报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 行业核心观点围绕“情绪消费”主题，重点关注黄金珠宝、线下零售、化妆品及医美等高景气赛道中的优质公司[6][27][28] - 巨子生物首款I型胶原蛋白冻干纤维获批上市，被视为开启公司第二增长曲线的重要事件，并有望受益于重组胶原蛋白赛道的高成长性[3][22][24] 零售行情回顾 - 本周（10月20日-10月24日）商贸零售指数报收2288.31点，上涨0.46%，跑输上证综指（上涨2.88%）2.42个百分点，在31个一级行业中排名第26位[5][12] - 2025年年初至今，零售行业指数上涨2.21%，表现弱于大盘（上证综指累计上涨17.86%）[12] - 细分板块中，本周专业连锁板块涨幅最大，周涨幅为1.96%；2025年年初至今，钟表珠宝板块累计涨幅为23.33%，领跑零售行业各细分板块[14][17] - 个股方面，本周新迅达（+13.7%）、大连友谊（+10.3%）、国光连锁（+10.0%）涨幅靠前[5][19][20] 行业动态与重点事件 - 巨子生物“重组I型α1亚型胶原蛋白冻干纤维”获NMPA批准上市，该产品为国内首个重组I型天然序列胶原蛋白面部注射剂，适用于面部真皮组织填充和纠正额部动力性皱纹[3][22] - 欧莱雅以人民币332亿元收购开云美妆，科笛集团外用非那雄胺喷雾剂正式在中国开启销售，京东七鲜双11首推“24小时菜”，2025天猫美妆双11首份榜单发布[4] - 重组胶原蛋白医美赛道厂商积极布局，除巨子生物外，锦波生物已完成三剂型布局，丸美生物计划2026年推出重组胶原蛋白水光针，创健医疗、拉芳家化等公司也在陆续布局该赛道[24][25] 投资主线与重点公司分析 - 投资主线一（黄金珠宝）：关注具备差异化产品力和消费者深度洞察力的品牌，如老铺黄金（2025H1营收123.54亿元，+250.9%；归母净利润22.68亿元，+285.8%）、潮宏基（2025H1营收41.02亿元，+19.5%；归母净利润3.31亿元，+44.3%）等[6][27][36][39] - 投资主线二（线下零售）：关注顺应趋势积极变革探索的零售企业，如永辉超市（2025H1营收299.48亿元，-20.7%；归母净利润-2.41亿元）、爱婴室（2025H1营收18.35亿元，+8.3%；归母净利润0.47亿元，+10.2%）等[6][27][64][67] - 投资主线三（化妆品）：关注具备差异化且能力持续迭代的优质国货美妆品牌，如毛戈平（2025H1营收25.88亿元，+31.3%；归母净利润6.70亿元，+36.1%）、珀莱雅（2025H1营收53.62亿元，+7.2%；归母净利润7.99亿元，+13.8%）、巨子生物（2025H1营收31.13亿元，+21.7%；归母净利润11.82亿元，+20.2%）、上美股份（2025H1营收41.08亿元，+16.0%；归母净利润5.24亿元，+30.7%）等[6][28][42][45][48][51] - 投资主线四（医美）：关注具备差异化管线的医美产品厂商，如爱美客（2025H1营收12.99亿元，-21.6%；归母净利润7.89亿元，-29.6%）、科笛-B（2025H1营收0.66亿元，-31.2%；归母净利润-2.39亿元）等[6][28][70][73] 其他重点公司业绩摘要 - 润本股份：2025Q1-Q3营收12.38亿元（+19.3%），归母净利润2.66亿元（+2.0%）；2025Q3驱蚊业务营收1.32亿元，+48.5%[33][34] - 丸美生物：2025H1营收17.69亿元（+30.8%），归母净利润1.86亿元（+5.2%）[55][56] - 周大生：2025H1营收45.97亿元（-43.9%），归母净利润5.94亿元（-1.3%）；2025Q2归母净利润3.42亿元，+31.3%[58][59] - 吉宏股份：2025H1营收32.34亿元（+31.8%），归母净利润1.18亿元（+63.3%）[61][62] - 赛维时代：2025H1营收58.46亿元（+28.0%），归母净利润1.69亿元（-28.2%）[32][76]

文章核心观点 - 年轻人的新消费需求正成为市场重要驱动力，其热衷仪式感消费、注重自我表达、青睐治愈系产品的特点为消费升级注入持续动力 [1] 沉浸式体验与情绪消费 - 沉浸式古装戏剧体验餐厅将餐饮与红楼梦主题舞台剧结合，采用全息投影技术上菜，开业不到一个月即处于爆满状态，好座位需提前两周预订 [3][5] - 北京某餐厅负责人指出，当代年轻人需要情绪价值且文化自信，是此类消费的主力人群 [5] - 江西景德镇流行“夜市边走边插花”的消费形式，消费者可在逛陶瓷市集时随手挑选陶瓷小花并插满花瓶，以收藏生活小确幸 [6] - 大连文创店以“海鲜售卖+表演”模式销售毛绒玩具，通过打捞、称重、包装等环节的趣味性仪式感吸引消费者 [8][10] 自我表达与旅行消费 - 贵州贵阳夜郎谷景区的抽象石像雕塑艺术空间成为年轻人拍照打卡、表达喜欢与众不同态度的热门地点 [13][16] - 该景区举办“丑丑的集市”，游客可利用树枝、石块、陶片等材料创作独一无二的工艺品，以丑萌物品彰显个性 [17] - 旅行必“出片”成为年轻人表达自我的方式，贵州开阳县猴耳天坑景区因提供极限运动与专业跟拍服务而客流大增 [17][18] - 该景区依托直径约300米、坑深约280米的岩溶漏斗开发蹦极、大秋千等极限运动，并聘请专业飞手提供穿越机跟拍服务，打造动作大片式体验 [18] - 自2025年4月提供跟拍服务后，景区游客量较2024年提升一倍，目前日均营业额已突破20万元 [18][20]

文章核心观点 - 大力发展新消费是以新需求引领新供给的关键，新消费已成为市场重要关注点和消费增长点 [1] 新消费发展的驱动力与重要性 - 人口结构和消费理念的变化推动新消费快速发展 [1] - 顺应需求变化，大力发展新消费是消费重要的增长点 [1] 新消费的主要赛道与方向 - 情绪消费是重要发展方向，衍生出潮玩、户外、宠物经济、古法金饰、美妆等新消费赛道 [1] - 对质价比的追求衍生出现制饮品、休闲零食等新消费赛道 [1] 发展新消费的思路与案例 - 发展新消费需放开思想，IP周边经济如潮玩、二次元已成为中年与青年共同消费的社会现象 [1] - 非专业体育赛事如贵州村超、江苏苏超、广州龙舟打破常规，提供情绪价值并激活当地服务消费 [1]

核心观点 - 消费者偏好转向选择能呼应生活态度、解决实际痛点、带来情感共鸣的产品，不再为冗余功能买单 [2] 科技产品"无感化"融入 - 智能设备发展新方向为"科技隐身"，聚焦场景适配而非参数内卷，通过材料与芯片技术突破实现硬件轻量化与交互简化 [3][4] - 影石Insta360 GO Ultra体现轻量化设计，重量仅50克，整机续航超200分钟 [5][7] - 场景化创新使智能硬件更懂用户，针对特定人群习惯进行定制化开发，AI技术通过行为识别与需求预判实现千人千面响应 [8][9] - WooHuloo呼噜宝贝自动猫砂盆支持APP远程操控，具备AI多猫识别与健康数据实时监测功能 [11] - 萌友智能机器宠物Ropet能精准捕捉血氧波动并生成可视化报告，通过表情与微动作反馈提供情感互动 [12][14] 情绪价值的产品化表达 - 情绪消费成为市场底色，60%年轻人愿意为心动、共鸣或有参与感的体验付费，宠物经济与潮玩成为新增长点 [15] - 泡泡玛特旗下LABUBU成为全球顶流并带动公司股价上升，jellycat玩偶被年轻人视为情感抚慰剂 [15] - 产品研发深入挖掘细分需求，使护理行为具备减压、助眠、舒缓焦虑等情绪管理功能，构建多感官疗愈场域 [15] - jellycat上海限定蜜尔桃子蛋糕以粉嫩外观、桃子装饰及柔软毛绒质地为特点 [16][18] - 卡诗釉光玫瑰洗发水集成2亿负离子，提供精油雾养、震动按摩及纳米红光等功能 [19][20] 运动装备"日常化" - 运动与生活边界消融，"日常山系穿搭"搜索量2024年同比增长3.7倍，运动装备通过设计创新实现一衣多穿 [21] - 品牌关注不同人群身体特征，鞋履品类呈现功能细分与版型优化特点 [21] - UBELLE雾化电动按摩气垫梳搭载全新ShiftFoam™回弹泡沫，经女子超级马拉松测试，适合训练与日常健身 [22][24] - Crocs卡骆驰复古暖棉小鲸鱼洞洞鞋提供出色保暖性，拥有水泥灰、茄紫色等时尚配色及可自定义智必星鞋花 [24][26] - Salomon S/Lab Ultra Jacket体现功能生活化与设计运动化的跨界融合 [26] 食品健康与猎奇的双向奔赴 - 食品创新从满足口腹之欲转向营养健康功能，通过技术保留营养并优化代谢指标，使用抗性淀粉、益生菌等科研成分 [28] - 健康产品回归感官愉悦，升级风味、质地、香气与视觉以留住消费者 [28] - 整素土豆米餐后一小时升糖量约为白米饭的五分之一 [30] - 白象羽衣甘蓝轻轻面代表方便速食产品在健康化方向的探索 [30][32] - 风味创新呈现跨品类融合、文化元素赋能及感官阈值突破三大路径，通过强刺激、反常识组合激发社交传播 [33][34] - 臭宝榴莲螺蛳粉将两种"臭香"风味叠加拉满猎奇阈值，亨氏联合Smoothie King推出番茄酱冰沙，康师傅冰糖苦瓜融合流行风味与食材 [35][37][38][39][43]

行业宏观环境 - 2025年上半年新消费领域融资惨烈，共有44个相关项目完成融资，披露金额约28亿元人民币，估计总融资金额不超过30亿 [4] - 同期食品饮料板块上市公司股价累计下跌7.33%，涨幅排名全行业倒数第二 [4] - 板块营收与归母净利润同比增速分别为+2.46%和+0.28%，较去年同期分别下滑4.32和15.68个百分点 [4] - 以七年跨度衡量，食饮板块PE估值百分位已跌至7.26%，具备安全边际 [5] 消费趋势与市场格局 - 市场呈现出理性消费、情绪消费与健康消费共存的特征 [5] - 2024年中国烘焙食品零售市场规模达6110.7亿元人民币，预计至2029年将达到8595.6亿元 [10] - 大众面包品类占据烘焙市场超过65%的市场份额 [10] - 消费趋势正从追逐网红效应转向价值本质，质价比成为消费决策重要因素 [7][19] 短保面包赛道优势 - 短保面包具备少添加、更新鲜的特点，契合健康趋势 [5][7] - 依托统一生产标准确保品质稳定，降低食品安全风险 [7] - 通过高效物流实现清晨送达，保障产品新鲜度 [7] - 中央工厂模式的规模效应使其维持5-10元的亲民价格，确保稳定复购率和抗周期能力 [5][7] 桃李面包核心竞争力 - 采用"中央工厂+批发"模式，结合"以销定产"的柔性生产机制 [11][20] - 拥有全国24个生产基地与28万多个终端构成的网格化布局 [20] - 通过与中粮、益海嘉里等核心供应商建立战略合作，实施集中定价采购，有效降低单位成本 [13] - 2025年上半年经营活动产生的现金流量净额为4.34亿元，显示主营业务回款能力强，现金流管理具备韧性 [13] 桃李面包战略转型 - 产品创新聚焦健康化升级与消费场景拓展，进行减糖、全麦等产品升级，并将场景从早餐延伸至办公室零食、健身代餐等领域 [20] - 渠道层面积极拓展会员店、社区硬折扣店及量贩零食等新兴渠道，推动主营业务改善 [20] - 提出"创新、效率、信任"三大战略支柱，通过系统性创新为长期发展积蓄动能 [20][21] - 东北、华北等基地市场营收降幅已明显收窄 [20] 面临的挑战与应对 - 传统商超渠道在销售中占比超过85%，但商超力推自营烘焙形成直接竞争 [18] - 南方市场拓展艰难，全国化布局仍有一定阻力 [18] - 公司认识到消费者关注点聚焦安全、健康、美味、价格、绿色、方便、美观、情感八大维度 [19] - 烘焙正从餐食走向零食化，Z世代消费者更偏爱本土品牌，多元化成为鲜明趋势 [19]

现象概述 - 社交媒体上涌现出一系列被称为“邪修妙招”的非传统但高效的生活方式诀窍，从内容玩梗发展为年轻人生活方式的表达并催生新消费增长点 [1] - 年轻人追捧该现象的根源在于经济与社会环境变化，在物质丰富背景下更重视情绪消费，寻求情感补偿和情绪解决方案而非单纯产品功能 [1] 品牌案例与市场反应 - Jellycat推出大脑器官毛绒玩具，被不少打工人买来摆在工位上 [1] - 沪上阿姨推出“五黄高纤慢养瓶”，将五种养胃谷物打磨成“五黄乳”，契合“靠奶茶养胃”的“邪修”养生观念 [1] - 旺仔牛奶品牌为新品“冻痴冰激凌”开发薄荷咖啡“邪修”配方，吸引大批消费者打卡尝试 [1] 行业营销策略转变 - 品牌与消费者关系从“价值传递”转向“价值共创”，传统“厂商研发—市场推广”模式被颠覆，品牌主动融入社区倾听吸纳用户创意，实现“反向创新”以贴近真实需求并降低产品试错成本 [2] - 品牌营销更加重视提供情绪价值和身份认同，超越传统功能宣传和形象塑造，通过例如将降噪耳机定义为“办公室摸鱼神器”、空气炸锅包装成“懒人米其林邪修装备”等方式，让消费者在“花小钱买乐子”的同时实现与品牌深度链接 [2] - 品牌在与流行文化共舞时需设立“创意边界”，将内容安全与伦理风险纳入核心考量以确保增长可持续 [2]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 核心观点 - 双11电商大促已拉开序幕，核心趋势为“化繁为简+周期延长+战略寻新”，平台营销机制回归零售本质，销售节奏前置且战线拉长，并积极探寻出海与即时零售等新增量 [23][24] - 国货品牌在本次大促中表现强势，在李佳琦直播间等核心渠道链接数及销售额亮眼，“国货已不再是国际品牌的补充”趋势明确，品牌凭借核心技术与文化叙事构建长期护城河 [3][25][28] - 投资主线聚焦于情绪消费主题下的高景气赛道，包括黄金珠宝、线下零售、化妆品及医美，重点关注具备差异化产品力、强运营能力及顺应趋势积极变革的优质公司 [6][30][31] 零售行情回顾 - 本周（10月13日-10月17日）商贸零售指数报收2277.78点，周下跌0.45%，跑赢上证综指（下跌1.47%）1.02个百分点，在31个一级行业中排名第6位 [5][12] - 2025年年初至今，商贸零售指数累计上涨1.74%，表现弱于大盘（上证综指累计上涨14.56%）[12] - 细分板块中，本周超市板块涨幅最大，为1.75%；2025年年初至今钟表珠宝板块领跑，累计涨幅达30.14% [5][15] - 个股方面，本周国光连锁（+21.6%）、合百集团（+15.3%）、汇嘉时代（+13.8%）涨幅靠前 [5][20][21] 行业动态：双11大促与国货表现 - 双11大促玩法化繁为简，各平台核心策略包括：京东“官方直降”、淘宝天猫“官方立减”、抖音“一件直降”等，简化消费者决策 [23][24] - 大促周期显著拉长，例如抖音活动周期长达57天；平台战略寻新，淘宝推动“出海”战略，京东、淘宝、抖音等加码“即时零售” [23][24] - 淘系超头李佳琦美妆直播间流量断层第一，首小时访客人数同比增长超45%，首小时有35个品牌成交破亿 [25] - 国货品牌在李佳琦直播间表现突出：珀莱雅拥有27条链接，预计销售额达4.6亿元；贝泰妮有15条链接，预计销售额2.4亿元；13款爆品预售量突破10万件 [3][25][28] - 抖音平台美妆护肤类Top10品牌中国货品牌数过半，珀莱雅、百雀羚、韩束等销售额均超1亿元 [25][29] 投资建议与重点关注公司 投资主线一：黄金珠宝 - 关注具备差异化产品力和消费者深度洞察力的品牌，重点推荐老铺黄金、潮宏基等 [6][30] - **老铺黄金**：2025H1营收123.54亿元（+250.9%），归母净利润22.68亿元（+285.8%）；品牌破圈效应显著，与顶奢品牌消费者重合度达77.3%，线上收入同比增长313.3% [32][36][37] - **潮宏基**：2025H1营收41.02亿元（+19.5%），归母净利润3.31亿元（+44.3%）；加盟渠道快速发展（营收+36.2%），产品结构持续升级 [32][39][40] 投资主线二：线下零售 - 关注顺应趋势积极变革探索的零售企业，重点推荐永辉超市、爱婴室等 [6][30] - **永辉超市**：2025H1营收299.48亿元（-20.7%），归母净利润-2.41亿元；公司处于门店调改阵痛期，正加速供应链改革与自有品牌发展 [32][67][68] - **爱婴室**：2025H1营收18.35亿元（+8.3%），归母净利润0.47亿元（+10.2%）；主业门店稳健扩张，与万代IP合作有望加速推进 [32][70][71] 投资主线三：化妆品 - 关注双11表现亮眼且综合实力强的国货美妆品牌，重点推荐珀莱雅、毛戈平、润本股份、上美股份等 [6][31] - **珀莱雅**：2025H1营收53.62亿元（+7.2%），归母净利润7.99亿元（+13.8%）；第二梯队品牌彩棠（营收+21.1%）、OR（营收+102.5%）增长亮眼 [32][45][46] - **毛戈平**：2025H1营收25.88亿元（+31.3%），归母净利润6.70亿元（+36.1%）；线上渠道营收同比增长39.0%，高端渠道持续发力 [32][42][43] - **上美股份**：2025H1营收41.08亿元（+16.0%），归母净利润5.24亿元（+30.7%）；主品牌韩束势能强劲，新兴品牌Newpage一页营收同比增长146.5% [32][51][52] - **润本股份**：2025H1营收8.95亿元（+20.3%），归母净利润1.88亿元（+4.2%）；婴童护理系列营收同比增长38.7%，贡献收入占比提升至45.3% [32][59][60] 投资主线四：医美 - 关注具备差异化管线的医美产品厂商，重点推荐爱美客、科笛-B等 [6][31] - **爱美客**：2025H1营收12.99亿元（-21.6%），归母净利润7.89亿元（-29.6%）；公司正持续研发并加速全球化布局，期待业绩修复 [32] - **科笛-B**：2025H1营收0.66亿元（-31.2%），归母净利润-2.39亿元（亏损扩大19.1%）；公司剥离欧玛代理业务后集中资源推进核心管线商业化 [73]

消费市场结构性变革 - 国庆中秋假期国内出游8.88亿人次，同比增长16.1%，日均同比增长1.6% [2] - 假期总花费8090.06亿元，同比增长15.4%，日均同比增长1.0% [2] - 消费需求从物质消费导向情绪消费，消费市场经历结构性变革 [2] 新兴消费行为趋势 - 年轻人选择帐篷自驾、机关食堂及寻找“主理人”提供的独特体验等新旅游方式，替代传统高端酒店和旅行团 [2] - 情绪消费兴起，宠物经济、毛绒玩具市场火热，充当情感替代品角色 [3] - 互联网改变社交模式，年轻人依据兴趣构建虚拟社群，情绪消费成为群体认同标志 [3] 物质消费市场分化 - 信息透明化导致对部分物质消费的“祛魅”，消费市场呈现结构性分化 [2] - 高端消费遇冷，如外资豪华汽车销售持续低迷 [2] - 质价比消费备受青睐，部分国产优质的性价比手机与汽车销售良好，高质价比超市门口大排长龙 [2] 投资策略核心脉络 - 投资策略应把握“情绪价值”与“质价比”两大核心脉络 [3] - 情绪价值方面需聚焦能提供情感共鸣和圈层身份认同的新供给 [3] - 质价比方面核心是供应链效率驱动的优质产品力，而非品牌溢价或渠道优势 [3]

核心观点 - 报告核心观点为“以内为主，成长优先”，建议优先配置以内需为主的新经济（自主可控、情绪消费）和传统经济（反内卷、大金融）方向，待边际缓和信号出现后转向外需相关的三季报景气细分（如北美算力、创新药）[4] - 报告认为催化成长风格深度调整的三种场景（美股科技调整、成长业绩不及预期、风格切向价值）当前概率均不高，在缺乏强政策预期的背景下，月底前短期均衡后，成长风格依然有望成为中期牛市的领跑风格[4][5][12] 市场回顾与整体视角 - 回顾显示，自半年度策略《蓄力新高》发布至今，上证指数涨幅超过10%，已升至3800点以上[9] - 当前市场受中美摩擦再起影响，风险偏好降低，成交缩量，市场倾向于观望；但长期看，中美关系趋恶可能性很低，因美国特朗普政府有合作需求，中国姿态以战略防御为主[10] - 10月市场可能面临预期变化冲击并借机调整，但随着APEC会面等成果落地，不论合作多少，市场风险偏好预计将平稳修复，行情有望再度启动[10] 配置方向 - 配置上建议“以内为主”：新经济方面关注自主可控（AI软件、AI芯片、半导体设备&材料、航发等）和情绪消费（港股互联网、茶饮餐饮、金饰等）；传统经济方面关注反内卷（硅料、煤炭、钢铁、铜冶炼等）和大金融（保险、券商、银行）[4][11] - 在出现更多边际缓和信号后，可转向外需相关的三季报景气细分，主要为北美算力、创新药等[4][11] - 报告认为中美实质冲突风险有限，市场不具备深调基础，应围绕景气预期向好的性价比方向把握配置良机[11] 成长风格深度调整场景分析 - **场景1：美股科技调整传导至A股**：当前条件未满足，因美股科技行情拐点（龙头业绩不及预期或经济衰退）尚未出现[13][14] - 美股科技估值处于相对高位（如标普500信息科技动态PE为35.5，分位数为90%），接近2025年年初水平，但离2000年科网泡沫峰值（64.3）仍有距离[15][22] - 美股相对估值已不那么贵，标普500/德国DAX价格比为1.28，处于2019年以来54%分位数；Mag7相对纳斯达克估值比为102%，未至高值[16][24][25][26] - **场景2：成长业绩不及预期/产业见顶**：当前条件未满足，TMT及算力等细分业绩增速持续向好[5][17] - TMT营收TTM增速从2024年的9%改善至2025年上半年的9%，盈利TTM增速从0%提升至10%；市场对TMT 2025年盈利预期增速从45.4%上调至49.3%，显示业绩预期被持续上修[17][27] - 细分领域如海外算力，2025年盈利预期增速从46.2%上调至61.9%，半导体设备从43.3%上调至52.8%，表明业绩持续超预期[27] - **场景3：风格切向价值**：当前三大催化条件均未满足，包括宏观预期改善/强力政策刺激、价值相对成长基本面更优、政府对股市控温[5][18][19] - 历史经验显示，风格切换需经济强复苏（PMI快速抬升）或强力政策刺激，而当前政策更偏企稳，PMI未现强复苏[18][31][32][33][34] - 成长相对价值的ROE差继续上涨，显示成长基本面更优；当前政府对股市态度以呵护和鼓励为主，而非压制风险偏好[18][19][36]

北京太古坊项目概况 - 北京太古坊项目已于10月16日实现结构封顶，计划于2026年末起分阶段开业运营[2][3] - 该项目是太古地产在中国内地最大的投资项目，总楼面面积超过86万平方米，包含8座甲级办公楼、1座高品质购物中心、1家新东隅酒店及大型绿地空间[2][3] - 项目为现有颐堤港的扩建部分，完全落成后将与颐堤港整体更名为北京太古坊，旨在重塑北京商业格局并提升东北区域经济活力[3] 办公楼集群细节 - 北京太古坊办公集群由8座相互连通的办公楼组成，总楼面面积超过33万平方米，设计注重效率、灵活性及健康创新[3] - 办公集群提供定制化的适配设计布局和身心健康设施，充分考虑了员工福祉和工作效率[3] - 太古地产行政总裁彭国邦表示，该项目将为城市商业和生活方式枢纽树立新标杆[4] 北京写字楼市场现状 - 今年第三季度，北京写字楼净吸纳量达到8.7万平方米，整体空置率下降至19.7%，其中甲级写字楼净吸纳量贡献近八成[5] - 同期北京写字楼租金面价环比下降2.9%至234.8元/平方米/月，金融街市场跌幅居首，CBD及燕莎等区域租金跌幅未收窄[5] - 未来6个月北京全市仅有一个全新项目交付，供应压力缓解下整体空置率有望小幅回落，但租金下行压力仍存[5] 零售物业与消费趋势 - 北京太古坊将推出中国内地首个“太古坊”品牌零售商场，新增零售区域与现有颐堤港购物中心融合，形成总面积约15万平方米的综合零售目的地[7] - 零售项目将融合户外零售与滨水休闲体验，打造景观广场和花园等多功能社交空间，并设有面积达1.9万平方米的“德尔斐”区域，包含工作空间和北京最大宴会厅之一[7] - 行业监测显示，能够提供情绪价值的二次元业态是商业项目引流首选，未来半年北京非核心商圈预计有39.4万平方米新增零售物业开业[8] 行业展望与企业策略 - 企业在未来3年的房地产策略以稳为先，选址决策呈现成本驱动、品质驱动和绿色驱动特征，市场活动以续租、租约重组和搬迁为主[6] - 作为国际科技创新中心，北京对科技、金融及专业服务等行业吸引力增强，有望逐步释放办公空间增量需求[6] - 商务部等九部门发文提出通过培育服务消费等五大措施提振消费，有望激发零售物业市场培育服务消费新增长点[8]