业绩表现 - 上半年总收入533.68亿元，同比减少23.28% [1] - 股东应占溢利2.1亿元，同比减少89.74% [1] - 操盘销售金额1222亿元，行业排名TOP2 [1] - 权益销售额539亿元，行业排名TOP5 [1] - 回款率维持96%高位 [1] 利润下滑原因 - 结转面积同比下降及推动长库存去化导致收入和利润下滑 [1] - 针对存货计提减值19.38亿元，其中子公司存货减值17.17亿元，主要涉及2021年获取项目 [1] 销售策略与成效 - 坚持以流速优先、量价平衡为基本原则，抓住一季度小阳春机遇 [2] - 首开项目价格兑现率88%，去化兑现率82%，优于2024年水平 [2] - 通过动态校准供货结构、推盘节奏和量价目标促进销售转化 [2] - 2021年及以前存量项目指标完成率达104% [3] 库存管理措施 - 从盘活管理资源、老盘新做优化、人员激励倾斜三个维度推动库存去化 [3] - 通过产品展示调改、营销服务焕新强化竞争适配性 [3] 新增项目质量 - 上半年新增货值907亿元，平均项目单净利润率超过12% [1] - 新增35个项目，总建筑面积355万平方米，一二线城市货值占比88% [3] 投资策略调整 - 下半年拿地节奏放缓，采取更谨慎精准策略 [4] - 全年拿地货值目标预计约1200亿元，根据销售和现金流动态调整 [4] - 重点关注稀缺性及具发展潜力优质地块 [3] 行业趋势应对 - 坚持"优质土地、优质产品、优质服务"战略定力 [5] - 将产品力作为核心竞争力，坚守以客户为中心的产品主义 [5] - 保持适度规模，加强风险防范，以有利润的现金流维持运营 [5]

市场表现 - 港股在科技股带动下上升，恒指高开100点，全日升234点或0.9%，收25,339点；国指升105点或1.2%，收9,079点；恒生科技指数升149点或2.7%，收5,647点，大市全日成交总额2,855.84亿元 [1] - A股三大指数早市上升，沪深两市成交额增至约2.55万亿元人民币，连续8日逾2万亿元，创A股纪录，上证指数报3825点，升54点，升幅1.45%，深证成指收报12166点，升246点，升幅2.07%，创业板指数收报2682点，升87点，升幅3.36% [2] - 美股周五大涨，道指及纳指均升1.9%，道指创新高，高收846点至45,631点，纳指升396点至21,496点，标普500指数高收96点或1.5%，至6,466点，逼近上周新高 [2] 宏观经济 - 人民银行21日开展2,530亿元人民币七天期逆回購操作，操作利率持平于1.4%，有1,287亿元逆回購到期，单日净投放1,243亿元，人民币兑美元中间价上调97点至7.1287 [2] - 加拿大周五宣布取消多项对美国的反制关税，但维持对美国汽车、钢铁及铝材的25%关税，该政策调整自9月1日起生效 [3] 公司动态 奥克斯电气(02580.HK) - 计划全球发售2.0716亿股股份，香港公开发售占5%（约1,035.82万股），国际配售部分占95%（约1.968亿股），发售价介乎每股16至17.42元，最多集资约36.1亿元，每手买卖单位200股，入场费约3,519.14元，招股期由25日起至28日中午止，预计于9月2日挂牌上市，由中金公司担任独家保荐人 [4] 国药控股(01099.HK) - 截至今年6月底止中期业绩，营业额2,860.43亿元人民币，按年跌2.9%，纯利34.66亿元，按年跌6.4%，每股盈利1.11元，不派息 [4] 招金矿业(01818.HK) - 6月止六个月中期业绩，收入69.72亿人民币，按年增加50.7%，毛利30.5亿元，上升54.3%，录得纯利14.4亿元，增长160.4%，每股盈利38分，不派息 [4] 绿城中国(03900.HK) - 6月止六个月中期业绩，收入533.68亿人民币，按年下降23.3%，归因期内结转面积下降22.7%，毛利71.59亿元，下跌21.4%，录得纯利2.1亿元，倒退89.7%，主要受计提相关资产减值损失19.33亿元影响，每股盈利8分，不派息 [5] 周六福(06168.HK) - 6月止六个月中期业绩，收入31.5亿人民币，按年增加5.2%，毛利8.27亿元，上升8.7%，主要受惠自营模式业务增长贡献，录得纯利4.15亿元，增长11.9%，每股盈利1.09元，中期息派45分 [5] 九毛九(09922.HK) - 6月止六个月中期业绩，收入27.53亿人民币，按年下降10.1%，录得纯利6,069万元，倒退16%，每股盈利4分，不派息 [5] 洛阳钼业(03993.HK) - 6月止六个月中期业绩，营业收入947.73亿人民币，按年下降7.8%，营业成本747.27亿元，减少11%，归属股东净利润86.71亿元，增长60.1%，再创新高，每股收益41分，不派息 [5] 中国中车(01766.HK) - 6月止六个月中期业绩，营业收入1,197.58亿人民币，按年增加33%，主要是铁路装备、新产业收入增长，录得纯利72.46亿元，增长72.5%，每股收益25分，中期息派11分 [6] 东方甄选(01797.HK) - 5月止财政年度业绩，总营收43.92亿人民币，按年下降37.9%，录得纯利574万元，倒退99.7%，每股盈利1分，不派息，年内持续经营业务实现净溢利620万元，相对2024年度为2.49亿元，剔除出售与辉同行财务影响，持续经营业务净溢利录得1.35亿元，增长30%，持续经营业务总营收成本减少38.2%至30亿元，主要由于GMV减少导致自营产品的存货成本及物流成本减少，持续经营业务毛利减少17%至14亿元，毛利率由25.9%增至32% [7] 中烟香港(06055.HK) - 6月止六个月中期业绩，收入103.16亿元，按年增加18.5%，毛利9.46亿元，下降1.8%，录得纯利7.06亿元，增长9.8%，每股盈利1.02元，中期息19仙，上年同期派15仙 [7]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][6] 核心观点 - 公司2025年上半年结转规模减少且计提减值拖累业绩，但销售稳健、拿地积极、周转效率提升、土储优质且融资成本下降，预计2025-2027年归母净利润为33.3亿、45.4亿、54.3亿元，对应EPS为1.31、1.79、2.14元，当前股价对应PE为7.5、5.5、4.6倍 [6] 财务表现 - 2025H1营业收入533.68亿元，同比-23.3%；归母净利润2.10亿元，同比-89.7% [7] - 毛利率13.4%，同比+0.3个百分点；开发业务毛利率12.7%，同比+1.0个百分点 [7] - 计提减值19.33亿元，较2024年同期增加1.83亿元 [7] - 预计2025年营业收入1617.60亿元，同比+2.0%；净利润33.25亿元，同比+108.3% [10] 销售表现 - 2025H1合同销售金额1222亿元，全口径销售额位列行业第二 [8] - 自投销售金额803亿元，同比-6.0%；权益销售金额539亿元，同比-11.3%；权益比67.1%，同比下降4.1个百分点 [8] - 首开项目去化率80%，同比+2个百分点；首开项目较交底会溢价15亿元，溢价率104% [8] - 2025年下半年自投可售货值1763亿元，一二线城市占比83%，同比+4个百分点 [8] 土地储备与投资 - 2025H1新增项目35个，总建筑面积355万平方米，同比+171%；权益地价362亿元，平均楼面价13591元/平方米 [9] - 新增货值907亿元，同比+172%，位列行业第三；权益拿地强度67% [9] - 一二线城市新增货值占比88%，杭州货值占比47%，浙江三四线城市货值占比12% [9] - 截至2025H1土储面积2754万平方米，权益比66%；一二线货值占比80% [9] 资金与融资 - 截至2025H1在手现金668亿元，为一年内到期债务的2.9倍；短债占比16.3%创历史新低 [9] - 平均融资成本3.6%，同比下降40个基点 [9]

市场指数表现 - 上证指数收盘3826点，单日涨1.45%，近5日涨6.81%，近1月涨3.49% [1] - 深证综指收盘2393点，单日涨1.49%，近5日涨9.33%，近1月涨4.02% [1] - 大盘指数单日涨2.24%，近1月涨6.66%，近6月涨10.61% [1] - 中盘指数单日涨2.04%，近1月涨9.62%，近6月涨10.8% [1] - 小盘指数单日涨1.56%，近1月涨10.22%，近6月涨12.9% [1] - 半导体行业单日涨7.66%，近1月涨25.39%，近6月涨13.01% [1] - 通信设备行业单日涨4.33%，近1月涨31.18%，近6月涨49.01% [1] - 玻璃玻纤行业单日涨4.02%，近1月涨11.28%，近6月涨46.11% [1] - 饰品行业单日跌1.24%，近1月涨2.11%，近6月涨31% [1] - 渔业行业单日跌1.17%，近1月涨4.31%，近6月涨18.67% [1] 北证专精特新指数分析 - 北证专精特新指数聚焦专精特新"小巨人"企业，定位"小盘+硬科技"，提供差异化投资价值 [2][11] - 成分股市值中枢37.4亿元，低于北证50的48.5亿元和中证2000的51.8亿元 [11] - 行业权重分布：机械设备22.8%、电子14.5%、电力设备13.9%、计算机12.3%、美容护理8.8% [11] - 近三年营收复合增速40.4%，2022-2024年平均研发投入比例6.2%，近三年平均ROE处于主要指数上游 [11] - 自基日以来年化收益率133.5%，年化波动率61.21%，夏普比率2.18，最大回撤29.06% [11] - 公募持股比例仅6.8%，低于创业板指、科创50、沪深300等指数 [11] - 在审企业179家，其中小巨人企业100家，2022-2024年归母净利润中枢分别为4997万元、6492万元、7106万元 [11] 美联储货币政策 - 鲍威尔政策基调转向"中性偏鸽"，强调在滞胀风险中取得平衡 [2][13] - 联邦基金利率期货隐含的9月降息预期由72%升至94%，年内降息次数由1.9次升至2.2次 [13] - 长期货币政策框架回归正常化，维持2%通胀目标和广泛的最大就业目标 [2][13] - 基准场景预计失业率升至4.4-4.5%区间，年内降息2次 [2][13] 圣贝拉公司研究 - 圣贝拉专注于高端月子服务，业务覆盖从备孕到养老的全周期家庭服务 [3][12][16] - 2022-2024年营收从4.72亿元增长至7.99亿元，CAGR 30%，25H1营收4.5亿元，同比增25.6% [12][16] - 经调整净利润由-0.45亿元转正至0.42亿元，25H1净利润3.27亿元 [12][16] - 月子中心业务收入占比85%以上，家庭护理服务业务收入CAGR 40.6%，食品业务收入CAGR 32.3% [12][14] - 预计2025-2027年经调整净利润1.17亿元、1.91亿元、2.87亿元，对应PE 33倍、20倍、13倍 [3][16] - 家庭护理行业规模由2019年3928亿元增长至2024年7113亿元，CAGR 12.6%，预计2025-2030年CAGR 12.4% [16] 原油运输行业 - VLCC TD3C-TCE运价单日跳涨23%，淡季突破5万美元/天 [23][25] - 运价上涨原因包括美湾WTI原油对中东原油价差走阔、中东货盘持续、Suezmax油轮需求外溢 [25] - 伊朗原油出口由170-190万桶/天降至130-140万桶/天，俄罗斯原油出口由350万桶/天降至310-320万桶/天 [25] - 2025年1-7月中国原油进口量同比增4.6%，剔除伊朗、委内瑞拉和俄罗斯后同比增5.3% [25] - 2025-2027年VLCC有效运力增速分别为-4.1%、-0.3%、+1.8%，需求增速预计2.3%、1.4%、1% [25] 绿城服务业绩 - 25H1营收92.9亿元，同比增6.1%，核心经营利润10.7亿元，同比增25.3% [28] - 归母净利润6.1亿元，同比增22.6%，毛利率19.5%，同比增0.5个百分点 [28] - 在管面积5.36亿平，同比增11.3%，储备面积3.47亿平，同比降2.9% [28] - 物业服务收入66.3亿元，同比增10.2%，毛利率15.3%，同比增0.4个百分点 [28] - 预计2025-2027年归母净利润9.2亿元、10.5亿元、11.8亿元 [28] 恒力石化业绩 - 25H1营收1038.87亿元，同比降7.69%，归母净利润30.5亿元，同比降24.08% [31] - 25Q2营收468.98亿元，同比降13.45%，归母净利润9.99亿元，同比降46.81% [31] - 25Q2炼油价差1008元/吨，环比降99元/吨，PX-石脑油价差265美元/吨，环比增65美元/吨 [31][32] - 拟每股派现0.08元，合计派现5.63亿元，分红比率18.46% [32] 江苏银行业绩 - 25H1营收448.6亿元，同比增7.8%，归母净利润202.4亿元，同比增8.0% [34] - 2Q25不良率0.84%，环比降2个基点，拨备覆盖率331%，环比降12.5个百分点 [34] - 利息净收入同比增19.1%，存款同比增21.6%，活期存款占比29.3% [34] - 当前股息率约4.7%，对应2025年PB 0.78倍 [34] 宝丰能源业绩 - 25H1营收228.20亿元，同比增35.05%，归母净利润57.18亿元，同比增73.02% [41] - 25Q2营收120.49亿元，同比增38.97%，归母净利润32.81亿元，同比增74.17% [41] - 聚乙烯销量115.29万吨，同比增57.79万吨，聚丙烯销量111.79万吨，同比增54.57万吨 [41] - 内蒙一期300万吨煤制烯烃项目全面达产，宁东四期烯烃项目计划2026年底投产 [41][43] - 拟每股派现0.28元，合计派现20.36亿元，占25H1归母净利润35.62% [41] 罗莱生活业绩 - 25H1营收21.8亿元，同比增3.6%，归母净利润1.85亿元，同比增17.0% [44] - 25Q2营收10.9亿元，同比增6.8%，归母净利润0.72亿元，同比增4.9% [44] - 毛利率47.8%，同比增1.1个百分点，期间费用率36.5%，同比增1.5个百分点 [44] - 线上渠道营收7.4亿元，同比增18.3%，毛利率54.8%，同比增1.4个百分点 [47] - 拟每股派现0.2元，现金分红比例90% [44]

核心财务表现 - 25H1营业收入534亿元 同比减少23.3% [1] - 归母净利润2.1亿元 同比大幅下降89.7% [1] - 基本每股收益0.08元 同比下降90% [1] - 毛利率13.4% 同比微增0.3个百分点 归母净利率2.3% 同比下降2.5个百分点 [1] - 三费费率7.0% 同比上升1.1个百分点 其中销售/管理/财务费率分别上升0.4/0.4/0.3个百分点 [1] - 合联营企业投资收益亏损2.7亿元 较24H1亏损2.1亿元进一步扩大 [1] - 计提减值损失合计19.3亿元 同比增加10.7% [1] - 其他收入9.3亿元 同比大幅减少46.0% [1] 销售与土地投资 - 25H1销售金额803亿元 同比下降6.0% 表现优于50家主流房企平均下降18%的水平 行业排名第5 [2] - 销售面积229万平 同比下降18.2% 销售均价3.5万元/平 同比上涨15.0% [2] - 权益拿地金额362亿元 同比大幅增长135% 拿地面积355万平 同比激增172% [2] - 拿地均价1.36万元/平 同比下降5.7% 权益拿地强度达67% [2] - 新增货值907亿元 行业排名第3 其中一二线城市占比88% 杭州单城市占比47% [2] - 期末土储面积2724万平 同比下降14.7% 权益比例66% 总土储均价8280元/平 相当于销售均价的24% [2] 资产负债与融资 - 剔除预收账款资产负债率67.1% 净负债率67.5% 现金短债比2.7倍 维持绿档水平 [3] - 有息负债余额1430亿元 同比下降3.6% [3] - 平均融资成本3.4% 较24年末下降50个基点 [3] - 境内发行公开债77.11亿元 信用债融资成本从3月4.37%降至8月3.27% [3] - 完成境外债务置换8亿美元 成功发行5亿美元债 境外债占比15.3% 较24年末下降1.1个百分点 [3] 结算与未来发展 - 期末合同负债1551亿元 同比下降6.9% 覆盖24年地产结算收入1.05倍 [1] - 公司作为混合所有制房企 具备中交并表央企信用与市场化双重优势 [3] - 产品体系包括凤起系等八大系列 在杭州市场形成产品溢价能力 [3] - 维持2025-27年归母净利润预测10.1/16.3/19.8亿元 同比变化-36.8%/+61.6%/+21.1% [3] - 对应25/26年PE分别为25倍和15倍 24A PB为0.69倍 [3]

核心财务表现 - 上半年营业收入533.7亿元 同比下降23.5% [1] - 归母净利润2.1亿元 同比下降89.7% [1] - 利润降幅高于收入主因计提资产减值17.2亿元 同比增加3.0亿元 [1] - 三项费用率合计7.0% 同比上升1.1个百分点 [1] 土地储备与投资 - 新增可售货值907亿元 同比增长172% [2] - 新增货值88%位于一二线城市 其中47%集中于杭州 [2] - 权益土地款支出362亿元 同比增长135% [2] - 截至6月末存量可售货值4518亿元 80%位于一二线城市 较去年底提升4个百分点 [2] 销售与去化表现 - 上半年自投项目销售额803亿元 同比下降6% 降幅低于行业百强房企5个百分点 [2] - 一二线城市销售占比86% 同比提升6个百分点 [1][2] - 项目首开去化率达80% 同比上升2个百分点 [1][2] - 实现2021年前库存去化190亿元 加速现金回流 [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3][5] 报告核心观点 - 房地产总量仍将继续磨底，但核心城市市场已在底部拐点区域并将领先筑底回升 [3][5] - 好房子政策将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻 [3][5] - 行业经营模式正由金融业转向制造业，推动PB-ROE向上突破 [3][5] 行业数据总结 - 新房成交周环比上升：上周34城新房成交183.4万平米，环比+11.7%（一二线+11.7%，三四线+10.2%） [3][4] - 新房成交月同比下降：8月34城成交同比-20.9%（一二线-19.9%，三四线-32.7%），较7月下降6.7个百分点 [3][6][7] - 二手房成交回暖：上周13城二手房成交108.1万平米，环比+7.2%；8月累计成交同比-0.1% [3][11] - 库存去化压力加大：15城可售面积8939万平米（环比+0.2%），去化月数22个月（环比+0.7个月）；成交推盘比回落至0.81倍（5-7月分别为1.14/1.02/0.95倍） [3][19] 政策与新闻动态 - 国常会要求有力巩固房地产市场止跌回稳，推进城中村改造并释放改善性需求 [3][29] - 专项债收储加速：拟收储土地4300宗（面积2.2亿平米），已发行专项债1500亿元（占拟收储金额27%） [3][29][32] - 地方政策松动：广州花都落地"房票购房"模式，北京/昆明优化公积金提取政策 [3][29][32] - 土地市场分化：杭州宅地溢价13.88%成交，成都宅地由龙湖以14200元/㎡楼面价竞得 [3][29][32] 公司业绩与融资 - 房企业绩分化显著：建发国际归母净利润+11.8%（9.1亿元），绿城服务+21.4%（6.1亿元）；万科A净利润-21.3%（-119.5亿元），绿城中国-89.7%（2.1亿元） [3][36][39][47] - 融资活动活跃：中国海外发展发行20亿元中期票据，保利发展获批50亿元中期票据，华发股份拟发行48亿元可转债 [3][36][42][43] - 物管企业表现亮眼：绿城服务归母净利润6.13亿元（+21.42%），万物云7.92亿元（+2.6%） [3][36][47] 板块市场表现 - 地产板块弱于大市：SW房地产指数上涨0.5%，相对沪深300收益-3.68%，在31个板块中排名第31位 [3][49][52] - 物管板块相对收益-3.84%：个股平均上涨0.33%，落后沪深300指数4.18%的涨幅 [3][54][58] - 估值水平：主流AH房企25/26年PE均值15.0/13.4倍；物管企业25/26年PE均值14.3/12.8倍 [3][53][60] 投资建议与推荐标的 - 推荐三条主线： 1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、建发股份、中国金茂 [3][5] 2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、龙湖集团、招商蛇口、中海外发展、保利发展、华发股份 [3][5] 3）二手房中介及物管：贝壳-W、绿城服务、华润万象、招商积余、中海物业、保利物业 [3][5]

投资评级 - 维持"买入"评级 [4][9] 核心观点 - 绿城中国历史业绩承压但未来活力显现 公司作为混合所有制房企具备中交并表的央企信用和市场化优势 产品建设体系领先且在一二线核心地段新房市场具有溢价能力 减值计提较充分 毛利率和业绩处于底部区域 预计将受益于结构性涨价 [3][9] - 2025年上半年营收同比下滑23.3%至534亿元 归母净利润同比下滑89.7%至2.1亿元 符合市场预期 主因结算量减少、减值损失增加及其他收入下降 [9] - 2025年上半年销售金额803亿元 同比下滑6% 表现优于行业平均下滑18% 行业排名第5 权益拿地金额362亿元 同比大幅增长135% 拿地态度积极 [9] - 融资成本持续优化 2025年上半年末平均融资成本仅3.4% 较2024年末下降50个基点 融资渠道畅通 境外债占比15.3% [9] - 财务结构稳健 剔除预收账款资产负债率67.1% 净负债率67.5% 现金短债比2.7倍 处于绿档 [9] 财务表现 - 2025年上半年营业收入534亿元 同比下滑23.3% 归母净利润2.1亿元 同比下滑89.7% 基本每股收益0.08元 同比下滑90% [9] - 毛利率13.4% 同比微增0.3个百分点 归母净利率2.3% 同比下降2.5个百分点 三费费率7.0% 同比上升1.1个百分点 [9] - 计提减值损失19.3亿元 同比增长10.7% 其他收入9.3亿元 同比下滑46.0% 合联营企业投资收益亏损2.7亿元 [9] - 合同负债1,551亿元 同比下降6.9% 覆盖2024年地产结算收入1.05倍 [9] - 盈利预测显示2025-2027年归母净利润分别为10.1亿元、16.3亿元、19.8亿元 同比变化-36.8%、+61.6%、+21.1% [8][9] 销售与土地储备 - 2025年上半年销售面积229万平方米 同比下滑18.2% 销售均价3.5万元/平方米 同比上升15.0% [9] - 权益拿地面积355万平方米 同比大幅增长172% 拿地均价1.36万元/平方米 同比下降5.7% [9] - 权益拿地强度高达67% 拿地面积与销售面积比达155% 拿地均价与销售均价比为59% [9] - 新增货值907亿元 行业排名第3 其中一二线城市占比88% 杭州单城市占比47% [9] - 期末土地储备面积2,724万平方米 同比下降14.7% 权益比例66% 总土储均价8,280元/平方米 占自投销售均价24% [9] 融资与负债 - 有息负债余额1,430亿元 同比下降3.6% [9] - 境内发行公开债77.11亿元 信用债融资成本从3月4.37%降至8月3.27% [9] - 完成境外债务置换8亿美元 成功发行5亿美元债 境外债占比15.3% 较2024年末下降1.1个百分点 [9]

投资评级 - 维持"买入"评级 [10] 核心观点 - 业绩基本筑底 经营边际变化显著 销售排名提升至行业第五 新增货值位列行业第三 融资成本降低 财务状况稳健 审慎经营成效将逐步展现 [2][7][10] 财务表现 - 2025H营业收入533.68亿元 同比下降23.3% [7][10] - 归母净利润2.10亿元 同比下降89.7% [7][10] - 毛利率13.4% 较去年同期13.1%略有上升 开发业务毛利率12.7% 同比提升1.0个百分点 [10] - 计提非金融资产减值损失17.17亿元 去年同期14.22亿元 计提信用减值损失2.16亿元 去年同期3.24亿元 [10] - 合同负债1550.84亿元 合同负债/开发业务结算收入1.17倍 [10] 销售表现 - 2025H总销售金额1222亿元（含代建） 自投销售金额803亿元 同比下降6% 降幅优于百强房企（-11%） [10] - 自投销售均价34984元/平方米 首开平均去化率80% 同比提升2个百分点 [10] - 首开项目较交底会整体溢价15亿元 [10] 投资拓展 - 新获取35个项目 权益拿地金额约362亿元 全口径拿地金额约482亿元 拿地强度60% [10] - 新项目平均权益比约77% 新增货值约907亿元 位列行业第三 [10] - 新增货值88%位于一二线城市 其余位于浙江省内三四线城市 [10] - 土储总建面约2724万平方米 权益建面约1795万平方米 高能级城市占比提升 [10] 融资与财务 - 加权平均利息成本3.60% 较2024年同期下降40个基点 [10] - 完成境外债务置换约8亿美元 [10] - 短债占比16.3% 创历史新低 [10] - 剔除预收账款资产负债率67% 净负债率68% 现金短债比2.7（不含抵押银行存款） 三道红线居绿档 [10] 业绩展望 - 预测2025-2027年归母净利润分别为10/19/42亿元 业绩增速-36%/88%/118% 对应PE为24/13/6倍 [10]

行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业的单一投资评级，但在投资建议部分对多个细分领域和具体公司给出了“买入”、“增持”或“中性”的评级 [6][73] 核心观点 - 近期北京五环外限购套数取消以及有望出台政策推动央企和AMC收储存量房等消息，反映市场对于地产进一步出台政策预期较为乐观 [6] - 从财政端来看，专项债对城中村改造和收购存量土地均给到一定支持，预计后续落地速度有望加速 [6] - 考虑到当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股 [6] 行情回顾 - **A股地产**：本周（8.16-8.22）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第31 [2][18] - **港股地产**：本周恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.6%，在各板块中位列第9 [2][18] - **港股物业**：本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.1%，物业指数对恒生中国企业指数（+0.5%）和沪深300指数（+4.2%）的相对收益分别为+0.7%和-3.1% [2][23] - **个股表现**： - A股及港股地产涨幅前五：ST中迪 (+17.2%)、深深房A (+14.4%)、汇景控股 (+14.3%)、黑牡丹 (+13.3%)、禹洲集团 (+12.2%) [18] - A股及港股地产跌幅前五：绿景中国地产 (-15.9%)、正荣地产 (-13.6%)、衢州发展 (-11.7%)、*ST南置 (-11.1%)、中国海外宏洋集团 (-8.9%) [18] - 港股物业涨幅前五：鑫苑服务 (+17.2%)、领悦服务集团 (+16.3%)、滨江服务 (+8.8%)、建发物业 (+8.3%)、万物云 (+7.3%) [23] - 港股物业跌幅前五：第一服务控股 (-9.2%)、烨星集团 (-5.2%)、恒大物业 (-5.2%)、远洋服务 (-5.2%)、越秀服务 (-5.1%) [23] 土地市场数据 - **周度数据**：本周（8.16-8.22）全国300城宅地成交建面553万㎡，单周环比-14%，单周同比-52%，平均溢价率5% [2][30] - **累计数据**：2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面23666万㎡，累计同比-5.4% [2][30] - **房企拿地**：年初至今，绿城中国、中海地产、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为552亿元、542亿元、440亿元、356亿元、347亿元 [2][30][36] 新房市场数据 - **成交量**：本周（8.16-8.22）47个城市商品房成交285万方，成交量环比+8%，同比-11%，整体维持季节性低位 [3][39] - **成交价格**：7月新房售价环比-0.3%，环比跌幅持平，同比-3.4%，同比降幅持续收窄，结合量价，景气度下行趋缓 [3] - **分能级表现**： - 一线城市：周环比+5%，周同比-37% [3] - 二线城市：周环比+38%，周同比+6% [3] - 三四线城市：周环比-13%，周同比-12% [3] - **累计同比**：年初至今47城新房成交面积累计同比-2%，其中一线城市累计同比-5%，二线城市累计同比-5%，三四线城市累计同比+4% [39] 二手房市场数据 - **成交量**：本周（8.16-8.22）22个城市二手房成交227万方，成交量环比+4%，同比+8%，与去年同期水平相当 [3][47] - **成交价格**：7月二手房售价环比-0.5%，环比降幅略有收窄，同比-5.9%，同比降幅持续收窄，结合量价，景气度底部企稳 [3] - **分能级表现**： - 一线城市：周环比+7%，周同比+8% [3] - 二线城市：周环比+9%，周同比+5% [3] - 三四线城市：周环比-9%，周同比+16% [3] - **累计同比**：年初至今22城二手房成交面积累计同比+15%，其中一线城市累计同比+19%，二线城市累计同比+14%，三四线城市累计同比+12% [47] 库存与去化 - **库存总量**：本周10城商品房可售面积为1.02亿平米，环比0%，同比-8.1% [55] - **去化周期**：以3个月移动平均成交面积计算，去化周期为24.7个月，较上周增加0.7个月，较去年同比增加1.0个月 [55] - **重点城市**：北京去化周期27.7个月，上海8.6个月，广州34.4个月，深圳19.7个月 [59] 政策与资金支持 - **城中村改造专项债**：2025年前7月城中村改造融资573亿元，较2024年同期增加475亿元，同比增长487% [4][13] - 分城市能级：一线城市发行规模329亿元，同比增长43.4倍；二线城市128.2亿元，同比增长149%；三四线城市115.5亿元，同比增长198% [4][13][14] - **专项债收储闲置土地**：截至8月18日，全国各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地超4300宗，总用地面积超2.2亿平方米，总金额超5500亿元 [5][15] - 区域分布：广东省拟收储金额近790亿元，位居第一；浙江、重庆、河南、福建紧随其后 [5][16] - 落地进度：已发行/即将发行的专项债总金额超1500亿元，仅占拟收储总金额的27%，反映资金仍较为紧缺 [5][15] - **行业政策**：国务院提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造 [60] 公司动态与业绩 - **房企盈利预警**：多家房企发布2025年上半年盈利警告，预计出现大幅亏损，例如碧桂园预计亏损185亿至215亿元，正荣地产预计归母净利润亏损64亿至66亿元，中国奥园预计净亏损不超过95亿元 [62][63] - **部分房企业绩增长**：建发国际集团上半年净利润同比增长11.83%至9.14亿元；美的置业预计上半年净利润达2.5亿至3.5亿元，较去年同期显著提升 [62] - **物管公司业绩分化**：万物云上半年净利润同比增长2.63%至7.92亿元；滨江服务净利润同比增长12.21%至2.98亿元；而合景悠活、远洋服务等预计录得净亏损 [64][65] - **债务重组进展**：碧桂园、融创中国、弘阳地产等公司公布了债务重组相关进展 [62] 行业估值 - **A股地产**：PE-TTM历史区间波动，当前值处于长期平均线附近 [67] - **港股地产**：PE-TTM处于历史较低水平 [69] - **港股物业**：PE-TTM同样处于历史较低区间 [71] - **覆盖公司估值**：报告覆盖的20家公司平均PE（2025E）为14.1倍，中位值为10.4倍，其中保利发展、招商蛇口、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、贝壳等获“买入”评级 [73] 投资建议 - **开发商**：首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展 [6] - **中介平台**：推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家 [6] - **物管商管**：推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活 [6]