报告公司投资评级 - 报告维持"优于大市"评级 [1] 报告的核心观点 业绩情况 - 2024年一季度公司实现营业收入615.9亿元,同比下降10.0%,主要原因为一季度公司房地产开发业务贡献同比下降 [1] - 公司归母净亏损3.6亿元,同比下降125.0%,主要受结算规模下降和开发业务毛利率下滑的影响 [1] - 扣除税金及附加前,公司开发业务的结算毛利率为10.5%,同比下降6.7个百分点 [6] - 整体毛利率10.8%,同比下降4.6个百分点 [1] 财务状况 - 截至2024年一季度末,公司扣除预收款后的负债率为64.9%,相比2023年底下降0.6个百分点,净负债率59.3% [2] - 公司持有货币资金830.7亿元,可以覆盖短期借款和一年内到期有息负债 [2] - 公司回款效率保持100%以上 [2] 业务发展 - 2024年一季度公司新增3个开发项目,总建筑面积约36.2万平,权益规划建筑面积约19.7万平 [3] - 截至2024年一季度末,公司在建项目总计容建筑面积5675.7万平,权益计容建筑面积3592.9万平 [3] - 公司多元业务有序发展,租赁住宅、物流仓储、商业开发与运营等业务均实现营收增长 [4] 投资建议 - 维持"优于大市"评级,预计公司2024年和2025年EPS在0.94元 [5] - 考虑公司龙头地位,给予公司估值适度溢价,按照2024年10-12XPE水平,对应合理价值区间9.38-11.26元 [5]

报告公司投资评级 - 报告维持公司"买入"评级 [1] 报告的核心观点 - 招行牵头提供200亿元银团贷款支持,抵押物为万科旗下万纬物流全部股权,有助于公司进一步提升流动性,体现了招商银行等金融机构对公司的大力支持 [1] - 公司积极处置资产化债,财务安全性持续提升,计划通过大宗资产、股权交易兑现"蓄水池",年内交易回款不低于300亿元 [1] - 预计2024-2025年归母净利润分别为109亿元、109亿元,同比-10.2%、-0.2%,对应PE为9.8x、9.8x,维持公司2023年末归母净资产0.5倍合理估值 [1] 财务数据总结 - 2022年营业收入5038.38亿元,同比增长11.3% [2] - 2022年归母净利润226.18亿元,同比增长0.4% [2] - 2022年毛利率19.6%,净利率7.5% [2] - 2022年ROE为9.3%,ROIC为8.2% [2] - 2022年资产负债率77.0%,净负债比率44.6% [2] - 预计2024-2025年营业收入分别为3590.04亿元、3039.87亿元,同比下降22.9%、15.3% [2] - 预计2024-2025年归母净利润分别为109.21亿元、108.96亿元,同比下降10.2%、0.2% [2]

万科企业股份有限公司 关于控股子公司为公司从中国银行获得的借款提供担保的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 为满足常州项目的开发建设，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"） 作为借款人向中国银行股份有限公司深圳分行（以下简称"中国银行"）申请银行贷款人民 币 12 亿元，已提款人民币 12 亿元。公司之控股子公司常州旭程企业管理有限公司（以下简 称"常州旭程"）以持有的常州圣鑫置业有限公司（以下简称"常州圣鑫"）100%股权为前 述借款提供相应质押担保。 公司 2023 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提 供担保的议案》，同意公司为控股子公司、以及控股子公司为母公司或其他控股子公司的银 行及其它金融机构信贷业务以及其它业务提供担保，在授权有效期内提供的新增担保总额须 不超过人民币 1,500 亿元，有效期为自 2023 年度股东大会决议之日起至 2024 年度股东大会 决议之日止。董事会在取得股东大会授权之同时，已进一步转授权公司总裁对于单笔对外担 保金额低于人民币 125 亿元进行决策。 本次担保事项在上述担保额度范围内， ...

业绩总结 - 公司2023年营业总收入为465739百万元，2024年预计为419250百万元，2025年预计为408514百万元，2026年预计为398957百万元[10] - 公司2023年营业利润占营业收入的比例为6%，2024年预计为6%，2025年预计为6%，2026年预计为6%[10] - 公司2023年每股收益为1.02元，2024年预计为0.92元，2025年预计为0.87元，2026年预计为0.83元[10] 未来展望 - 公司计划2024年加强大宗与股权交易工作，实现回款300亿元以上，2024Q1已实现大宗交易回款42亿[3] - 公司计划未来两年削减付息债务1000亿元，积极利用经营性物业贷等融资工具，推动融资模式转型[3] 其他新策略 - 公司在品牌和效率层面仍具备一定竞争优势，开发业务头部地位相对稳固，存量业务价值可观[3] 风险提示 - 本报告并非针对或意图发送给在当地法律或监管规则下不允许该报告发送的人员[16] - 报告内容的全部或部分不构成投资建议，投资者应独立评估信息并自主决策[16] - 本报告所包含的观点及建议不适用于所有投资者，不应被视为对特定客户的建议或策略[16] - 刊载或转发本报告需注明发布人和日期，提示风险，未经授权刊载将承担法律责任[17]

万科企业股份有限公司 关于子公司为公司向邮储银行申请贷款提供担保的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：〈万〉2024-040 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 一、 借款情况概述 为满足经营需要，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"）作为借款人 向中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳罗湖区支行（以下简称"邮储银行"）申请银行贷款， 贷款金额合计人民币 13 亿元，期限 3 年。公司控股子公司武汉万科鲩子湖房地产有限公司 （以下简称"武汉鲩子湖"）、宿迁万腾置业有限公司（以下简称"宿迁万腾"）分别以持 有的项目土地为前述贷款提供相应抵押担保，本事项的相关安排构成需披露的对外担保。 公司于 2024 年 4 月 30 日召开 2023 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权 公司及控股子公司对外提供担保的议案》，同意公司为控股子公司、以及控股子公司为母公 司或其他控股子公司的银行及其它金融机构信贷业务以及其它业务提供担保，在授权有效期 内提供的新增担保总额须不超过人民币 1,500 亿元， ...

万科企业股份有限公司 关于按照《香港上市规则》公布 2024 年 4 月证券变动月报表的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：〈万〉2024-039 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗 漏。 二〇二四年五月六日 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2024年4月30日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 根据《香港联合交易所有限公司证券上市规则》（简称"《香港上市规则》"）13.25B 条关于披露股份发 行人的证券变动月报表的要求，及《深圳证券交易所股票上市规则》11.2.1 条关于境内外同步披露的要求， 特披露万科企业股份有限公司在香港联合交易所有限公司披露易网站（www.hkexnews.hk）刊登的《万科企 业股份有限公司截至 2024 年 4 月 30 日的月报表》，供参阅。 特此公告。 万科企业股份有限公司 董事会 公司名稱: 萬科企業股份有限公司 呈交日期: 2024年5月6日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通 ...

万科企业股份有限公司 2023 年度股东大会决议公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：〈万〉2024-036 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 特别提示： 1、2023 年度股东大会（以下简称"本次股东大会"）未出现否决议案的情形； 2、本次股东大会不涉及变更以往股东大会已通过的决议。 一、 会议召开的情况 1、召集人：万科企业股份有限公司（以下简称"公司"）第二十届董事会 2、召开方式：现场投票与网络投票相结合。本次股东大会通过深圳证券交易所（以下 简称"深交所"）交易系统和互联网投票系统向 A 股股东提供网络形式的投票平台，H 股 股东仅能通过现场投票方式进行投票。 3、现场会议召开地点：深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 7、会议的召集、召开符合《中华人民共和国公司法》（以下简称"《公司 法》"）、《上市公司股东大会规则》（以下简称"《股东大会规则》"）、《深圳证券 交易所股票上市规则》及《万科企业股份有限公司章程》（以下简称"《公司章程》"） 等有关规定，会议合法有效。 二、 会议的出 ...

关于万科企业股份有限公司 2023 年度股东大会的 法律意见书 法律意见书 中国 深圳 福田区 益田路6001号太平金融大厦11、12楼 11F/12F., Taiping Finance Tower, 6001 Yitian Road, Futian District, Shenzhen, P.R. China 电话：(0755) 8826 5288 邮政编码：518038 网址：https://www.sundiallawfirm.com 广东信达律师事务所 信达会字[2024]第 0157 号 致：万科企业股份有限公司 广东信达律师事务所（以下简称"信达"）接受万科企业股份有限公司（以 下简称"贵公司"）的委托，指派律师参加了贵公司 2023 年度股东大会（以下简 称"本次股东大会"），并进行了必要的验证工作。 现根据《中华人民共和国公司法》（以下简称"《公司法》"）《上市公司股东 大会规则》（以下简称"《股东大会规则》"）等中国（为本法律意见书之目的， "中国"不包括香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区）法律法规以及《万 科企业股份有限公司章程 A+H》（以下简称"《公司章程》"）的规定，按照律师 ...

万科企业股份有限公司独立董事制度 （2024年4月30日经公司2023年度股东大会审议通过） 第一章 总则 第一条 为了进一步规范万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"本公司"）法 人治理结构，充分发挥独立董事的作用，以保障全体股东特别是中小股东的合法权益不受 损害，根据《中华人民共和国公司法》（以下简称"《公司法》"）、《上市公司治理准 则》《上市公司独立董事管理办法》（以下简称"《管理办法》"）《深圳证券交易所股 票上市规则》（以下简称"《上市规则》"）和《香港联合交易所有限公司证券上市规 则》（以下简称"《联交所上市规则》"）等有关的法律、法规、规范性文件及《万科企 业股份有限公司章程》（以下简称"《公司章程》"）的规定，制订本制度。 第二条 独立董事是指不在公司担任除董事外的其他职务，并与公司及其主要股东、实 际控制人不存在直接或者间接利害关系，或者其他可能影响其进行客观独立判断关系的董 事。 第三条 独立董事对公司及全体股东负有忠实与勤勉义务，应当按照法律、行政法规、 中国证券监督管理委员会（以下简称"中国证监会"）规定、《上市规则》等深圳证券交 易所（以下简称"深交所"）业务规则、《联交所上市 ...