行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][55] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [5][55] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [5][55] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [5][55] - 城市能级偏好明确，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更好 [5][55] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [5][55] 政策与利率环境 - 11月5年期以上LPR报3.5%，与上月持平，自5月调降10个基点后已连续6个月保持稳定 [1][12] - 截至9月底，新发个人住房贷款加权平均利率为3.06%，与上个季度持平 [1][12] - 住建部提出将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [2][12] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数2.06个百分点，在31个申万一级行业中排名第20名 [2][16] - 本周房地产板块上涨个股共11支，较上周减少74支，下跌股数为103支 [16] - 重点48家A/H房企中上涨10支，较上周减少23支 [16] 新房市场成交情况 - 本周30个样本城市新房成交面积为169.3万平方米，环比提升6.5%，但同比下降38.2% [3][27] - 分城市能级看：样本一线城市成交42.1万方，环比-2.6%，同比-50.4%；样本二线城市成交98.0万方，环比+11.2%，同比-29.4%；样本三线城市成交29.2万方，环比+5.7%，同比-42.0% [3][27] - 今年累计47周，样本30城新房成交面积共计8588.9万方，同比-9.7% [3][33] 二手房市场成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计199.9万方，环比微降0.2%，同比下降12.6% [3][38] - 分城市能级看：样本一线城市成交79.7万方，环比-7.0%；样本二线城市成交90.8万方，环比+4.0%；样本三线城市成交29.4万方，环比+7.8% [3][38] - 年初至今累计二手房成交面积为9252.9万方，同比增长9.9% [38] 房企信用债市场 - 本周（11.17-11.23）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计47.10亿元，环比增加10.9亿元 [4][48] - 总偿还量65.01亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-17.91亿元，环比增加54.18亿元 [4][48] - 发行主体评级以AAA（47.1%）为主，债券类型以一般中期票据（64.1%）为主，期限以1-3年（46.1%）为主 [48] 投资建议与标的 - 配置方向建议关注：基本面alpha公司（如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（如城投控股、城建发展）、中介（贝壳）以及跟涨的物业公司（如华润万象生活、保利物业等） [5][55]

物流板块市场表现 - 11月21日物流板块整体下跌1.86%，表现逊于大盘，当日上证指数下跌2.45%，深证成指下跌3.41% [1] - 板块内个股表现分化，建发股份上涨2.58%，华鹏飞上涨1.15%，圆通速递上涨0.84% [1] - 领跌个股为龙洲股份，跌幅达9.92%，普路通下跌6.56%，天顺股份下跌6.48% [2] 个股交易情况 - 顺丰控股成交额最高，达14.49亿元，股价下跌1.31% [1] - 龙洲股份成交量最大，为106.61万手，成交额为6.14亿元 [2] - 建发股份成交量为50.36万手，成交额为5.38亿元，股价上涨2.58% [1] 板块资金流向 - 当日物流板块主力资金净流出7.46亿元 [2] - 游资资金净流入3.44亿元，散户资金净流入4.01亿元 [2] - 广汇物流主力净流入1610万元，主力净占比15.09% [3] - 宏川智慧主力净流入674.79万元，主力净占比5.42% [3]

核心人事变动 - 万科原首席营销官严勇已离职并加盟建发房产集团，担任储备干部，未来可能出任上海公司总经理[1] - 严勇于2023年初升任万科首席营销官，8个月后因公司组织架构调整被调任苏南公司副总经理，最终于10月29日离职[1] - 严勇出生于1987年，拥有同济大学硕士学位，2013年加入万科，曾担任上海万科项目总经理、租赁住房事业部总经理等职，擅长营销、投资及项目管理[1] 建发房产战略布局 - 公司正全面推进"灯塔战略"，关键项目分布在北京、上海、成都、杭州和厦门5个城市[4] - 上海"灯塔项目"建发海宸总地价123.5亿元，规划1114套高层洋房和156套叠墅，总货值约190亿元，原计划2025年内清盘[4] - 成都"灯塔项目"建发海耀以33.47亿元、106%溢价率拿地，楼面价41200元/平方米，规划256套房源，预计12月底入市[6] - 杭州"灯塔项目"建发栖湖云庄楼面价88029元/平方米，保持杭州地王纪录，规划83套联排，套均面积470平方米，总价6000万元起[6] 项目销售动态 - 上海建发海宸首开推出322套房源，均价11.07万元/平方米，去化率近90%；二批次推出109套房源，均价11.59万元/平方米，已售出70余套[4] - 因市场热度下滑，公司调整推盘节奏，原计划每月开盘改为小步慢跑，三批次将推100多套房源，价格继续上调[4][5] - 成都建发海耀未公布具体推盘数量和价格，但预计将高于周边项目金融城贝宸S1的6.5万元/平方米均价[6] 行业市场环境 - 10月以来楼市热度持续回落，上海市场客户来访量从周末两三百组降至不足100组，客户观望情绪浓厚[8][9] - 上海此前热销项目出现降温迹象，如金陵华庭三期去化率95%未日光，金茂璞元二期111套房源仅售出80余套，认购率102%[8] - 行业整体推盘量减少，去年上海每批次推一两百套及以上项目较多，今年多为100套上下或几十套，去化周期延长[9] 公司战略应对 - 在市场深度调整期，公司对"灯塔战略"保持定力，强调产品力打磨与营销端高效破局缺一不可[9][10] - 公司寄希望于2026年"金三银四"行业复苏，对明年市场仍有信心，目标从月销三四百套调整为稳定流速[9] - 引入严勇旨在借助其营销操盘经验和资源整合能力，破解高价地王去化难题，实现灯塔项目市场破局[2][10]

板块整体表现 - 物流板块在11月19日整体下跌0.3%，表现弱于上证指数（上涨0.18%）和深证成指（下跌0.0%）[1] - 板块内个股表现分化，领涨股为ST雪发（上涨4.94%），领跌股为龙洲股份（下跌9.95%）[1][2] 个股价格表现 - 涨幅居前的个股包括ST雪发（收盘价5.10元，上涨4.94%）、华鹏飞（收盘价7.13元，上涨4.70%）和东方嘉盛（收盘价15.85元，上涨4.07%）[1] - 跌幅居前的个股包括龙洲股份（收盘价7.06元，下跌9.95%）、使用浓度（收盘价24.21元，下跌4.00%）和广汇物流（收盘价6.99元，下跌3.98%）[2] - 主要物流公司中，圆通速递上涨1.56%，顺丰控股微涨0.10%，韵达股份微涨0.14%[1] 资金流向 - 物流板块整体主力资金净流出2.52亿元，而游资资金净流入5785.71万元，散户资金净流入1.94亿元[2] - 东方嘉盛获得主力资金净流入4425.85万元，净占比13.10%，为板块最高[3] - 华鹏飞主力资金净流入3017.63万元，净占比6.15%[3] - 顺丰控股主力资金净流入1639.20万元，但游资净流出6929.75万元[3]

行业投资评级 - 商贸零售行业投资评级为增持（维持）[1] 核心观点 - 2025年双十一全网电商销售总额约为16,950亿元，同比增长14.2%[4][9] - 综合电商平台（含货架电商+直播电商）销售总额为16,191亿元，同比增长12.3%[4][9] - 即时零售表现亮眼，双十一期间销售额达670亿元，同比大幅增长138%[4][10] - 双十一超额增长主要源于活动周期延长，若不延长则大促增速与线上消费大盘接近[4][16] - 双十一行业增速能很好反映行业大盘情况，建议关注宠物等增速较快赛道[4][16] - 择股上建议关注具备alpha、质地优秀的企业[4][16] 本周行业观点 - 2025年双十一周期为10月7日至11月11日，较2024年（10月14日至11月11日）再次延长[4][9] - 分品类看：数码家电、食品饮料、家具、宠物等品类增速较高[4][15] - 国补政策带动家电、手机数码、家具建材、电脑类产品增速快于大盘[4][15] - 食品饮料类占比为5.9%，同比提升0.6个百分点[4][15] - 宠物类销售额为92亿元，同比增长59%[4][15] 本周行情回顾 - 本周（11月10日至11月16日）申万商贸零售指数上涨4.06%，表现优于大盘（上证综指-0.18%，沪深300指数-1.08%）[4][17] - 申万社会服务指数上涨2.28%，申万美容护理指数上涨3.75%[4][17] - 年初至今（1月2日至11月16日）申万商贸零售指数累计上涨8.43%[4][17] - 申万社会服务累计上涨11.61%，申万美容护理累计上涨6.45%[4][17] - 主要股指表现：上证综指+19.06%，深证成指+26.90%，创业板指+45.29%，沪深300指数+17.62%[4][17] 细分行业公司估值 - 报告覆盖化妆品&医美、培育钻石&珠宝、免税旅游出行、出口链、产业互联网、小家电、超市&其他专业连锁等多个细分领域重点公司[24] - 提供各公司总市值、收盘价、2024A/2025E/2026E归母净利润及市盈率数据[24] - 部分重点公司投资评级：珀莱雅（买入）、丸美生物（买入）、上海家化（买入）、华熙生物（增持）等[24]

股价与交易表现 - 11月18日盘中股价下跌2.04%，报10.58元/股，总市值306.77亿元 [1] - 当日成交金额8675.89万元，换手率0.28% [1] - 主力资金净流出601.18万元，特大单和大单资金均呈净卖出状态 [1] - 今年以来股价累计上涨7.74%，但近60日下跌5.54% [2] 公司基本情况 - 公司主营业务为供应链运营和房地产开发，供应链运营业务收入占比84.94%，房地产业务占比14.00% [2] - 所属行业为交通运输-物流-原材料供应链服务，概念板块包括新型城镇化、白酒、破净股等 [2] - 截至9月30日股东户数为5.82万，较上期减少2.69% [2] 财务业绩 - 2025年1-9月营业收入4989.83亿元，同比减少0.63% [2] - 2025年1-9月归母净利润11.49亿元，同比大幅减少44.19% [2] - A股上市后累计派现190.39亿元，近三年累计派现65.70亿元 [3] 机构持仓变动 - 香港中央结算有限公司为第二大流通股东，持股1.11亿股，较上期增加412.80万股 [3] - 红利低波（512890）为第四大流通股东，持股4563.05万股，较上期增加515.63万股 [3] - 华泰柏瑞上证红利ETF（510880）为第五大流通股东，持股3866.46万股，较上期增加213.16万股 [3] - 中泰星元灵活配置混合A（006567）和南方中证500ETF（510500）持股数量较上期有所减少 [3]

核心人事变动 - 万科原首席营销官严勇近期已离职，并加盟建发房产集团 [1] - 建发房产回应称严勇已入职公司，属正常人事储备 [1] - 建发房产未明确确认严勇将调任上海公司总经理（储备）一职 [1] 建发上海项目销售情况 - 建发上海目前在售三个项目，分别为建发海宸、建发朗玥和建发青云上 [1] - 建发海宸自2025年9月首次开盘以来，总431套房源去化率约为53.36% [1] - 建发朗玥2024年首次开盘，总1293套房源去化率约为76.49% [1] - 位于浦东新区曹路板块的建发青云上已进入清盘阶段 [1] 建发海宸项目（海宸华庭）详细信息 - 项目总套数为431套，总面积为57,821.28平方米 [1] - 项目可售总套数为201套，可售总面积为29,252.02平方米 [1] - 项目已售总套数为230套，已售总面积为28,569.26平方米 [1] - 项目已登记总套数为79套，已登记总面积为9,663.2平方米 [1] - 项目最新开盘单元于2025年11月15日推出109套住宅，目前状态为在售 [1]

物流板块市场表现 - 2024年11月17日物流板块整体下跌0.92%，表现弱于上证指数（下跌0.46%）和深证成指（下跌0.11%）[1] - 板块内个股表现分化，龙洲股份以10.03%的涨幅领涨，*ST原尚以5.00%的跌幅领跌[1][2] 领涨个股表现 - 龙洲股份涨幅最大，达10.03%，收盘价7.13元，成交额3260.11万元[1] - *ST海钦上涨5.00%，收盘价8.40元，成交额7951.06万元[1] - 天顺股份上涨4.00%，收盘价16.12元，成交额1.93亿元[1] - 恒基达鑫、华鹏飞、永泰运等个股涨幅均超过1.5%[1] 领跌个股表现 - *ST原尚跌幅最大，为5.00%，收盘价35.88元，成交额806.58万元[2] - 申通快递下跌2.76%，收盘价15.17元，成交额2.67亿元[2] - 广汇物流、圆通速递、ST雪发等个股跌幅均超过2%[2] 板块资金流向 - 当日物流板块主力资金净流出3.19亿元[2] - 游资资金净流入9725.79万元，散户资金净流入2.22亿元[2] - 龙洲股份主力净流入1236.30万元，主力净占比高达37.92%[3] - 炬申股份主力净流出2101.20万元，主力净占比为-6.50%[3]

核心观点 - 报告认为中国房地产市场正处于筑底阶段，但完全复苏仍需时间，关键在于修复居民资产负债表[3] 预计在居民资产负债表趋稳且改善速度加快的背景下，行业将结构性陆续见底，其中核心城市有望更早止跌回稳[3][67][68] 未来投资机遇将集中在“好房子”和商业地产两大领域[3] 国际比较：居民资产负债表趋稳预示筑底在望，但改善速度决定磨底时间 - 通过对42个国家63次房地产危机的分析，居民资产负债表的强弱是房价走势的关键因素，危机前居民资产负债率的走高幅度决定房价累计下跌深度，危机中其改善速度决定下跌持续时间[3][69] 居民资产负债表走弱的触发因素决定房价下跌节奏，主动走弱（C端触发）如美国呈现“先快后慢”，被动走弱（B端触发）如日本呈现“先慢后快”[3][25][69] 居民资产负债表的见顶和改善速度是房价止跌回稳的两大要素，见顶决定止跌起点，改善速度决定止跌终点[3][69] 中性政策支持下，居民资产负债表拐点领先房价止跌回升2-3年，根据26国经验，居民负债率拐点领先房价止跌3.8年，换算为资产负债率口径领先2.8年[3][65][69] 中国当前调整节奏“先慢后快”，源于房企B端触发再传导至居民C端，预计中性政策下房价磨底仍需2年多，但核心城市更早回稳[3][67][68] 现状分析：量价重归正向循环需修复居民资产负债表，行业已现5大契机 - 2021年以来楼市深度调整，前端指标（销售、拿地、开工）累计降幅56%-74%，后端指标（竣工、投资）累计降幅35%-41%，但前端指标同比已见底改善，后端指标同比未明显收敛[3][71][75][77] 广义住房需求处底部区域，一二手房总成交稳定在14-15亿平已3年，但价格持续走弱，二手房房价累计下跌37%超过国际平均跌幅34%，量价无法正向循环源于居民资产负债表走弱[3][83][86][93] 行业现5大契机：居民资产负债率趋稳、全国房价收入比降至6倍、租金回报率改善、股市走牛带动财富效应、供给侧深度出清[3][67] 行业展望：预计行业将结构性陆续见底，好房子和商业地产迎发展机遇 - 政策面，需求端以“止跌回稳”为主基调，聚焦修复居民资产负债表，供给端聚焦高质量发展，后续政策空间包括房贷利率下降、一线限购优化、REITs放开等[3] 基本面，行业将结构性见底，前端指标收窄、后端走弱，2025-2026年预测销面-7.9%/-6.0%、销金-11.6%/-7.9%、房价-4.0%/-2.0%、开工-18.0%/-4.6%、竣工-17.7%/-13.1%、投资-14.2%/-7.5%[3] 两大发展机遇：好房子政策推动存量少+改需释放，赛道空间广阔；商业地产经营优异，消费REITs P/FFO提升至25倍，资产价值重估[3]

行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以“维持” [12] 核心观点 - 大宗供应链行业处于“商品价格”与“企业盈利”的双重底部，周期拐点初步临近 [2][6] - 头部大宗供应链公司已率先走出底部，三季度供应链业务利润同比实现转正 [2][6] - 在流动性宽松、全球供应链重构及国内“反内卷”政策推进的背景下，部分大宗商品景气周期拐点有望逐步到来 [2][6] - 头部公司加速全球化网络布局和全链条资源整合，提升国内外市场份额，并维持较好的分红政策 [6] 大宗供应链 - 大宗供应链是资金驱动的业务模式，企业盈利与PPI呈正相关性，在通胀环境下盈利往往上行 [21] - 2025年7月以来，“反内卷”政策驱动PPI增速环比改善，2025年第三季度南华金属/能化/农产品指数同比分别环比增长4.5%/2.5%/2.1% [28] - 头部公司如厦门象屿、物产中大、建发股份通过调整经营策略和强化风控，三季度供应链业务利润同比转正 [29] - 公司加速出海，以“一带一路”为重点方向，海外业务占比稳步提升，如厦门象屿和厦门国贸的该比例已接近30% [34] - 部分公司股息率提供安全垫，例如建发股份2024年股息率达6.5% [39] 出行链 - 2025年第四季度淡季出行需求持续复苏，11月14日当周国内客运量七日移动平均同比增长5%，国际客运量同比增加19% [7][43] - 客座率持续改善，同期国内客座率同比增加2.6个百分点，国际客座率同比增加4.8个百分点 [7][48] - 供需关系改善推动票价回升，七日移动平均含油票价同比增加1.0% [7][48] - 中长期来看，供给刚性收紧且成本改善，行业有望迎来收入与成本共振 [7] 海运市场 - 油运市场景气延续，本周克拉克森平均VLCC-TCE运价上涨26.2%至12万美元/天 [8][69] - 集运美线运价下跌，本周外贸集运SCFI综合指数环比下跌2.9%至1,451点 [8][69] - 内贸集运保持旺季景气，11月7日当周PDCI综合指数环比上涨0.7%至1,225点 [8][69] - 散运市场以震荡为主，BDI指数周环比上涨1.0%至2,125点 [8][69] 物流快递 - 2025年“双十一”期间（10月21日至11月11日），全国邮政快递企业日均揽收量达6.34亿件，同比增长9.0% [9][75] - 航空货运价格进入旺季，11月4日-11月10日，香港航空货运价格指数环比上涨3.7% [9][75] - 大宗商品公路运输价格同比上升17.6%，环比上升15.8% [75] - 甘其毛都口岸日均通车量为1,357辆/日，短盘运价环比持平为90元/吨 [9][76]