报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [4][5] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [5] - 两大发展机遇值得关注：好房子新赛道推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异，恰遇货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [5] - 推荐关注商业地产、好房子房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介等细分领域投资机会 [5] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（11月22日-11月28日）34个重点城市新房合计成交252万平米，环比下降1.7% [5][6] - 其中一二线城市成交238.2万平米，环比下降1.5%；三四线城市成交13.8万平米，环比下降4% [5][6] - 11月（11月1日-11月28日）34城一手房成交同比-35%，较10月下降8.7个百分点 [5][9] - 一二线城市当月成交同比-33.4%，三四线城市同比-51.4%，分别较10月下降8.6和10.7个百分点 [5][9][10] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交116万平米，环比上升4.2% [5][14] - 11月累计成交461.4万平米，同比下降13.9%，但较10月上升8个百分点 [5][14] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘137万平米，成交103万平米，成交推盘比为0.75倍 [5][25] - 最近三个月（2025年8月-10月）成交推盘比分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍 [5][25] - 截至上周末15城合计住宅可售面积8984.6万平米，环比上升0.4% [5][25] - 3个月移动平均去化月数为23.3个月，环比下降0.01个月 [5][25] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 国家发展改革委正推动REITs扩围至酒店、商业办公等多个领域 [5][34] - 证监会发布商业不动产REITs试点征求意见稿，启动商业不动产REITs试点 [5][34] - 多地出台因城施策措施：青岛推出人才购房补贴（硕博分别30万、20万），福州拟对多子女家庭发放购房补贴（最高5万元） [5][34] - 上海将强化存量盘活制度供给并降低盘活成本，海南自12月起允许“商转公”贷款 [5][34] 土地市场动态 - 上海九批次土拍9宗地块收金173.3亿元，武汉出让12宗地块总成交价约39.7亿元 [5][34] - 北京朝阳地块以50.24亿元成交，房山地块以14.71亿元成交 [5][34] 物管行业政策 - 四川召开会议部署物业服务质量提升工作，提出规范企业经营行为，完善信用评价和收费机制，扩大养老、托幼等多元供给 [5][40] 重点公司公告 地产公司动态 - 新城控股成功发行“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，规模6.16亿元 [5][41][44] - 招商蛇口拟发行公司债共计50.4亿元（3年期票面利率1.8%） [5][41][44] - 浦发银行召集持有人会议审议万科22万科MTN004中期票据（余额20亿元）展期事宜 [5][41][44] - 中国金茂拟以22.7亿元挂牌出售金茂（三亚）旅业有限公司100%股权 [5][41][44] 物管公司动态 - 贝壳-W于11月21日-26日共耗资约1200万美元回购股份约208万股 [5][45][47] - 绿城服务于11月24日-28日共耗资约476万港币回购股份约100万股 [5][45][47] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数上涨0.72%，沪深300指数上涨1.64%，相对收益-0.92%，在31个板块中排名第24位 [5][48] - 个股涨幅前五：ST中珠（16.31%）、亚太实业（15.45%）、南国置业（12.61%）、莱茵体育（12.14%）、盈新发展（10.51%） [5][52] - 主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.3/19.5倍 [5] 物管板块表现 - 物业管理板块个股平均上涨1.43%，相对收益-0.21%，表现弱于大市 [5][54] - 个股涨幅前五：和泓服务（10.29%）、浦江中国（8.00%）、弘阳服务（7.79%）、烨星集团（5.56%）、恒大物业（5.19%） [5][55][59] - 物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.2倍 [5][62]

黄曦与黄其森约定，由黄其森先以"安家费"名义给予黄某部分费用，待黄曦离职进入黄其森实际控制公 司后，再以"薪酬"名义继续给予钱款。 2018年3月，黄曦收受黄其森实际控制公司以"安家费"名义给予的3000万元后，从某国有商业银行辞 职，并于2018年8月13日与该公司下属企业签订劳动合同，约定工资500万元/年，奖金500万元/年。 截至2022年3月13日，黄其森实际控制公司以"安家费"、"奖金"、"工资"等名义给予黄曦财物共计4268 万余元，另有"薪酬"1011万余元未支付。此外，黄曦还非法收受他人财物共计333万余元。 这一案件被定性为惩处政商"旋转门"受贿犯罪的典型案例。 (文/孙梅欣 编辑/张广凯） 11月28日，最高人民检察院通报的《"两高"联合发布依法惩治金融领域职务犯罪典型案例》中提及，对 受贿罪判处黄某有期徒刑14年，并处罚金人民币400万元。 据悉，通报中提及的涉案人黄某，应是原福建上市房企泰禾集团前副总裁、原建行副总裁黄曦。 根据案情通报，2016年1月—2018年7月，黄曦利用担任某国有商业银行资产管理部、机构业务部总经理 职务上的便利，以及职权、地位形成的便利条件，直接或者通过其他 ...

专题：2025分析师大会：资本市场"奥斯卡"启幕 在此背景下，头部房企的盈利模式已实现重构："现在龙头企业拿地后，半年内即可完成大部分销售， 新推盘项目的净利润率能稳定在10%以上。"李蓓强调，这种盈利韧性并非个例，而是供给侧出清、竞 争格局改善、市场份额向头部集中后的必然结果，"在这些看似寒冬的行业里，龙头企业已经偷偷开出 了盈利的花朵"。 对于市场普遍关注的经济拐点与通缩突围问题，李蓓给出了充满信心的预判："这就是我所说的'小确 幸'——即便在市场最差的阶段，优势企业依然能提供接近10%的ROE回报。虽然大家对走出通缩、迎 来经济拐点的具体时间存在分歧，但我始终相信'没有一个春天不会到来'，无非是早晚几个季度的差 异。" 她进一步展望："当真正的春天来临，当前这些寒冬中星星点点的盈利小花，必将绽放为满园春色，龙 头企业的盈利弹性与估值修复空间将全面释放。"这番论述既印证了其此前对龙头ROE筑底的判断，也 为投资者揭示了行业分化背景下的核心投资机会，引发现场对周期反转与龙头价值的深度热议。 责任编辑：常福强 11月28日，2025分析师大会现场，半夏投资创始人李蓓在主题演讲中继续深化"寒冬寻花"的投资逻辑， ...

专题：2025分析师大会：资本市场"奥斯卡"启幕 李蓓直指当前房地产市场的分化现实："近期某房企债券展期后，已长期丧失拿地能力。曾经三四十家 企业围标一块土地的激烈竞争场景已成过往，如今土地市场仅剩四五家头部房企具备拿地实力。"这一 格局转变带来了关键变化——龙头企业对地方政府的议价权大幅提升，"市场下行的压力几乎全部通过 地价下降、规划条件优化等方式转嫁给地方政府"。 在此背景下，头部房企的盈利模式已实现重构："现在龙头企业拿地后，半年内即可完成大部分销售， 新推盘项目的净利润率能稳定在10%以上。"李蓓强调，这种盈利韧性并非个例，而是供给侧出清、竞 争格局改善、市场份额向头部集中后的必然结果，"在这些看似寒冬的行业里，龙头企业已经偷偷开出 了盈利的花朵"。 对于市场普遍关注的经济拐点与通缩突围问题，李蓓给出了充满信心的预判："这就是我所说的'小确 幸'——即便在市场最差的阶段，优势企业依然能提供接近10%的ROE回报。虽然大家对走出通缩、迎 来经济拐点的具体时间存在分歧，但我始终相信'没有一个春天不会到来'，无非是早晚几个季度的差 异。" 她进一步展望："当真正的春天来临，当前这些寒冬中星星点点的盈利小花 ...

北京商报讯（记者 王寅浩 李晗）北京市住建委官网数据显示，11月29日北京新房网签309套，网签面积18698.48平方米，其中住宅网签110套，网签面积 13923.41平方米；二手房网签338套，网签面积29277.12平方米，其中住宅网签321套，网签面积28379.81平方米。 | 商品房数据统计 | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | 可售期房统计 | | | 2025 年10月预售许可 | 2025/11/29月 | | 98106 | 可售房屋套数: | | 批准预售许可证: 9 | 网上认购 | | 可售房屋面积(M²):8140775.1100 | | | 批准预售面积(M²):146520.6600 | 网上认购面积( | | 其中 | | 42695 | 其中 697 | 其中 住宅 | | 面积(M2): 5858462.6900 | | | 面积(M2): 110554.8000 | 面积( | | 283 | 商业单元: | | 商业单元: 0 | 图小 | | 面积(M2): 181109.2000 | | | 面积(M²): 0. ...

本文来自格隆汇专栏：陶川 作者：林彦 邵翔 K型分化是全球公共卫生事件后美国经济的主旋律——复苏的时候是K型复苏，衰退的时候是K型衰退。制造业尤其是高端制造业的投资如火如荼，在经 济增长中发挥着越来越重要的作用，这主要仰仗AI投资的市场叙事，而另一方面地产则表现低迷，这一点在股市上也体现得淋漓尽致。 不过，对于特朗普2.0而言，地产无疑是他的一块重要政策拼图：无论是从特朗普自己的老本行来看，还是从地产对于民生和民意的重要意义而言。11月 纽约市长选举，民主党候选人就是以控制住房租金等民生措施一举夺魁，也给特朗普敲响了警钟。 无疑，对于明年美国地产最大的期待来自于美联储降息。按照以往的经验，降息无疑是利多地产，从年度数据来看，降息的刺激作用会在1至2年内体现在 地产投资、开工、销售等数据上，而房价因为和供需更加直接相关，和货币政策的关系相对就不是那么紧密：一般降息周期的开始后的6至18个月，房价 会出现明显的上涨。那么降息的逻辑能不能走通？ 首先，回顾本轮美国地产下行周期。和历史相比，本次调整最大的不同是持续的时间比较长，从2021年11月以来已经持续4年了，虽然二手房销售下降的 幅度能够和2008年金融危机前 ...

今天，天津楼市乃至整个京津冀地产圈都被一条重磅消息炸响——停滞近十年的天津117大厦，终于尘埃落定！11月29日，高银地产（天津）有限公司名 下包含117大厦在内的六个在建工程项目及对应土地使用权成功拍卖，最终成交价定格在86.67亿元，以底价顺利成交。 | 京东资产交易平台 重整与清算 海关/政府/国资 | | | | 司法拍卖 金融资产 商业资产 交易服务 | 招商中 | 标的物名利 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | HOT New | | | | | | HOT | | 首页 破产公告 投资人招募 | 资产需求 | 中介机构选聘 | 法律服务 | 精准撮合 | 债权人会议 | 我的 | | 关于高银地产（天津）有限公司名下六个在建工程项目及对应土地使 > 标的物详情 | | | | | | 对资产交易流程有问题?资产交易客 | | | | | | 破产清障 【第1次拍卖】关于高银地产（天津）有限公司名下六个在建工程项目及对应 | | | | 土地使用权 | | | | | | | | | | | 标的物所在地:天津滨海新区滨海高新区华苑产业区 ...

经济日报消息，近期以来，各地持续调整优化房地产政策，积极释放刚性和改善性住房需求，推动市场 活跃度回升。 政策覆盖多样需求 国庆前夕，湖北多地密集出台"一城一策"支持措施，打出"购房补贴+税费减免+金融支持"政策组合拳， 精准覆盖刚需、改善及多孩家庭等群体。 深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍表示，目前，深圳政策实施效果已初步显现，随着政策 效应持续释放，深圳房地产市场活跃度有望进一步提升。 近期，湖北多个市州联动，共同开启"品质生活 乐购好房"金秋购房季，其间共推出66场主题活动及多 重购房优惠，掀起一波置业热潮。湖北襄阳民发集团营销总监密林分析，"一些外地返乡的改善型客 户，在了解到政策红利和专属优惠后，迅速锁定房源"。 房企也积极顺应市场变化，以优质产品与服务驱动成交。民发集团总裁黄作滨介绍，企业通过现房、准 现房销售及"好房节""老友节"等活动，实现政策红利与企业让利双轮驱动。 "好房子"受追捧 湖北省房地产业协会会长潘世炳认为，从武汉的升级版"汉八条"到十堰的"返乡补贴"，从天门的"房票 直抵"到麻城的"认购券安置"，湖北各地以创新实践推动"住有所居"向"住有宜居"的升级。 9月初，深圳发布 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 万科债券商议展期对央国企地产利差或有扰动，“真国企”违约风险有限，主要关注估值波动风险；民企和混合所有制企业债券或受影响较大，需关注万科后续展期方案及政策变化，谨慎评估信用风险 [4][17] - 万科债券商议展期对城投行业整体影响有限，城投核心信用支撑未变，短期信仰未动摇，后续关注中央政策导向以及退出名单后的转型发展 [4][21] 报告具体内容总结 万科债券展期原因 - 2021 年以来扣非归母净利润明显下滑，2024 年起业绩由盈转亏，2024 年扣非归母净利润亏损 453.94 亿元，2025 年三季报扣非归母净利润亏损 264.86 亿元 [2][8] - 自 2019 年起，除 2022 年筹资现金流一直为负，融资渠道受限 [2][8] - 行业低迷、经营业绩疲弱，市场担忧情绪上升，债券信用利差从 2023 年明显上行 [2][10] - 虽深圳地铁自 2023 年起提供支持，但借款额度即将到达协议上限，且 2025 年尚有 57 亿元境内债到期，2026 年上半年也有大量债券待偿，资金缺口大 [3][13] 市场短期表现 - 11 月 27 日万科多只债券因跌幅超 30%触发临停，部分民营地产受影响，“22 龙湖 02”下跌 1.95%报 98.051 元，金地“21 金地 04”走弱，收盘 YTM9.84%，报 98 元 [3][16] - 部分央国企房企债券估值上行，但整体影响有限，保利发展、珠海华发、厦门国贸当日收益率调整幅度分别为 2.72bp、1.81bp、1.45bp [3][17]

国庆前夕，湖北多地密集出台"一城一策"支持措施，打出"购房补贴+税费减免+金融支持"政策组合拳， 精准覆盖刚需、改善及多孩家庭等群体。 湖北省房地产业协会会长潘世炳认为，从武汉的升级版"汉八条"到十堰的"返乡补贴"，从天门的"房票 直抵"到麻城的"认购券安置"，湖北各地以创新实践推动"住有所居"向"住有宜居"的升级。 9月初，深圳发布进一步优化调整房地产政策措施的通知。政策发布后，深圳房地产市场交易热度回 升，全市新房认购量与网签量呈现不同程度增长态势，二手房市场活跃度显著提升。 深圳罗湖区拥有成熟的生活配套和优质的教育资源，金融、黄金珠宝等优势产业发展成熟，且拥有多个 口岸，一直是深港往来的重要连接点。因此，罗湖区成为此次调整后深圳房地产市场反响最为积极的城 区之一，带看和成交量上涨明显。数据显示，罗湖区9月份已签住宅认购套数较近3个月月均成交套数增 长180%。 不久前，上海出台"沪六条"，从调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房 房产税等方面综合施策，更好满足居民多样化住房需求。记者从上海市房屋管理局获悉，"沪六条"政策 实施以来，扩容支持需求逐步释放。 市场活跃度提升 为促进交 ...