如何才能真正"依法盘活用好"农村闲置土地和房屋？蔡继明认为，首先，房地物质形态一体， 要权衡"地随房走"与"房随地走"的利害关系，"地随房走"利大于弊。其次，要在现行法律法规 前提下选择最有利的政策变通，明确法律适用，完善司法解释的同时，推广宅基地制度试点改 革的成功经验，将成熟的试点经验纳入法律法规和政策修改中。再次，要深化土地制度改革， 赋予农民宅基地完整的用益物权和担保物权。 记者丨 李莎 编辑丨李博 农村闲置土地和住房盘活利用又有新动向。 近日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称"《建 议》"）发布。 其中第（27）条提出："推动城乡要素双向流动，激励各类人才下乡服务和创 业就业。节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋，分类保障乡 村发展用地。支持发展新型农村集体经济。" "要全面贯彻落实《建议》第（27）条所述内容精神，关键是要'依法盘活用好闲置土地和房 屋'。"近日，清华大学社会科学学院教授、新质生产力研究院院长蔡继明在接受21世纪经济报 道专访时表示。 蔡继明同时还担任全国人大财经委员会委员、"十五五"国家发展规划专家委员会委员、国家新 ...

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 农村闲置土地和住房盘活利用又有新动向。 近日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称"《建议》"）发 布。其中第（27）条提出："推动城乡要素双向流动，激励各类人才下乡服务和创业就业。节约集约利 用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋，分类保障乡村发展用地。支持发展新型农 村集体经济。" "要全面贯彻落实《建议》第（27）条所述内容精神，关键是要'依法盘活用好闲置土地和房屋'。"近 日，清华大学社会科学学院教授、新质生产力研究院院长蔡继明在接受21世纪经济报道专访时表示。 蔡继明同时还担任全国人大财经委员会委员、"十五五"国家发展规划专家委员会委员、国家新型城镇化 规划专家咨询委员会委员、最高人民检察院特约监督员。近三十年来，土地制度改革始终是蔡继明最关 注的议题。 如何才能真正"依法盘活用好"农村闲置土地和房屋？蔡继明认为，首先，房地物质形态一体，要权 衡"地随房走"与"房随地走"的利害关系，"地随房走"利大于弊。其次，要在现行法律法规前提下选择最 有利的政策变通，明确法律适用，完善司法解释的同时，推广宅基地制度试点改革的成功 ...

新型城镇化战略首要任务 - 推进农业转移人口市民化是首要任务，“十五五”时期仍需作为重点攻坚内容 [3] - 城镇化的核心是提升质量，推动农业转移人口市民化，改善其生存状态，更加注重以人为本 [4] - 城镇化质量不高的主要表现是大量农业转移人口未能与城市居民平等享有公共服务、社会福利及权益 [5] 农业转移人口市民化实施路径 - 推进市民化的核心是实现城市公共服务的无差别供给，而非解决户籍问题 [3][7] - 城市政府应对在本地工作生活的农业转移人口无条件提供与市民同等的公共服务和社会福利 [7] - 判断服务对象可依托五险一金缴纳情况，因其已包含养老、医疗等保障内容 [7] - 应理性看待户籍人口城镇化率，更聚焦于常住人口城镇化率的提升 [7] 都市圈与城市群发展 - 都市圈和城市群的范围并非越大越好，应根据城市联系和辐射能力确定 [3][9] - 都市圈以一个核心城市为中心，辐射半径通常在100至150公里左右 [9] - 全国都市圈数量预计在30个左右，城市群至多15个 [9] - “十五五”期间要重点推进已批复的18个国家级都市圈规划的落地实施 [11] 区域协调发展格局构建 - 破解“核心虹吸”与“周边塌陷”矛盾的关键是推动大城市的虹吸效应向辐射效应转变 [8] - 规划建设都市圈是破解上述问题的关键路径，要以交通建设为突破口，打造“轨道上的都市圈” [8] - 推动核心城市产业链条向周边延伸，实现都市圈内大中小城市产业协同发展 [8] - 都市圈和城市群发展需建立健全跨区域合作机制，突破行政分割 [9][11] 土地制度改革 - “十四五”期间农村土地“三权分置”改革推进，土地经营权流转绝对数量很大 [12] - 存在经营权流转价格较高的问题，推高了土地经营成本 [12] - 集体经营性建设用地入市试点在东部地区效果较好，中西部地区难度较大 [12] - 城乡二元土地制度改革的突破口应放在小城镇，将其土地转为国有 [14] “十五五”城市与区域发展展望 - 在“城市之外”，要建立科学合理的城市体系和国土空间体系，促进大中小城市协调发展和城乡融合 [15] - 小城镇应成为城乡融合的主体，完善基础设施，发展农产品加工业和服务业 [15] - 在“城市之内”，要高质量开展城市更新，稳步推进城中村和危旧房改造，加快老旧管线升级 [16] - 城市更新既能改善居民条件、解决基础设施问题，也能扩大消费需求 [16]

行业与公司 * 纪要涉及的行业广泛 包括服务业（医疗 教育 金融 健康养老 文化旅游业） 制造业（原子级制造 半导体 光伏与储能 国防军工） 以及基础设施建设（传统基建与新基建）[1][9][18][20] * 纪要未特指具体某一家上市公司 而是从宏观政策和行业层面分析投资机遇[1][17][18] 核心观点与论据 **1 十五五规划的总体基调与经济增长目标** * 十五五规划将遵循二十大报告和三中全会确定的政策方向和改革方式 但更侧重于确定政策节奏和力度[2] * 规划的特殊性在于外部环境不确定性增加（如特朗普任期2.0 地缘政治风险）和内部硬性约束（如2030年碳达峰目标 2029年前完成300多项改革任务）[3] * 预计将设定明确的经济增长目标 可能在4.6%至4.8%之间[1][4] **2 扩大内需作为核心主线** * 核心措施是增强消费能力和意愿 包括提高居民可支配收入 创造消费场景 加大对服务消费的支持力度[5] * 将减少汽车 住房 高端消费等领域的限制性措施 并通过财政补贴及制度优化推动内需[5] * 服务消费增长空间巨大 预计到2030年增长空间近20万亿 占消费总需求比重提升至52%[20][21] **3 投资与产业发展重点** * 投资重点结合“投资于物”与“投资于人” 加大基础设施建设和民生投资力度 挖掘高效益项目以解决边际收益率下滑问题[1][6] * 产业发展将因地制宜发展新质生产力 包括传统 新兴和未来产业 引导优质要素向新质生产力倾斜[1][7] * 经济结构预计将由制造业向服务业倾斜 推动服务业向专业化 高端化 品质化 多样化发展 并深化数字化转型[9] **4 高水平安全与碳排放双控** * 高水平安全将在金融 产业链供应链 粮食能源及军事安全四个领域发力[1][8] * 碳排放双控政策将从能耗双控转向以强度控制为主 总量控制为辅 推动完善全国碳排放权交易市场 加快建立产品碳足迹管理制度[1][11] **5 相关改革与反内卷政策** * 财税体制改革重点包括消费税征收环节后移并划归地方 税基由出厂价变为零售价 将显著增加消费税征收金额并激励地方政府改善消费环境[12] * 土地制度改革旨在盘活存量土地和低效用地 通过增加农民财产性收入促进中低端消费[13][14] * 反内卷政策侧重治理非理性竞争和无序竞争 以“一行一策”方式实现行业利润由负转正 而非单纯压降供给[15][16] 投资机遇分析 **1 中短期投资机遇** * 基建和顺周期项目：十五五规划预计将释放80-100个重大项目 刺激传统基建（如地下管网）和新基建（如5G 东数西算）领域[18] * 原子级制造：作为制造业第三代范式 在半导体 固态电池 生物医药等领域有应用前景[18] * 国防军工：国防预算支出增速预计高于GDP增速 叠加2027年建军100周年阅兵等因素提振[18] * 人民币国际化：随着推进力度加大带来相关投资机会[18] * 绿色低碳循环经济：通过市场激励（如碳交易）和产业强制标准支持碳达峰目标[18] **2 中长期投资主线与机遇** * 扩大内需：服务消费（医疗 教育 金融 健康养老与文化旅游）成为重要引擎[20] * 新质生产力：生物医药在研发周期缩短及人口老龄化背景下具有增长潜力[20] * 安全发展：半导体行业在自主可控政策要求下 设备与关键零件技术有上行空间[20] * 改革开放：跨境电商通过优化通关税收环境及支持海外仓物流建设实现增长[20] * 绿色双碳：光伏与储能在供给侧反内卷政策推进及需求侧潜在产品需求释放背景下 有望迎来供需两侧同步改善[20][22] 其他重要内容 **A股市场估值影响** * A股市场服务业企业占比上升将导致整个市场估值中枢上升 因为服务业的估值水平通常高于制造业[10] **光伏与储能发展前景** * 在反内卷政策推进下 上游硅料企业利润可跨期弥补当期产能出清成本 解决供给过剩问题 同时在2030年碳达峰要求及海外需求释放下 行业供需两侧有望同步改善[22]

城乡融合发展核心观点 - 城乡融合发展是中国式现代化的必然要求，需统筹新型工业化、新型城镇化和乡村全面振兴，促进城乡要素平等交换和双向流动[2] - 城乡差距较大主因在于农民收入偏低，提升6亿农民人均年收入可带动GDP增长10个百分点[5] - 通过五大措施推动城乡融合：提升城镇化率、户籍改革、土地权益保障、特大镇赋权等[5][6][7][8] 城镇化进展与目标 - 城镇化率从2012年53.1%提升至2024年67%，12年增长13.9个百分点[3] - 目标到2040年常住人口城镇化率提升至78%，新增2亿农民进城[5] - 户籍人口城镇化率需从48%提升至78%，解决2.5亿"半市民化"人口问题[6] 农民收入与土地改革 - 农民户均耕地从7.8亩增至30亩后，务农收入可达8万-10万元/年，缩小城乡收入差距[9] - 农村"三块地"改革（承包地、宅基地、集体用地）将增加农民财产性收入，目前97%收入依赖劳动[11] - 农业GDP从8.3万亿元提升至16万亿元，需通过"第六产业"模式整合一二三产[10] 城市发展与经济带动效应 - 农民进城将消化房地产库存，摊薄基建成本，促进超大城市群形成[11] - 特大镇赋权改革涉及3.8万个乡镇，2亿人口，部分将升级为特别市或县城节点[8] - 城市群壮大将激活基建、建材、家电、新型消费等内需潜力[12] 农业现代化路径 - 户均耕地扩大后，农业机械化与科技推广成本降低，缓解农田撂荒风险[9] - "第六产业"通过产业链整合（1+2+3产）提升农产品附加值，满足健康饮食需求[10] - 土地流转机制完善可推动资本与技术下乡，改造传统农业生产模式[10][11]

土地制度改革核心观点 - 土地制度改革是乡村振兴的"先手棋"，需以制度创新打破要素流动壁垒，以市场化手段激活土地价值，以法治思维保障农民权益[1] - 改革目标包括破解土地要素市场化配置障碍、激活土地资产价值、促进城乡要素双向流动，为农业农村现代化和缩小城乡差距提供关键路径[3] - 需在守住耕地保护、生态安全、农民利益底线的前提下持续深化改革，让土地成为乡村振兴的"聚宝盆"[1] 当前土地制度问题 - 土地碎片化与低效利用：人均耕地仅1.36亩（全球平均4.8亩），分散经营制约规模化与科技应用[2] - 城乡二元土地制度：农村集体建设用地流转率低（宅基地仅11.74%流转），32903万亩宅基地大量闲置[2] - 农民权益保障不足：承包权与经营权界限不清，宅基地"三权分置"改革滞后限制财产性收入增长[2] - 生态保护失衡：中低产田占比超2/3，退化耕地占40%以上[2] 改革重点领域 产权改革 - 深化"三权分置"：稳定承包权（延长30年政策）、放活经营权（允许出租/入股）、探索宅基地三权分置[4] - 明确产权边界与流转程序，建立土地增值收益共享机制（集体建设用地入市收益用于乡村振兴）[6] 流转机制 - 构建城乡统一建设用地市场，实现集体经营性建设用地与国有土地同权同价[4] - 通过产权交易中心规范流转流程（信息发布/价格评估/合同鉴证），降低交易成本[4] 土地整治 - 全国1304个试点累计整治378万亩，新增耕地47万亩，减少建设用地12万亩（截至2023年底）[5] - 推进高标准农田建设，实施田/土/水/路/林/电/技/管综合治理[5] 生态保护 - 落实"田长制"与党政同责终身追责，建立生态补偿机制（退耕还林/休耕补偿）[6] - 通过土地整治与生态修复提升土地生态服务功能（如复垦闲置土地、恢复受损生态系统）[4] 实施路径 制度与市场建设 - 完善农村集体经济组织法，建立改革风险防控机制（负面清单管理）[7] - 建设省域统一产权交易平台（县县有中心、乡乡有站点），培育土地托管机构[7] 科技与人才支撑 - 推广"智慧土管"系统（卫星遥感/区块链动态监测），建设数字农田/智慧农场[7] - 实施"乡村土地管家"计划，年培训基层管理员与新型经营主体，吸引专业人才下乡[7] 区域差异化策略 - 粮食主产区：重点推进耕地保护+粮食产业链模式[8] - 城郊区域：优先开展集体建设用地入市，发展都市农业/休闲康养[8] - 生态功能区：建立"生态补偿+碳汇交易+旅游开发"机制[8]

广东省耕地保护与土地整治 - 珠海市金湾区通过耕地连片恢复和盐碱地改良，打造了粤港澳大湾区少有的"万亩方"耕地集聚区，实现"小田"变"大田"，并逐步转向农文旅结合的发展模式 [4][5][6][7] - 广东省以全国1.9%的土地面积承载全国8.9%人口和10.9%经济总量，创新通过"田长制"、"小田变大田"、"林耕置换"等方式向存量要增量，向增量要质量 [10][11][12] - 茂名高州镇江镇流转土地收入超过370万元，东莞洪梅镇金色水乡稻田公园成为亲子游热门目的地，中山市南朗街道的千亩富硒稻谷示范基地年接待游客超600万 [17][18] 田长制实施成效 - 广东省全面推行田长制，划定耕地网格76753个，覆盖全省耕地，平均每个网格约374亩，各级田长12.01万名，已累计巡田约417万公里 [47][48] - 茂名高州市设立田长3000多名，对全市58.13万亩耕地划定成2602个网格，实现所有耕地"人田对应"，村级田长每月需对责任田"巡一遍" [29][30][31] - 清远市佛冈县水头镇桂元村村级田长郑松滔累计巡田95公里，实现近3年全村违法占用耕地"零发生"，利用巡田系统实现对全村耕地的动态监管 [43][44][45] 土地整治创新模式 - 韶关南雄市以"多田套合"为主线，统筹补充耕地约5300亩，高标准农田建设约14.03万亩，永久基本农田内已建高标准农田套合率从73.97%提升至81.7% [70][71][72] - 梅州蕉岭县开展"小田并大田"行动，成功实现100亩以上连片流转面积超过2万亩，明确新增耕地面积不低于整治区域20%的硬性指标 [88][90][91] - 全省有序开展全域土地综合整治农用地整理，动工实施31个耕地集中整治区，整治面积1.3万亩，为补充耕地提前谋划空间 [93][94] 耕地占补平衡成果 - 广东省顺利完成45万亩的垦造水田任务，连续25年实现耕地占补平衡，连续四年实现耕地净流入，剩余补充耕地指标38.92万亩，水田指标10.91万亩 [104][116] - 湛江雷州市林西村将甘蔗地改为水稻田，通过稻菜轮作将种植收益从每亩不足1000元提高到近4000元，土地租金收益从600元左右提高到1200元左右 [106][107][109] - 广州全市实施建设16个垦造水田项目，计划新增水田5000多亩，累计购买耕地指标40多万亩、水田指标1万多亩，连续22年实现耕地"占补平衡" [99][100][101]

深圳综合改革试点核心观点 - 深圳作为改革开放"试验田"，其改革经验将面向全国推广，重点包括教育科技人才体制机制、新兴产业发展、土地管理等领域的创新突破[1][4] - 发展新质生产力的核心支撑在于人才，需推进人才体制机制改革，重构"产学研政"协同创新机制，强化企业科技创新主体地位[5][6] - 深圳凭借产业基础、人才储备和政策优势，将在人工智能辅助医疗设备、低空空域管理等新兴产业领域开展先行先试[7] 教育科技人才体制机制改革 - 统筹推进教育科技人才一体化改革为首要任务，建立企业需求导向的科技协同创新机制[5] - 科技领军企业发挥"出题人"作用，形成企业牵头、高校支撑、政府保障的闭环创新体系[6] - 完善海外人才引进保障机制，赋予用人单位更大的人事、科研管理自主权[6] 新兴产业创新发展 - 深圳将集中资源在人工智能辅助医疗设备、低空空域管理等领域探索改革经验[7] - 新兴产业培育是新质生产力发展的重要着力点，深圳具备先行先试的示范条件[7] 土地管理制度创新 - 深圳全域土地国有化为制度改革奠定基础，将完善闲置土地处置机制，建立闲置费与时长挂钩政策[2][9] - 通过调整闲置土地收费标准和盘活方式，解决建设用地紧张问题，经验可向全国推广[9][10] - 探索自然保护区非核心区域合理利用模式，在生态保护前提下适度开发旅游设施和产业[11][12] 重大产业项目用地保障 - 深圳需突破城镇开发边界限制，根据发展需求调整国土空间规划，保障重大产业项目用地[13] - 工业用地供应管理办法已出台，后续将强化土地要素对优势地区高质量发展的支撑[13] 深圳都市圈协同发展 - 深汕特别合作区将作为产业承载地和增长极，需突破行政壁垒完善跨区域合作机制[14] - 都市圈建设需统一规划、建立市长联席会议制度，并完善轨道交通等基础设施[15]

深圳综合改革试点升级 - 2020年《方案》提出三阶段目标：2020年推出重大改革措施，2022年形成可复制制度成果，2025年完成标志性改革任务 [5] - 截至2024年5月，深圳本外币合一跨境资金池试点已吸引55家跨国公司参与，业务额达3400亿美元 [5] - 深圳已推出人工智能、智能网联汽车、数据、细胞基因等6项全国首创性经济特区法规，填补立法空白 [5] - 2024年6月《意见》提出四方面举措：教育科技人才一体化改革、要素赋能实体经济、建设开放型经济新体制、健全现代化治理模式 [2][6] 制度创新与产业协同 - 允许香港联交所上市的粤港澳大湾区企业在深交所上市 [6] - 建立职务科技成果赋权负面清单制度，清单外成果可赋予科研人员所有权或10年以上长期使用权 [6] - 推动国际贸易电子单证应用，加强数字人民币场景创新，便利港澳台船员社保经办 [6] 土地资源盘活机制 - 深圳开发强度近60%，可开发土地不足2000平方公里，存在大量闲置低效用地 [7][8] - 改革闲置土地处置机制，完善闲置费与时长挂钩政策，创新盘活利用方式 [7] - 重点解决产业用地供需矛盾，华为2018年因土地限制将研发部门迁至东莞松山湖 [7] - 需结合国家政策红利与特区立法权，创建"老小民生+新兴产业"兼容的土地盘活模式 [8][9]