行业整体拿地趋势 - 2025年1-11月，全国TOP100房企拿地总额同比增长14.1%，但增幅较前期大幅收窄，年末房企拿地节奏普遍放缓，审慎投资成为行业共识 [1] - 行业资源加速向头部央国企集中，拿地金额前十企业中8家为央国企 [1] - TOP10房企新增货值占TOP100企业的47.1%，表明强者恒强的格局愈发清晰 [3] 公司拿地表现与排名 - 2025年1-11月，建发房产以408亿元拿地金额位列行业第6名，以188万平方米拿地面积排名第8位，两项指标均稳居行业前十 [1] - 公司的拿地规模保持了适度的投资强度，契合稳健经营的核心逻辑 [1] 公司拿地战略与布局 - 拿地布局聚焦优质核心区域，重点集中于北京、上海、杭州、成都等一二线核心城市及长三角、京津冀等重点城市群 [1] - 在多座重点城市的拿地金额均跻身前十，展现出全国性布局与区域深耕并重的战略 [1] 公司产品力与销售表现 - 公司全面推进产品革新，打造“灯塔产品”升级东方品质人居标准 [2] - 上海海宸项目在9月首推322套房源，认筹率达128%，成为上海千万级热门红盘 [2] - 北京海晏项目自2025年6月12日开盘至报道时，网签金额已突破70亿元，创下北京13万+豪宅市场前所未有的销售流速 [2] 公司发展逻辑与行业定位 - 公司的表现是房地产行业分化深化期的缩影，其逻辑为行业提供了一套可借鉴的长期主义实践方案 [3] - 实践方案包括：坚守长期主义，以市占率指导经营；锚定产品核心，将土地价值与文化传承、技术革新、服务升级深度融合，以差异化产品力穿越市场周期 [3] - 公司以稳健的步伐，践行国企深耕价值、赋能人居的发展路径 [3]

量化模型与构建方式 1. **模型名称：指数调整资金流影响模型**[9] **模型构建思路：** 估算因指数成分调整而引发的被动资金流入和流出金额，以评估对个股的短期影响[9] **模型具体构建过程：** * 选取跟踪产品总规模在100亿元以上且发生成分变动的A股指数作为分析对象[9] * 对于每只指数，计算其成分股调整带来的资金流： * **流出金额计算：** 使用挂钩该指数的被动产品总规模乘以该股票在调整前（11月底）于指数中的实际权重[9] * **流入金额计算：** 使用挂钩该指数的被动产品总规模乘以该股票在调整后于指数中的估算权重[9] * 权重估算方法：对于大部分采用市值或调整市值加权的指数，使用11月底的自由流通市值进行模拟；对于明确基于特定因子（如股息率）加权的指数，则按照其定义进行模拟；权重计算会同步考虑指数的权重上限规则[9] * 将个股在所有相关指数中的净资金流（流入金额与流出金额之差）进行加总，得到该股票的总净资金流影响[10][11] 2. **模型名称：个股冲击效应模型**[12] **模型构建思路：** 通过冲击系数来衡量指数调整带来的资金流对个股流动性的冲击程度，该系数考虑了资金流的绝对规模和个股自身的流动性差异[3][12] **模型具体构建过程：** * 计算个股的总净资金流，方法同“指数调整资金流影响模型”[12] * 获取该股票截至11月底近一个月的日均成交额（`amt_avg_i,20`）作为流动性指标[3][12] * 计算冲击系数，公式如下： $$impact_{i}=\sum^{N}_{k=1}\frac{\Delta weight_{k,i}\,\times\,AUM_{k}}{amt\_avg_{i,20}}$$[12] * 公式说明： * `impact_i` 代表第i只股票的估算冲击系数 * `N` 为被统计的指数总数 * `Δweight_k,i` 代表股票i在第k只被统计指数中的估算权重变动（调入为估算权重，调出为负的原有权重，无变动则为0） * `AUM_k` 代表第k只指数所挂钩的被动产品在11月底的总规模 * `amt_avg_i,20` 代表股票i近20个交易日（一个月）的日均成交额[12][13] 模型的回测效果 1. **指数调整资金流影响模型**，净资金流最大流入额约112.61亿元（胜宏科技）[10]，净资金流最大流出额约-40.02亿元（中国移动）[11] 2. **个股冲击效应模型**，冲击系数最大正值约11.60（中创物流）[15]，冲击系数最大负值约-24.95（深高速）[16]，冲击系数分布显示多数个股影响集中在(-5,5]区间[5][18][19] 量化因子与构建方式 1. **因子名称：冲击系数**[3][12] **因子构建思路：** 将事件（指数调整）引发的预期净资金流总量与个股的近期日均成交额相比较，以标准化地衡量资金流对个股流动性的相对冲击大小[3][12] **因子具体构建过程：** 同“个股冲击效应模型”的具体构建过程，核心计算公式为： $$impact_{i}=\frac{\sum^{N}_{k=1}(\Delta weight_{k,i}\,\times\,AUM_{k})}{amt\_avg_{i,20}}$$[12] **因子评价：** 该因子提供了一个相对指标，有助于识别那些资金流影响相对于其自身流动性而言较大的股票，比单纯的资金流金额更能反映潜在的价格冲击[3][12] 因子的回测效果 1. **冲击系数因子**，在本次12月指数调整估算中，部分个股因子值超过10（如中创物流11.60）或低于-10（如深高速-24.95），表明其可能受到显著影响[15][16]，大部分个股的因子值落在(-5,5]的区间内[5][18][19]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 报告核心观点 - 证监会启动商业不动产REITs试点，将构建中国公募REITs市场完整体系，与基础设施REITs共同发展，全球REITs市场中持有型房地产和基础设施市值规模占比分别约为60%和40% [2] - 中国公募REITs市场空间超过10万亿元，目前公募REITs市值规模2,199亿元，其中商业不动产1,309亿元，商业不动产REITs具备可观发展空间 [2] - 商业不动产REITs试点将扩围底层资产至办公楼、酒店等，进一步扩大资产盘活范围 [2] - 商业不动产公募REITs将与机构间REITs、不动产基金组成商业不动产资产证券化多层次市场，有助于拓宽企业直接融资渠道、优化资本结构、引导企业向资产管理商转型、显性化商业不动产价值、盘活存量资产并化解行业债务困境 [2] - 商业不动产REITs是构建房地产发展新模式的重要实践载体，强调房地产的实体经济属性，服务消费和产业发展，租赁住房领域的规模化、高质量发展是住房供给侧改革的重要一环，推动行业从增量开发转向存量运营模式 [2] - 核心城市止跌回稳将更早到来，好房子政策推动房企向制造业转型，优质商业企业经营表现优异，叠加货币宽松周期和REITs试点出台，消费类商业地产资产有望重估 [2] 重点公司推荐 - 商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [2] - 好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [2] - 低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [2] - 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2] - 二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] 房地产行业重点公司估值 - 保利发展2024年归母净利润50.0亿元，2025年预测15.2亿元，2026年预测16.0亿元，2024年归母净利润增速-58.6% [5] - 招商蛇口2024年归母净利润40.4亿元，2025年预测38.2亿元，2026年预测42.0亿元，2024年归母净利润增速-36.1% [5] - 滨江集团2024年归母净利润25.5亿元，2025年预测29.4亿元，2026年预测32.4亿元，2024年归母净利润增速0.7% [5] - 华润置地2024年归母净利润255.8亿元，2025年预测257.9亿元，2026年预测260.0亿元，2024年归母净利润增速-18.5% [5] - 行业重点公司平均2024年归母净利润58.5亿元，2025年预测49.4亿元，2026年预测52.5亿元，平均2024年归母净利润增速-39.2% [5] 物管行业重点公司估值 - 招商积余2024年归母净利润8.4亿元，2025年预测9.4亿元，2026年预测10.6亿元，2024年归母净利润增速14.2% [6] - 碧桂园服务2024年归母净利润18.1亿元，2025年预测18.1亿元，2026年预测19.3亿元，2024年归母净利润增速518.6% [6] - 华润万象生活2024年归母净利润36.3亿元，2025年预测40.8亿元，2026年预测45.5亿元，2024年归母净利润增速23.9% [6] - 行业重点公司平均2024年归母净利润16.0亿元，2025年预测17.6亿元，2026年预测19.5亿元，平均2024年归母净利润增速80.7% [6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 证监会启动商业不动产REITs试点，将构建中国公募REITs市场完整体系，商业不动产REITs具备可观发展空间，中国公募REITs市场空间超过10万亿元，而目前公募REITs市值规模仅2,199亿元、其中商业不动产1,309亿元 [3] - 商业不动产REITs试点将扩围底层资产至办公楼、酒店等，进一步扩大资产盘活范围 [3] - 商业不动产REITs将构建商业不动产资产证券化多层次市场，有利于拓宽企业直接融资渠道、优化资本结构、引导企业向"资产管理商"转型、显性化商业不动产价值、盘活存量资产并化解房地产行业债务困境 [3] - 商业不动产REITs是构建房地产发展新模式的重要实践载体，能够拉动消费、聚集企业和人才，并推动住房供给侧改革以及从增量开发转向存量运营模式 [3] - 优质商业企业经营表现优异，恰遇货币宽松周期和商业不动产REITs试点出台，消费类商业地产资产有望重估 [3] 投资分析意见及推荐标的 - 推荐商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [3] - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [3] - 推荐低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [3] - 推荐物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [3] 行业重点公司估值数据摘要 - 房地产行业重点公司2024年平均归母净利润58.5亿元，预计2025年下降至49.4亿元、2026年回升至52.5亿元，平均归母净利润增速2024年为-39.2%、2025年为-17.0%、2026年为15.3% [6] - 房地产行业重点公司平均市盈率2024A为15.3倍、2025E为22.3倍、2026E为19.5倍，平均市净率（LF）2024A为0.6倍 [6] - 物管行业重点公司2024年平均归母净利润16.0亿元，预计2025年增长至17.6亿元、2026年增长至19.5亿元，平均归母净利润增速2024年为80.7%、2025年为11.7%、2026年为10.8% [7] - 物管行业重点公司平均市盈率2024A为15.3倍、2025E为13.5倍、2026E为12.2倍，平均市净率（LF）2024A为2.2倍 [7]

债券交易与发行情况 - 11月27日，25建发集MTN005债券在现券市场收盘时成交净价为100.00元，交易量达17.4亿元 [1] - 该债券为厦门建发集团有限公司发行的2025年度第五期中期票据，代码102501718，于2025年11月24日发行，到期兑付日为2028年11月26日 [1] - 债券实际发行量为15亿元，期限为3+N年，发行价格为100.0000元，票面利率为2.3300%，付息频率为年付 [1] 发行人基本信息 - 发行人厦门建发集团有限公司成立于2000年，位于厦门市，主营业务为商务服务业 [1] - 公司注册资本为1000000万人民币，实缴资本为900000万人民币 [1] - 公司对外投资了53家企业，参与招投标项目107次 [2] 发行人知识产权与经营资质 - 公司拥有商标信息913条，专利信息1条 [2] - 公司拥有行政许可39个 [2]

榜单总体概况 - 2025年福建企业100强入围门槛为106亿元，较上年的100.71亿元大幅提升 [1] - 百强企业资产总额连续七年正增长，七年增幅超80%，年均复合增长率接近9% [1] - 前十强企业入围门槛为1096.3亿元，较上年的1030.09亿元提升6.4% [3] 地区分布 - 福州有41家企业上榜，较去年增加1家，位列第一 [1] - 厦门有26家企业入围，同比减少1家，位列第二 [1] - 泉州和漳州并列第三，各有10家企业上榜 [1] - 宁德4家，莆田3家，龙岩、南平、三明各有2家企业上榜 [1] 企业性质与行业分布 - 国有企业49家，民营企业46家，外资企业3家，中外合资企业2家 [1] - 制造业企业50家，服务业企业41家，建筑业7家，其它行业1家 [1] 重点企业表现 - 前十强 - 建发集团以7238.34亿元营收位居榜首，国贸控股（4765.04亿元）、象屿集团（4164.15亿元）和兴业银行（4137.06亿元）分列第二至第四位 [7][9] - 宁德时代以3620.13亿元营收位列第五，尽管营收同比减少9.7% [5][9] - 中景石化取代厦门路桥物资跻身前十，营收同比上涨36.6% [3][9] 重点企业深度分析 - 中景石化为全球唯一拥有从丙烷到聚丙烯薄膜完整全产业链的企业，被誉为“世界膜王” [3] - 中景石化全球最大烷烃一体化生产基地已投产，总投资300亿元，形成年产280万吨丙烯、380万吨聚丙烯产能 [3] - 宁德时代连续八年动力电池装车量全球第一，连续四年储能电池出货量全球第一 [5] - 2025年前三季度，宁德时代全球动力电池装车量达297.2GWh，同比增长31.5%，市场份额36.6% [5] - 建发集团资产规模超8300亿元，旗下拥有8家上市公司，核心子公司建发股份前三季度营业收入4989.8亿元，净利润11.5亿元 [7] 知名上榜企业 - 榜单中包括永辉超市、安踏体育、戴尔（中国）、朴朴科技、三安集团、恒安集团等知名企业 [3][10][11][12][13]

上海新房市场趋势 - 2025年第四季度上海新房市场处于深度调整阶段，结构性分化显著，对项目产品力要求更高 [1] - “好房子”新规于9月26日正式落地，鼓励新建商品房在阳台、立面、空间设计等方面全方位升级 [1] - 在市场调整与政策引导下，“卷品质”成为上海新房市场下一阶段主旋律 [1] 建发·海宸项目市场表现 - 项目于9月30日首次开盘推出322套房源，认筹率达128% [5] - 创下上海近年总价千万级项目单次开盘销售套数第一、下半年单次开盘销售金额及销售套数第一等多项纪录 [5] - 11月项目开放实景展示区并加推二批次房源，持续成为市场关注焦点 [5] 项目区位与稀缺性 - 建发·海宸位于新江湾城核心区域，是该区域近三年来首个上市的纯新盘，终结了长期“断供”局面 [2][4] - 新江湾城是“上海第三代国际住区”，拥有高绿化覆盖率、湿地资源及整洁的城市界面 [1] - 区域具备“产学研”融合优势，聚集复旦大学等高校及抖音、B站等头部企业，为千万级改善型住宅奠定客群基础 [2] 项目规划与产品设计 - 项目占地约10万平方米，容积率仅1.55，为超千套大体量低密社区 [5] - 产品涵盖10栋11–13层小高层、30栋4–6层叠墅及洋房，面积段覆盖105–250平方米 [5] - 多阳台与飘窗设计提升实用面积，125平方米四房实得率约88%，210平方米四房实得率近95% [5] 产品品质与配置 - 装修配置高端，210平方米户型配备嘉格纳厨电五件套、劳芬卫浴系列等一线品牌 [6] - 集成华为鸿蒙智家系统、YKK三玻两腔系统窗等 [6] - 实景展示区呈现“海派东方”风格，融入珐琅、苏绣等非遗工艺 [6] 建发房产“灯塔战略” - 建发·海宸是建发房产“灯塔战略”全国第五座作品，也是上海首个 [6] - “灯塔”系列是品牌最高端产品序列，具有领先精神、客户至上、文化传承、工艺精湛四大核心特性 [6] - 战略根植于“文化-价值-策略-技术”四维一体的“好房子”体系框架，包含超1050条技术项 [6] - 公司首创“一门、二院、三景、四喜、五美、六模块”的六重价值体系 [7] - 聚焦“安全、舒适、绿色、智慧、宜居”核心特征，通过好设计、好材料等5大策略确保高品质交付 [7]

指数及ETF市场表现 - 截至2025年11月25日10:06，中证国有企业红利指数上涨0.15% [1] - 指数成分股福建高速上涨9.97%，厦门国贸上涨2.50%，西部矿业上涨2.18%，建发股份上涨2.06%，中粮糖业上涨1.95% [1] - 国企红利ETF(159515)上涨0.26% [1] - 国企红利ETF盘中换手率为0.06%，成交金额为2.72万元 [1] - 截至11月24日，国企红利ETF近1周日均成交额为353.91万元 [1] 市场环境与配置策略 - A股市场面临情绪回落压力，原因包括业绩政策层面步入空窗期、美联储12月降息预期反复 [1] - 市场震荡轮动和资金年底止盈特征放大，强化了哑铃型配置，红利资产获得资金增仓 [1] - 华泰证券指出10月全行业景气指数继续回落但斜率放缓，必选消费、中游制造、大金融景气改善幅度居前，TMT景气延续分化 [1] - 短期哑铃型配置强化，建议在成长、周期和红利中均衡配置，挖掘景气改善、估值和筹码处于较低水平的品种 [1] 指数构成与产品信息 - 中证国有企业红利指数从国有企业中选取现金股息率高、分红稳定且有一定规模及流动性的100只上市公司证券作为样本 [2] - 截至2025年10月31日，指数前十大权重股包括中远海控、冀中能源、潞安环能、山煤国际、山西焦煤、南钢股份、恒源煤电、农业银行、鲁西化工、中粮糖业 [2] - 前十大权重股合计占比为17.08% [2] - 国企红利ETF(159515)的场外联接基金为鹏扬中证国有企业红利ETF联接A（代码020115）和鹏扬中证国有企业红利ETF联接C（代码020116） [2] 红利策略定位 - 红利策略是一种基石型配置，通过聚焦高股息、现金流稳定的优质企业，为投资组合提供持续现金流和长期复利潜力 [1] - 红利策略是构建财富底仓的重要工具 [1]

物流板块整体市场表现 - 11月24日物流板块整体下跌0.04%，表现弱于上证指数（上涨0.05%）和深证成指（上涨0.37%）[1] - 板块内个股表现分化，建发股份以-5.31%的跌幅领跌，*ST海钦以3.79%的涨幅领涨[1][2] 领涨个股表现 - *ST海钦收盘价8.22元，上涨3.79%，成交8.47万手，成交额1.7014亿元[1] - 新宁物流收盘价4.17元，上涨2.21%，成交20.56万手，成交额8514.72万元[1] - 福然德收盘价13.33元，上涨2.07%，成交3.53万手，成交额4675.57万元[1] 领跌个股表现 - 建发股份收盘价10.17元，下跌5.31%，成交55.51万手，成交额5.74亿元[2] - 龙洲股份收盘价5.44元，下跌4.90%，成交125.67万手，成交额6.81亿元[2] - ST雪发收盘价4.42元，下跌4.12%，成交10.95万手，成交额4834.62万元[2] 板块资金流向 - 当日物流板块主力资金净流出1.27亿元，游资资金净流入2154.71万元，散户资金净流入1.06亿元[2] - 顺丰控股主力资金净流入2993.73万元，净占比3.63%，但游资净流出5246.92万元[3] - 建发股份主力资金净流入2295.49万元，净占比4.00%，但散户资金净流出3163.62万元[3] - 密尔克卫主力净流入821.59万元，净占比高达16.95%[3]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][55] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [5][55] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [5][55] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [5][55] - 城市能级偏好明确，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更好 [5][55] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [5][55] 政策与利率环境 - 11月5年期以上LPR报3.5%，与上月持平，自5月调降10个基点后已连续6个月保持稳定 [1][12] - 截至9月底，新发个人住房贷款加权平均利率为3.06%，与上个季度持平 [1][12] - 住建部提出将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [2][12] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数2.06个百分点，在31个申万一级行业中排名第20名 [2][16] - 本周房地产板块上涨个股共11支，较上周减少74支，下跌股数为103支 [16] - 重点48家A/H房企中上涨10支，较上周减少23支 [16] 新房市场成交情况 - 本周30个样本城市新房成交面积为169.3万平方米，环比提升6.5%，但同比下降38.2% [3][27] - 分城市能级看：样本一线城市成交42.1万方，环比-2.6%，同比-50.4%；样本二线城市成交98.0万方，环比+11.2%，同比-29.4%；样本三线城市成交29.2万方，环比+5.7%，同比-42.0% [3][27] - 今年累计47周，样本30城新房成交面积共计8588.9万方，同比-9.7% [3][33] 二手房市场成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计199.9万方，环比微降0.2%，同比下降12.6% [3][38] - 分城市能级看：样本一线城市成交79.7万方，环比-7.0%；样本二线城市成交90.8万方，环比+4.0%；样本三线城市成交29.4万方，环比+7.8% [3][38] - 年初至今累计二手房成交面积为9252.9万方，同比增长9.9% [38] 房企信用债市场 - 本周（11.17-11.23）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计47.10亿元，环比增加10.9亿元 [4][48] - 总偿还量65.01亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-17.91亿元，环比增加54.18亿元 [4][48] - 发行主体评级以AAA（47.1%）为主，债券类型以一般中期票据（64.1%）为主，期限以1-3年（46.1%）为主 [48] 投资建议与标的 - 配置方向建议关注：基本面alpha公司（如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（如城投控股、城建发展）、中介（贝壳）以及跟涨的物业公司（如华润万象生活、保利物业等） [5][55]