报告行业投资评级 - 看好环保行业 [1] 报告核心观点 - 环保行业持续分化，运营资产表现稳健 [1] - 市政环保运营板块盈利稳定，现金流持续改善、化债修复、分红提升、水价调整及AIDC催化等因素使环保红利资产机会凸显 [2] - 无人环卫领域参照无人物流发展前景，放量可期，主要公司正加速布局环卫机器人 [2] - 绿色甲醇及可持续航空燃料(SAF)板块受益于欧盟政策推动，有望实现量价齐升 [2] 分行业总结 市政水务 - 整体运营平稳，工程业务有所下滑 [2] - 2025年Q1-4归母净利润预计同比整体平稳，其中中山公用预计增长67%至20.00亿元，江南水务预计增长3%至4.15亿元，兴蓉环境预计增长8%至21.50亿元，洪城环境预计增长1%至12.00亿元 [2][3] 垃圾焚烧（市政固废） - 行业运营整体稳步提升，但公司表现因历史电费收入确认、折旧增加、收并购等因素而分化 [2] - 2025年Q1-4归母净利润增速分化，预计绿色动力增长23%至7.20亿元，瀚蓝环境增长20%至20.00亿元，军信股份增长49%至8.00亿元，城发环境增长5%至12.00亿元，永兴股份增长10%至9.00亿元 [2][3] 环卫 - 市场整体稳定，减值及环卫无人化订单带来公司表现分化 [2] - 2025年Q1-4归母净利润预计盈峰环境同比增长36%至7.00亿元，玉禾田同比增长4%至6.00亿元 [2][3] 产品设备 - 受不同下游影响，分化持续扩大 [2] - **常规装备**：竞争激烈致毛利率承压，预计东江环保2025年Q1-4归母净利润为-12.00亿元（同比变化-49%），景津装备为6.50亿元（同比变化-23%）[2][3] - **电力环保设备**：受益于火电下游需求释放，预计龙净环保增长32%至11.00亿元，青达环保增长88%至1.75亿元 [2][3] - **水处理设备**：受益于进口替代，预计沃顿科技同比增长26%至2.50亿元 [2][3] 投资分析意见与重点公司 市政环保（推荐） - 推荐中山公用、军信股份、瀚蓝环境、兴蓉环境、绿色动力、洪城环境、永兴股份、粤海投资、光大环境、海螺创业 [2] - 部分公司估值（基于2025年预测EPS）：中山公用PE为13倍，兴蓉环境PE为10倍，洪城环境PE为10倍，瀚蓝环境PE为12倍，绿色动力PE为14倍，军信股份PE为16倍，永兴股份PE为15倍，城发环境PE为7倍 [4] 无人环卫（推荐） - 推荐盈峰环境、玉禾田 [2] - 建议关注宇通重工、福龙马、侨银股份 [2] - 部分公司估值（基于2025年预测EPS）：盈峰环境PE为30倍，玉禾田PE为13倍 [4] 绿色甲醇及SAF（推荐） - 推荐中集安瑞科 [2] - 建议关注中国天楹、复洁科技、山高环能、朗坤科技、海新能科、鹏鹞环保 [2] - 中集安瑞科估值（基于2025年预测EPS）：PE为21倍 [4] 其他重点公司估值 - 电力环保设备：龙净环保（买入，2025E PE 16倍），青达环保（买入，2025E PE 16倍）[4][5] - 水处理设备：沃顿科技（买入，2025E PE 28倍）[4] - 常规装备：景津装备（增持，2025E PE 12倍）[4]

文章核心观点 - 对77只REITs的2025年第四季度报告进行分析，指出各板块基本面分化延续，需关注企稳信号 [1][4] - 四季度整体可供分配金额同比提升3%，但环比下滑16%，管理人通过多种方式对冲业绩波动，平均完成度为26% [5] - 投资建议需结合基本面审慎判断，优先关注区位佳、竞争格局稳定、原始权益人支持强且租约结构稳定的项目 [8] 基本面分板块总结 产业园 - 板块仍处调整周期，部分项目通过“以价换量”实现出租率阶段性企稳，厂房类项目经营韧性优于研发办公类 [4][6] - 一线城市项目表现优于二线，如张江REIT、蛇口产园REIT、金隅REIT、首农REIT出租率保持在85%以上 [6] - 租金水平环比进一步承压，合肥高新REIT、和达高科REIT、临港REIT租金环比降幅达5%及以上 [7] - 管理人为对冲经营下滑，采用多元收入补充（如招商科创REIT确认749.76万元非持续性收入）或管理费“负计提”等方式 [7] - 预计市场需求偏弱及新供应入市将继续带来逆风，建议关注后续出租率能否持续企稳 [8] 物流仓储 - 板块出租率阶段性企稳，关联租户及头部运营商项目展现经营韧性，如京东REIT、顺丰REIT、中外运REIT出租率分别达100%、95.9%、97.8% [4][13] - 市场化项目出租率出现波动但部分环比提升，如普洛斯REIT、深国际REIT、宝湾REIT、易商REIT出租率分别环比提升0.7、8.1、1.1和1.6个百分点 [13] - 受区域竞争及需求弱复苏影响，部分市场化项目租金环比下调，普洛斯REIT、盐田港REIT、深国际REIT等降幅在1.2%至3.9%之间 [13] - “以价换量”策略已见成效，预计2026年内或逐步寻底，建议关注关联租户稳定及头部运营商项目 [14] 保租房 - 整体经营稳健，四季度收入同比上升2.0%，部分项目出租率受租赁淡季影响环比小幅下滑，但仍处90%以上高位 [4][30] - 租金走势分化，政策性保租房项目租金同比持平或小幅上涨，部分市场化项目租金同比下滑，如华润有巢REIT泗泾项目租金同比下滑5.4% [30] - 短期看好政策性保租房经营表现，中长期关注扩募潜力 [31] 消费 - 延续良好经营态势，四季度整体收入环比提升6.2%、同比提升6.3% [4][37] - 部分项目收入变动显著：百联REIT收入同比+27%、环比+15%；华夏金茂REIT收入同比+14%；首创奥莱REIT收入环比+44%；嘉实物美REIT收入同比-18% [37] - 运营方通过品牌调改与主题活动提升流量，华夏中海、中金印力及百联REITs客流分别同比增长12%、11%及3% [38] - 短期关注2026年一季度收入增速延续性，中长期聚焦项目主动管理能力及平台扩募潜力 [38] 数据中心 - 整体利用率保持高位，运营维持稳健，万国REIT计费率96.79%，润泽REIT上架率99.35% [4][29] - 万国REIT有效托管服务费单价570元/KW/月，润泽REIT为1,139.53元/kW/月，租约剩余期限分别为1,271.10天和约9年，现金流稳定性高 [29] - 由于周边暂无新增竞品且租约稳定，预计短中期项目维持稳健表现 [29] 高速 - 四季度受季节性和路网变化影响，多数项目同环比表现承压，可比口径下车流量环比-9.9%，同比-0.8% [4][41] - 客车通行费收入环比-23.0%，货车通行费收入环比+1.1%；客车通行费同比+2.2%，货车通行费同比-5.0% [41] - 中金山东高速REIT、易方达深高速REIT、浙商沪杭甬REIT等因分流、施工、优惠政策等因素承压较大 [41] 市政环保及能源 - 市政环保项目业绩同比向好；能源项目延续分化态势，四季度表现对比为：新能源>水电>燃气 [4] 季度可供分配金额与管理人作为 - 可比口径下REITs四季度整体可供分配金额环比下滑16%（主要由经营权REITs带来），但同比提升3% [5] - 2025年第四季度及全年平均完成度分别录得26%及103% [5] - 部分项目通过管理费减免/负向计提、原始权益人按承诺补足业绩/分红、其他现金调整等方式维持分红稳定性 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 从四季度财务数据看优势板块业务稳固，可留意相对薄弱板块企稳信号；2026 年以来 REITs 市场实现"二连跳"，当前政策红利在兑现期，机构配置需求旺盛，可关注强势板块配置节奏，挖掘潜在涨幅空间充裕项目 [3][35][36] 各板块总结 保障房 - 经营指标小步伐稳步上行，部分市场化项目略有波动，压力主要来自分母端 [7] - 配租型项目稳定增长，北保 REIT 因扩募同比增速两位数增长，深圳安居与厦门安居租金水平上行；上海地产与城投宽庭项目经营收入波动，底层资产出租率下滑 [7] 仓储 - 以价换量现象普遍，整体波动有限，受供需节奏错配影响承压格局未变，可比项目收入指标同比增速下行，环比涨多跌少 [10] - 板块租金平缓下滑，出租率维持相对高位 [10] 消费 - 增速较明显，项目间存在分化，头部项目调改与主动运营实现量价齐升，部分项目受调改进程影响收入下滑 [14] - 出租率基本维持在 95%以上高位且波动小，租金表现有分化，华夏华润、大悦城、物美等项目租金增长稳定，奥莱项目受季节性影响大 [14] 产业园 - 延续承压格局，部分低位项目经营下行斜率放缓 [17] - 厂房类项目较稳健，出租率维持高位；研发办公类项目有压力，部分从"量价齐跌"转向"以价换量"，年末租金收缴率回暖 [17][18] 市政环保 - 经营表现稳中有升，中航首钢绿能表现突出，济南能源收入受季节性影响波动大但供热面积与收费面积增长利于长期收入 [22] 高速 - 整体承压，多数项目收入指标同比环比下滑，部分项目受益于路网变化、收费政策等因素收入增长 [25] - 路网变化、收费政策和天气是影响板块的普遍因素 [26] 能源 - 整体表现分化，收入指标涨跌幅度大，需关注区域消纳、自然资源、装机上升和电力市场化改革等长期因素 [29] IDC - 板块整体经营稳定，未发生显著变化 [32] 投资建议 - 关注强势板块配置节奏，注意追高风险，待回调后参与，挖掘潜在涨幅充裕项目 [36] - 留意相对薄弱板块企稳信号，如保障房、消费、产业园、物流仓储、市政环保等板块部分项目的积极变化 [3][35]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 12 月 15 - 19 日）中证 REITs 全收益指数下跌，市场情绪弱，REITs 全线下跌成交活跃度弱，华夏中核清洁能源 REIT 认购倍数创新高，部分受“本息拆分”影响的超跌项目后续或反弹，各板块表现有差异可关注部分优质项目 [1][2][6] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 中证 REITs 全收益指数收于 999 点周度下跌 2.85%，华夏安博仓储上市首日破发，市场情绪弱 [1] - REITs 全线下跌，交通设施跌幅最大为 -4.48%，仓储物流跌幅最小为 -1.53%，仅 2 只个券收涨 [1][21] - 交通设施板块受“本息拆分”话题扰动，年末投资考核或影响价格，超跌项目后续或反弹，可关注部分路产 [2][24] - 市政环保板块收跌 2.43%，受部分项目拖累且或受“本息拆分”影响，济南能源供热 REIT 可关注 [3][28] - 数据中心板块下跌 1.90%，两项目分派率有差异，可根据 AI 算力板块行情操作 [3][31] - 租赁住房板块收跌 2.5%，流通性好易受债市影响，目前分派率 3.26%性价比提升，华润有巢有参与价值 [3][33] - 产业园区板块收跌 1.8%，去化压力仍在，高分派率个券需谨慎，部分项目可关注，12 月有解禁个券 [5][37] - 成交活跃度边际提升但仍弱，日均成交额 4.43 亿元、日均成交量 1.01 亿份、日均换手率 0.37% [43] 一级市场 - 华夏中核清洁能源 REIT 完成询价，认购价格 5.015 元/份，预计募集资金 15.045 亿元，网下投资者认购倍数 340.47 倍创新高，2025 年 12 月 22 日发售 [6][48] - 截至 2025 年 12 月 19 日，已申报至交易所项目进度有已询价进入发售、已反馈、已受理、已申报等不同情况 [7][53][54]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 当前 REITs 市场回调后估值趋于合理，长期配置型资金可把握优质项目逢调整配置机会 [1] - 建议依据三季度业绩，沿基本面韧性强和四季度业绩环比改善两条主线布局 [1] - 关注战略配售份额集中解禁带来的结构性进场机会 [1] 根据相关目录分别进行总结 市场行情回顾 - 2025 年三季度 REITs 市场止盈回调，受止盈需求、一二级估值差收窄和权益市场压制等因素驱动 [10] - 中证全收益 REITs 指数震荡下行后有所修复，产权类 REITs 跌幅高于经营权类 [10][11] 季报业绩一览 - 市政环保板块业绩亮眼，保租房与消费板块经营稳健，其余板块表现分化 [15] - 产业园板块资产运营承压，仓储物流板块经营韧性强于产业园 [15] - 消费 REITs 板块业绩弹性强，奥特莱斯业态受季节性因素影响收入环比下滑 [15] - 数据中心板块项目资产质量高，运营良好；高速公路板块业绩多数下滑 [15][16] - 能源板块业绩波动明显，发电量影响营业收入；市政环保板块营收同环比均增长 [16] 项目运营情况 产业园 - 产业园 REITs 板块量价齐跌，经营承压，厂房类项目韧性强，孵化器项目筑底 [21][22] - 多数产业园降价稳出租率，二线城市招商压力大，部分项目出租率企稳回升 [23] 仓储物流 - 仓储物流 REITs 经营承压但韧性犹存，关联方租赁占比高的项目表现稳定 [29] - 受市场供需压力影响，仓储物流 REITs 延续“以价换量”策略，租金下调 [29] 保租房 - 保租房项目整体出租率维持高位且同比提升，租金水平有增有减，属正常波动 [36][37] 消费基础设施 - 消费 REITs 出租率维持高位，同环比较稳定，部分项目租金受运营模式影响呈季节性波动 [42] 数据中心 - 数据中心板块两单 REITs 底层项目运营平稳，计费率接近 100%，托管服务费收缴率为 100% [45] 高速公路 - 暑运及旅游出行带动三季度通行费收入环比改善，但同比仍乏力，竞品高速分流影响持续 [46] 能源基础设施 - 2025 年三季度能源项目发电量波动明显，整体经营不佳，各类型项目表现有差异 [51] 市政环保 - 市政环保板块底层资产运营稳健，部分项目量价稳中有升 [55] 公募 REITs 投资建议 - REITs 配置价值显现，P/NAV 回归合理区间，长期资金配置窗口打开 [59][61] - 基本面是决定 REITs 二级市场表现的核心因素，业绩好的板块反弹动能强 [62] - REITs 市场表现受基本面、无风险利率和政策环境等因素影响，交易型资金需警惕短期波动 [63][66] - 建议沿基本面韧性强和四季度业绩环比改善两条主线布局，关注战略配售份额集中解禁机会 [71]

核心观点 报告认为，2026年环保行业投资策略应聚焦于三大主线：市政环保板块的红利属性因现金流改善、化债推进及水价调整而强化，其盈利稳定性和分红潜力凸显；交通部门减碳政策的全面启动，特别是欧盟RED3等政策的落地，将驱动生物柴油产业链需求显著增长；人工智能（AI）技术赋能为市政环保领域带来二次增长机遇，尤其是在固废处理与AIDC（智算中心）、无人环卫等领域的协同发展，有望显著提升相关公司的利润和回报水平 [2][4] 分项总结 市政环保红利属性强化 - 市政环保业务（水务、固废）具有需求稳定、特许经营模式（25-30年）的特点，盈利模式稳定 [10][11] 成本构成中折旧摊销占比较高，例如供水业务折旧摊销占比37%，污水业务占比40%，垃圾焚烧占比30% [12][14][16][18] - 水价调整加速推进，自2024年1月以来多地已上调水价，典型城市如广州中心城区居民一阶水价最终涨幅达29% [19][20][21][22] 水价上涨为水务公司带来可观利润弹性，测算显示，在水价提升10%/20%/30%的情景下，部分公司如绿城水务的利润弹性可达94%/188%/281% [23] - 伴随行业成熟，资本开支（Capex）下降，自由现金流改善，带动分红率提升，例如军信股份的分红率从2022年的79%提升至2024年的95% [25] 在降息背景下，历史债务规模较大的公司如光大环境、首创环保等将直接受益，测算显示降息50个基点可为绿色动力带来10%的利润弹性 [24] - 重点推荐瀚蓝环境、兴蓉环境、绿色动力、军信股份、永兴股份、洪城环境、海螺创业、光大环境、粤海投资等红利资产 [4][26] 交通部门减碳与生物柴油产业链 - 欧盟RED3政策将交通部门减碳范围从道路扩展至航运和航空，目标为2030年交通领域可再生能源份额达到29%或温室气体强度削减14.5% [32][33][34] 政策驱动下，欧盟道路生物柴油总消费量预计将从2024年的1440万吨增长至2030年的2712万吨，其中废物基生物柴油空间预计从692万吨增至1403万吨 [35] - 航运领域，IMO的CII机制、欧盟FuelEU Maritime及碳市场（ETS）共同推动减碳，生物柴油作为即插即用的低碳燃料，是存量船舶减碳的核心措施 [4][36] 欧盟框架下，船舶使用VLSFO（极低硫燃料油）的合规成本在2025年/2030年/2040年分别达741/953/1649美元/吨，推动低碳燃料需求释放 [37] 新加坡港口生物柴油加注量从2022年的14.02万吨快速增长至2024年的88万吨 [42][43] - 航空领域，欧盟及英国提出2025年添加2%可持续航空燃料（SAF），开启SAF元年，2027年CORSIA机制进入强制阶段将进一步提振需求 [4][47][48] 全球航煤年消费量约3亿吨，SAF是核心减排方式 [49][50] - 生物柴油产业链公司建议关注卓越新能、山高环能、嘉澳环保、海新能科等 [4][53][55][56] AI赋能驱动二次增长 - AI驱动的智算中心（AIDC）发展面临能耗约束，而垃圾焚烧提供的绿电不纳入能源消费总量考核，且项目多位于城市周边，具有区位协同优势，可有效助力AIDC发展 [61][62] 政策要求到2025年底，新建数据中心绿电占比需超过80% [61] - 垃圾焚烧与AIDC协同可显著改善利润和现金流，测算显示，一个1000吨/日的垃圾焚烧项目匹配10MW数据中心，在直接供能模式下可使项目净利润增长83%，ROE从10%提升至19%；在供能+机柜租赁模式下，净利润可增长146%，ROE提升至17% [4][64][65][66][68][69] - 实际案例已落地，如浦发环保利用黎明垃圾焚烧厂建设绿色数据中心，设计算力达12700 PFLOPS [70][72] 军信股份、旺能环境、伟明环保、瀚蓝环境等多个公司正快速推进相关项目 [4][70][74] - 无人环卫领域，环卫及物业从业人数约875万，人工成本占环卫公司运营成本约61%，老龄化和成本上升推动无人化发展 [75][76][77][78] 地方政策积极鼓励，如广州规划2026年自动驾驶环卫车达到1000台 [79] 参照无人物流发展，无人环卫放量可期，建议关注劲旅环境、盈峰环境、汉嘉设计、宇通重工、玉禾田等公司 [4][80]

公募REITs市场整体表现 - 近期上市的公募REITs打新收益明显下滑，与认购时的超高认购倍数形成反差，甚至出现上市后跌破发行价的情况[1] - 8月以来公募REITs成交量和区间换手率等指标持续走低，8月成交量32.57亿份、换手率14.94%，9月降至23.79亿份、10.31%，10月进一步降至20.31亿份、8.33%[4] - 主力买入额从8月的55.21亿元下降到10月的33.30亿元[4] - 下半年以来REITs市场整体震荡下行，截至11月10日中证REITs全收益指数累计下跌5.32%，近3月公募REITs二级市场平均下跌4.25%[2][5] 次新REITs具体案例表现 - 某软件园REIT于11月6日上市，首日收平于发行价3.66元，11月7日下跌1.64%报收3.6元跌破发行价，11月10日以0.11%跌幅报收3.596元仍处破发状态[2] - 10月31日上市的一只REIT首日仅上涨3.29%，随后六个交易日涨跌互现，上市7个交易日累计上涨3.5%[3] - 9月29日上市的一只REIT除首日上涨12.63%外表现平淡，截至11月10日累计上涨15.36%[3] - 9月12日上市的一只REIT首日上涨26.81%，截至11月10日累计上涨25.43%[3] 一级市场认购热度与二级市场表现反差 - 近期上市产品发售时申购资金高涨，有产品仅发售1天就结束募集，网下认购倍数达320.5倍创历史新高，公众认购倍数达361.9倍[3] - 9月发行的产品公众投资者与网下投资者有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍[3] - 一级市场打新情绪浓厚但二级市场交易情绪冷淡，导致新券上涨空间受限，打新收益率随二级市场行情回落而逐步下滑[4] 市场内部分化格局 - 不同资产类型表现显著分化，近3月有14只REITs跌幅超过10%，同时有11只实现上涨[5][6] - 产业园板块业绩下滑最明显，三季度EBITDA与可供分配金额降幅均超10%，超过八成个券出现业绩下滑[6] - 保障房板块表现最为稳健，出租率与租金稳中有升，绝大多数项目营业收入正增长[6] - 市政环保板块表现亮眼，整体收入指标同比上涨呈现量价齐升态势[6] - 今年8月上市的两批数据中心REITs首日均实现30%涨幅，截至11月10日上市以来累计涨幅均超40%[6] 投资策略建议 - 一级市场战配及打新需精选项目，挑选较大利差及较优资产参与，对长锁定期战配保持谨慎[1][7] - 二级市场聚焦三条主线：分子端稳健的抗周期板块、景气度边际修复的相关标的、原始权益人扩募诉求强且储备资产优质的标的[1][7] - 市场配置资金对于优质资产的需求仍非常旺盛，可关注回调后的配置机会[7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 11 月 3 - 7 日）中证 REITs 全收益指数收于 1041.51 点，周度下跌 0.40%，市场仍显弱势。REITs 板块表现分化，产业园区、仓储物流领跌，成交活跃度回落。投资上可博弈园区个券超跌机会，关注租赁住房、消费设施等板块 [1][10][19]。 根据相关目录分别进行总结 二级市场 整体情况 - 三季报后 REITs 板块表现分化，33 只收涨，1 只收平，43 只收跌。产业园区、仓储物流跌幅达 1.8%，租赁住房受华润有巢拖累跌 0.64%，市政环保涨 0.65% 领先，消费板块抗跌涨 0.42%，数据中心小幅涨 0.29% [19]。 - REITs 成交情绪走弱，日均成交额、成交量、换手率环比分别降 13.43%、10.45%、0.05pct。租赁住房、新型设施换手率领先但回落至 1% 以下，消费设施换手率最低但主力净流入率达 14.05% [22][25]。 细分板块 - 产业园区跌幅大，个券基本面分化，部分出租率降至 60 - 70%，平均分派率提至 4.60%。中金联东科创解禁后跌幅 8.43%，但出租率超 90%，可博弈超跌机会；广发成都高投产业园跌幅 9.44%，关注实际签约情况 [28][29]。 - 租赁住房板块华夏基金华润有巢 REIT 跌幅 3.21%，其拟配售扩募，原持有人有风险。板块分派率从 6 月底 2.83% 提至 3.14%，可关注分派率高及跌幅大的个券 [31][32]。 - 交通设施板块关注东部区域路产，11 月 3 只高速 REITs 解禁，关注交易压力 [34]。 - 消费基础设施板块 7 只涨 3 只跌，华夏金茂商业涨幅 4.42%，有主力店调改提升租金空间。四季度是消费 REITs 黄金季，关注分派率高、出租稳定、消费潜力大的个券 [36]。 - 市政环保板块国泰海通济南能源供热 REIT 涨 2.25%，关注供暖时长、热源采购价格，可博弈采暖费收入 [38]。 一级市场 山证晋中公投瑞阳供热 REIT 收到交易所审核意见 - 11 月 6 日上交所反馈审核意见，关注热源采购（供给稳定性、单价）和采暖费收入（停暖率、“同城同价”政策等）[43]。 本周其他要闻 - 中航易商仓储 REIT、中航首钢绿能 REIT 分别于 11 月 13 日召开三季度业绩说明会 [45]。 - 国泰海通济南能源供热 REIT、博时蛇口产园 REIT、广发成都高投产业园 REIT 分别举办投资者开放日活动 [45][46]。

文章核心观点 - 73只REITs三季报显示基本面波动分化，重点关注短期经营韧性 [2][4] - 三季度REITs整体可供分配金额环比提升19.6%，但同比仍下滑1.2% [5] - 各板块表现分化，市政环保和能源项目环比提升明显，产业园和物流仓储承压 [4][5] 产业园 - 板块结构性韧性与区域性压力并存，核心区域头部项目保持较高出租率，如张江REIT、临港REIT等出租率超90% [8] - 二线城市产业园持续面临去化困难，合肥高新REIT期末出租率降至71.6%，租金水平普遍承压 [8] - 为应对竞争，大部分项目租金环比下降，南京建邺REIT、重庆两江REIT等租金降幅超4% [8] - 运营机构通过拉长租约剩余期限稳定收益，和达REIT、广开产业园REIT等租约期限明显拉长 [9] 物流仓储 - 板块持续分化，关联租户项目如京东REIT、顺丰REIT出租率保持100%和96.5%，展现较强稳定性 [12] - 市场化项目波动较大，深国际REIT出租率环比下降11.7个百分点，盐田港REIT因客户退租出租率波动 [13] - 受区域竞争影响，部分项目租金环比下滑，深国际REIT、外高桥REIT租金分别下降9.6%和5.4% [13] - 行业供给端未来将新增近1800万平方米供应，需求侧以电商、三方物流为主 [14] 数据中心 - 首批项目首次披露季报，整体利用率保持高位，万国REIT计费率96.79%，润泽REIT上架率99.24% [22] - 现金流表现稳健，万国REIT托管服务费收缴率100%，加权平均合同剩余期限约3.73年 [22] - 租户集中度较高，万国项目超98%收入来自上海电信与联通，润泽项目100%收入来自北京电信 [22] 保租房 - 板块体现防御属性，收入环比上升3.2%，多数项目出租率维持高位，如厦门安居REIT出租率99.3% [24] - 部分项目通过下调租金维持稳健性，城投宽庭REIT、招商蛇口REIT租金环比小幅走弱0.2%和0.5% [24] - 剩余租期分化，红土创新安居REIT部分项目租约期限同比大幅增长，城投宽庭REIT租约期限同比下降15.7% [25] - 行业层面，三季度保租房供应4.1万套，毕业季需求推动净吸纳量环比提升5.77%至58万间 [26] 消费 - 整体表现稳中有进，收入环比提升2.8%，出租率普遍维持高位，如华润商业REIT出租率98.7% [32] - 租金走势分化，首创奥莱REIT因季节性因素租金环比下滑16.2%，百联REIT因引入主力店租金下降4.7% [33] - 管理人通过精细化运营提升竞争力，华润商业REIT完成南区改造并引入首店，易方达华威REIT拓展光伏业务 [33] - 宏观需求缓慢修复，城市间表现分化，成都、武汉等二线城市社零同比增速达5%以上 [34] 高速 - 受季节性影响，三季度车流量环比均上升，但路网变化导致项目分化 [39] - 路网变化产生正向影响的项目包括江苏交控REIT、南京交通REIT，车流量环比增长26%和4% [39] - 路网变化带来不利影响的项目包括深高速REIT、山东高速REIT，车流量同比下滑20%和24% [39] - 未来需关注路网工程进展，如京港澳高速改扩建工程预计25年底竣工，可能结束分流影响 [39] 市政环保及能源 - 多数市政环保项目业绩迎来增长，富国水务项目因调价落地带来一次性差额确认 [4] - 能源项目表现持续分化，水电来水环比回升，风电、光伏项目面临自然资源波动和电网消纳压力 [4]

报告核心观点 - 市政环保盈利稳定，现金流改善、化债推进和水价调整使其红利资产机会凸显，AI赋能驱动二次增长，为市政环保带来新成长动能 [4] 报表修复带动分红提升，市政环保红利属性强化 市政环保稳健经营，高股息表现亮眼 - 报告研究的具体公司包括兴蓉环境、军信股份、永兴股份等，这些公司在市值、PE、归母净利、分红率和股息率等方面表现各有不同 [8] 市政环保特许经营，盈利模式稳定 - 市政水务及固废业务是城市运转刚需，需求和收入稳定，成本以折旧摊销及人工等为主，一般采用25 - 30年独家经营的特许经营模式保障长期收益 [10][17] 市政环保水价加速调整，公用事业属性进一步凸显 - 2024年1月至今有17个地区调整水价，调价进度呈加速趋势，深圳、广州等重点城市水价调整受关注 [18] 市政环保典型城市水价上涨20 - 30%，水务公司利润弹性可观 - 广州市中心城区水价调整，不同类别涨幅不同，典型水务公司在不同水价提升下利润弹性各异，降息背景下历史债务规模较大公司直接受益 [20][21][22] 市政环保Capex显著下降，带动自由现金流明显提升 - 伴随行业成熟，市政环保公司经营现金流提升，投资活动现金流下降，自由现金流及分红率有望逐步提升 [23] 市政环保12万亿化债方案出炉，环保板块有望修复三张报表 - 财政部拟安排地方化债“三箭齐发”，2024年2万亿化债额度已分配完毕，环保板块应收款拖欠影响现金流、利润和估值，4个方向有望直接受益 [27][28] 市政环保推荐瀚蓝环境、兴蓉环境、海螺创业、永兴股份等 - 推荐粤海投资、永兴股份等公司，各公司有自身优势，如粤海投资掌握稀缺对港供水资产，永兴股份项目资产稀缺优秀等 [30] AI赋能驱动二次增长，市政环保焕发新成长动能 固废 + AIDC能耗及区位协同优势显著，算电一体化进程加快 - AIDC潜力大但发展受能耗及土地等约束，垃圾焚烧是稳定绿电且区位优势明显，可助力AIDC协同发展，AIDC能改善垃圾焚烧公司利润和现金流，浦发环保等多个公司推进项目落地 [34][35][43] 固废 + 无人环卫老龄化 + AI等共振，无人环卫加速到来 - 环卫及物业从业人数约875万，老龄化和人工成本增加推动无人环卫发展，人工成本占环卫公司运营成本比例61%，地方政策鼓励，无人环卫放量可期，盈峰环境等主要公司加速布局 [53][58] 重点公司估值表及风险提示 重点公司估值 - 报告给出发电设备、环保运营、环保设备、循环经济等板块重点公司的估值表，包括评级、收盘价、EPS、PE、PB(lf)等信息 [61]