2025年强调在发展中化解风险，持续用力推动房地产市场止跌回稳 1、需求端：以增收提振消费能力、降低购房门槛和负担释放刚性与改善性住房潜力 2、需求端：加力"两旧一村"更新力度，以存量撬增量释放刚性和改善需求 3、供给端：控增量、盘存量，加大闲置土地和存量商品房收储力度 4、供给端：提高质量加大"好房子"开发、"白名单"实现房企"造血"良性循环 ◎ 文 / 杨科伟 研究视点 2025年房地产行业政策以 "需求提振+供给优化+金融协同" 为核心，通过因城施策调减限制、税费减免、信贷扩 张、保障房扩容、城中村改造、收储存量和推广"好房子"等举措，推动市场向"量稳价稳"实现止跌回稳，推进行业 从高杠杆扩张转向民生导向的高质量发展。 9·26一揽子政策强信心稳预期，2025年开局行业延续止跌回稳势头。房地产市场呈现"政策托底+市场自发修复"双 重特征，交易量价回稳、企业资金压力缓解、土地市场局部回暖等积极信号明显，但"核心城市局部修复、中小城 市深度调整"的结构性矛盾突出，二手房价下跌、新增需求疲软、政策效力减弱等消极因素叠加，市场仍处"L型"筑 底阶段，仍需要持续用力推动房地产市场止跌回稳。 在3月5日《政府工作报 ...

文章核心观点 - “好房子”首次写入政府工作报告，未来支持性措施将加速出台，该领域迎来重要发展机遇，其建设标准和范围确定给房地产业带来积极影响，制度建设也进入快车道 [2][4][21] “好房子”政策缘起 - 2022年8月住建部部长倪虹强调让老百姓住上好房子是住建部重要任务，其概念内涵与通常意义不同 [7] - 2022年9月住建部新闻发言人王胜军介绍，根据“七普”数据，2020年全国家庭户住房建筑面积总量超500亿平方米，人民群众住房需求从“有没有”转向“好不好” [8] - 党的二十大报告指出打造宜居、韧性、智慧城市，成为建设“好房子”重要政策依据，住建部此后将“好房子”建设作为重点工作 [9] “好房子”标准演变 - 2022年12月王胜军首次提出好房子建设标准为绿色、美观、健康、智能 [15] - 2023年5月倪虹提出打造“智慧、绿色、安全、健康”的好房子 [16] - 2024年8月住建部对好房子标准表述为“绿色、低碳、智能、安全” [17] - 2024年11月李强强调建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，此标准被写入政府工作报告 [18][19] “好房子”覆盖范围 - 住建部强调“好房子”并非商品房专利，保障房需遵循相关标准，各地要先把保障房建成“好房子”，并将老房子改造成“好房子” [19] “好房子”社会及行业价值 - 建设“好房子”关系居民获得感和幸福感，是满足居民多元化住房需求、推动构建房地产发展新模式重要举措，与政府工作报告其他措施形成协同效应，有助于推动房地产市场“止跌回稳” [21] - “好房子”建设为房地产企业开辟产业转型发展新赛道，拉动家具、家电、建材等上下游产业及绿色产业、智能设备发展，对提振消费有积极意义 [22][23] “好房子”制度建设 - 住建部推进“好房子”标准制定和制度建设，《住宅项目规范》修订是重要内容，2022年征求意见稿提出新建住宅层高不应低于3米 [26][27] - 江苏、湖北、北京、杭州等多省市出台高品质住宅设计导则或相关技术规定，细化技术要点，推动“好房子”建设，多地提出打造智慧社区 [30] - 2025年19个省市明确提出要建设“好房子”，《住宅项目规范》有望今年完成修订并发布，构建支持住房品质提升制度体系今年可能取得进展 [31][32] - 有关“好房子”建设激励政策有望完善，未来在产品力、服务力、运营力等方面有优势的企业将获更多市场机会和发展空间，推动行业高质量、可持续发展 [33][34]

文章核心观点 多地楼市迎来“小阳春”，需求和购房者信心加速恢复，市场表现良好，同时市场寄望新政策加速落地以延续回稳态势 [1][10] 楼市持续升温 - 春节后上海楼市热度持续升温，3月二手房成交量回升至去年四季度水平，3月8日单日成交量达1432套创2025年以来新高，研究机构认为3月有望再次突破3万套大关恢复至2020年水平 [3] - 上海“大虹桥”板块某在建楼盘首推三栋楼已售罄两栋，整体去化率超九成，3月中旬二批次加推客户认筹意向较好 [3] - 上海楼市分化特征显著，核心资产维持热度，外溢区域逐步跟进，新盘供应量有限制约成交数据攀升，新房供应补充后有望与二手房协同共进兑现“小阳春”行情 [4] 购房者期待“好房子” - 深圳楼市热度以相对低价房源成交为推动力，春节后二手房带看量和成交量明显回升，3月（1 - 11日）每日成交量达282套，与2月相比大幅增长83% [6] - 深圳刚需购房者对价格敏感度高，高实用率“好房子”受市场欢迎，公司期待更多刺激政策落地 [6] - 购房者对“好房子”讨论热度和期待值高，关注户型实用率、建筑质量等问题，也希望不放弃梯户比和小区品质 [7] - 中指研究院认为建设“好房子”、提供好服务是行业发展新模式重要内容，建议各地出台“好房子”标准并给予支持 [7] 市场寄望新政策加速落地 - 除上海和深圳，其他重点城市楼市“小阳春”表现不错，部分城市楼盘年后到访量远超春节前，2月整体签约额环比明显增长 [9] - 1至2月重点监测的14城中12个城市累计成交套数同比上升，一线城市累计数据同比大于二线城市，上周重点10城二手住宅成交量同比上升38.45%，2025年3月1 - 9日较2024年同期上涨26% [9] - 自2024年9月起政策持续优化落实，居民购房限制性措施减少，贷款利率和税费负担降至历史最低，目前存量政策等待加速落地，对需求拉动作用待释放 [9] - 今年以来核心城市优质地块竞拍热度不减，房企参拍积极性提升，3月房地产市场有望延续回稳态势，重点城市将出现“小阳春”行情 [10]

政策实施：精准发力与高效贯通 - 政策框架强调"把握政策取向，讲求时机力度"和"从'最初一公里'到'最后一公里'衔接畅通"，构建系统性实施路径 [4] - 政策时机要求"能早则早、宁早勿晚"，力度原则为"看准了就一次性给足"，避免零散政策效果被时间冲淡 [4] - 纵向需加强中央到地方政策衔接，横向需强化监管部门间协同，形成政策合力 [5] - 国际经验显示美国2008年快速救市政策有效，日本90年代政策滞后导致长期下行 [5] 预期引导：市场修复关键在于预期 - 宏观调控思路深化至预期指标修复，强调"塑造积极的社会预期" [7] - 短期需修复资产价格预期，长期需改善宏观经济和行业发展预期 [7] - 宏观经济预期修复重点在就业和收入，需"更加积极的财政政策"和"适度宽松的货币政策"组合 [7] - 行业发展预期需通过风险纾解和基础性制度改革，建立高质量发展信心 [8] 存量盘活：提升灵活度，加大资金支持 - 首次将"合理控制新增房地产用地供应"写入报告，标志行业进入存量时代 [9] - 存量土地可调整用途，商办用房盘活成为重点，收购用途和定价机制更灵活 [9][10] - 专项债总额同比增加13%至4.4万亿元，重点支持土地收储和商品房收购 [9][10] - 保障性住房再贷款使用范围拓宽，覆盖不同业态资产 [10] 房地产新模式：品质升级与城市更新 - 新模式方向包括建设"好房子"和推进城市更新 [12] - "好房子"需满足安全、舒适、绿色、智慧标准，配套养老托育等服务 [12][13] - 城中村改造面临资金平衡、拆迁安置等难题，需政府与市场协同 [14] - 老旧小区改造聚焦基础设施更新和功能完善，激活存量资产价值 [14]

房地产政策核心方向 - 防范化解风险与发展并重 强调在发展中逐步化解风险 持续推动房地产市场止跌回稳[3][4] - 2025年政策从"三稳"转向构建"新模式" 注重存量盘活能力和绿色科技实力[5] - 明确"防风险、稳市场、促需求、优供给、保交房、建好房、促城镇、稳经济、调政策"九大方向[1][3] 需求端政策 - 因城施策调减限购限贷等限制性措施 一线城市将进一步优化政策 二线城市降低落户门槛[6] - 加力实施城中村和危旧房改造 通过"房票"安置和货币化安置提高支付能力 江苏、安徽等地已推进落地[6] - 预计通过"以旧换新"、"购房补贴"等工具刺激改善置换需求[6] 供给端政策 - 优化增量供应 合理控制高库存城市新增土地供应 加大核心地块和改善型住房供给[8] - 盘活存量用地和商办用房 推进收购存量商品房 地方政府获更大自主权[8][9] - 2025年安排地方政府专项债券4.4万亿元（同比增加5000亿元）重点用于土地收储和存量房收购[8][24] 金融与财政支持 - 货币政策适度宽松 年内仍有降准降息空间 PSL等结构性工具定向支持城中村改造[22] - 2025年赤字率拟按4%安排（同比+1个百分点） 赤字规模5.66万亿元（同比+1.6万亿元）[24] - 居民住房信贷政策继续优化 存量贷款利率或进一步下调 首付比例仍有下降空间[22] 行业发展新模式 - 构建"人房地钱"要素联动机制 推动多元化住房供给 平衡市场与保障、租售、增量存量关系[14] - 15个省份明确提及"好房子"建设要求 开发企业需向高品质、新科技、好服务转型[14][15] - 房企需从增量开发转向存量运营 发展代建、运营等轻资产业务[15] 中长期支撑因素 - 新型城镇化战略持续推进 常住人口城镇化率提升将释放刚性需求 县域市场潜力显著[16] - 房地产市场份额向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群集中[17] - 2025年GDP增长目标5% 城镇新增就业1200万人以上 居民收入增长夯实住房消费基础[19][20]

SFC 本期编辑 黎雨桐 来源丨新华社 更多精彩内容 据新华社报道，政府工作报告说，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改 造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新 增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和 用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调 机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度， 加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安 全、舒适、绿色、智慧的"好房子"。 ...

行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级 但强调促进房地产市场止跌回稳是2025年各地重点工作任务之一 [2][9] 核心观点 - 2025年地方政府工作重点围绕推进城市更新、城中村改造、保交房、建设"好房子"、盘活存量用地等方向展开 [9][11][14][16][20] - 预计全国两会可能将GDP增长目标设定在5%左右 房地产需发挥更重要作用 [25] - 专项债资金收购存量闲置土地的配套政策有望继续完善 已公示收购土地220宗 拟收购价格超430亿元 [20] GDP增长目标 - 2024年全国GDP同比增长5% 江苏、山东增速较快分别达5.8%、5.7% 海南低于目标增速4.3个百分点 [3] - 2025年31个省市GDP目标多数设定在5%以上 仅天津将目标从4.5%上调至5% 15个省市目标低于2024年 [4][5] - 经济大省广东、江苏、山东等目标与2024年持平 [5] 固定资产投资 - 2024年全国固定资产投资增长3.2% 房地产开发投资增速-10.6% 扣除后增长7.2% [8] - 19个公布目标的省市中10个下调目标 吉林等4省市小幅上调 [8] 房地产政策方向 城市更新与城中村改造 - 27个省市强调城市更新 24个城市推进城中村改造 北京计划改造500个老旧小区 上海启动25个城中村项目 [10][11][12] - 山东推进120个片区更新 贵州启动3万户城中村改造 [12] 保交房工作 - 23个省市强调保交房 宁夏要求既有项目年内交付率100% [14][15] - "白名单"机制已支持1400万套住房建设交付 [14] 建设"好房子" - 19个省市明确建设"好房子" 吉林推动10个示范项目 陕西加大供给满足多层次需求 [16][17][19] - 北京试点新规允许住宅设置开敞阳台等优化措施 [16] 盘活存量资源 - 18个省市加强闲置土地盘活 15个推进收购存量商品房 安徽有序收购用作保障房 [20][21] - 广东公示拟收购土地220宗 总价超430亿元 [20] 需求端政策 - 14个省市提出释放刚性及改善性需求 浙江全面落实降利率等政策 北京持续优化政策 [23][24][26] - 多地控制新增房地产用地供应 优化用地结构 [24] 市场展望 - 一季度新房成交预计同比平稳 核心城市"小阳春"行情可期 [27] - 3月后更多支持政策有望出台 带动市场活跃度修复 [27]

保障性租赁住房加速推进 - 2025年开年深圳、成都、昆明等城市推出"六折租房战"，最低月租达421元，租金为市场价60% [2][3] - 深圳南山区保租房项目月租金57元/平方米，64平方米两房月租3648元（含物业费总计3916元）[3] - 昆明严家山洋润雅庭项目月租金12.07元/平方米，34.88平方米一居室月租仅421元 [8] 政策支持与供应规模 - 深圳2025年提供10404套保租房，政府配租类为市场租金六折，社会房源类为九折 [5] - 广州2025年计划筹建保租房10.79万套，政府性房源租金不高于市场价90% [9][17] - "十四五"期间全国计划筹建保租房870万套/间，2024年已建设172万套，2025年继续增量供应 [13] 城市差异化租金标准 - 郑州保租房租金不高于同区域市场价90%，武汉、昆明试点设定为85%，青岛为80% [18] - 北京经开区推出应届生阶梯式安居政策：7天免费住宿+3个月免费短租+3年优惠长租 [10] 市场影响与行业趋势 - 保租房大规模入市将缓解租房供需紧张，平抑租金水平，增强市场稳定性 [15] - 通过"商改租"、"以购代建"等政策，保租房房源筹集难度降低，未来或形成持续供应 [14] - 保租房REITs加速获批，如上海闵行区虹桥项目REIT从申报到通过仅用90天 [10]