租赁住房市场供需格局 - 需求端韧性较强，核心城市人口持续净流入构成长期基础，近5年除北京上海外多数一二线城市保持人口净流入状态[4][8] - 城镇化率增速放缓至0.84ppt(2024年达67%)，但参照海外经验核心城市群仍具人口吸引力[4][8] - 晚婚晚育现象(平均初婚年龄29岁)及高房价收入比(北京上海达18x)延长租赁周期，90后占租房人群83.6%[8][9] - 供给端"十四五"保租房累计建设727万套完成规划84%，2025年收官年仍面临阶段性供给压力[4][20] - 保租房具备租金折扣优势(上市初期为周边市场30-90%)，1Q25租金同比+0.9%优于整体市场(-3.8%)[29][30] 核心城市供给特征 - 上海保租房累计供应36.1万套占集中式公寓40%，2023-2024年集中入市28万套，未来浦东闵行外郊环占比超50%[36][37] - 北京保租房筹集34.6万套完成87%，供给平稳且用地未收缩，丰台大兴朝阳占存量超40%[39] - 深圳保租房超50万套占集中式公寓30%，租房人口比例77%显著高于上海(40%)，非居改保政策持续推进[41] - 厦门苏州分别完成"十四五"目标65%和60%，集美湖里区域占厦门新增供给超60%[43][44] 租赁住房REITs运营评估 - 资产质素核心考察区位供需、周边配套及管理团队，需关注工业园区等稳定客群基础及潜在供给压力[46][47] - 运营效率重点分析招租模式差异，政府配租型关注去化周期，市场化项目需评估渠道成本及企业租户稳定性[48] - 财务指标中政府配租型EBITDA率较高，市场化项目利润率波动大，非租金收入占比是重要补充[49] 租赁住房REITs市场展望 - 存量规模支撑发展，预计2025年公租房保租房存量分别超2000万套和800万套，26个潜在项目处于审核或招标阶段[52] - 扩募驱动平台扩容，中金厦门安居等3单已实施扩募，测算扩募后分派率提升[53] - 低利率环境下股息率2.6%较国债利差96bp，2022年上市以来总回报83%领跑REITs市场[54][55] - 海外经验显示住宅REITs股息率约4%，日本2010-2017年住宅REITs交易额占住宅地产交易46.8%[59]

华润有巢REITs的战略意义与影响 - 华润有巢REIT重构租赁住房业务模式，从长期收租转向资金快速循环回收，显著加快资本周转[2][4] - REITs发行打通"投、融、建、管、退"资本闭环，成为华润置地大资管业务重要组成部分[4] - 公募REITs引导资金流向经营性不动产和大资管业务，推动房地产行业新增长点[4] 中国租赁住房行业发展趋势 - 政策驱动行业规范化发展，市场化机构因经营透明将受益[4] - 需求端结构性增长：城镇化推进+新市民/青年人向核心城市聚集，一线及二线核心城市为重点[4] - 运营精细化趋势显现，头部企业向"品牌运营+数字化管理"转型，中高端公寓等细分领域机会凸显[5] 上海市租赁住房供需格局与竞争策略 - 上海保租房加速供应旨在缓解新市民住房压力，吸引人才长期流入，创造专业机构投资机遇[5] - 专业机构需强化城市区域供需判断能力，指导高质量投资与运营[5] - 核心竞争力来自规模优势下的品牌效应、成本控制、数字化运营及增值服务[6] 中国保租房REITs市场发展前景 - 1014号文推动C-REITs进入规范化发展阶段，租赁住房REITs发行范围扩大至市场化租赁/公租房/宿舍[6] - 对比美国公寓REITs超千亿美元市值规模，中国租赁住房REITs市场发展空间广阔[6] - "十五五"期间租赁住房行业料将持续获政策支持，资产穿越周期能力已被市场认可[6][7] 华润有巢REITs未来布局 - 计划围绕公募REITs布局可扩募资产，持续推进扩募[7] - 目标通过市场引领作用推动C-REITs市场成熟化发展[8]

保租房REITs市场表现 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT因涨幅过快连续触发停牌，5月23日收盘价4.178元/份较发行价2.734元/份涨幅达52.82% [2] - 5月26日该REIT收盘价4.133元/份，连续3个交易日累计涨幅16.29%再次触发停牌 [2] - 该产品网下认购倍数216.91倍，公众认购倍数高达829.78倍，显示市场追捧热度 [3] 保租房REITs受捧原因 - 国家利好政策频现构成积极影响 [3] - 公募REITs产品具有强制分红和收益优势特征，在高收益产品供给稀缺环境下成为优选标的 [3] - 项目多位于租房需求旺盛的一二线城市，投资风险有限 [5] 保租房REITs潜在风险 - 价格波动风险：短期资金炒作可能导致交易价格大幅偏离资产净值 [4] - 高额溢价风险：华泰REIT二级价格每上涨1%将导致净现金流分派率下降约1% [4] - 运营风险：保租房项目面临区位竞争和供给过剩风险，可能影响出租率和租金 [5] 投资评估关键因素 - 城市和区域租房需求持续性及充足度是核心考量 [7] - 项目运营品质和效率包括成本管控和租客满意度 [7] - 需关注来自其他保租房产品和分散式租赁市场的竞争压力 [7] 城市租金水平差异 - 北京上海2024年平均租金水平显著高于其他城市，因高端公寓供给集中且需求稳定 [6] - 城市地价和市场供需关系对租金水平影响显著 [6]

苏州恒泰租赁住房REIT上市表现 - 苏州恒泰租赁住房REIT于5月21日上市，成为江苏首单租赁住房REIT、市场第八支保租房公募REIT，开盘即上涨29.99%，触及公募REITs上市首日的涨幅上限 [1] - 该基金募集规模13.67亿元，发售总份额5亿份，发售价格2.734元/份，存续期限48年 [2] - 网下认购倍数216.91倍创历史新高，公众认购倍数829.78倍 [2] - 5月23日收盘价4.178元/份，较基准价涨幅52.82%，导致5月26日停牌1小时 [2] 底层资产情况 - 底层资产为苏州工业园区"菁英公寓"，包括28幢公共租赁住房等，入池资产面积28.24万平米，可租赁面积25.05万平米 [4] - 2024年住宅平均租金26.17元/月/平米，配套物业37.12元/月/平米 [4] - 2020-2023年出租率分别为91.10%、90.11%、90.97%、87.97%，2024年恢复至93.33% [4] - 住宅部分租赁合同92.85%集中在2025年到期，2022-2024年续租率稳定在53%左右 [4] 行业动态与市场表现 - 2025年一季度保租房REITs营业收入同比平均增长1.3%，中证REITs价格指数保租房板块涨幅29.8%，行业总回报指数上涨34.8% [6][7] - 华夏北京保障房REIT扩募后年化现金分派率提升至3.13% [6] - 部分项目面临短期压力，华润有巢REIT营业收入环比下降1.6%，城投宽庭REIT和招商蛇口保租房REIT环比降幅分别为4.5%、13.4% [7] 公司发展规划 - 恒泰集团租赁住房业务板块管理"恒泰租住"是苏州最大租赁住房持有和运营主体，自持或运营16个项目约155万平米 [5] - 未来五年计划新增租赁住房建设投资约70亿元，已储备扩募项目12个合计117.34万平米 [5] - 公司将对照公募REITs发行标准进行扩募储备，施行投管退模式实现轻资产运营 [5] 行业前景 - 目前共有8只上市租赁住房REITs，保租房公募REITs成为资本市场热门投资标的 [6] - 克而瑞长租预计未来保租房REITs累计发行规模将超250亿元 [7] - 行业分化验证"运营能力+区位价值"双重护城河逻辑，精细化管理和高能级城市布局的REITs更易穿越周期 [1]

公司概况 - 国泰君安城投宽庭保租房REIT是国内首个专注保障性租赁住房的公募REITs，去年1月12日在上交所上市，是上海市国企首单保租房REITs，发行规模在已上市7单保租房REITs中最大 [2][14] 经营业绩 - 2024年公司实现营业收入约1.80亿元，净利润约8048.02万元，经营活动产生的现金流量净额约1.42亿元，当期可供分配金额约1.31亿元超招募说明书预测值，单位可供分配金额为0.1307元，基金总资产和净资产分别达32.53亿元和30.67亿元 [2][15] - 报告期内现金流分配率为3.61%，底层资产整体出租率达92.49%，租金收缴率高达99.99% [1][12] 市场表现 - 截至4月15日，收盘价报4.152元，涨幅达1.44%，换手率为201.88%，自上市以来累计涨幅为38.75% [2][14] 底层资产情况 - 底层资产由上海杨浦区新江湾城板块的城投宽庭江湾社区和光华社区两个保障性租赁住房项目构成，江湾社区自2022年11月运营，截至去年底运营约2.1年，光华社区自2023年3月运营，截至去年底运营约1.8年 [3][16] - 江湾社区个人租户占比93.37%，企业租户占比6.63%；光华社区个人租户占比99.75%，企业租户占比0.25% [3][16] - 江湾社区共有7个单元楼栋，最高12层，建筑面积约8万平方米，共1719套保障性租赁住房，周边有超市和餐饮门店，主要租户为附近互联网企业员工和高校青年，企业和银行人员租房有额外优惠 [7][20] - 江湾社区一居室约30平方米有918套，一室一厅约40平方米有276套，一室两厅约60平方米有325套，两室两厅约73平方米有96套，三室两厅约98平方米有104套，租金在5000 - 12000元/月，周边商品房小区三居室租金9850 - 22000元/月 [4][17] - 江湾社区样板房室内软装设备齐全且接入民用水电，社区属R4用地，有3000平方米商业配套和800平方米公共服务空间，配备管家、店长、保安和保洁人员 [4][17] 未来规划 - 未来基金管理人将与运营管理机构合作强化基础设施资产运营管理，运营管理机构构建多元化拓客体系，如为新签约客户推出成团政策，江湾及光华社区推行“以老焕新”营销奖励机制，双社区房源池联动实现跨项目11种户型自由组合选配 [1][13] 行业动态 - 随着公募REITs推出及已上市保租房公募REITs项目在二级市场出色表现，租赁住房成投资市场焦点 [2][14] - 上海大力发展保障性租赁住房满足新市民、青年人等群体阶段性租住需求，今年申请政策优化，高校毕业生毕业两年内可凭毕业证申请保租房 [10][23] - 多数已上市租赁住房公募REIT底层资产去年出租率稳定在90%以上，显示住房租赁需求韧性，发改委1014号文件将市场化租赁住宅纳入公募REITs底层资产，促进长租公寓资产流动性增强 [10][23] - 国家对租赁住房金融支持政策释放使保租房REITs进入快速发展期，上市保租房REITs凭借优质底层资产在市场波动中抗周期特性和超额收益表现显著，部分城市公租房租金从市场价五折提至七折，未来保租房REITs收益价值有望提升 [10][23] 区域市场情况 - 杨浦区新江湾城板块除城投宽庭江湾和光华社区外，“随申办”App显示中企云萃江湾等多个保障性租赁住房项目已入市，截至今年3月23日，上海已登记入市保障性租赁住房项目282个，其中杨浦区22个 [8][21] - 租住城投宽庭保租房社区需满足特定条件，如在上海与用人单位签劳动合同，家庭人均住房面积低于15平方米，部分户型仅面向有子女家庭开放 [8][21]