2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于2025年4月中下旬启动 企业及专家推选优秀项目参评 初选入围项目于6月3日揭晓 [1] - 采用专家评审和网络票选结合方式 最终评选"全国十大高端/轻奢/品质作品""全国好房子综合奖"等 测评工作有序进行中 [1] - 6月8日-6月15日期间通过微信公众号"克而瑞产品测评"陆续发布入围项目案例 [10] - 2025年上半年十大作品和中国好房子获奖名单将于6月末公布 [12] 入围项目展示 高端项目 - 上海士林润园：华润置地、上海南房集团开发 合院产品 老城厢风貌建筑风格 [2] - 杭州建发｜钱塘建投云启钱湾：建发房产、钱塘建投开发 低密排屋和高层住宅 新中式建筑风格 [4] - 武汉建发·望湖：建发房产开发 155-225㎡东方藏品大宅 位于武汉内环一线沙湖 [4] 轻奢项目 - 佛山保利锦鲤堂悦：保利发展开发 高层住宅 现代中式建筑风格 [5] - 中山保利琅悦：保利发展开发 高层住宅 现代中式建筑风格 [6] 品质项目 - 北京越秀·未来科学城星耀未来：越秀地产、未来城置业开发 PRO+漫奢洋房 现代建筑风格 [7] - 佛山越秀·星汇灯湖：越秀地产开发 高层住宅 现代建筑风格 [8][9] - 厦门建发·阅海：建发房产开发 第四代高层和洋房 约89-124㎡一线瞰海住区 现代建筑风格 [10] 克而瑞产品力研究背景 - 自2018年起连续八年聚焦行业产品力建设变化 涵盖"产品力""产品系""客户需求""交付力"等研究方向 [11] - 工作组持续传递优秀企业先进产品理念与作品 推动行业产品力升级 [11]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1][6] 报告的核心观点 - 保利发展 2025 年 5 月签约销售收缩，金额和面积同比下滑，但行业排名仍居第一，年内一二线拿地占比超九成 维持盈利预测，预计 2025 - 2027 年归母净利润分别为 56.8、65.6、75.1 亿元，EPS 分别 0.47、0.55、0.63 元，当前股价对应 PE 估值分别为 17.2、14.9、13.0 倍，维持“买入”评级[6] 各部分总结 公司概况 - 报告日期为 2025 年 6 月 10 日，当前股价 8.16 元，一年最高最低 12.13/7.30 元，总市值 976.79 亿元，流通市值 976.79 亿元，总股本 119.70 亿股，流通股本 119.70 亿股，近 3 个月换手率 48.44%[1] 销售情况 - 2025 年 5 月，签约金额 285.12 亿元，同比降 19.26%；签约面积 130.41 万平方米，同比降 16.93%；项目销售均价 21863.35 元/平方米，同比升 20.29% 2025 年 1 - 5 月，签约金额 1161.61 亿元，同比减 11.54%；签约面积 561.2 万平方米，同比降 24.96%；累计销售单价 20698.68 元/平方米，同比增 17.87% 1 - 5 月全口径销售排名全行业第一[7] 拿地情况 - 2025 年 5 月，新获取 6 宗地块，拿地总建筑面积 50.09 万平方米，权益总地价 102.65 亿元，用地面积 24.12 万平方米，分布于北京、上海、广州、西安、石家庄、温州 1 - 5 月拿地 21 宗，总建筑面积 195.7 万平方米，对应土地款 419.7 亿元，权益土地款 356.2 亿元，同比分别下降 40.5%、36.8%、39.0%，拿地强度 19.0%（2024 年同期 20.6%），一线城市拿地占比 43.9%，二线城市拿地占比 49.3%[8] 融资情况 - 2025 年 1 - 5 月，公开市场融资总额 94.57 亿元，一般中期票据发行 50 亿元，一般公司债发行 7 亿元 5 月发布 2025 年度第二期中期票据，规模 30 亿元，票面利率 2.15%，期限三年，融资渠道畅通[9] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|346,828|311,666|269,090|225,899|206,910| |YOY(%)|23.4|-10.1|-13.7|-16.1|-8.4| |归母净利润(百万元)|12,067|5,001|5,678|6,560|7,505| |YOY(%)|-34.1|-58.6|13.5|15.5|14.4| |毛利率(%)|16.0|13.9|13.1|14.1|15.8| |净利率(%)|3.5|1.6|2.1|2.9|3.6| |ROE(%)|5.3|2.8|2.4|2.7|3.1| |EPS(摊薄/元)|1.01|0.42|0.47|0.55|0.63| |P/E(倍)|8.1|19.5|17.2|14.9|13.0| |P/B(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|0.5|[10] 财务预测摘要 - 资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务指标呈现不同变化趋势，如流动资产、营业收入等在不同年份有相应数值及增减变化[18]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1][6] 报告的核心观点 - 保利发展 2025 年 5 月签约销售收缩，金额和面积同比下滑，但行业排名第一，年内一二线拿地占比超九成 维持盈利预测，预计 2025 - 2027 年归母净利润分别为 56.8、65.6、75.1 亿元，EPS 分别 0.47、0.55、0.63 元，当前股价对应 PE 估值分别为 17.2、14.9、13.0 倍，维持“买入”评级[6] 各部分总结 销售情况 - 2025 年 5 月签约金额 285.12 亿元，同比降 19.26%；签约面积 130.41 万平方米，同比降 16.93% 1 - 5 月签约金额 1161.61 亿元，同比减 11.54%；签约面积 561.2 万平方米，同比降 24.96% 5 月销售均价 21863.35 元/平方米，同比提升 20.29%；1 - 5 月累计销售单价 20698.68 元/平方米，同比增长 17.87% 1 - 5 月全口径销售排名全行业第一[7] 拿地情况 - 2025 年 5 月新获取 6 宗地块，拿地总建筑面积 50.09 万平方米，权益总地价 102.65 亿元，用地面积 24.12 万平方米 1 - 5 月拿地 21 宗，总建筑面积 195.7 万平方米，对应土地款 419.7 亿元，权益土地款 356.2 亿元，同比分别下降 40.5%、36.8%、39.0%，拿地强度 19.0%（2024 年同期 20.6%），一线城市拿地占比 43.9%，二线城市拿地占比 49.3%[8] 融资情况 - 2025 年 1 - 5 月公开市场融资总额 94.57 亿元，一般中期票据发行 50 亿元，一般公司债发行 7 亿元 5 月发布 2025 年度第二期中期票据，规模 30 亿元，票面利率 2.15%，期限三年，融资渠道畅通[9] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|346,828|311,666|269,090|225,899|206,910| |YOY(%)|23.4|-10.1|-13.7|-16.1|-8.4| |归母净利润(百万元)|12,067|5,001|5,678|6,560|7,505| |YOY(%)|-34.1|-58.6|13.5|15.5|14.4| |毛利率(%)|16.0|13.9|13.1|14.1|15.8| |净利率(%)|3.5|1.6|2.1|2.9|3.6| |ROE(%)|5.3|2.8|2.4|2.7|3.1| |EPS(摊薄/元)|1.01|0.42|0.47|0.55|0.63| |P/E(倍)|8.1|19.5|17.2|14.9|13.0| |P/B(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|0.5|[10] 财务预测摘要 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务预测数据，涉及流动资产、非流动资产、营业收入、营业成本等项目及各年数据变化，还有成长能力、偿债能力、营运能力等财务比率数据[18]

行业投资评级 - 维持房地产行业"增持"评级 [1] 核心观点 - 新房和二手房成交面积同环比均回落：36城新房成交面积166.2万方（环比-34.4%，同比-12.5%），15城二手房成交面积126.2万方（环比-23.7%，同比-17.1%）[3] - 城市更新政策持续释放动能：中央财政支持20个城市实施城市更新行动，包括北京、天津、苏州、广州等[3][75] - 库存去化周期分化：13城新房去化周期18.8个月（环比+0.5个月），其中三四线城市达42.4个月（环比+0.7个月）[3] 市场数据 新房市场 - 一线城市成交全面下滑：北京（环比-42%）、上海（环比-41%）、广州（环比-40%）、深圳（环比-34%）[13] - 能级城市表现：新一线城市杭州（环比-4.3%）、苏州（环比-17.3%），二线城市宁波（环比-12.8%），三四线城市温州（环比-28.6%）[15][19][20] 二手房市场 - 一线城市：北京环比-42.0%，深圳环比-33.6% [25][26] - 新一线城市：杭州环比-4.3%，苏州环比-17.3% [26][31] 土地市场 - 百城土地成交建面739万方（环比-68.4%），楼面价2278元/平（环比+45.9%），溢价率0.7%（环比-2.9%）[49] - 土地供应量锐减：百城供应土地建面1942.6万方（环比-46.0%）[45] 投资建议 房地产开发 - 推荐华润置地（预测2025年PE 5.99倍）、保利发展（PE 17.70倍）、滨江集团（PE 8.47倍）[8][10] - 建议关注绿城中国（未覆盖）[8] 物业管理 - 推荐华润万象生活（预测2025年PE 18.72倍）、绿城服务（PE 13.34倍）[8][10] 房地产经纪 - 推荐贝壳（未披露估值），建议关注我爱我家[9] 政策动态 - 中央层面：城市更新行动覆盖20城，包括哈尔滨、郑州、长沙等[75] - 地方政策：福建推进"好房子"建设试点，江苏实施房票安置和以旧换新政策[76]

股东大会召开情况 - 股东大会于2025年6月9日在广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场会议室召开 [2] - 会议采取现场投票与网络投票相结合的方式召开及表决 [2] - 会议由董事长刘平主持，部分董事通过视频参会，章靖忠因工作原因缺席 [2] 议案表决结果 - 所有议案均获得通过，无否决议案 [2] - 主要议案同意票比例均超过99.7%，其中最高达99.7858% [1][3] - 涉及关联交易的第八项和第十项议案，关联股东中国保利集团和保利南方集团回避表决，回避股份数量达4,874,942,462股 [4] 股东投票明细 - A股股东对各项议案的同意比例集中在98.07%-99.78%之间 [3] - 反对票比例最高达12.4410%，出现在某单一议案中 [3] - 弃权票比例普遍低于0.31%，最低仅0.058% [3] 法律合规性 - 律师朱敏和荣秋立确认会议程序符合《公司法》《证券法》等法律法规 [4] - 表决结果被认定为合法有效 [4] - 会议召集和召开程序符合《公司章程》规定 [2]

会议信息 - 2025年6月9日召开2024年年度股东大会，地点在广州保利发展广场会议室[3] - 出席会议股东和代理人3193人，所持表决权股份6065037698股，占比51.1153%[3] - 公司在任董事8人出席7人，监事3人出席2人，董秘出席，部分高管列席[3][4] 议案表决 - 2024年度董事会工作报告议案A股同意票数6052046793，比例99.7858%[5] - 2025年度对外担保议案A股同意票数5948117077，比例98.0722%[7] - 2025年度对外提供财务资助议案A股同意票数5982099633，比例98.6325%[7] - 与保利财务签金融服务协议议案A股同意票数1038304394，比例87.2454%[7] - 与高管兼任董事关联合营企业关联交易议案A股同意票数5978882486，比例98.5794%[8] - 与关联合伙企业及相关主体关联交易议案A股同意票数1069187173，比例89.8404%[8] 其他 - 第八、十项议案关联股东回避表决，回避股份4874942462股[11]

会议信息 - 公司2024年年度股东大会于2025年6月9日召开[4] - 会议召集公告于2025年5月20日发布，股权登记日为2025年6月4日[8] 参会股东情况 - 出席会议股东及授权代理人共3193人，代表有表决权股份6065037698股，占比51.1153%[11] - 出席现场会议股东及授权代理人17人，代表有表决权股份5006175280股，占比42.1943%[11] - 参与网络投票股东3176人，代表有表决权股份1058862418股，占比8.9239%[11] - 中小投资者股东及授权代理人3188人，代表有表决权股份1180953733股，占比9.9529%[12] 议案表决情况 - 《关于2024年度董事会工作报告的议案》同意6052046793股，占比99.7858%获通过[17] - 《关于2024年度监事会工作报告的议案》同意股数6051706093股，占比99.7801%[19] - 《关于2024年度财务决算的议案》同意股数6051707759股，占比99.7802%[21] - 《关于2024年年度报告及摘要的议案》同意股数6051952293股，占比99.7842%[23] - 《关于2025年度投资计划的议案》同意股数6051812637股，占比99.7819%[25] - 《关于2025年度对外担保的议案》同意股数5948117077股，占比98.0722%，中小投资者同意股数占比90.0995%[27] - 《关于2025年度对外提供财务资助的议案》同意股数5982099633股，占比98.6325%，中小投资者同意股数占比92.9770%[30] - 《关于与保利财务有限公司签订金融服务协议暨关联交易的议案》同意股数1038304394股，占比87.2454%，中小投资者同意股数占比87.1468%，关联股东回避表决股份4874942462股[31] - 《关于与公司高管兼任董事的关联合营联营企业的关联交易的议案》同意股数5978882486股，占比98.5794%，中小投资者同意股数占比92.7046%[32] - 《关于与关联合伙企业及相关主体开展关联交易的议案》同意股数1069187173股，占比89.8404%，中小投资者同意股数占比89.7618%，关联股东回避表决股份4874942462股[34] - 《关于选举公司董事的议案》同意股数6047294030股，占比99.7074%，中小投资者同意股数占比98.4975%[38]

河南房地产市场整体表现 - 5月市场表现较为平淡 核心区域高得房率优质新项目开盘去化良好 但存量老项目及低能级城市项目仍面临销售压力 [1] 2025年1-5月房企销售业绩排名 - 建业地产以31.35亿元销售额和49.68万平方米销售面积位居双榜首位 [1][2] - 销售额前十企业包括正商集团18.79亿元 中海地产13.17亿元 保利发展12.79亿元 碧桂园12.74亿元 万科11.07亿元 越秀地产9.88亿元 中国电建地产9.72亿元 美盛集团9.45亿元 招商蛇口8.39亿元 [1] - 销售面积前十企业包括正商集团21.10万平方米 碧桂园13.29万平方米 恒达集团12.43万平方米 信友集团10.66万平方米 华信集团10.30万平方米 保利发展10.27万平方米 常绿集团8.92万平方米 万科8.46万平方米 中成集团8.00万平方米 绿都地产集团7.21万平方米 [1] 河南本土房企销售业绩 - 本土房企销售额前三为建业地产31.35亿元 正商集团18.79亿元 美盛集团9.45亿元 [2] - 本土房企销售面积前三为建业地产49.68万平方米 正商集团21.10万平方米 恒达集团12.43万平方米 [2] - 豫发集团销售额7.67亿元位列第五 信友集团销售额7.27亿元位列第六 [3] 代表性项目特征 - 核心优势集中在央企背景 高端改善型产品 稀缺区位资源及配套资源 如中海时光之境依托央企高阶改善及国保文脉资源 中原华曦府占据二环稀缺区位 金投豫发豫园具备核心板块低密住区及双学区优势 [5] - 地级市项目注重特色化打造 如绿都凤启开元主打l-park智慧住区及主题商业街区 中成伊山苑面向高科技人才聚集区 周口城投如意府定位高端改善及滨河低密墅区洋房 [5] 土地市场数据 - 2025年1-5月河南省共推出各类用地1014宗 规划建筑面积4840.9万平方米 成交规划建筑面积2959.0万平方米 [6] - 住宅用地推出216宗 规划建筑面积1192.0万平方米 成交规划建筑面积890.7万平方米 [6] - 住宅用地成交规模前三城市为驻马店市24.99万平方米 新乡市24.70万平方米 郑州市23.21万平方米 [6] - 成交楼面均价前三城市为洛阳市5389元/平方米 郑州市3323元/平方米 新乡市2319元/平方米 [6] 行业趋势展望 - 核心城市成交保持修复态势 一线城市同比均增长 部分二线城市热度回落 三四线城市普遍承压 [8] - 新规产品凭借产品创新和高得房率获得较好市场反馈 但对老产品形成客户虹吸效应 [8] - 6月政策保持宽松基调 年中销售节点及"好房子"规范完善或对新房销售形成支撑 但城市间及新老项目分化行情仍将延续 [8]

业绩总结 - 2025年5月签约面积130.41万平方米，同比减少32.88%[2] - 2025年5月签约金额285.12亿元，同比减少19.26%[2] - 2025年1 - 5月签约面积561.20万平方米，同比减少24.96%[2] - 2025年1 - 5月签约金额1161.61亿元，同比减少11.54%[2]

市场扩张 - 公司新增6个房地产项目[1] - 6个项目合计用地241,210平方米，规划面积500,893平方米，需付款1,026,490万元[3]