业绩总结 - 2022年末公司合并资产总计8864.71亿元，较上年末增长3.53%[24] - 2022年末公司合并负债合计6020.31亿元，较上年末增长3.90%[26] - 2022年末公司合并股东权益合计2844.40亿元，较上年末增长2.78%[26] - 2022年公司营业收入1830.03亿元，上年为1606.43亿元[32] - 2022年公司营业利润153.60亿元，上年为227.53亿元[32] - 2022年公司净利润90.98亿元，上年为152.02亿元[32] 财务数据 - 2022年末存货账面余额为4187.6755971212亿元，存货跌价准备为72.1833874463亿元[7] - 2022年度土地增值税为66.4165499006亿元[13] - 2022年末货币资金为862.43亿元，较上年末增长8.44%[24] - 2022年末交易性金融资产为1.93亿元，较上年末增长102.22%[24] 股本变动 - 2022年6月公司注销股份1.8414441亿股，总股本减至7739098182股[63] - 2022年公司股本增加84,144,410元，其他权益工具优先股增加910,000,000元[52] 会计政策 - 公司执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定披露财务信息[68] - 公司会计核算以权责发生制为记账基础，财务报表以历史成本作为计量基础[70] 金融工具 - 金融资产按摊余成本、公允价值计量且变动计入其他综合收益、公允价值计量且变动计入当期损益分类后续计量[96] - 公司对部分金融工具以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备[104] 其他 - 审计认为公司财务报表在所有重大方面按企业会计准则编制，公允反映财务状况及经营成果[4] - 审计将存货减值和土地增值税的计提确定为合并财务报表审计的关键审计事项[7][13] - 公司对自2022年12月31日起12个月的持续经营能力评价，未发现重大怀疑事项[69]

公司概况 - 公司于1992年成立，2015年在深交所上市，注册资本906,083.6177万元[24] - 招商局集团持有58.47%股份，为实际控制人[49] 股权结构 - 截至2025年6月30日，有限售条件股份602,418,137股，占比6.65%[26] - 截至2025年6月30日，国有法人持股602,008,952股，占比6.64%[26] - 截至2025年6月30日，无限售条件股份8,458,418,040股，占比93.35%[26] - 截至2025年6月30日，股份总数9,060,836,177股[26] - 截至2025年6月30日，前十名股东合计持股62.74亿股，占比69.23%[27] 财务数据 - 2025年6月末资产总计8680.40亿元，负债合计5890.95亿元，所有者权益2789.45亿元[34] - 2025年1 - 6月营业总收入514.85亿元，净利润17.40亿元，归母净利润14.48亿元[37] - 2025年1 - 6月经营现金流净额 - 20.06亿元，投资现金流净额 - 41.79亿元，筹资现金流净额 - 64.42亿元[39] - 2025年1 - 6月基本每股收益0.14元/股，加权平均净资产收益率1.26%[40] - 2025年1 - 6月扣非后基本每股收益0.09元/股，扣非加权平均净资产收益率0.77%[40] - 2024年度营收同比升2.25%，归母净利润同比降36.09%[110] - 2022 - 2024年业务综合毛利率分别为19.25%、15.89%、14.61%[112] - 2022 - 2024年末存货账面价值分别为4115.49亿、4167.02亿和3691.83亿元[113] - 2022 - 2024年末存货跌价准备余额分别为72.18亿、67.44亿和74.29亿元[113] - 2022 - 2024年末负债合计分别为6020.31亿、6118.18亿和5735.64亿元[121] - 2022 - 2024年投资净收益分别为20.17亿、24.81亿和38.92亿元[122] 分红情况 - 2015 - 2024年多次现金分红，2024年分红1.82亿元，回购6748.54万元视同分红，合计390.65亿元[29][30] - 2022 - 2024年现金分红占净利润比率分别为41.74%、45.88%、45.00%[32] - 最近三年累计现金分红占最近三年年均净利润比例为133.30%[32] 优先股发行 - 发行规模82亿元，向不超过200名合格投资者定向发行[72][76] - 1 - 3个计息年度股息率协商确定并保持不变，第4年起若不赎回增加2个百分点[8] - 按82亿规模及10.93元/股模拟转股价格测算，表决权恢复时股数增加约750,228,728股[83] - 考虑库存股，表决权恢复时普通股股东表决权摊薄为原表决权的92.32%[83] 募集资金 - 用于建设11个房地产开发项目，开发产品为普通商品住宅[143] - 到位后基本每股收益等指标可能下降，即期回报摊薄[143] 风险提示 - 优先股股息源于税后利润，存在税务政策调整风险[88] - 可能因行业政策变化无法足额派息[89] - 优先股可在深交所转让，价格受多种因素影响[91] - 公司拥有赎回权，投资者面临赎回风险[92] - 发行需经深交所审核及证监会注册，存在未获批风险[95] - 市场环境变化，存在不能足额募资或发行失败风险[129] 行业情况 - 2024年末常住人口城镇化率67.00%，与中高等收入国家相当，低于高收入国家[131] - 2024年房地产业增加值8.46万亿元，占GDP比重6.27%[131] 未来展望 - 研究制订“十五五”战略规划，引领高质量发展[136] - 发行优先股提升市场竞争力，优化财务状况[141]

行业整体销售表现 - 2025年1-9月TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1-8月收窄1.1个百分点 [1] - 同期TOP100房企权益销售额为18069.6亿元，权益销售面积为8278.3万平方米 [1] - 9月单月TOP100房企销售总额环比增长11.9% [1] - 1000亿以上阵营企业6家，与去年同期持平，销售额均值为1576.8亿元 [3] - 500亿-1000亿阵营企业7家，较去年同期减少1家，销售额均值716.0亿元 [3] - 300亿-500亿阵营企业6家，较去年同期减少1家，销售额均值381.6亿元 [3] - 100亿-300亿阵营企业40家，较去年同期减少4家，销售额均值164.0亿元 [3] 领先房企销售排名与业绩 - 保利发展以2017亿元销售额位居首位，是百强房企中唯一一家破2000亿元的房企 [1] - 销售额超千亿的房企共6家，分别为保利发展（2017亿元）、绿城中国（1785亿元）、中海地产（1705亿元）、华润置地（1544亿元）、招商蛇口（1406.6亿元）、万科（1002.9亿元） [1] - 在权益销售额排名中，前五名为保利发展（1589亿元）、中海地产（1568.6亿元）、华润置地（1045.5亿元）、招商蛇口（944亿元）、万科（752.2亿元） [3] - 保利发展在销售面积上也位居第一，达到1000.2万平方米 [4] 机构排名差异与月度变化 - 克而瑞研究中心排名中，保利发展、中海地产、华润置地位居前三，绿城中国以1080亿元排名第五 [2] - 两家机构排名差异主要因中指研究院将绿城中国的代建金额计入全口径销售额 [2] - 前10名房企中，中国金茂排名由第9名上升到第8名，越秀地产从第8名暂时落到第9名 [3] - 9月单月建发、滨江、金茂、保利置业等房企销售表现较为强劲 [1] 房企销售面积排名 - 销售面积排名前五的房企为保利发展（1000.2万m²）、绿城中国（842.0万m²）、万科（770.5万m²）、中海地产（756.5万m²）、华润置地（575.0万m²） [4]

行业整体销售表现 - 2025年1至9月百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1至8月收窄1.1个百分点 [1] - 2025年9月单月百强房企销售总额环比增长11.9%，实现“金九”销售微幅回升 [1] - 2025年9月30个监测城市新房供应环比大增55%至年内次高，成交端环比上升18%，同比下降5% [4] 领先房企销售排名与金额 - 前9月销售前五房企为保利发展（2017亿元）、绿城中国（1785亿元）、中海地产（1705亿元）、华润置地（1544亿元）、招商蛇口（1406亿元） [1] - 万科前九月全口径销售额为1002亿元，位居千亿阵营 [1] - 销售前十房企还包括建发房产（955.7亿元）、中国金茂（806.8亿元）、越秀地产（800亿元）、滨江集团（786.3亿元） [1] - 华发股份、中国铁建、龙湖集团销售超五百亿，分别为633亿元、522.8亿元、507.5亿元 [1] 房企阵营分化情况 - 销售额1000亿以上阵营有6家，与去年同期持平，销售额均值为1576.8亿元 [1] - 第二阵营（500-1000亿）共7家，较去年同期减少1家 [1] - 第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少1家 [1] 月度业绩改善与政策影响 - 2025年9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业单月业绩环比增幅大于30% [3] - TOP10房企中有7家的操盘金额环比增长 [3] - 北上广深9月新房成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度成交累计同比增长4% [4] - 北京、上海、深圳得益于8至9月出台的限购松绑等政策，成交稳中有增，效果较为显著 [4] 市场展望与区域分化 - 除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡，市场仍面临调整压力 [4] - 后续政策将维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台政策加快落实 [4] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成支撑，但更多城市新项目有限，市场分化行情将延续 [4]

项目概况与交易结构 - 上海徐汇区东安旧改项目三宗地块总出让金额高达523亿元，打破中国内地土地交易总价纪录，成为全国总价地王[5] - 三宗地块包括127b-23地块（纯住宅）、127b-24地块（纯住宅）和125-31地块（住宅、商业、办公、科研设计综合用地），全部确定开发主体并进入实质开发阶段[2][5] - 125-31地块及127b-24地块通过协议出让方式由特定项目公司以98.18亿元和341.35亿元竞得，后由中海、招商蛇口及中旅投资联合体以154.78亿元收购90%股权，较原协议总价439.53亿元大幅缩水[7][10] - 127b-23地块由中华企业全资子公司与宸嘉发展旗下公司联手以约29.87亿元总价收购项目公司100%股权[8] 开发商投资布局与战略 - 参与开发商以央国企为主力，包括中海地产、招商蛇口、中旅投资，仅宸嘉发展一家民企参与[9][10] - 中海地产出资81.53亿元获得125-31地块50.5%权益和127b-24地块30.5%权益，招商蛇口出资65.52亿元获得125-31地块35%权益和127b-24地块55%权益，中旅投资出资7.74亿元获得两个地块各4.5%权益[7] - 中海地产表示此次收购符合其核心业务策略，有利于巩固及提升公司在上海的市场占有率、引领力及品牌号召力[11] - 宸嘉发展坚持深耕上海高端住宅市场，其在普陀长风的项目宸嘉·嘉佰道422套房源2小时售罄，总销售额达61.78亿元[12] 项目规划与市场前景 - 127b-23地块定位高端纯住宅，占地2.52万平米，规划建设5栋17至25层住宅，总户数206户，套均面积约330平米，参考周边均价，套均售价可能超过6000万元[13] - 127b-24地块为纯宅地，容积率2.62，可建面积7.9万平米，规划建设7栋高层住宅[13] - 125-31地块容积率为4.38，可建面积45.5万平米，住宅可建约27.3万平米，将打造包含主题商业及双会所的超大型生活底盘[14] - 徐汇滨江板块高端住宅市场表现强劲，多个项目开盘即售罄，例如绿城潮鸣东方均价19.5万元/平米开盘当日售罄，销售额69.88亿元[17] - 东安项目两宗宅地楼板价均超过12万元/平米，相较于周边新房开盘价，为日后住宅定价留下合理空间，业内认为项目入市销售具有较高确定性[17][18]

行业整体销售表现 - 2025年1-9月TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1-8月收窄1.1个百分点 [1] - 2025年1-9月TOP100房企权益销售额为18060.4亿元，权益销售面积为9274.0万平方米 [1] - 2025年9月单月，TOP100房企销售总额环比增长11.9% [1] 各梯队房企销售情况 - 2025年1-9月各阵营房企销售额均值均同比下降：TOP10房企销售额均值1280.9亿元，同比下降11.2%；TOP11-30房企销售额均值319.8亿元，同比下降14.9%；TOP31-50房企销售额均值156.5亿元，同比下降9.8%；TOP51-100房企销售额均值74.6亿元，同比下降12.9% [5] - 按销售额范围划分，1000亿以上阵营企业数量为6家，与去年同期持平，销售额均值为1576.8亿元；500-1000亿阵营企业7家，较去年同期减少1家；300-500亿阵营企业6家，较去年同期减少1家；100-300亿阵营企业40家，较去年同期减少4家 [10] - 百亿以上销售额企业数量为59家 [8] 重点企业销售排名 - 全口径销售额排名前列的房企包括：保利发展（1589.0亿元）、中海地产（1568.6亿元）、华润置地（1045.5亿元）、招商蛇口（944.0亿元）[21][22] - 权益销售额排名前列的房企包括：保利发展（1000.2亿元）、绿城中国（1785.0亿元）、中海地产（1705.0亿元）[12][13] - 9月单月销售表现较为强劲的房企包括建发、滨江、金茂、保利置业等 [1] 政策环境与市场展望 - 2025年9月，核心城市继续优化需求端政策，如深圳放宽非核心区域购房资格，上海优化房产税政策，深圳、河南等地扩宽公积金提取使用范围 [11] - 市场表现呈现分化，除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡 [11] - 短期政策预计将维持宽松基调，聚焦"止跌回稳"目标，核心城市新房供应或迎来温和改善，但市场分化行情将延续 [11]

2025年1-9月中国房地产企业销售业绩排名 - 保利发展以1856亿元的操盘金额和920.1万平方米的操盘面积位列双榜第一 [2] - 绿城中国和中海地产分别以1785亿元、1623.6亿元的操盘金额位列第二、三名 [2] - 操盘金额榜前十名房企的门槛为625.2亿元，操盘面积榜前十名门槛为359.4万平方米 [2][4] 百强房企整体销售表现 - 2025年9月单月，TOP100房企实现销售操盘金额2527.8亿元，环比增长22.1%，同比增长0.4% [3][17][18] - 2025年1-9月累计，百强房企实现销售操盘金额23236.6亿元，同比降低11.8%，但降幅较上月收窄1.3个百分点 [18] - 9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业环比增幅超过30% [18] 各梯队房企销售门槛变化 - TOP10房企销售操盘金额门槛为625.2亿元，同比降低2.3% [20] - TOP30和TOP50房企门槛分别为162.4亿元和96.9亿元，同比分别降低8.9% [20] - TOP100房企销售操盘金额门槛降至40.2亿元，同比大幅降低19.4% [20] - TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小，分别为7.5%和9.1% [25] 2025年9月新房市场供求情况 - 新房市场供应环比大增55%，达到年内次高水平 [16][28] - 新房成交环比上升18%，但同比下降5% [16][28] - 前9月30个监测城市累计成交8833万平方米，同比微降3% [3][16] 不同能级城市市场表现 - 一线城市9月成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度累计同比增长4% [29] - 二三线城市合计成交759万平方米，环比上升18%，但同比下降7%，内部分化剧烈 [29] - 成都、杭州等城市热点恒热，武汉、西安、重庆、厦门等城市同环比齐增，而济南、南宁等城市成交量不升反降 [29] 全口径与权益金额排名差异 - 保利发展在全口径金额榜和权益金额榜均位列第一，金额分别为2017亿元和1589.1亿元 [9][10] - 部分企业如绿城中国在全口径金额榜排名第五（1080亿元），但与操盘榜排名存在差异 [10]

电力工业总体规模 - 截至8月底全国累计发电装机容量达36.9亿千瓦，同比增长18.0% [2] - 其中太阳能发电装机容量11.2亿千瓦，同比增长48.5%；风电装机容量5.8亿千瓦，同比增长22.1% [2] - 1-8月全国发电设备累计平均利用2105小时，比上年同期降低223小时 [2] 政策与规范 - 四部门联合发布《关于推进能源装备高质量发展的指导意见》，目标到2030年实现能源关键装备产业链供应链自主可控 [4] - 国家市场监管总局发布《重点排放单位碳计量审查规范》，将于明年3月8日起施行 [5] 抽水蓄能与绿证 - 截至8月底我国抽水蓄能电站总装机容量达6236.5万千瓦，完成"十四五"规划目标，装机容量连续9年居世界首位 [6] - 8月国家能源局核发绿证2.71亿个，涉及可再生能源发电项目30.65万个，其中可交易绿证1.52亿个，占比55.99% [8] - 1-8月共计核发绿证18.78亿个，其中可交易绿证12.77亿个 [9] 绿色城市发展 - 2024年北京汽车产量达114.5万辆，同比增长13%；2025年上半年L2级智能辅助驾驶功能乘用车新车渗透率为68.3%，高于全国平均62.1% [9] - 重庆拟2027年前打造市级动力电池回收利用产业基地2个以上，形成规模化、规范化、高值化循环利用体系 [11] 能源企业项目与业绩 - 中油工程全资子公司签署5.13亿美元阿联酋LNG输送管线项目EPC承包合同，履行期限为36个月建设工期加12个月质保期 [12] - 大庆油田川渝探区天然气累计产量突破40亿立方米，达40.1亿立方米，力争"十五五"末实现年产气45亿立方米目标 [13] - 中国电建1-8月能源电力签约项目3579个，合同金额5162.40亿元，同比增长14.3%；其中风电合同金额1662.56亿元，同比增长61.27% [35] 绿色金融与碳市场 - 截至8月底全国碳排放权交易市场累计成交量近7亿吨，成交额约480亿元；2024年全年成交额181.14亿元，创市场启动以来年度新高 [37] - 上海发布自贸离岸债高质量发展新规，定位为募集离岸资金，遵循"两头在外"原则，鼓励使用人民币 [39] 绿色科技与汽车 - 我国首个深水油田二次开发项目流花11-1/4-1油田投产一年累计生产原油突破70万吨，成功攻克海上礁灰岩油田开发世界级难题 [42] - 8月汽车商品进出口总额258.1亿美元，环比增长3.3%；其中出口金额216.4亿美元，环比增长5.6%，同比增长13.2% [43] - 1-8月汽车出口429.2万辆，同比增长13.7%；其中新能源汽车出口153.2万辆，同比增长87.3% [44] 国际合作与曝光 - 摩洛哥与中国签署谅解备忘录，共同开发总投资30亿美元的一体化低碳铝产业园，配套建设可再生能源基础设施 [45] - 思科瑞因2022年虚增营收996.04万元（占4.16%）、利润700.54万元（占6.56%）被罚款200万元，高管合计罚款360万元，股票实施ST风险警示 [47] 企业动态与合作 - 隆基绿能与澳大利亚福德士河集团签署合作框架协议，为其在多个国家与地区的综合绿色电网项目提供高效光伏产品 [31] - 宁德时代与首汽集团签署战略合作协议，推进车辆电动化转型、废旧电池回收、充换电设施布局合作 [14] - 美团上半年收入918.4亿元，同比增长11.7%；经营溢利2.26亿元，同比大幅增长98.0% [20]

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 董事会议事规则 （经公司 2025 年第一次临时股东大会审议通过） 第一章 总则 第一条 为明确招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"） 董事会的职责权限，规范公司董事会的议事方式和决策程序，促使公司董事和董 事会有效地履行其职责，提高公司董事会规范运作和科学决策水平，根据《中华 人民共和国公司法》（以下简称"《公司法》"）、《深圳证券交易所股票上市规 则》等有关法律、行政法规、规范性文件，以及《招商局蛇口工业区控股股份有 限公司章程》（以下简称"《公司章程》"）的有关规定，制定本规则。 第二章 董事会的组成和职权 第二条 公司依法设立董事会。董事会是公司的经营决策主体，定战略、 作决策、防风险，行使法律法规及《公司章程》赋予的职权。 第三条 公司董事会由 9 名董事组成，每届任期为三年。公司董事可由总 经理或者其他高级管理人员兼任，但兼任总经理或者其他高级管理人员职务的董 事，总计不得超过公司董事总数的二分之一。 有下列情形之一的，不能担任公司的董事： （一）无民事行为能力或限制民事行为能力； （二）因贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产或者破坏社会主义市场经济秩序， ...

招商局蛇口工业区控股股份有限公司独立董事工作细则 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 独立董事工作细则 （经公司 2025 年第一次临时股东大会审议通过） 按照《招商局蛇口工业区控股股份有限公司章程》（以下简称"《公司章程》"） 的规定，为进一步完善招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"） 的法人治理结构，改善董事会结构，强化对非独立董事及管理层的约束和监督机 制，保护中小股东及利益相关者的利益，促进公司的规范运作，根据《中华人民 共和国公司法》（以下简称"《公司法》"）、中国证券监督管理委员会（以下简 称"中国证监会"）颁布的《上市公司独立董事管理办法》（以下简称"《独立董 事管理办法》"）及《上市公司治理准则》、深圳证券交易所颁布的《深圳证券交 易所股票上市规则》（以下简称"《上市规则》"）及《深圳证券交易所上市公司自 律监管指引第 1 号--主板上市公司规范运作》等相关规定，公司制定本工作细则。 第一章 总则 第一条 独立董事是指不在公司担任除独立董事外的任何其他职务，并与 所聘的公司及其主要股东、实际控制人不存在直接或者间接利害关系，或者其他 可能妨碍其进行独立客观判断的关系的董事。 招商局 ...