消费市场热度与REITs市场表现 - 受年底“双十一”等消费旺季推动，消费市场热度显著提升，带动REITs市场相关产品业绩走高 [1] - 2025年以来共有18只公募REITs挂牌上市，其中消费基础设施类5只，首日平均涨幅20%，显著高于2024年同类型产品1.5%的首日平均涨幅 [1] - 全市场上市交易的12只消费REITs中，9只在年内录得正收益，占比超7成，其中6只年内涨幅超过35% [1] - 截至11月9日，12只已上市交易的消费REITs年内平均涨幅24%，总市值已超过420亿元 [3] 消费基础设施类REITs具体表现 - 嘉实物美消费REIT年内涨幅超50%，华夏金茂商业REIT涨幅超过40% [3] - 消费REITs底层资产类型逐渐多元，包括购物中心、社区商业、奥特莱斯、农贸市场四种类型 [4] - 华夏中海商业REIT在比例配售前累计认购金额近1600亿元，华夏凯德商业REIT公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍 [5] - 首批发行的华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT网下认购倍数分别为2.04倍、1.32倍和1.09倍，公众认购倍数分别为1.06倍、1.40倍和1.15倍 [5] 消费类REITs运营与财务业绩 - 2025年三季度消费类REITs整体实现盈利，底层资产经营稳健 [6][7] - 今年三季度，9只披露业绩的消费REITs收入合计5.98亿元，净利润合计2011万元 [7] - 华夏华润商业REIT以1.97亿元的收入居首，净利润约2000万元，华夏大悦城商业REIT、中金印力消费REIT第三季度收入分别为8546.4万元、8430.2万元 [7] - 消费REITs单季度底层资产可分配收入分布在1502万元至9239万元之间 [7] 行业结构与驱动因素 - 消费REITs收入主要由租金构成，占比约为65%~80% [7] - 购物中心的运营能力、改造能力和创新能力是核心竞争力 [8] - 消费REITs作为公募REITs市场上的新类型资产，标准化程度远低于产业园、仓储物流等传统公募REITs底层资产 [5] - 政策层面为消费类REITs提供了长期增长预期 [8]

文章核心观点 - 邮储银行成都简阳支行成功发放全国系统内首笔法人住房收购稳市贷款 用于支持地方国企收购374套已建未售商品房 探索出一条通过金融创新“盘活存量、稳定市场”的新路径 [1][2][3] 金融产品创新 - 邮储银行创新推出法人住房收购稳市贷款产品 专项支持地方国企收购已建未售的商品房等存量资产 [3] - 该产品突破传统信贷框架 分为政策性和市场化两大板块 支持保障性租赁住房收购及已建未售商品房等市场化标的 [3] - 针对简阳项目特殊性 总行创新设计“放款后抵押+分批过户限制”模式 以满足风控和项目实操需求 [3] - 该模式已在全国范围内推广 福建、陕西、河北等地已进行梳理培训 部分城市已落地 [5] 具体项目细节 - 贷款专项用于收购成都简阳“迎宾一号香憬庭”项目剩余的374套住房 该项目为2023年已修建完毕的现房 [1][2] - 剩余房源为定向定价商品房 因价格受限无法面向市场自由销售 导致去化周期超过24个月 形成存量资产沉淀 [2] - 收购主体为简州空港城市发展集团有限公司（城发集团） 是简阳市属AA+评级国企 [6] - 邮储银行根据当地房地产市场实际去化周期 将贷款期限延长至5年 [6] - 城发集团以低于市场价的价格整体收购房源 并选择“自持出售”模式以快速回款 [6] 项目背景与意义 - 项目地处简阳市核心发展区域 距高铁南站3分钟 距天府机场15分钟 教育、医疗、商业配套完善 [2] - 收购依据前期协议触发回购条件 且有简阳已实施的房票政策作为收购后销售的利好 [6] - 此次收购构建了“信贷收购－资产提质－招商去化”闭环 缓解了开发企业成都成房城市更新发展集团有限公司的资金压力 稳定了区域住房资产价值 [2][3] 银行其他业务 - 邮储银行成都简阳支行通过遍布城乡的网点与“益农社”站点 将基础金融服务延伸至“最后一公里” [7] - 支行为小微企业提供“无还本续贷”等支持 降低融资成本 [7] - 在支持本地制造业转型升级方面 支行为四川空分设备（集团）有限责任公司成功投放设备更新改造贷款 [7] - 支行持续聚焦简阳市“制造强市”战略 专门制定针对制造业企业的专项金融服务方案并设立绿色审批通道 [7] - 通过开展“普惠金融下乡”系列活动 深入田间地头为农户提供个性化信贷咨询 支持简阳特色农产品种植、畜牧养殖等产业发展 [7]

核心交易内容 - 中旅国际联合中旅资本及吉林省旅控集团收购万科旗下吉林省松花湖国际度假区开发有限公司75%股权和北京万冰雪体育有限公司75%股权 [1] - 松花湖度假区滑雪面积达220公顷 拥有50条雪道和55公里总长度 年接待能力15000人 [1] - 万冰雪公司以雪场开发规划 建设咨询 运营管理为核心业务 累计管理9家知名雪场 [2] 资产处置战略 - 万科2025年加大资产周转力度 上半年完成13个大宗交易项目 签约金额64.3亿元 [4] - 通过存量盘活优化回款57.5亿元 2023年以来累计盘活64个项目 涉及可售货值785亿元 [4] - 近期处置资产包括北京金域缇香商业资产 上海金桥万创中心产业园及翠湖国际项目等 [4] 组织架构调整 - 新设集团总部 地区公司 事业部三类组织 分别定位风险控制中枢 业务协调中枢和专业运营中枢 [5] - 地区公司整合原区域公司与城市公司 事业部专注轻资产运营能力输出 [5] - 调整目标为强化组织管控与市场活力平衡 提升治理效能与业务发展 [6] 行业运营数据 - 中旅国际2024-2025雪季运营7家滑雪度假区 管理115条雪道和390公顷滑雪面积 年接待近200万人次 [1] - 松花湖项目已发展为国家级4A景区 国家级滑雪旅游度假地及国家级体育产业示范单位 [1] 公司战略表述 - 万科管理层承认开发业务沉淀大量难以短期变现资源 强调盘活存量资源重要性 [3] - 公司将持续尝试多种资源盘活方式 重点关注物流与长租公寓等优质运营资产 [5] - 中金公司分析认为万科中短期新增项目有限 存量土储盘活将继续贡献销售和现金回流 [4]

核心财务表现 - 上半年收入251.12亿元同比增长14% 归母净利润10.9亿元同比增长8% 整体毛利率16%与2024年同期持平[2] - 物业开发收入逆势增长17%至200.4亿元 但商务租赁及零售商业运营收入同比减少5% 酒店经营收入同比减少12%[3] - 经营活动现金流量净额虽为负值14.88亿元 但较去年同期30.19亿元流出额收窄[4] 销售与行业地位 - 上半年签约销售金额534亿元同比增长20% 销售规模排名首次进入行业第九[2] - TOP100房企销售总额18364.1亿元同比下降11.8% 公司销售表现显著优于行业整体[2] - 以261亿元拿地金额位居行业第七 新获取16个项目均位于核心一二线城市[2][3] 资产与业务结构 - 持有物业开发项目销售面积约2681万平方米[3] - 金茂物业服务收入同比增长20% 占总收入比例维持7%[3] - 商业收入占比下降因长沙览秀城成为REIT底层资产及宁波嘉苑广场一期出售[3] 战略方向 - 坚持"做优增量 盘活存量"策略 推进"六力三比"主题年工作提升全链竞争力[2] - 短期以经营性现金流回正为核心 加快增量去化与存量盘活 加速第二曲线打造[4] - 中长期把握存量与增量市场 深化城市运营商定位 探索新发展模式[4] 行业环境认知 - 行业处于筑底过程 止跌回稳任重道远[2][4] - 政策持续落地与购房信心修复将推动行业逐步回归平稳发展轨道[4] - 所有房企均需优化业务结构与加强风险管理以实现可持续发展[4]

政策背景与目标 - 六部门联合召开光伏行业座谈会 强调规范市场竞争秩序 防范内卷式恶性竞争 [1] - 反内卷治理体系覆盖法律 产业 财政等多维度 推动行业自律与整合 [3] - 政策围绕盘活存量与做优增量双主线推进 旨在推动传统产业升级与鼓励新质生产力创新发展 [1] 政策执行与效果 - 政策效果初步显现 钢铁 水泥 光伏设备 能源金属等反内卷主题板块近期表现强劲 多数跑赢大盘 [1] - 政策从宏观定调转入实质执行阶段 工信部通过标准提升和节能监察等方式优化产能结构 [2] - 规范地方政府行为成为关键 政策强调破除地方保护 禁止违规优惠 从源头上促进市场公平 [3] 行业影响与盈利预测 - 光伏设备行业仅有50%的企业实现盈利 经营压力显著 [2] - 高盛预测在政策推进下 部分行业到2027年盈利潜力或实现53%的增长 [2][6] - PPI每上升1个百分点 全市场非金融类盈利或将增长2个百分点 价格企稳直接利好企业盈利 [5] 资本市场表现 - 自2025年7月以来 A股市场反内卷题材表现突出 玻璃玻纤 半导体 能源金属 光伏设备等行业板块涨超20% [5] - 沪深300指数上涨11.23% 工程机械 橡胶 汽车零部件等同样跑赢大盘 [5] - 水泥 光伏 化工等行业市值仍低于正常水平 政策带来的估值修复空间依然存在 [6] 行业整合举措 - 头部多晶硅企业正计划联合设立行业收购基金 规模或达400亿至800亿元 拟以市场化方式收购剩余产能 [3] - 该基金有望于2025年四季度成立 成为光伏行业化解过剩产能 提升集中度的重要尝试 [3] - 政策通过改善定价环境 增强资本开支纪律 优化竞争格局三大机制发挥作用 [6] 机构观点与投资机会 - 机构认为反内卷行情正从政策预期阶段过渡到落地执行与效果验证阶段 [5] - 涨价潮与企业盈利修复将成为下一阶段的核心驱动 [1] - 中下游高端制造板块机会更为明确 [5]

需求端政策调整 - 取消普通住宅和非普通住宅标准 以简化市场分类 [1][2] - 支持多孩家庭购房 商业贷款套数认定核减一套 降低购房门槛 [2] - 居民换购改善住房可享个人所得税退税优惠 促进存量房流转 [2] - 引进人才可同时申领专项购房补贴和人才购房补贴 强化人才住房保障 [2][5] - 租赁保障性租赁住房人才可获住房租赁补贴 减轻租房压力 [2][5] 供给端政策优化 - 支持盘活存量房地产用地和用房 通过专项债和公积金增值收益等工具收购存量商品房用作保障性住房 [2] - 放宽收购存量商品房用作保障性租赁住房的面积标准 加速去化 [2] - 允许商服用地转型发展鼓励类产业或调整为安居房、租赁住房用地 提高资源利用效率 [3] - 鼓励商品住房去化期高的市县优先采用房票安置或"以购代建"方式 改善市场供需关系 [3][6] - 优化现房销售节点 由海口市先行探索试点 稳步推进销售模式调整 [3] 政策背景与影响 - 2024年上半年海南省商品房销售面积和销售金额实现正增长 主要运行指标优于全国平均水平 [5] - 政策旨在满足本地居民和引进人才住房需求 发挥房地产业稳经济、促投资、保消费作用 [5] - 取消普宅标准主要影响房企土地增值税计算 对二手房交易无直接影响 [5] - 多维度政策调整预计加速市场去化 释放购房需求 对房地产市场回稳产生积极效果 [1][6]

盘活存量资产的意义 - 推动资源高效利用和畅通国民经济循环的关键举措 [1] - 为中国经济量增质升提供更有力支撑 [1] - 破解生产要素供给瓶颈并化解地方政府债务风险 [1] 存量资产现状 - 基础设施等领域形成规模巨大的存量资产 [1] - 部分资产未充分利用包括闲置厂房 楼宇 物流仓库 公交场站 文化体育场馆和旅游景区 [1] - 部分区域和产业园区开发利用率高导致用地紧张和企业扩产面临瓶颈 [1] 盘活工作的挑战 - 存量资源涉及面广 种类庞杂且资产类型多 [2] - 低效闲置资源常牵扯效益不佳的经营主体和复杂权属关系 [2] - 处理过程需多部门协调和企业配合 任一环节不顺利都会增加难度 [2] 盘活实施路径 - 政府部门需理清头绪摸清家底掌握存量资源的种类规模形态和权属 [2] - 建立分类标准搭建系统平台并摸排资源底数如天津发改委绘制存量资产图 [2] - 汇总筛选具备盘活条件的项目并建立台账动态管理 [2] 市场化盘活手段 - 通过升级改造和定位转型挖掘老旧厂房闲置土地的开发价值 [3] - 发行基础设施公募REITs将存量资产转化为流动性更强的金融资产 [3] - 运用地方政府专项债和央行再贷款资金收购处置存量商品房 [3] - 采用产权交易并购重组不良资产收购混合所有制改革和市场化债转股等方式 [3]

公司交易概况 - 上实发展通过向泉州国资公司出让住宅、配套产权车位及在建工程项目，预期实现18.83亿元营收，归母净利润1.63亿元 [1] - 交易受让方为泉州市开源置业集团有限公司下属公司，交易总金额20.53亿元，受让方母公司由泉州市国资委全资持股 [1] - 交易分为两个资产包，主要标的为"C-7地块住宅车位"和"C-8-1地块住宅车位"，合计出售价格19.56亿元 [1] 交易标的细节 - C-7地块涉及存量住宅466套，建筑面积8.19万平方米，2022年建成 [1] - C-8-1地块涉及存量住宅352套，建筑面积5.9万平方米，2021年建成 [1] - 交易价格较账面值溢价59.97%，其中"交易标的二"评估溢价达78.35% [1] 项目历史背景 - 上实发展2007年摘得泉州东海滩涂整理项目B区和C区地块，首期出让土地包括C-7、C-8-1、C-8-2地块，土地面积17万平方米，出让总金额12.08亿元 [2] - 截至2024年末，泉州项目累计实现房地产签约面积约45万平方米，总签约金额约58亿元 [2] - 2024年泉州上实海上海项目商业和车位签约8244万元 [2] 财务影响 - 本次交易营收18.83亿元约占公司2024年度营业收入的75.51% [2] - 预计归母净利润1.63亿元，而2024年度公司亏损2.91亿元 [2] - 交易完成后泉州项目剩余库存约15.7万平方米，主要为商办产品 [2] 战略意义 - 交易有助于加快库存去化、优化资源配置，增加现金流入 [2] - 符合公司逐步聚焦上海及长三角地区发展战略 [2] 行业政策动态 - 2024年以来中央出台政策盘活闲置存量土地和商品房，各地拟使用专项债收回收购存量闲置土地超3700宗 [3] - 专项债收地政策预期将加速土地市场"去库存"，改善供求关系及企业资金状况 [3]

土地市场表现 - 2025年上半年全国300城经营性土地成交规模2.5亿平方米，同比下降8%，创历史新低 [1][2] - 土拍平均溢价率9.2%，同比增加4.8个百分点，优质地块带动溢价率提升 [1][2] - 核心城市如成都、杭州出现高溢价地块，溢价率分别达75%和50%，部分三四线城市如温州、温岭宅地溢价率达40% [2] 土地供应结构调整 - 地方政府采取"控量提质"策略，减少土地供应规模但提升供地质量 [1][2] - 央国企成为拿地主力军，民企重新参与竞争，地方城投公司持续活跃 [2] - 2021-2024年城投拿地比重维持在50%以上，2024年达64%峰值，2025年一季度回落至50% [3] 房地产库存现状 - 2025年5月末百城商品住宅狭义库存量4.63亿平方米，同环比均下降，去化周期25个月 [5] - 一线城市去化周期同环比下降18%和1%，二线和三四线城市环比持平、同比下降5% [5] - 广义库存压力仍存，城投拿地项目开工率持续走低，2024年开工率仅8.5% [5][6] 城投公司角色与挑战 - 2020-2024年城投托底拿地金额达9.37万亿元 [3] - 城投开发能力不足，拿地多为三四线城市或核心城市郊区地块，质量较差 [6] - 部分城投拿地用于城市更新项目或抵押融资，存在合规性要求 [6] 政策与盘活措施 - 国常会提出对全国房地产已供土地和在建项目摸底，优化政策推动市场回稳 [1][7] - 自然资源部出台18条政策处置闲置土地，截至4月底已纳入2.4万宗、9.08万公顷存量用地 [8] - 专项债用于土地储备，全国拟使用专项债回收存量闲置土地3700宗，面积1.96亿平方米，金额超4700亿元 [10] - 城投土地盘活方式包括代建合作、专项债收储和转作保障房 [9][10]

核心观点 - 中国金茂通过"拿地大爆发、组织精简、产品优化"三板斧策略实现扭亏为盈，2025年前4月以356亿元新增土地价值位列行业第一 [2][3][4] - 公司采取"增量破局"战略，24年11月至25年4月累计拿地超500亿元，拿地强度达1.4，远超保利(0.21)、中海(0.26)等头部房企 [4][20] - 2023年亏损69亿元后，2024年实现归母净利润10.7亿元，计划通过高端产品线(货值占比65%)和核心城市布局(京沪占比37.6%)修复利润率 [5][28][29] 战略转型 - 组织架构从三级转为二级，降低管理费用(原占比8.8%行业最高)，提升管控效率 [16][28] - 产品端推出"金玉满堂"四大产品线，"府系及璞系"高端产品货值占比提升至65% [29] - 退出三四线城市(如湖州地块获7.81亿补偿)，聚焦一二线核心地块(毛利率超20%) [28] 财务表现 - 近4年归母净利润呈V型曲线：47亿(21年)→19亿(22年)→-69亿(23年)→11亿(24年) [8] - 销售额持续下滑：2356亿(21年)→1550亿(22年)→1412亿(23年)→983亿(24年) [8] - 22-24年累计计提土储减值101.4亿元，减值比例12.9%远高中海(0.5%)、华润(2.2%) [11] 行业对比 - 2025年1-4月拿地金额超绿城(355亿)、华润(329亿)、中海(303亿)等头部房企 [3] - 竣工未售存货占比达45%，显著高于同业，滞重库存压力突出 [23][24] - 销售管理费用率8.8%高于龙湖(6.8%)、越秀(4.9%)等同行 [16] 风险因素 - 总土储4378万平米需7年消化(24年销售582万平米)，存货周转压力大 [9] - 早期超大盘模式(城市运营)和三四线布局(19-21年)导致资产质量承压 [7] - 限价政策曾抑制金茂府产品优势，新规取消限价后高端产品力有望释放 [7][22]