文章核心观点 - 全国范围内持续数年的房地产“交付难”问题已得到有效缓解，保交房工作成效显著并进入收尾阶段，这为房地产行业的修复与信心重建奠定了坚实基础 [2][3][5][8][9] 保交房工作总体成果 - 截至“十四五”末，全国累计实现约750万套“已售难交付”住房落地交付 [2] - 全国保交房攻坚战任务（396万套）已交付391.8万套，交付率达99% [5] - 全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元，为项目交付提供了强有力的资金支持 [5] - 随着保交付推进，项目停工现象明显减少，购房者权益得到有效保障，提前还贷现象也明显回落 [8][9] 主要房企交付情况 - **碧桂园**：2022年至2025年四年间累计完成约185万套房屋交付，保交房工作进入收尾阶段 [2][4] - **绿地控股**：近四年累计交付规模约76万套，其中2025年交付面积超800万平方米，约合8万套（按每套100平方米测算） [4] - **融创集团**：2022年至2025年四年累计交付量突破72万套，保交付工作已基本收官 [4] - **其他房企**：新城控股近三年累计交付超27.8万套；旭辉2022年至2024年累计交付超27万套；中南置地2021年至2025年累计交付约39万套；中梁控股2022年至2025年累计交付约29万套 [4] 行业风险化解与政策支持 - 通过持续约三年的系统性风险化解行动，国家、省、市三级工作专班联动，压实各方责任，采取“一楼一策”推进分类处置 [6] - 对具备条件的项目通过房地产融资协调机制纳入“白名单”给予融资支持，对资不抵债项目加快破产重整或清算，并优先保障购房者权益 [6] - 房地产融资协调机制、市场化法治化的化债模式等政策工具，对风险控制和化解发挥了关键作用 [8] - 专家指出，通过一系列有针对性的政策措施，房地产风险已经明显收敛，并在部分领域出现加速出清的积极信号 [8] 行业现状与未来展望 - 多家房企表示其保交房任务已基本完成，持续数年的交付压力明显缓解，最困难的时期已经过去 [4][7] - 随着交付压力卸下，不少房企开始将工作重心转向债务化解、资产梳理、存量土地盘活以及恢复自身“造血”能力 [8] - 2025年已有碧桂园、融创、旭辉、金科等多家房企在债务重组或重整方面取得实质性进展 [8] - 近期房价筑底迹象更加清晰，部分城市尤其是一线城市已出现企稳信号，为市场修复和行业重建信心提供了支撑 [9] - 有房企人士表示，由于过去几年几乎未新增拿地，在建项目减少，2026年有望成为公司重新出发的一年，但在土地投资上仍将保持审慎 [8]

市场指数与整体表现 - 2月4日收盘，上证指数涨0.85%，深证成指涨0.21%，创业板指跌0.4%，科创50跌1.2% [2] - 两市超过3100只股票上涨，成交额约2.48万亿元 [2] 光伏设备板块 - 板块涨幅居前，晶科能源、中来股份涨停20%，晶盛机电、亚玛顿、海优新材大涨 [2] - 市场传闻马斯克团队近期秘密走访中国多家光伏企业，考察涉及设备、硅片、电池组件等环节，重点考察异质结、钙钛矿技术路线企业 [2] - 晶科能源工作人员证实与马斯克团队相关考察团有过接触，考察团了解公司技术储备与生产设备，并透露对国内主流光伏企业均有考察 [2] 煤炭板块 - 板块走强，陕西黑猫、潞安环能、大有能源涨10%，安泰集团、郑州煤电大涨 [2] - 印尼矿商因政府大幅减产计划已暂停现货煤炭出口 [3] - 近期迎峰度冬能源保供致煤炭需求增加，沿海电煤日耗高位运行、环渤海港口库存下降，动力煤市场挺价情绪升温，成交价格重心小幅上移 [3] 地产板块 - 板块表现活跃，新城控股、金融街、万科A、滨江集团大涨 [4] - 上海市启动首批收购二手住房用于保障性租赁住房项目试点，聚焦浦东新区、静安区、徐汇区的小户型二手房源 [4] - 机构认为该试点是积极举措，有助于缓解供给压力，二手房市场率先回暖显示“小阳春”行情提前显现，核心城市韧性凸显，可能推动房企去库存和业绩改善 [4] 机场航运概念 - 概念走强，中国东航、华夏航空涨停10%，南方航空、中国国航涨幅居前 [5] - 近日全国春运电视电话会议预计，2026年春运跨区域人员流动量将达95亿人次，同比增长约5.3%，或将再创历史新高 [6] 下跌板块与概念 - 黄金、商业航天等概念走弱，臻镭科技跌9.79%，四川黄金跌近9%，航天动力跌4.81% [7] - AI应用、AI算力等人气板块走弱，壹网壹创跌8.57%，新易盛跌近7%，寒武纪跌5.32% [8]

市场整体表现 - 沪深两市成交额为2.48万亿元，较上一交易日缩量633亿元 [1][7] - 全市场超过3200只个股上涨 [7] - 三大指数表现分化，沪指涨0.85%收于4102.20点，深成指涨0.21%收于14156.27点，创业板指跌0.40%收于3311.51点，科创综指跌0.98%收于1785.43点 [1][2] 领涨行业与板块 - 煤炭概念股掀涨停潮，陕西黑猫、兖矿能源、中煤能源等10余股涨停 [2][3] - 光伏产业链爆发，太空光伏方向领涨 [2] - 航空、地产、白酒、银行板块涨幅居前 [2] - 地产股继续反弹，京投发展、荣安地产、我爱我家等5股涨停 [5] 领跌行业与板块 - 科技股全线回调，AI应用、半导体、算力硬件、商业航天概念跌幅明显 [2] 资金流向 - 主力资金全天净流入光伏设备、银行、煤炭等板块 [10] - 主力资金净流出半导体、通信、传媒等板块 [10] - 个股方面，宁德时代、贵州茅台、TCL中环分别获主力净流入15.75亿元、14.89亿元、7.64亿元 [10] - 个股方面，中际旭创、新易盛、信维通信分别遭主力净流出31.60亿元、27.88亿元、24.66亿元 [10] 机构观点 - 中信建投认为短期市场止跌企稳，板块轮动，投资者可关注科技方向的低吸机会 [10] - 东方证券认为海外扰动逐步平息，市场震荡筑底，节前或存在低吸机会 [11] - 中金公司认为短期看，A股市场前期快速上涨叠加春节临近，市场存在内生的震荡整固诉求 [12]

报告行业投资评级 - 强于大市（维持）[4] 报告核心观点 - 中国商业地产运营商正经历深刻变革，经营策略分化明显，根据物业出租收入增速可分为三类：维持增长型、略有波动型和明显下降型 [2][8][21] - 从战略层面，运营商分为两类：采取“开发+商业”双轮驱动模式的内地房企，以及偏好纯粹商业运营模式的港资背景房企 [8][14] - 转型节奏更快、商业属性更纯粹的内地房企有望率先实现资产重估，而资产质量优、股息率高的港资房企具备防御性配置价值 [9][41] 根据相关目录分别总结 1. 不同房企的商业和房开占比差异 - 内地房企多采用“开发+商业”双轮驱动模式，持有型物业在资产和收入端的占比均未过半，但正经历从开发向商业的战略迁移 [14] - 部分内地房企的商业地产毛利润贡献已非常突出，例如新城控股、龙湖集团2025年上半年物业出租业务毛利润占比已突破70% [14] - 截至2025年中，新城控股所持投资性房地产占总资产比重已达42%，业务和资产结构趋近于港资房企 [14] - 港资背景运营商（如恒隆地产、太古地产、嘉里建设）偏好纯粹的商业运营模式 [8][14] 2. 不同房企的商业地产运营效率对比 - 港资房企项目数量少而质量优，体现为坪效高于内地房企且出租率具备韧性 [35] - 2025年上半年购物中心坪效测算显示，太古地产、恒隆地产、嘉里建设的单平租金（元/平米/天）领先 [36] - 华润置地在内地房企中购物中心坪效领先，因其占据一二线城市核心区位并掌握重奢资源 [35] - 2025年上半年，样本房企购物中心出租率普遍保持高位，其中太古地产、新城控股、华润置地、龙湖集团出租率表现较好 [37] 3. 投资建议 - **主线一**：关注经历从开发向商业战略迁移、转型节奏快的内地房企 [9][41] - 投建管退渠道通畅、有望深度受益商业不动产REITs落地的房企：华润置地、大悦城 [9][41] - 高度聚焦商业运营、资产结构调整较快的房企：龙湖集团、新城控股 [9][41] - **主线二**：关注资产质量优、股息率具备竞争力的防御性港资房企 [9][41] - 标的：太古地产、嘉里建设、恒隆地产 [9][41] - 2024年，太古地产、恒隆地产、嘉里建设分红对应股息率平均约8.0% [2][28] 其他关键数据与要点 - **物业出租收入增长型房企**：多为具备主动投资能力的内地房企，如华润置地计划在2025~2028年新开业22座购物中心，年均开业6座，预计到2028年末在营购物中心增加至114座 [2][24] - **物业出租收入波动型房企**：多为港资房企，特点为项目数量少而质量优，偏好分红，2024年平均股息率约8.0% [2][28] - **REITs政策影响**：2025年12月31日，证监会及沪深交易所发布REITs相关政策，加速商业不动产REITs试点落地，华润置地、大悦城、新城控股已具备相关资本运营经验 [28] - **运营数据对比**：2025年上半年，物业出租收入同比增速最高的样本房企为新城控股（11%），龙湖集团和华润置地均为6% [22] - **毛利率情况**：2025年上半年，样本房企物业出租业务毛利率普遍较高，金融街、龙湖集团、华润置地位居前列 [40]

市场表现 - 2月4日午后，A股龙头地产板块表现强劲，代表行情的中证800地产指数猛涨超4% [1][6] - 指数成份股中，招商蛇口领涨超7%，新城控股、滨江集团、保利发展等多股大涨超5% [1][6] - 全市场唯一跟踪中证800地产指数的地产ETF（159707）场内价格暴涨超4%，大幅领跑同类，放量成交超9000万元，资金近五日加仓超1.3亿元 [1][6] 估值分析 - 以央国企、优质房企为代表的龙头地产当前仍处估值低位 [2][8] - 中证800地产指数最新PB估值仅为0.68倍，低于近10年超88%的时间区间，估值低位特征明显，修复空间或较大 [2][8] 政策与基本面 - 上海正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目，此举带动房地产板块整体走强 [5][8] - 财通证券认为，经历多年筑底后，地产基本面的拐点正渐行渐近，若后续政策组合拳能够有序有力地出台，则有望率先迎来地产股的拐点，建议关注左侧布局机会 [5][8] 投资工具 - 布局央国企及优质房企，建议重点关注地产ETF（159707） [4][10] - 地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场11只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超9成，央国企含量高 [4][10] - 在行业出清大背景下，龙头地产或更具弹性 [4][10]

房地产ETF市场表现 - 截至2026年2月4日13:53，南方基金旗下房地产ETF(512200)一度涨超3%，现涨2.55%，盘中换手率4.43%，成交额3.08亿元 [1] - 该ETF跟踪的中证全指房地产指数成分股表现强势，荣安地产上涨10.27%，我爱我家上涨10.06%，华发股份上涨9.95%，财信发展、招商蛇口等个股跟涨 [1] - 截至2月3日，房地产ETF(512200)近6天获得连续资金净流入 [1] 核心城市二手房市场数据 - 北京市住建委数据显示，1月北京二手住宅网签量达1.5万套，这是自去年12月以来网签量连续第二个月维持在1.5万套以上 [1] - 北京朝阳区一房产中介负责人表示，自2025年12月24日房地产政策实施后，门店线上咨询量增长11%，线下带看量和交易量也有相应提升 [1] - 1月上海二手房累计成交22,834套，同比2025年1月的18,387套大幅上涨超24% [1] - 1月份是继2025年11月、12月之后，上海二手房成交量连续第三个月站上22,000套 [1] 政策与行业发展动向 - 2026年2月3日，上海市《政府工作报告》提出将推进老旧住宅加装更新电梯，强化房屋全生命周期安全管理，加强党建引领物业治理，提升物业服务标准化、专业化水平 [2] - 上海将加快构建房地产发展新模式，推进“好房子”建设，推动房地产高质量发展 [2] - 中信证券指出，尽管行业短期业绩仍受历史调整影响，但经营性资产复苏态势显著，政策支持、REITs市场扩容等多重积极信号密集释放 [2] - 房地产行业已具备止跌回稳基础，核心资产价值有望迎来重估 [2] - 居民部门现金流量表保持良好，宏观经济健康向上，未来企业经营性现金流净流入可能持续修复 [2] - 政策力推住宅价格止跌，加上商业地产资产增值，房地产板块的主体信用风险已经开始退潮 [2] - 当行业主要融资性现金流入从以信用债为主转向以项目融资（如REITs和物业经营贷）为主时，企业资产和负债错配的矛盾正在得到解决 [2] 房地产ETF产品信息 - 房地产ETF(512200)紧密跟踪中证全指房地产指数 [3] - 中证全指房地产指数反映中证全指指数样本中房地产行业公司证券的整体表现，其样本按中证行业分类进行划分 [3] - 指数前十大权重股包括保利发展、招商蛇口、万科A、张江高科、海南机场、万通发展、新城控股、衢州发展、滨江集团、先导基电 [3] - 该ETF设有场外联接基金，A类份额代码004642，C类份额代码004643 [4]

市场表现 - A股房地产股在2月4日午后涨幅进一步扩大，多只个股出现涨停或大幅上涨 [1] - 我爱我家、华发股份涨停，荣安地产、京投发展、财信发展此前已涨停 [1] - 招商蛇口、城投控股涨幅超过7%，金地集团、特发服务、新城控股涨幅超过6%，中洲控股、京能置业、滨江集团、世联行涨幅超过5% [1] 个股涨幅详情 - 荣安地产(000517)涨幅10.27%，总市值64.95亿元，年初至今涨幅12.71% [2] - 京投发展(600683)涨幅10.09%，总市值44.45亿元，年初至今涨幅40.52% [2] - 我爱我家(000560)涨幅10.06%，总市值85.03亿元，年初至今涨幅23.63% [2] - 华发股份(600325)涨幅9.95%，总市值122亿元，年初至今涨幅4.74% [2] - 财信发展(000838)涨幅9.92%，总市值29.27亿元，年初至今涨幅-13.92% [2] - 招商蛇口(001979)涨幅7.50%，总市值982亿元，年初至今涨幅26.04% [2] - 城投控股(600649)涨幅7.13%，总市值139亿元，年初至今涨幅24.94% [2] - 金地集团(600383)涨幅6.69%，总市值151亿元，年初至今涨幅9.48% [2] - 特发服务(300917)涨幅6.52%，总市值71.83亿元，年初至今涨幅8.70% [2] - 新城控股(601155)涨幅6.19%，总市值402亿元，年初至今涨幅27.89% [2] - 中洲控股(000042)涨幅5.88%，总市值58.70亿元，年初至今涨幅15.88% [2] - 京能置业(600791)涨幅5.79%，总市值28.98亿元，年初至今涨幅36.75% [2] - 滨江集团(002244)涨幅5.74%，总市值378亿元，年初至今涨幅21.00% [2] - 世联行(002285)涨幅5.54%，总市值56.99亿元，年初至今涨幅0.35% [2] 行业催化因素 - 消息面上，上海市于2月2日实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目 [1] - 上海市住建委表示，此举旨在精准对接新市民、青年人、大学毕业生、各类人才等群体的租赁需求，助力构建青年发展型城市 [1] - 在签约活动上，建设银行上海市分行相关支行与浦东新区、静安区、徐汇区三个区的公租房公司签署合作协议，为收购工作提供金融支持 [1]

市场表现 - 2月4日午后，龙头地产股持续走强，招商蛇口、新城控股、滨江集团等多股涨逾5% [1] - 跟踪中证800地产指数的地产ETF（159707）午后持续上探涨逾4%，成交额已近8000万元 [1] 政策与行业动态 - 上海正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目，此举带动房地产板块整体走强 [1] - 财通证券认为，经历多年筑底后，地产基本面的拐点正渐行渐近 [1] - 若后续政策组合拳能够有序有力地出台，则有望率先迎来地产股的拐点，建议关注左侧布局机会 [1] 估值分析 - 以央国企、优质房企为代表的龙头地产当前仍处估值低位 [1] - 中证800地产指数最新PB估值仅为0.68倍，低于近10年超88%的时间区间，估值低位特征明显，修复空间或较大 [1] 投资工具与标的 - 地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场11只头部优质房企 [1] - 该指数在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超九成，央国企含量高 [1] - 在行业出清大背景下，龙头地产或更具弹性 [1]

文章核心观点 - 中金公司认为，上海试点收购二手住房用于保障性租赁住房是“对症下药”的积极举措，有助于消化社会库存，而后续新增土地供给方案是决定房价预期改善持续性的关键，若局地库存改善信号加强，2026年地产股行情可能由beta驱动 [1][2][3] 房地产库存与去化 - 当前房地产周期的关键点在库存问题，社会库存演变趋势、存量住房收储政策、新增土地供给方案是决定库存去化速度的关键 [1] - 上海二手房挂牌量自2025年3季度已开始下降，带动其挂牌去化周期持续下行 [1] - 上海可交易存量住房约970万套，本次试点三区（浦东新区、静安区、徐汇区）占比约32%，其中2000年以前建成的老房占比约15% [1] - 社会库存偏低的上海、北京可能更早迎来周期拐点，有助于去库存的积极政策对此有加速作用 [1] 存量住房收储政策分析 - 上海试点政策主要聚焦于业主有本区新房置换意愿的、房龄偏大的小户型二手房源，旨在保证区域内部资金闭环 [1][2] - 该政策面向供给压力最为直接的二手房供给，属对症下药的积极举措 [1] - 收储政策本身带来的积极信号意义可能对挂牌去化周期的进一步优化也有作用 [1] 新增土地供给与房价预期 - 新增土地供给方案决定预期改善的持续性 [1][2] - 2025年二季度起超高/高能级城市房价走势显著弱于中低能级城市，很大程度上与2024年4季度到2025年上半年的土地供给上量有关 [2] - 严控短期土地供给增量对于稳定房价预期至关重要 [2] - 如在控增量方面再推强有力举措，对于局地房地产市场企稳回升的预期可转为全面积极 [2] - 从长远看，待房价预期转向明显积极再调节供给节奏，对于财政稳定性和收储资金闭环都更为有利 [2] 投资观点与标的推荐 - 如局地房地产市场库存改善信号加强，2026年地产股行情或将主要由beta驱动 [3] - 主流配置标的推荐：A股滨江集团、新城控股、招商蛇口，港股华润置地、中国海外发展、建发国际、绿城中国、中国金茂、越秀地产、中海宏洋、保利置业等 [3] - 对于风险偏好和流动性要求更为宽松的投资者而言，港股市场正在执行债务重组的部分优质民企也可能具备难得的投资机遇 [3]

布局央国企及优质房企，建议重点关注地产ETF（159707）。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证 800地产指数，汇集市场11只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股 权重超9成，央国企含量高！在行业出清大背景下，龙头地产或更具弹性！更具弹性！ 数据来源：沪深交易所、中证指数公司、Wind等。 2月4日，截至10时37分，龙头地产表现强劲，中证800地产指数上涨3.34%，成份股方面，招商蛇口领 涨5.03%，新城控股上涨5.0%，滨江集团上涨4.96%。热门ETF方面，全市场唯一跟踪中证800地产指数 的地产ETF（159707）场内价格上涨3.3%，成交额达4522.78万元。 | 地产ETF(SZ:159707) | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | ¥0.658 +0.021 +3.30% | | | | | 交易中 02-04 10:38:27 北京时间 | 1.17 万球友关注 | | | 最高:0.660 | 今开:0.638 | | 涨停:0.701 | | 成 ...