报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为推荐，维持原评级 [1] 报告的核心观点 - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，2024年城镇化率达67% [2] - 城市工作会议部署7方面重点任务，提到加快房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造 [2] - 房地产发展新模式有望在机制、房屋供应、房屋管理层面实现，城改和危旧房改造若配套货币化安置方案，住房需求有望释放 [2] - 政策效果显现后行业估值或整体修复，头部房企有望运营改善并实现整体机会 [2] 根据相关目录分别进行总结 城镇化转向稳定发展期 - 2024年我国城镇化率达67%，较2017年提高6.76pct，近十年提高11.25pct，城镇化历经快速增长 [2] 再提房地产发展新模式 - 城市工作会议在建设宜居城市任务中提到加快构建房地产发展新模式，机制上有望转向“人、房、地、钱”要素联动，房屋供应体系将优化完善，房屋管理上全过程监管或优化，预售资金监管有望强化 [2] 城改建设宜居城市 - 2024年10月住建部提出新增100万套城改和危旧房改造，实施城市扩至300多个，城改可改善居住条件，若配套货币化安置方案，住房需求有望释放 [2] 投资建议 - 看好招商蛇口、保利发展等；建议关注优质开发如绿城中国等、优质物管如绿城服务等、优质商业如恒隆地产等、代建龙头如绿城管理控股、中介龙头如贝壳 - W等 [2]

会议背景与核心定位 - 中央城市工作会议于7月15日召开 这是继2015年、1978年之后极为罕见的最高规格城市发展领域会议 [1] - 会议为房地产行业发展划定了新路子、高品质、控风险的发展路径 核心是“加快构建房地产发展新模式” [1] - 会议明确我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段 [3] 房地产发展新模式内涵 - 新模式实施路径强调供需双向改革 用“双轨制”重构住房供给结构 [3] - 商品房建设需“严控增量、优化存量、提高质量” 同时以需定建扩大保障性住房供给 [3] - 房地产将从规模扩张转向质量竞争 建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子是高品质发展方向 [4] - 推进商品住房销售制度改革 有序推行现房销售并优化预售资金监管 旨在降低交付风险、提升住房品质 [4][5] 城市工作重点任务与房地产关联 - 着力建设舒适便利的宜居城市 坚持人口、产业、城镇、交通一体规划 优化城市空间结构 [2] - 稳步推进城中村和危旧房改造 大力发展生活性服务业 提高公共服务水平 [2] - 着力建设安全可靠的韧性城市 严格限制超高层建筑 全面提升房屋安全保障水平 [2] 行业转型方向与潜在机遇 - 房地产对经济的作用将从“发动过引擎”转为“稳定器” 行业重点转为开发、建设、改造、运营并重 [5] - 存量盘活、更新、空间资源整合带来新机遇 存量时代下二手房交易占比提高 [5] - 城市更新推进对家居、家电、家装、装饰、装修、建筑建材、租赁等业务有很强带动作用 [5] - 增量领域仍有机会 城市更新规划驱动空间资源资产升级和叠加 土地利用政策创新调整将加大存量土地开发 [5] - REITs时代利于带动社会资本、居民资金进入存量物业市场 探索存量时代价值新蓝海 [5]

城市发展阶段转型 - 我国城镇化率从2012年的53 1%提升至2024年的67%，进入稳定发展期 [3] - 城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段，强调集约高效和特色发展 [1][4] - 2013-2024年累计新增城镇就业超1 5亿人，27座城市GDP突破1万亿元 [3] 城市工作重点任务 - 部署7大任务：优化城市体系、建设创新/宜居/绿色/韧性/文明/智慧城市 [1] - 发展组团式城市群和都市圈，分类推进县城城镇化，促进城乡融合 [6] - 高质量城市更新成为关键抓手，去年末以来政策持续加码 [7][8] 房地产与城市更新 - 加快构建房地产发展新模式，重点推进35城及近300地级市城中村改造 [9][10] - 城中村改造预计拉动数十万亿投资，带动家居、建材等产业链 [10] - 推进"好房子"建设，标准涵盖安全、舒适、绿色、智慧 [11] 城市治理升级 - 建设韧性城市需升级基础设施生命线工程，改造老旧管线 [11] - 智慧城市强调高效治理，创新市民服务热线等参与机制 [11][12] - 保护城市历史文脉和自然景观，强化文化软实力 [11]

核心观点 - 通过供需两端协同发力，短期内助力房地产市场止跌回稳，中长期引导行业向"高品质、低风险、可持续"的新发展模式转型 [1][14] - 新型城镇化仍是房地产需求的基本盘，常住人口城镇化率从2012年的53 1%提升至2024年的67%，城镇人均住房面积达40平方米 [2][3] - 城市群、都市圈协调发展及县域城镇化将重塑房地产市场格局，核心城市群和都市圈住房需求增长可期 [4][5][6] - 集约高效发展思路将推升城市核心区价值，优化增量结构并加大高品质改善住宅供应 [8] - 城市更新和住房改善需求将持续释放，中国城镇300多亿平方米存量住房需更新改造 [9][10] - "好房子"供给迭代将支撑新房市场成交，形成新的价格基准和梯度 [12][13] 新型城镇化与需求基本盘 - 2013-2024年累计实现1 5亿农业转移人口进城落户，城镇化率提升至67%，支撑房地产20年高速发展 [2] - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，但户籍与常住人口城镇化率差距仍存，刚性需求持续 [3] - 县域城镇化潜力大，1564个低城镇化率县域(平均44%)常住人口达6 1亿，需求增量可观 [6] 城市群与区域格局 - 2025年住宅开发土地成交额前5城占全国300城的42%，30城新房成交面积占百城58% [5] - 市场份额将进一步向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群集中 [5][14] - 县域城镇化中208个县级市、1356个市辖县城镇化率低于60%，发展空间广阔 [6] 集约发展与核心区价值 - 特大城市走内涵式发展道路，严控新增用地并盘活存量，强化核心区土地价值 [8] - 优化增量结构，加大城市更新力度，提升高品质改善住宅供应 [8] - 城市核心区小面积、低容积率地块集中供应，带动产品升级 [13] 城市更新与改善需求 - 2015年后棚户区改造和旧城改造刺激房地产高速发展，当前聚焦老旧小区改造和基础设施提升 [9][10] - 城镇300多亿平方米存量住房需更新改造，催生安全舒适低碳的改善需求 [10] - 住房产品迭代周期到来，新建住宅层高不低于3 0米、4层起设电梯等标准提升品质 [12] "好房子"供给迭代 - 2025年"好房子"写入政府工作报告，新一轮产品迭代以经济合理、安全耐久等四维标准升级 [12] - 计容新规和四代住宅凭借品质优势热销，改善需求庞大 [13] - "好房子"将形成新价格基准，实现市场供求动态平衡 [13][14]

城市发展规划 - 中央城市工作会议提出建设舒适便利的宜居城市 强调人口、产业、城镇、交通一体化规划 优化城市空间结构 [1] - 加快构建房地产发展新模式 稳步推进城中村和危旧房改造 [1] 公共服务与民生保障 - 大力发展生活性服务业 提高公共服务水平 [1] - 牢牢兜住民生底线 [1]

核心观点 - 债券 ETF 自 2018 年快速发展，已成为重要固收资产配置工具，久期轮动策略创新应用于债券 ETF 组合可提升收益 [13] - 房地产基本面低迷，但优质房企优势显现，预计 25 - 26 年板块业绩底部震荡弱复苏且企业分化加剧 [13][16] - 宝丰能源 2025 年中报业绩符合预期，内蒙一期达产盈利提升，新疆项目打开成长空间 [17][21] - 金发科技 25H1 业绩略超预期，改性及特种塑料放量、石化经营好转 [22] - 滨江集团中期业绩超预期大增，好房子企业优势凸显，拿地积极且财务状况良好 [24] 指数表现 大盘指数 - 上证指数收盘 3520 点，1 日涨 0.27%，5 日涨 4.22%，1 月涨 1.34% [1] - 深证综指收盘 2120 点，1 日涨 0.15%，5 日涨 5.94%，1 月涨 2.2% [1] 风格指数 - 大盘指数昨日涨 0.04%，1 个月涨 3.9%，6 个月涨 5.11% [1] - 中盘指数昨日跌 0.06%，1 个月涨 5.08%，6 个月涨 5% [1] - 小盘指数昨日涨 0.04%，1 个月涨 5.1%，6 个月涨 10.39% [1] 行业涨幅 - 小家电Ⅱ昨日涨 5.71%，1 个月涨 7.42%，6 个月涨 6.68% [1] - 贵金属昨日涨 2.94%，1 个月跌 4.4%，6 个月涨 28.49% [1] - 轨交设备Ⅱ昨日涨 2.48%，1 个月涨 4.9%，6 个月涨 3.09% [1] - 电机Ⅱ昨日涨 2.31%，1 个月涨 9.15%，6 个月涨 17.93% [1] - 塑料昨日涨 1.88%，1 个月涨 9.19%，6 个月涨 27.31% [1] 行业跌幅 - 多元金融Ⅱ昨日跌 3.3%，1 个月跌 11.78%，6 个月跌 22.94% [1] - 非金属材料昨日跌 2.03%，1 个月跌 7.59%，6 个月跌 10.11% [1] - 航海装备Ⅱ昨日跌 1.88%，1 个月跌 9.13%，6 个月跌 14.82% [1] - 数字媒体昨日跌 1.55%，1 个月涨 2.26%，6 个月跌 4.04% [1] - 金属新材料昨日跌 1.5%，1 个月涨 2.43%，6 个月涨 16.14% [1] 债券 ETF 与久期轮动策略 - 2018 年以来债券 ETF 数量、规模、种类渐趋完善，可改善固收组合收益 [13] - 挖掘国债期货隐含利率信号价值用于久期配置和债券 ETF 组合 [13] - 久期轮动策略应用于债券指数和利率债 ETF 组合回测显示收益超基准，风险参数相当 [13] 房地产行业 业绩与基本面 - 预计 25H1 房企业绩承压且有分化，25 - 26 年板块业绩有望底部震荡弱复苏 [13][16] - 2025H1 基本面弱，50 强房企累计销售面积同比 - 25%，Q2 降幅扩大；300 城住宅类土地成交面积同比 + 4%，土拍溢价率回落 [13][14] 政策面 - 国常会提出构建房地产发展新模式，推进“好房子”建设；央行 5 年期 LPR 降至 3.50%；国务院副总理强调加快构建新模式 [13] 投资建议 - 看好产品力和库存管理能力强的优质房企，维持“看好”评级，推荐多类房企、二手房中介和物业管理企业 [16] 宝丰能源 业绩情况 - 2025 年中报预计归母净利润 54 - 59 亿元，同比增长 63.39% - 78.52%，业绩符合预期 [17] 盈利增长原因 - 内蒙项目投产放量、烯烃价差修复，单季度盈利创新高；煤炭价格降，聚烯烃价差修复 [17] 项目优势 - 内蒙一期 300 万吨煤制烯烃项目达产，产能跃居行业第一，在原料、成本等方面优势明显 [17][18] 未来展望 - 新疆 400 万吨煤制烯烃项目获支持性文件专家评审意见，打开中长期成长空间 [21] 投资建议 - 维持 2025 - 2027 年归母净利润预测，当前市值对应 PE 分别为 9、8、7 倍，维持“买入”评级 [21] 金发科技 业绩情况 - 2025 年上半年预计归母净利润 5.50 - 6.50 亿元，同比增长 45% - 71%，业绩略超预期 [22] 增长原因 - 改性塑料放量、结构优化、海外规模增长，特种工塑加速成长，石化板块减亏 [22] 发展趋势 - 持续推进降本增效，合成改性一体化升级，石化板块盈利有望好转 [22] 滨江集团 业绩情况 - 中期业绩超预期大增，2025H1 归母净利润 16.3 - 19.8 亿元，同比 + 40% - 70% [24] 销售情况 - 2025H1 销售 528 亿元，同比 - 9%，均价 4.0 万元/平，高于同行，计划 2025 年销售额 1000 亿左右 [24] 拿地情况 - 2025H1 拿地额 319 亿元，拿地强度 60%，杭州拿地占比 98%，拿地积极聚焦 [24] 财务状况 - 拿地积极下有息负债下降，融资成本降至 3.4%，持续践行高质量成长 [24] 投资建议 - 中期业绩超预期，好房子企业优势显现，维持“买入”评级，上调 25 - 26 年归母净利润预测 [24]

房地产发展新模式 - 政策鼓励建设高品质住房以创造结构性增量市场，类比新能源汽车崛起案例，重点推动安全、舒适、绿色、智慧的好房子[1] - 央行设立3000亿元保障性住房再贷款支持存量房收储，财政部明确专项债可用于收购存量商品房，后续政策可能在定价机制、再贷款利率等方面优化[2] - 2000年前老旧小区纳入改造范围，城中村改造扩至全国地级市，2024年新增100万套基础上继续扩大规模，聚焦"一老一小"配套[3] - 改革商品房开发、融资、销售等基础制度，建立"人、房、地、钱"联动机制及房屋全生命周期管理，包括房屋体检、养老金等制度[4] 全球资产表现 - 美股三大指数齐跌，道指领跌1.02%，标普500、纳指分别跌0.31%、0.08%，能源板块逆势涨2.5%[5] - 布伦特原油周涨3.02%至70美元/桶上方，纽约期铜受关税影响飙涨9.0%，沪铜跌1.5%[6] - 美元指数反弹0.91%至97.87，10年期美债利率上行8BP至4.43%，日元对美元贬值2.04%[7] - A股万得全A周涨1.71%，地产、钢铁、非银领涨6.1%、4.4%、4.0%，两市日均成交额升至1.5万亿元[8] 关税政策影响 - 美国将基准关税税率上调至10%-50%，加权平均有效关税率升至18%，创1930年代以来新高，预计拖累2025年GDP增速0.7pct[9][10] - 新增铜进口50%关税及药品阶梯关税（最高200%），汽车零部件维持25%税率[11] - 欧盟表示若8月1日前未达成协议将采取对等反制措施[11] 美联储政策动向 - 6月议息会议维持"观望"策略，多数官员认为今年降息合适但需满足通胀影响温和、长期预期稳定等条件[12] - 美联储下修关税假设，小幅上调2025-2027年GDP增速预测，认为经济衰退概率下降[13] 国内经济高频数据 - 7月第二周实际GDP同比5.10%，名义GDP同比3.70%，工业品价格受"反内卷"催化回升[14] - 社零同比预计5.79%，乘用车零售同比增1%，30城新房销售同比降幅扩大[15] - PPI环比止跌回升0.03%，同比-3.29%，CPI环比+0.15%但同比-0.25%[16] 财政与货币政策 - 央行通过保障性住房再贷款、养老再贷款等结构性工具扩大需求，可能重启国债买卖或降准[17] - 宏观审慎政策引导银行收敛对产能过剩行业融资，推动落后产能出清[18] - 新增专项债发行加速，三季度化债专项债占比达85.5%，实物工作量有望修复[19][20] 产业动态 - 钢铁、石化化工、有色、建材四大行业占节能降碳行动目标的75%-77.7%[21] - 碳酸锂期货周涨0.3%，工业硅期货涨5.7%至8540元/吨，存储芯片DXI指数涨0.8%[22] - 国资委推动国有资本加快向战略性新兴产业集中，突出场景应用与新基建[24]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级，但对部分公司给出评级，新鸿基地产、华润置地、领展房托等多家公司评级为买入，恒基地产、时代邻里评级为中性 [3] 报告的核心观点 - 6月旺季整体楼市保持稳定，全口径销售总额环比上升17.2%，预计二级市场需求持续改善且好于一级市场，买家偏好国企项目，部分领先民营企业或加速债务重组 [4] - 构建房地产发展新模式，推进房地产业高质量发展，地方将“因城施策”，一线及强二线城市限制性政策有望放宽，弱二线及三、四线城市坚持“严控增量、优化存量、提高质量” [4][12] - 中长期看好华润置地和越秀地产，这两家公司过去销售表现优异且执行能力强 [4] 各部分总结 股市 - 近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数表现，行业资产净值折让略微缩小至87.3% [5] 房企销售表现 - 6月整体楼市延续企稳走势，前百开发商销售环比上升17.2%，销售总面积环比上升10.5%，前六个月合同销售总额同比下跌11.4% [10] - 21家上市开发商6月销售额环比上升12.3%，主要因销售均价和销售面积分别环比上升11.7%/4.6%，一线城市韧性较强，6月销售额排名前十开发商均为国企，前六个月国企合同销售额市占率略微提升至74.8% [4][11] - 6月房地产市场处于止跌企稳阶段，未来政策将持续构建新模式，推进高质量发展，下半年可能出台更多优化政策 [12] 实体市场 - 2025年6月10城新房成交量环比上升9.97%，供应量环比上升18.5%，库存去化周期收窄至约18.11个月 [19] - 6月前四周30城新房成交量环比上升10.29%，一/二/三线城市成交量分别为+3.4%/+26.6%/-4.1% [19] - 国家统计局2025年5月数据同比跌幅收窄，新建和二手商品住宅价格指数同比/环比跌幅均有所缓解，不同城市等级指数同比跌幅也有所缓解 [29] 政策回顾和公司更新 政策回顾 - 中央层面：6月中央政策以“质量民生”为导向，构建房地产发展新模式，推进“好房子”建设，助力市场流动性恢复 [33] - 地方层面：6月超26城出台稳市场政策，涉及公积金、购房补贴、城市更新等方面 [35] 公司更新 - 招商蛇口：取消区域公司，总部直接管理城市公司；为杭州地产提供1.73亿元担保；为厦门西海湾申请40亿元15年期贷款提供担保 [39] - 万科地产：加快建设资产退出渠道；有信心应对偿债挑战；已盘活项目61个，累计实现新增销售212亿元 [39][40] - 华润置地：拟发行30亿元中票；获58.5亿元离岸人民币贷款；郑州郑东万象城开业 [41] - 保利发展：“22保利05”“22保利06”将付息；发展商用物业第1期绿色ABS正式成立，募集资金15.94亿元 [44] - 融创中国：境外债务重组已获75%债权人支持 [43]

房企融资规模与趋势 - 上半年房企融资规模1844亿元 同比下降30% 其中二季度融资1004亿元 环比上升19%但同比下降25% 仍处历史低位 [1] - 下半年房企融资环境预计基本稳定 但规模难大幅增长 民营房企尤其是出险房企融资难问题依然突出 [1][13] - 上半年65家典型房企中 TOP10平均融资114.98亿元 TOP51+房企平均融资12.33亿元 同比增长17.81% 为唯一正增长梯队 [10][12] 境内外融资成本分化 - 境外债融资重启但成本高企 上半年平均利率达8.60% 绿城中国发行1.5亿美元债利率8.45% 新城发展发行3亿美元债利率11.88% [3] - 境内债融资成本持续下降 上半年平均利率2.71% 较2024年下降0.2个百分点 民营房企滨江集团发行利率从3.8%降至2.5% [4][7] - 历史数据显示 境内债券融资成本从2020年4.28%降至2022年3.50% 境外债成本从2020年7.46%波动至2022年6.61% [6] 融资结构与企业分化 - 央国企占新增融资86% 华润置地6月发行70亿元中期票据 获144.94亿港元及人民币境外贷款 [13] - 信用债占债券融资超六成 招商蛇口、中交地产、美的置业等优质民企发债优势明显 [7] - TOP11-30房企融资同比下降42.59% TOP31-50房企融资暴跌90.29% 显示资源加速向头部集中 [12] 债务压力与风险化解 - 2025年房企到期债务规模达5327亿元 高于2024年的4829亿元 第三季度为偿债高峰约1600亿元 [13] - 多家房企推进债务重组 融创中国、旭辉控股、金科股份等取得重大进展 协信远创完成司法重整 [18] - 房企通过资产出售抵债 雅居乐1.91亿元出售股权兑付债券 万科4.79亿元出售A股库存股 荣盛发展以资产抵债化解23.3亿元债务 [16] 政策支持与行业转型 - 城市房地产融资协调机制"白名单"审批贷款达6.7万亿元 地方政府专项债券安排4.4万亿元支持存量收储 [17] - 住建部数据显示前4月全国新开工改造老旧小区5679个 河北、重庆等地开工率超50% 城市更新成为新模式重要抓手 [18] - 行业需通过债务重组实现风险出清 同时把握城市更新机遇 提升住房品质以构建可持续发展模式 [18][19]

港股市场 - 恒生指数上周下跌1.5%，收报23,916点；恒生科指下跌2.3%，收报5,216点；大市日均成交金额按周下跌6.1%至2,454亿港元；港股通全周净流入257亿港元[1] - 可选消费及信息科技分类指数全周下跌2.9%及2.3%，医疗保健、材料及地产上升4.9%、2.6%及1.7%[1] 美国就业市场 - 6月新增非农14.7万人，5月上修至14.4万人，家庭调查新增就业9.3万人；失业率降至4.1%，劳动力参与率降至62.3%[2] - 6月平均时薪环比增速放缓至0.2%，同比放缓至3.7%，为2021年5月以来最低[2] 行业动态 - 汽车板块理想汽车上周下跌7.9%，小鹏汽车一周下跌6.8%，吉利上升1.7%，比亚迪下跌3.3%，宁德时代H股上涨9.9%[3] - 恒生医疗保健指数上周上涨5.0%，康方生物、荣昌生物因海外合作预期股价上涨[4] - 新能源及公用事业港股普遍上升，光伏板块突出，信义光能等全周上涨20.4%-22.8%[5] 公司研报 - 中国水务FY25股东净利润同比下跌29.9%至10.7亿元，供水主业表现理想，目标FY26多个供水项目获批上调水价[6][7] - 中国水务FY25资本开支同比下跌36.2%，目标FY26降低41.2%，维持高分红政策[8] 房地产市场 - 上周30大中城市商品新房成交量同比下跌24.7%，土地成交量同比下跌55.6%[11][14] - 一线城市新房累计成交量同比涨幅收窄，商品房存销比环比回落[12][13] - 内房港股指数落后大市，但个股普遍领先，市场对政策出台及落实期望将提升[16][17]