上海楼市"红五月"表现 - 上海楼市"金三银四"成色为3年来最好 后续"红五月"顺利开场 新盘认筹火爆 多个项目触发限售或积分 [3] - 翡雲悦府项目二批次160套房源获认购超500组 认购率达318% 触发限售及积分制 [3][4] - 浦发莲园项目一批次112套房源吸引359组认购 认购率319% 二批次134套房源均价较首批上涨2000元/平米至9.38万元/平米 人气依然火爆 [5] 热门楼盘销售情况 - 翡雲悦府首批228套房源获939组认购 入围积分64分 刷新上海新盘最高认购数和入围积分纪录 [4] - 国贸西派海上82套房源吸引200余组认筹 认筹率248% 绿城潮鸣东方120套房源获超200组认筹 认筹率175% 均触发限售或积分 [7] - 安高申陇院三批次224套房源获295组认筹 认筹率132% 触发限售 [7] 市场供应与成交数据 - 4月21日-27日上海新房入市面积28.87万平米 环比增加969.56% 其中4月26日公示11个项目1577套住宅 含4个"10万元+"项目 [8] - 4月上海一二手住房合计成交231万平米 同比增21% 一手住房成交55万平米 1-4月累计成交204万平米 同比增5% [10] - 4月上海新房价格环比上涨0.61% 位居百城第二 高端住宅成成交核心引擎 多个"顶豪"开盘即罄 [10] 二手房市场表现 - 上海二手房连续7个月成交量突破1.5万套 4月网签2.03万套 同比增30% 当月有5个交易日成交破千套 最高单日1419套 [11] - 上海二手房交易量已连续13个月同比增长 市场在政策加持下加速回暖 [11] 行业趋势与展望 - 业内认为政策利好、供应充足将推动上海楼市保持平稳健康发展 5月市场温和修复态势有望延续 [3][11] - 分析师指出上海经济活力与资源集聚效应将持续为楼市提供支撑 房企需精准布局核心地段推进"好房子"建设 [11]

每经记者 陈利 每经编辑 陈梦妤 ｜2025年5月7日 星期三｜ NO.1 克而瑞："五一"假期新房认购面积同比微降4% 据克而瑞监测，"五一"假期期间，楼市表现略显平淡，19个重点城市认购面积同比微降4%，新政利好 型城市北京、上海、深圳均有不同程度回调，广州、天津、武汉等城市延续弱修复行情，当前热销项目 仍集中在核心区改善盘和大折扣力度刚需盘，二手房整体涨幅略好于新房，预期5月整体成交仍将好于4 月，延续止跌企稳行情。 点评：当前楼市仍处筑底阶段，政策效果与经济环境联动性将决定复苏节奏，市场分化背景下，房企需 在风险管控与结构调整中寻求突围。 点评：建发股份超长期限设计凸显其债务结构优化诉求。中期票据募资或主要用于供应链业务流动性补 充，契合其"降杠杆、聚焦主业"战略，与近期60亿元应收账款ABS、49.8亿元配股融资形成组合拳，缓 解多元化扩张带来的资金链压力。 NO.4 正荣地产控股股东委任联合清盘人 5月6日，正荣地产发布公告称，公司于2025年4月14日接到控股股东RoYue的通知，已委任Glenn S Harrigan及Chua Suk Lin Ivy为联合清盘人，相关程序由英属处女群岛高等法院 ...

广东"五一"假期旅游数据 - 2025年"五一"假期广东接待游客4608 2万人次 同比增长18 7% [1] - 实现旅游收入295 0亿元 同比增长20 3% [1] - 文旅系统通过"政策+活动"双轮驱动激发消费潜力 [1] 香港4月楼市交易 - 4月楼宇买卖合约共7229份 环比增长8 5% 同比下跌26 8% [2] - 合约总值501亿港元 环比增长9 8% 同比下跌40 3% [2] - 预计2025年第二季度成交量将实现环比双位数增长 [3] 深圳斯诺克世锦赛冠军 - 深圳选手赵心童成为中国首位斯诺克世锦赛冠军 [4] - 该事件是中国斯诺克历史里程碑 将推动运动在中国发展 [5] 澳门"五一"假期旅游表现 - 总入境旅客约85万人次 同比增长40 7% [6] - 日均旅客达17万人次 超越2019年水平 [6] - 酒店平均入住率达94 1% [6] - 旅游业呈现从"流量经济"向"留量经济"转型趋势 [7] 深交所市场行情 - 深证成指收报10082 34点 上涨1 84% [8] - 领涨个股：金凯生科(35 92元 +20 01%) 中洲特材(18 17元 +20 01%) 大叶股份(34 08元 +20 00%) [9] - 领跌个股：ST立方(4 97元 -19 97%) ST新动力(2 29元 -19 93%) 永安药业(11 62元 -9 99%) [9]

促消费政策历史回顾 - 我国促消费政策可分为直接财政补贴（如下乡补贴、以旧换新补贴、消费券）和间接支持政策（如汽车购置税减免、高速公路通行费减免）[2] - 中央财政补贴重点针对汽车和家电等大宗消费，地方以消费券为主且支持领域更多元[2][19] - 2007-2012年央地累计投入765亿元补贴家电、汽车下乡，带动销售额6597.6亿元，财政乘数达8.6[24] - 首轮下乡政策效果显著得益于基础设施完善（如农网改造投入2100多亿元）和长期制度改革（如取消农业税减负1250亿元）[24][27] 当前促消费的重要性 - 2025年外需支持力度或减弱，扩内需成为首要任务，消费增速决定经济增速基准[3][34] - 2020年后居民可支配收入、消费、就业螺旋式收缩，需打破这一螺旋[3][38] - 2023年底以来政策对促消费重视度提升，如2024年新一轮以旧换新政策中央财政加码1500亿元[32] 制约消费的因素 - 短期：居民收入恢复偏慢（财产性收入仅疫情前75%），服务业供给不足（服务消费仅历史趋势87.7%）[40][42] - 中期：居民资产负债表受损（住房资产占比57.8%，二三线城市房价较峰值回落16.2%、18.6%），结构性失业（本科生失业占比较2019年升5pct）[48][51] - 长期：人口老龄化（未来10年60岁以上人口增速3.6%），服务消费供需质量错配[53][55] 未来促消费政策方向 - 发展服务消费：政策可扩围至文旅、电影等领域，如设立服务消费与养老再贷款[66][69] - 增收减负：存量房贷利率下降，提高养老金（职工养老增支1700亿元/年）和生育补贴（全国推广需1076亿元）[76][81] - 稳住楼市股市：城镇居民财产净收入仅恢复至疫情前趋势94.2%，住房资产占比近六成[85][87] 政策效果案例 - 首轮家电下乡政策期间（2009-2010年），限额以上家电销售同比峰值达53%，汽车销售同比峰值62%[21] - 2025年春节文旅消费高涨，《哪吒2》票房45.7%来自2.5亿观影人次，显示优质供给创造需求[55][64] - 2024年服务业投资增速从-2%反弹至5%以上，文化娱乐门店数增6.9%[69]

智通财经APP获悉，中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，2025年4月份香港整体楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)录7,229宗，总值 501.08亿港元，较3月的6,661宗及456.47亿港元，分别上升8.5%及9.8%。 反映受惠财案放宽印花税，3月期间楼市气氛畅旺，整体登记量连升2个月共67.8%，重上逾七千宗高水平。4月宗数及金额同为2024年11月7,689宗及641.25 亿港元后，近5个月高位。不过，4月初美国公布对等关税政策后，环球金融市场动荡，本地楼市亦受到冲击，气氛明显转弱，发展商减慢推盘步伐，二手买 家态度谨慎，成交放缓，估计5月登记数字将跌至约5,000宗左右，料环比减少约三成。 一手私人住宅方面，4月份录1,598宗及136.2亿港元，较3月的2,224宗及163.7亿港元，分别下跌28.1%及16.8%，但仍连续2个月高企一千宗以上。显示3月期 间大型新盘及货尾销售不俗。4月中美关税战加剧或致经济衰退，市场只有一个西沙大型全新盘推售，影响新盘交投下降，将于5月的数字中反映。 4月份登记宗数最高的新盘是大埔上然第一期，录334宗及16.41亿港元。第二位是天水围YOH ...

新房市场表现 - 五一期间全国热点城市新房市场呈现"点状"高温，开发商大力推盘并提供可观优惠，部分项目首批房源基本清完并申请加推 [1] - 北京多个热门区域推出力度空前的优惠房源，如朝阳区中建璞园项目93平方米三室房源直降101万元，房山区京熙润府项目124平方米四室房源直降90万元 [2] - 北京近20个项目推出特价房或优惠活动，包括丰台区京投发展森与天成、昌平区清樾府等，优惠方式包括一口价和具体折扣 [3] - 上海高端楼盘认购火爆，浦东新区"陆家嘴太古源·源邸"认筹率突破220%，徐汇滨江板块"绿城潮鸣东方"120套房源吸引超200组认筹 [6][7] - 杭州绿城溪听晓月项目92套高层去化率96%，武汉龙湖御湖境项目5天销量超8000万 [8] - 广州保利天曜项目5天到访5000组创纪录，保利天奕项目首开至今销售额突破30亿元 [9] - 深圳龙湖御湖境项目五一成交25套，卓越未来城假期销售金额过亿，珺奕府收获1.78亿元销售额 [10][11] 二手房市场表现 - 北京3月二手房网签17848套，4月15569套同比上涨16.59%，五一期间成交集中在300万及以下刚需房源 [4][5] - 广州五一期间二手成交日均371套，看房日均量超8100组，旧规"老破小"楼盘对新房形成分流 [12] - 深圳贝壳合作门店新增客户量同比增长21%，带看量同比增长28%，二手房签约量同比增长66% [12] - 乐有家门店二手住宅看房量同比增长16.3%，签约量同比增长27.7%，市场逐步止跌回稳 [13] 市场驱动因素 - 新房市场火热受产品升级助推，热销楼盘或优惠力度大性价比高，或设计、质量、得房率超过旧有楼盘 [1] - 广州客户需求从价格敏感转向渴求"好房子"，高规格配套和高舒适度成为市场首选 [9] - 深圳"以旧换新3.0"活动获得超2000批换房业主申请，18个新房项目带看量超3000批次 [11]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [2] 报告的核心观点 - 4月重点50城新房日均成交同比降27.3%，百强房企操盘金额同比降8.7%，近期土拍市场升温，5月上海等地高单价项目入市，若能提升毛利率并保持高去化，有望提振市场信心 [3] - 2024年行业资产减值及毛利率承压，但早期滞重库存减值压力已释放，市场预期充分，2025年行业报表端有望底部企稳，部分优质房企或率先走出业绩低谷 [3] - 个股建议关注历史包袱轻、库存结构优、产品力强的房企，估值修复房企，以及经纪、物管、代建等细分领域头部企业 [3] 政策环境监测 - 多地发布楼市新政，如重庆推动房地产市场止跌回稳，韶关、遂宁提高公积金贷款额度，武汉发布九条购房新政 [3][5] 市场运行监测 成交情况 - 上周（4.26 - 5.2）重点50城新房成交0.5万套，环比降69.7%，重点20城二手房成交0.9万套，环比降59.3% [3][7] - 4月重点50城新房日均成交同比降27.3%，环比降39.8%；重点20城二手房日均成交同比降3.7%，环比降11.2% [3][7] 库存情况 - 16城取证库存9164万平，环比持平，去化周期20.7个月 [3][10] 资本市场监测 流动性环境 - 资金价格多上行，R001上行26.99BP至1.85%，R007上行18.09BP至1.84% [11][15] - 截至4月30日，OMO存量（MA10）余额为10461.3亿元，较4月25日增加3022.9亿元 [11] 境内债情况 - 上周境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比上升，总发行量为16.25亿元，总偿还量为34.95亿元，净融资额为 - 18.7亿元 [16] - 2025年地产债到期压力整体小于2024年，2026年3月是债务到期压力最大的月份，到期规模约477.2亿 [16] 地产股情况 - 上周房地产板块跌3.04%，跑输沪深300（ - 0.43%），当前地产板块PE（TTM）39.93倍，估值处于近五年96.96%分位 [3][21] - 上周上市房企50强涨跌幅排名前三为华夏幸福、滨江集团、*ST金科，排名后三为中国奥园、金地集团、远洋集团 [26] - 报告还给出部分重点公司的最新市值、2024年权益拿地金额、拿地金额/市值、2024年权益销售金额、2024年权益拿地金额/2024年权益销售额等数据 [30]

国家统计局发布2025年1-3月宏观经济和房地产数据。得益于政策效应持续释放，生产供给较快增长，新质生产力加快培育，国内需求不断扩大，国民经 济实现良好开局。工业增加值、服务业、消费品零售额增长均较上年全年有所加快。 地产行业进一步企稳，商品房销售规模同比降幅持续收窄，房价下降城市数量创2023年下半年以来新低，住宅待售面积迎来环比转降。得益于中央和地方 主管部门在供给侧的有力调整，2025年一季度土地成交量仅为新房交易量的六成左右，再加之收储闲置用地和存量住房的推进，房企和购房者预期正在持 续转好。 成交规模指标持续修复 保持止跌回稳积极势头 国家统计局数据显示，3月全国新建商品房销售面积1.1亿平方米、销售额8222亿元，同比降幅均只有1%，自2024年10月份以来，单月商品房销售面积同 比降幅已经连续6个月低于5%，为2021年下半年以来首次出现，需求侧筑底企稳信号愈加明确。2025年一季度商品房成交面积同比下降3%，创近21个月 累计同比降幅新低。 CRIC数据显示，3月份，一二线城市交易规模持续同比增长，北京、广州、深圳、宁波、南京、苏州等同比增幅均超过20%。北京核心区改善盘入市带动 结构性放量， ...

中国楼市现状 - 2025年全国二手房挂牌量突破200万套 重庆、成都等城市库存积压超过20万套 [1] - 北京、上海等一线城市老旧高层住宅挂牌周期长达两年以上 成交价普遍低于市场价15%-30% [2] - 一线城市电梯房均价同比下跌12% 步梯房价格逆势上涨5% [8] 高层住宅贬值原因 - 公摊面积占比达25%-30% 实际使用面积大幅缩水 物业费按建筑面积收取增加居住成本 [5][6] - 电梯设备老化严重 北京某28层小区电梯年维修17次 单次费用超5000元 [6] - 消防安全隐患突出 消防云梯最高仅达17层 2023年全国电动车火灾超2万起且多发生在高层 [7] - 拆迁成本过高导致重建无望 拆30层楼赔偿成本远超开发商利润 [7][8] 市场行为变化 - 银行对房龄超20年高层住宅贷款额度砍半 全款购房成主要交易方式 [9] - 中介反馈30套高层房源仅成交2套 15年以上楼龄房源遭买家普遍回避 [10] - 年轻购房者偏好"老破小"步梯房 高层二手房市场需求急剧萎缩 [8][10] 居住环境恶化趋势 - 深圳某33层小区物业服务水平断崖式下降 电梯钢丝绳5年断裂 楼道照明长期失效 [10] - 形成"环境差-房价跌-住户穷-环境更差"的恶性循环 高层社区逐渐沦为城市贫民窟 [10] - 曹德旺观点得到验证 剥离金融属性后高层住宅加速回归居住本质价值 [11]

长三角楼市"五一"假期表现 - 长三角多地房企积极抢抓节假日销售窗口期 新盘售楼处人气旺盛 销售人员工作强度大[1] - 昆山市花桥某新盘售楼处洽谈区几乎满座 销控表显示大部分房源已售或已签 仅少量待售[2] - 上海浦东新区某热门新盘认购期到访客户多 前批次228套房源获939组客户认筹 开盘当日售罄[4] - 杭州楼市节前已升温 12个项目集中开盘推出1233套房源 供应量较前周翻倍 部分楼盘首开即迎"开门红"[4] - 苏州吴中区某新房项目推出3.5个点折扣优惠 日均销售约7套房[5] 新房市场特征 - 上海周边区域如昆山花桥项目因价格优势吸引上海购房者 精装交付且首付比例降低减轻购房压力[2] - 杭州土地市场活跃提振信心 绿城中国、滨江集团等房企项目表现突出[4] - 线上营销成为补充手段 销售人员通过直播促销[5] - 长三角城市推出大量改善需求新盘及购房优惠活动 性价比逐步上升[6] 二手房市场表现 - 南京主城区学区房关注度高 价格企稳并有一定涨幅 临近招生季家长购房意愿强[6] - 上海链家"五一"前四天带看量同比增20% 环比增30% 成交量同比持平环比增10%[6] - 合肥二手房成交量持续上升 假期日均带看量较节前增20% 议价空间普遍5%-10%[6] - 不同板块热度分化 学区房、地铁房等刚需房源咨询集中 改善型房源带看周期延长[6] 市场趋势分析 - 购房者信心逐步修复 预算范围内观望情绪下降 新房二手房出现动能轮换迹象[6] - 新房市场量价韧性高于二手房 城市能级较低城市表现更明显[6] - 中高端改善商品需求量大 长三角大部分城市新房交易数据良好 核心城市周边表现积极[7]