报告公司投资评级 保利发展维持"买入"评级[1] 报告的核心观点 1. 公司行业龙头地位稳固，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化[1] 2. 2024年5月，公司实现签约面积194.3万方，同比下降26.0%；实现签约金额353.1亿元，同比下降13.5%，销售降幅有所收窄[1] 3. 2024年1-5月，公司实现签约面积747.8万方，同比下降35.0%；实现签约金额1313.2亿元，同比下降33.2%，销售规模有所下滑，但仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置，行业龙头地位稳固[1] 4. 公司5月在上海杨浦区和中山市东区拿地2宗，总建面3.9万方，对应土地款16.5亿元，拿地金额权益比91.0%，单月拿地强度4.7%[2] 5. 2024年1-5月公司拿地8宗，总建面71.9万方，对应总土地款90.3亿元，分别同比下降55.0%和72.1%，拿地金额权益比81.5%，拿地强度6.9%（2023年同期为16.5%），其中在一线、二线城市拿地金额占比分别为42.5%、55.7%[2] 6. 公司2024年前5月成功发行公开市场债券227.8亿元，包括89亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%，持续保持低位[3] 7. 截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5亿元，总资产和归母净资产分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023年末下降0.66个百分点[3]

证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2024-045 2024 年 5 月份销售情况简报 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 2024 年 5 月，公司实现签约面积 194.30 万平方米，同比减少 26.02%；实现 签约金额 353.14 亿元，同比减少 13.53%。 2024 年 1-5 月，公司实现签约面积 747.83 万平方米，同比减少 34.99%；实 现签约金额 1313.22 亿元，同比减少 33.23%。 由于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据可能与定期报告披露的数 据存在差异，相关数据以公司定期报告为准。 特此公告。 保利发展控股集团股份有限公司 董事会 二〇二四年六月七日 ...

北京德恒律师事务所 关于保利发展控股集团股份有限公司 2024 年第二次临时股东大会的 法律意见 北京市西城区金融街 19 号富凯大厦 B 座 12 层 电话:010-52682888 传真:010-52682999 邮编:100033 北京德恒律师事务所 关于保利发展控股集团股份有限公司 2024 年第二次临时股东大会的法律意见 北京德恒律师事务所 （二）《股东大会议事规则》； （三）《2024 年第 4 次临时董事会会议决议》； （四）公司于 2024 年 5 月 18 日 在 上海 证 券交 易 所网 站（ http:// www.sse.com.cn）公布的《保利发展控股集团股份有限公司关于召开 2024 年第 二次临时股东大会的通知》（以下简称"《股东大会的通知》"）； 关于保利发展控股集团股份有限公司 2024 年第二次临时股东大会的 法律意见 德恒 01G20240039-02 号 致：保利发展控股集团股份有限公司 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）2024 年第二次临时 股东大会（以下简称"本次会议"）于 2024 年 6 月 3 日（星期一）召开。北京 德恒律师事务所（以下简称 ...

证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2024-044 保利发展控股集团股份有限公司 2024 年第二次临时股东大会决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 本次会议是否有否决议案：无 一、 会议召开和出席情况 (一) 股东大会召开的时间：2024 年 6 月 3 日 (二) 股东大会召开的地点：广州市海珠区阅江中路 832 号保利发展广场会议室 (三) 出席会议的普通股股东和恢复表决权的优先股股东及其持有股份情况： | 1、出席会议的股东和代理人人数 | 424 | | --- | --- | | 2、出席会议的股东所持有表决权的股份总数（股） | 6,531,610,419 | | 3、出席会议的股东所持有表决权股份数占公司有表决权股份总数的比例（%） | 55.0475 | 注：上表中公司有表决权股份总数不含公司回购账户所持 105,031,600 股。 (四) 表决方式是否符合《公司法》及《公司章程》的规定，大会主持情况等。 本次股东大会由董事会召集，公司董事长刘平先生因 ...

| 名称 | 保利发展控股集 团股份有限公司 | 简称 | 24保利发展 | | --- | --- | --- | --- | | | 2024年度第四期 | | MTN004 | | | 中期票据 | | | | 代码 | 102482095 | 期限 | 3年 | | 起息日 | 2024年05月30日 | 兑付日 | 2027年05月30日 | | 计划发行总额 | 20亿元 | 实际发行总额 | 20亿元 | | 发行利率 | 2.52% | 发行价格 | 100元/百元 | | 簿记管理人 | 中国建设银行股份有限公司 | | | | 主承销 | 中国建设银行股份有限公司 | | | | 联席主承销 | 中国银行股份有限公司 | | | | 备注 | 本期中期票据采用固定利率计息。本期中期票据的票面利 率通过簿记建档、集中配售方式确定。付息日为存续期内 | | | | | 每年的5月30日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后 | | | | | 的第一个工作日，顺延期间不另计息）。 | | | 公司本期中期票据发行相关文件详见中国货币网（www.chinamoney.com.cn） 和上海清算所 ...

报告公司投资评级 保利发展维持"优于大市"评级[4] 报告的核心观点 1) 结转和权益比例下降影响利润[1][7] 2) 高基数影响销售同比下滑,但规模保持行业领先不变[2] 3) 投资保持力度,100%聚焦核心38城[3] 4) 公司各项业务扎实稳健,积极推动大股东增持回购并提升现金分红比例,体现出股东对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可[4][7] 报告内容总结 财务业绩 1) 2024年一季度,公司实现营业收入497.48亿元,同比+24.51%;净利润39.83亿元,同比+0.44%,归母净利润22.24亿元,同比-18.28%,下降的主要原因是受项目结转毛利率、权益比例下降等影响[1][7] 2) 截至2024年一季度末,公司总资产为14243.56亿元,较2023年度末-0.87%;归属于上市公司股东的净资产为2000.30亿元,较2023年末+0.75%;资产负债率为75.88%,较2023年度末下降0.66个百分点[7] 销售情况 1) 2024年一季度,公司实现签约金额629.84亿元,同比-44.81%,签约面积366.87万平方米,同比-41.84%,主要受到2023年同期高基数的影响[2] 2) 公司2024年1-3月的全口径销售金额为629.0亿元,继续保持行业第一;权益口径销售金额为478.0亿元,位于行业第二[2] 拓展情况 1) 2024年一季度,公司新拓展房地产项目4个,新增容积率面积59万平方米,总获取成本50亿元,全部位于38个核心城市[3] 2) 截至2024年一季度末,公司共有在建拟建项目635个,在建面积8150万平方米,待开发面积5758万平方米[3]

2024 年第二次临时股东大会 保利发展控股集团股份有限公司 2024 年第二次临时股东大会 会议资料 （2024 年 6 月） 2024 年第二次临时股东大会 保利发展控股集团股份有限公司 2024 年第二次临时股东大会须知 根据中国证券监督管理委员会《上市公司股东大会规则》和《公 司章程》的有关规定，为确保公司股东大会顺利召开，特制定会议须 知如下，望出席股东大会的全体人员遵守执行： 一、股东参加股东大会，应当认真履行其法定义务，不得侵犯其 他股东权益； 二、股东大会期间，全体出席人员应以维护股东的合法利益、确 保大会正常秩序和议事效率为原则，认真履行法定职责； 三、出席大会的股东依法享有发言权、咨询权、表决权等各项权 利，但需由公司统一安排发言和解答； 四、任何人不得扰乱大会的正常秩序和会议程序，会议期间请关 闭手机或将其调至振动状态。 2024 年第二次临时股东大会 保利发展控股集团股份有限公司 2024 年第二次临时股东大会 会议议程 一、会议时间： 现场会议召开时间：2024 年 6 月 3 日（星期一），下午 14:30 网络投票时间：采用上海证券交易所网络投票系统，通过交易系 统投票平台的投票 ...

证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2024-042 保利发展控股集团股份有限公司 关于召开 2024 年第二次临时股东大会的通知 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈 述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 一、 召开会议的基本情况 召开地点：广州市海珠区阅江中路 832 号保利发展广场会议室 (五) 网络投票的系统、起止日期和投票时间。 网络投票系统：上海证券交易所股东大会网络投票系统 网络投票起止时间：自 2024 年 6 月 3 日 至 2024 年 6 月 3 日 采用上海证券交易所网络投票系统，通过交易系统投票平台的投票时间为股 东大会召开当日的交易时间段，即 9:15-9:25，9:30-11:30，13:00-15:00；通过 股东大会召开日期：2024年6月3日 本次股东大会采用的网络投票系统：上海证券交易所股东大会网络投票 系统 (一) 股东大会类型和届次 2024 年第二次临时股东大会 (二) 股东大会召集人：董事会 (三) 投票方式：本次股东大会所采用的表决方式是现场投票和网络投票相结 合的方式 ( ...

业绩总结 - 公司单月签约金额为330亿，同比下降21%，但连续两个月呈现收窄趋势[1] - 累计签约一到四月份接近一千亿，同比下降38%，但逐渐收窄趋势，增量项目和存量项目比例达到50:50[2] - 五月份和六月份将有20到30个项目集中推盘，预计成交额将进一步提升[2] - 五一期间成交额超过了100亿，回到了2022年水平，市场看房意愿较高[3] - 五一期间来访量达到6.5万组，比去年同期增长超过20%[4] 市场趋势 - 佛山等城市下调房贷利率，整体金融支持力度较大[6] - 一线城市如上海、广州来访量有两位数提升，二线城市如西安、成都也有明显增长[7] - 新盘去化率不高可能因为市场对未来预期谨慎观望，购房意愿强烈但出手较少[8] 政策影响 - 公司认为政策出台后市场会有改善，但效果尚难预测[9] - 政府收储项目主要是收取难以销售的项目，价格可能打九折左右[10] - 收储项目的资金回收较快，有些地方政府会分期付款[11] 财务情况 - 公司新增项目的利润率可达23%-25%，2023年项目净利率大概在百分之[16] - 公司库存结构中，约15%左右的面积是2020年以后拿到的[17] - 公司贷款利率水平持续下行，去年新增贷款成本约为3.14%，今年下降至2.8%[18] 融资情况 - 直接融资利率去年约为2.9%，今年1-4月下降至2.77%[19] - 公司负债结构中，直接融资占比约为15%，保险开成计划占比约为78%[19] - 公司未来融资仍以银行贷款为主，融资成本预计持续下行[19] 公司展望 - 公司财报电话会议中提到未来三年分红比例将保持40%[21] - 公司认为大部分城市基本面相对较弱，成交量仍需时间恢复[22] - 公司在探讨商办转住宅等规划调整，未来土地获取方面有较大空间[23]

财务数据 - 公司2024年一季度实现营业收入497.48亿元，同比增长24.51%[1] - 公司2024年一季度归母净利润为22.23亿元，同比下降18.28%[1] - 公司2024年目标价为14元，对应2024年14倍PE，维持“推荐”评级[3] - 公司的净利润预计在未来几年内呈现增长趋势，2026年预计将达到29,897百万元[5] - 公司的资产负债率在未来几年内有所下降，2026年预计将降至74.3%[5] - 公司的ROE和ROIC在未来几年内也有望逐步提升，2026年预计分别达到8.4%和7.7%[5] - 公司的毛利率和净利率在未来几年内有望逐步提高，2026年预计分别达到19.0%和8.2%[5] 业绩展望 - 公司2024年一季度财务数据显示，营业总收入预计2024年将略有下降，但在2025年和2026年有望逐步增长[5] 投资评级 - 公司投资评级说明：强推、推荐、中性、回避[11] 行业评级 - 行业投资评级说明：推荐、中性、回避[12]