行业趋势 - 2025年下半年预计将有更多"断供优质板块"宅地入市，各地将持续迎来高热优质地块成交[1][17] - 7月土地市场呈现点状高热特征，核心城市优质地块地价屡创新高[16] - 城市更新推进和供给侧管理优化将提升土地要素利用率[31] 市场表现 - 7月全国商住办用地成交建面4194万平方米，环比下降13%，金额环比降18%[18] - 7月平均溢价率9.9%，为2025年二季度以来月度新高[18] - 前7月新增土储百强房企货值总额13295亿元，同比增长17%[24] 企业格局 - 中海地产以1315.5亿元新增货值位居榜首，绿城中国1116亿元次之[3] - TOP10房企新增货值占百强比重达70%，头部集中度持续提升[25] - 央国企占据主导地位，几乎包揽核心城市优质地块[31] 投资动态 - 30家典型企业7月拿地总金额529亿元，环比降16%但同比增超50%[16][29] - 中海地产、绿城集团单月拿地超150亿，招商蛇口单月拿地近70亿[29] - 百强房企拿地销售比回升至0.3，达到2021年水平[25] 门槛变化 - 新增货值百强门槛27.6亿元，同比下降10%[20] - 新增总价百强门槛13亿元，同比提升16%[20] - 新增建面百强门槛28万平方米，同比增加11%[20]

研究专题卡产品介绍 - 克而瑞研究中心推出的房地产企业情报定制方案，提供十大类、五十个专题选择，涵盖宏观研究、市场研究、企业管控等方向 [2] - 服务形式灵活，企业可根据需求选择专题打包定制，全年累积数量受会员等级限制 [4] - 产品分为普卡（5篇）、金卡（20篇）、白金卡（35篇）三个等级，白金卡包含白皮书系列 [8] 2025年新增专题亮点 - 中国房地产投资前景排行榜扩大至297个地级市，新增供地规模调整指标，优化地价房价比和人口增量等分析方法 [6] - 千万豪宅市场呈现"越豪越好卖"特征，上海领涨，蓉汉等地竞争白热化 [7] - 品质作品在空间收纳、工艺细节、公区景观等方面明显进步，轻奢产品注重私密性升级和社区场景迭代 [10][11] - 高端住宅完成从物质奢华到精神共鸣的价值蜕变 [12] 行业数据与趋势 - 2024年房企毛利率降至10%，72%企业净利润亏损，存货跌价损失达1677亿同比增26% [17] - 样本房企中84%现金持有量减少，62%非受限现金短债比恶化，踩线房企占比达72% [18] - 典型房企现房库存占比接近30%，存货管理压力显著 [19] - 2025年一季度推动去库存1亿平方米，土地市场结构性回暖 [22] 城市与市场动态 - 京沪深杭二手房市场量增价稳，成交同比增17%，高端需求回暖带动市场预期修复 [21] - 沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策 [26] - 南京主城抗跌板块新政后热度领涨，优质区位应保持适量供地 [50] - 合肥新房成交量跌价升，二手房"以价换量"份额上升 [52] 产品与设计趋势 - 住宅升级方向转向生活场景优化、科技赋能和服务配套完善的多维度竞争 [13] - 第四代住宅普及，实得面积提升、大平层创新设计、DFC数字建造技术应用成为主流 [31] - 地下车库设计注重品质感、科技感和人性化，成为产品力重要组成部分 [79] - 客餐空间从功能场向社交场转变，一体化设计增强尺度感 [81] 融资与债务情况 - 2024年房企融资性现金流净流出3434亿但规模收缩，行业信用修复仍需时间 [9][18] - 债务重组推进中，但回归正常经营仍需依赖市场销售回血 [25] - 民营房企融资两极分化，仅少部分标杆民企获得融资优势 [98] - 涉房城投现金短债比降至历史低点，偿付风险引发担忧 [78] 历史专题回顾 - 2023年长三角土储聚焦高能级城市，央国企优势显著但需警惕僵尸库存风险 [51] - 2023年房企盈利能力持续探底，9家企业净亏损超百亿 [56] - 2022年87%房企资金链恶化，黄档和红档房企比重扩容 [85] - 2022年热销项目特征显示央国企品牌吸附力增强，产品力成为核心优势 [101]

中国房地产企业销售排名 - 2025年1-7月全口径销售金额TOP3房企：保利发展（1632亿元）、中海地产（1319.5亿元）、华润置地（1236亿元）[2] - 权益金额TOP3房企：保利发展（1286.1亿元）、中海地产（1213.9亿元）、辛海置地（849.2亿元）[2] - 全口径销售金额TOP10门槛为615.6亿元（滨江集团），权益金额TOP10门槛为344.9亿元（华发股份）[2][4] 市场整体表现 - 2025年7月百强房企销售操盘金额2111.6亿元，单月业绩回落至历史较低水平[12][14] - 前7月累计销售操盘金额18638.4亿元，与去年同期基本持平[11][14] - 30个重点城市7月新房成交规模836万平方米，累计成交同比持平[11][23] 梯队分化特征 - TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小[21] - 各梯队房企7月销售操盘金额门槛均有所降低[18] 区域与产品趋势 - 核心一二线城市热度或阶段性回落，部分二线（天津/武汉/南京）有望复苏[23] - 高得房率新规住宅、四代宅产品集中入市带动结构性机会[23] - 单城市内核心区域配套优质项目保持高热，分化持续加剧[23] 数据口径说明 - 全口径金额包含合营联营公司全部业绩，权益金额按股权占比计算[8][9] - 统计时间均为2025年1月1日至7月31日，数据来源为合同签约[8][9]

政治局会议经济政策基调 - 保持政策连续性稳定性 增强灵活性预见性 着力稳就业 稳企业 稳市场 稳预期 [2] - 宏观政策持续发力 适时加力 落实积极财政政策与适度宽松货币政策 [2] - 深入实施提振消费专项行动 有效释放内需潜力 [2] 房地产行业政策导向 - 未直接提及房地产市场 但推动止跌回稳基调不变 强调高质量城市更新 [3][4] - 7月中央城市工作会议提出以城市更新为抓手 加大"好房子"供应 [4][6] - 政策效果显现：新房二手房成交总量同比正增长 二手房面积同比增超10% 70城房价降幅收窄0 3-0 5个百分点 [4] 城镇化与住房需求演变 - 城镇化进入存量提质阶段 住房需求向核心城市群集中 [5] - 300亿平方米存量住房需更新改造 催生改善型需求 [7] - 行业从"住有所居"转向"住有优居" 四维升级"好房子"标准（经济安全 人本健康 绿色低碳 智慧科技） [7] 城市更新与市场影响 - 2015年后政策推动棚改旧改 刺激上一轮房地产高速发展 [6] - 新供地聚焦核心区低容积率地块 计容新规产品去化率显著优于旧规 [8] - "好房子"将形成新价格基准 重构市场供求平衡 [5][8]

核心观点 - 2025年7月土地市场成交规模季节性环比回落，但优质宅地入市推动溢价率创季度新高，多地刷新城市单价纪录 [3][7][15] - 城市高质量发展政策推动供给侧优化，预计下半年更多"断供优质板块"宅地将入市，激活存量土地资源 [8][13][17] - 市场呈现"缩量提质"特征，一线城市热度显著攀升，核心城市优质地块溢价成交成为常态 [4][5][15][24] 供求分析 - 7月土地供应建筑面积6181万平方米，环比增18%同比降17%，成交建面4194万平方米同比降15%，金额1320亿元同比持平 [4][10][14] - 一线城市宅地供应稀缺：北京顺义地块容积率1.6起拍楼板价2.8万元/㎡，深圳宝中地块起拍价64.09亿元调整后容积率从5.7降至3.4 [11] - 二线城市供应分化：宁波洪塘商住地块收储再上市，起拍价19.3亿元楼板价9574元/㎡，西安浐灞地块起拍价15.7亿元容积率2.0 [12] 市场热度 - 7月平均溢价率9.9%创二季度新高，一线城市溢价率25.7%达年度峰值，三线溢价率4.6%升1.2个百分点 [5][15] - 上海虹口北外滩地块溢价46.33%成交价64.7亿元楼板价12.66万元/㎡，徐汇衡复地块20万元/㎡刷新全国单价纪录 [23][24][27] - 流拍率维持9%低位，武汉/济南/西安部分宅地因销售前景不确定流标 [20] 重点地块 - 总价榜TOP3均来自上海：中海65亿元竞得普陀真如地块，54亿元获静安东斯文里更新地块 [24] - 单价榜8宗超5万元/㎡：深圳前海地块楼板价84180元/㎡，苏州石莲街地块65242元/㎡创当地纪录 [27][29] - 城更地块受追捧：上海衡复/东斯文里/真如地块均溢价成交，兼具历史保护与商业开发价值 [25] 后市展望 - 城市工作会议定调空间优化，北京/成都等出台供给侧新政，将增加轨交站点和就业密集区宅地供应 [8][13] - "收储-调规-再上市"模式推广，宁波洪塘地块等存量土地通过指标调整激活价值 [12][13] - 核心城市及经济强中小城市将成为市场复苏支点，优质宅地供应持续释放稳定信号 [8][17]

土地市场概况 - 2025年第30周重点城市土地供应建筑面积305万平方米，环比下降42%，成交建筑面积338万平方米，环比上升35% [1] - 土地成交金额485亿元，环比上升251%，平均溢价率16.2%，创2025年4月以来周度新高 [3] - 上海徐汇地块以20万元/平方米刷新全国地价纪录，北京、深圳、上海均在2025年刷新各自楼板价单价纪录 [4] 土地供应情况 - 重点城市供应含宅用地24幅，平均容积率2.14，南通、温州、南京宅地平均容积率均不高于2.0 [2] - 北京顺义区中央别墅板块挂牌宅地，出让底价10.3亿元，容积率1.6，起拍楼板价2.8万元/平方米 [2] - 西安浐灞金贸板块挂牌商住用地，出让底价15.7亿元，容积率2.0，起拍楼板价1万元/平方米 [2] 土地成交情况 - 上海第六轮土拍成交10宗宅地、3宗商办用地，虹口北外滩宅地溢价率46.33%，成交总价64.7亿元，楼板价12.66万元/平方米 [4] - 徐汇衡复地块由浙江民企祺祥旺宇以12.25亿元竞得，溢价率22.38%，楼板价20万元/平方米 [4] - 苏州工业园区双湖板块宅地溢价8.7%成交，楼板价6.5万元/平方米，刷新城市宅地单价纪录 [5] 重点地块排名 - 上海虹口区北外滩地块成交总价64.7亿元，楼板价12.66万元/平方米，溢价率46% [7] - 上海普陀区地块成交总价62亿元，楼板价7.24万元/平方米，溢价率15% [7] - 上海静安区地块成交总价54亿元，楼板价6.81万元/平方米，溢价率10% [7]

核心观点 - 2025年上半年重点城市千万豪宅成交规模稳中有增，同比增21%，显著优于百城新房5%的增幅 [3][4] - 豪宅市场呈现"两头翘"特征：总价1000-3000万成交增25%，5000万以上顶豪成交增51%，3000-5000万区间降30% [17] - 上海在顶豪市场占据绝对支配地位，5000万以上豪宅成交占比78% [19] - 豪宅产品创新趋势明显，包括平层墅院化、270°全景舱设计等 [38][40] 市场表现 成交规模 - 20个核心城市2025年上半年千万豪宅成交2.1万套，同比增21% [4] - 一线城市成交1.6万套增15%，二三线城市成交5871套增37% [4] - 宁波千万豪宅成交939套增近2成，因供应增113%至919套 [32] 区域分化 - 上海顶豪（15万+/平）去化率基本超8成，中心城区去化率80%-100% [11][13] - 成都二季度8个单价超3万/平高端住宅入市，7个为新规住宅，去化率超8成 [14] 产品特征 价格段 - 上海各总价段成交量和占比均居首位 [19] - 北京、上海、广州主力面积段下移至120-140平，占比增至20%以上 [25] 面积段 - 180平以上成交占比46.14%但集中度下降，同环比降5.26pcts和8.11pcts [20] - 100-140平中等面积段增幅显著，100-120平占比增3.68pcts，120-140平占比增6.28pcts [20] - 苏州、杭州等城市200-250平为主力但占比回落 [29] 驱动因素 供应端 - 2025年上半年20城溢价率超20%地块占比20.86%，较2024年升13.08pcts [30] - 2025年下半年预计新增豪宅供应775万平，三季度为入市高峰486万平 [49][50] 产品升级 - 新规住宅提升实得率和舒适度，如成都华发锦宸院320㎡户型实现平层墅院化 [38] - 南京金陵序225㎡户型设6.5米挑高露台，形成"空中私家庭院" [39] - 杭州杭序府260㎡户型采用270°全景舱设计 [40] 城市展望 - 上海、深圳、宁波等供求比小于1，供给约束显著 [54] - 杭州、成都等供应超100万平，存在供过于求情况 [54][55] - 北京、广州等供求持稳，市场热度预期延续 [55]

格局：上海、北京稳居前二，TOP50城市新房销售与GDP全国占比"双过半" - 上海、北京以绝对优势稳居全国房地产投资前景排行榜前二，两地已连续11年保持TOP2位置 [20] - TOP50城市拥有全国34%常住人口，集中50%GDP，商品房成交面积占全国50% [24] - 深圳排名跃升至第三，2024年商品住宅成交金额同比上升23%，是TOP5中唯一成交上涨城市 [23] - 杭州、成都稳定在第4、5名，2024年住宅成交金额维持在2500亿以上，广义消化周期控制在3年以内 [23] 分化：需求侧支持部分沿海城市排名上升 - 天津排名上升12位至第7，2025年上半年新房开盘去化率超六成 [29] - 济南排名上升6位至17名，狭义消化周期不到15个月 [29] - 三亚、儋州受封关预期利好，2025年上半年三亚商品住宅成交增幅近50% [27] - 温州、中山、珠海等东南沿海城市排名提升5名以上，跻身TOP50 [30] 需求：人口集聚+改善需求支撑 - TOP20城未来年均增量住房需求达3亿㎡，其中改善需求占1.4亿㎡ [32] - 上海年均增量需求2232万㎡，北京1844万㎡，成都2469万㎡ [35] - 一线城市8300万常住人口中3700万无本地户籍，形成强劲置业需求 [41] - 2024年北上深10个超百亿楼盘中8个均价超10万元/㎡，高端住宅成交创新高 [44] 供给：2025宅地供应计划同比再降20% - 2025年宅地供应计划同比再降20%，延续紧缩供给趋势 [4] - 苏州、合肥、厦门等城市广义消化周期已低至1年以内 [14] - 重庆、长春、南京等城市广义消化周期较高，面临库存压力 [14] - 专项债拟收储宅地中72%投向三四线城市，规模达7128公顷 [57] 库存：城市间多维分化 - 南京、重庆2024年成交金额较高位下跌超50%，重庆降幅达65% [16] - 上海2024年住宅成交6407亿元，较2020-2021年均值上升13% [17] - 杭州、合肥狭义消化周期维持在12个月以内，供求关系健康 [51] - 长春狭义消化周期36个月以上，2024年宅地成交仅1宗溢价 [51] 一线城市表现 - 2024年一线城市商品住宅成交1.4万亿元，较2021年高点降21%，优于全国44%降幅 [39] - 深圳城镇化率99.8%，北京88%，上海90%，城镇化提升空间有限 [40] - 2024年一线城市二手房成交1.8万亿元，较2022年增41%，深圳增长146% [41] - 上海2000万以上住宅2024年成交5407套创历史新高，同比增60% [44] 二线城市潜力 - 杭州、成都2020-2024年年均常住人口增长18万人 [50] - 天津2023年起常住人口止跌，重庆城镇人口年增14万人 [50] - 杭州宅地平均溢价率34%，成都21%，显著高于二线平均水平 [51] - 武汉、合肥等城市城镇化率年增0.3个百分点，对应百万㎡住房需求 [46] 三线城市发展空间 - 132个三线城市城镇化率低于60%，涉及2.3亿农村人口 [55] - 三线城市城镇化率年增0.9个百分点，年增城镇人口450万人 [55] - 2025年上半年三线城市棚改专项债发行533亿元，占总量54% [62] - 三四线保障房宅地受房企青睐，因政府回购锁定利润和回款 [57]

行业政策 - 2025年上半年14个省市出台代建管理办法，较去年同期增加1个城市，政策持续推动政府投资项目代建制改革，规范代建行为并提升专业化水平[1][7][8] - 代建范围设定呈现地区差异：湖南要求财政资金占比50%且总投资超3000万元的非经营性项目强制代建，洛阳标准为2000万元以上，三四线城市如南雄门槛低至800万元[8] - 管理创新三大趋势：精细化分级管理（如洛阳2000万元以下项目可特批代建）、强化绿色建造与技术升级（内蒙古要求智能建造和绿色建材）、完善激励惩罚机制（河源源城区设10%管理费奖励上限）[9] 城投拿地 - 2025年上半年30城城投拿地建面2200万平方米，同比微增4%，但占比降至45%，较2024年上半年下降5个百分点，二季度占比进一步降至41%，环比降8.7个百分点[2][12] - 城投托底比例结构性下降反映土地市场回暖，民企参与度提升，但城投仍占半壁江山，潜在代建需求稳定[12] 企业战略合作 - 2025年上半年7家代建企业通过政企合作、国企资源整合、民企跨界三类模式绑定委托方，合作项目覆盖淄博、重庆等6城，方向聚焦智慧化、生态化和文旅融合[3][14][17] - 典型案例：旭辉建管联合佛山政府打造"体育+文旅+生态"活力区，绿城管理与重庆大渡口区合作城市更新，腾云筑科携手科技企业探索智慧社区[15][17] 代建中标动态 - 2025年上半年中标项目260个，同比增长8%，其中国资招标占比82%但较一季度下降10个百分点，二季度单季中标147个创近两年新高，学校类项目成新增长点[4][25] 重点项目案例 - 龙湖龙智造通过"共益债+代建"模式盘活成都西璟台纾困项目，优化190处设计后提前40天交付，实现95.94%交付率及5.04亿元销售额，住宅去化率超90%[20][21]

深港综合体项目背景与交易历程 - 2017年12月世茂集团以239亿元竞得深圳龙岗深港综合体项目地块，创当时深圳土拍第二高总价纪录 [3] - 2020年7月中信信托通过"深圳龙岗融资集合资金信托计划"为项目提供87亿元融资，抵押10宗地块（成本价155.74亿元，抵押率56%） [3] - 2023年项目12宗地块两次司法拍卖流拍，起拍价从130.44亿元降至104.35亿元，低于估价163亿元（土地150亿+在建工程13亿） [4] - 2024年7月龙岗区政府拟以68亿元收储12宗地，仅为2017年成本价的28%和2023年估价的42% [4][6] 三方博弈与收储方案争议 - 政府收储方案分三期支付68亿元：签约后2个月内付15%，半年内付35%，剩余50%延至2027年1月 [8] - 世茂集团主张政府未履行规划审批义务导致损失，已提起行政诉讼要求确认土地合同无效并索赔，认为68亿元不足原值1/3且周期过长 [9] - 信托投资人若接受收储方案预计兑付比例约85%，中信信托原测算销售回款101.68亿元可覆盖本息，但暴雷时存续规模59.94亿元 [9][10] 项目现状与盘活难点 - 原规划668米"中国第一高楼"或调整为400-500米，50%商业用地拟转住宅，目标2025年底重新挂牌（住宅楼面价4万/㎡，售价7万/㎡） [15] - 剩余12宗地中流动性差的商办及公建占比高，仅1号地块集中商业投入11亿元在建工程，整体盘活需巨额资金 [15] - 潜在接盘方招商华润联合体或安居建业均未落地，央企亦收缩战线，当前写字楼市场低迷（如贝莱德上海项目折价48%抛售） [16]