报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年6月ABS市场供需两旺，一级发行规模增长、期限多为1 - 2年且加权票面利率下降，二级成交的交易量及换手率明显提升，各期限ABS到期收益率继续回落且与中短期票据利差多走低 [2][3][5] 根据相关目录分别进行总结 一级发行 - 发行规模：6月ABS发行规模环比增长36%至2055.46亿元，企业ABS发行规模环比增幅最大；信贷ABS中不良贷款ABS发行规模增长最多、银行/互联网消费贷款ABS增速最快，企业ABS中企业应收账款ABS发行规模增长最多、类REITs增速最快，ABN中企业应收账款ABS和一般小额贷款债权ABS发行规模增长较多、供应链应付账款ABS增速最快 [2][8] - 发行期限和利率：6月新发ABS期限多为1 - 2年，加权票面利率继续下降；按发行金额统计，29.15%的新发ABS期限在9M - 1年、占比较上月小幅下降，34.14%的新发ABS期限在1 - 2年、占比较上月明显提升，发行期限在2 - 3年的占比12.69%、有所下降；加权平均票面利率为1.93%，较5月下降7.82bp；分类型看，新发信贷ABS加权期限为2.80年、加权利率为1.63%，新发企业ABS加权期限为3.38年、加权利率为2.05%，新发ABN加权期限为2.56年、加权利率为1.93% [2][10] 二级成交 6月ABS交易量及换手率明显提升，信贷ABS交易金额和换手率增长最多；6月ABS月度交易金额为1637.16亿元，较5月增长38.01%，其中信贷ABS月度交易量环比增长64.45%、企业ABS环比增长44.55%、ABN环比增长19.10%；6月ABS月度换手率为5.0%，较5月增长1.3个百分点，债市整体换手率增长2.1个百分点，ABN是交易最活跃的产品类型，6月ABN月度换手率为7.0%、较上月增长1.1个百分点，信贷ABS月度换手率为3.7%、较上月增长1.4个百分点，企业ABS月度换手率为4.6%、较上月增长1.4个百分点 [3][16] 投资者结构 - 信贷ABS：商业银行、非法人产品是主要持有者，占比达69%和15%，趋势上商业银行、非法人产品持仓占比分别较上月下降0.55和0.04个百分点，证券公司持仓占比较上月增长0.37个百分点 [4] - ABN：非法人产品、商业银行持仓最多，占比分别达62%和28%，与上月持平 [4] - 企业ABS：信托机构和银行自营是上交所企业ABS主要投资者，6月银行自营、信托机构持仓占比分别为26%和31%，分别较上月增长0.1和下降0.2个百分点；信托机构、一般机构是深交所企业ABS主要投资者，6月信托机构、一般机构持仓占比分别为32%和27%，分别较上月下降0.3和增长0.0个百分点 [4][24] 收益率与利差 6月各期限ABS到期收益率继续回落，1年、3年、5年和10年期AAA级资产支持证券到期收益率分别为1.76%、1.71%、1.89%和2.06%，较5月30日变化分别为 - 1.6bp、 - 3.1bp、 - 6.7bp和 - 7.0bp；6月ABS到期收益率与中短期票据利差多走低，1年、3年、5年和10年期AAA级资产支持证券与同期限、同评级中短期票据利差分别变化至5.7bp、 - 12.1bp、 - 2.5bp和 - 3.5bp，分别变动0.3bp、 - 2.0bp、 - 2.5bp和 - 2.1bp [5][26]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 不动产适合发行证券化产品，手握大量不动产的房企有优势，保障性租赁住房、商业地产已纳入公募 REITs 底层资产范畴，公募 REITs 为相关项目提供退出渠道，可降低沉淀资金规模、提高资金使用效率，建议关注华润置地等标的 [3][141] - 我国资产证券化产品存量规模超 3 万亿元，是资本市场重要组成部分，标准化产品分信贷 ABS、企业 ABS、ABN，REITs 体系逐步形成，未来发展空间大 [5] 根据相关目录分别进行总结 经过 20 余年发展，资产证券化已发展成为我国资本市场融资工具的重要组成部分之一 - 资产证券化实质是将低流动性非标准化资产转变为高流动性标准化资产，可帮助企业融资、分散风险、促进资本市场流动性，不动产适合发行证券化产品 [13] - 我国资产证券化业务发展分试点、常态化发展、快速发展、公募 REITs 发展四个阶段，各阶段有相应政策推动 [16][17][18][19] - 我国标准化资产证券化产品分信贷 ABS、企业 ABS、ABN，在监管部门、发起机构等方面有区别，最终作用不同 [25] 资产证券化产品：存量规模超 3 万亿元，超六成为企业 ABS - 截至 2025 年 5 月末，我国资产证券化产品存量规模超 3 万亿元，企业 ABS 成最主要产品类别，2025、2026 年到期规模较大，房地产行业存量占比排第三，收益率略高于可比信用债，投资者结构有差异 [27][28][41][44][55][59] - 信贷 ABS 发行规模大幅减少，个人汽车贷款 ABS 成最大发行品种，基础资产集中于个人住房抵押贷款和个人汽车贷款 [71][72] - 企业 ABS 近年来快速发展，基础资产品种多元，应收账款 ABS 存量规模最大，融资租赁债权 ABS 发行规模最大 [77][81] - 交易商协会 ABN 起步晚，2024 年、2025 年 1 - 5 月发行规模同比涨幅超六成，银行/互联网消费贷款、企业应收账款是主要基础资产，具备流动性高、融资灵活、风险分散等优势 [90][91][100] REITS：从类 REITS 到公募 REITS，随着相关政策的完善，逐步形成多层次的 REITS 体系，未来发展空间较大 - REITs 可视为广义资产支持证券的一种，与标准化资产证券化产品有区别，我国 REITs 发展起步晚，分探索研究、类 REITs、公募 REITs 三个阶段 [104][106][110] - 类 REITs 发行量创新高，助力盘活存量资产，融资期限短，是私募产品，适用于短期融资需求 [120] - 公募 REITs 四年间从破冰到常态化发行，与海外标准化 REITs 存在差别，已累计发行超 1700 亿元，初步形成“首发 + 扩募”市场格局 [125][131][139] 投资建议 - 建议关注存量资产成熟稳定、布局长租公寓与商业地产领域、发行主体优质可靠的标的，如华润置地、招商蛇口等 [3][141]

广州零售市场回暖趋势 - 1-5月广州社会消费品零售总额达4699.94亿元，同比增长5.1%，增速较1-4月提升1.1个百分点 [1] - 文体娱乐商品消费表现突出：体育娱乐用品类增长36.2%，文化办公用品类增长57.6%，电子出版物及音像制品类增长1.0倍 [1] - 购物中心存量突破600万平方米，核心商圈空置率微降至5.6%，消费类REITs年内综合收益达34.1% [1] 商圈发展与布局 - 上半年新增两个优质购物中心，推动全市总存量突破600万平方米 [1] - 核心商圈空置率环比微降0.3个百分点至5.6%，非核心商圈中番禺、南沙和荔湾空置率降幅最高 [1] - 商圈平均租金环比下降1.6%至每月每平方米673元 [1] - 未来三年计划新增约150万平方米优质购物中心，番禺和荔湾占比分别达28%和21% [2] 情绪消费驱动因素 - 二季度新开和待开品牌中零售类占比达45.4%，文化及休闲娱乐、户外运动和化妆品领跑 [2] - IP衍生经济表现强劲：泡泡玛特、TOP TOY、卡游等品牌加速布局，购物中心举办主题展览强化体验 [2] - 情绪消费成为"新流量密码"，服装品类涌现风格化仓储女装、进阶版基本款和生活方式买手店 [2] 商业项目创新与REITs表现 - 未来将入市的新商业项目如K11 Select、白鹅潭万象城等以"情绪价值"为核心定位 [3] - 2025年上市的8支REITs平均首日涨幅达26%，消费类REITs上市以来综合收益近90% [3] - 2025年消费类REITs录得综合收益34.1%，下半年预计有多只消费类REITs获批上市 [3]

公司参展情况 - 广发证券连续第14年参展中国（广州）国际金融交易·博览会，联合旗下六家全资子公司及控股子公司广发基金、参股公司易方达基金集体亮相 [1] - 公司围绕"新专业主义"品牌主张，展示绿色金融与数字金融创新实践及科技成果 [1] - 公司党委书记、董事长林传辉出席金交会启动仪式并代表公司领取"2025年度广东绿色金融改革创新推广案例"授牌 [1] - 公司副总经理、首席信息官辛治运代表公司领取"点数成金"数字金融优秀单位奖项 [1] 绿色金融创新 - 广发证券"光伏风力资产证券化有效盘活电力企业存量绿色资产"项目入选全省绿色金融改革创新推广案例 [1] - 该项目通过发行绿色类REITs产品，成功降低企业融资成本并提升资金使用效率，为绿色金融领域提供可复制的创新范式 [1] 数字金融成果 - 公司因业务数智化转型建设成果突出，再度荣获"点数成金"数字金融优秀单位称号 [2] - "基于大语言模型的智能舆情风控系统"被评为数字金融风控专项优秀案例，体现公司以人工智能驱动业务创新的领先实践能力 [2] - 展会现场通过"AI+硬科技"跨界联动，联合春晚同款人形机器人G1展示数字金融与智能硬件的融合 [2]

核心观点 - 低利率时代下传统理财方式收益大幅缩水，100万本金年利息从4万降至1万出头[1][2] - 财务自由叙事被改写，需寻找新"收息"思路应对低利率环境[3] - 现金管理、固收类资产、不动产租金、权益分红构成四大替代性收息路径[4][7][13][18] 现金管理类产品 - 货币基金年化收益率向1%靠近，同业存单指数基金年化1-2%，最大回撤仅-0.06%[5] - 同业存单指数基金近一年收益率2.08%，近三年年化2.37%；货币基金近一年1.59%，近三年1.79%[6] - 建议配置比例控制在总资产10%左右，作为流动性安全垫[6] 固收类资产 - 纯债基金指数过去十年保持年年正收益，十年期国债收益率1.6-1.7%，债券基金可提升至2-3%[7][11] - 固收+基金2019-2024年化收益4-5%，一级债基最大回撤-3%以内[11] - 短期纯债型基金年化3%，中长期纯债型3.7%；一级债基年化4.4%，二级债基4.6%[12] 不动产租金 - 重点城市住宅租金回报率超2%，产权类REITs近一年分红收益率4-5%[13][14] - REITs与股债相关性低（与沪深300相关性0.11，与中债0.03），具备流动性优势[14][15] - 仓储物流类REITs过去一年分红收益率5.94%，保障房类5.32%[14] 权益类分红 - 银行指数、红利低波指数股息率超5%，2014-2024年红利低波全收益指数年化13.7%[18][19] - 分红再投资策略显著增强收益，2014-2024年累计产生5.1%额外年化收益[19] - 红利资产在2018、2022年市场下跌中防御性突出，跌幅小于沪深300指数[19] 市场环境变化 - 1990年1万元存款按CPI+1%收益率计算，购买力缩水84%（北京住房购买力从8㎡降至1.3㎡）[4] - 定期存款利率进入"1时代"，无风险收益下行倒逼理财思维升级[3][23] - 需构建适应低利率的资产组合，通过承担适度波动获取超额收益[24]

止跌回稳定调行业，静待投资端变化——地产行业 2025 年中期投资策略 20250622 摘要 央行维持 MLF 利率不变，释放流动性，或促使银行下调商业贷款利率。 金融监管总局强调对高品质住宅资金供给，加快出台与房地产发展新模 式相匹配的融资制度。 现房销售政策拉长开发周期至 2-3 年，增加市场不确定性。住建部强调 城市更新，财政部等加大资金支持，房地产市场将从无到有进化到从有 到优，以品质住宅为主导。 专项债落地速度未达预期，截至 2025 年 6 月，不同省市使用专项债收 购存量土地规模约 4,000 亿元，但实际完成交易额度仅 700 亿元，未来 政府或加强推进力度。 REITs 常态化发行提速，底层资产范围扩大，类型多样化。中证 REITs 指数今年以来涨幅达 9.07%，优于股债两市，波动性居股债之间，相对 可控。 推荐保障房类及消费类 REITs，二级市场表现稳定且分红稳定性较高。 今年一季度保障房类 REITs 营收同比增长 15%，可供分配资金同比增长 11%，韧性明显。 Q&A 当前市场关注的地产政策主要有四个方面。首先是央行的政策，包括降准和降 息，下调结构性货币政策工具利率以及公积金 ...

知识产权证券化发展概况 - 国际首例知识产权证券化实践为1997年发行的鲍伊债券，国内首只标准化产品"第一创业-文科租赁一期资产支持专项计划"于2018年获批 [1] - 截至2025年6月3日全国知识产权ABS累计发行规模超200亿元，2024年发行57单规模98.06亿元同比增25.97% [1][2] - 知识产权ABS主要服务缺乏传统抵押物的中小科创企业，2024年优先级证券加权平均发行利率2.42%较AAAsf级利差缩窄至0.18% [8][9] 市场结构与发行特征 - 发起机构集中度高，2024年前五大机构发行规模占比74.68%，其中深圳市中小担和高新投小贷合计占比58.80% [2][4] - 单笔发行规模通常在1亿元左右，底层资产类型扩展至农业、新能源汽车、中医药专利等新兴领域 [4][5] - 深圳为最大发行城市，累计发行99单规模219.06亿元占全国过半，形成"国资主导+政府补贴+市场参与"的深圳模式 [9][10][12] 跨境融资与运作模式创新 - 深圳探索深港跨境融资模式，通过"知识产权在岸质押+跨境反担保"实现境外募资，单项目融资额度200万元可分批入境 [5][6] - 典型运作模式为：企业质押知识产权→小贷公司放款→担保增信→资产证券化，如高新投4600万元专项计划融资成本低至2.45%/年 [7][8] 行业发展瓶颈与改进方向 - 市场认知度不足导致流动性受限，部分企业对操作流程存在疑虑需加强宣传 [13][14] - 知识产权估值存在技术、法律等多维度难题，需建立专业评估机构并统一标准 [14] - 风险管理依赖分层设计、差额补足等增信措施，企业治理水平直接影响坏账风险 [14][15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年5月ABS发行规模下降、交易量及换手率明显下降、各期限到期收益率回落，但信贷ABS交易金额和换手率延续增长，不同类型ABS投资者结构有变化，且与中短期票据利差多继续走高 [2][3][5] 根据相关目录分别进行总结 一级发行 - 发行规模：5月ABS发行规模环比降28%至1515.33亿元，企业ABS降幅最大；信贷ABS中微小企业贷款和不良贷款发行规模增长，企业ABS中棚改/保障房和CMBS/CMBN增长、类REITs减少，ABN中一般小额贷款债权增长、优先有限合伙股份减少 [2][9] - 发行期限和利率：5月新发ABS期限多为9M - 1年和1 - 2年，加权票面利率降6.68bp至2.01%；信贷、企业、ABN加权期限均增长，加权利率均下降 [2][11] 二级成交 5月ABS交易量降27.09%、换手率降1.4个百分点，但信贷ABS交易金额和换手率延续增长；ABN是交易最活跃类型，其月度换手率为5.9%，较上月降2.6个百分点 [3][17] 投资者结构 - 信贷ABS：商业银行、非法人产品是主要持有者，占比69%和15%，二者持仓占比分别降0.35和0.25个百分点，证券公司、境外机构持仓占比分别增0.13和0.06个百分点 [4][20] - ABN：非法人产品、商业银行持仓最多，占比62%和28%，分别降0.69和0.21个百分点 [4][20] - 企业ABS：上交所主要是信托机构和银行自营，持仓占比31%和26%，均降0.2个百分点；深交所主要是一般机构和信托机构，持仓占比18%和14%，分别增0.2和降0.04个百分点 [4][25] 收益率与利差 5月各期限ABS到期收益率均回落，1、3、5、10年期AAA级较4月30日分别降7.6、6.1、4.9、4.4bp；与中短期票据利差多走高，分别变动 - 0.2、0.4、1.8、0.1bp [5][27]

北京产权交易所业务发展 - 2024年至今服务中央及地方国企完成56项战略性新兴产业和未来产业股权融资 引入社会资本518亿元 [1] - 近三年服务中核集团及旗下企业完成141项产权转让 增资 资产转让等项目 交易规模144亿元 [1] - 中核新能源 西核设备等企业通过该平台引入战略协同性强的投资方 [1] 与证券市场协同联动 - 打造一站式融资服务体系助力企业上市 为上市公司定制并购重组 资产出售等专业化方案 [2] - 近三年服务中核集团旗下7家上市公司完成35项并购重组 交易金额33.32亿元 [2] 业务创新与平台建设 - 推进信创集约化采购服务平台建设 延伸交易品类至砂石 炉渣 产能指标等新领域 [2] - 提供类REITs项目顾问咨询等服务 业务品类持续丰富 [2] - 以"投行化 金融化 数字化 国际化"为发力点提升服务效能 [2] 行业定位与功能 - 产权市场与证券市场共同构成中国式复合资本市场 [1] - 在服务实体经济发展 深化国企改革 推动科技创新方面作用显著 [1] - 平台优势体现在汇聚项目 投资人及专业服务资源 [2]

5月房地产企业债券融资情况 - 5月全国房地产企业债券融资总额为288.8亿元 同比增长23.5% [1] - 融资结构以ABS为主 占比61.3% 金额为177.1亿元 同比增长38.1% [1][3] - 信用债融资111.7亿元 同比增长5.8% 占比38.7% [1][3] 2025年1-5月累计融资情况 - 1-5月房地产企业债券融资总额1964.7亿元 同比下降18.5% [3] - 信用债融资1209.8亿元 占比61.6% [3] - 海外债融资35.9亿元 占比1.8% [3] - ABS融资719.1亿元 占比36.6% [3] 融资成本分析 - 5月债券融资平均利率2.35% 同比下降0.43个百分点 环比下降0.41个百分点 [1][4] - 信用债平均利率2.29% 同比下降0.44个百分点 环比下降0.42个百分点 [4] - ABS平均利率2.38% 同比下降0.43个百分点 环比下降0.52个百分点 [4] 典型企业发行情况 - 保利发展发行金额最高 达30亿元 利率2.15% [3][5][6] - 苏州高新融资成本最低 利率1.90% [5][6] - 其他主要发行企业包括中海宏洋(15亿元/2.62%) 建发(12亿元/2.80%) 铁建(10亿元/2.58%) [3][6] ABS产品结构 - CMBS/CMBN占比最高 达56.0% [3] - 保障房ABS占比20.8% [3] - 供应链ABS占比19.9% [3] - 类REITs占比3.3% [3] 信用债发行特征 - 发债主体以央国企为主 [3] - 发行期限以1-3年期和3年以上为主 平均发行年限4.08年 [3]