报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][5][20] 报告的核心观点 - 公司受下游行业景气偏弱影响，收入和利润短期下滑，但积极优化业务结构、充分计提减值释放潜在风险、强化现金流管理，预计资产质量将持续优化 [3][20] 根据相关目录分别进行总结 收入与业绩 - 2024 年公司实现营收 5520 亿元，同比 -12.9%，归母净利润 67.5 亿元，同比 -22.2%；Q4 营收 1394 亿元，同比 -16.3%，归母净利润 -0.85 亿元，单季度小幅亏损 [1][8] - 因钢铁行业需求下降、建筑行业增长乏力，公司主动调整业务结构，充分计提减值释放潜在风险，致营收和利润下滑 [1][8] 新签合同与业务结构 - 2024 年公司新签合同额 12483 亿元，同比 12.4%，海外合同额 932 亿元，同比 +47.8% [1][12] - 冶金建设作为核心业务展现较强韧性，2024 年收入 1091 亿元，同比 -1.9%；房建和市政基础设施工程业务收缩较多，收入 3923 亿元，同比 -17.3% [1][12] 毛利率与费用 - 2024 年公司整体毛利率 9.69%，同比持平，Q4 单季度毛利率 8.19%，同比下降 2.81pct，下滑幅度略好于同业 [2][14] - 2024 年公司期间费用率 5.87%，同比上升 0.15pct，管理/研发/销售费用分别同比 -4.3%/-16.8%/-3.3%，研发物料支出明显下降，盈利能力筑底企稳 [2][14] 现金流 - 2024 年公司经营活动现金流净额 78.5 亿元，同比 +33.2%，收现比/付现比分别为 77.7%/74.7%，分别同比 +0.9/-0.5pct，收现比略有好转，付款账期拉长致现金流增长 [2][17] 投资建议与盈利预测 - 下调盈利预测，维持“优于大市”评级 [3][20] - 预测公司未来三年归母净利润为 66.9/68.4/69.3 亿元（前值 95.7/101.4/104.8 亿元），每股收益 0.32/0.33/0.33 元（0.43/0.46/0.49 元），对应当前股价 PE 为 8.6/8.5/8.3X [3][20] 财务预测与估值 - 给出 2023 - 2027E 年资产负债表、利润表、现金流量表及关键财务与估值指标数据 [22]

保利物业2024年度业绩 - 2024年公司实现收入163.4亿元，同比增长8.5%，归母净利润14.7亿元，同比增长6.8% [2] - 毛利29.8亿元，同比增长1.1%，净利率9.1%，同比下滑0.2pct [2] - 期末现金及银行结余约119亿元，较2023年末增加7.8% [2] 业务结构调整与经营效率 - 物业管理/非业主增值/社区增值业务收入分别为116.7/19.6/27.1亿元，同比增速+15.0%/-6.4%/-3.9% [3] - 基础物管业务收入保持稳健增长，非业主增值和社区增值业务受房地产行业收缩影响增速放缓 [3] - 管理费用同比下降8.5%，管理费用率同比下降1.2pct，成本结构优化成效显著 [3] 市场拓展与城市深耕 - 截至2024年末在管面积8亿平，第三方占比65.4%，在管项目数量2821个 [4] - 2024年新拓展第三方项目单年合同金额达30亿元，创历史新高 [4] - 北京、广州等六大城市外拓单年合同金额均突破亿元，超千万元级别项目达90个，占外拓金额65% [4] 现金流管理与股东回报 - 贸易应收款净值约28亿元，占总收入比重17.1%，应收账款控制良好 [4] - 经营性现金流净额23亿元，覆盖净利润倍数1.55倍 [4] - 宣派2024年度股息每股1.332元人民币，同比增加33.5%，派息比例提升至50% [4]

核心财务表现 - 2024年公司实现总收入185.28亿元 同比增长6.5% [3] - 物业服务收入124.01亿元 同比增长11.7% 占总收入66.9% [3] - 园区服务收入33.73亿元 同比下降5.5% 占总收入18.2% [3] - 咨询服务收入24.12亿元 同比增长5.1% 占总收入13.0% [3] - 科技服务收入3.41亿元 同比下降20.3% 占总收入1.9% [3] - 实现毛利31.97亿元 同比增长9.7% 毛利率17.3% 同比提升0.5个百分点 [4] - 净利润8.67亿元 同比增长21.1% 净利率4.7% 同比上升0.6个百分点 [4] - 权益股东应占溢利7.85亿元 同比增长29.7% [4] 业务板块盈利能力 - 物业服务毛利率13.7% 同比提升0.7个百分点 [4] - 园区服务毛利率22.6% 同比提升1.1个百分点 [4] - 咨询服务毛利率24.9% 同比提升1.5个百分点 [4] - 科技服务毛利率39.3% 同比提升0.6个百分点 [4] 运营管理策略 - 2024年全年提价完成率达到126% [4] - 公司提高拓展门槛 仅允许进入58个地级市 在重点城市拓展重点项目 [4] - 存量项目承接坚持不低于原价 多个项目实现溢价承接 [4] - 物业板块以项目全周期平台为支撑 全面打通拓展交付、运营、提价、续签等新业态 [4] 应收款项管理 - 贸易及其他应收款项总额55.77亿元 较2023年同期51.14亿元增长9.1% [5] - 贸易应收款同比增长13.6% 其他应收款项下降 [5] - 公司加强回款考核及管控 加快回款速度 [5] 战略调整说明 - 营收增速放缓主要因房屋4S业务出表及关停并转亏损非主营业务 [3] - 上述调整为周期性结构调整的必经阶段 [3]