资金募集 - 公司募集配套资金总额为24.2578139673亿元，发行股份3.60443亿股[5] 限售股情况 - 2.83417532亿股限售股2025年8月4日上市流通，占比6.6122%[6] - 有限售与无限售条件流通股上市前后股数及比例变化[10] 审核意见 - 独立财务顾问同意本次解除限售股份上市流通[11][12]

天津首店经济现象级爆发 - 2025年上半年天津共引入139家首店（111家品质首店+28家一般首店），同比2024年增长131%，创近三年新高 [1] - 首店经济进入2.0阶段，核心特征为高能级首店集中涌现，从"数量扩张"转向"质量升级" [1] - 全国首店如海底捞买手店采用"餐饮+零售"跨界模式，国际品牌包括法国闪电巴黎、美国The North Face L4+旗舰店等加速布局 [1] 商圈格局与项目表现 - 和平路、友谊路、鼓楼三大商圈占比59.4%，形成"商业黄金三角" [2] - 天津万象城以22家首店领跑，定位高端国际路线，引入周生生焕新店、montbell等品牌 [6] - 天津大悦城以20家首店紧随，主打年轻创新路线，吸引盒马鲜生、王繁星面馆等品牌 [6] - 第二梯队如恒隆广场（6家）、和平大悦城（4家）通过错位竞争实现价值卡位 [6][7] 业态分布特征 - 餐饮业态占比43%（48家首店），休闲餐饮表现亮眼 [9] - 零售业态占比37%（41家首店），呈现场景焕新与品类升级趋势 [9] - 文体娱业态引入HADO FIELD等10余家首店，强化沉浸式体验 [9][11] 品牌战略动向 - 本土品牌崛起：UH祐禾双店布局、SMFK等设计师品牌进入主流商业 [12] - 国际品牌分层布局：闪电巴黎落子万象城高端市场，Jordan Brand旗舰店瞄准年轻潮流群体 [13] - 非标店创新：The North Face L4+店、海底捞买手店等打破业态边界 [15][16] 新兴商圈与细分市场 - 滨海新区金元宝购物中心引入巴西Melissa等品牌，填补区域高端空白 [4] - 南站商圈落地伯希和等3家首店，显示交通枢纽商业潜力 [4] - 二次元客群需求被猎人桌游、唐朝诡事录全感剧场等首店覆盖 [7]

报告行业投资评级 - 看好，维持 [11] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标提振市场预期，4 月以来边际下行压力加大，产业政策宽松概率提高，只是节奏问题 [4] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点 [4] - 当前股票位置较底部溢价不大，顺周期板块估值抬升提供补涨空间 [4] - 重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [4] 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数 +3.22%，相对沪深 300 超额收益 +1.53%，行业排名 10/32；年初至今长江房地产指数 +2.39%，相对沪深 300 超额收益 -2.50%，行业排名 29/32 [5] - 本周房地产板块表现较好，开发和物业类标的以上涨为主，收租类多数下跌 [5] 政策 - 中央：国务院发布住房租赁条例，从明确总体要求、规范出租承租活动等六方面规范住房租赁活动，保障承租人权益，促进市场健康发展 [6] - 地方：济南针对购买配售型保障性住房的公积金缴存职工推出两项叠加优惠，首付比例降至 15%，提取、贷款可同步办理；成都出台房地产新政，分批取消住房限售、二套房公积金贷款首付比例降至 20％ [6] 销售 - 样本城市新房及二手备案同比低位振荡，37 城新房成交面积四周滚动同比 -12.1%，较上周 +5.9pct，19 城二手房成交面积四周滚动同比 -5.5%，较上周 +1.5pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比 -4.3%，19 城二手房成交面积累计同比 +15.7%；7 月截至 25 日，37 城新房成交面积当月同比 -18.7%，19 城二手成交面积当月同比 -6.3%，12 城新房及二手合计 -16.2% [7] 当周热点 - 地产行业直接出台反内卷政策概率不高，但会受间接影响 [8] - 宏观层面供给侧反内卷缓和物价下行压力，降低实际利率，利于地产需求端；产能优化或对生产、就业和收入等总量数据造成压力，不利于地产需求端，推进节奏及与需求端政策配合很重要 [8] - 提振地产需求需需求端扩张性政策配合，提升居民就业和收入预期，反内卷降低实际利率；若无收入提升预期，物价提升会压制实际可支配收入，提振地产需求依赖总需求扩张引致的良性通胀，而非供给侧优化下的成本上涨 [2][8] - 反内卷政策抬升顺周期板块估值水平，风偏较高时地产股有补涨空间，关注轻库存和优质现金流方向 [8]

商业地产高管变动与组织变革 - 2025上半年商业地产高管圈发生53起人事变动，涉及近20家企业，其中跳槽/新上任占比41%，内部调任28%，辞任/退休26%，自主创业4% [1] - 万科、华润、龙湖、大悦城等近10家企业开启组织变革，涉及经营策略调整、区域公司收缩及商业板块专业化 [3] - 港资企业与内地开发商展开"抢人大战"，如华润万象生活从太古地产挖角，香港置地从万科引入高管 [8] 内地商管公司战略升级 - 万科商业板块印力集团转型"市场化大资管平台"，撤销区域公司实行两级管控，并与泰国The Mall集团达成战略合作 [5] - 大悦城控股将商业管理中心升格为商业事业部，聚焦"年轻力"生态，推出「大朋友」计划强化购物中心运营 [7] - 头部商管公司组建"商业+资管"复合型团队，提升组织效率与产品迭代能力 [4] 港资企业内地战略调整 - 太古地产晋升余国安、伍玉珊等内地背景高管，强化内地零售布局，推动1000亿港元投资计划 [9][11] - 香港置地战略转型聚焦商业地产，挖角万科滕樱君、博枫背景的关仕荣，并计划未来10年回收100亿美元押注高端商业 [12][14] - 香港置地取消城市公司架构，将开发权限收归集团，涉及批量中层调动 [12] 人才招聘与培养体系 - 华润万象生活启动"万象引力"精英招聘，覆盖商管/物管高管，并制定6个月带岗历练的"着陆计划" [16][18] - 头部企业构建全周期人才培养体系，如内部竞聘、跨航道流动等机制 [18] - 资管及轻资产岗位需求增加，如K11引进华润万象生活前高管王小虎分管轻资产拓展 [25] 商业老将创业动态 - 凌常峰创办宁朴发展，轻资产运营北京侨福芳草地、上海露香园项目，团队来自香港置地、华润等 [20][21] - 田维龙成立锦楼集团，布局资产证券化赛道，与万象置业合作升级福州万象Park [22][24] - 创业者聚焦城市更新、非标商业等领域，强调资产价值闭环与本土化运营 [20] 职业经理人新动向 - 徐猛空降宝龙商业总裁，张文浩入职中国金茂资管部副总，体现企业垂直领域用人偏好 [24][25] - 高能级城市高端项目成跳槽核心市场，如杨健转任北京侨福芳草地总经理 [24]

累计诉讼及仲裁事项 - 公司及控股子公司连续12个月内累计诉讼及仲裁金额合计131,828万元，占最近一期经审计归母净资产的12.44% [1] - 其中作为原告或申请人涉及金额66,380万元，作为被告或被申请人涉及金额65,448万元 [1] - 主要案件类型为建设工程施工合同纠纷、商品房买卖合同纠纷和商业物业租赁合同纠纷等房地产行业典型纠纷 [1] - 截至公告日已结案诉讼、仲裁金额约24,870万元 [1] 其他诉讼仲裁事项披露情况 - 公司确认不存在未披露的单项涉案金额超过净资产10%且超过1,000万元的重大诉讼仲裁事项 [2] - 公司声明不存在其他应披露而未披露的诉讼仲裁事项 [2] 诉讼仲裁事项影响 - 公司将通过法律途径妥善处理相关案件以保护公司和投资者权益 [2] - 部分案件仍在审理中，对当期及后期利润的影响存在不确定性 [2] - 最终财务影响将以生效法律文书为准并按会计准则处理 [2] - 公司将持续跟进案件进展并及时履行信息披露义务 [2]

诉讼仲裁金额 - 连续12个月内累计金额131,828万元，占净资产12.44%[2] - 作为原告或申请人涉案约66,380万元[2] - 作为被告或被申请人涉案65,448万元[2] 诉讼仲裁进展 - 截至公告日已结案约24,870万元[2] 诉讼仲裁披露 - 无单项超净资产10%且超1000万元重大未披露事项[3] - 无其他应披露未披露事项[3]

担保情况 - 为地产深圳1.44亿元借款提供连带责任保证担保，期限5年[3] - 2025年向控股子公司担保额度200亿，本次用1.44亿，累计用2.896亿，剩197.104亿[5] - 担保完成后公司及控股子公司担保余额15.92亿，占2024年末净资产比重150.23%[10] - 为控股子公司担保余额12.50亿，占2024年末净资产比重117.99%[10] 地产深圳业绩 - 2024年营收725.48万元、利润总额 -1.54亿元、净利润 -1.57亿元[6] - 2025年1 - 6月营收194.05万元、利润总额 -7056.49万元、净利润 -7040.36万元[6] 地产深圳资产负债 - 2024年末总资产78.54亿元、总负债63.13亿元、净资产15.41亿元[6] - 2025年6月末总资产93.37亿元、总负债78.66亿元、净资产14.71亿元[6] 其他情况 - 地产深圳存在4宗未结诉讼或仲裁案件，涉案金额873.38万元[6] - 保证期间为债务履行期限届满之日起6个月[7]

深圳大悦城开业表现 - 粤港澳大湾区首座大悦城在深圳宝安区开业 商业综合体面积达25万平方米 耗时15年 [6] - 开业首日客流突破42万人次 销售额近2000万元(不含Apple、汽车) [6] - 近100家品牌斩获全国销售冠军 近50家品牌登顶深圳销冠 [6] - 首店及定制店业态占比超五成 迅速占领社交媒体话题 [6][8] 商业定位与区域价值 - 填补灵芝片区大型商业综合体空白 改变消费力外流现状 此前该区域被称为"交通枢纽" [6] - 开业首日客流刷新宝安商业地标热度纪录 验证深圳西部商圈潜能 [6][11] - 深圳商业格局西移 宝安区拥有近40个商业综合体 商业总量超310万平方米 [11] 业态创新与品牌策略 - 汇聚近400家优质品牌 首店经济效应显著 包括百年皇室御用玩具品牌Hamleys华南首店等 [7][8] - 针对亲子、潮玩、宠物经济引入首店业态 如宠胖胖深圳首店旗舰店 [7][8] - 集合原创设计师服装品牌 开设7大主题IP快闪店 [8] - 推行宠物友好政策 精准捕捉都市青年情感消费需求 [6][8] 空间设计与用户体验 - 动线设计规避传统"大通铺"模式 采用移步异景的切割空间 设置可互动艺术装置 [8] - 女性洗手间配置充足 保洁高频维护 停车场引导清晰 服务人员专业高效 [9] - 部分区域存在手机信号弱 新装修气味 通道昏暗等问题 [10] 餐饮与消费者反馈 - 餐饮品牌组合被评价为"选择够多 但惊艳不足" 缺乏"网红级"品牌 [2][10] - 消费者期待更丰富业态和优质体验 认为新商场需磨合期 [10] 行业竞争与未来挑战 - 2025年深圳拟开业21个商业项目 新增体量186 25万平方米 宝安占9家/90万平方米 [11][12] - 宝安中心商圈年销售额超百亿 新老项目混战加剧 差异化需依靠业态组合与品牌吸引力 [11][12]

行业整体表现 - 2025年上半年A股房地产开发板块61家房企披露业绩预告 合计预亏342 56亿元至464 97亿元 其中37家亏损占比六成 [1] - 行业分化显著 金地集团 华侨城等亏损扩大 万科亏损额增加 绿地控股由盈转亏 但大悦城 城建发展等实现扭亏为盈 [1] - TOP100房企2025年1-6月销售总额18364 1亿元同比下降11 8% 但降幅同比收窄 拿地总额5065 5亿元同比增长33 3% [13] 盈利房企分析 - 24家房企预计盈利 累计盈利68 68亿元至80 16亿元 其中12家扭亏为盈 6家净利润增长 [2] - 保利发展预计净利润27 35亿元同比降63 15% 滨江集团预计净利润16 33亿至19 82亿元同比增70% 呈现两极分化 [3][4] - 城建发展扭亏幅度最大 预计净利润4 4亿至6 54亿元同比增575 14% 主要因项目交付增加及金融资产收益 [6][7] 亏损房企情况 - 37家亏损房企累计亏损422 72亿至533 64亿元 其中13家为首亏(含绿地控股 信达地产) 11家亏损超10亿元 [8][11] - 万科预计亏损100亿至120亿元居首 因结算规模下降及计提减值 金地集团预计亏损34亿至42亿元 [10][11] - 信达地产首次亏损35亿至39亿元 绿地控股首次亏损30亿至35亿元 均因交付规模缩减及资产减值 [11][12] 市场趋势展望 - 行业仍处调整期但下行节奏放缓 核心城市结构性机会显现 头部企业通过拿地补库强化集中化趋势 [14] - 广发证券预测2025年下半年或迎强拐点 政策临界点临近 消费性需求回归带动"好房子"认可度提升 [13] - TOP10房企新增货值6019 9亿元占TOP100的41 8% 显示资源向头部集中 行业格局加速优化 [13]

深圳大悦城开业概况 - 粤港澳大湾区首座大悦城于7月12日在深圳宝安区开业，商业体量达25万平方米，耗时15年建成 [1] - 开业首日客流突破42万人次，销售额近2000万元（不含Apple、汽车），近100家品牌获全国销冠、50家品牌登顶深圳销冠 [1] - 首店及定制店业态占比超50%，引入Hamleys华南首店、宠胖胖深圳旗舰店等特色品牌 [3][6] 商业业态创新 - 盒马鲜生打造全国首个火锅体验中心门店，面积3500平方米，设置深海鱼缸及千款火锅食材专区，并特设供港商品区 [3] - 打造3大非标空间：开放式潮流十字街、4000平方米屋顶星厨花园、超3万平方米"地下城"25青年时区 [6] - 引入7大IP快闪店（如迪士尼皮克斯玩具总动员）及华南首展（迪士尼30周年主题展、X11×DearNikki梦境花园展） [6][7] 深圳商业竞争格局 - 2025年深圳拟开业21个商业项目，新增体量186.25万平方米，其中宝安区占9个（新增90万平方米） [1] - 宝安区现有近40个商业综合体，总量超310万平方米，宝安中心商圈年销售额超百亿，前海壹方城为本土顶流 [10] - 深圳市场竞争激烈，本土开发商（鸿荣源、卓越、星河）、华润万象系及港资新世界K11等均已布局 [10] 大悦城全国战略 - 公司在全国20余个城市布局超40个项目，北方市场为传统优势区域，深圳项目补齐一线城市版图 [8][10] - 深圳项目总投资200亿元，为73万平方米商业综合体的组成部分 [10] - 行业专家指出差异化需聚焦业态组合与品牌吸引力，以应对新老项目混战 [11]