王石对房地产市场的核心观点 - 房地产调整需数年时间完成 房价从高点已显著下跌 部分区域接近腰斩 但收入未增长及就业不稳定将延迟市场回暖 建议普通人暂缓抄底继续观望 [8] - 行业将出现"良币驱逐劣币"现象 高负债 低质量及缺乏核心竞争力企业可能破产或被兼并 财务稳健且注重品质的企业将获得更大发展空间 [10][11] - 房价将实现"软着陆"而非"硬着陆" 通过渐进式下跌使民众逐步接手 促进市场平稳过渡 [11] 行业现状数据支撑 - 2023年常住人口城镇化率超65% 城镇化高速增长期基本结束 1.4亿人口进城需求已充分释放 [16] - 2023年新生儿数量902万人 较2016年减少近50% 年轻一代房产继承比例上升 购房急迫性下降 [16] - 头部房企销售金额分化显著：保利发展1807亿元 中海地产1535亿元 绿城中国1475亿元 万科地产1367亿元 华润置地1261亿元 [9] - 头部房企销售面积分化显著：保利发展995万平方米 万科地产897万平方米 绿城中国705万平方米 [9] 区域市场分化趋势 - 人口持续向大城市集中 北上广深及武汉 成都等新一线城市房价更具支撑力 [18] - 三四线城市因人口外流面临房价持续下跌压力 建议置换非核心资产至潜力区域 [18] - 改善型住房需求上升 低密度 优质物业及配套完善的小区将成为换房首选 [18] 网友观点汇总 - 自住需求可考虑购房 尤其一线核心地段 但投资需极度谨慎 [13] - 金融属性消退促使市场回归健康 房企洗牌有利于行业良性发展 [13] - 三四线城市房产流动性急剧恶化 挂售一年仍无问津 [13]

行业销售表现 - 前8个月TOP100房企全口径销售额23270.5亿元，同比下降13.3%，降幅与前7个月基本持平 [1] - 8月政策组合拳（认房不认贷、下调首付比例）出台符合预期，金九旺季推盘节奏与优化力度将提升 [1] - 头部房企市场集中度显著，TOP10房企销售面积占比突出 [2] 企业竞争格局 - 保利发展以1812亿元销售额和893.4万平方米销售面积双料第一 [1][2] - 千亿房企共5家（保利、绿城、中海、华润、招商蛇口），销售额均值1508.7亿元 [1][2] - 百亿以上销售额房企达53家，500-1000亿阵营含6家企业，销售额均值750.3亿元 [2] 土地市场动态 - TOP100房企前8个月拿地总额6056亿元，同比增长28.0%，增幅较前7个月缩窄 [2] - 房企深耕核心城市：招商蛇口在北京/上海/南京/成都拿地金额进入前十，建发房产在杭州/北京/苏州/成都进入前十，滨江集团居杭州拿地金额榜首 [2] 战略发展方向 - 高质价比项目仍受市场青睐，热销项目多位于城市核心地段且配套完善 [2] - 头部房企采取"深耕核心城市+好房子"策略，新增货值将成未来销售重要支撑 [3]

百强房企销售业绩 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元 同比下降13.3% 权益销售额16275.2亿元 权益销售面积8382.8万平方米 [1] - 保利发展(1812亿元)、绿城中国(1563亿元)、中海地产(1503亿元)、华润置地(1425亿元)、招商蛇口(1240.5亿元)位列前五 均为千亿级企业 [1] - 万科(911.1亿元)、建发房产(850.8亿元)、越秀地产(730亿元)、中国金茂(708.8亿元)、滨江集团(705.3亿元)占据6-10位 龙湖集团、中国铁建、绿地控股处于四百亿阵营 [1] 房企排名变化 - 头部房企排名总体稳定 中建壹品与中建东孚位次互换 中建壹品以363.3亿元销售额升至第15位 [1] - 8月百强房企销售操盘金额2070.4亿元 环比降1.9% 同比降17.6% 但同比降幅较7月收窄6.7个百分点 [4] - 33%的百强房企8月业绩环比增长 其中21家增幅超30% 包括绿城中国、中海地产、华发股份、融创中国等 [4] 区域市场表现 - 8月30个监测城市成交规模753万平方米 环比降12% 同比降17% 一线城市成交量125万平方米 环比降20% 同比降26% [4][5] - 二三线城市合计成交628万平方米 环比降11% 同比降16% 杭州、武汉、合肥、宁波同环比齐增 厦门、佛山、惠州等城市深度调整 [5] - 前8月一线城市累计成交同比仍增长4% 北京上海新政出台后政策效果待发酵 [5] 行业趋势展望 - 八月为传统销售淡季 供求同环比均下降约3成 楼市成交规模处于年内次低水平 [4] - 京沪相继推出"认房不认贷"、下调首付比例等组合政策 政策力度和时点符合市场预期 [5] - 随着"金九"旺季到来 房企推盘节奏和优化力度预计提升 市场有望实现温和复苏 热度将从二手房向新房传导 [5]

行业整体表现 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元，同比下降13.3%，降幅与1-7月持平 [1][18] - 权益销售额为16275.2亿元，权益销售面积8382.8万平方米 [18] - 各阵营销售额均下降：TOP10房企均值1145.0亿元（降12.1%）、TOP11-30均值287.2亿元（降15.4%）、TOP31-50均值138.3亿元（降10.9%）、TOP51-100均值66.2亿元（降15.4%）[21] 企业排名格局 - 保利发展以1812.0亿元销售额和893.4万㎡销售面积双居榜首 [2] - 绿城中国以1563.0亿元销售额位列第二，733.0万㎡销售面积排名第二 [2] - 销售额前十企业包括中海地产（1503.0亿元）、华润置地（1425.0亿元）、招商蛇口（1240.5亿元）等 [2] - 百亿以上销售额企业共53家，千亿以上阵营5家（均值1508.7亿元），较去年同期减少1家 [23] 政策与市场展望 - 8月京沪出台"认房不认贷"、下调首付比例、优化普宅标准等组合政策 [1][26] - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [26] - 预计"金九"期间房企将提升推盘节奏与优化力度，市场或实现温和复苏 [1][26] 项目热销特征 - 高质价比项目受市场青睐，如杭州奥映鸣翠府（滨江集团+绿城）、北京招商·朝棠揽阅（招商蛇口）等 [24][26] - 热销项目具备核心区位配套优势，产品类型覆盖首置/改善/高端类 [24] - 部分项目通过户型创新（如69㎡"2+1"灵动空间）、科技赋能（12大科技体系）提升竞争力 [24][26]

行业整体表现 - 2025年8月30个重点城市新房成交规模753万平方米，环比下降12%，同比下降17%，降幅较上月扩大1个百分点[17] - 2025年1-8月30城累计成交7869万平方米，较去年同期微降3%，降幅较上月扩容2个百分点[3][17] - 百强房企8月实现销售操盘金额2070.4亿元，环比降低1.9%，同比降低17.6%[3][18][20] - 百强房企1-8月累计销售操盘金额20708.8亿元，同比降低13.1%，降幅扩大0.6个百分点[20] 企业梯队表现 - TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低4.3%至560.6亿元[22] - TOP30房企销售门槛同比降低5.9%至149.2亿元[22] - TOP50房企销售门槛同比降低9%至89.1亿元[22] - TOP100房企销售门槛大幅降低23.8%至35.1亿元[22] - TOP21-30梯队房企累计销售规模同比降幅8.7%，是唯一降幅在10%以内的梯队[24] - 33%的百强房企8月单月业绩环比增长，其中21家企业环比增幅大于30%[20] - TOP10房企中有8家销售操盘金额环比增长[20] 城市能级分化 - 一线城市8月成交量125万平方米，环比下降20%，同比下降26%[29] - 一线城市前8月累计成交仍同比增长4%[29] - 二三线城市8月合计成交628万平方米，环比下降11%，同比下降16%[30] - 北京8月成交环比微降8%，同比下降19%[29] - 上海8月新房成交同环比分别下跌45%和27%[29] - 广州和深圳8月新房成交环比均下降20%[29] - 成都、青岛、天津、西安、武汉单月成交量均超40万平方米[30] - 杭州、武汉、合肥、宁波等核心城市8月成交同环比齐增[30] - 昆明、重庆、东莞、珠海等城市环比下降但同比增长[30] 领先企业表现 - 保利发展操盘金额1667亿元排名第一，操盘面积821.7万平方米同样位居首位[2] - 绿城中国操盘金额1563亿元排名第二，操盘面积733万平方米位列第二[2] - 中海地产操盘金额1431.3亿元排名第三[2] - 万科地产操盘金额850.3亿元排名第六，但操盘面积652.5万平方米排名第三[2] - 招商蛇口操盘金额1178.1亿元排名第五，操盘面积524万平方米排名第五[2] - 华润置地操盘面积494.7万平方米排名第六[2] - 建发房产操盘金额841.5亿元排名第七，操盘面积319.4万平方米排名第十[2] 市场展望 - 9月新房成交绝对量预期低位回升[19][30] - 房企将加快推盘节奏和加大折扣力度[30] - 京沪放松限购等政策利好有望逐步修复市场信心[30] - 城市间和项目间分化将持续加剧[19][31] - 核心一二线城市市场热度将保持高位波动[31] - 部分二线城市将呈现弱复苏走势[31] - 具备核心区位、优质配套、价格实惠、产品力佳的复合优势项目才能保持高热[31]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][49] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮政策力度最终将超过2008年和2014年 [4][49] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][49] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售方面表现优异 [4][49] - 一线城市+2/3二线城市+极少量三线城市的城市组合在销售反弹时表现更好 [4][49] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市将更受益 [4][49] - 2025年仍以政策为核心主导力量 板块主要做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][49] 政策调整 - 上海优化调整购房政策 包括放松外环外限购 符合条件家庭在外环外购房不限套数 [1][11] - 上海住房公积金最高贷款额度上浮 允许公积金"又提又贷" [1][11] - 上海在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房 [1][11] - 上海对符合条件的非本市户籍家庭第一套住房暂免征收房产税 [11] - 苏州取消市区范围内新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 [11] - 深圳购房政策有望跟进调整 [1][11] 市场成交数据 - 本周30个城市新房成交面积181.0万平方米 环比提升14.3% 同比下降5.9% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积43.4万方 环比+11.1% 同比-21.1% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积92.5万方 环比+2.2% 同比+10.2% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积45.1万方 环比+56.7% 同比-15.4% [2][23] - 今年累计35周30城新房成交面积6571.3万方 同比-2.2% [2] - 本周14个样本城市二手房成交面积186.3万方 环比下降3.3% 同比增长12.2% [3][32] - 样本一线城市二手房成交面积78.3万方 环比+1.2% [3][32] - 样本二线城市二手房成交面积83.9万方 环比-7.2% [3][32] - 样本三线城市二手房成交面积24.1万方 环比-3.5% [3][32] - 年初至今累计二手房成交面积7055.2万方 同比增长16.6% [3][32] 信用债市场 - 本周共发行房企信用债11只 环比减少7只 [3][42] - 发行规模共计61.45亿元 环比减少91.37亿元 [3][42] - 总偿还量104.28亿元 环比减少14.76亿元 [3][42] - 净融资额为-42.83亿元 环比减少76.6亿元 [3][42] - 主体评级以AAA级为主 占比93.5% [42] - 债券类型以证监会主管ABS和交易商协会ABN为主 占比31.6%和27.7% [42] - 债券期限以5年以上为主 占比75.6% [42] 板块表现 - 本周申万房地产指数累计变动-0.1% 落后沪深300指数2.77个百分点 [1][12] - 在31个申万一级行业中排名第16名 [1][12] - 本周上涨个股27支 较上周减少65支 [12] - 跌幅前五个股为电子城(-16.9%) 南国置业(-12.5%) 亚太实业(-8.9%) 荣丰控股(-8.5%) *ST紫学(-7.4%) [12][18] - 重点48家A/H房企中上涨12支 较上周减少1支 [12] - 涨幅前五为绿景中国地产(5.7%) 华发股份(5.0%) 远洋集团(4.2%) 滨江集团(3.6%) 万科A(3.5%) [12][21] 投资建议标的 - 基本面alpha公司：H股绿城中国 建发国际集团 华润置地 中国海外发展 越秀地产；A股滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份 [4][49] - 地方国企/城投/化债：城投控股 城建发展 信达地产 [4][49] - 中介：贝壳 [4][49] - 物业：华润万象生活 保利物业 中海物业 绿城服务 招商积余 [4][49]

董事会会议基本情况 - 会议于2025年8月27日以现场结合通讯方式召开 应到董事9人 实到6人 3名董事因公务授权其他董事代为表决 [1] - 会议由董事兼总经理朱文凯主持 召集和召开程序符合法律法规及公司章程规定 [1] 审议通过事项 - 2025年半年度报告及摘要获得董事会审议通过 [1] - 招商局集团财务有限公司风险评估报告获得审议通过 因涉及关联交易 4名关联董事回避表决 该议案以5票同意通过 [2] - 2025年半年度董事会授权决策事项执行情况报告获审议通过 董事会同意维持现有授权范围、标准和要求不变 [2] - 2025年半年度募集资金存放与使用情况专项报告获得审议通过 [2] - "质量回报双提升"行动方案进展报告获得董事会审议通过 [2] - 为联合营公司提供担保额度的议案获得审议通过 [2] 表决结果 - 除关联交易议案外 其余议案均以9票同意 0票反对 0票弃权的表决结果审议通过 [2] - 关联交易议案（议案二）以5票同意 0票反对 0票弃权的表决结果审议通过 [2]

投资评级 - 维持"买入"评级 目标价12.5元 [13] 核心观点 - 城市更新战略推动有望带给招商蛇口长期Alpha [1] - 城市更新是房地产长期发展重要战略 2025年5月15日《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》正式印发 7月15日中央城市工作会议再次强调"以推进城市更新为重要抓手" [1] - 城市更新领域门槛高竞争少 参与城市更新的开发商需要较强的资金实力 截止2024年年报 账面现金超过1000亿元的只有四家公司——A股：招商蛇口、保利发展；H股：华润置地、中国海外发展 [3] - 招商蛇口"地产+商业"的模式类似港股华润置地 短期综合开发实力有助于公司在城市更新中精准卡位优质项目 长期持有型物业则有助于稳定公司利润率和现金流 [10] 公司表现 - 2025年1-7月招商蛇口累计实现签约销售面积393.41万平方米 累计实现签约销售金额1045.53亿元 位列克而瑞Top5 [5] - 2024年公司在"核心10城"的投资金额占比达90% 其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59% [5] - 公司标杆项目亮点纷呈 20余个全国新作首开去化率领先竞品25% 其中10个项目入选2024年全国十大高端/轻奢/品质作品榜单 [5] - 公司主要持有物业全口径收入2024年达74.64亿元 同比上涨12% EBITDA实现36.67亿元 同比上涨11% [5] - 通过各REITs平台打通资产退出通道 公司成功构建了持有物业"开发－运营－资本化－再投资"的良性循环体系 [10] 财务预测 - 预计公司2025-27年归母净利润为42、46、51亿元 对应EPS为0.47、0.51、0.56元 [13] - 预计2025-27年营业收入分别为181,149、188,366、199,329百万元 同比增长1.23%、3.98%、5.82% [14] - 预计2025-27年毛利率分别为14.24%、14.14%、14.21% 净利率分别为2.33%、2.45%、2.56% [17] 估值分析 - 给予招商蛇口1倍PB估值 对应目标价12.5元 [13] - 当前收盘价￥9.06 总市值82,091.18百万元 总股本9,060.84百万股 [6] - 预计2025-27年P/E分别为19.45、17.76、16.09倍 P/B分别为0.73、0.71、0.69倍 [17]

土地市场与政策影响 - 2024年四季度楼市成交回暖及"好房子"政策推动部分热点城市土地市场火爆 但政策红利消退后新拿土地项目面临去化难题 部分"地王"项目延迟申请预售许可证 [1][2] - 2024年"926楼市新政"出台后房地产市场经历上行期 房企普遍缩短开盘周期至4个月 但2025年政策效应减弱导致市场回归常态 [2][3] - 2024年11月主要一二线城市优质土地供应增加 吸引中海、华润置地、保利等房企争夺 楼面价超10万元/平方米土地成交6幅 其中上海徐汇地块达20万元/平方米 总价超百亿地块成交3幅 [7] 房企投资与销售表现 - 2025年1-7月百强房企拿地金额同比增加34% 其中中海拿地542亿元同比增273% 绿城522亿元同比增128% 保利424亿元同比增104% 但同期百强房企销售金额下降13% [7] - 房企呈现深耕单城趋势 杭州市场在滨江和绿城业绩中占绝对份额 北京市场在中海销售业绩中占比超30% 广州在保利和越秀销售额中占比显著 [8] - 2021年以来房企经历三轮拿地周期：2021年上半年规模扩张式拿地 2023年押注疫情后需求释放 2024年四季度起央国企聚焦核心城市优质土地 如金茂投入数百亿元拿地资金 [9] 项目去化与市场分化 - 2025年新开盘项目去化率普遍低于30% 部分项目低于20% 仅少数核心区项目去化良好 北京朝阳三间房两个项目网签率分别为25%和11% 海淀朱房两个项目网签率分别为11.5%和44.4% [2][4] - 市场分化加剧：北京海淀功德寺两个项目网签率达81%和95% 金茂丰台项目、建发昌平项目及中建朝阳项目去化表现优异 但同期上海豪宅项目二季度后出现零成交 [4][5] - 核心区项目出现同区域分化现象 同一区域不同项目销售表现差异显著 部分项目开盘即按备案价75折销售仍难以去化 [4][10] 产品定位与客户需求 - 项目成功取决于地段位置、产品品质及市场供需等多重因素 其中地段具有不可替代性 当前供过于求市场下需精准洞察不同价格承受能力客户的真实需求 [12][14] - 以北京海淀朱房项目为例：华润臻云雅苑定位现代功能美学 楼面价8.92万元/平方米 均价12.5万元/平方米 最小户型134平方米 首开去化206套；建发海晏雅苑定位王府中式美学 楼面价9.51万元/平方米 均价13.5万元/平方米 起步户型183平方米 首开去化185套 [13] - 豪宅客户更看重"圈子"属性 普通住宅核心是性价比 房企需在拿地前即精准把握区域客户对产品类型、价格承受力及心理需求 缩短户型和总价差距 [12][14]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[1] - 建筑材料行业评级为标配（维持）[1] 核心观点 - 北京上海出台新一轮楼市放松政策 符合条件的居民家庭购买五环外/外环外住房不受套数限制 成年单身人士按家庭执行限购政策 上海取消首套与二套住房贷款利率区分[2] - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 预期更多城市将跟进出台利好政策[2] - 上市房企2025年中报业绩整体承压 资产负债表处于修复阶段 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业[2] - 水泥行业库存压力缓解 全国水泥库容比从8月15日61.57%降至8月22日61.51% 多地通过错峰生产推动价格企稳回升[3] - 城中村及老旧小区改造提供支撑 1-7月全国新开工改造城镇老旧小区1.98万个 河北等6地区开工率超90%[3] - 玻璃行业处于周期底部 供需矛盾突出 价格承压 但9月施工旺季到来可能带来阶段性修复[3] - 玻纤行业受益于风电/热塑/电子等领域需求增长 呈现结构性复苏 价格和盈利水平改善[3] - 消费建材行业进入盈利修复阶段 三棵树2025年上半年净利润同比增长109.30%（去年同期-34.20%） 兔宝宝同比增长8.62%（去年同期-15.80%）[6] 房地产板块行情回顾及估值 - 截至2025年08月28日 申万房地产板块近两周上涨0.97% 跑输沪深300指数5.25个百分点 在申万31个行业中排名第26位[14] - 近一月上涨3.19% 年初至今累计上涨3.88%[14] - 二级板块方面 SW房地产开发上涨1.08% SW房地产服务下降0.86%[14] - 个股表现：万通发展近两周涨27.07% 近一月涨87.26% *ST中润年初至今涨139.29%[19][20] 建材板块行情回顾及估值 - 申万建筑材料板块近两周上涨2.86% 跑输沪深300指数3.36个百分点 在申万31个行业中排名第18位[29] - 近一月上涨4.61% 年初至今累计上涨19.28%[29] - 二级板块方面 SW玻璃玻纤上涨8.59% SW装修建材上涨0.8% SW水泥上涨0.65%[30] - 个股表现：万邦德近两周涨28.81% 国际复材近一月涨59.31% 中旗新材年初至今涨254.21%[32] 行业重要数据 - 水泥：8月22-28日全国水泥均价316元/吨 较上周基本稳定 库存压力逐步缓解[33] - 平板玻璃：市场价格跌后小涨 产销有所改善但厂家库存仍有压力[38] - 光伏玻璃：2.0mm厚度均价12元/平方米（较上周涨1元） 3.2mm厚度均价18.5元/平方米（较上周涨0.5元）[40] 建议关注标的 - 房地产：保利发展（600048）[2] 滨江集团（002244）[2] 招商蛇口（001979）[2] - 水泥：海螺水泥（600585）[3] 塔牌集团（002233）[3] 华新水泥（600801）[3] - 玻璃玻纤：中国巨石（600176）[3][6] - 消费建材：北新建材（002791）[6] 兔宝宝（002043）[6] 三棵树（603737）[6]