文章核心观点 证监会发布通知，旨在通过完善制度、优化监管、健全市场功能，全面推动不动产投资信托基金市场高质量发展，以增强多层次资本市场服务实体经济的质效[1] 推动商业不动产REITs平稳健康发展 - 深刻认识发展商业不动产REITs的重要意义，将其视为落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策部署的重要举措，以及支持构建房地产发展新模式的有效手段[2] - 激发市场主体活力，明确商业不动产REITs市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行，提高发行上市效率[2] - 鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以提升规模效应和风险分散能力[2] - 支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务，并有序拓展原始权益人范围[2] - 加大工作推动力度，要求证监局加强属地政策宣传与优质资产培育，证券交易所需提升上市审核质效与市场服务[3] - 压实基金管理人、财务顾问等机构的尽职调查与核查把关责任，确保信息披露真实、准确、完整，严把资产合规、风险和质量关[3] 加快推进REITs市场体系建设 - 推进市场扩容扩围，持续加大优质REITs供给，推动市场业态丰富与规模有序增长[4] - 完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，探索多元、高效的扩募实施路径[4] - 支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，以提升单只REITs资产规模和风险抵御能力[4] - 平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道[4] - 加强二级市场建设，丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，研究探索REITsETF等创新产品[4] - 引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器和压舱石作用[4] - 推动将REITs纳入沪深港通标的范围，扩大市场高水平对外开放[4] - 推动专业投资机构加强REITs投研能力建设，倡导投资者关注资产基本面与长期投资价值[4] - 不断完善市场生态，优化以市场化为导向的REITs估值与发行定价机制，规范发售行为[5] - 强化REITs信息披露和市场约束，结合不动产运营特点与风险收益特征[5] - 积极推动REITs配套政策落实落地，提升政策合力[6] - 加快推进REITs专项立法及部门规章制定工作，夯实市场高质量发展的法治基础，健全多层次REITs市场体系[6] 完善REITs申报注册制度机制 - 优化审核注册流程，健全规范透明、权责清晰的流程，统一审核理念与标准，提升审核注册效率[7] - 强化公权力运行监督制约，建立健全质量控制体系与廉政监督机制[7] - 强化证监会对证券交易所REITs上市审核工作的业务指导与监督检查[7] - 坚持“能公开、尽公开”原则，接受社会监督[7] - 健全市场化标准体系，坚持REITs作为资产上市平台的证券本质属性[8] - 持续完善针对不同业态资产的审核重点关注事项和信息披露要求，按照“成熟一类、推出一类”原则公开相关标准[8] - 研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求[8] - 监督REITs回收资金使用，严格遵照国家政策法规，重点支持盘活存量，鼓励用于扩大投资[8] 加强监管与风险防范 - 健全全链条监管机制，完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条监管制度[9] - 强化对不动产资产质量、运营管理、治理水平的穿透式监管[9] - 证监局需做好REITs日常监管与风险监测处置，证券交易所需严把发行上市准入关并做好自律监管[9] - 证券业协会、基金业协会需加强对各参与主体的自律管理，并强化科技监管应用[9] - 促进市场主体归位尽责，持续压实基金管理人的主动管理职责，强化运营管理机构的运营责任[10] - 督促基金管理人、基金托管人、财务顾问、资产支持证券管理人、原始权益人及其他专业机构切实履行职责[10] - 依法打击违法违规行为，保护投资者合法权益[10] - 维护市场平稳运行，着力健全REITs信息披露制度，提升透明度、标准化和及时性，强化重大事件临时披露要求[11] - 进一步健全REITs交易监测监控机制，加强风险监测预警，维护二级市场平稳运行，有效防范化解重大风险[11] - 强化预期引导和投资者教育，多种方式开展政策解读与舆论宣传，持续营造良好市场环境[11]

政策发布与核心目标 - 深交所于12月31日发布《公开募集不动产投资信托基金业务办法》及配套规则指南，并同步发布《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的通知》[1] - 此举旨在贯彻落实中国证监会相关公告，进一步丰富REITs业务类型，促进REITs功能发挥，并推动REITs市场高质量发展[1] 规则框架与制度建设 - 深交所修订形成“1+7+6”REITs规则指南框架，即1项业务办法、7项业务指引和6项业务指南，以夯实商业不动产REITs制度基础[2] - 将商业不动产REITs纳入规则范围，并新增针对其经营与财务情况、资产评估、运营管理安排等方面的差异化核查要求[2] - 分业态规范商业不动产REITs的审核和存续期披露要求[2] 审核与准入机制优化 - 健全审核机制，明确审核各环节程序并缩短审核时限[2] - 优化REITs合规性、回收资金用途、收益率、基金经理兼任等准入要求[2] 发售与定价安排 - 优化发售定价安排，允许约定高价剔除机制[2] - 明确优先向认可REITs长期投资价值的网下投资者配售，并合理确定战略配售规模[2] 扩募机制完善 - 完善扩募机制，细化拟购入的不动产项目业态要求[2] - 缩短申请新购入不动产项目的时限要求[2] - 调整扩募发售阶段战略投资者范围[2] 存续期信息披露强化 - 强化存续期信息披露，细化交易相关提示性公告和触发停牌的临时公告披露要求[2] - 优化定期报告中关于回收资金的信息披露要求[2] 后续工作方向 - 深交所将紧扣推进REITs市场高质量发展主题，构建简明、高效、规范、透明的REITs规则体系[3] - 加强优质项目储备，推动商业不动产REITs试点平稳落地[3] - 进一步提升监管能力和服务水平，以增强多层次资本市场服务实体经济的质效[3]

政策发布 - 中国证监会于12月31日发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》[1][2] 核心目标与原则 - 政策核心目标是激发市场主体活力并推动REITs市场高质量发展[1][2] - 结合商业不动产特点 明确商业不动产REITs市场化准入安排 着力稳定预期并提升效率[1][2] - 更好激发市场主体活力 充分发挥市场优势[1][2] 支持方向与资产要求 - 重点支持符合政策导向且具有商业属性的资产发行商业不动产REITs[1][2] - 鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合[1][2] - 推动跨领域资产整合 以提升规模效应和风险分散能力[1][2] 参与主体与效率提升 - 支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务[1][2] - 有序拓展原始权益人范围[1][2] - 提高发行上市效率[1][2]

文章核心观点 - 中国证监会正式启动商业不动产投资信托基金试点，标志着REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段，旨在通过盘活存量资产、拉动消费投资、构建房地产发展新模式来服务实体经济 [1][6][7] - 监管机构确立了“1+3+N”的政策框架和“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的推进原则，初期将严把质量关，不求多不求快，确保市场稳健起步 [2][3][8][9] 政策框架与制度安排 - 证监会明确了“1+3+N”的制度体系框架，包括1项试点公告、1项《通知》、2项工作规程以及沪深交易所等单位的17项配套规则 [3] - 新规则主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上进行适应性调整优化，体现“分类管理、分类施策”的针对性安排 [3] - 《通知》围绕完善工作机制压实责任、加快市场体系建设、优化审核注册流程、健全全链条监管机制四个方面作出安排 [3] 配套规则修订要点 - 将商业不动产REITs和基础设施REITs均纳入统一规制范围 [4] - 系统化完善REITs准入标准，明确项目在合规、财务、资产评估及基金运作等维度的基本要求，并对商业不动产REITs作出针对性安排 [4] - 推动建立更市场化的机制，研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的更具科学性和灵活性的收益率要求 [4] - 严格规范回收资金用途，明确不得用于购置商品住宅用地 [4] - 支持REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后扩募申报时间缩短至6个月 [4] - 优化审核机制，将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，并制定招募说明书编制指南以提升材料标准化水平 [4] 两类REITs并行发展策略 - 监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略 [5][7] - 基础设施REITs更多承担“稳经济、补短板”职能，具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点 [7] - 商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密，可精准对接商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等业态的盘活需求 [7] 试点阶段工作重点 - 试点初期坚持高标准稳起步，不求多不求快，严把发行上市质量关、合规关和风险关 [8][9] - 重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目 [9] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的项目，优先推进商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等业态 [9] - 目前项目储备较为充裕，质量总体不错 [1][9] - 压实中介机构“申报即担责”的尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面责任，并压实运营管理机构的责任 [10] - 坚持问题和风险导向，做好准入监管、日常监管与风险监测处置，审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开”原则 [10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周事件扰动因素减弱，中证 REITs 全收益指数先跌后涨，最终涨幅 1.56%，但未完全回补前期跌幅；产权 REITs 整体微涨 0.12%，经营权 REITs 仍下跌 3.61%；沪深交易所项目申报/受理节奏明显提速，为 2026 年基础设施 REITs 供给端增长奠定了项目储备基础 [3] 各部分总结 一级市场 - 共 4 单首发公募 REITs 取得新进展，包括华泰三峡清洁能源 REIT、中金火炬产业园 REIT、博时山东铁投路桥 REIT 新申报/受理，华夏中核清洁能源 REIT 募集结束，网下、公众有效认购倍数分别为 340、392 倍 [3][15] - 2 单扩募公募 REITs 取得新进展，中航京能光伏 REIT 扩募完成，国泰君安东久新经济 REIT 扩募份额上市 [3][16] - 当前审批流程中 REITs，已申报 13 只，已问询并反馈 1 只，通过审核 1 只，注册生效待上市 1 只；扩募方面，已申报 3 只，已问询并反馈 0 只，通过审核 0 只 [3] 二级市场 行情回顾 - 中证 REITs 全收益指数收于 1014.80 点，涨幅 1.56%，跑输沪深 300 0.39 个百分点、跑赢中证红利 1.01 个百分点；年初至今涨幅 4.85%，跑输沪深 300 13.51 个百分点、跑赢中证红利 6.06 个百分点 [3][17] - 分项目属性来看，本周产权类 REITs 上涨 1.95%，特许经营权类 REITs 上涨 0.61%；分资产类型来看，保障房（+3.14%）、仓储物流（+2.20%）、园区（+2.11%）、数据中心（+1.80%）板块表现占优 [3] - 分个券来看，本周共 63 只上涨、15 只下跌，中金重庆两江 REIT（+7.86%）、华夏基金华润有巢 REIT（+5.99%）、博时津开科工产业园 REIT（+5.94%）位列前三，工银蒙能清洁能源 REIT（-5.04%）、国泰海通济南能源供热 REIT（-4.39%）、嘉实中国电建清洁能源 REIT（-3.87%）位列末三 [3] 流动性 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.51%/0.60%，较上周 +12.26/+18.43BP，周内成交量 5.09/2.02 亿份，周环比 +33.57%/+43.95%；环保水务板块活跃度最高 [3][27] 估值 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 4.08%/5.04%，交通（6.20%）、仓储物流（5.61%）、园区（4.82%）板块位列前三 [3][29] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2025/12/19，上海地产集团启动商业不动产 REITs 项目招标 [35] - 2025/12/22，郑州城发安居公募 REITs 项目启动二次比选 [35] - 2025/12/23，国家发改委等两部门支持符合条件的光热发电项目发行 REITs；南疆能源集团基础设施 REITs 基金管理人招标结果发布 [35] - 2025/12/25，四川证监局做好商业不动产 REITs 试点启动准备，对有意向发行的企业开展走访；央行等八部门统筹运用好 REITs 等多元化融资渠道支持西部陆海新通道建设 [35] - 2025/12/26，证监会黄建山表示正稳步推进商业不动产 REITs 试点 [35] 重要公告 - 多只 REITs 发布分红、运营数据、解禁提示、扩募份额上市、扩募公告等，如工银河北高速 REIT 2025 年度第三次分红，华夏南京交通高速公路 REIT 公布 2025 年 11 月运营数据等 [35][36]

业务转型与多元化布局 - 公司确立从重资产向“轻重结合”模式转型，围绕“主业强化+新赛道孵化”双轮驱动 [2] - 主业升级方面，提升黄金珠宝、新能源汽车等核心品类自营比例，并在武商梦时代引入“谷子经济”、潮玩等年轻化业态 [2] - 轻资产拓展方面，成立商业运营管理公司，面向省内下沉市场输出管理，黄梅项目已开业，武穴项目计划2026年运营 [2] - 公司正积极研究商业不动产REITs、消费类基础设施REITs的发行路径，以优化资产结构 [3] - 新赛道孵化方面，成功开辟市内免税与会员制零售两大新业务，武汉首家市内免税店已于2025年5月开业 [3] - 成功推出“WS江豚会员店”，切入会员制零售赛道，并通过“武商江豚基金”对科技、文化IP等领域进行投资 [3] - 公司于2024年10月成立数智科技公司，已自主研发12大数字系统并获得软著授权，通过五项ISO国际标准认证 [3] 高端市场竞争与应对 - 武汉高端商业市场形成武商MALL、恒隆广场、武汉SKP多元竞争格局 [4] - 武商MALL已完成LV、Tiffany&Co、Van Cleef & Arpels等重奢品牌形象升级，并引入Rolex、CELINE等品牌 [4] - 在C座打造潮奢聚集空间，引进Maison Margiela、Vivienne Westwood、Rimowa、Moose Knuckles等品牌，并跨层打造始祖鸟城市地标旗舰店 [5] - 2025年以来，调改成效逐步显现，奢侈品销售与高净值客流同比回升 [5] 会员店与重点项目经营 - WS江豚会员店自2025年7月首店开业以来经营持续向好，围绕“品质精选+专属权益”构建差异化优势 [5] - 会员店前置仓网络有序拓展，已在武汉后湖、水果湖、庙山完成布点，第四个前置仓将于近期投入运营 [5] - 基于首店经验，2026年拟新开两家会员店，其中江夏庙山店将率先亮相 [5] - 武商梦时代2025年客流量在高基数上稳定提升，营收与利润均取得双位数增长，经营利润率同步优化 [5] - 武商梦时代年轻客群占比稳固超过七成，新开业网红街区Dreambox获市场热烈反响，WS梦乐园持续位列本地旅游热销榜前列 [5] - 南昌武商MALL 2025年1-11月销售额、客单价、客流量同比均有两位数增长，全场销售额超亿元及千万元的品牌数量均超过年初目标 [6] - 南昌武商MALL重点品类如时尚女装、黄金珠宝、国际名品及化妆品均实现双位数增长，其中化妆品区同城第一品牌占比超60%，精品女装与高级男装同城第一品牌占比超80% [6] - 南昌武商MALL计划2026年引入国际奢侈品快闪店、新增江西首店、整合新美食广场，配套的南昌武商洲际酒店预计于2026年开业 [6] 股东回报与融资策略 - 公司近三年累计分红达3.03亿元（含税），占年均可分配利润的124.94% [6] - 2024年度分红2.26亿元（含税），覆盖了当年净利润；2025年中期分红0.75亿元（含税），占当期利润的45.38% [6] - 公司成功发行3.6亿元中期票据及15亿元超短期融资券，发行利率创下同评级企业在湖北区域及全国同行业“双重最低”纪录 [7] - 公司目前整体资产负债水平处于行业合理区间，未来将科学规划融资活动，合理控制资产负债率 [7]

TikTok在美业务进展与监管回应 - 商务部回应TikTok在美成立合资公司事宜 希望企业达成符合中国法律法规且利益平衡的解决方案 [1] 金融与资本市场政策动态 - 外汇局将继续深化跨境金融服务平台在西部陆海新通道沿线地区的共建共用 [1] - 证监会官员表示 正在稳步推进商业不动产REITs试点 [1] - 广东省发布了低空金融“十二条”政策 [1] 消费电子与半导体行业数据 - 中国信通院数据显示 11月国内市场手机出货量为3016.1万部 同比增长1.9% [1] - 头部硅片企业大幅上调报价 硅片厂商人士称主要受上游硅料涨价影响所致 [1] 网络游戏与电子烟行业监管 - 国家新闻出版署12月份共批准144款国产网络游戏 [1] - 国家烟草专卖局表示将推动电子烟市场供需平衡 切实防范化解市场无序竞争风险 [1]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 11月28日证监会发布商业不动产REITs试点征求意见稿，其推出有重要意义，基础设施REITs为其积累了经验，未来发展空间大，同时上周信用债市场收益率、利差、发行、成交等方面有相应表现 [2][10][19][21] 各部分内容总结 信用热点：商业不动产REITs新规与展望 - 11月28日证监会发布商业不动产REITs试点征求意见稿，其指通过投资商业不动产资产支持证券获取所有权或经营权，运营获现金流并分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [10][20] - 我国REITs市场起步于基础设施领域，截至2025年12月19日，已上市78只，募集2110亿元，总市值2141亿元，底层资产范围不断从消费基础设施向商业不动产REITs扩容，涉及多个政策推动 [10][11][12] - 基础设施REITs为商业不动产REITs推出积累了经验，其在结构、审核部门、审批重点、发行主体、规模和意义等方面有相应情况，长期市场空间超10万亿元 [17][19] 市场回顾：信用债收益率多数下行，信用利差被动上行 - 2025年12月12日至19日，信用债收益率多数小幅下行2BP左右，但不及国开债，利差多数被动上行，1 - 5Y品种多数利差上行2 - 3BP [21] - 上周理财净买入376亿元，基金净买入82亿元，基金买入力度环比下滑，信用债ETF规模5282亿元，环比上升3.73% [21] - 各行业AAA主体评级公募债利差中位数多数上行3BP左右，各省公募城投债利差中位数普遍上升2 - 4BP，云南、贵州上行超6BP [21] 一级发行：信用债净融资小幅下滑，发行利率涨跌互现 - 2025年12月15日至19日，公司类信用债发行2519亿，环比降8%；金融类信用债发行1004亿，环比降40% [51] - 公司类信用债中城投债发行791亿元，产业债发行1708亿元，合计净融资473亿元，环比降34%；金融类信用债方面，商业银行债净偿还352亿元，商业银行次级债净融资420亿元，保险公司及证券公司债净融资105亿元 [51] - 中短票平均发行利率除AAA外呈上升趋势，公司债平均发行利率除AA+外呈下降趋势 [51] 二级成交：中短久期成交活跃，长久期成交保持低位 - 活跃成交主体以中高等级、中短期、央国企为主 [61] - 城投债活跃成交主体分两类，一类是强经济财政省份主流高等级平台，另一类是经济大省高利差区域核心主平台；地产债和民企债活跃成交主体以AAA为主，成交期限多在中短期限 [61] - 交易活跃城投债中无5年以上债券成交，占比与前一周持平 [61]

行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，并维持该评级 [1] 核心观点 - 中央经济工作会议强调稳定房地产市场，市场对政策预期升温，降低房贷利率以增加购房吸引力仍有必要 [2] - 对比海外调整周期，当前国内量价调整幅度已接近，但调整时间（截至2025年10月为4.1年）略低于海外（5.13年），若简单类比，2026年下半年到2027年行业或迎来底部企稳 [2] - 2025年第二季度中国香港Hibor下调导致房贷利率下降是区域楼市企稳重要因素，若2026年房贷利率超预期下调，可能形成类似催化，需关注2026年下半年到2027年楼市企稳可能性 [2] - 投资建议关注三条主线：1）历史包袱轻、库存结构优、拿地及产品力强的房企；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产；3）净现金流及分红稳定的物管企业，同时关注经纪、代建、商业等细分领域优质企业 [2] 政策分析 - 商业不动产REITs启动试点，发行范围扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆等新领域，有助于盘活存量商业不动产、推动房企向资产运营转型及实现轻重分离 [3][4][5] - 中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场，提及控增量、去库存、优供给，预计后续存量房收储用于保障性住房、房贷利率下调及住宅限制政策松绑将继续推进 [2][4][5] - 广州、佛山、成都等地推动收购存量商品房用作保障性住房、加大存量土地“收调供”力度、允许自持商业物业有条件调整和转让，以优化存量资源利用 [6][7] 资金状况 - 2025年11月M2同比增长8%，增速环比下滑0.2个百分点；社融存量同比增长8.5%，增速环比持平 [2][12] - 2025年11月单月新增居民中长期贷款100亿元，同比少增2900亿元 [2][12] - 2025年第三季度新发放个人住房贷款利率为3.07% [2][16] - 2025年11月房企境内信用债发行规模310亿元，环比上升3.9%，平均发行利率2.25%，整体仍处于低位 [13][16] 楼市表现 - 受上年第四季度高基数影响，2025年10月以来楼市同比降幅呈现扩大趋势 [2][17][20] - 2025年11月重点50城新房日均成交同比降43.1%，环比降4.6%；12月（截至12日）同比降48.9%，环比升8.8% [2][20] - 2025年11月重点20城二手房日均成交同比降27.8%，环比升14.4%；12月（截至12日）同比降27.9%，环比升12.9% [2][20] - 2025年11月35城商品房平均批准上市面积29.2万平米，环比升16.3%；销供比回升至109.6%，环比降24.1个百分点；平均出清周期51.5个月，环比升2.6个月 [22][23] - 2025年11月70个大中城市新建住宅价格环比降0.4%，二手住宅环比降0.7%，新房表现优于二手；一、二、三线城市二手住宅价格环比分别降1.1%、降0.6%、降0.6%，价格持续承压 [24][26] 土地市场 - 临近年底土地供给规模维持高位，2025年11月百城土地供应建面3.1亿平米，环比升130%；百城成交建面1.2亿平米，环比降1%；百城平均溢价率2.73%，环比降0.6个百分点 [2][27] 房企动态 - 克而瑞百强房企2025年11月单月销售金额同比下滑36.8%；前11月累计销售金额同比下滑18.8%，降幅较上月扩大2.1个百分点，预计12月同比降幅或仍在高位维持 [2][30][35] - 2025年11月50强房企平均拿地销售金额比19%、拿地销售面积比31%，环比分别降13个百分点、7个百分点，大悦城、中国金茂、滨江集团拿地强度靠前 [2][36][39] - 2025年1-11月，TOP100企业拿地总额同比增长14.1%，延续增长态势 [36][39] 板块表现 - 2025年11月申万地产板块跌2.81%，跑输沪深300指数（-2.46%） [2][40][43] - 截至2025年12月15日，地产板块PE（TTM）为58.54倍，估值处于近五年94.24%分位 [2][40][43] - 2025年11月上市50强房企涨跌幅排名前三为富力地产、华夏幸福、华侨城A，排名后三为旭辉控股集团、禹洲集团、世茂集团 [41][43] 重点覆盖标的 - 报告列出了保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、保利物业、中海物业、招商积余、绿城管理控股、华润置地、贝壳-W共14家公司的股票价格、每股收益预测及市盈率估值，评级均为“推荐” [44]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 证监会近期密集部署REITs市场改革，推动商业不动产REITs试点落地，增强市场制度包容性和弹性 ，但12月上半月REITs市场收跌，交投遇冷，大部分资产估值仍高，不过中核清洁能源询价启动，安博物流即将上市，京能光伏扩募议案通过，还有新申报和受理项目，锦江集团或发酒店REITs [4] 根据相关目录分别进行总结 商业不动产REITs可期，市场交投缩量探底 - 政策方面，证监会强调尽快落地商业不动产REITs试点，扩大市场覆盖面，增强制度弹性 [7][8] - 市场表现，12月上半月REITs市场收跌1.8%，达到2025下半年以来新低点，仅IDC和公用事业小幅上涨，交通跌幅最大，仓储物流全线下滑，市场交投遇冷，日均换手率降至0.35% [4] - 派息率方面，产权类REITs派息率为4.48%、经营权类为8.86%，产权类与10Y国债收益率息差为2.64%，与中证红利股息率息差为 -0.65% [4] - 估值方面，产权类P/NAV最新值为1.23X、经营权类P/FFO为12.64X，绝大部分资产估值仍较高，交通估值下探至底部但IRR依然纵向较低 [4] 中核清洁能源询价启动，安博物流上市在即 - 中核清洁能源REIT将于12月17日网下询价，基础设施项目为波波娜水电站，预计26年起市场化交易占比提升，经测算具有配置价值 [56][60][70] - 安博仓储物流REIT将于12月19日在深交所上市，2026E对应派息率相比于可比REITs差异幅度为13.24%，网下投资者获配份额上市首日可全流通 [56][71][77] - 2025年1 - 12月，1亿元资金REITs网下申购收益率3.49% [78] 京能光伏扩募议案通过，下半月三单解禁 - 12月上半月，10只REITs发布分红方案，华夏大悦城商业REIT原始权益人变更净回收资金用途，中航首钢绿能REIT开展保理业务 [84] - 华夏华润有巢REIT扩募向原持有人配售，中航京能光伏REIT持有人大会表决通过扩募相关议案 [88] - 12月下半月，成都高投产业园REIT、华安外高桥REIT、华夏北京保障房REIT解禁 [88] 新增一申报一受理，锦江集团或发酒店REITs - 交易所在排首发项目12单、扩募3单，12月上半月，交易所受理平安西安高科产业园REIT，博时山东铁投路桥REIT申报 [91] - 上海锦江资产管理有限公司计划发行公募REITs，底层资产可能为酒店，鹏华基金和建信基金分别中标相关项目 [97]