报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3][5] 报告核心观点 - 房地产总量仍将继续磨底，但核心城市市场已在底部拐点区域并将领先筑底回升 [3][5] - 好房子政策将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻 [3][5] - 行业经营模式正由金融业转向制造业，推动PB-ROE向上突破 [3][5] 行业数据总结 - 新房成交周环比上升：上周34城新房成交183.4万平米，环比+11.7%（一二线+11.7%，三四线+10.2%） [3][4] - 新房成交月同比下降：8月34城成交同比-20.9%（一二线-19.9%，三四线-32.7%），较7月下降6.7个百分点 [3][6][7] - 二手房成交回暖：上周13城二手房成交108.1万平米，环比+7.2%；8月累计成交同比-0.1% [3][11] - 库存去化压力加大：15城可售面积8939万平米（环比+0.2%），去化月数22个月（环比+0.7个月）；成交推盘比回落至0.81倍（5-7月分别为1.14/1.02/0.95倍） [3][19] 政策与新闻动态 - 国常会要求有力巩固房地产市场止跌回稳，推进城中村改造并释放改善性需求 [3][29] - 专项债收储加速：拟收储土地4300宗（面积2.2亿平米），已发行专项债1500亿元（占拟收储金额27%） [3][29][32] - 地方政策松动：广州花都落地"房票购房"模式，北京/昆明优化公积金提取政策 [3][29][32] - 土地市场分化：杭州宅地溢价13.88%成交，成都宅地由龙湖以14200元/㎡楼面价竞得 [3][29][32] 公司业绩与融资 - 房企业绩分化显著：建发国际归母净利润+11.8%（9.1亿元），绿城服务+21.4%（6.1亿元）；万科A净利润-21.3%（-119.5亿元），绿城中国-89.7%（2.1亿元） [3][36][39][47] - 融资活动活跃：中国海外发展发行20亿元中期票据，保利发展获批50亿元中期票据，华发股份拟发行48亿元可转债 [3][36][42][43] - 物管企业表现亮眼：绿城服务归母净利润6.13亿元（+21.42%），万物云7.92亿元（+2.6%） [3][36][47] 板块市场表现 - 地产板块弱于大市：SW房地产指数上涨0.5%，相对沪深300收益-3.68%，在31个板块中排名第31位 [3][49][52] - 物管板块相对收益-3.84%：个股平均上涨0.33%，落后沪深300指数4.18%的涨幅 [3][54][58] - 估值水平：主流AH房企25/26年PE均值15.0/13.4倍；物管企业25/26年PE均值14.3/12.8倍 [3][53][60] 投资建议与推荐标的 - 推荐三条主线： 1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、建发股份、中国金茂 [3][5] 2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、龙湖集团、招商蛇口、中海外发展、保利发展、华发股份 [3][5] 3）二手房中介及物管：贝壳-W、绿城服务、华润万象、招商积余、中海物业、保利物业 [3][5]

投资评级 - 维持"买入"评级 [4][9] 核心观点 - 绿城中国历史业绩承压但未来活力显现 公司作为混合所有制房企具备中交并表的央企信用和市场化优势 产品建设体系领先且在一二线核心地段新房市场具有溢价能力 减值计提较充分 毛利率和业绩处于底部区域 预计将受益于结构性涨价 [3][9] - 2025年上半年营收同比下滑23.3%至534亿元 归母净利润同比下滑89.7%至2.1亿元 符合市场预期 主因结算量减少、减值损失增加及其他收入下降 [9] - 2025年上半年销售金额803亿元 同比下滑6% 表现优于行业平均下滑18% 行业排名第5 权益拿地金额362亿元 同比大幅增长135% 拿地态度积极 [9] - 融资成本持续优化 2025年上半年末平均融资成本仅3.4% 较2024年末下降50个基点 融资渠道畅通 境外债占比15.3% [9] - 财务结构稳健 剔除预收账款资产负债率67.1% 净负债率67.5% 现金短债比2.7倍 处于绿档 [9] 财务表现 - 2025年上半年营业收入534亿元 同比下滑23.3% 归母净利润2.1亿元 同比下滑89.7% 基本每股收益0.08元 同比下滑90% [9] - 毛利率13.4% 同比微增0.3个百分点 归母净利率2.3% 同比下降2.5个百分点 三费费率7.0% 同比上升1.1个百分点 [9] - 计提减值损失19.3亿元 同比增长10.7% 其他收入9.3亿元 同比下滑46.0% 合联营企业投资收益亏损2.7亿元 [9] - 合同负债1,551亿元 同比下降6.9% 覆盖2024年地产结算收入1.05倍 [9] - 盈利预测显示2025-2027年归母净利润分别为10.1亿元、16.3亿元、19.8亿元 同比变化-36.8%、+61.6%、+21.1% [8][9] 销售与土地储备 - 2025年上半年销售面积229万平方米 同比下滑18.2% 销售均价3.5万元/平方米 同比上升15.0% [9] - 权益拿地面积355万平方米 同比大幅增长172% 拿地均价1.36万元/平方米 同比下降5.7% [9] - 权益拿地强度高达67% 拿地面积与销售面积比达155% 拿地均价与销售均价比为59% [9] - 新增货值907亿元 行业排名第3 其中一二线城市占比88% 杭州单城市占比47% [9] - 期末土地储备面积2,724万平方米 同比下降14.7% 权益比例66% 总土储均价8,280元/平方米 占自投销售均价24% [9] 融资与负债 - 有息负债余额1,430亿元 同比下降3.6% [9] - 境内发行公开债77.11亿元 信用债融资成本从3月4.37%降至8月3.27% [9] - 完成境外债务置换8亿美元 成功发行5亿美元债 境外债占比15.3% 较2024年末下降1.1个百分点 [9]

投资评级 - 维持"买入"评级 [10] 核心观点 - 业绩基本筑底 经营边际变化显著 销售排名提升至行业第五 新增货值位列行业第三 融资成本降低 财务状况稳健 审慎经营成效将逐步展现 [2][7][10] 财务表现 - 2025H营业收入533.68亿元 同比下降23.3% [7][10] - 归母净利润2.10亿元 同比下降89.7% [7][10] - 毛利率13.4% 较去年同期13.1%略有上升 开发业务毛利率12.7% 同比提升1.0个百分点 [10] - 计提非金融资产减值损失17.17亿元 去年同期14.22亿元 计提信用减值损失2.16亿元 去年同期3.24亿元 [10] - 合同负债1550.84亿元 合同负债/开发业务结算收入1.17倍 [10] 销售表现 - 2025H总销售金额1222亿元（含代建） 自投销售金额803亿元 同比下降6% 降幅优于百强房企（-11%） [10] - 自投销售均价34984元/平方米 首开平均去化率80% 同比提升2个百分点 [10] - 首开项目较交底会整体溢价15亿元 [10] 投资拓展 - 新获取35个项目 权益拿地金额约362亿元 全口径拿地金额约482亿元 拿地强度60% [10] - 新项目平均权益比约77% 新增货值约907亿元 位列行业第三 [10] - 新增货值88%位于一二线城市 其余位于浙江省内三四线城市 [10] - 土储总建面约2724万平方米 权益建面约1795万平方米 高能级城市占比提升 [10] 融资与财务 - 加权平均利息成本3.60% 较2024年同期下降40个基点 [10] - 完成境外债务置换约8亿美元 [10] - 短债占比16.3% 创历史新低 [10] - 剔除预收账款资产负债率67% 净负债率68% 现金短债比2.7（不含抵押银行存款） 三道红线居绿档 [10] 业绩展望 - 预测2025-2027年归母净利润分别为10/19/42亿元 业绩增速-36%/88%/118% 对应PE为24/13/6倍 [10]

行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业的单一投资评级，但在投资建议部分对多个细分领域和具体公司给出了“买入”、“增持”或“中性”的评级 [6][73] 核心观点 - 近期北京五环外限购套数取消以及有望出台政策推动央企和AMC收储存量房等消息，反映市场对于地产进一步出台政策预期较为乐观 [6] - 从财政端来看，专项债对城中村改造和收购存量土地均给到一定支持，预计后续落地速度有望加速 [6] - 考虑到当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股 [6] 行情回顾 - **A股地产**：本周（8.16-8.22）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第31 [2][18] - **港股地产**：本周恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.6%，在各板块中位列第9 [2][18] - **港股物业**：本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.1%，物业指数对恒生中国企业指数（+0.5%）和沪深300指数（+4.2%）的相对收益分别为+0.7%和-3.1% [2][23] - **个股表现**： - A股及港股地产涨幅前五：ST中迪 (+17.2%)、深深房A (+14.4%)、汇景控股 (+14.3%)、黑牡丹 (+13.3%)、禹洲集团 (+12.2%) [18] - A股及港股地产跌幅前五：绿景中国地产 (-15.9%)、正荣地产 (-13.6%)、衢州发展 (-11.7%)、*ST南置 (-11.1%)、中国海外宏洋集团 (-8.9%) [18] - 港股物业涨幅前五：鑫苑服务 (+17.2%)、领悦服务集团 (+16.3%)、滨江服务 (+8.8%)、建发物业 (+8.3%)、万物云 (+7.3%) [23] - 港股物业跌幅前五：第一服务控股 (-9.2%)、烨星集团 (-5.2%)、恒大物业 (-5.2%)、远洋服务 (-5.2%)、越秀服务 (-5.1%) [23] 土地市场数据 - **周度数据**：本周（8.16-8.22）全国300城宅地成交建面553万㎡，单周环比-14%，单周同比-52%，平均溢价率5% [2][30] - **累计数据**：2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面23666万㎡，累计同比-5.4% [2][30] - **房企拿地**：年初至今，绿城中国、中海地产、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为552亿元、542亿元、440亿元、356亿元、347亿元 [2][30][36] 新房市场数据 - **成交量**：本周（8.16-8.22）47个城市商品房成交285万方，成交量环比+8%，同比-11%，整体维持季节性低位 [3][39] - **成交价格**：7月新房售价环比-0.3%，环比跌幅持平，同比-3.4%，同比降幅持续收窄，结合量价，景气度下行趋缓 [3] - **分能级表现**： - 一线城市：周环比+5%，周同比-37% [3] - 二线城市：周环比+38%，周同比+6% [3] - 三四线城市：周环比-13%，周同比-12% [3] - **累计同比**：年初至今47城新房成交面积累计同比-2%，其中一线城市累计同比-5%，二线城市累计同比-5%，三四线城市累计同比+4% [39] 二手房市场数据 - **成交量**：本周（8.16-8.22）22个城市二手房成交227万方，成交量环比+4%，同比+8%，与去年同期水平相当 [3][47] - **成交价格**：7月二手房售价环比-0.5%，环比降幅略有收窄，同比-5.9%，同比降幅持续收窄，结合量价，景气度底部企稳 [3] - **分能级表现**： - 一线城市：周环比+7%，周同比+8% [3] - 二线城市：周环比+9%，周同比+5% [3] - 三四线城市：周环比-9%，周同比+16% [3] - **累计同比**：年初至今22城二手房成交面积累计同比+15%，其中一线城市累计同比+19%，二线城市累计同比+14%，三四线城市累计同比+12% [47] 库存与去化 - **库存总量**：本周10城商品房可售面积为1.02亿平米，环比0%，同比-8.1% [55] - **去化周期**：以3个月移动平均成交面积计算，去化周期为24.7个月，较上周增加0.7个月，较去年同比增加1.0个月 [55] - **重点城市**：北京去化周期27.7个月，上海8.6个月，广州34.4个月，深圳19.7个月 [59] 政策与资金支持 - **城中村改造专项债**：2025年前7月城中村改造融资573亿元，较2024年同期增加475亿元，同比增长487% [4][13] - 分城市能级：一线城市发行规模329亿元，同比增长43.4倍；二线城市128.2亿元，同比增长149%；三四线城市115.5亿元，同比增长198% [4][13][14] - **专项债收储闲置土地**：截至8月18日，全国各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地超4300宗，总用地面积超2.2亿平方米，总金额超5500亿元 [5][15] - 区域分布：广东省拟收储金额近790亿元，位居第一；浙江、重庆、河南、福建紧随其后 [5][16] - 落地进度：已发行/即将发行的专项债总金额超1500亿元，仅占拟收储总金额的27%，反映资金仍较为紧缺 [5][15] - **行业政策**：国务院提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造 [60] 公司动态与业绩 - **房企盈利预警**：多家房企发布2025年上半年盈利警告，预计出现大幅亏损，例如碧桂园预计亏损185亿至215亿元，正荣地产预计归母净利润亏损64亿至66亿元，中国奥园预计净亏损不超过95亿元 [62][63] - **部分房企业绩增长**：建发国际集团上半年净利润同比增长11.83%至9.14亿元；美的置业预计上半年净利润达2.5亿至3.5亿元，较去年同期显著提升 [62] - **物管公司业绩分化**：万物云上半年净利润同比增长2.63%至7.92亿元；滨江服务净利润同比增长12.21%至2.98亿元；而合景悠活、远洋服务等预计录得净亏损 [64][65] - **债务重组进展**：碧桂园、融创中国、弘阳地产等公司公布了债务重组相关进展 [62] 行业估值 - **A股地产**：PE-TTM历史区间波动，当前值处于长期平均线附近 [67] - **港股地产**：PE-TTM处于历史较低水平 [69] - **港股物业**：PE-TTM同样处于历史较低区间 [71] - **覆盖公司估值**：报告覆盖的20家公司平均PE（2025E）为14.1倍，中位值为10.4倍，其中保利发展、招商蛇口、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、贝壳等获“买入”评级 [73] 投资建议 - **开发商**：首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展 [6] - **中介平台**：推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家 [6] - **物管商管**：推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活 [6]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [3][51] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [3][51] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [3][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [3][51] - 城市布局策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 [3][51] - 供给侧政策如收储和闲置土地处理有新变化 一二线城市更受益 [3][51] - 2025年板块以政策主导 建议关注政策beta和仓位控制 [3][51] LPR报价与利率情况 - 8月5年期以上LPR报3.5% 与上月持平 [1][10] - 1年期LPR为3.0% 5月调降10bp后连续3个月持平 [1][10] 行业行情表现 - 申万房地产指数本周累计变动0.5% 落后沪深300指数3.68个百分点 [1][13] - 在31个申万一级行业中排名第31名 [1][13] - 本周上涨个股92支 较上周增加25支 [13] 新房成交情况 - 本周30城新房成交面积157.0万平方米 环比+16.7% 同比-16.1% [1][20] - 一线城市成交39.0万方 环比+8.2% 同比-22.1% [1][20] - 二线城市成交89.5万方 环比+47.6% 同比-10.9% [1][20] - 三线城市成交28.5万方 环比-24.7% 同比-22.3% [1][20] - 年初至今30城累计成交6389.0万方 同比-2.1% [1][25] - 一线城市累计1685.2万方 同比+2.4% [1][25] - 二线城市累计3066.2万方 同比-5.5% [1][25] - 三线城市累计1637.6万方 同比+0.1% [1][25] 二手房成交情况 - 本周14城二手房成交面积191.5万方 环比+6.4% 同比+9.5% [2][30] - 一线城市成交77.3万方 环比+4.1% [2][30] - 二线城市成交89.2万方 环比+9.7% [2][30] - 三线城市成交25.0万方 环比+2.3% [2][30] - 年初至今累计成交6867.7万方 同比+16.7% [2][30] - 一线城市累计2812.8万方 同比+20.3% [2][30] - 二线城市累计3192.0万方 同比+15.5% [2][30] - 三线城市累计862.8万方 同比+10.7% [2][30] 信用债发行情况 - 本周发行房企信用债18只 环比增加5只 [2][39] - 发行规模152.82亿元 环比增加69.21亿元 [2][39] - 净融资额33.78亿元 环比增加28.51亿元 [2][39] - 主体评级以AAA级为主（69.0%） [39][42] - 债券类型以一般中期票据为主（47.9%） [39][45] - 债券期限以5年以上（39.3%）和1-3年（31.4%）为主 [39][42] 政策动态 - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [49] - 成都出台公积金新政 购买保障性住房最低首付比例降至15% [50] - 广州推出商转公贷款实施办法 个贷率低于75%时启动 [50] 重点推荐标的 - 基本面alpha公司：绿城中国、建发国际集团、华润置地等H股；滨江集团、招商蛇口等A股 [3][51] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [3][51] - 中介机构：贝壳 [3][51] - 物业公司：华润万象生活、保利物业等 [3][51]

投资评级 - 维持"买入"评级 [5] 核心观点 - 公司销售韧性优于行业，投资聚焦核心城市，随着2022年后优质项目逐步结转，业绩预计改善 [5] - 1H25营收同比下滑23.5%至533.68亿元，归母净利润同比下滑89.7%至2.1亿元，主要受交付节奏不均、其他收入减少及资产减值影响 [2][3] - 销售表现优于行业，1H25总合同销售金额1222亿元（同比-3.4%），自投销售金额803亿元（同比-6.0%，优于TOP100房企平均-11.4%增速），一二线城市销售额占比86% [3] - 投资聚焦高能级城市，1H25新增一二线拿地货值占比88%，总土储中一二线城市货值占比80%，长三角区域占比64% [4] - 融资成本持续优化，总有息负债融资成本3.4%（同比下降50BP），境外债比重降至15.3% [4] - 调整2025-2027年归母净利润预测至7.5/15.7/19.4亿元，同比增速-53.0%/109.6%/23.1%，对应PE估值33.2/15.83/12.86倍 [5][10] 财务表现 - 1H25营收533.68亿元（同比-23.5%），物业销售收入496.51亿元（同比-22.1%，占总收入93.0%） [2][3] - 1H25其他收入9.30亿元（同比减少7.91亿元），计提资产减值损失19.33亿元 [3] - 1H25销售回款率96%，权益拿地金额362亿元，新增货值907亿元 [3][4] - 预测2025年营收1424.75亿元（同比-10.14%），2026年营收1441.28亿元（同比+1.16%） [10] 运营与战略 - 自投销售排名升至行业第5（2024年第6），权益销售排名升至行业第5 [3] - 1H25新增35个项目，总土储建面2724万方，可售建面1817万方 [4] - 境内发债77.11亿元，完成境外融资置换8.02亿美元，发行5亿美元优先票据 [4]

财务业绩 - 公司取得收入约人民币533.68亿元，股东应占利润约人民币2.1亿元 [1] - 银行存款及现金（包括抵押银行存款）约为人民币667.95亿元，为一年内到期借款余额的2.9倍，创历史新高 [1] - 总借贷加权平均利息成本为3.6%，较2024年同期的4.0%下降40个基点 [1] 债务结构 - 债务结构持续优化，短债占比为16.3%，创历史新低 [1] 销售表现 - 报告期内取得总合同销售约人民币1222亿元，位列行业第二 [1] - 自投项目销售约人民币803亿元，权益销售额约人民币539亿元，均位列行业第五 [1] 土地储备 - 新增35个项目，总建筑面积约355万平方米，预计可售货值达约人民币907亿元，位列行业第三 [1] - 新增土地一二线货值占比达88%，结构安全 [1]

财务表现 - 中期收入533.68亿元 同比减少23.28% [1] - 盈利2.1亿元 同比下跌89.74% [1] - 每股盈利0.08元 不派中期息 [1] 销售业绩 - 上半年总合同销售约1222亿元 位列行业第二 [1] - 自投项目销售约803亿元 权益销售额约539亿元 均位列行业第五 [1]

业绩表现 - 收入533.68亿元，同比减少23.28% [1] - 股东应占溢利2.1亿元，同比大幅减少89.74% [1] - 每股基本盈利0.08元 [1] 利润下降原因 - 受2025年上下半年交付节奏分布不均影响，上半年结转面积同比下降22.7% [1] - 积极推动长库存去化，计提资产减值损失19.33亿元 [1] 土地储备状况 - 土地储备项目158个，总建筑面积2724万平方米 [1] - 权益总建筑面积1795万平方米，权益可售面积1181万平方米 [1] - 平均楼面地价每平方米8280元 [1] 区域布局结构 - 一二线城市货值占比约80% [1] - 长三角区域占比约64% [1]

财务表现 - 收入人民币533.68亿元 同比减少23.28% [1] - 公司股东应占溢利2.1亿元 同比减少89.74% [1] - 每股基本盈利0.08元 [1] - 计提资产减值损失人民币19.33亿元 影响股东应占利润 [1] 业绩变动原因 - 受2025年上下半年交付节奏分布不均影响 上半年结转面积同比下降22.7% 导致收入同比下降 [1] - 积极推动长库存去化 计提相关资产减值损失 [1] 土地储备状况 - 土地储备项目158个 总建筑面积约2724万平方米 [1] - 权益总建筑面积约1795万平方米 [1] - 总可售面积约1817万平方米 权益可售面积约1181万平方米 [1] - 平均楼面地价每平方米约人民币8280元 [1] 区域布局结构 - 一二线城市货值占比约80% [1] - 长三角区域占比约64% [1] - 高能级城市占比较2024年末进一步提升 [1]