项目销售与去化情况 - 金茂满曜项目当前面临去化压力，仍有400多套未售房源，项目通过降价策略加速销售 [2] - 项目成交均价持续下探，从2025年6月的78,030元/㎡降至12月的73,870元/㎡，2026年1月一套115㎡房源均价进一步降至66,889元/㎡ [2] - 截至报道时，项目累计网签312套，成交均价7.67万元/㎡，成交额30.4亿元，全盘去化率为43.4% [4] - 项目在2025年朝阳区新房网签中表现突出，位列套数榜第二、金额榜第三 [4] 产品定位与户型销售分析 - 项目规划19栋8-26层洋房及小高层，共计719套房源，主打“质价比”，吸引预算有限客群 [5][6][7] - 主力户型为115/116㎡三居和129/133/159㎡四居，建面140㎡以下房源占比近八成 [8][23] - 115/116㎡小户型因总价低（不到1000万）、门槛低而畅销，供应220多套，部分楼栋单元已售罄，其成交均价从2025年8月的77,823元/㎡降至12月的73,058元/㎡，再到2026年初的66,889元/㎡ [10] - 129㎡四居户型去化困难，供应170多套仅网签15套，主要因位置临街或靠近车行出入口受噪音干扰，且赠送面积较少 [12] - 133㎡户型销售表现较好，成交均价约7.7万元/㎡，部分楼栋已售罄 [13] - 顶配159㎡四居共49套，分布于9和10楼，目前网签27套，成交均价7.96万元/㎡，其中9楼王拟售均价达9.13万/㎡ [13][14][15] 项目开发与股权变动 - 项目地块为金茂与保利于2025年2月11日联合以总价87.3亿元竞得的三间房组合地块之一 [21] - 金茂操盘的D区07地块（满曜）楼面价约4.8万元/㎡，而保利操盘的06地块（朝观天珺）楼面价约5.6万元/㎡，两者相差8000元/㎡ [24] - 2025年9月，中国金茂公告进行股权调整，增持金茂满曜股权至70%，同时减持保利朝观天珺股权至30%，结束了此前各持股50%的局面 [24][25] - 股权调整后，满曜项目公司北京满茂置业注册资本从20亿元增至45亿元，核心管理团队也进行了更换 [26] 竞争环境与市场对比 - 毗邻的竞品项目保利朝观天珺，网签133套，去化率近25%，成交均价约8.16万元/㎡，成交金额约14亿元 [23] - 两个项目面积段大部分重合，但金茂满曜主力面积段更小，朝观天珺则推出了朝青板块首个140㎡面积段的四居三卫双套房产品 [23] 项目特殊事件处理 - 项目西北角原有一座清代石文晟继妻佟氏诰封碑，土地出让文件要求“依法应当实施原址保护” [15][17] - 金茂最终克服困难，将诰封碑迁走，此举措被认为提升了项目好感度，并助推了其2025年的销售业绩 [3][18] - 类似案例在行业中存在，如中海地产在丰台万泉寺地块也曾将明代祭祀台移出，因其保护要求未明确“原址保护” [19][20]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段 [1] * 报告推荐了多个细分领域的公司，包括开发类、商住类、物业类和文旅类，并认为当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [1][66] 报告核心观点 * **发展阶段转变**：“十四五”期间政策以降杠杆、缩总量为主，行业总量大幅回落；“十五五”期间中央要求转向“推动房地产高质量发展”，行业有望从规模扩张转向提质增效 [1][3][13] * **总量预期企稳**：基于全球成熟国家历史经验和中国国情，预计“十五五”期间行业需求有望企稳回升，商品房销售面积将维持在7-8亿平方米的区间 [1][16][20] * **高质量发展内涵**：高质量发展的核心在于锚定“新三高”目标——高品质供给、高效率保障、高水平运行，以取代过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式 [21][29][32] * **政策预期方向**：未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，涉及土地、融资、销售、保障房、租赁市场、企业转型等多个维度的改革 [1][62][64] 根据相关目录分别进行总结 1. 十五五，高质量发展成党中央新要求 * **“十四五”回顾：总量收缩，杠杆回归**：“十四五”前端政策以降杠杆、防泡沫为主，行业总量大幅回落。假设2025年四季度基本面数据下滑20%，则2025年全年商品房销售额为85336亿元，房地产开发投资完成额为84986亿元；以2021年为下行周期起点，预计2025年开发投资完成额累计下滑42.4%，商品房销售额累计下滑53.1%，行业规模大体回归10年前水平 [6][7][10] * **“十五五”新主线：高质量发展**：相较于“十四五”规划，“十五五”规划建议首次明确提出“推动房地产高质量发展”，并将其作为独立章节进行部署，标志着中央对房地产发展要求发生根本变化 [13][15][16] 2. 如何理解房地产行业高质量发展 * **三大意义**：推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往（从追求住房面积到追求住房质量）、推进中国式现代化建设（房地产是支柱产业，相关贷款占银行信贷40%，相关收入占地方综合财力50%，居民财富60%在住房上）、促进房地产业转型发展的客观需要 [22][23][24][27] * **四大要求**： * **锚定目标**：转向“高品质供给、高效率保障、高水平运行”的新“三高”模式，具体目标包括建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系、健全租购并举的住房制度、提升住房品质、防控风险、推动企业转型等 [28][29][31][32] * **处理关系**：需统筹协调长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险五大关系 [36][37][39] * **强化支撑**：需要夯实法律、标准、技术、人才四大基础支撑 [40] * **健全机制**：核心在于强化各级党委的领导与建立跨部门协同治理体系 [41] * **六大任务**： * **优化保障性住房供给**：构建以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，覆盖城镇工薪群体和各类困难家庭，坚持“尽力而为、量力而行”，优先盘活存量 [44][48] * **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制（以人定房、以房定地、以房定钱），赋予城市政府更多调控自主权，规范发展机构化租赁市场 [49] * **改革完善房地产开发融资销售制度**：推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制以防控资金挪用风险，并推进现房销售制 [50] * **实施房屋品质提升工程**：建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，并在城市更新中推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [51] * **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领，规范企业行为，并探索“物业服务+生活服务”模式，延伸服务链条 [52][54][65] * **建立房屋全生命周期安全管理制度**：建立房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度（个人账户与公共账户结合）以及房屋质量安全保险制度 [55][57] 3. 十五五地产政策预期 * **开发板块政策方向**：将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线 [62] * **短期**：延续需求端限制政策的松绑，并叠加信贷支持 [62] * **长期**：落实“以人定房、以房定地、以房定钱”的供给方针；保障房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型；房屋品质升级为核心任务；企业端推行项目公司制与主办银行制，扩大现房销售，引导向代建、运营等轻资产模式转型 [62][64] * **物业板块政策方向**：将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，以党建引领构建共治格局，提升服务标准与质量，并向生活服务场景延伸 [1][65] 4. 投资建议 * **行业判断**：经过“十四五”总量收缩和供给侧改革后，行业将在7-8亿平方米的需求基础上构建底部，“十五五”期间蓝筹开发商有望获得更好的市场竞争格局，行业将步入提质增效、格局和盈利稳定的新阶段 [66] * **推荐标的**：报告推荐了四类公司 [1][66] * **开发类**：A股（保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科）；H股（华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产） * **商住类**：新城控股、龙湖集团 * **物业类**：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 * **文旅类**：华侨城A

市场表现 - 内房股延续升势，截至发稿，龙湖集团涨4.37%，富力地产涨3.77%，雅居乐集团涨3.57%，中国海外发展涨3.04%，华润置地涨3.82%，中国金茂涨2.75%，融创中国涨2.27% [1] 政策预期与市场观点 - 《求是》杂志评论文章呼吁政策应“一次性给足，不能采取添油战术”，提振了投资者对官方房地产论述/基调可能转变的希望 [1] - 摩根大通认为，鉴于自2021年以来房地产板块持续跑输大市，且自去年下半年以来房价和销售持续恶化，政策制定者考虑新的论述/方向合乎逻辑 [1] - 摩根大通指出，仅凭该文章尚不足以表明官方立场改变，下一个政策时间窗口是3月的“两会”和4月的政治局会议 [1] 行业基本面与预测 - 摩根大通对今年的基本情景预测（假设没有实质性政策）是：房地产销售额下降7%，房价下跌5%，下跌趋势将持续 [1] - 当前市场环境，特别是疲弱的房价可能拖累消费，增加了今年出现更大力度政策支持的可能性，因此摩根大通当前的预测存在上行风险 [1]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年12月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 中國金茂控股集團有限公司 呈交日期: 2026年1月6日 I. 法定/註冊股本變動 不適用 FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00817 | 說明 | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | 庫存股份數目 | | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | 13,512,466,348 | | | 0 | | 13,512,466,348 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | 0 | | | | 本月底結存 | | | 13,512,466,348 ...

港股市场表现 - 内险股集体上涨，中国平安涨5.17%，新华保险涨4.14%，中国人寿涨4.83%，中国太保涨3.29%，行业催化剂为2025年前11个月保险业总保费收入达57629亿元，同比增长7.6% [1] - 国富氢能股价上涨超7.2%，公司已完成向客户交付共计424套车载高压供氢系统，将应用于广州市的燃料电池巴士 [1] - 煤炭股走高，中煤能源涨4.33%，兖矿能源涨3.18%，中国神华涨2.31%，行业背景为港口动力煤价格在从834元/吨跌至670元/吨后，于12月31日反弹8元/吨至678元/吨 [1] - 钧达股份涨超6.1%，催化剂为国泰海通指出马斯克计划每年部署100GW的太阳能AI卫星，驱动太空光伏需求 [1] - 锂矿股活跃，赣锋锂业涨4.22%，天齐锂业涨2.85%，主要原因为碳酸锂期货主力合约大涨超8%，最高触及137760元/吨 [2] - 禾赛科技股价急涨逾6.5%，公司被英伟达选定为其DRIVE AGX Hyperion 10平台的激光雷达合作伙伴 [2] - 小鱼盈通股价涨超25.3%，行业背景为艾媒咨询预计2025年中国微短剧市场规模将达677.9亿元，同比上升34.40%，2030年市场规模将超1500亿元 [2] - 内房股延续上涨，贝壳涨3.44%，龙湖集团涨5.24%，中国金茂涨5.34%，华润置地涨3.64，催化剂为《求是》杂志刊文强调要改善和稳定房地产市场预期 [2] - 不同集团股价反弹超34.99%，招商证券研报称其作为中高端母婴用品品牌，定位清晰且海外市场扩张打开成长空间 [3] - 紫金矿业涨近6%并再创历史新高，公司发布年度业绩盈喜，预计全年归母净利润为510亿至520亿元，较上年同期的320.51亿元增加约189亿至199亿元，同比增幅约为59%至62% [3] 美股市场表现 - 道指首次突破49000点，美国大型银行股齐创历史新高，高盛涨3.73%，摩根大通涨2.63%，摩根士丹利涨2.55%，纽约梅隆银行涨3.42%，富国银行涨1.24%，美国银行涨1.68%，行业背景为美国12月制造业PMI降至47.9，低于预期 [4] - 美股贵金属概念股集体走强，赫克拉矿业涨4.56%，伊格尔矿业涨2.76%，纽曼矿业涨2.28%，Barrick Mining涨3.77%，主要原因为现货黄金大涨2.5%站上4400美元，现货白银大涨5%站上76美元 [4] - Datavault AI股价暴涨42.57%，三个交易日累计上涨180%，催化剂为公司与AP Global Holdings LLC签署主采购订单协议，将获得SanQtum基础设施与网络安全服务 [5] - 芯片股涨跌各异，阿斯麦涨5.53%，台积电涨0.83%，美国超微公司跌1.07%，英伟达跌0.39%，行业消息为台积电股价一度飙升6.9%，创去年4月以来最大单日涨幅并创新高 [5] - Mobileye Global涨2.49%，公司宣布赢得一家美国大型车企的订单，为其供应下一代芯片，相关自动驾驶技术将作为标配搭载于数百万辆汽车 [5] - 比特币一度站上9.3万美元关口，带动相关概念股普涨，Strategy涨4.81%，Coinbase涨7.77%，Robinhood涨6.97%，Circle涨1.59%，Iren Ltd涨12.97%，Mara Holdings涨6.86% [6] - 脑再生科技股价大涨超31.65%，A股及港股脑机接口板块分别大涨13%和12%，主要催化剂为马斯克的“量产预告” [6] - 石油股大涨，雪佛龙上涨5.1%，康菲石油涨2.59%，埃克森美孚涨2.21%，石油天然气设备与服务股同步走强，斯伦贝谢涨8.96%，哈里伯顿涨7.84%，Baker Hughes涨4.09%，消息面上特朗普证实美方已抓获委内瑞拉总统马杜罗并宣布将“管理”委内瑞拉 [7]

港股内房股市场表现 - 港股内房股板块延续上涨态势，截至发稿，贝壳-W股价上涨3.98%，报45.98港元 [1] - 龙湖集团股价上涨4.37%，报9.56港元 [1] - 中国金茂股价上涨3.82%，报1.36港元 [1] - 华润置地股价上涨2.47%，报29.84港元 [1] 重点公司股价变动 - 贝壳-W股价表现强劲，涨幅接近4% [1] - 龙湖集团涨幅领先，超过4% [1] - 中国金茂与华润置地股价亦录得显著上涨 [1]

市场表现 - 内房股延续上涨态势，截至发稿，贝壳-W(02423)涨3.98%报45.98港元，龙湖集团(00960)涨4.37%报9.56港元，中国金茂(00817)涨3.82%报1.36港元，华润置地(01109)涨2.47%报29.84港元 [1] 政策信号 - 1月1日《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调要切实改善和稳定房地产市场预期 [1] - 华泰证券认为该文章表明中央对于地产预期管理的重视度进一步提升，传递了积极的信号意义 [1] - 针对预期的对症下药有望加速市场回稳 [1] 行业风险与估值 - 华泰证券指出当前房地产市场预期整体依然偏弱 [1] - 浙商证券认为房地产行业系统性风险已得到高度重视并处于化解过程中 [1] - 后续企业个体的风险事件对板块整体的向下压力预计有限，风险出尽反而有利于板块估值修复 [1] 后续关注点 - 建议关注政策实际落地的力度与节奏 [1] - 建议关注企业端风险出清的进展 [1]

市场表现 - 截至发稿，内房股延续上涨，贝壳-W(02423)股价上涨3.98%至45.98港元，龙湖集团(00960)股价上涨4.37%至9.56港元，中国金茂(00817)股价上涨3.82%至1.36港元，华润置地(01109)股价上涨2.47%至29.84港元 [1] 政策信号 - 1月1日《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调要切实改善和稳定房地产市场预期 [1] - 华泰证券认为该文章表明中央对于地产预期管理的重视度进一步提升，传递了积极的信号意义 [1] - 针对预期的对症下药有望加速市场回稳 [1] 行业风险与估值 - 浙商证券认为，房地产行业系统性风险已得到高度重视并处于化解过程中 [1] - 后续企业个体的风险事件对板块整体的向下压力预计有限 [1] - 风险出尽反而有利于板块估值修复 [1] 后续关注点 - 建议关注政策实际落地的力度与节奏 [1] - 建议关注企业端风险出清的进展 [1]

2025年中国金茂业绩表现与行业排名 - 2025年全口径销售额1135亿元 行业排名第八 同比2024年跃升四位 稳居行业第一梯队 [2] - 2025年在北京上海等重点城市市场表现领先 上海各项目年度签约销售额超221.44亿元 位列全市房企TOP10 北京项目获区域销售套数面积双项第一及四环内新房签约金额销冠 [2][3] 产品战略升级与市场落地 - 2024年正式推出“金玉满堂”全新住宅产品系矩阵 成为2025年销售业绩跨越式增长与排名跃升的基石 [2] - 2025年“金玉满堂”产品系在高能级城市快速落地 共有7个金茂府系 7个璞系 4个满系和5个棠系项目全新首开 多个2024年入市项目延续热度保持畅销 [2] - 明星产品线金茂府已成为国内最具规模的科技住宅产品系 布局29城落位81个项目 2024年推出的三个新系列已有13个璞系 6个满系和14个棠系项目面市 [3] 投资策略与土地储备 - 投资策略聚焦“高能级 高确定性”区域 2025年上半年在上海北京两大城市投资占比约66% 并在北京上海深圳杭州等重点城市持续补充优质土地资源 [3] - 2025年全年拿地金额达339亿元 行业排名第八 在行业投资趋谨慎背景下保持稳定清晰的土地获取能力 为后续供应销售提供保障 [4] 产品结构优化与财务表现 - 住宅产品结构持续优化 品牌溢价能力凸显 带动销售均价稳步提升 2025年上半年住宅销售均价达2.6万元/平方米 较2024年全年的2.2万元/平方米同比增长18.2% [5] - 公司通过精准定位与产品力兑现持续引领市场 具备持续改善型人居产品打造能力的企业正把握结构性机遇并构筑穿越周期的竞争优势 [2]

行业整体环境 - 2025年全国30个重点城市新增住房成交面积同比下降7%，绝对量与2022年基本相当，居民住房有效需求基本稳定 [1] - 行业深度调整背景下，部分核心城市核心区域的优质项目已率先止跌企稳，绿色、智能、健康、安全的产品获得溢价，社区配套和服务的重要性愈发凸显 [1] - 具备持续改善型人居产品打造能力、能够精准对接核心需求的企业，正率先把握结构性机遇，并逐步构筑穿越周期的竞争优势 [1] 公司业绩与排名 - 2025年公司全口径销售额为1135亿元，在行业排行榜中位列第八，排名较2024年跃升四位，稳居行业第一梯队 [1] - 2025年公司销售业绩实现跨越式增长，行业排名显著跃升 [3] 核心市场销售表现 - 2025年公司在北京和上海两大超一线城市投资占比约66% [7] - 上海各项目年度签约销售额超过221.44亿元，位列全市房企TOP10 [6] - 西安市场2025年全年销售总业绩超过100亿元，位列全市商品住宅备案榜第一，其中在总价500万以上住宅市场份额约40%，总价700万以上市场份额约50% [7] - 天津市场成功跻身2025年全口径销售排名TOP3 [9] - 多城市项目成为当地销售冠军，例如北京朝阳区普通住宅销售套数及面积双项第一、北京四环内新房签约金额销冠、上海低密项目成交金额第一、长沙住宅单价冠军、南京江宁区成交均价套数面积金额四项冠军等 [4][6][11] 产品战略与矩阵 - 2024年正式推出“金玉满堂”全新住宅产品系矩阵，包括金茂府、璞系、满系和棠系，此次战略性体系升级成为2025年业绩增长的基石 [3] - 2025年共有7个金茂府系、7个璞系、4个满系和5个棠系项目全新首开亮相市场 [3] - 明星产品线金茂府已成为国内最具规模的科技住宅产品系，布局29城，落位81个项目，璞系、满系、棠系分别已有13个、6个和14个项目面市 [13] - 公司秉持“产品引领、客户至上”理念，制订“三懂六境”科技好房标准，通过四条产品线强化产品价值与文化内核 [13] - 金茂府以“科技”为核心竞争力，璞系以“东方文化”为灵魂面向塔尖人群，满系以艺术感营造丰盛场景回应城市中产，棠系聚焦家庭成长提供全龄段解决方案 [13][14] 投资与土地策略 - 投资策略持续聚焦“高能级、高确定性”区域，强化结构性布局，在北京、上海、深圳、杭州等重点城市持续补充优质土地资源 [16] - 2025年全年拿地金额达339亿元，行业排名位列第八，在行业整体投资趋于谨慎的背景下仍保持稳定、节奏清晰的土地获取能力 [16] 产品结构与盈利能力 - 在精准的产品和投资策略推动下，公司住宅产品结构持续优化，品牌溢价能力凸显，带动近年整体销售均价稳步提升 [16] - 2025年上半年公司住宅销售均价逆势上扬，达到2.6万元/平方米，较2024年全年的2.2万元/平方米同比增长18.2% [16]