上半年楼市复盘 - 全国商品房销售面积累计同比下跌3.5%，跌幅较2024年底收窄9.4个百分点 [1] - 新房价格月均环比下跌0.2%，二手房价格月均环比下跌0.4%，均较2024年月均水平跌幅收窄0.3个百分点 [1] - 一线和部分重点二线城市去库加快，住宅销售保持两位数增长 [1] - "白名单"专项贷款扩围至8.5万亿元，年内新增近3万亿元 [1] 房企业绩分化 - 央企、国有开发商销售回暖，部分营收同比超过三成，主因聚焦一线和重点二线城市资产 [2] - 民营和中小房企因三四线资产占比高导致营收下降明显，面临存量土地减值等财务压力 [2] - 上市房企现金短债比一半低于1，经营性现金流压力处于高压水平 [2] - 下半年房企债券到期偿还规模约1756亿元，较上半年多增178亿元 [2] 市场供需结构 - 城镇化转向城市群/都市圈发展阶段，三四线城市购房需求基本释放 [3] - 城镇居民收入增速放缓至5%，金融产品收益率降至2%，购房预期以看平或下跌为主 [3] - 房企资金供给不足导致购房者对交付质量担忧增加，购房行为更理性 [3] 施工与投资动态 - 2025年6月末房地产施工面积年化67亿平方米，相当于2013年末水平 [4] - 预计2025年底施工面积降至64亿平方米，全年跌幅两位数 [4] - 建安工程投资占房地产投资六成以上，2025年仍面临下行压力 [4] 下半年楼市展望 - 商品房销售面积预计同比下降5%，新房和二手房价格同比下跌2%-4% [6] - 全年房地产投资跌幅可能为-10%，房企"降杠杆"行为延续 [6] - 财政部将下发800亿元城市更新专项资金用于老旧小区改造 [6] 政策建议（需求端） - 建议下调房贷利率，优化个人住房财税优惠 [7] - 降低住房公积金贷款中长期利率25个基点，二套房贷款加点利率减少20个基点 [7] - 对140平方米以下住房降低税率25个基点，140平方米以上首套/二套降低50个基点 [7] 政策建议（供给端） - 加快8.5万亿元"白名单"信贷落地，相当于现有开发贷余额62% [8] - 建议全年安排千亿规模公募REITs融资盘活存量资产 [8] - 增加一线和重点二线城市住宅用地供给，引入不良资产管理公司缓解房企债务压力 [8]

业绩概览 - 2025年上半年总收入57.68亿美元同比增长2%经营利润7.03亿美元同比增长10%净利润5.07亿美元同比增长2% [3] - 第二季度总收入28亿美元同比增长4%经营利润3.04亿美元同比增长14%创历史新高 [3] - 必胜客第二季度同店销售额同比增长2%由同店交易量17%增长驱动客单价同比下降13% [3] - 肯德基第二季度同店销售额同比增长1%同店交易量持平客单价增长1%由外卖订单占比提升驱动 [5] 品牌表现 - 必胜客上半年经营利润1.06亿美元同比增长22%高性价比策略有效拉动利润 [3] - 肯德基门店超1.2万家覆盖2430座城市过去一年新进300个城市 [9] - 必胜客门店超3800家覆盖900座城市过去一年进驻150个城市 [12] - 其他品牌上半年新开35家关闭182家门店总数从千余家降至876家 [17] 扩张策略 - 上半年肯德基新开781家其中加盟店255家关闭191家 [6] - 必胜客上半年新开271家其中加盟店41家关闭131家净增140家 [9] - 2025年目标净新增1600-1800家门店肯德基加盟占比41%必胜客26% [12] - 肯德基三线及以下城市门店占比近4成必胜客一线和新一线门店占比近一半 [15] 新业务发展 - 肯悦咖啡门店超1300家二季度新增300家2025年目标提升至1700家 [20] - 轻食品牌KPRO瞄准健康饮食都市白领借力肯德基供应链优势 [23] - 内部孵化新品牌逻辑为借力主品牌优势寻找细分市场增量 [23] 市场策略 - 必胜客通过降价策略实现客流增长但客单价下降13% [3] - 肯德基促销活动从拉新转向促活难以通过降价撬动新增客群 [5] - 肯德基推出小镇迷你店型降低投资门槛适配下沉市场 [15] - 加盟模式加速低线城市渗透但面临品控标准化和单店盈利下滑风险 [16]

行业与公司 - 行业：房地产市场[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21] 核心观点与论据 市场整体表现 - 7月房地产市场季节性回落，30个重点城市成交环比下降28%，同比下降19%[1] - 一线城市环比下降35%，同比下降28%，前七个月累计成交仍维持正增长约7%[1][6] - 二三线城市环比下降27%，同比下降17%，热点城市如成都、杭州受供应不足影响成交受限[1][7] - 新房供应量不到700万平方米，同比下降11%，环比下降20%，前七个月重点城市累计供应量同比下降18%[3] - 总体开盘去化率低于30%，处于年内低位[1][9] 城市分化表现 - 一线城市供应量整体下滑，7月环比下降15%，同比下降3%，北京、广州单月供应环比接近腰斩，深圳环比增长111%[5] - 二三线城市部分企稳或阶段性放量，供应量环比下降21%，同比下降13%，西安、宁波、福州等地出现短暂供应放量[5] - 成都、杭州等热点城市成交受限，青岛、昆明等前期跌幅较大城市呈现弱复苏，青岛单月成交同比增长18%[7] - 天津和郑州等地保持同环比齐增，呈现弱复苏节奏[13] 市场情绪与趋势 - 市场观望情绪浓厚，新房供给不足，高温天气降低看房热情，广州认购量环比下降四成[8] - 以价换量成为主要趋势，苏州7月平均房价降至2020年以来最低水平[11] - 自去年9月以来，房地产市场止跌企稳大趋势未变，市场筑底需要时间[10] - 新规产品对市场有支撑作用，广州新规住宅项目认购量占全市总认购量的60%，老规产品仅占14%[12] 二手房市场表现 - 7月30个重点城市二手房成交面积环比下降6%，同比下降5%，前七个月累计同比增长10%[3][14] - 一线城市二手房景气度较高，上海7月成交接近1.75万套，同比仅降3%[14] - 三四线核心城市二手房市场企稳回升，7月同环比分别增长14%和11%[15] - 成都取消限售政策后，二手房市场反应迅速，45个项目首次挂牌，高端住宅需求增幅明显[16] 土地市场表现 - 7月成都土地市场平均溢价率达到10%，为2025年二季度以来新高[17] - 下半年土地市场将呈现点状热度修复，核心区域和优质地段地价不断创新高[20] - 拿地企业主要为全国化央企和地方国企，民企参与度较低[17] 豪宅市场差异 - 上海豪宅新房销售表现好，浦东某项目开盘当天去化率100%，单价10万至13万，二手豪宅销售热度较低[21] - 顶级改善需求倾向于选择新房，因新房产品设计和性价比更高[21] 其他重要内容 - 预计8月房地产市场延续低位波动，累计同比降幅可能达5%[18] - 二线城市高得房率新规住宅及四代产品将支撑热度[19] - 刚需客群对价格敏感度高，改善型客户更关注未来供应情况[19] - 二手房价格尚未止跌，挂牌量仍处于高位[15]

深圳二手房市场表现 - 上周全市二手房录得1184套，环比增长5.2%，中止持续下降趋势 [1] - 截至8月4日全市共有76156套有效二手房源在售，较上周增加645套 [1] - 7月深圳二手住宅过户4656套，环比上升3.4%，但仍低于5月成交量 [1] - 上周二手住宅门店签约量环比上涨17%，但看房量受暴雨影响环比下降9.4% [1] - 二手住宅看房成交率近一周达4.12%，高于7月的3.98%，显示客户决策速度加快 [1] 深圳房地产市场整体态势 - 7月深圳一手住宅网签2664套，环比下滑18.7% [1] - 7月深圳二手房挂牌均价为每平方米62706元，环比微涨0.2% [1] - 7月二手房议价率为8.3%，环比增加0.2%，显示业主存在分化 [1] - 市场呈现“以价换量”态势，部分热门物业价格坚挺，部分急于出售物业价格让步 [1] 行业分析与展望 - 7月为楼市传统淡季，且政策端“真空”特征显现，增量政策落地低于预期 [2] - 预计未来深圳二手住房交易将继续在高位徘徊，支撑因素包括挂牌量增加、价格降幅明显、低总价房源多、刚需群体规模大及贷款条件友好 [2] - 新房市场预计呈现“个别明星盘热，多数楼盘平淡”的特征，竞争压力大，回调压力大于二手房 [2] - 短期房地产市场仍处于波动调整过程，城市分化行情延续，“好城市+好房子”具备结构性机会 [2]

公司推盘策略 - 长实集团在香港推出"大湾区双居生活"置业计划 集中推售大湾区四大住宅项目 包括惠州泷珀花园 东莞海逸豪庭 中山泷珀花园及广州逸翠庄园 [2][3] - 推售房源总量接近400套 入场门槛约40万元人民币/套 产品类型涵盖高层单位至别墅 价格跨度从40万元到近千万元 [2][3] - 项目多为早年低价囤地成果 东莞海逸豪庭1999年摘地开发周期26年 广州逸翠庄园拿地20年未完成去化 中山和惠州项目2019年入市后进展缓慢 [2][3] 项目去化表现 - 广州片区两项目综合去化率超92% 广州逸翠庄园累计入市1320套 新推后去化9套 中山泷珀花园剩余8套洋房无新增去化 [6] - 东莞海逸豪庭采取以价换量策略 新推108套联排别墅均价降至1.5万元/平方米 较高峰期近3万元价格腰斩 首日认购84套揽金6亿元 累计去化率78% [6] - 惠州泷珀花园仍持有超400套房源 累计推出约980套 最高去化率70.8% 最低仅售出一成多 已售房源中近六成由港人购入 [7][10] 财务表现分析 - 2024年长实集团营收455.29亿港元同比下降3.63% 归母净利润136.57亿港元同比减少21.24% [15] - 内地物业销售收入99.62亿港元按年减少24.26% 收入占比从50.40%降至32.47% 内地收益3.54亿港元仅为上年同期15.81% [16] - 海外物业销售收入10.09亿港元同比增长47% 收益2.46亿港元增长64% 英式酒馆业务减值金额达12.33亿港元较上年扩大130% [16][17] 土地储备状况 - 长实集团持有土地储备约7400万平方尺（822.2万平方米） 其中内地占比6300万平方尺（700万平方米） [21] - 大湾区拥有17个在建及待开发项目 总楼面面积达573万平方米 几乎囊括内地绝大部分土储 可支撑未来3至5年开发销售 [21] 市场环境与战略考量 - 港人北上置业热情升温 2023年大湾区内港澳买家成交量同比增长20% 珠海 中山表现突出 [8][9] - 公司通过大幅折扣以价换量 但利润空间急剧收窄 高端产品依靠降价博取成交 中端产品依赖港人客群支撑销售 [13][16] - 大湾区房价调整明显 交通网络互联互通带动北上消费与置业 但高库存 高持有成本与低去化周期三重压力仍存 [9][12]

公司财务表现 - 2025年第一季度收入93.52亿元同比增长27.03% 归母净利润9.25亿元同比增长23.01% [5] - 2024年全年收入297.16亿元同比增长19.84% 归母净利润29.1亿元同比增长17.03% [6] - 家用空调业务占收入比重89.5% 其中挂机业务占比超7成收入70.81亿元 [6] 业务结构演变 - ODM业务占比从2022年35.2%增至2024年40.1% [25] - 海外业务占比从2022年42.9%增至2024年49.3% [29] - 线上销售占比从2022年23.5%萎缩至2024年19.4% [31] 市场地位与竞争格局 - 按销量计算为全球第五大空调提供商市场份额7.1% [28] - 2024年线上市场第五名市占率5.93%同比下滑0.15个百分点 [39] - 面临美的格力海尔等巨头竞争及小米新势力夹击 [2][14] 渠道战略转型 - 电商渠道销量占比从2015年33.66%提升至2019年突破70% [8] - 推行网批模式节约15%渠道费用 预收账款2019年末减少2.02亿元 [10][11] - 与淘宝京东等平台战略合作 供应链流程从33小时优化至1小时 [7][22] 毛利率与成本控制 - 整体毛利率从2017年29.11%降至2025年第一季度21.1% [32] - 销售费用率从2019年前13%降至近五年稳定在4%左右 [41][42] - 研发费用率稳定在2% 管理费用率稳定在3% [41] 资金结构与负债 - 资产负债率维持在80%左右 2024年达84.1%远高于同行 [33] - 流动负债占总负债比重约9成 2025年一季度末达207亿元 [34] - 应付账款及应付票据2024年增长61% 应计负债达38.19亿元 [34][35] 经销商激励策略 - 返利规模2023年达10.39亿元同比增长230.88% [37] - 返利比例从2022年3.14%增至2023年7.79% [37] - 通过非现金返利抵扣采购款激励经销商推广产品 [37] 产品定位与价格策略 - 专注大众市场（单价低于2500元）预计年复合增长率3.4% [38] - 2024年6月至2025年4月线上均价多数月份呈下滑状态 [38] - 通过高负债扩大规模压缩成本维持低价策略 [3][32]

工业企业利润现状 - 6月工业企业利润同比-4.5%，跌幅较5月收窄4.6个百分点，累计同比-1.8%，跌幅较5月扩大0.7个百分点[3] - 营业成本拖累减轻，对单月利润同比增速负贡献从5月9.7个百分点降至6月3.9个百分点[3] “内卷”线索 - 6月营业收入同比增长1.0%，与5月持平，PPI同比跌幅加深至-3.6%，企业利润率下降[4] - 上半年采矿业、公用事业、制造业累计利润率分别为16.95%、6.79%、4.46%，分别较2月-0.53、+0.61、+0.74个百分点[5] - 6月工业企业累计营收费用率8.38%，较5月上行9BP，较去年同期高出4BP[5] 缓解措施 - 货币政策积极用足宽松空间，实施小幅降息，稳定房地产市场预期[6] - 中央财政增发特别国债，加码耐用消费品补贴和扩大基建投资[6] 风险提示 - 货币宽松、财政扩张力度不及预期风险[7]

房价走势 - 2023年以来全国二手房价已大幅下跌 但未来跌幅将趋缓 "止跌回稳"成为市场主旋律 [1] - 2024年6月十大重点城市二手房价格同比环比均下跌 "以价换量"仍是主流策略 [3] - 2024年11月后二手房价下跌幅度趋于平稳 结合经济环境和政策导向 未来跌幅可能持续但不会剧烈波动 [3] 城市交易数据 - 成都6月二手房成交量达19214套 位居十大城市榜首 上海18028套 北京15139套 [3] - 区位优质或高性价比房源交易活跃度显著高于其他类型房产 [3] - 非热门城市二手房面临成交周期过长问题 影响业主信心和资产估值 [6] 市场结构 - 300万以下刚需房占比达41.9% 改善型房源价格僵局导致购房压力加剧 [7] - 市场分化促使购房者转向法拍房等多元化选择 [7][8] - 6月全国法拍房供应量达3.2万套 挂拍量持续上升 成交价普遍低于评估价 [9] 购房时机 - 对于观望多年的购房者 2024年下半年被认为是较佳入市时机 [4] - 法拍房渠道因价格优势和选择空间扩大 正成为部分购房者的替代方案 [8][9]

公司IPO及募资计划 - 公司近期向港交所递交招股说明书，计划在港交所主板上市，中泰国际为独家保荐人 [2] - 募资款计划用于扩大产能及储存容量、提升研发能力、线上营销推广、拓展销售网络及一般运营资金 [2] 公司历史及产品结构 - 公司品牌历史可追溯至1979年成立的崇义食品厂，1992年推出首款南酸枣糕，1995年正式成立公司 [3] - 公司专注于南酸枣食品产品，包括南酸枣糕、南酸枣粒、南酸枣软糖、南酸枣凝及南酸枣冻等 [3] - 2024年南酸枣糕贡献了86.7%的收入，南酸枣粒占比9.2%，产品结构高度集中 [6] 行业地位及市场份额 - 2024年以果类零食零售额计，公司在中国市场排名第九，市场份额为0.6% [5] - 在南酸枣食品行业占有32.4%的市场份额，排名第一 [5] 财务表现 - 收入由2022年的2.17亿元增长至2024年的3.39亿元 [5] - 年内溢利及年内全面收益总额分别为2563.4万元(2022)、2370.5万元(2023)及5319.9万元(2024) [5] - 2022-2024年毛利率分别为47.2%、48.8%及48.4% [6] - 2022-2024年销售及营销开支占总收入比重在25%左右 [10] 客户结构及销售策略 - 2024年前五大客户收入占比提升至38.7%，均为线下经销商 [9] - 2024年最大客户"客户G"收入占比22.9%，合作年限仅1年，推测为零食很忙 [8] - 南酸枣糕每千克平均售价由2022年的41.2元下降至2024年的39.3元 [10] - 2024年末1412名员工中，652名在销售部任职，占比接近一半 [10] 分红情况 - 2022-2024年分别向股东宣派及派付股息约490万元、710万元及1140万元 [7]

武汉房地产市场概况 - 截至2025年6月武汉商品住宅市场整体出清周期达27.5个月 [1] - 主城区价格敏感型需求释放带动市场回暖但远城区库存压力影响整体复苏 [2] 土地市场表现 - 2025年上半年武汉土地市场成交面积153.9万平方米同比下降10%成交金额126.6亿元同比上升8.6% [3] - 平均成交楼面地价4208.4元/平方米同比下降12%其中综合用地和涉宅用地楼面价分别下降29.1%和17.7% [3] - 央企拿地占比72.4%仍为主力民企参与度提升至25.6%主城区核心地段优质宅地溢价成交 [3] 住宅市场分化 - 2025年上半年商品住宅总成交面积328.2万平方米同比上升2.2%平均成交价15636元/平方米同比上涨0.7% [5] - 中心城区占成交面积41.2%但占供应面积50.9% [5] - 江夏区、东湖高新区、江岸区和汉阳区房价同比降幅达14.1%-6.7%但成交面积居前 [6] 产业园区市场 - 武汉产业园区存量及待入市项目总规模3544万平方米其中生产制造类2102万平方米研发办公类1442万平方米 [6] - 产业园平均租赁价格33元/平方米/月同比下降10%-15%平均售价5622元/平方米同比下降13% [7] - 2024年底空置率39.5%预计2025年大体量项目入市后进一步上升 [8] - 产业园区开发主体需平衡资产扩张与负债控制融资和股权交易将成为新焦点 [8]