万科中期票据展期安排 - 万科成功对两只中期票据进行展期，其中“22万科MTN004”债项余额20亿元，本期应偿付本息8.64亿元（含40%本金及相关利息）[1] - “22万科MTN005”债项余额37亿元，本期应偿付本息15.97亿元（含40%本金及相关利息）[1] - 两项展期议案均获得100%表决权同意通过[1] - 展期方案为40%本金于2026年1月28日兑付，剩余60%本金展期一年[1] - 近期万科共完成三只本金合计68亿元债券的展期工作[2] 展期方案结构与增信措施 - 偿付结构为“40%首付+60%展期一年”，被认为既承认公司当前现金流紧张，也为资产处置争取了时间窗口[2] - 公司为“22万科MTN004”提供三家项目公司（深圳市荣兴房地产开发有限公司等）的应收款质押作为增信担保[2] - 公司为“22万科MTN005”提供三家项目公司（深圳市中万华凯实业投资有限公司等）的应收款质押作为增信担保[2] - 增信措施符合市场常规做法，有助于增强市场对万科债券的信心[2] 大股东支持情况 - 大股东深铁集团向万科提供不超过23.6亿元借款，用于偿还公开市场发行的债券本息[3] - 该笔借款期限为36个月，利率为2.34%[3] - 借款利率遵循市场化原则，不劣于公司从金融机构借款的利率水平[3] - 此安排体现了大股东对公司的支持[3]

万科债券展期方案通过及资金状况 - 万科三笔境内债券的展期方案已全部获得持有人会议高票通过 具体包括“22万科MTN004”、“22万科MTN005”和“21万科02” [2][3] - 三笔债券展期后 公司需在2026年1月底前筹集合计约28.71亿元的首付款 [2][4] - 为缓解首付款资金压力 公司大股东深铁集团将向其提供不超过23.6亿元的借款 利率为2.34% 用于偿还公开市场债券本息 [4] 具体债券展期兑付安排 - “22万科MTN004”债券余额20亿元 需在2026年1月28日完成10万元固定兑付 并支付剩余本金的40%、6000万元利息及相应计息期间利息 [2] - “22万科MTN005”债券余额37亿元 需在2026年1月28日完成10万元固定兑付 并支付剩余本金的40%、1.11亿元利息及相应计息期间利息 [2] - “21万科02”公司债余额11亿元 有效回售规模约10.32亿元 需在2026年1月30日完成不超过10万元的固定兑付 并支付剩余本金的40%及相应计息期间利息 [3] 公司整体债务与流动性状况 - 截至2025年6月底 公司有息负债合计3642.6亿元 其中一年内到期的有息负债为1553.7亿元 银行贷款占总有息负债比例超过70% [4] - 截至目前 公司在境内还有16笔存量债务 规模约为217.98亿元 在境外还有两笔美元债 规模为13亿美元 [4] - 自2025年2月10日以来 大股东深铁已先后13次向万科提供流动性支持 累计金额314.6亿元 公司实际提款307.97亿元 并借此按时偿还了304.9亿元的公开债务 [4] 市场反应 - 截至2026年1月27日收盘 万科A股报收4.75元/股 当日下跌1.45% 市值为533亿元 [5] - 在相关公告发布前一日 即2026年1月26日 万科多只债券在市场上触发临停或出现大幅上涨 [5]

核心事件 - 万科集团前任董事长郁亮被爆失联半月，该消息于2016年1月27日由财新披露 [1][9][10] - 郁亮于2016年1月8日以耳顺之年请辞一切职务，公告称其退休过程平稳，股份依章处理 [2][11] 管理层重大变动 - 2025年1月27日，万科总裁兼首席执行官祝九胜以“身体原因”辞去公司所有职务 [2][11] - 2025年10月，据第一财经等多个信源证实，祝九胜已被有关部门采取刑事强制措施，表明其涉嫌问题已进入刑事侦查阶段 [2][11] - 2025年初，万科管理层发生大洗牌，祝九胜率先辞职，郁亮被降职为执行副总裁，由深铁系高管全面接管公司经营管理权 [7][12] 郁亮的职业生涯与关键贡献 - 郁亮于1990年加入万科，凭借资本运作专长，迅速成为董事长王石战略布局的核心执行者 [3][11] - 1993年，郁亮主导万科B股挂牌发行，成功募集4.5亿港元资金 [4][11] - 1994年，在“君万之争”中，时任万科财务顾问公司总经理的郁亮协助王石团队瓦解君安证券联盟，此后正式进入董事会核心决策圈层 [4][11] - 2017年“宝万之争”结束后，深圳地铁成为公司第一大股东，王石卸任董事会主席，由郁亮接任 [5][11] - 郁亮在任期间推动多元化转型，其搭档祝九胜主导了体外资金池（如鹏金所、博商资产等平台）的搭建与运作 [5][11] - 郁亮在2017年升任董事会主席后，祝九胜接任总裁，两人搭档约七年 [6][12] 公司经营状况与历史背景对比 - 随着行业调整深度超出预期，万科过去的高周转模式弊端显现，体外资金池的风险开始暴露 [7][12] - 王石卸任时，万科仍处于行业上升期，且股权结构相对稳定 [8][12] - 郁亮退休时，万科已深陷债务危机 [8][12] - 王石与郁亮的退休待遇形成鲜明对比：王石卸任时获赠名誉主席头衔与公开致谢，而郁亮退休时仅有一纸平淡公告，未获任何贡献认可 [7][12]

公司高层动态 - 公司前董事及执行副总裁郁亮于1月8日公告到龄退休，结束其36年的公司生涯 [2] - 市场消息称，郁亮自退休次日（1月9日）起日常行为停止，疑似失联，且其或被有关部门带走调查的消息在公司内部小范围流传 [3] - 此次并非郁亮首次传出被调查，2025年10月公司原总裁祝九胜被采取刑事强制措施、前董事长辛杰被带走辞职期间，郁亮也曾失联约一周后返岗 [3] - 郁亮在退休前已提交辞职报告，并淡出公司核心管理层，主动将办公位搬到相对偏远的角落 [3] - 2025年初深圳国资全面接管公司后，郁亮辞去董事会主席转任执行副总裁，董事长职务后续经历两轮变更 [3] 公司治理与历史沿革 - 郁亮自25岁加入公司，从证券与投资业务起步，历经董秘、副总经理、总裁等职，于2017年接班后全面掌舵，亲历了房地产行业从“黄金时代”到“黑铁时代”的转变 [4] - 郁亮曾主导将公司的职业经理人制度升级为事业合伙人机制，旨在解决“只共享不共担”的痛点，使公司成为中国公司治理典范 [4] - 行业下行期间，上述激励机制逐渐显露弊端，“员工跟投制”出现资金兑付困难，并滋生出包括博商、鹏金所及财顾事业部等在上市公司体系外的“影子”平台 [4] 公司经营与财务状况 - 公司虽有大股东深铁集团多次驰援、提供借款已达338.2亿元，但仍面临严峻的债务压力 [4] - 截至2025年三季度末，公司有息负债合计3629.3亿元，货币资金为656.8亿元 [4] - 在郁亮失联传闻期间，公司完成了债务重组的关键一步，“22万科MTN004”与“22万科MTN005”展期方案在多次遇挫后终获通过，暂时避免了“暴雷”风险 [4]

公司债务化解进展 - 2026年1月，公司债务化解进程全面提速，三笔合计68亿元人民币债券的兑付压力得到缓释，暂时步入安全区间 [1] - 1月27日，“22万科MTN004”与“22万科MTN005”两笔中期票据展期议案获表决通过，两笔债券余额合计57亿元人民币 [1][4] - 1月21日，“21万科02”债券展期1年方案获得通过，该债券余额为11亿元人民币 [1][5] 具体债券展期方案 - “22万科MTN004”债券余额为20亿元，“22万科MTN005”债券余额为37亿元，两笔债券票面利率均为3% [4] - 展期方案一致：对于同意议案的持有人，公司在2026年1月28日实施10万元固定兑付，并支付扣除固定兑付后剩余本金的40%，其余60%本金展期一年 [4] - 公司为两笔债券的未付利息提供了旗下项目公司的应收账款质押作为增信担保措施 [5] 大股东财务支持 - 在债券展期同日，公司宣布深铁集团将再次向其提供不超过23.6亿元人民币的借款，用于偿还公开市场发行的债券本金与利息 [6][7] - 该笔借款期限为36个月，借款利率为1年期LPR减66个基点，目前为2.34% [7] - 自2025年2月以来，深铁集团已陆续分14批次为公司提供了总计338.2亿元人民币的借款 [7] 公司经营与财务状况 - 根据2025年三季度业绩报告，公司前三季度实现营业收入1613.9亿元人民币，销售收入1004.6亿元人民币 [7] - 公司前三季度高质量交付超7.4万套，经营服务业务在第三季度实现收入435.7亿元人民币，效益保持行业前列 [7] - 截至2025年三季度末，公司持有货币资金656.8亿元人民币，有息负债合计3629.3亿元人民币，资产负债率为73.5%，较上年末下降0.1个百分点 [7]

核心事件 - 万科集团前任董事长郁亮被爆失联半月，该消息于1月27日由财新披露 [1][3][6][8] - 郁亮于2026年1月8日因到龄退休辞去万科所有职务，此前在公司工作长达36年 [5][10] 人物背景 - 郁亮出生于1965年，江苏苏州人，拥有北京大学经济学硕士学位 [3][8] - 他曾担任万科集团董事会主席、执行副总裁等职务 [3][8] - 其个人以财务严谨和行业前瞻性著称，曾提出“活下去”等著名行业预警 [5][10] 公司近期状况 - 万科近年陷入债务危机 [5][10] - 公司原总裁祝九胜已被采取刑事强制措施 [5][10] - 郁亮辞职时未获得公司的公开致谢，这一情况引发了外界争议 [5][11]

责任编辑：江钰涵 来源：数钱不累 责任编辑：江钰涵 来源：数钱不累 ...

内房股市场表现 - 截至发稿，内房股多数上涨，中国金茂(00817)涨6.62%报1.62港元，绿城中国(03900)涨5.49%报10.38港元，中国海外宏洋集团(00081)涨4.2%报2.48港元，新城发展(01030)涨3.13%报2.31港元，万科企业(02202)涨1.94%报3.68港元 [1] 万科债务化解进展 - 万科两笔合计57亿元人民币的中期票据“22万科MTN004”与“22万科MTN005”展期议案均获通过 [1] - 万科第一大股东深铁集团向其提供不超过23.6亿元人民币借款，专项用于偿还公司公开市场债券本金与利息 [1] 行业政策与市场环境 - 2026年开年楼市政策持续加码，央行下调结构性工具利率，保障性住房再贷款利率降至1.25%，商办首付比例从50%降至30%，换房退税政策延期，政策力度明显增强 [2] - 一线城市供需结构同步改善，市场预期稳步修复 [2] - 北京新政后新房成交放量，二手房带看与成交回升，价格跌幅显著收窄 [2] - 上海二手房定金与成交量明显回暖，挂牌量持续下降，价格趋稳 [2] - 深圳二手房带看与签约量创2025年小阳春以来新高，挂牌价降幅进一步收窄 [2] 投资观点与市场展望 - 华泰证券认为，龙头压力缓释有助于阶段性稳预期，叠加近期地产政策预期升温，有助于带来地产股估值修复机遇 [1] - 东北证券指出，政策支持力度加大叠加一线城市数据改善，楼市量价指标有望加速筑底 [2]

债市要闻 - 英国首相斯塔默将于1月28日至31日对中国进行正式访问，这是英国首相时隔8年再次访华，访问期间将与中国领导人举行会见会谈，商务部拟与英方签署贸易投资合作方面成果文件，力争打造中英经贸合作的新增长点 [2] - 截至2025年底，全国基本养老、失业、工伤保险参保人数分别为10.76亿人、2.49亿人、3.05亿人，全年三项社会保险基金总收入9.1万亿元、总支出8.1万亿元，年底累计结余10.2万亿元，人力资源社会保障部表示将继续扩大基本养老保险基金委托投资规模 [2] - 2025年四季度末，获得贷款支持的科技型中小企业27.5万家，获贷率为50.2%，比上年末高2个百分点，同期金融机构人民币各项贷款余额271.91万亿元，同比增长6.4%，全年人民币贷款增加16.27万亿元 [3] - 2025年全国规模以上工业企业利润同比增长0.6%，扭转了连续三年下降态势，其中12月当月同比由11月的下降13.1%转为增长5.3%，回升18.4个百分点 [3] - 吉林省已成功退出地方债务重点省份序列 [4] - 有“新美联储通讯社”之称的记者撰文称，美联储官员们预计将在本周自去年9月以来首次暂停降息，将基准利率维持在3.5%–3.75%区间 [5] - 印度与欧盟敲定自由贸易协定，印度承诺取消对超过90%欧盟商品的关税，并对汽车和酒类市场实施前所未有的开放，其中给予欧盟汽车制造商每年高达25万辆的进口配额 [6] 资金面与公开市场操作 - 1月27日，央行开展4020亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，当日有3240亿元逆回购到期，实现单日净投放780亿元 [8] - 税期扰动消退，资金面有所改善，当日DR001下行5.00个基点至1.367%，DR007上行0.95个基点至1.583% [9] - 质押式回购加权利率R001为1.449%，较前一交易日下行4.06个基点，R007为1.629%，上行0.46个基点 [10] - Shibor隔夜利率为1.371%，较前一交易日下行4.90个基点 [10] 利率债市场动态 - 1月27日，股市午后翻红，股债跷跷板效应显现，债市震荡调整，10年期国债活跃券收益率上行0.70个基点至1.8320%，10年期国开债活跃券收益率上行1.20个基点至1.9570% [11] - 当日关键期限国债收益率多数上行，其中30年期国债收益率上行1.60个基点至2.2580% [11] - 当日政策性金融债招标发行结果如下：25国开02(增27) 2年期发行60亿元，中标收益率1.4877%；25国开18(增22) 5年期发行100亿元，中标收益率1.7273%；25国开20(增32) 10年期发行180亿元，中标收益率1.9366% [12] 信用债市场动态 - 1月27日，1只产业债“19滨海债”成交价格偏离幅度超10%，跌超12% [12] - 万科公告，深铁集团向其提供不超过23.6亿元借款，期限36个月，利率2.34%，用于偿还公开市场债券本息，“22万科MTN004”等债券持有人会议通过本息兑付安排调整议案，40%本金于1月28日兑付，剩余60%本金展期一年 [13] - 旭辉集团公告，多家子公司发生债务逾期规模合计29.351亿元 [13] - 碧桂园地产公告，合并范围内新增未决诉讼仲裁案件标的约19.01亿元，违约债务净新增5.45亿元 [13] - 阳光城集团公告，公司已到期未支付的债务本金合计金额656.23亿元 [13] - 华夏幸福公告，截至2025年12月31日，累计未能如期偿还债务金额合计为267.70亿元 [13] - 宝龙地产公告，其附属境内债券重组方案已获持有人会议审议通过 [13] 可转债市场动态 - 1月27日，A股三大股指集体收涨，上证指数、深证成指、创业板指分别收涨0.18%、0.09%、0.71%，全天成交额2.92万亿元 [14] - 转债市场主要指数集体跟涨，中证转债、深证转债、上证转债分别收涨0.15%、0.21%、0.08%，转债市场成交额908.73亿元，较前一交易日缩量53.43亿元 [14] - 转债市场个券多数下跌，385支转债中162支收涨，207支下跌，上涨个券中瑞可转债、精测转2涨超7%，下跌个券中银邦转债跌逾9%，科华转债跌逾6% [14] - 蓝帆转债公告将转股价格由9.50元/股下修至8.50元/股，龙大转债公告董事会提议下修转股价格 [16] - 严牌转债、首华转债、嘉元转债、润达转债、凤21转债公告即将满足强赎条件 [16] 海外债券市场动态 - 1月27日，各期限美债收益率走势分化，2年期美债收益率下行3个基点至3.53%，10年期美债收益率上行2个基点至4.24% [17] - 当日2/10年期美债收益率利差扩大5个基点至71个基点，5/30年期美债收益率利差扩大4个基点至102个基点 [18] - 美国10年期通胀保值国债损益平衡通胀率上行2个基点至2.34% [18] - 主要欧洲经济体10年期国债收益率走势分化，德国10年期国债收益率保持在2.87%不变，英国10年期国债收益率上行3个基点至4.53% [19] - 中资美元债中，时代中国控股债券日涨幅达3.7%，金辉控股债券日跌幅为-3.2% [21] 大宗商品市场 - 1月27日，WTI 3月原油期货收涨2.90%，报62.39美元/桶，布伦特3月原油期货收涨3.02%，报67.57美元/桶 [7] - COMEX黄金期货涨1.82%，报5175.10美元/盎司，NYMEX天然气价格收跌0.57%至6.485美元/盎司 [7]

内房股市场表现 - 截至发稿，内房股多数上涨，中国金茂涨6.62%报1.62港元，绿城中国涨5.49%报10.38港元，中国海外宏洋集团涨4.2%报2.48港元，新城发展涨3.13%报2.31港元，万科企业涨1.94%报3.68港元 [1] 万科债务化解进展 - 万科两笔合计57亿元人民币的中期票据“22万科MTN004”与“22万科MTN005”展期议案均获通过 [1] - 万科第一大股东深铁集团向其提供不超过23.6亿元人民币借款，专项用于偿还公司公开市场债券本金与利息 [1] 行业政策环境 - 2026年开年楼市政策持续加码，央行下调结构性工具利率，保障性住房再贷款利率降至1.25% [2] - 商办首付比例从50%降至30%，换房退税政策延期，政策力度明显增强 [2] 一线城市市场表现 - 北京新政后新房成交放量，二手房带看与成交回升，价格跌幅显著收窄 [2] - 上海二手房定金与成交量明显回暖，挂牌量持续下降，价格趋稳 [2] - 深圳二手房带看与签约量创2025年小阳春以来新高，挂牌价降幅进一步收窄 [2] 机构观点与市场展望 - 华泰证券认为，龙头压力缓释有助于阶段性稳预期，叠加近期地产政策预期升温，有助于带来地产股估值修复机遇 [1] - 东北证券指出，政策支持力度加大叠加一线城市数据改善，楼市量价指标有望加速筑底 [2]