报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级 [1] 核心观点 - 2025年1-8月苏州大市商品住宅新增供应295.15万平米，成交316.69万平米，销售金额达705.87亿元 [3] - 改善型住房为苏州市场成交主力，TOP20项目套均面积128平米，套均总价400万元 [7] 苏州市区市场表现 - 2025年1-8月苏州市区商品住宅新增供应172.39万平米，成交204.06万平米，成交金额514.79亿元 [3][28] - 苏州恒泰以44.0亿元销售额和14.6万平米销售面积位居市区全口径双榜榜首 [4][6] - 新鸿基地产以34.4亿元领跑市区权益销售金额榜，木渎集团以6.8万平米位居权益销售面积榜首位 [5][6] - 湖滨四季项目以31.9亿元领跑销售金额榜，恒力健康城以7.4万平米位居销售面积榜首位 [6] 县级市市场表现 - **常熟市**：商品住宅新增供应24.69万平米，成交31.07万平米，成交金额48.00亿元 [29]；恒嘉置业以13.9亿元和6.5万平米位居全口径双榜榜首 [8][10]；金茂智慧科学城领跑项目榜单 [12] - **昆山市**：商品住宅新增供应50.93万平米，成交33.98万平米，成交金额69.40亿元 [32]；招商蛇口以10.8亿元位居全口径销售金额榜首，保利置业以4.9万平米位居全口径销售面积榜首 [13][15]；江南芝云项目稳居销售金额与面积双榜榜首 [17] - **太仓市**：商品住宅新增供应19.31万平米，成交21.60万平米，成交金额33.32亿元 [33]；太仓集团以5.2亿元和2.7万平米位居全口径双榜榜首 [18][20]；向东岛项目稳居销售金额与面积双榜榜首 [22] - **张家港市**：商品住宅新增供应31.27万平米，成交28.12万平米，成交金额43.66亿元 [36]；德港置业以11.5亿元和9.6万平米位居全口径双榜榜首 [23][25]；棠湾雅庭项目位列销售金额与面积双榜榜首 [27] 土地市场表现 - 2025年1-8月苏州大市共成交涉宅用地56宗，规划建面267.50万平米，成交楼面均价12206元/平米 [39] - 张家港市成交规划建面占比最大，为20.6% [39]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19] 核心观点 - 2025年1-8月无锡商品住宅市场呈现供需两旺态势，新增供应77.10万平方米，成交104.68万平方米，成交金额达244.12亿元 [3] - 市场成交结构以改善型需求为主导，热门项目套均面积137平方米，套均总价375万元 [9] - 土地市场方面，2025年1-8月无锡市共成交住宅用地20宗，规划建筑面积113.88万平方米 [16] 房地产企业销售业绩 - 2025年1-8月无锡房地产企业全口径销售金额TOP20门槛为5.4亿元，销售面积门槛为2.4万平方米 [7] - 梁城美景以29.8亿元销售额和9.9万平方米销售面积位居全口径双榜榜首 [4][7] - 权益销售额TOP20房企总金额为166.7亿元，占全市商品住宅总成交金额的68.3%，权益销售总面积66.0万平方米，占比63.0% [7] - 华发股份、梁城美景、太湖新城集团包揽权益销售业绩榜单前三名 [7] 房地产项目销售表现 - 2025年1-8月无锡商品住宅销售TOP20项目入围门槛为1.6万平方米和3.4亿元 [9] - 华发中央首府以15.6亿元销售额和6.4万平方米销售面积位列项目双榜第一 [8][9] - 销售金额TOP20项目销售均值为5.5亿元，销售面积TOP20项目销售均值为2.2万平方米 [9] 月度市场表现 - 2025年8月无锡商品住宅无新增供应，成交面积7.66万平方米，成交金额约17.02亿元 [10] - 新吴区为8月成交最活跃区域，成交面积1.54万平方米 [12] - 从成交结构看，100-110平方米面积段和100-200万元价格段最为热门，成交71套，占比12.52% [13][14] 土地市场情况 - 2025年1-8月无锡市共成交各类用地158宗，规划总建筑面积872.05万平方米 [16] - 其中住宅用地成交20宗，规划建筑面积113.88万平方米，商办用地成交13宗，规划建筑面积48.86万平方米 [16]

金秋造节，不止营销 - 行业处于筑底震荡、去化放缓阶段，房企品牌传播行动精准聚焦“实效”与“温度”双主线 [2] - 保利发展推出“9月焕然新生生活季”提供家装、家电等多重补贴，中海地产为全国教师推出专属购房优惠，越秀地产通过“好房星期四”直播带看送折上折，以真金白银的实惠撬动购房需求 [2] - 招商蛇口举办第二届中秋家节包含市集和晚会，龙湖集团第11届龙民节设置百家宴和观影包场，华发股份超级花粉节举办音乐派对和高奢体验团，通过丰富活动拉近与业主情感距离 [2] 房企社群与产品发布动向 - 联发集团携手华为发布“新青年智慧社区”解决方案，并在4城6个项目落地 [3] - 瑞安房地产将“新天地XINTIANDI”升级为社区品牌，越秀地产、保利置业借助发布盛典推出豪宅新品 [3] - 建发房产逆势发布“灯塔战略”，通过产品与文化革新抢占市场关注 [3] 2026届校招提前启动 - 保利发展、招商蛇口等央国企在“金九”期间率先启动2026届校招，采用开放日、微电影等创新形式吸引人才 [3] - 行业调整期下，国企在校招方面展现出领先的吸引力优势 [3] 9月房企品牌传播力排名 - 9月房企品牌传播力榜单前三名为绿城中国、华润置地、保利发展，招商蛇口和万科地产紧随其后 [3] - 头部企业通过在营销让利与业主回馈上双向发力，共同勾勒出九月楼市既回应市场需求又巩固品牌粘性的鲜明底色 [3]

行业销售表现 - 2025年9月TOP100房企单月操盘口径销售金额2528亿元，同比增长0.4%，环比增长22.2% [1] - 2025年1-9月TOP100房企销售总额26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1-8月收窄1.1个百分点 [1] - 9月百强房企中有72家单月业绩环比增长，其中45家环比增幅大于30% [1] 企业排名与分化 - 保利发展以2017亿元销售额位居行业第一，绿城中国和中海地产紧随其后，销售额分别为1785亿元和1705亿元 [2] - 销售额突破千亿的房企仅6家，突破两千亿的仅1家，头部房企规模分化明显 [1] - TOP10房企中有7家销售操盘金额在9月环比上升 [1] 土地市场动态 - 2025年1-9月TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点 [2] - 绿城中国以1175亿元新增货值位列第一，保利发展和中海地产分列第二、三位，新增货值分别为1010亿元和952亿元 [2] - 拿地金额前十企业中8家为央国企，土地市场以央国企为主导 [2] 政策环境与市场展望 - 9月多个核心城市优化需求端政策，如深圳放宽非核心区域限购、上海优化房产税政策、深圳及河南拓宽公积金使用范围 [3] - 市场表现分化，除核心城市出现一定修复外，多数城市楼市仍相对平淡 [3] - 预计核心城市新房供应将温和改善，但更多城市新项目供应有限，区域分化和城市分化将进一步加深 [3]

融资方案核心条款 - 公司计划向不超过200名合格投资者发行不超过8200万股优先股 募集资金总额不超过82亿元 [1] - 发行的优先股为附单次跳息安排的固定股息率 可累积 不设回售条款 不可转换 [1] - 发行采用代销方式 预计在获得证监会注册后六个月内实施首次发行 且首次发行数量不少于总发行数量的50% [1] 募集资金用途 - 募集资金将主要用于支持公司"保交楼 保民生"房地产项目的建设 [1] - 资金将投向11个具体项目 包括广州林屿院 深圳会展湾雍境名邸 北京亦序佳苑等 涉及总投资金额达456.7亿元 [1] - 项目均位于核心城市 符合公司业务发展方向和国家产业政策 预计将带来稳定收益 [1] 发行相关方持股情况 - 联席保荐人中信建投证券通过自营 资产管理等账户持有公司1066857股 持股比例为0.01% [2] - 联席保荐人招商证券通过自营业务 信用融券专户和资产管理业务账户持有公司A股股票448000股 [2] - 招商证券重要子公司共持有公司A股股票4634372股 [2]

行业整体趋势 - 2025年9月土地市场成交呈现周期性回暖，全国经营性土地招拍挂成交面积6592万平方米，环比增加50%，同比增加2% [18][19] - 同期土地成交金额1849亿元，环比增加86%，同比增加2%，但整体平均溢价率回落至3.2%，创年内新低 [18][19] - 投资百强房企前9月拿地总货值、金额、建面均同比上升，货值同比增长33.2%，金额同比增长53.3%，建面同比微涨5.4% [23] - 剔除上海徐汇区东安新村旧改“巨无霸”地块的特殊影响，总规模趋势为同比微涨、变化不大 [23] 企业投资门槛与集中度 - 截止9月末，新增土储货值百强门槛值为38.6亿元，同比增长2%，同比由负转正 [21][22] - 新增总价百强门槛值为17.7亿元，同比提升8%，新增建面百强门槛值为34.8万平方米，同比回升8% [21][22] - 销售百强新增货值集中度保持高位，销售TOP10房企新增货值占百强的68% [1][24] - 2025年1-9月百强房企拿地销售比为0.31，销售TOP10房企拿地销售比高达0.44，10强中有6家房企拿地销售比超过0.4 [24] 企业投资格局与主体分化 - 前三季度央国企拿地金额占绝对比重，达到67%，较同期增长5个百分点 [27][28] - 城投平台公司拿地以托底为主，拿地金额占比仅有16%，民企则表现为弱复苏，数量和金额占比同比双双提升 [28] - 截至9月末仍有近五成销售百强房企尚未拿地，仅16家房企拿地金额超过百亿 [16][29] - 有近六成企业拿地金额较去年同期上涨，主要为央国企和部分仍有连贯投资能力的民企 [29] 头部企业投资表现 - 头部央国企在核心城市积极补仓，销售TOP5（全口径）保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国同比涨幅均超过70% [29] - 民企中，滨江集团保持稳定，前9月拿地金额353亿元，同比增长29% [29] - 新增土地货值TOP3企业分别为中海地产（2017.0亿元）、招商蛇口（1531.8亿元）、绿城中国（1175.0亿元） [3] - 新增土地价值TOP3企业分别为中海地产（24.3亿元）、招商蛇口（941.0亿元）、绿城中国（632.0亿元） [9] 市场情绪与投资展望 - 企业投资仍保持高度谨慎和理性，仅热点城市优质地块能引起众多房企参拍且竞争激烈，普通地块关注度大减 [33] - 销售端9月份呈现一定程度的点状回暖，但传导到投资端需要时间且力度较弱 [17][33] - 当前拿地已过年内可开售时间，企业投资必要性下降，个别城市土拍对整体投资回温的影响有限 [33]

行业整体拿地趋势 - 2025年1-9月TOP100房企拿地总额达7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点 [1] - 9月部分房企通过收购形式获取大规模土地，导致拿地总额同比增幅扩大 [1] - 拿地金额前十企业中8家为央国企，显示央国企在土地市场占据主导地位 [1] 领先房企拿地表现 - 从拿地金额看，领先企业包括绿城中国(522亿元)、华润置地(519亿元)、招商蛇口(514亿元)、保利发展(490亿元) [11][12] - 从新增货值看，绿城中国以1175亿元位列第一，保利发展新增货值1010亿元位列第二，中海地产以952亿元位列第三 [3] - TOP10企业新增货值总额7638亿元，占TOP100企业的42.5%，行业集中度较高 [3] 区域市场拿地分布 - 长三角TOP10企业拿地金额2508亿元，位居四大城市群之首 [6] - 京津冀TOP10企业拿地金额959亿元，位列第二；中西部TOP10企业拿地金额527亿元，位列第三 [6] - 9月高总价地块主要集中在北京、上海和厦门等核心城市 [1][9] 重点城市拿地格局 - 杭州市场滨江集团拿地金额341亿元位列第一，绿城中国179亿元位列第二 [7] - 北京市场中海地产拿地金额171亿元位列第一，中建智地104亿元位列第二 [7] - 上海市场中海地产拿地金额324亿元位列第一，华润置地229亿元位列第二 [7] - 央企、国企和地方国资仍是重点城市拿地主力，民企主要在重点深耕区域补充土储 [8] 土地获取方式变化 - 三季度以来房企除招拍挂外，积极通过收并购形式获取土地，标的多位于核心城市核心区位 [3] - 华润置地子公司与独立第三方组成联合体，以总代价约244.7亿元收购四个目标公司股权及债权 [4] - 中海地产、招商蛇口、中旅投资联合体以154.78亿元拿下项目公司90%股权，采用"承债收购"模式，实际成交总金额达439.5亿元 [4]

行业整体销售表现 - 2025年1至9月百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1至8月收窄1.1个百分点 [2] - 2025年9月单月百强房企销售总额环比增长11.9%，实现微幅回升 [2] - 2025年9月30个监测城市新房供应环比大增55%至年内次高水平，成交端环比上升18%，同比下降5% [4] 主要房企销售情况 - 前9月销售前五房企为保利发展（2017亿元）、绿城中国（1785亿元）、中海地产（1705亿元）、华润置地（1544亿元）、招商蛇口（1406亿元） [2] - 万科前九月全口径销售额为1002亿元，位居千亿阵营 [2] - 2025年9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业环比增幅大于30% [4] - TOP10房企中有7家的操盘金额在9月实现环比增长 [4] 市场分化与城市表现 - 房企阵营出现分化，1000亿以上阵营有6家，与去年同期持平，500-1000亿阵营共7家，较去年同期减少1家 [2] - 北上广深9月新房成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度成交累计同比增长4% [4] - 北京、上海、深圳得益于8至9月出台的限购松绑等政策，成交稳中有增，效果显著 [4] - 除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡 [4] 政策影响与市场展望 - 三季度楼市新政出台是部分房企9月业绩环比回升的重要原因 [4] - 短期来看后续政策将维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台政策加快落实 [5] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成支撑，但更多城市新项目较为有限，市场分化行情将延续 [5]

优先股发行 - 拟发行优先股总数不超过8200万股，募集资金总额不超过82亿元[7][55][132] - 发行对象不超过200名合格投资者，转让后投资者也不得超过200名[6][32][56] - 自中国证监会同意注册之日起，6个月内实施首次发行且不少于总发行数量的50%，剩余数量在24个月内发行完毕[9][56][133] - 优先股每股票面金额为100元，按票面金额发行，无到期期限[10][57][134] - 第1 - 3个计息年度票面股息率协商确定并保持不变，自第4个计息年度起，若公司不行使全部赎回权，股息率增加2个百分点[12][60][137] - 每一期发行时票面股息率不高于该期优先股发行前公司最近两个会计年度的年均加权平均净资产收益率[13][61][138] 业绩数据 - 2022 - 2024年度现金分红数额（含税）分别为177,999.26万元、289,946.76万元、181,741.60万元[36] - 2022 - 2024年度现金分红占合并报表中归属于上市公司普通股股东净利润的比例分别为41.74%、45.88%、45.00%[36] - 2024年度累计回购股份数量为6,326,858股，支付资金总额为67,495,473.10元[36] - 2022 - 2024年度公司合并报表归属于母公司所有者的净利润分别为426,407.97万元、631,942.05万元、403,857.16万元[39] - 2024年度公司营业收入同比上升2.25%，归属于上市公司股东的净利润同比下降36.09%[112] - 2022 - 2024年公司业务综合毛利率逐年下降，分别为19.25%、15.89%、14.61%[113] - 2022年末至2024年末公司存货账面价值分别为4115.49亿元、4167.02亿元和3691.83亿元，占资产总额比重分别为46.43%、45.87%和42.91%[115] - 2022年末至2024年末公司存货跌价准备余额分别为72.18亿元、67.44亿元和74.29亿元[115] - 2022 - 2024年经营活动产生的现金流量净额分别为221.74亿、314.31亿和319.64亿元[119] - 2022 - 2024年末负债合计分别为6020.31亿、6118.18亿和5735.64亿元，合并口径资产负债率分别为67.91%、67.34%和66.67%[122][123] - 2022 - 2024年投资净收益分别为20.17亿、24.81亿和38.92亿元[124] 股权结构 - 中信建投证券持有发行人1,066,857股，持股比例为0.01%[77] - 招商证券及其重要子公司共持有招商蛇口A股股票5,082,372股，招商局集团持有招商蛇口58.47%的股份[78] - 截至2025年6月30日公司总股本为9,060,836,177股[198] - 招商局集团有限公司持股4,606,899,949股，占总股本比例50.84%[198] - 深圳市投资控股有限公司持股456,121,891股，占总股本比例5.03%[198] - 招商局轮船有限公司持股409,823,160股，占总股本比例4.52%[198] - 招商局投资发展有限公司持股281,147,804股，占总股本比例3.10%[198] - 前十大股东合计持股6,274,396,228股，占总股本比例69.23%[199] 发行影响 - 发行后普通股股本为906083.62万股，与发行前无变化[169] - 发行后净资产为28714519.08万元，较发行前增长2.94%[169] - 发行后营运资金为23482412.41万元，较发行前增长3.62%[169] - 发行后资产负债率为67.23%，较发行前下降0.64个百分点[169] - 短期内净资产收益率可能下降，中长期有望提升[172] 税务相关 - 优先股交易与转让涉及印花税、增值税和所得税，印花税按成交金额千分之一减半征收[175] - 转让金融商品应缴纳增值税，税率为6%[181] - 个人转让除上市公司限售股以外的股票所得暂免征收个人所得税[182] - 自2004年1月1日起，证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入免征企业所得税[182] - 从2014年11月17日起，QFII、RQFII取得境内股票等权益性投资资产转让所得暂免征收企业所得税[183] - 个人持股期限在1个月以内，股息红利实际税负为20%；1个月以上至1年，实际税负为10%；超过1年，实际税负为0%[185] - QFII取得境内股息、红利和利息收入，缴纳10%的企业所得税[189] - 社保基金从证券市场取得的收入为企业所得税不征税收入[183][190]

融资进展 - 公司2025年9月30日收到深交所受理向特定对象发行优先股申请文件通知[1] - 本次发行优先股需深交所审核通过并报中国证监会注册[1]