据了解，京东奥莱南京首店定位为大型沉浸式品牌折扣购物中心，营业面积超4000平方米，引入70余个 国内外品牌，其中超七成品牌首次进驻浦口区。不同于传统奥莱的仓储式卖场，该门店创新采用沉浸式 场景布局，运动区设有迷你篮球场主题试衣角，轻奢区配备网红镜面墙，户外区打造城市露营风，为消 费者带来"边逛边玩边拍"的全新体验。货品折扣力度达一折起，部分爆款商品价格低于品牌官网，消费 者可通过"京东奥莱"抖音号团券，享受全场满减等优惠活动。 本报讯(浦轩)8月16日，京东奥莱南京首店在浦口区白马生活广场正式开业。此次布局，标志着京东奥 莱首次进入南京市场，其创新零售模式或将改变江北新主城商业格局。 买完大牌也别急着走，白马生活广场就是隐藏在江北的"潮流小宇宙"。海底捞+盒马鲜生随时投喂，万 达IMAX影院躺倒看大片，一站式吃喝玩乐全部搞定。 ...

行业趋势 - 2025年上半年全国开业集中式商业项目120+个，商业体量约900万㎡ [2] - 存量改造项目占比持续上升，上半年存量改造开业项目接近40个，占比超30% [6] - 市场不再追求规模与速度，谨慎、稳健、重运营成为新常态 [4] - 奥特莱斯、特色主题mall、复合型商业成为差异化突围路径 [19][20] 区域分布 - 华东区开业量占比34%，华南区19%，西南区15% [7] - 北京开业量冲上全国第一，深圳、广州、上海、苏州并列第二 [10] - 商业高线级城市占比六成，商业四线、五线城市分别占比14%、15% [12] - 贺州、黔东南、临沂等多个下沉城市表现活跃 [10][12] 企业表现 - 头部企业持续领跑，珠海万达商管、龙湖集团、爱琴海商业开业数量居前三 [14] - 国企北京新辰商业成为"新黑马"，开出3个存量改造项目 [14] - 爱琴海商业下沉意图明显，4个项目中有3个位于商业五线城市 [15] - 恒太商业首涉文商旅项目，大悦城、新世界发展、王府井均有"城市首进"项目开业 [15] 商业创新 - 存量改造项目中，二次元主题商场最为火热 [17] - 京东MALL成为存量项目改造的新出路 [17] - 城市更新带来多个由废弃园区厂房、老码头、古村落活化项目 [18] - 特色主题mall聚焦细分圈层消费群体，如女性主题、银发主题、体育主题等 [20] - 复合型商业融合公园、艺术、文旅等元素，打破传统想象 [20]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 海澜之家是高股息的男装第一龙头，主品牌稳健表现领跑同业，京东奥莱有望加速开店，主业企稳+新业态加速，稳增长高分红属性凸显 [1] - 男装主业有望企稳回升，京东奥莱开拓进度有望提速，主品牌流水改善及京东奥莱开店速度加快等因素将带动净利润稳中有升、市场信心增强，给予更高估值，预计25 - 27年公司收入和归母净利润均实现增长，维持“买入”评级 [2][3][4] 各部分总结 推荐理由 - 海澜之家是高股息的男装第一龙头，主品牌稳健表现领跑同业，京东奥莱有望加速开店 [1] 超预期点 - 男装主业有望企稳回升，主品牌单季度趋势触底企稳，24Q4、25Q1主品牌收入同比降幅收窄，25Q2、Q3同比有望回正；营销上5月以来成为苏超赛事官方战略合作伙伴，有望提振销售；渠道质量不断优化，线下进驻核心商圈购物中心，电商拓展品类带动高增长，海外市场加码开店 [2] - 京东奥莱开拓进度有望提速，下半年有望加速开店，中长期成长势头强劲。截止25年6月底已开23家，6月后新门店签约加速，待开业门店达17家或以上，7、8月起有望进入开店加速期；区别于传统奥莱布局低线城市购物中心，可复制性强，下半年将拓展至西南、西北等地区；商业模式多方共赢，后续开店阻力小，海澜能享受优惠政策，单店模型成熟后可快速铺开 [3] 驱动因素 - 主品牌流水改善超预期带动主业利润率和净利润提升，股息率吸引力增强；京东奥莱开店速度加快、单店模型完善，带动市场信心增强，给予更高估值 [4] 检验指标及催化剂 - 检验指标为主品牌月度、季度流水，京东奥莱开店数量，新业态收入及利润贡献 [4] - 可能催化剂为主品牌流水同比改善，京东奥莱开店加速或影响力提升，财报业绩超预期 [4] 盈利预测 - 预计25 - 27年实现收入223/248/266亿元，同比增长6.5%/11.1%/7.4%，归母净利润24.1/26.6/29.1亿元，同比增长11.7%/10.4%/9.2%，PE 14/13/12倍，25年股息率6.3% [4] 估值分析 - 按分部估值法，主业预计25年净利润超20亿元，给予14倍目标PE，对应约300亿市值；新业务京东奥莱预计3年内归母净利润10亿元左右，给予20倍目标PE，对应约200亿市值，合计目标市值500亿元左右，目标价10.31元/股，对应现价空间42.6% [5] 财务摘要 |项目|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|20,957|22,316|24,796|26,621| |(+/-) (%)|-2.7%|6.5%|11.1%|7.4%| |归母净利润（百万元）|2,159|2,411|2,661|2,908| |(+/-) (%)|-26.9%|11.7%|10.4%|9.2%| |每股收益(元)|0.45|0.50|0.55|0.61| |P/E|16.09|14.40|13.05|11.94| [11] 三大报表预测值 - 资产负债表、利润表、现金流量表呈现了2024 - 2027E各项目的预测数据，包括流动资产、固定资产、营业收入、营业成本等，还给出了主要财务比率如成长能力、毛利率、净利率等指标的预测情况 [12]

商业地产零售业态运营商表现 - 华润万象生活、龙湖集团、恒隆地产、九龙仓、太古地产、凯德投资、印力集团、新世界中国、新鸿基地产、中粮大悦城、新城商业、领展、百联股份、招商商管、首创矩大位列6月商业地产零售业态运营商表现榜单 [1] 消费促进政策与免税经济 - 一二线城市密集出台消费促进政策，深圳计划举办"购在中国2025深圳之夏消费季"，涵盖超500场促消费活动 [5] - 重庆计划到2027年累计培育绿色商场50家、绿色饭店120家 [5] - 成都目标2025年落地首店800家，举办高能级首秀首展首演等首发活动100场，打造首发经济地标载体50个，培育新消费品牌110个 [5] - 免税市场加速全国化落地，武汉首家市内免税店开业，广州四企合资设立免税公司，北京试点"即买即退" [6] - 市内免税店选址通常毗邻热门旅行景点或市中心核心区域，与知名商业地产项目合作 [8] 港资内地项目表现 - 领展房托中国内地物业组合总收益及物业收入净额同比分别增长29.7%及28.9% [9] - 上海七宝领展广场、深圳领展中心城及广州天河领展广场表现稳健，租用率保持在95.9% [9] - 北京中关村领展广场续租租金表现未如理想，拖累整体续租租金调整率为-0.7% [9] - 广州天河领展广场二期资产优化项目资本开支预算1.20亿元，北京通州领展广场资产优化项目预算6000万元 [9] 存量商业调改与奥莱赛道 - 重庆SM广场运营12年后启动焕新，广州五号停机坪项目全面调改升级并更名为"白云五号T5 MALL" [14] - 广州天河城B1层即将启动焕新改造，永辉将开设广州中心城区首家调改门店 [14] - 京东奥莱已入驻20座城市，依托京东集团供应链、物流、技术及线上流量资源 [19] - 合生商业运营的首个岭南特色非标文旅商业街区花厅坊正式对外开放 [19] 品牌全球化与战略调整 - 茶百道法国首家门店即将开业，境外门店已近20家 [21] - 茶理宜世英国伦敦首店开业，定价较国内市场高出约15% [21] - Gap首季营收同比增长2%至34.6亿美元，预计关税损失最多1.5亿美元 [21] - 安踏体育2.9亿美元完成收购JACK WOLFSKIN，扩大全球户外运动市场版图 [22] - Chanel集团全年销售额同比下滑5.3%至187亿美元，营业利润同比下滑30%至44.8亿美元 [24] 电商发展与REITs动态 - TikTok计划在荷兰、比利时、瑞典和波兰等多个国家开通TikTok Shop电商业务 [30] - 京东与小红书推出"红京计划"，品牌商家可在小红书上利用"种草直达"功能添加京东购物链接 [34] - 淘宝"全球包邮计划"范围扩至12个国家和地区，立减幅度从15%起最高可达50% [34] - 中金中国绿发商业REIT获批，标的资产为济南领秀城贵和购物中心 [35] - 华夏首创奥莱REIT完成运营管理机构重组合并，2025年第一季度年化现金流分派率为4.19% [36]

战略转型与业务拓展 - 公司计划拓展服装零售业态，目标成为"世界一流"服装企业，由少帅周立宸主导战略转型 [2] - 通过联手京东打造城市奥莱业态，采用轻资产运营模式，海澜之家持股65%，合作方分担风险与收益 [9][10][12] - 京东奥莱主打"大牌低价"策略，已开设13家线下店（无锡首店+12家新店），覆盖江苏、山东等地，同步上线京东线上专区 [14][15] 新业务布局与业绩表现 - 控股运动品牌代理商斯搏兹，独家运营Adidas清仓渠道"五哲体育"，截至2025年3月拥有433家阿迪达斯门店 [25][26] - 京东奥莱与斯搏兹业务并表后，中信建投预测远期收入可达百亿元，净利润约10亿元 [26] - 2025年1-3月公司营收9.36亿元，较周立宸接任时增长超两倍 [5] 渠道优化与运营调整 - 实施"新千店计划"：2024年关闭超400家加盟店，新增超300家直营店，直营/加盟店数量分别为1468家和4365家 [29] - 2025年Q1直营店净增42家，加盟店净减63家，线上收入同比增长20%至10亿元，占比提升至16.82% [30][32] - 入驻京东秒送并升级5000余家门店为云仓，实现"线上下单-门店直发"的即时配送模式 [33] 存货管理与供应链 - 2024年存货规模达111.7亿元（同比+28%），其中82.7亿元为可退货商品，不承担跌价风险 [18][19] - 斯搏兹业务采用代销模式，货品由供应商提供，未售商品可退还 [13][26] 品牌营销与多元化 - 赞助马拉松、马术赛事，开设海澜体育公园等，强化运动属性 [26] - 拓展抖音、快手等社交电商，与头部主播合作并开展品牌自播 [30]

报告公司投资评级 - 行业为纺织服饰/服装家纺，6个月评级为买入（维持评级），当前价格8.3元 [6] 报告的核心观点 - 基于24年和25Q1表现，调整25 - 27年盈利预测，预计25 - 27年营收为221/243/268亿元，归母净利润为24/27/29亿元，EPS为0.50/0.55/0.61元，PE为17/15/14x，维持“买入”评级 [5] 公司业绩情况 - 25Q1营收62亿，同比+0.16%；归母净利润9亿，同比+5%；扣非归母净利润9亿，同比+6%；24Q4营收57亿，同比 - 4%；归母净利润2.5亿，同比 - 50%；扣非归母净利润2.7亿，同比 - 45%；24A营收210亿，同比 - 3%；归母净利润22亿，同比 - 27%；扣非归母净利润20亿，同比 - 26% [1] - 24年海澜之家系列营收153亿，同比 - 7%，毛利率47%，同比+1pct，直营店1468家，净增216家，加盟店及其他4365家，净减359家，连续开业12个月以上直营门店店效280万元，同比 - 11%；25Q1营收46亿，同比 - 10%，毛利率49%，同比+3pct，直营店1510家，较年初净增42家，加盟店及其他4302家，较年初净减63家 [1] - 24年海澜之家团购定制系列营收22亿，同比 - 3%，毛利率40%，同比 - 7pct；25Q1营收6亿，同比+18%，毛利率40%，同比 - 8pct [1][2] 业务拓展情况 - 2022年成立斯搏兹品牌管理公司拓展运动品牌零售业务，2024年4月取得控股权，截至24年底，授权代理的阿迪达斯门店数量达433家 [3] - 与京东合作打造“城市奥莱”新业态，7月京东奥莱官方旗舰店上线，9月首家线下门店开业，2025年以来在多地加速布局，截至3月底门店数量达12家 [3] - 2024年根据海外发展战略持续加码品牌“出海”，海外地区营业收入3.55亿元，同比增长30.75%，海外门店总数达101家 [4] 财务预测情况 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|21,527.55|20,956.52|22,109.13|24,342.15|26,825.05| |增长率(%)|15.98|(2.65)|5.50|10.10|10.20| |归属母公司净利润(百万元)|2,951.96|2,158.60|2,405.34|2,655.27|2,907.35| |增长率(%)|36.96|(26.88)|11.43|10.39|9.49| |EPS(元/股)|0.61|0.45|0.50|0.55|0.61| |市盈率(P/E)|13.50|18.47|16.57|15.01|13.71| |市净率(P/B)|2.48|2.34|1.90|1.83|1.76| |市销率(P/S)|1.85|1.90|1.80|1.64|1.49| |EV/EBITDA|3.16|4.47|5.77|5.92|4.33| [10] 其他财务数据 - 资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务数据呈现不同变化趋势，如货币资金、应收票据及应收账款、存货等项目在不同年份有不同数值及增减情况 [13] - 成长能力方面，营业收入、营业利润、归属于母公司净利润等指标增长率不同；获利能力方面，毛利率、净利率、ROE、ROIC等指标各有表现；偿债能力方面，资产负债率、净负债率、流动比率、速动比率等指标有相应数值；营运能力方面，应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率等指标呈现不同情况；每股指标及估值比率也有对应数据 [13]