行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告核心观点 - 新房销售延续回升态势，政策端专项债试点范围扩大，为行业提供支持 [1][6] - 稳健型龙头房企及物业管理公司是当前环境下的投资重点 [6] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数下跌0.98%，同期沪深300指数上涨0.86%，板块相对收益为-1.84%，表现弱于大盘 [3][11] - 个股方面，苏州高新、衢州发展、*ST中迪、黑牡丹、中新集团涨幅居前；*ST数源、三湘印象、滨江集团、华远控股、南山控股跌幅居前 [11] 行业新闻追踪 - **中央政策**：财政部、国家发改委扩大地方政府专项债券项目“自审自发”试点范围，新增河北、江西、湖北、重庆，试点已覆盖14个省份及河北雄安新区、4个计划单列市 [6][13] - **中央政策**：2026年一季度全国政府性基金预算收入7751亿元，同比下降16.2%，其中国有土地使用权出让收入5176亿元，同比下降24.4% [13] - **中央政策**：4月LPR报价保持不变，1年期为3.00%，5年期以上为3.50%，已连续11个月持平 [13] - **地方政策（珠海）**：提高公积金贷款额度，双缴存家庭最高150万元；延长“以旧换新”补贴至年底；批复64条旧村改造规划，总用地约14平方公里 [13] - **地方政策（北京）**：发布2026年第三轮拟供宅地清单，共6宗地块，土地面积约17公顷，建筑规模约26万平方米 [15] - **地方政策（上海）**：第三批次土拍收官，3宗地全部成交，总金额72.09亿元，其中招商蛇口以33亿元竞得徐汇区地块，溢价率25% [15] 行业基本面分析 重点城市一手房成交 - 本周（4.17-4.23）38城一手房合计成交23121套，同比增长14.8%，环比增长5.6%；成交面积236.3万平方米，同比增长14.7%，环比增长7.9% [4][20] - 分能级看，一线城市成交套数同比增25.5%，环比增1.4%；二线城市同比持平，环比降5.4%；三四线城市同比增23.0%，环比增32.8% [20] - 本月至今（4.1-4.23）38城一手房合计成交69874套，同比增长9.7%，环比下降7.5% [23] 重点城市二手房成交 - 本周（4.17-4.23）16城二手房合计成交25056套，同比增长9.5%，环比下降3.1%；成交面积238.8万平方米，同比增长6.3%，环比下降1.9% [4][33] - 分能级看，一线城市成交套数同比增18.7%，环比降1.0%；二线城市同比增5.8%，环比降5.2%；三四线城市同比增8.2%，环比增1.1% [33] - 本月至今（4.1-4.23）16城二手房合计成交76612套，同比增长9.3%，环比增长19.1% [37] 重点城市库存情况 - 本周（4.17-4.23）17城商品房库存面积18317.7万平方米，环比增速为0%，去化周期为164周 [4][51] - 分能级看，一线、二线、三四线城市去化周期分别为130.4周、261.6周、129.1周 [51] 土地市场供给与成交 - 本周（4.13-4.19）土地供应面积1732.9万平方米，同比下降9.3%；供应均价1251元/平方米，同比上涨65% [5][63] - 土地成交面积1204.6万平方米，同比增长18.6%；成交金额86.1亿元，同比下降43.3%；成交楼面价715元/平方米，溢价率1.4% [5][63] - 分能级溢价率：一线城市0%，二线城市1.7%，三四线城市1.3% [63] 房地产行业融资 - 本周（4.17-4.23）房地产企业发行信用债112.5亿元，同比增长30.06%，环比下降41.41% [5][79] - 本月至今（4.1-4.23）合计发行信用债422亿元，同比增长9.17%，环比增长4.48% [5][79] 重点公司动态 - **保利发展**：基础设施公募REITs项目状态更新为“已反馈”，拟发行金额20.93亿元；“23保利02”公司债券回售金额15亿元，决定不转售 [17] - **华润置地**：公告“22润置02”债券付息事宜，发行规模50亿元，票面利率3.63% [17] - **融创房地产**：披露多起重大诉讼进展，涉及中航信托、中融信托、民生银行等案件 [17] - **万科A**：接受“23万科MTN001”中期票据本息兑付调整议案，本期应付本息8.6454亿元；为“22万科MTN004”和“22万科MTN005”提供应收款质押增信 [17] - **滨江集团**：发布2025年年报，营业收入828.88亿元，同比增长19.86%；归母净利润21.16亿元，同比下降16.87%；平均融资成本降至3.0% [18] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [6] - 随着市场需求回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 4月17 - 23日二手房周成交面积同比连增四周市场热度不减新房同比增幅扩大复苏加快；4月1 - 23日二手房、新房同比增幅继续扩大“银四”热度上升；上海二手房成交量高位震荡；4月10 - 16日三线城市二手房挂牌价周环比转正一、二线城市仍处跌势 [1][2][4][6] 各部分总结 周度观察 - 4月17 - 23日二手房周成交面积同比增长12%增幅较上周收窄4个百分点录得“四连增”一、三线城市为主要拉动项同比分别增长19%和18%二线城市同比仅增长4%；环比下滑3%成交量达296万方超越2025年峰值仅次于上周创下的2026年以来最高值 [1] - 4月17 - 23日新房市场成交面积同比增长14%实现两连增增幅较上周扩大9个百分点一、二、三线城市同比分别增长21%、10%、14%；环比增长7%增幅较上周收窄24个百分点成交绝对量为233万方仅为2025年最高值的45%仍处低位区间 [1] 月度观察 - 4月1 - 23日二手房成交面积同比增11%本周成交拉动月度增幅扩大1个百分点扭转1 - 3月同比连续下跌趋势 [2] - 4月1 - 23日新房成交面积同比增长7%本周成交拉动月度增幅扩大3个百分点增幅较3月扩大6个百分点 [2] - 2025年4月二手房成交面积基数效应不显著新房低基数效应是支撑4月新房同比增幅扩大的重要变量 [3] - 4月1 - 23日二手房市场中仅杭州同比下跌6%其他观察城市同比均增长厦门、南宁增幅明显；新房市场中京沪广以及部分二三线城市增势明显大连、东莞等其他二三线城市跌幅较深 [3] 上海新政效果观察 - 本周上海二手房成交面积转跌环比下滑7%周成交面积达58万方仍位于政策落地以来周成交面积区间的较高位；同比增长21%增幅较上周持平新政提振效果未出现明显衰退 [4] - 同比维度上海二手房成交面积正增长好于北京、深圳；环比维度京沪深三地二手房环比走势分化深圳环比增长17%北京、上海环比分别下滑2%和7%上海表现不及北京、深圳 [4] 房价观察 - 4月10 - 16日三线城市二手房挂牌价环比增长0.01%一、二线城市分别下跌0.03%和0.14%跌幅均收窄0.30个百分点分别录得“三连跌”和“八连跌” [6] - 各一线城市二手房挂牌价走势分化北京、广州环比转正分别增长0.08%和0.17%深圳仍处跌势但跌幅较上周收窄0.25个百分点上海环比下滑0.21%跌幅较上周扩大0.05个百分点 [6] - 二线城市涨面扩大本周5个观察城市环比上涨增幅在0.24 - 0.46%其中杭州领涨上周上涨的天津、西安本周均转跌跌幅分别为0.21%和0.61% [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 5Y 以内信用利差压缩约 1BP，中长久期品种或有补跌压力 [3][11] - 城投债利差多数变动 1BP 以内 [15] - 产业债利差多数压缩，混合所有制地产债继续走扩 [22] - 二永债利差窄幅波动，10Y 期利差压缩 [28] - 产业永续债超额利差持平，城投超额利差分化 [30] - “评级虚高”问题或引监管重视，关注相关主体评级下调风险 [6][32][34] 根据相关目录分别进行总结 5Y 以内信用利差压缩约 1BP，中长久期品种或有补跌压力 - 本周利率先下后上，曲线再度陡峭化，1Y 期下行 3BP，3Y 期持平，5Y、7Y 和 10Y 期国开债收益率分别上行 1BP、2BP 和 2BP [3][11] - 除 5Y 品种外，其余等级信用债收益率均有所回落，考虑周五利率显著调整，中长久期信用债下周或面临补跌压力 [3][11] - 信用利差多数压缩，1Y 和 3Y 期信用利差压缩 1BP；5Y 期 AAA 级利差持平，其他等级压缩 1BP；7Y 期各等级压缩 5BP；10Y 期各等级压缩 3 - 4BP [3][11] 城投债利差多数变动 1BP 以内 - 外部评级 AAA 级平台利差多数持平或上行 1BP，云南、宁夏、山西下行 1BP；AA + 级平台利差多数持平或下行 1BP，内蒙古、海南、宁夏、西藏上行 1BP，云南下行 4BP；AA 级平台利差多数持平或下行 1BP，安徽、海南、山西上行 1 - 2BP，四川下行 2BP [4][15] - 省级、地市级和区县级平台信用利差多数均持平或上行 1BP，省级平台中新疆、云南、宁夏、山西下行 1BP，地市级平台中辽宁、贵州下行 1BP，云南下行 4BP，区县级重庆、四川、河北下行 1BP [4][18] 产业债利差多数压缩，混合所有制地产债继续走扩 - 央企地产债利差压缩 7BP，地方国企利差压缩 3BP，民企地产债压缩 7BP，混合所有制地产债利差走扩 25BP [4][22] - AAA 和 AA + 等级煤炭债利差持平，AA 等级压缩 2BP；各等级钢铁债利差压缩 1BP，化工债利差压缩 0 - 1BP [4][22] 二永债利差窄幅波动，10Y 期利差压缩 - 1Y 期 AAA - 级二级资本债收益率下行 4BP，其余等级下行 2BP，利差变动均在 1BP 以内；各等级永续债收益率下行 3BP，利差持平 [5][28] - 3Y 期各等级二级资本债收益率上行 0 - 1BP，各等级永续债收益率下行 0 - 1BP，利差均与收益率变动持平 [5][28] - 5Y 期各等级二级资本债收益率上行 1 - 2BP，利差均上行 1BP；AAA - 级永续债收益率和利差持平，其余等级下行 1BP [5][28] - 10Y 期各等级二级资本债收益率下行 0 - 1BP，利差压缩 2 - 3BP；各等级永续债收益率下行 1 - 2BP，利差压缩 4 - 5BP [5][28] 产业永续债超额利差持平，城投超额利差分化 - 产业 AAA 级 3Y 永续债超额利差持平于 10.17BP，处于 2015 年以来的 18.05%分位数；产业 5Y 永续债超额利差持平于 13.21BP，处于 37.64%分位数 [30] - 城投 AAA 级 3Y 永续债超额利差走扩 1.39BP 至 7.50BP，处于 19.96%分位数；城投 5Y 永续债超额利差压缩 1.52BP 至 9.63BP，处于 12.25%分位数 [30] “评级虚高”问题或引监管重视，关注相关主体评级下调风险 - 国内信用评级体系存在评级虚高和区分度不足的问题，截至 2026 年 4 月 23 日，AAA 级发行人家数占比高达 28.90% [32] - 监管密切关注评级业务开展情况，后续评级虚高问题或迎来整治 [34] - 后续首次发债主体获取 AAA 评级或者存量评级上调难度进一步增加，投资者需重点关注存在负面舆情或基本面恶化主体，尤其是部分 AAA 级主体评级被下调的风险 [6][34] 信用利差数据库编制说明 - 市场整体信用利差、商业银行二永利差以及城投/产业永续债信用利差基于中债中短票和中债永续债数据求得，历史分位数自 2015 年初以来 [35] - 城投和产业债相关信用利差由华福证券研究所整理与统计，历史分位数自 2015 年初以来 [35] - 产业和城投个券信用利差计算方法及行业或地区城投信用利差计算方法 [35] - 银行二级资本债/永续债超额利差和产业/城投类永续债超额利差计算方法 [35] - 样本筛选标准及其他说明 [35]

投资评级 - 报告对南京高科的投资评级为“买入”，且为“维持” [1] 核心观点 - 报告认为，南京高科2025年营收利润同比双增，房地产业务稳步去化，战略投资与科创投资双轮驱动 [4] - 报告看好公司住宅结转后业绩持续修复，维持“买入”评级 [4] 财务表现与业绩预测 - **2025年业绩**：公司2025年实现营业收入34.13亿元，同比增长72.8%；实现归母净利润18.30亿元，同比增长6.1%；毛利率为23.1%，同比提升1.2个百分点；净利率为50.6%，同比下降32.5个百分点 [5] - **2026年一季度业绩**：2026年第一季度，公司实现收入6.06亿元，同比下降42.8%；归母净利润6.27亿元，同比下降9.4% [5] - **盈利预测**：报告预计公司2026-2028年归母净利润分别为20.7亿元、22.6亿元、25.1亿元，对应每股收益（EPS）分别为1.19元、1.31元、1.45元 [4] - **估值水平**：基于当前股价7.99元，报告预测2026-2028年市盈率（P/E）估值分别为6.7倍、6.1倍、5.5倍；市净率（P/B）估值分别为0.7倍、0.7倍、0.6倍、0.5倍 [4][8] 房地产业务 - **销售情况**：2025年，公司房地产业务销售面积8.4万平方米，销售金额13.6亿元，同比分别增长348%和119% [6] - **收入结转**：2025年实现销售结转收入20.7亿元，同比增长271%，其中商品房结转收入18.7亿元；结转毛利率为16.4%，同比下降6.2个百分点 [6] - **项目储备**：截至2025年末，公司在售商品房项目7个，均位于南京，未售面积28.5万平方米，待结转面积7.0万平方米 [6] - **竣工计划**：公司2026年计划竣工面积13.4万平方米，同比下降17.6% [6] 股权投资业务 - **战略投资**：2025年，公司出资16.84亿元增持南京银行股份，增持后持股比例约为9.99% [7] - **科创投资**：公司聚焦生物医药、半导体新材料等领域，新增或追加投资了同心医疗、昆仑太科、核素同创、瑞初医药等4个项目，并完成了绍兴闰康、天易合芯等项目的股权退出工作 [7] - **投资收益**：2025年公司投资净收益为20.0亿元，同比下降12.8%；公允价值变动净收益为-2.11亿元 [5] 财务状况与资本结构 - **现金流**：2025年公司实现经营性净现金流9.81亿元，同比转正 [5] - **负债与融资成本**：截至2025年末，公司资产负债率为47.65%，有息负债105.7亿元，年内平均融资成本为2.44%，同比下降28个基点 [7] - **预测财务比率**：报告预测公司毛利率将从2025年的23.0%逐步提升至2028年的26.3%；净利率将从2025年的53.6%提升至2028年的65.1%；净资产收益率（ROE）将从2025年的8.6%稳步提升至2028年的9.5% [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 4月23日资金面宽松，债市走弱，转债市场主要指数跟跌，各期限美债收益率普遍上行，主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍上行；近期银行理财产品收益率持续承压；美国4月制造业PMI初值创近四年新高；国际原油期货价格上涨，MYMEX天然气期货价格转跌 [1][6][7][8] 各目录总结 债市要闻 国内要闻 - 中办、国办印发《碳达峰碳中和综合评价考核办法》，“十五五”时期要制定碳达峰行动方案，实现煤炭和石油消费总量达峰等目标 [3] - 4月24日财政部将发行今年首批超长期特别国债，中央金融机构注资特别国债5月启动发行；陕西宝鸡完成全国地级市首例专项债券提前偿还，节约利息三千余万 [4] - 银行理财平均年化收益率已不足2%，截至3月末，理财产品近1月平均年化收益率从1月的3.71%回落至1.04% [5][6] 国际要闻 - 美国4月综合PMI初值升至52.0，制造业PMI初值录得54.0创47个月新高，服务业PMI初值录得51.3重返扩张区间，但制造业强劲部分源于预防性囤货，服务业需求仍疲弱 [7] 大宗商品 - 4月23日，WTI 6月原油期货收涨3.11%，布伦特6月原油期货收涨3.1%，COMEX 6月黄金期货收跌0.61%，NYMEX 6月天然气期货价格收跌4.31% [8] 资金面 公开市场操作 - 4月23日，央行开展5亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，完全对冲到期量 [9] 资金利率 - 4月23日，资金面宽松，DR001下行0.10bp至1.217%，DR007上行0.36bp至1.324% [10] 债市动态 利率债 - 现券收益率走势：4月23日债市走弱，10年期国债活跃券260005收益率上行1.40bp至1.7450%，10年期国开债活跃券250220收益率下行1.30bp至1.8620 [13] - 债券招标情况：展示了多只债券的期限、发行规模、中标收益率、全场倍数和边际倍数等信息 [15] 信用债 - 二级市场成交异动：4月23日，3只产业债成交价格偏离幅度超10%，“H1万科04”涨超11%，“H3万科01”涨超14%，“H2万科06”涨超38% [16] - 信用债事件：穆迪确认健合国际控股“Ba3”企业家族评级，展望调至“稳定”；惠誉确认中航科创“A - ”长期本外币发行人评级，展望“稳定”后撤销评级 [17] 可转债 - 权益及转债指数：4月23日，A股震荡走弱，三大股指收跌，申万一级行业多数下跌；转债市场主要指数跟跌，成交额较前一交易日放量，个券多数下跌 [19] - 转债跟踪：4月23日，华兴转债公告提前赎回；富春转债、超达转债、路维转债公告即将触发提前赎回条件 [21] 海外债市 - 美债市场：4月23日，各期限美债收益率普遍上行，2/10年期美债收益率利差保持不变，5/30年期美债收益率利差收窄，美国10年期通胀保值国债（TIPS）损益平衡通胀率上行 [24][25][26] - 欧债市场：4月23日，德国10年期国债收益率不变，其余主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍上行 [27] - 中资美元债每日价格变动：展示了截至4月23日收盘部分中资美元债的日变动、信用主体、债券代码等信息 [29]

核心管理层重大变动 - 公司董事长黄其森于2026年4月22日突发卸任，不再担任董事长及法定代表人 [3] - 公司法定代表人变更为新任董事林子平，董事会推举黄霄辉为新任董事长 [3][4] - 新任高级管理团队包括总经理黄晓青及财务总监王伟华，任期三年 [4] - 新任董事长黄霄辉自2018年12月起任公司福州区域总裁，新任法定代表人林子平为公司内部工程运营老将 [5] 创始人及公司历史背景 - 创始人黄其森于1996年创建公司，并于2010年9月借壳上市 [6] - 公司曾为规模房企，2013至2017年五年间实现从百亿到千亿销售突破，黄其森一度被称为“第二代豪宅教父” [6] - 2018年后公司出现资金危机端倪，2020年债务危机公开爆发，成为行业最早“爆雷”房企之一 [7] - 公司股票因股价连续低于1元，于2023年7月28日正式退市 [7] 公司当前经营与财务状况 - 截至2026年2月28日，公司及其并表公司逾期有息总负债本金余额为719.27亿元，其中非标债务504.44亿元，境内债104.16亿元，境外美元债110.68亿元 [7] - 2025年前三季度，公司营业收入为22.98亿元，归母净利润亏损48.73亿元 [8] - 截至2025年第三季度末，公司资产总额1634.70亿元，总负债1908.77亿元，所有者权益为-274.07亿元 [8] - 公司面临大量司法诉讼，截至2026年4月15日，未结诉讼累计金额已超净资产10%，2026年2月单月新增58起非重大诉讼 [7] 创始人近期动态 - 黄其森于2025年8月因涉嫌违法被实施留置措施，于2026年1月5日解除留置措施 [6] - 黄其森此前在2022年3月也曾协助有关机关调查，近年来其直接参与公司日常经营较少 [6]

房地产行业土地市场 - 2026年第一季度，百城住宅类用地供应建筑面积为3023万平方米，累计同比下降32.2% [5] - 同期，百城住宅类用地成交建筑面积为3050万平方米，累计同比下降30.0% [5] - 同期，百城住宅类用地成交楼面均价为6313元/平方米，累计同比下降18.8% [5] - 政策层面强调改善和稳定房地产预期，部分高能级城市有望逐步实现“止跌回稳” [5] 东材科技 (601208.SH) - 2025年全年实现营业收入51.8亿元，同比增长16%，实现归母净利润2.85亿元，同比增长58% [5] - 2025年第四季度单季实现营业收入13.8亿元，同比增长13%，环比增长0.4% [5] - 2025年第四季度单季实现归母净利润0.02亿元，同比增长105%，环比下降98% [5] - 2026年第一季度业绩延续高增长，高速电子树脂行业处于高景气度 [5] 濮耐股份 (002225.SZ) - 2025年全年实现营业收入54.9亿元，同比增长5.7%，实现归母净利润0.9亿元，同比下降35.9%，扣非归母净利润0.7亿元，同比下降5.8% [5] - 2025年第四季度单季实现营业收入13.1亿元，同比增长10.2%，实现归母净利润-0.1亿元，同比下降168.1%，扣非归母净利润-0.02亿元，亏损扩大 [5] - 公司拟每股派发现金红利0.05元（含税），以公告日（4月23日）股价计算，股息率为0.9% [5] - 耐火材料主业承压，市场关注活性氧化镁产品的放量情况 [5] 华熙生物 (688363.SH) - 2025年全年实现营业收入42.0亿元，同比下降21.8%，实现归母净利润2.9亿元，同比增长67.6% [7] - 分季度看，2025年Q1至Q4营收分别为10.8亿元、11.8亿元、9.0亿元、10.4亿元，同比分别下降20.8%、18.4%、15.2%、30.8% [7] - 分季度看，2025年Q1至Q4归母净利润分别为1.0亿元、1.2亿元、0.3亿元、0.4亿元，同比分别下降58.1%、增长20.9%、增长55.6%、扭亏为盈 [7] - 公司利润端延续修复趋势，并持续强化创新研发，夯实生物制造的领先优势 [7] 老凤祥 (600612.SH) - 2025年全年实现营业收入528.2亿元，同比下降7.0%，实现归母净利润17.5亿元，同比下降10.0% [7] - 2026年第一季度实现营业收入137.4亿元，同比下降21.6%，实现归母净利润5.5亿元，同比下降10.8% [7] - 2025年公司珠宝首饰业务收入同比下降9.2%，其中批发业务收入同比下降11.8%，零售业务收入同比增长30.6% [7] - 2026年第一季度在金价波动的背景下业绩承压，公司正从多维度推进提质增效 [7] 劲仔食品 (003000.SZ) - 2025年全年实现营业收入24.43亿元，同比增长1.28%，实现归母净利润2.43亿元，同比下降16.68%，扣非归母净利润2.01亿元，同比下降22.78% [8] - 公司正在进行积极调整，以获取新的业务增量 [8] 燕京啤酒 (000729.SZ) - 2026年第一季度实现营业收入40.97亿元，同比增长7.06%，实现归母净利润2.65亿元，同比增长60.19%，扣非归母净利润2.59亿元，同比增长69.09% [8] - 业绩增长强劲，盈利能力大幅提升，主要得益于核心产品“U8”势能强劲，公司高端化战略持续推进 [8] - “第二增长曲线”稳步推进，为业绩提供增量 [8]

行业市场状况 - 2026年第一季度住宅市场与2025年情况基本一致 仍处于周期性的低点 且尚未出现真正的复苏迹象 [2] - 2026年初宣布的支持措施 迄今为止对年初市场的影响非常有限 [2] - 第一季度地缘政治环境高度低迷 给客户带来了高度的不确定性 [3] 公司业务表现 - 2026年第一季度共登记了1,449份预订 较2025年第一季度增长1% [3] - 第一季度业务活动不能代表整个财年 这是该行业的一个特点 传统上第一季度是最疲软的季度 [4] - 大宗销售具有非常强的季节性 仅2025年第四季度就占签约量的50% [4] 公司资产与供应 - 公司供应定位良好 93%的供应位于高需求的Abis、A和B1区域 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 折价成交个券中“26山新01”债券估值价格偏离幅度较大；净价上涨成交个券中“H2万科02”估值价格偏离程度靠前；净价上涨成交二永债中“25华润银行二级资本债02”估值价格偏离幅度较大；净价上涨成交商金债中“25瑞丰农商行科创债01”估值价格偏离幅度靠前 [2] - 成交收益率高于5%的个券中地产债排名靠前；信用债估值收益变动主要分布在(0,5]区间 [2] - 非金信用债成交期限主要分布在2至3年，其中2至3年期品种折价成交占比最高；二永债成交期限主要分布在4至5年，其中4至5年期品种折价成交占比最高 [2] - 分行业看石油石化行业的债券平均估值价格偏离最大 [2] 各图表总结 图表1：折价成交跟踪 - 展示大幅折价个券成交跟踪信息，包含剩余期限、估值价格偏离、估值净价、估值收益率等指标，涉及“26山新01”“24国投06”等多个债券，行业涵盖石油石化、公用事业等 [4] 图表2：净价上涨个券成交跟踪 - 呈现大幅正偏离个券成交跟踪数据，有剩余期限、估值价格偏离等内容，包含“H2万科02”“26皖交控MTN003(科创债)”等债券，涉及房地产、交通运输等行业 [5] 图表3：二永债成交跟踪 - 提供二永债成交跟踪情况，包括剩余期限、估值价格偏离等信息，涉及“25华润银行二级资本债02”“23农行永续债01”等债券，银行分类有城商行、国有行等 [6] 图表4：商金债成交跟踪 - 展示商金债成交跟踪信息，含剩余期限、估值价格偏离等，有“25瑞丰农商行科创债01”“25兰州银行科创债01”等债券，银行分类包括农商行、城商行等 [7] 图表5：成交收益率高于5%的个券 - 列出高收益成交个券跟踪情况，涉及剩余期限、估值价格偏离等指标，包含“H2万科02”“24遵义道桥PPN001”等债券，行业主要为房地产、城投 [8] 图表6：当日信用债成交估值偏离分布 - 展示当日信用债估值收益变动分布情况 [9] 图表7：当日非金信用债成交期限分布（城投+产业） - 呈现当日非金信用债成交期限分布情况 [11] 图表8：当日二永债成交期限分布 - 展示当日二永债成交期限分布情况 [14] 图表9：各行业非金信用债折价成交比例及成交规模 - 体现各行业非金信用债估值价格偏离及成交规模情况 [16]

文章核心观点 - 互联网企业正加速在公开市场获取土地资产，用于自建办公楼、研发中心和区域总部，这一趋势并非与房地产开发商竞争，而是企业为保障研发空间、优化产业链布局并应对行业变革的长期战略选择 [1] - 互联网企业的拿地行为与地方政府的产业规划高度契合，地方政府通过设定特定出让条件进行“量身定制”式招商，以土地换取未来的产业升级和产值增长，形成企业与城市空间“相辅相成”的合作模式 [7][8][9] 互联网企业近期拿地动态与投资规模 - **字节跳动近期在北京密集拿地**：2025年4月，以33.05亿元竞得海淀区学院路街道双泉堡地块（占地面积4.89万平方米，总建面约12.8万平方米）[1]；2025年2月，以28亿元底价拿下海淀区中关村街道两宗地块（总面积3.95万平方米，地上建面约9.68万平方米）[4]；2020年至今，字节跳动在北上广深及杭州、成都等城市拿地总投资已超过300亿元 [4] - **京东近期在杭州与北京拿地**：2025年4月20日，京东旗下公司以6.63亿元竞得杭州萧山区一宗商务金融用地（面积26297平方米）[1][4]；2025年4月21日，京东旗下公司以17.57亿元竞得北京亦庄新城两宗综合性商业金融服务业用地（总面积约4.87万平方米）[1][5]；2024年底，京东还曾斥资1.84亿元在南京拿地建设区域总部 [5] - **腾讯“企鹅岛”项目已投入运营**：位于深圳的腾讯总部项目“企鹅岛”已正式启用，项目占地80.9万平方米，总建面超300万平方米，总投资超319亿元，未来预计可容纳超过8万人办公 [1][7] 互联网企业拿地的战略意图与特点 - **目的为自持资产与研发扩张**：互联网企业拿地主要用于建设办公研发空间及区域总部，旨在自持资产、提供更多研发空间并形成产业链优势，属于长期战略布局 [1] - **拿地步伐明显加快**：近年来，字节跳动、京东、腾讯、阿里等互联网企业在公开市场拿地的步伐明显加快 [2] - **地块属性与规划明确**：所获地块规划用途明确为办公研发或商务金融服务业，出让年限多为40年或50年，并附有明确的开工竣工时间要求，如字节跳动双泉堡地块约定2027年3月开工，2030年3月竣工 [2][4] 地方政府与互联网企业的合作模式 - **招商引资与产业升级联动**：地方政府将互联网企业视为招商引资的重要目标，因其契合数字经济与未来产业发展方向，愿意以合适价格出让土地，以期带来产业升级和未来产值 [7][8] - **“量身定制”式土地出让**：地方政府通过设定特定出让条件为互联网企业“量体裁衣”，例如杭州为京东设定的地块出让要求包括：竞得者需为连续五年世界500强、2026-2030年在当地累计实现社零额不低于150亿元、建设不少于3.5万平方米的家电家居综合中心等 [8] - **推动区域产业集群发展**：互联网企业总部的落地能有效带动区域产业升级，例如腾讯“企鹅岛”入驻深圳宝安西乡后，推动了当地低空经济、具身智能、生物医药等产业与现有百亿级产业集群形成协同 [7]