一、二手房变现难："卖不掉、价太低"成常态，资金陷入死循环 2026年二手房市场的核心痛点的是流动性枯竭，多套房家庭的变现需求遭遇严峻挑战。数据显示，当前 全国二手房挂牌量已突破850万套，一套房源平均成交周期长达187天，部分三四线城市去库存周期更是 超过30个月，创下历史峰值。这种供需失衡直接导致买方市场话语权空前提升，购房者不仅会细致挑剔 户型、配套、房龄，还会大幅压价，多套房家庭想要快速出手，往往需主动降价10%-20%，陷入"卖亏 不甘心、不卖套牢资金"的两难。 2017年，马云关于"房子如葱"的言论抛出时，恰逢楼市高烧不退，被多数人视作脱离现实的戏言。彼时 全国商品房销售额突破13万亿，抢房潮席卷各级城市，没人相信房产会褪去"财富保险箱"的光环。时隔 九年，随着"房住不炒"理念深度落地，2026年楼市正式进入"分化企稳、存量提质"的新阶段，马云关 于"房地产褪去投机泡沫，回归居住本质"的核心预言，正以具象化的方式照进现实。对于手握两套及以 上房产的家庭而言，曾经的资产红利逐渐消散，取而代之的是四大现实难题，每一个都关乎财富安全与 家庭现金流。 随着改善型需求成为市场主体，不少多套房家庭计划"卖小换 ...

业绩预亏与财务表现 - 公司预计2025年度归母净利润亏损范围为1.85亿元至1.1亿元 [1] - 预计2025年度扣除非经常性损益后的净利润亏损范围为1.95亿元至1.2亿元 [1] - 公司扣除非经常性损益的净利润已连续三年亏损，2022年至2024年分别为-1.71亿元、-2.44亿元、-1.32亿元 [1] 业绩预亏主要原因 - 汽车市场竞争压力加大，行业宏观环境及金融政策重大调整导致品牌间价格竞争升级 [1] - 作为宝马品牌经销商，公司面临来自市场和主机厂的双重压力 [1] - 本期非经营性收益大幅减少至约900万元，主要因上期转让金杯技师学院产生的转让收益及收到华晨集团与雷诺金杯的清偿款，本期无此类情况 [1] 公司业务与市场状况 - 公司业务分为四个板块：以汽车消费服务类业务为主、新能源、房地产及类金融业务 [1] - 公司采取了强化服务质量和拓展销售渠道等策略，主业板块经营质量有所提升，但非经营性收益减少未能弥补主营业务亏损 [1] - 截至1月23日收盘，公司股价报2.00元/股，总市值为38.93亿元 [2]

图 一周摘要 图 上周美国三大股指集体小幅下跌，道指跌0.53%、标普500跌0.35%、纳指微跌0.06%；欧洲三大股指跌 幅更深，德国DAX跌1.57%、法国CAC40跌1.40%、英国富时100跌0.90%，反映欧美避险情绪升温；亚 洲市场中，韩国综合指数逆势大涨3.08%，恒生指数与日经225微跌。 商品市场表现强劲，天然气暴涨64.35%、黄金飙升8.44%、白银劲升16.63%，CRB商品指数上涨 3.37%，显示能源与避险资产需求激增。整体市场呈现"股跌金涨、能强矿弱"格局，反映投资者对宏观 不确定性加剧的避险转向。 市场概况 ：上周A股市场呈现结构性分化格局，宽基指数涨跌不一。上证指数收于4136.16点，全周上 涨0.84%，而沪深300与上证50分别下跌0.62%、1.54%。中小盘成长风格表现强劲，中证500、中证1000 分别上涨4.34%和2.89%。创业板指下跌0.34%，成长板块内部出现分化。中证红利指数上涨2.15%，展 现出一定的防御属性。总体来看，市场延续结构性行情，资金偏好显著向中小盘、热门成长赛道倾斜， 大市值蓝筹面临一定调整压力。 行业板块 ：万得一级行业多数走高，受 ...

宏观经济与市场环境 - 中国2025年价格指数同比仅上升0.8%，但食品类价格上涨1.1%，显示通胀压力依然存在[4] - 银行存款利率持续下行，一年期产品多低于1%，五年期产品利率在1.3%至1.8%之间[4] - 低利率环境预计将持续，仅靠存款利息难以抵御通胀导致的资产贬值[2] - 资金回报率跟不上生活开销的增长，一线城市房价与租金小幅上涨，医疗教育费用也在上升[5] 居民资产配置趋势 - 居民存款总额持续上升，人均存款约11.8万元，资金转向股市等领域的空间较大[16] - 高净值人群2025年投资配置发生变化，股票、黄金、存款配置增加，住宅、商铺配置减少[16] - 普通投资者正从单纯储蓄转向分散配置，寻求能够抵御通胀的资产[2] - 政策推动消费换新，促使部分资金流向其他领域[5] 黄金市场 - 全球官方储备机构在2025年前三季度增持黄金634吨，全年预计购买755吨[7] - 2025年黄金价格从年初的2313美元/盎司涨至年末的4318美元/盎司，涨幅超过86%[7] - 高盛预测金价在2026年底可能达到5400美元/盎司[7] - 个人投资者可将黄金作为防御性资产进行小额、分批配置，例如通过基金或纸黄金，以摊平成本[7] - 2025年黄金ETF规模从730亿元增长至2361亿元，增幅达223%[16] 权益市场 - 2025年创业板指数上涨49.57%，科创50指数上涨35.92%[9] - 跟踪沪深300的指数基金规模增加超过2000亿元，总规模达到11855亿元[9] - 高股息权益资产受到欢迎，例如东方雨虹分红率达13.26%，银行、电力等国企股息率在3%至5%之间[9] - 宽基指数基金（如中证500）因分散化投资、避免个股选择麻烦而成为热门选择[11] - 在低利率时期，权益资产的年化回报率超过存款[11] - 红利低波策略因现金流稳定、估值较低而经受住市场检验[16] 房地产市场 - 2025年核心城市房价表现坚挺，北京新房价格同比上涨11%，上海上涨5.8%[11] - 一线及强二线城市核心区域成交回暖，租金收益率在2%至5%之间，高于五年期国债收益率[11] - 市场呈现分化，三四线城市调整较大，核心城市资产依靠人口流入和产业支撑保持稳定[13] - 投资策略应从追求快速上涨转向关注租金回报，并长期持有核心地段优质房产[11] 固定收益与保险产品 - 储蓄型保险和长期国债可用于锁定收益，2026年保险产品预定利率约为1.89%，可能维持在2%左右[14] - 储蓄保险产品提供保底利率1.75%加上浮动收益，演示收益率在2.5%至2.9%之间[14] - 长期国债收益率在1.82%至1.83%之间[14] - 2025年银行保险“开门红”期间，分红险销售额超过700亿元[14] - 十年期国债收益率预计在1.7%至1.9%之间[14] 资产配置策略框架 - 建议将资金分为四类进行配置：应急资金（货币账户）、3-5年中期资金（追求回报的权益类）、长期资金（养老用途，配置黄金、房产、保险、国债以穿越周期）[14] - 分散配置至关重要，不应将所有资金集中于一处，也不应将短期资金投入长期资产[14] - 投资者应根据自身情况优化资产结构，尽早调整配置的投资者可能更受益于后续增长[14] 行业周期与结构性机会 - 不同行业呈现强弱周期分化，市场化程度高、价格贴近成本、壁垒低的行业（如硅料）呈现强周期特征，并面临产能过剩[16] - 供给壁垒高的行业（如动力煤改革后）呈现弱周期特征，长协价格稳定[16] - 库存周期中，上游行业波动较大，中下游行业波动较小，存在“资源短缺时囤货，过剩时抛售”的猜疑链[16] - A股保险板块受关注，呈现资产与负债端双重发展的态势[16] - 从贸易与金融角度看，人民币汇率被认为低估30%至40%，有向合理水平回归的潜力[16]

报告行业投资评级 - 港股市场评级为“优于大市”，并予以维持 [4] 报告核心观点 - 本周港股市场整体表现持平，但中小盘风格及多数行业表现优于大盘 [1] - 市场估值水平整体小幅下降，但多数行业估值有所提升 [2] - 市场整体及多数行业的盈利预期（EPS）稳步上修 [3] 中观表现汇总：投资收益 - **市场整体表现**：本周恒生指数下跌0.4%，恒生综指微跌0.1% [1] - **风格表现分化**：小盘股（恒生小型股+1.6%）表现最优，其次为中盘股（恒生中型股+1.0%），大盘股（恒生大型股-0.4%）表现最弱 [1] - **概念指数表现**：恒生消费指数上涨2.7%，表现最佳；恒生生物科技指数下跌2.8%，表现最弱 [1] - **行业表现**：在30个行业中，22个上涨，8个下跌 [1] - **领涨行业**：建材（+6.3%）、钢铁（+5.3%）、电力设备及新能源（+5.1%）、有色金属（+4.9%）、综合（+4.6%）[1] - **领跌行业**：医药（-2.6%）、计算机（-2.4%）、纺织服装（-2.0%）、非银行金融（-1.6%）、传媒（-1.5%）[1] - **更长周期表现**：近52周来看，恒生小型股累计上涨45.3%，恒生中型股上涨44.3%，恒生综指上涨38.8%，表现强劲 [14] 中观表现汇总：估值水平 - **整体估值变化**：本周恒生指数估值（动态预期12个月正数市盈率）下降0.8%至11.8倍，恒生综指估值微降0.1%至11.9倍 [2] - **概念指数估值**：恒生汽车指数估值上升3.0%至14.6倍；恒生生物科技指数估值下降3.6%至29.3倍 [2] - **行业估值变化**：在30个行业中，21个行业估值上升，8个下降，1个持平 [2] - **估值上升显著行业**：国防军工（+13.1%）、建材（+7.6%）、钢铁（+4.2%）、轻工制造（+3.9%）、房地产（+3.6%）[2] - **估值下降行业**：计算机（-3.7%）、医药（-2.7%）、非银行金融（-2.2%）、传媒（-2.1%）、纺织服装（-2.0%）[2] 中观表现汇总：盈利和股息 - **整体盈利预期**：恒生指数未来12个月预期EPS较上周上修0.4%，恒生综指EPS上修0.5% [3] - **行业盈利预期调整**：在30个行业中，21个行业EPS上修，6个下修，3个持平 [3] - **EPS上修显著行业**：有色金属（+3.7%）、综合（+2.4%）、电力设备及新能源（+2.3%）、交通运输（+2.1%）、家电（+2.1%）[3] - **EPS下修显著行业**：国防军工（-10.4%）、房地产（-2.6%）、建材（-1.2%）、轻工制造（-1.0%）、食品饮料（-0.3%）[3] - **股息率**：恒生指数未来12个月预期股息率为3.1%，恒生高股息指数预期股息率为6.2% [23]

2025年经济回顾与结构变化 - 2025年全年GDP同比增长5.0%，但四季度增速回落至4.5%，为近年新低[1] - 四季度经济呈现筑底回升迹象，10-12月月度GDP增速分别约为4.5%、4.3%与4.7%[1] - 增长动力结构转换，呈现“二产降、三产升”格局，服务业恢复明显快于工业[1] 2026年政策展望与导向 - 2026年政策框架为“一个目标、两个重点、三个原则、六项政策”，着力点明显向投资侧倾斜[2] - 在“两个重点”中，“激发民间投资”置于“促进居民消费”之前，六项政策中有四项支持民间投资[2] - 政策支持重心指向民间投资而非政府主导的基建，释放传统基建不再是稳增长主力的信号[2] 近期高频数据表现 - 消费动能持续偏弱：一线城市地铁客流量同比增长2.4%，但物流数据同比跌幅扩大至-9.6%，电影票房同比萎缩26.9%，汽车销售同比下滑32.0%[15][16] - 外贸显现韧性：本周中国港口货物吞吐量同比增长6.23%（部分受春节错位影响）[24] - 房地产市场分化：二手房成交季节性回暖，但十大城市存销比攀升至113.3的历史新高[16][43] - 财政政策聚焦结构：近期出台的七项结构性政策总投入规模约为2500亿元[31]

论坛背景与核心主题 - 上海交通大学上海高级金融学院举办“2026中国不动产金融论坛”，主题为“贯通与破局”，旨在探讨如何贯通资产、资本与资金的循环链路，破局传统发展模式，构建不动产金融新生态 [1] - 行业正经历结构性调整与范式重构，从增量扩张转向存量优化，从高速增长迈向高质量发展，“贯通”与“破局”被视为关键发展路径 [1] 当前房地产市场形势与展望 - 2025年房地产市场跌幅收窄，但高库存、弱需求等问题仍然存在 [1] - 展望2026年，随着大城市优化限购、收购存量房转保障房、强化融资协调机制等政策支持力度加大，房地产市场主要指标跌势有望收敛，或将筑底 [1] 盘活存量资产的重要性与实践 - 盘活存量资产是推动高质量发展、激发新动能的关键 [2] - 金融资产管理公司通过市场化、专业化手段，积极参与央企混改、盘活地方国企房产、破产重整等实践，有效提升资产价值，对优化资源配置具有重要意义 [2] 商业不动产REITs的影响与展望 - 商业不动产REITs试点正式启航，标志着中国REITs市场进入新阶段，带来广阔发展空间 [2] - REITs能帮助房企降低负债、防范风险，构建良性循环体系，推动其向“轻资产运营”转型 [2] - 在低利率环境下，REITs有助于优质资产价值重估，并为投资者提供新的投资渠道 [2] - 论坛探讨了完善REITs产品架构、加强市场建设等推动市场高质量发展的政策建议，并围绕政策扩围、存量资产盘活路径及市场主体在“投融管退”全链条中的角色与机遇进行了讨论 [2]

市场流动性近期变化 - 融资保证金比例从80%上调至100%，杠杆资金流入速率放缓[1] - 1月中旬以来宽基ETF累计净赎回超5000亿元[1] - 其中挂钩沪深300指数ETF净赎回规模达3259亿元，挂钩中证1000指数ETF净赎回达819亿元[1][17] - 全A日均成交额从1月14日高点4万亿元回落至2.8万亿元[13] 历史春季行情结束的三大信号 - 信号一：实质性政策收紧，例如2007年5月印花税从1‰上调至3‰导致行情终结[2][18] - 信号二：突发性外部冲击，例如2008年初美国次贷危机恶化、2021年底美联储大幅加息与俄乌冲突[2][19] - 信号三：基本面趋势恶化，例如2012年1-2月工业企业利润增速超预期下滑至-25.3%[2][19] 当前市场判断与行情展望 - 当前政策意在呵护市场，引导长牛慢牛，行业及主题类ETF本周净申购超500亿元[3][25] - 历史上春季行情指数最大涨幅往往在20%以上，本次行情上证指数最大涨幅9.8%，仍有差距[3][26] - 本轮春季行情本质是始于2024年9月24日的A股牛市的纵深推进[3][26] - 科技成长仍是主线，建议关注AI应用落地细分板块，并可阶段性均衡配置周期、地产及服务消费[3][28]

核心观点 - 报告核心结论认为，尽管近期市场因流动性边际变化而步入震荡休整，但春季行情尚未结束，结构上建议均衡配置，科技主线中AI应用更优，并阶段性重视周期、地产及服务消费等板块 [1] 市场近期表现与流动性变化 - 近期A股流动性出现边际变化，一方面交易所将融资保证金最低比例从80%上调至100%，导致短期杠杆资金流入速率放缓 [1][13] - 另一方面，宽基ETF出现明显净赎回，自1月中旬以来累计净赎回超5000亿元，其中挂钩沪深300指数ETF净赎回规模达3259亿元，挂钩中证1000指数ETF净赎回达819亿元 [1][13][17] - 在此流动性环境下，市场情绪降温，全A日均成交额从1月14日的高点4万亿元回落至2.8万亿元，各大指数进入窄幅震荡，自1月14日高点以来，上证指数涨跌幅为-0.4%，沪深300为-0.8%，万得全A为0.8% [1][12][13] 历史上春季行情结束的信号 - 通过对历史春季行情的复盘，报告总结出行情结束的三大主要信号：实质性政策收紧、突发性外部冲击、基本面趋势恶化 [2][18] - **信号一：实质性政策收紧** 是导致春季行情结束的核心原因，例如2007年5月财政部将印花税从1‰上调至3‰，以及2017年3月底银监会密集出台文件整治银行“委外”业务，均导致行情终结 [2][18] - **信号二：外部事件冲击** 常引发市场风险偏好快速回落和急跌，例如2008年初美国次贷危机恶化、2021年底美联储大幅加息叠加俄乌冲突及国内疫情复发 [2][19] - **信号三：基本面不及预期** 随着年后数据明朗，若数据不及预期会导致行情结束，例如2012年两会下调GDP目标且1-2月工业企业利润增速超预期下滑至-25.3%，以及2023年春节消费高频数据复苏成色不足 [2][19][23] 对当前行情的判断与展望 - 报告认为，近期的降温举措（如上调融资保证金比例）意在平滑市场节奏，引导市场走向长牛、慢牛，政策本意仍是呵护市场 [3][25] - 当前市场流动性仍相对充裕，尽管宽基ETF净赎回，但行业、主题类ETF本周净申购超500亿元，且上调保证金比例后杠杆资金并未明显流出，本周融资余额仅小幅流出69亿元 [3][25] - 对比历史，除了震荡市及熊市期间的小反弹，其余春季行情期间指数最大涨幅往往在20%以上，而本次行情自去年12月17日以来上证指数最大涨幅为9.8%，对比历史仍有差距，因此春季行情未完待续 [3][26] - 中长期视角看，本次春季行情本质是始于2024年9月24日的A股牛市的纵深推进，当前政策宽松环境未变，1月20日财政部等多部门出台促内需政策组合，未来政策有望进一步发力，为市场上涨提供基本面支撑，2026年A股牛市有望走向后半场 [3][26][27] 行业配置建议 - 报告建议短期采取均衡配置策略，因历年春季行情期间成长或价值风格并无稳定的占优规律 [3][28] - **科技成长主线**：在AI浪潮驱动下，科技成长依然是本轮牛市的行业主线，行情有望从硬件向应用端扩散，建议关注AI应用落地的细分板块，近期政策与产业层面均有催化，如工信部印发《“人工智能+制造”专项行动实施意见》，蚂蚁集团医疗健康AI应用“阿福”月活用户已达3000万 [3][28] - **价值与周期板块**：部分价值板块配置机会值得关注，如低估值的地产等老登资产，以及受益涨价逻辑的上游资源品 [3][28] - **服务消费**：从短期行业轮动模型看，服务消费或可阶段性重视 [3][28]

核心观点 - 市场短期呈现“大弱小强，权重震荡，成长活跃”的分化格局，权重指数进入震荡整理，成长指数仍有上攻能力 [1][4] - 季度维度看，市场“系统性慢牛”的性质不变，短期震荡分化不改变长期趋势 [1][4][52] - 配置上建议中线仓位无惧短线扰动继续参与，短线仓位注意波动勿追高，并坚持“两种办法”进行应对 [1][5] 本周行情概况 - 主要宽基指数表现分化：上证指数上涨0.83%，上证50下跌1.54%，沪深300下跌0.62%且双双跌破20日均线；中证500上涨4.34%，中证1000上涨2.89%，国证2000上涨3.33%并创本轮牛市新高；科创50上涨2.62%，创业板指下跌0.34%，北证50上涨2.60% [12][53] - 行业板块呈现“落后板块竞相补涨，金融走弱通信拐头”特征：申万一级行业24涨7跌，建筑材料涨9.23%，石油石化涨7.71%，钢铁涨7.31%，房地产涨5.21%；银行跌2.70%，非银金融跌1.45%，通信跌2.12% [15][53] - 市场情绪降温：沪深两市日均成交额2.7万亿元，环比回落；股指期货主力合约普遍升水，IF、IH、IC主力合约升水率分别为0.14%、0.18%、0.79% [21] - 资金流向：最新两融余额为2.69万亿元，较上周下降0.24%；本周股票型ETF净流出2668亿元，其中有色ETF净流入最多达19.5亿元，煤炭ETF净流出0.4亿元 [27] - 估值水平：主要指数估值有所抬升，上证指数PE-TTM为17.1（处于97.03%分位数），深证成指PE-TTM为33.31（87.97%分位数），创业板指PE-TTM为42.98（35.39%分位数），沪深300 PE-TTM为14.08（54.24%分位数），中证500 PE-TTM为38.9（72.55%分位数），中证1000 PE-TTM为51.45（66.76%分位数） [44] 本周行情归因 - 宏观经济数据发布：2025年中国GDP超140万亿元，同比增长5.0%，其中第四季度增长4.5% [51] - 货币政策调整：中国央行下调再贷款及再贴现利率0.25个百分点 [3][51] - 监管政策出台：证监会发布《公开募集证券投资基金业绩比较基准指引》，自2026年3月1日起施行 [3][51] 下周行情展望 - 市场分化状态预计将持续：权重指数上证50、沪深300已跌破20日均线进入震荡整理；中证500、中证1000、国证2000及科创50指数仍处20日线上方且均线呈多头发散，仍有上攻能力 [4][54] - 上证综指处于“中间状态”，仍在20日均线上方但趋势不如成长指数明显 [4][54] - 季度维度维持“系统性慢牛”判断不变 [4][52][54] 配置建议 - 坚持“两种办法”应对：其一，将中线仓位均衡配置于景气度高、股价相对合理的“两电化非机”板块（电子、电力设备及新能源、化工、非银金融、机械），并可适当搭配位置较低、走势呈“进二退一”的传媒、计算机标的 [1][5][55]；其二，选择在“普涨轮动”格局中占优的中证500、中证1000、国证2000指数作为相对收益来源 [1][5][55] - 可关注港股机会：港股在本轮上涨中涨幅相对较少，若有合适回撤可加强关注 [1][5][55]