固定收益：2026年宏观利率展望 - 2026年坚持高质量发展，预计继续实施积极财政政策，保持一定支出强度，央行降息10-20BP，降准或为1次，降准降息保持谨慎，综合使用多种工具保持实质宽松[1][6][9] - 投资、消费预计温和回升，通胀回升或是债市最大的不确定性，预计PPI跌幅持续收窄，CPI同比或将回正，增长0.4%左右[1][6][10] - 央行精准调控下，资金价格窄幅震荡，10年期国债税后利率围绕1.7%-1.9%震荡，中债估值1.75%-1.95%，节奏上或前低后高[1][6][13] - 财政继续积极，重点是大力提振消费、着力扩大有效投资，以4%、4.5%的赤字率估算，赤字规模或分别为6万亿、6.7万亿[9] - 12月债市或延续季节性规律，长债利率易下难上，但市场多头力量顾虑仍存，年末配置行情待开启[47][48] 证券行业：并购重组浪潮 - 证券行业新一轮并购重组浪潮再起，包括自下而上的市场化并购和自上而下行政力量推动的收购，行业格局不断变化[16] - 并购重组持续推动行业格局重塑，促使证券行业集中度提升，截至2025年三季度末，上市券商总资产、净资产、营业收入、归母净利润CR5分别较2013年提升3.6、1.3、5.9、5.6个百分点[17] - 交易层面来看，证监会受理并购方案前后为股价上涨核心区间，收购方/被收购方估值均有所提升，例如国信证券在相关区间内涨幅为45.25%，跑赢证券II指数20个百分点，PB由1.05倍提升至1.68倍[17] - 尽管2025年以来证券行业新增并购较少，但监管政策指导下行业供给侧改革趋势或将延续，行业并购重组或会继续发生，同一股东下或同一区域内的股权划转仍是可行性相对较高的操作方式[2][18] 房地产行业：2026年投资策略 - 2026年商品住宅销售面积/销售额同比-6.5%/-8.3%，新开工/竣工面积同比-13.1%/-20.4%，开发投资同比-7.7%，政策端在中期聚焦高质量发展同时，将对行业平稳运行持续托底[19][21] - 新房品质提升带动价格结构性上涨，二手房价格回落推动租金收益率与房贷利率利差修复，市场下行空间逐步收窄，库存去化周期向中性水平回归[21] - 投资建议关注优质房企盈利修复报表改善、低利率环境下红利属性物业及商业地产板块、现金流稳健民企估值修复、"好房子"导向下品质房企、二手房中介龙头及地方国企重组主题机会[3][21] 电子行业：芯原股份 - 预计2025/2026/2027年营收分别为32.67/46.61/58.71亿元，对应PS为25/18/14倍，公司为中国半导体IP第一股，拥有自主可控的6种处理器IP，收购芯来智融后将补齐CPU IP短板[4][24] - 基于公司独有的SiPaaS经营模式，主营业务应用领域广泛，包括消费电子、汽车电子、计算机及周边、数据处理、物联网等，客户涵盖芯片设计公司、互联网厂商、云服务提供商等[25] - 25Q3公司新签订单15.93亿元，同比+145.80%，云侧AI ASIC市场规模2027年可达600-900亿美元，端侧NPU IP已被91家客户用于其140余款人工智能芯片中[26] 医药生物：云南白药 - 2025年前三季度实现营收306.54亿元（同比+2.47%），归母净利润47.77亿元（同比+10.41%），扣非归母净利润45.50亿元（同比+6.68%）[28] - 工业收入115.82亿元（同比+8.48%），核心单品云南白药气雾剂2025H1销售收入突破14.53亿元，大幅增长超20.9%，气血康口服液上半年收入突破2亿元，同比增长116.2%[29] - 收购聚药堂补充中药管线，布局上市品种二次创新开发，在研项目涉及二次开发的中药大品种16个，开展项目37个，NR101项目已启动III期临床试验[30] 医药生物：普门科技 - 2025年前三季度实现营收7.63亿元（同比-10.96%），归母净利润1.63亿元（同比-36.66%），扣非归母净利润1.53亿元（同比-37.18%）[32] - 国内市场实现收入4.69亿元（同比-22.41%），糖化血红蛋白高端机型H100Plus在多家三甲医院成功装机，国际业务收入2.94亿元（同比+16.41%）[33] - 2025年前三季度研发费用率为22.23%（同比+4.51个百分点），多款产品获得国内II类医疗器械注册证及IVDR CE认证[34] 美容护理：上海家化 - 2025年前三季度累计实现营业收入49.61亿元（同比+10.83%），第三季度收入14.83亿元（同比+28.29%），美妆板块25Q3收入3.54亿元（同比+272.25%）[36] - 25年前三季度毛利率为62.81%（同比+3.39个百分点），销售/管理/研发费率为45.66%/8.75%/2.63%（分别同比+0.54/+0.20/+0.30个百分点），净利率8.17%（同比+4.54个百分点）[37] - 国内线上收入同比增长1.7倍，25Q3线上收入占比首次突破50%，抖音投流加码与天猫精细化运营成为核心推力[36] 电力设备：科达利 - 2025年前三季度实现营收106.03亿元（同比+23.41%），归母净利润11.85亿元（同比+16.55%），扣非归母净利润11.29亿元（同比+14.53%）[39] - 25Q3实现营收39.59亿元（同环比+25.81%/+9.26%），归母净利润4.15亿元（同环比+12.75%/+8.70%），销售毛利率23.65%（同环比+0.23/+0.22个百分点）[39] - 公司与全球知名电池及整车制造商建立长期稳固战略合作关系，坚持全球化战略布局，携手拓展人形机器人领域，打开第二成长空间[40] 策略观点：A股市场 - 全球泛滥的流动性将更加泛滥，跨境资本加速回流，中国优势制造将系统性重估，基于CAPEX收缩+自由现金流修复+对外出口扩张，筛选出来的中国优势制造业主要集中在新能源/化工/医疗器械等领域[52][53] - 2026年A股要么盈利不兑现牛市震荡，要么盈利兑现牛市延续，消费有望迎来"戴维斯双击"，行业配置建议继续重视有色金属、新消费、高端制造和国产算力链[54][55] - A股总体估值扩张，通信行业领涨，通信设备行业全动态PE为39.26倍，处于历史97.3%分位数，创业板PE扩张幅度高于主板低于科创板[67] 有色金属行业 - 美联储12月降息概率超80%，全球铜冶炼产业迎关键供需谈判，中国有色金属工业协会坚决反对铜精矿免费加工或负加工，约200万吨铜冶炼产能已停产[94][95][96] - 刚果（金）地缘局势生变，锡钽供应担忧提升，刚果（金）的钽矿供应量占全球总量的43%，Bisie锡矿2024年总产量达17,324吨，占全球锡矿产量的6%[97] 非银金融行业 - 保险行业2026年新单保费增长确定性强，叠加NBVM在报行合一和预定利率整体调降的情况下有望延续改善态势，共同推动上市险企NBV规模增长[100] - 券商板块盈利和估值有所错配，看好后续修复空间，推荐综合实力较强、估值仍较低的中大型券商和正在推进并购或有并购重组预期券商[100]

行业投资评级 - 推荐（维持）[4] 报告核心观点 - 商业不动产REITs试点公告的发布标志着我国公募REITs市场从基础设施向商业不动产扩围 丰富了市场品类[1][2] - 商业不动产REITs与基础设施REITs在资产类型上既互补又重叠 其中写字楼和酒店为新增资产类别[1][3] - 商业不动产REITs或由证监会主导 未来审核流程可能优化 在资产功能性和合规性审核上具有更多灵活性[1][16] - 对房企而言 商业不动产REITs提供了从开发向资管转型的更畅通路径[1][17] - 对权益市场而言 拥有大量写字楼和酒店资产的企业 持有型物业较多且未发行基础设施REITs的民企或混合所有制企业 以及资产储备丰厚运营能力强的房企是三个潜在受益方向[1][17] - 对REITs投资者而言 资产选择更多元 建议重视试点初期的投资机会[1][17] 资产范围分析 - 商业不动产REITs的底层资产包括商业综合体 商业零售 写字楼 酒店等 其中写字楼和酒店为新增资产类别[3] - 商业不动产REITs与基础设施REITs在商业零售和商业综合体领域存在重叠[3][8] - 截至2025年11月末 我国公募REITs市场共有77只产品 总市值达2198.9亿元[4] - 当前基础设施REITs市场中 交通基础设施占比最高达26% 消费基础设施占19% 产业园占17% 能源和仓储物流各占11%[11][15] 监管架构比较 - 商业不动产REITs试点公告仅由证监会发布 而基础设施REITs试点通知由证监会和国家发展改革委共同发文[16] - 商业不动产REITs申请材料直接向证监会提交 未提及国家发改委推荐环节[16] - 商业不动产REITs的监管职责明确由中国证监会及其派出机构履行 未提及发改委的监管职责[16] 市场影响与投资机会 - 商业不动产REITs为商业地产开发运营企业提供了具有权益属性的退出工具 使项目退出渠道更加多元[17] - 企业在选择发行基础设施REITs还是商业不动产REITs时可能关注发行速度及效率 资产现金流产生能力独立性 以及回收资金用途的灵活性[17] - 权益市场受益标的包括拥有大量写字楼和酒店资产的中国海外发展 中国国贸 金融街等[17] - 持有型物业较多且运营能力强的龙湖集团 新城控股 金地集团等民企或混合所有制企业可能受益[17] - 资产储备丰厚且资管路径清晰的华润置地等房企可通过商业不动产REITs进一步拓宽退出渠道[17] - REITs投资者将获得更丰富的底层资产类别和更多样化的风险收益关系[17]

市场指数表现 - 上证指数收盘3889点，单日上涨0.34%，近5日下跌2.5%，近1月上涨1.4% [1] - 深证综指收盘2454点，单日上涨0.96%，近5日下跌2.51%，近1月上涨3.52% [1] - 小盘指数单日上涨1.13%，近1月下跌1.71%，近6个月上涨23.81%；中盘指数单日上涨1.01%，近1月下跌4.46%，近6个月上涨26.19%；大盘指数单日上涨0.19%，近1月下跌3.66%，近6个月上涨18.29% [1] - 涨幅居前行业中，能源金属近6个月上涨86.85%，冶钢原料近6个月上涨52.69%，小金属Ⅱ近6个月上涨63.67% [1] - 跌幅居前行业中，股份制银行Ⅱ近6个月下跌3.84%，城商行Ⅱ近6个月下跌2.63% [1] 房地产行业：商业不动产REITs试点启动 - 证监会启动商业不动产REITs试点，将构建公募REITs市场完整体系，与基础设施REITs共同发展 [2][12] - 中国公募REITs市场空间超过10万亿元，目前公募REITs市值规模2199亿元，其中商业不动产1309亿元，发展空间可观 [12] - 试点将扩围底层资产至办公楼、酒店等，形成公募REITs、机构间REITs、不动产基金等多层次市场，助力企业从开发商向资产管理商转型 [12] - 商业不动产REITs是房地产发展新模式的重要载体，强调存量运营和可持续发展，推动消费类商业地产资产重估 [12] - 新城控股发行首单消费类私募REITs，规模6.16亿元，底层资产为上海青浦吾悦广场，打造"投融管退"良性闭环 [30][31] 互联网传媒行业：悦己消费与AI布局 - 悦己消费核心标的如泡泡玛特、巨人网络等估值已消化至26年PE不到20倍，具备较高安全边际 [2][11] - 游戏行业Z世代用户占比达65%，女性向赛道潜力被低估，出海打开市场天花板，头部公司长青运营能力被低估 [12] - 泡泡玛特海外门店达171家，北美地区62家，万圣节新品在北美引起销售热潮，Labubu单个IP收入占比35% [37][39] - 阿里云验证AI全栈自研价值，腾讯、阿里等尝试将chatbot升级为ToC应用生态入口，垂类关注AI广告、AI视频、AI产品出海等机会 [11][14] - 大麦娱乐FY26H1 IP衍生业务收入同比翻倍，演出业务收入13.4亿元，同比增14.5%，向海外及上游内容延伸 [34][36] 能源与公用事业：广州发展深度分析 - 广州发展是广东省综合能源平台，业务覆盖电力、燃气、新能源等，9M25归母净利润21.59亿元，同比增36.1% [14][15] - 公司火电装机483.65万千瓦，在建气电项目计划2026年投产，容量电价政策可为煤电、气电年化增收1.6亿元、4.0亿元 [15] - 新能源装机达595万千瓦，2020-2024年光伏毛利CAGR为27%，风电毛利CAGR为30.8%，2025年计划投资45.63亿元 [15][16] - 天然气业务2024年管道燃气销售量同比增26.18%，分销与直供量同比高增50% [17] - 预计2025-2027年归母净利润分别为22.45亿元、24.04亿元、23.54亿元，当前股价对应PE为10.5倍、9.8倍、10.1倍 [3][17] 消费品与零售：业绩与渠道扩张 - 波司登FY26财年中期收入89.3亿元，同比增1.4%，归母净利润11.9亿元，同比增5.3%，连续八年利润增长快于收入 [41][42] - 波司登品牌羽绒服业务收入同比增8.3%至65.7亿元，占总收入73.6%，库存周转天数大幅下降11天至178天 [42] - 名创优品3Q25营业收入58.0亿元，同比增28.2%，中国内地同店销售实现高个位数增长，TOP TOY收入增111.4%至5.7亿元 [44][46] - 名创优品海外门店达3424家，直营店占比提升至18.6%，MINISO LAND新店态刷新单店业绩纪录 [46] 科技与高端制造：AI与军工机遇 - AI算力、存储、储能、机器人等领域有反弹机会，科技成长调整幅度已过半，长期性价比修复至历史中位可能重启上行趋势 [24][26] - 国防军工行业关注军贸与消耗类装备，"十五五"订单有望在年底前后下达，成为配置行情催化 [45] - 雅克科技聚焦半导体材料与LNG板材，受益于AI驱动的全球存储芯片上行周期 [20] - 中航沈飞为稀缺歼击机平台，主力装备需求旺盛，股权激励赋能长期发展 [20]

报告投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [5] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [5] - 两大发展机遇值得关注：一是好房子政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业企业经营表现优异，恰遇货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [5] - 推荐关注商业地产、好房子房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介等细分领域投资机会 [5] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（11/22-11/28）34个重点城市新房合计成交252万平米，环比下降1.7% [5][6] - 其中一二线城市成交238.2万平米，环比下降1.5%；三四线城市成交13.8万平米，环比下降4% [5][6] - 11月（11/1-11/28）34城一手房成交同比下降35%，较10月下降8.7个百分点；其中一二线同比下降33.4%，三四线同比下降51.4% [5][9][10] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交116万平米，环比上升4.2% [5][14] - 11月累计成交同比下降13.9%，但较10月上升8个百分点；年初累计至今成交同比上升0.7% [5][14] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘137万平米，成交103万平米，成交推盘比为0.75倍 [5][24] - 截至上周末15城合计住宅可售面积环比上升0.4%至8984.6万平米；3个月移动平均去化月数为23.3个月，环比下降0.01个月 [5][24] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 证监会启动商业不动产REITs试点，并发布征求意见稿 [5][33][35] - 多地出台因城施策政策：青岛推出人才购房补贴（硕博分别可获30万、20万），福州拟对多子女家庭发放购房补贴（最高5万元） [5][33][35] - 土地市场方面，上海九批次土拍收金173.3亿元，武汉出让12宗地块总成交价约39.7亿元，北京朝阳地块以50.2亿元成交 [5][33][37] 物管行业政策 - 四川召开会议部署物业服务质量提升工作，提出规范企业经营行为，完善信用评价和收费机制，并扩大在养老、托幼等领域的多元供给 [38] 重点公司公告 地产公司动态 - 新城控股成功发行私募REITs“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，发行规模6.16亿元 [5][39][41] - 招商蛇口拟发行公司债共计50.4亿元 [5][39][41] - 中国金茂拟以22.7亿元挂牌出售金茂（三亚）旅业有限公司100%股权 [5][39][41] 物管公司动态 - 贝壳-W于11月21日-26日共耗资约1200万美元回购股份约208万股 [42][43][44] - 绿城服务于11月24日-28日共耗资约476万港币回购股份约100万股 [42][43][44] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数上涨0.72%，相对沪深300指数收益为-0.92%，在31个板块中排名第24位 [5][45][48] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.3/19.5倍 [5][49] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均上涨1.43%，相对收益为-0.21% [5][50][54] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.2倍 [5][58]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [4][5] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [5] - 两大发展机遇值得关注：好房子新赛道推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异，恰遇货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [5] - 推荐关注商业地产、好房子房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介等细分领域投资机会 [5] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（11月22日-11月28日）34个重点城市新房合计成交252万平米，环比下降1.7% [5][6] - 其中一二线城市成交238.2万平米，环比下降1.5%；三四线城市成交13.8万平米，环比下降4% [5][6] - 11月（11月1日-11月28日）34城一手房成交同比-35%，较10月下降8.7个百分点 [5][9] - 一二线城市当月成交同比-33.4%，三四线城市同比-51.4%，分别较10月下降8.6和10.7个百分点 [5][9][10] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交116万平米，环比上升4.2% [5][14] - 11月累计成交461.4万平米，同比下降13.9%，但较10月上升8个百分点 [5][14] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘137万平米，成交103万平米，成交推盘比为0.75倍 [5][25] - 最近三个月（2025年8月-10月）成交推盘比分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍 [5][25] - 截至上周末15城合计住宅可售面积8984.6万平米，环比上升0.4% [5][25] - 3个月移动平均去化月数为23.3个月，环比下降0.01个月 [5][25] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 国家发展改革委正推动REITs扩围至酒店、商业办公等多个领域 [5][34] - 证监会发布商业不动产REITs试点征求意见稿，启动商业不动产REITs试点 [5][34] - 多地出台因城施策措施：青岛推出人才购房补贴（硕博分别30万、20万），福州拟对多子女家庭发放购房补贴（最高5万元） [5][34] - 上海将强化存量盘活制度供给并降低盘活成本，海南自12月起允许“商转公”贷款 [5][34] 土地市场动态 - 上海九批次土拍9宗地块收金173.3亿元，武汉出让12宗地块总成交价约39.7亿元 [5][34] - 北京朝阳地块以50.24亿元成交，房山地块以14.71亿元成交 [5][34] 物管行业政策 - 四川召开会议部署物业服务质量提升工作，提出规范企业经营行为，完善信用评价和收费机制，扩大养老、托幼等多元供给 [5][40] 重点公司公告 地产公司动态 - 新城控股成功发行“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，规模6.16亿元 [5][41][44] - 招商蛇口拟发行公司债共计50.4亿元（3年期票面利率1.8%） [5][41][44] - 浦发银行召集持有人会议审议万科22万科MTN004中期票据（余额20亿元）展期事宜 [5][41][44] - 中国金茂拟以22.7亿元挂牌出售金茂（三亚）旅业有限公司100%股权 [5][41][44] 物管公司动态 - 贝壳-W于11月21日-26日共耗资约1200万美元回购股份约208万股 [5][45][47] - 绿城服务于11月24日-28日共耗资约476万港币回购股份约100万股 [5][45][47] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数上涨0.72%，沪深300指数上涨1.64%，相对收益-0.92%，在31个板块中排名第24位 [5][48] - 个股涨幅前五：ST中珠（16.31%）、亚太实业（15.45%）、南国置业（12.61%）、莱茵体育（12.14%）、盈新发展（10.51%） [5][52] - 主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.3/19.5倍 [5] 物管板块表现 - 物业管理板块个股平均上涨1.43%，相对收益-0.21%，表现弱于大市 [5][54] - 个股涨幅前五：和泓服务（10.29%）、浦江中国（8.00%）、弘阳服务（7.79%）、烨星集团（5.56%）、恒大物业（5.19%） [5][55][59] - 物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.2倍 [5][62]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 报告核心观点 - 证监会启动商业不动产REITs试点，将构建中国公募REITs市场完整体系，与基础设施REITs共同发展，全球REITs市场中持有型房地产和基础设施市值规模占比分别约为60%和40% [2] - 中国公募REITs市场空间超过10万亿元，目前公募REITs市值规模2,199亿元，其中商业不动产1,309亿元，商业不动产REITs具备可观发展空间 [2] - 商业不动产REITs试点将扩围底层资产至办公楼、酒店等，进一步扩大资产盘活范围 [2] - 商业不动产公募REITs将与机构间REITs、不动产基金组成商业不动产资产证券化多层次市场，有助于拓宽企业直接融资渠道、优化资本结构、引导企业向资产管理商转型、显性化商业不动产价值、盘活存量资产并化解行业债务困境 [2] - 商业不动产REITs是构建房地产发展新模式的重要实践载体，强调房地产的实体经济属性，服务消费和产业发展，租赁住房领域的规模化、高质量发展是住房供给侧改革的重要一环，推动行业从增量开发转向存量运营模式 [2] - 核心城市止跌回稳将更早到来，好房子政策推动房企向制造业转型，优质商业企业经营表现优异，叠加货币宽松周期和REITs试点出台，消费类商业地产资产有望重估 [2] 重点公司推荐 - 商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [2] - 好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [2] - 低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [2] - 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2] - 二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] 房地产行业重点公司估值 - 保利发展2024年归母净利润50.0亿元，2025年预测15.2亿元，2026年预测16.0亿元，2024年归母净利润增速-58.6% [5] - 招商蛇口2024年归母净利润40.4亿元，2025年预测38.2亿元，2026年预测42.0亿元，2024年归母净利润增速-36.1% [5] - 滨江集团2024年归母净利润25.5亿元，2025年预测29.4亿元，2026年预测32.4亿元，2024年归母净利润增速0.7% [5] - 华润置地2024年归母净利润255.8亿元，2025年预测257.9亿元，2026年预测260.0亿元，2024年归母净利润增速-18.5% [5] - 行业重点公司平均2024年归母净利润58.5亿元，2025年预测49.4亿元，2026年预测52.5亿元，平均2024年归母净利润增速-39.2% [5] 物管行业重点公司估值 - 招商积余2024年归母净利润8.4亿元，2025年预测9.4亿元，2026年预测10.6亿元，2024年归母净利润增速14.2% [6] - 碧桂园服务2024年归母净利润18.1亿元，2025年预测18.1亿元，2026年预测19.3亿元，2024年归母净利润增速518.6% [6] - 华润万象生活2024年归母净利润36.3亿元，2025年预测40.8亿元，2026年预测45.5亿元，2024年归母净利润增速23.9% [6] - 行业重点公司平均2024年归母净利润16.0亿元，2025年预测17.6亿元，2026年预测19.5亿元，平均2024年归母净利润增速80.7% [6]

投资评级 - 维持"买入"评级，预计2025-2027年归母净利润分别为9.5亿元、11.1亿元、17.1亿元，对应2025/2026年市盈率为36倍/30倍[6] 核心观点 - 公司发行全国首单消费类持有型不动产ABS（私募REITs），规模6.16亿元，底层资产为上海青浦吾悦广场，标志着公司拓展权益性融资渠道并实现"投融管退"良性闭环[4] - 公司受益于商业不动产REITs试点政策，商业地产行业有望通过多层次市场构建实现高质量发展，中国公募REITs市场空间超过10万亿元[6] - 公司商业运营稳健，2025年10月末商场含税租费收入117亿元、同比+11%，全年计划140亿元、同比+9%，商场收入和毛利占比持续提升（2025H1营收占比29%、毛利占比77%）[6] - 公司有息负债持续下降，2025Q3末为531亿元、同比-7.3%，2026年信用债到期压力仅剩4.04亿美元（约29亿元）[6] 财务数据及预测 - **营业收入**：2024年88,999百万元、同比-25.3%，2025E为59,785百万元、同比-32.8%，2026E为47,421百万元、同比-20.7%[5][8] - **归母净利润**：2024年752百万元、同比+2.1%，2025E为945百万元、同比+25.6%，2026E为1,113百万元、同比+17.8%[5][8] - **盈利能力**：毛利率从2024年19.8%提升至2025E的24.9%，2027E进一步升至34.7%；ROE从2024年1.2%逐步提升至2027E的2.4%[5] - **每股收益**：2024年0.33元/股，2025E为0.42元/股，2026E为0.49元/股[5] 商业运营表现 - 截至2025Q3，公司已开业商场176个，总开业面积1,630万平方米、同比+5.7%，平均出租率97.8%[6] - 商场区域贡献集中，江苏、浙江、安徽三地分别占2025年10月末租费收入的27%、12%、7%[6] - 商场业务毛利率保持高位，2025H1为71.2%，较2024年70.2%进一步提升[6] 资本结构与偿债能力 - 2025Q3末公司剔除预收账款后的资产负债率为66.7%，净负债率56.9%，现金短债比0.58倍，处于"三条红线"黄档[6] - 2025年新发行美元信用债4.6亿美元（3亿美元3年期、1.6亿美元2年期），票面利率均为11.88%，体现信用修复能力[6]

投资评级 - 报告对新城控股维持“买入”评级 [1] 核心观点 - 新城控股成功发行全国首单消费类持有型不动产私募REITs，标志着公司在商业地产领域拓展了权益性融资渠道，并逐步实现“投融管退”良性闭环 [4] - 公司受益于证监会启动的商业不动产REITs试点，该政策将助力商业地产行业和企业实现高质量发展，并构建多层次市场 [6] - 公司“住宅+商业”双轮驱动战略下，商场收入和毛利占比持续提升，经常性收入增长助力公司稳健经营 [6] - 公司有息负债持续下降，偿债压力逐步减轻，信用债敞口有限 [6] 财务数据与预测 - **营业总收入**：2024年为889.99亿元，2025年预计为597.85亿元，同比-32.8% [5] - **归母净利润**：2024年为7.52亿元，2025年预计为9.45亿元，同比+25.6% [5] - **毛利率**：2024年为19.8%，2025年预计为24.9%，2027年预计提升至34.7% [5] - **净资产收益率（ROE）**：2024年为1.2%，2025年预计为1.5% [5] - **市盈率（PE）**：2025年预计为36倍，2026年预计为30倍 [5] 商业运营表现 - **商场运营规模**：截至2025年第三季度末，公司已开业商场176个，开业总建筑面积（GRA）1,630万平方米，同比+5.7%，出租率97.8% [6] - **租金收入**：2025年10月末公司税后租管费收入109.1亿元，同比+10.5%；2025年计划含税租管费140亿元，同比+9.3% [6] - **收入结构优化**：2025年上半年商场营收占比29%、毛利占比77%、毛利率71.2%，较2024年（营收占比14%、毛利占比48%）显著提升 [6] 融资与负债情况 - **首单私募REITs**：发行规模6.16亿元，底层资产为上海青浦吾悦广场，含银行贷款合计10.26亿元，产品期限25年 [4] - **有息负债**：至2025年第三季度末，公司有息负债531亿元，同比-7.3% [6] - **偿债压力**：公司2026年信用债敞口仅剩美元债4.04亿美元（按汇率7.1折算为29亿元） [6] - **信用债发行**：2025年6月新发行3亿美元信用债（期限3年，利率11.88%），2025年9月发行1.6亿美元信用债（期限2年，利率11.88%） [6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 证监会启动商业不动产REITs试点，将构建中国公募REITs市场完整体系，商业不动产REITs具备可观发展空间，中国公募REITs市场空间超过10万亿元，而目前公募REITs市值规模仅2,199亿元、其中商业不动产1,309亿元 [3] - 商业不动产REITs试点将扩围底层资产至办公楼、酒店等，进一步扩大资产盘活范围 [3] - 商业不动产REITs将构建商业不动产资产证券化多层次市场，有利于拓宽企业直接融资渠道、优化资本结构、引导企业向"资产管理商"转型、显性化商业不动产价值、盘活存量资产并化解房地产行业债务困境 [3] - 商业不动产REITs是构建房地产发展新模式的重要实践载体，能够拉动消费、聚集企业和人才，并推动住房供给侧改革以及从增量开发转向存量运营模式 [3] - 优质商业企业经营表现优异，恰遇货币宽松周期和商业不动产REITs试点出台，消费类商业地产资产有望重估 [3] 投资分析意见及推荐标的 - 推荐商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [3] - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [3] - 推荐低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [3] - 推荐物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [3] 行业重点公司估值数据摘要 - 房地产行业重点公司2024年平均归母净利润58.5亿元，预计2025年下降至49.4亿元、2026年回升至52.5亿元，平均归母净利润增速2024年为-39.2%、2025年为-17.0%、2026年为15.3% [6] - 房地产行业重点公司平均市盈率2024A为15.3倍、2025E为22.3倍、2026E为19.5倍，平均市净率（LF）2024A为0.6倍 [6] - 物管行业重点公司2024年平均归母净利润16.0亿元，预计2025年增长至17.6亿元、2026年增长至19.5亿元，平均归母净利润增速2024年为80.7%、2025年为11.7%、2026年为10.8% [7] - 物管行业重点公司平均市盈率2024A为15.3倍、2025E为13.5倍、2026E为12.2倍，平均市净率（LF）2024A为2.2倍 [7]

公司融资授权 - 公司于2025年3月27日召开董事会并于2025年5月26日召开股东大会，审议通过开展规模不超过等额人民币200亿元的直接融资工作 [2] - 授权融资工具包括企业债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、定向债务融资工具、资产支持票据、资产支持证券、REITs、Pre-REITs、类REITs、项目收益票据、永续债等境内外各类权益及债务融资品种 [2] - 股东大会授权董事会及董事长全权负责融资具体事宜，包括确定融资工具种类、规模、币种、利率、期限、募集资金用途等一切相关事宜 [2] 资产支持专项计划成立 - 上海证券交易所于2025年8月13日出具无异议函，同意设立"国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划" [3] - 该专项计划由国金证券资产管理有限公司作为管理人，发行规模为人民币6.16亿元 [3] - 截至公告披露日，认购资金已全部划入托管账户，专项计划于2025年11月28日正式成立 [3]