全球经济格局 - 美国和中国形成"G2"领跑格局 2024年美国GDP达291678亿美元 中国达182734亿美元 两国合计占全球经济总量40%以上 [1][2] - 美国GDP同比增长5.2% 中国增长2.9% 德国(4%)和英国(6.1%)增速较快 日本(-3.5%)出现负增长 [2] 中国楼市的经济地位 - 房地产直接贡献GDP的10% 部分年份突破13% 每100元房产交易带动30-50元家电家居消费和25%-30%银行贷款 [7][8] - 综合贡献达GDP的30% 通过钢材、水泥、建筑等上下游产业链形成产业乘数效应 [8][11] - 建筑业直接就业5962万人 占非农就业10% 房地产相关行业另创造2000万就业 [12][13] - 房产占家庭资产70%以上 居民杠杆率64.7%中房贷占比53% LPR每变动50基点影响月供6%-8% [14] 美国股市的全球影响 - 占全球股市总市值40%以上 2023年国际资本净流入2860亿美元 相当于瑞士股市总市值 [18][19] - 纳斯达克培育全球50%科技独角兽 形成"风险投资-上市-财富效应-再创新"的资本循环 [20] - 58%美国家庭持有股票 金融资产占家庭财富60% 401(k)计划使6000万工人退休金与股市挂钩 [21] 当前挑战与调整方向 中国楼市 - 2023年人口自然增长率-1.48‰ 城镇化率增速降至0.8个百分点 房企有息负债超12万亿元 [25] - TOP50房企中16家资产负债率超90% 政策转向"租购同权"和REITs等存量优化措施 [26][27][28][29] 美国股市 - 2025年标普500指数回落10% 科技股市值蒸发1.4万亿美元 36万亿美元债务危机中6.5万亿国债将到期 [30] - 财政赤字半年度达1.3万亿美元 国债收益率上升压制股票估值 政策不确定性加剧波动 [30][32] 发展模式对比 - 中国依赖土地和银行信贷的"重资产"模式调整周期长 美国依赖资本市场的"轻资产"模式波动性大 [33]

土地出让概况 - 北京6月5日出让4宗宅地，涉及海淀、石景山、昌平3个区域，共揽金130.6亿元 [1] - 越秀、北京城建、未来科学城、贝好家联合体以23.95亿元底价摘得昌平区中关村生命科学园三期地块 [1] - 该地块总面积3.07万平方米，规划建筑面积7.99万平方米，容积率2.6，控高60米 [2] 地块规划与配套 - 地块需配建社区服务站（≥500平方米）、社区文体活动中心（≥1200平方米），且90平方米以下户型占比不低于70% [2] - 地块邻近地铁昌平线生命科学园站，周边1.2公里有北京超极合生汇商场（建筑面积46万平方米，入驻品牌超800家）、万达广场、北大国际医院等 [2] - 规划中的地铁19号线北延线生命谷站（距地块西侧500米）预计2027年建成，将连接海淀永丰产业区、金融街核心商务区及北京中心城区 [3] 区域发展潜力 - 地块所在街区定位为"产城融合型科技园区"，受益于生命科学产业集聚的高素质人才及配套设施升级 [3] - 区域内现有竞品龙湖观萃项目（直线距离700米）楼面价3.58万元/平方米，网签去化率43.5%，成交均价5.6万元/平方米 [5] 拿地企业动态 - 越秀在昌平区现有项目包括越秀·星耀未来（网签去化13%，成交均价5.5万元/平方米）、越秀星樾（现房尾盘）及梧桐星宸（尾盘） [4] - 未来科学城曾联合中海以12.8亿元底价拿下朱辛庄新区地块，开发项目中海未来之境尚未开盘 [4] - 贝好家为贝壳找房旗下住宅开发平台，采用"同股同权"合作模式，已在北京、上海等8个城市布局，北京合作项目包括门头沟长安华曦府（三开三磬）和通州八里桥地块 [5] 市场竞争格局 - 生命科学园板块内新房项目包括龙湖观萃和即将开盘的中海未来之境，与本次出让地块形成直接竞争 [4][5] - 本次地块综合楼面价29977元/平方米，较龙湖观萃拿地成本低近6000元/平方米 [5]

文章核心观点 - 一家成立仅4年的新锐房企宸嘉发展以43.82亿元、40%的溢价率竞得上海徐汇龙华地王项目，引发市场对其背景和实力的关注 [1] - 宸嘉发展的核心竞争力源于其由原中海地产上海公司核心管理层组成的“老班底”，以及其与险资国华人寿及其实际控制人刘益谦的深度关联 [3][5][7] - 国华人寿作为宸嘉发展的重要资金支持方，其自身正面临业绩亏损和监管调查，这可能对未来宸嘉发展的扩张战略构成潜在影响 [10][11] 宸嘉发展土地获取与项目表现 - 2024年12月30日，经过101轮竞价，以总价43.82亿元、溢价率40%的封顶条件竞得上海徐汇龙华地块，楼板价达12.6万元/平方米 [1][4] - 2022年6月，通过联合体形式以63.7亿元拿下上海普陀长风社区地块，成为当时上海总价地王 [2] - 普陀地王项目“宸嘉100嘉佰道”开盘后2小时售罄，总销售额达61.78亿元，刷新上海中环新盘首开销售纪录 [2] 公司管理层与战略打法 - 核心管理层由原中海地产上海公司总经理崔帅（现任总裁、执行董事）、副总经理郭斌（现任法定代表人）、梁飞（现任监事）等组成 [5] - 管理层对上海普陀板块有深厚积累，曾主导中海地产以93.99亿元获取普陀红旗村旧改项目 [5] - 项目规划采用“高低配”策略以提升货值和利润，例如徐汇龙华项目规划了别墅、洋房、高层住宅等合计178套住宅，此打法与中海地产相似 [6] 资本背景与关联方 - 公司实际控制人为国华人寿董事长刘益谦，刘益谦通过天茂集团发起设立国华人寿，并长期投资保利地产、金地集团、首开股份等上市房企 [7][8] - 国华人寿对外投资的公司中有11家涉及房地产开发业务，占比10%，项目分布在上海、武汉、成都等多地 [7] - 宸嘉发展与国华人寿关系密切，曾为国华人寿代建上海国华金融中心总部项目，并接手了国华人寿在武汉、深圳获取的项目 [9] 主要资金支持方国华人寿的财务状况 - 国华人寿母公司天茂集团2023年亏损6.52亿元，同比下降337.82%，2024年预计归母净利润亏损5亿元至7.5亿元 [10] - 国华人寿2024年前三季度营收334.31亿元，同比下降19.13%，净亏损6.71亿元，较2023年同期扩大一倍 [10] - 天茂集团因未按期披露年报被证监会立案调查并停牌，若未能披露可能面临退市风险警示 [10]

保利发展与上海地产集团合作 - 保利发展与上海地产集团签署上海市重点城市更新项目战略合作协议，以虹口、杨浦等项目为依托，发挥"央企+地方国企"协同优势 [1] - 双方将通过资源整合与模式创新深化合作，共同打造城市更新标杆项目，为上海城市发展注入新动能 [1] - 合作或推动项目高效落地，并为行业提供创新合作范例 [1] 北京土地市场动态 - 北京成功出让4宗涉宅用地，总成交金额130.6亿元，反映房企对核心区域土地的强烈兴趣 [2] - 海淀区宝山村0016、0017地块由中建壹品和金隅竞得，成交价分别为27.78亿元（溢价率1.76%）和33.64亿元（溢价率1.48%），楼面价分别为5.51万元/平方米和5.6万元/平方米 [2] - 石景山区西黄村地块由中海地产以底价45.23亿元摘得，楼面价约2.75万元/平方米；昌平区北四村地块由"越秀+北京城建+未来科学城+贝好家"联合体以底价23.95亿元获得，楼面价约3万元/平方米 [2] - 土拍显示北京核心地段供需活跃，外围相对平稳，土地出让为新房供应注入活力 [2] 招商蛇口公司债付息 - 招商蛇口公告"22蛇口02"债券将于6月9日付息，发行总额40亿元，票面利率3.50%，每张债券派息3.50元 [3] - 付息对象为截至2025年6月6日登记在册的债券持有人，显示公司财务状况稳定，偿债能力良好 [3] 百联股份土地收储 - 百联股份与杨浦区土地储备中心达成协议，收储共青路3宗地块，总土地面积15.11万平方米，建筑面积7.12万平方米，总价20.03亿元 [4] - 收储预计增加公司收益，优化现金流，为后续业务拓展提供资源与灵活性 [4] 帝欧家居实控人变更 - 帝欧家居实控人朱江与刘进、陈伟、吴志雄签署《战略合作协议》及《一致行动协议》，公司实控人变更为四人 [5] - 朱江承诺10个交易日内按5.1元/股转股，完成持有的526163张可转债转换 [5] - 变更或优化公司治理结构，带来新资源与战略规划，影响家居行业竞争格局 [5]

地块出让概况 - 北京通州一组团地块以74.91亿元起始价出让，总用地面积11.28公顷，规划建筑规模超26万平方米，是通州近年来规模最大的综合体项目 [1] - 地块由中建玖合以底价摘得，该公司为中建二局旗下地产开发平台，母公司为中国建筑（601668 SH）[5] - 地块内含八个子地块，其中七个为R2二类居住用地，容积率在2 1～2 4之间，建筑规模介于2 58万～5 38万平方米，限高100米 [2] 地块规划要求 - 居住用地需配建1 38万平方米的家园中心，包含社区卫生服务中心、养老及助残中心等设施，建成后无偿移交区政府管理 [2] - 规划要求设置二层连廊、强化建筑群组第五立面设计、鼓励商业内街设置、打造特色滨水景观界面等 [3] - 规划允许在保持建筑规模总量不变前提下，各住宅地块可直接进行统筹平衡，合理调整建筑规模指标 [4] 地块区位优势 - 地块位于副中心核心区，距离北京市委、市政府500米左右，滨北运河北岸，享有河景生态资源 [4] - 交通便利，距离地铁6号线北运河东站约500米，距离在建地铁22号线/平谷线约400米 [4] - 居住地块统一享有100米限高条件，此高度在北京住宅地块中较为罕见 [4] 区域市场竞争 - 通州区土拍近期一改往年底价成交态势，4月以来已有两宗高溢价地块出让，溢价率分别达16 28%和21 94% [1][6] - 区域内在售项目招商云璟揽阅成交均价约5 89万元/平方米，金隅花溪云锦网签均价约5 5万元/平方米，招商璀璨公元销售均价约5 73万元/平方米 [6] - 新入市项目如中铁建所持地块成交楼面价约3 58万元/平方米，招商八里桥双子地块楼面价为3 12万元/平方米 [7] 开发商背景 - 中建玖合近两年甚少在北京拿地，上一次在京拿地为2023年6月以54 05亿元摘得大兴西红门宅地，开发为中建·玖玥府，目前去化近八成，成交均价6 1万元/平方米 [5][6]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为同步 [1] 报告的核心观点 - 中国内地房地产市场现“止跌回稳”信号，2025年住宅市场有望更稳定，预计一手房销售额8万亿 - 8.5万亿元，政策将延续收储、盘活存量土储等，偏好估值不高的国企/国企背景开发商等 [2] - 中国香港房地产市场虽受宏观不确定性影响，但关键因素现转机，预计2025下半年、2026年及2027年住宅价格分别增长3%、5%、5%，零售市场有挑战，办公楼市场待复苏，偏好零售房地产投资信托等 [2] 根据相关目录分别进行总结 中国内地房地产：市场初步止跌回稳 - 市场现“止跌回稳”信号，国家层面楼市支持政策落地，2025年前四个月全国新建商品房销售额27,035亿元，同比降3.2%，降幅收窄，东部地区是主力区域，库存压力集中在三四线城市，1季度300城住宅用地出让金同比增26.5% [2][5][6] - 市场展望方面，2025年住宅市场有望更稳定，预计总销售额约17万亿元，一手房8万亿 - 8.5万亿元，二手房份额将增大，一线城市成交量相对稳定，复苏势头较好 [8] - 政策落地促进市场回稳，房企温和复苏，国企领先，未来关注销售回暖可持续性，一线城市需求平稳，土储以一线及强二线/特大城市为主的开发商销售更有保证 [18][19] 2025年中国房地产市场投资与市场新趋势 - 政策方面，将延续收储政策，一线城市和主要二线城市政府或购商品住宅作社会住房；盘活存量土储，收回闲置土地重新划分用途；推进现房销售试点，稳定市场预期；微调住房金融政策，释放住房需求；发展住房租赁市场，增加有效供应 [27][28][29] - 行业竞争与发展模式上，企业竞争格局变化，行业集中度提高，房企多元化转型，房地产转向“好房子”竞争，产品与服务升级，存量房改造更新可带动消费、提升城市品质 [29] - 投资建议为关注国有企业或大股东为国企的开发商，以及少部分土地储备质量高的民企领头羊，维持对内地房地产偏好排序 [30] 中国香港房地产：房贷利率下行–“房贷比租化算” - 降息迎来拐点，虽受宏观不确定性影响，但人口反弹和利率下降等因素助市场稳定，住宅和零售租金价格相对稳定，办公楼待复苏 [35] - 住宅方面，价格和租赁市场分化，预计2025年租金上涨2 - 3%，部分地区涨5%+，HIBOR下跌降低购房成本，预计未来三年住宅价格稳健增长 [36][40][41] - 零售方面，电商包邮冲击本地实体零售，2025年前三月零售销售货值同比降6.9%，但北上出行放缓、游客量增加部分缓解压力，预计整体零售租金温和回升 [42][47][50] - 办公楼市场仍充满挑战，空置率处高位但开始下降，新项目租赁进度分化，预计2025年中央商务区租金下降3 - 5%，2026年或止跌 [52][53][65] 投资建议 - 对中国香港房地产行业审慎乐观，不同子版块分化，看好住宅和零售，办公楼待复苏，偏好零售房地产投资信托等，首选领展（823 HK/买入） [66] 选股建议：领展（823 HK/买入） - 领展是亚洲最大房地产信托基金，预测派息收益率约6.6%，与美债收益率差大，利率下行助降利息支出，房地产信托或入港股通提升估值 [67]

房企现金储备 - 保利发展、华润置地、中海地产是2024年仅有的3家在手现金超千亿的房企，具备充足流动性和抗风险能力[1][2] - 现金储备前十房企还包括招商蛇口(856.3亿元)、建发股份(840.1亿元)、万科(840.1亿元)、绿城中国(688.6亿元)、龙湖集团(479.5亿元)、滨江集团(370.6亿元)、保利置业(345.1亿元)[1][4] - 期末现金不足百亿的房企包括北京城建(97.79亿元)、厦门国贸(80.46亿元)、融创中国(77.31亿元)，建业地产现金仅3.65亿元且面临百亿短期债务压力[6] 经营性现金流表现 - 经营性现金流前十房企为华润置地、中海地产、招商蛇口、龙湖集团、绿城中国、越秀地产、华发股份、金地集团、建发股份和旭辉集团(106.6亿元)[8][10] - 保利发展经营性现金流62.57亿元仅排第15位，与头部房企差距显著[10][12] - 世茂集团(-2.44亿元)、远洋集团(-10.33亿元)、建业地产(-22.73亿元)等房企经营性现金流为负，反映经营支出无法被营收覆盖[10][12] 现金储备与投资活动关联 - 现金储备充足房企在2024年拿地积极，TOP100房企拿地总额9280亿元，其中中海地产(688亿元)、保利发展(583亿元)、华润置地(543亿元)位列权益拿地金额前三[6] - 万科虽全年亏损494.78亿元，但通过销售回款、资产处置和银团借贷维持840.1亿元现金储备，经营性现金流保持38亿元正值[6] 行业转型趋势 - 房企普遍从"三高"模式转向注重现金流稳健，经营性现金流成为衡量"造血能力"的核心指标[1][7] - 商业运营布局为华润置地等房企带来持续现金流，行业竞争重点从规模转向质量与现金流健康度[12]

上海土拍市场冷热不均现象 - 东外滩地块溢价率26.30%成交，楼面价达80199元/平方米，吸引招商蛇口、中国金茂等5家头部房企竞拍 [1][3] - 北外滩地块楼面价87997元/平方米却底价成交，由北外滩集团摘得，住宅部分非开发重点且需自持商业物业 [2][4] - 两地块地理位置与市场表现背离：北外滩地块距外滩仅1.2公里且商业配套成熟，东外滩地块交通不便且周边拆迁未完成 [1][3] 地块规划与开发限制 - 北外滩地块要求中小套型住宅占比不低于40%，且商业物业需完整自持，开发限制较多 [4] - 北外滩地块需保护历史建筑风貌，维持低层连绵空间肌理，增加开发复杂度 [5] - 东外滩地块容积率2.5，规划建面52876.15平方米，开发灵活性较高 [2] 区域竞争格局 - 北外滩地块面临华润置地相邻项目直接竞争，后者楼面价92934元/平方米且已抢占5个月先机 [7] - 东外滩板块销售火热：中建壹品·外滩源著二期开盘去化率90%，合生创展·缦云上海月均去化17套 [8] - 杨浦滨江南段规划"滨江国际创新带"，美团、哔哩哔哩等企业总部在建，叠加购房补贴政策刺激需求 [8] 开发商策略与市场信心 - 头部房企偏好东外滩地块，反映对杨浦滨江板块消费能力及产品升级需求的认可 [3][8] - 华润置地北外滩项目高溢价拿地（11.97%）与近期浦东项目412%认购率形成联动效应 [7] - 分析师指出东外滩地块楼面价超越此前中海地产项目，显示板块热度持续 [8]

报告行业投资评级 - 新鸿基地产、华润置地、领展房托、碧桂园服务、越秀地产、中海物业、新世界发展、置富产业信托、越秀服务、雅生活服务、雅居乐集团评级为买入；恒基地产、时代邻里评级为中性 [1] 报告的核心观点 - 预计随着购房门槛降低和抵押贷款承受能力提高，二级市场需求将持续改善，一级实体房地产市场将保持基本稳定 [2] - 买家将继续偏好国企项目，2025 上半年国企项目销售表现仍将优于民企项目 [2] - 随着资本市场情绪好转，一些领先民营企业可能借机加速债务重组进程 [2] - 中长期看好华润置地和越秀地产，这两家公司过去几年销售表现优异，销售执行能力更强 [2] 根据相关目录分别进行总结 股市 - 近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数，行业资产净值折让进一步扩大至 87.3% [3] 房企销售表现 - 4 月前百开发商销售环比减少 10.4%，销售总面积环比下降 10.2%，前四个月合同销售总额同比下跌 7.8% [10] - 22 家上市开发商 4 月销售额环比减少 19.5%，主要因销售面积减少（环比 -16.7%）和销售均价小幅下行（环比 -2.2%），前四个月销售额多数仍下跌，民企下行；4 月销售额排名前十开发商中，国企 9 家，民企 1 家；前 50 房企中，2025 年前四个月国企合同销售额市占率略减至 73.1% [11] - 4 月房地产市场继续调整，各地政府密集出台宽松性政策，核心城市溢价率上升，房企投资集中度提升，楼市有望迎来新一轮政策宽松周期，市场修复仍需时间 [12] 实体市场 - 2025 年 4 月 10 城新房成交量环比下降 24.99%，供应量环比上升 20.8%，库存去化周期扩大至约 18.04 个月；4 月前四周 30 城新房成交量环比下行 23.25%，一/二/三线城市成交量分别下降 21.5/27.9%/15.5% [19] - 国家统计局 2025 年 3 月数据同比跌幅有所收窄，新建商品住宅价格同比/环比分别下跌 5.0%/0.1%，二手商品住宅价格同比/环比跌幅分别为 7.3%/0.2%；按城市等级划分，新建和二手商品住宅区在一/二/三线城市指数同比跌幅均缓解，新建商品住宅区在一线城市指数环比增长 0.1%，二线持平，三线下跌 0.1%，二手商品住宅区在一线城市环比增长 0.2%，二/三线城市环比跌幅分别为 -0.2%/-0.3% [29] 政策回顾和公司更新 政策回顾 - 中央层面：2025 年 4 月，房地产行业政策围绕“稳预期、促需求、优供给、降风险”主线，中共中央政治局会议强调防范化解风险、推进城市更新等，金融监管总局强调支持受困房企项目纾困化险 [34] - 地方层面：2025 年 4 月全国超 37 城出台房地产宽松性调控政策，涉及加大住房公积金支持力度、发放购房财税补贴、保障房等方面 [36] 主要公司以及行业更新 - 万科企业：2025 年首季营收 379.95 亿元，同比下降 38.31%；拟出售 A 股库存股 7,295.6 万股；获深铁集团 33 亿元低息借款 [40] - 招商蛇口：在浙江平湖新设房地产开发公司；2025 年首季营收 204.48 亿元，较去年同期下降 13.90%；1.35 亿股限售股份解禁，占公司总股本 1.49% [40] - 中国金茂：宣布完成对北京兆兴 36%股权的收购；向滨江集团提供诚意金借款，拟合作开发 3 月获取地块 [44] - 越秀地产：以 25.45 亿元竞得广州 3 宗优质地块 [42] - 深业集团：2022 年度第一期中期票据 4 月 25 日兑付，发行规模 25 亿元；18 亿元债券 4 月 21 日付息，年利率 3.10% [45]

地址：北京市朝阳区朝阳门外大街甲6号万通中心D座20层（100020） 总机：010-8535 6666 资讯早间报 制作日期： 2025/05/12 隔夜夜盘市场走势 1. 国内期货主力合约收盘涨跌不一，纯碱和玻璃跌超 2%，合成橡胶、20 号胶、 烧碱、焦炭、PVC 等跌超 1%，螺纹钢跌 0.3%，棕榈油收平；原油涨 1.34%，沥 青、燃料油涨近 1%。基本金属涨跌不一，沪镍涨 2.05%，沪铅涨 0.54%，不锈钢 涨 0.43%，沪铝涨 0.36%，沪锡涨 0.30%，沪铜涨 0.15%。沪金涨 0.33%，沪银涨 0.88%。 2. 国际贵金属期货普遍收涨，COMEX 黄金期货涨 0.70%报 3329.10 美元/盎司， 本周累计上涨 2.52%。COMEX 白银期货涨 0.81%报 32.88 美元/盎司，本周累计上 涨 2.18%。美国政府关税政策调整的表态及美联储货币政策的不确定性令避险 资产黄金需求增加，欧元区政策动态及全球贸易环境也对贵金属市场形成支撑。 3. 国际油价走强，美油主力合约收涨 1.92%，报 61.06 美元/桶，周涨 4.75%； 布伦特原油主力合约涨 1.65%， ...