行业整体销售表现 - 2025年1至9月百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1至8月收窄1.1个百分点 [1] - 2025年9月单月百强房企销售总额环比增长11.9%，实现“金九”销售微幅回升 [1] - 2025年9月30个监测城市新房供应环比大增55%至年内次高，成交端环比上升18%，同比下降5% [4] 领先房企销售排名与金额 - 前9月销售前五房企为保利发展（2017亿元）、绿城中国（1785亿元）、中海地产（1705亿元）、华润置地（1544亿元）、招商蛇口（1406亿元） [1] - 万科前九月全口径销售额为1002亿元，位居千亿阵营 [1] - 销售前十房企还包括建发房产（955.7亿元）、中国金茂（806.8亿元）、越秀地产（800亿元）、滨江集团（786.3亿元） [1] - 华发股份、中国铁建、龙湖集团销售超五百亿，分别为633亿元、522.8亿元、507.5亿元 [1] 房企阵营分化情况 - 销售额1000亿以上阵营有6家，与去年同期持平，销售额均值为1576.8亿元 [1] - 第二阵营（500-1000亿）共7家，较去年同期减少1家 [1] - 第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少1家 [1] 月度业绩改善与政策影响 - 2025年9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业单月业绩环比增幅大于30% [3] - TOP10房企中有7家的操盘金额环比增长 [3] - 北上广深9月新房成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度成交累计同比增长4% [4] - 北京、上海、深圳得益于8至9月出台的限购松绑等政策，成交稳中有增，效果较为显著 [4] 市场展望与区域分化 - 除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡，市场仍面临调整压力 [4] - 后续政策将维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台政策加快落实 [4] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成支撑，但更多城市新项目有限，市场分化行情将延续 [4]

行业整体销售表现 - 2025年1-9月TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1-8月收窄1.1个百分点 [1] - 2025年1-9月TOP100房企权益销售额为18060.4亿元，权益销售面积为9274.0万平方米 [1] - 2025年9月单月，TOP100房企销售总额环比增长11.9% [1] 各梯队房企销售情况 - 2025年1-9月各阵营房企销售额均值均同比下降：TOP10房企销售额均值1280.9亿元，同比下降11.2%；TOP11-30房企销售额均值319.8亿元，同比下降14.9%；TOP31-50房企销售额均值156.5亿元，同比下降9.8%；TOP51-100房企销售额均值74.6亿元，同比下降12.9% [5] - 按销售额范围划分，1000亿以上阵营企业数量为6家，与去年同期持平，销售额均值为1576.8亿元；500-1000亿阵营企业7家，较去年同期减少1家；300-500亿阵营企业6家，较去年同期减少1家；100-300亿阵营企业40家，较去年同期减少4家 [10] - 百亿以上销售额企业数量为59家 [8] 重点企业销售排名 - 全口径销售额排名前列的房企包括：保利发展（1589.0亿元）、中海地产（1568.6亿元）、华润置地（1045.5亿元）、招商蛇口（944.0亿元）[21][22] - 权益销售额排名前列的房企包括：保利发展（1000.2亿元）、绿城中国（1785.0亿元）、中海地产（1705.0亿元）[12][13] - 9月单月销售表现较为强劲的房企包括建发、滨江、金茂、保利置业等 [1] 政策环境与市场展望 - 2025年9月，核心城市继续优化需求端政策，如深圳放宽非核心区域购房资格，上海优化房产税政策，深圳、河南等地扩宽公积金提取使用范围 [11] - 市场表现呈现分化，除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡 [11] - 短期政策预计将维持宽松基调，聚焦"止跌回稳"目标，核心城市新房供应或迎来温和改善，但市场分化行情将延续 [11]

2025年1-9月中国房地产企业销售业绩排名 - 保利发展以1856亿元的操盘金额和920.1万平方米的操盘面积位列双榜第一 [2] - 绿城中国和中海地产分别以1785亿元、1623.6亿元的操盘金额位列第二、三名 [2] - 操盘金额榜前十名房企的门槛为625.2亿元，操盘面积榜前十名门槛为359.4万平方米 [2][4] 百强房企整体销售表现 - 2025年9月单月，TOP100房企实现销售操盘金额2527.8亿元，环比增长22.1%，同比增长0.4% [3][17][18] - 2025年1-9月累计，百强房企实现销售操盘金额23236.6亿元，同比降低11.8%，但降幅较上月收窄1.3个百分点 [18] - 9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业环比增幅超过30% [18] 各梯队房企销售门槛变化 - TOP10房企销售操盘金额门槛为625.2亿元，同比降低2.3% [20] - TOP30和TOP50房企门槛分别为162.4亿元和96.9亿元，同比分别降低8.9% [20] - TOP100房企销售操盘金额门槛降至40.2亿元，同比大幅降低19.4% [20] - TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小，分别为7.5%和9.1% [25] 2025年9月新房市场供求情况 - 新房市场供应环比大增55%，达到年内次高水平 [16][28] - 新房成交环比上升18%，但同比下降5% [16][28] - 前9月30个监测城市累计成交8833万平方米，同比微降3% [3][16] 不同能级城市市场表现 - 一线城市9月成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度累计同比增长4% [29] - 二三线城市合计成交759万平方米，环比上升18%，但同比下降7%，内部分化剧烈 [29] - 成都、杭州等城市热点恒热，武汉、西安、重庆、厦门等城市同环比齐增，而济南、南宁等城市成交量不升反降 [29] 全口径与权益金额排名差异 - 保利发展在全口径金额榜和权益金额榜均位列第一，金额分别为2017亿元和1589.1亿元 [9][10] - 部分企业如绿城中国在全口径金额榜排名第五（1080亿元），但与操盘榜排名存在差异 [10]

债券发行 - 拟启动150亿元公司债券申报，原100亿存量额度已发行完[10] - 规模不超150亿，票面100元，期限不超10年[15] - 票面利率协商确定，按单利按年计息[15] - 公开发行，可一次或分期，无担保[16] - 募集资金用于偿债、补流等[16] 授权安排 - 董事会提请股东大会授权办理债券发行事宜[21] - 授权董事长、总经理等处理债券发行事务[22] - 授权自通过起至事项办完止[22]

股价表现与资金流向 - 9月30日公司股价盘中上涨2.07%，报收7.88元/股，成交金额14.88亿元，换手率1.59%，总市值943.27亿元 [1] - 当日主力资金净流入1.33亿元，其中特大单买入3.63亿元（占比24.41%），卖出2.49亿元（占比16.76%） [1] - 公司股价今年以来下跌9.34%，但近5个交易日上涨3.41%，近20日上涨0.77%，近60日下跌2.14% [1] 公司基本业务情况 - 公司主营业务为房地产开发和经营，房地产销售收入占主营业务收入比重为89.98% [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括养老产业、REITs概念、央企改革等 [1] 2025年上半年财务表现 - 2025年1月至6月，公司实现营业收入1168.57亿元，同比减少16.08% [2] - 2025年上半年，公司归母净利润为27.11亿元，同比大幅减少63.47% [2] 股东结构与机构持仓 - 截至6月30日，公司股东户数为21.74万户，较上期减少0.37%，人均流通股55064股，较上期增加0.37% [2] - 香港中央结算有限公司为第二大流通股东，持股5.14亿股，较上期增加1.64亿股 [3] - 多只主要ETF（华夏上证50ETF、华泰柏瑞沪深300ETF、易方达沪深300ETF）均位列十大流通股东，且持股数量较上期均有增加，分别增持941.06万股、1097.58万股和907.45万股 [3] 历史分红情况 - 公司A股上市后累计派发现金分红649.76亿元 [3] - 近三年，公司累计派发现金分红122.69亿元 [3]

城市发展与公司角色 - 佛山GDP从2005年不足3000亿元增长至2024年约1.34万亿元，城市能级显著提升[4] - 保利发展华南公司自2005年进入佛山，从千灯湖片区开发起步，业务已覆盖华南七城，打造超130个标杆项目，服务30万家庭[4][8] - 公司参与城市级公共服务设施建设，如承建并运营清远奥体中心、茂名奥体中心等，举办超20场大型赛事和60余场演唱会，实现从开发商到城市运营商的蜕变[8] 项目开发与产品升级 - 佛山保利天瓒项目由扎哈·哈迪德建筑事务所设计，是其在中国的首个住宅作品，总建筑面积约47万平方米，为滨江艺术综合体[14] - 项目引入“五恒系统”（恒温、恒湿、恒氧、恒净、恒智）及华为全屋智能5.0，定义智慧生活新标准[14] - 公司提出“邻聚美好”年度主张，通过“保总热线”实现30分钟响应、24小时带方案上门，累计响应近500位业主需求，解决率达100%[11][12] 社区服务与文化融合 - 针对已交付社区，公司持续投入“优居焕新”行动，八年来已优化升级42个老社区[12] - 2025年通过打造24个主题社群，全年开展超145场社群活动，重构具有“人情味”的邻里共同体[12] - 公司业务业态覆盖住宅、商业、酒店、文体等多元领域，并与佛山制造业“匠心”精神深度契合[8][14]

行业规模特征 - 30家住房租赁样本企业已开业规模合计超150万间 房间数中位数仅2.64万套 显示多数品牌仍处于小规模运营阶段[5] - 国企背景品牌包括华润有巢 招商伊敦公寓 保利和寓等合计开业39.98万套 占比25.8% 在保租房领域表现突出[5] - 行业规模层级固化特征明显 万科泊寓和龙湖冠寓分别以19.8万间和12.7万间稳居集中式规模领先地位[5][6] 企业规模增长 - 多家企业已开业规模实现增长 涨幅区间为2.4%至18.2%[5] - 保利和寓规模从2024年末22000间增至2025年6月26000间 增幅达18.2%[6] - 万科泊寓上半年新获取1.16万间房源 运营管理房量增至27.3万间 其中超13万间纳入保租房体系[5][9] 收入表现 - 样本企业2025年半年度收入从0.5亿元到27亿元不等 差距较大[8] - 67%样本企业实现收入同比增长 涨幅区间为3.3%到138%[8] - 万科泊寓和龙湖冠寓半年度收入分别为18亿元和12.4亿元 同比变动分别为4%和-5.3%[9] - 金地草莓社区及相寓半年度收入同比跌幅均超15%[11] 运营指标 - 多家样本企业出租率超90% 业务经营表现稳健[6] - 雅诗阁出租率提升两个百分点 日均房价同比增长1% 推动客房平均收入同比增长5%[10] - 万科泊寓通过规模扩张摊薄单位运营成本 提升品牌议价能力[9] 新增项目开业 - 样本企业录得22个租住项目新开业 较上期微降但供给端保持较强释放力度[11][13] - 新增项目呈现区域集中化与品牌头部化特征 万科泊寓 龙湖冠寓 有巢公寓 招商伊敦公寓等开业项目数居前[13] - 一线城市落地8个项目占总项目数36.4% 杭州 成都 合肥等重点城市同样吸引布局[14] - 多个千套级大型租赁项目亮相 包括瓴寓蓝岐湾府1246套 万科泊寓济南鲍山地铁站店2252套 金地草莓社区南大旗舰店2500套[12][14] 业务模式创新 - 泊寓采用国企资源+专业运营合作模式 在深圳 济南 重庆等多个重点城市落地项目[15] - 济南叮咚泊寓·鲍山地铁站店总建筑面积19.7万平方米 预计供应2252套保障性租赁住房 首批298套房源推出即满租[15] - 多家租赁企业通过轻资产或合资方式切入地方国企存量资产 实现快速扩张[15]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][48] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [4][48] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][48] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售表现优异 [4][48] - 城市组合策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 该组合在销售反弹时表现更好 [4][48] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市更受益 [4][48] - 2025年板块仍以政策为核心主导力量 主做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][48] 政策与市场环境 - 央行实施适度宽松的货币政策 优化调整首付比和房贷利率 降低存量房贷利率每年为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [1][10] - 金融监管总局为保障性住房等"三大工程"提供资金支持超1.6万亿元 租赁性住房贷款年均增长52% [1][11] - 城市房地产融资协调机制"白名单"项目贷款超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2% 落后沪深300指数1.22个百分点 在31个申万一级行业排名第11名 [1][12] - 本周上涨个股共30支 较上周减少8支 下跌股数为83支 [12] - 涨幅前五个股为张江高科(+34.7%)、亚太实业(+27.7%)、深振业A(+19.0%)、上海临港(+15.0%)、合肥城建(+14.8%) [12][18] - 跌幅前五个股为香江控股(-30.8%)、天房发展(-21.6%)、电子城(-16.4%)、莱茵体育(-16.2%)、万通地产(-16.2%) [12][18] 新房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积为186.1万平方米 环比提升20.0% 同比下降23.6% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积55.8万方 环比+11.6% 同比+12.5% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积91.0万方 环比+41.9% 同比-20.5% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积39.2万方 环比-4.1% 同比-50.6% [2][23] - 今年累计39周样本30城新房成交面积7198.6万方 同比-2.7% [2][24] - 一线城市累计1922.1万方 同比+3.1% 二线城市累计3452.3万方 同比-5.2% 三线城市累计1824.2万方 同比-3.4% [2][24] 二手房成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计198.9万方 环比增长1.4% 同比增长13.9% [3][31] - 样本一线城市二手房成交面积86.3万方 环比+0.2% [3][31] - 样本二线城市二手房成交面积93.5万方 环比+9.0% [3][31] - 样本三线城市二手房成交面积19.1万方 环比-21.1% [3][31] - 年初至今累计二手房成交面积7815.4万方 同比增长17.3% [3][31] - 一线城市累计3217.1万方 同比+20.5% 二线城市累计3622.8万方 同比+16.4% 三线城市累计975.5万方 同比+10.7% [3][31] 信用债发行情况 - 本周共发行房企信用债14只 环比增加5只 发行规模共计147.81亿元 环比增加67.61亿元 [3][41] - 总偿还量102.19亿元 环比减少43.95亿元 净融资额为45.62亿元 环比增加111.56亿元 [3][41] - 主体评级以AAA(82.9%)为主要构成 债券类型以一般中期票据(41.5%)为主 期限以3-5年(64.9%)为主 [41] 投资配置方向 - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][48] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [4][48] - 中介：贝壳 [4][48] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [4][48]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 我国广义住房需求已经见底 但量价并未如期进入正向循环 预判房地产总量将继续磨底 预计止跌回稳政策将进一步推出 [3] - 核心城市房地产市场已在底部拐点区域 并将领先筑底回升 [3] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"的新发展赛道 推动好房子渗透率更低的核心城市房地产市场改善 [3] - 布局核心城市并打造好房子的优质房企将率先进入底部拐点时刻 推动经营模式由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34个重点城市新房合计成交245.8万平米 环比上升17.2% 其中一二线城市合计成交226.8万平米 环比上升15.4% 三四线城市合计成交19万平米 环比上升43.8% [4] - 9月(9.1-9.26)34城一手房合计成交807.8万平米 较8月同期环比上升21.7% 较去年9月同期同比上升6.3% 其中一二线城市同比上升9.6% 三四线城市同比下降24.2% [7][8] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交114.8万平米 环比上升3.8% [12] - 9月累计成交423.5万平米 较8月同期环比上升10.3% 较去年9月同期同比上升21.2% [12] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘148万平米 合计成交95万平米 成交推盘比为0.64倍 [20] - 上周末15个重点城市合计住宅可售面积为9030.9万平米 环比上升0.6% [20] - 3个月移动平均去化月数为24.8个月 环比上升1.8个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 国家金融监督管理总局已为"三大工程"供资超1.6万亿元 租赁住房贷款年均增长52% "白名单"项目贷款超7万亿元 支持近2000万套住房建成交付 [29] - 上海市出台新规规范阳台计容 外立面材质等内容 同时支持老旧小区适老化改造 [29] - 东莞出台购房补贴新政 购房交完契税最高可得3万元补贴 首套房和二套房住房公积金最高可贷150万元 [29] - 广州支持存量商办改建租赁住房 太原居民购买配售型保障性住房可提取住房公积金 [29] 物管行业政策 - 上海市推行物业"四亮"服务(亮价格 亮标准 亮计划 亮服务) 目前覆盖超80%小区 [33] 重点公司动态 地产公司融资担保 - 大悦城为关联方提供连带担保3.7亿元 [34] - 新城控股发行1.6亿美元境外债和中票(9亿元/5年/3.29%) [34] - 保利发展公告发行公司债预案(<150亿元/<10年) [34] - 招商蛇口为多家全资子公司提供连带担保共计13.6亿元 [34] - 旭辉集团发行中票(12亿元/5年/3.2%) [34] 物管公司股份回购 - 贝壳-W于9月22日-9月25日共耗资约1800万美元回购股份约277.3万股 [37] 板块行情回顾 地产板块表现 - SW房地产指数下跌0.16% 沪深300指数上涨1.07% 相对收益为-1.22% 板块表现弱于大市 [41] - 当前主流AH房企25/26PE均值分别为17.4/15.2倍 [3] 物管板块表现 - 物业管理板块个股平均下跌3.5% 沪深300指数上涨1.07% 相对收益为-4.57% 板块表现弱于大市 [3] - 物管25/26PE均值分别13.9/12.5倍 [3] 投资分析意见 - 推荐产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [3] - 推荐低估值修复房企：新城控股 越秀地产 招商蛇口 龙湖集团 中海外发展 保利发展 华发股份 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W [3] - 推荐物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但量价未进入正向循环，房地产总量预计继续磨底，核心城市市场处于底部拐点区域并将领先回升 [3] - 好房子政策推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，提升核心城市好房子渗透率，助力优质房企经营模式向制造业转型并实现PB-ROE突破 [3] - 推荐四类标的：产品力房企（如建发国际、滨江集团）、低估值修复房企（如新城控股、招商蛇口）、二手房中介（贝壳-W）、物业管理（绿城服务、华润万象） [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34城新房成交245.8万平米，环比+17.2%，一二线环比+15.4%，三四线环比+43.8% [3][4] - 9月累计成交同比+6.3%，一二线同比+9.6%，三四线同比-24.2% [3][7] - 年初至今累计成交0.9亿平米，同比-11.2% [7] 二手房成交量 - 上周13城二手房成交114.8万平米，环比+3.8% [3][12] - 9月累计成交同比+21.2%，年初至今累计成交4435.6万平米，同比+5.4% [3][12] 新房库存 - 上周15城推盘148万平米，成交95万平米，成交推盘比0.64倍（6-8月分别为1.02/0.95/0.98倍） [3][21] - 可售面积9030.9万平米，环比+0.6%；去化月数24.8个月，环比+1.8个月 [3][21] 行业政策与新闻 宏观政策 - 金融监管总局为"三大工程"供资超1.6万亿元，租赁住房贷款年均+52%，"白名单"项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付 [3][31][32] - 九部门推动2030年实现"百城万圈"便民生活圈目标 [32] 地方政策 - 上海新规规范阳台计容和外立面材质，支持老旧小区适老化改造 [3][31] - 东莞购房补贴最高3万元，公积金贷款最高150万元 [3][31] - 广州支持存量商办改建租赁住房，太原允许提取公积金购买保障房 [3][31] 土地市场 - 成都成交三宗涉宅用地，总金额22.78亿元 [31][35] 公司动态 地产公司融资 - 新城控股发行1.6亿美元境外债和9亿元中票（利率3.29%） [3][37][39] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债 [3][37] - 旭辉集团发行12亿元中票（利率3.2%） [3][37] - 招商蛇口为子公司提供13.6亿元担保 [3][39] 物管行业 - 上海推行物业"四亮"服务，覆盖超80%小区 [36] - 贝壳-W耗资1800万美元回购277.3万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌0.16%，跑输沪深300指数1.22%，在31个板块中排名第11 [3][43] - 涨幅前五：张江高科（+34.69%）、亚太实业（+27.66%）、深振业A（+19.02%）、上海临港（+15.02%）、合肥城建（+14.77%） [43][47] - 主流房企25/26年PE均值分别为17.4/15.2倍 [3][48] 物管板块 - 板块平均下跌3.5%，跑输沪深300指数4.57% [3][49] - 涨幅前五：佳兆业美好（+3.02%）、招商积余（+1.76%）、星悦康旅（+1.06%）、新大正（0%）、新城悦服务（0%） [49][54] - 板块25/26年PE均值分别为13.9/12.5倍 [3][55]