地方性销售与安置政策 - 岳阳平江县对现房销售项目提供楼面地价优惠150元/平方米及行政事业性收费减半等七项奖励[4] - 四川省级财政对房票安置的额外购房奖励提供不超过实际兑现金额30%的补助[5] - 2024年以来超130地优化调整房票安置政策，上海、深圳等地已探索落地[5] 存量资产盘活与用地改革 - 重庆允许符合条件的存量商业办公用地进行功能性质合理转换与置换，以加速闲置土地盘活[7] - 天津滨海新区支持民营经济组织参与盘活国有存量资产，并探索以土地使用权作价出资等市场化方式[8] - 低效用地再开发项目所涉土地出让金全部安排给项目所在区县政府，用于再开发[7] 公积金政策优化 - 湖北取消首套及二套公积金贷款额度差异，并扩大提取范围至适老化、绿色节能改造等[9] - 驻马店允许公积金提取用于住房装修，标准不超过1000元/平方米，且个人贷款额度上浮10%[9][15] - 昭通将单缴存家庭公积金贷款最高额度由60万元上调至80万元，双缴存家庭由90万元上调至100万元[15] 政策出台频次与趋势 - 近3月政策出台频次显示公积金优化为主流，9月29项、10月19项、11月首周4项[11] - 多地政策从需求端（如公积金）与供给端（存量盘活）协同发力，以加速市场供需平衡[10]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1][2][3] 报告核心观点 - 《“十五五”规划建议》将房地产纳入民生保障与共同富裕章节，强调提高人民生活品质，为房地产中长期发展指明方向 [3] - 短期来看，随着年末房企业绩冲刺，核心城市新增供应增加预计将对新房销售形成支撑，二手房成交量有望维持一定规模，但短期价格或继续承压 [3] - “十五五”时期明确了推动房地产高质量发展的五大方向，包括加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、增加改善性住房供给、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度 [15] - 住建部提出推进现房销售制，预计将逐渐推进，对购房者、房企及行业均产生深刻影响，推动产品品质提升和行业高质量发展 [17][19][20] 石家庄房地产市场表现 房企销售业绩 - 2025年1-10月石家庄房地产企业销售金额TOP10总成交额为355.98亿元，入榜门槛为6.57亿元 [4] - 石家庄城发投集团以151.12亿元的销售业绩位居销售金额榜首位，保利发展以63.60亿元位列第二，绿城中国以63.00亿元位列第三 [4] - 2025年1-10月石家庄房地产企业销售面积TOP10总成交面积为229.02万平米，石家庄城发投集团以113.97万平米位居面积榜冠军，绿城中国以34.36万平米位列第二，保利发展以31.23万平米位列第三 [4] 项目销售业绩 - 2025年1-10月石家庄商品房销售金额TOP20项目总成交额为191.80亿元，入榜门槛为5.81亿元 [7] - 城发投·云和赋项目以25.56亿元的销售业绩位居榜首，保利·维璟天珺项目以19.65亿元位列第二，城发投·太平河·理想水岸项目以16.55亿元位列第三 [7][8] 商品住宅市场 - 2025年10月石家庄商品住宅成交均价为14707元/㎡ [21] - 2025年1-10月，120-160㎡的商品住宅成交量占比最高，为41.47% [22] - 2025年1-10月，总房款100-150万元的商品住宅成交量占比最高，为25.49% [22] 土地市场 - 2025年1-10月裕华区宅地土地出让金全市最高，为90.93亿元，新华区成交楼面均价全市最高，为5840元/㎡ [27] - 2025年10月石家庄推出12宗宅地，规划建筑面积52.38万㎡，成交18宗宅地，规划建筑面积92.47万㎡ [29] - 2025年10月宅地成交楼面均价为4905元/㎡，平均溢价率为0.15% [30] 政策动向解读 - 住建部强调把城市更新摆在更突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设 [10] - 四中全会审议通过的“十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，释放积极信号 [12] - “十五五”规划建议提出“大力实施城市更新”，预计城市更新将成为助力房地产高质量发展的重点支撑，发挥稳投资、扩内需的综合效用 [13][16]

房地产市场现状与核心矛盾转变 - 新建商品房销售面积同比下降，1-9月下降5.5%，2024年全年下降12.9%至97385万平方米 [3][10] - 二手房市场持续调整，挂牌量处于历史高位，出现“降价急售”现象 [3][4][10] - 房地产市场主要矛盾从“够不够”转变为“好不好”，从增量需求转向存量博弈 [8][10][11] - 人口结构变化是根本原因，城镇常住人口占比从1995年不到30%升至2024年67%，65岁及以上人口占比从6.2%升至15.6% [8][10] “十五五”期间房地产政策新方向 - 政策焦点从“房住不炒、增加供给”转向“房地产高质量发展”和“增加改善性住房供给” [6][8][11] - 官方文件提及“房”的次数显著增加，十三五规划3次，十四五规划9次，十五五规划13次 [21] - 核心方向包括建设安全舒适绿色智慧的“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度、推进现房销售制 [12][14][15] - 现房销售面积占比从2019年10%提升至2024年初33%，未来规模或将超越期房 [17] 未来高品质房产的定义与特征 - 好房子标准包括住宅工业化、提升物业服务质量、绿色智慧建筑普及、数字智能化推进等 [12][14] - 房屋全生命周期管理涵盖安全体检制度、安全管理资金筹集、质量安全保险制度 [14] - 地理位置仍是核心价值支撑，一二线热点城市线上二手房找房人数占比超过60% [18] - 大城市虹吸效应增强，例如2024年杭州常住人口同比增加10.2万人 [18] 专家对市场趋势与投资策略的观点 - 市场分化加剧，一二线城市将在未来两年逐步企稳，但内部非核心区与三四线城市情况类似 [21] - 人口老龄化催生适老化住宅改造需求，全国可改造量超1.4亿套 [22] - 政策工具箱仍有空间，如下调商贷利率至2.5%以下甚至2.0%，优化一线城市限购范围 [23] - 新模式探索包括滞销商品房回收后作为公租房或保租房入市，并通过类REITs或CMBS融资其货值的65%-70% [24] 潜在政策支持与行业转型路径 - 可进一步释放的政策包括全面放开限购、鼓励投资性需求、允许私人自建房等 [26] - 现房销售全面推行面临挑战，地价不变情况下售价需涨30%才能覆盖财务成本，其中仅3年银行利息就占12% [25] - 科技赋能将重塑行业生态，BIM技术、智能家居、数字化营销推动开发、交易、居住全链条效率提升 [14] - 货币锚点变化引发资产价值重估，能够穿越周期的房产值得重点考虑 [25]

政策动态 - 湖南省平江县出台新规，要求新出让土地上的商品房项目在竣工验收后方可启动销售，成为湖南省首个全面推行现房销售的县城[1][3] - 平江县住建局局长表示，政策出台前已广泛征求意见，并对在建项目实行专人负责、专班跟进，审批时限压缩40%[3] - 为缓解房企资金压力，平江县提供分期办理规划许可、配套同步建设、行政事业性收费减半、土地价格优惠等七大奖励措施[3] 市场影响与数据 - 平江县今年1至10月新建商品房网签销售1845套，面积24.64万平方米，销售面积同比增长6.83%[3] - 该县现房销售占比已提升至62%，部分项目如江屿城、御城·新天地等已实现提前交房[3] - 在库存量大的城市或区域率先推进现房销售，有助于控制供应规模，改善市场供需结构，加快库存去化[7] 高层政策导向 - 住建部部长倪虹在文章中指出，要推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险[1][6][7] - 政策推进并非“一刀切”，对于继续实行预售的，将规范预售资金监管，维护购房人权益[1][7] - “十五五”时期现房销售或将逐渐推进，需地方政府精准把控节奏，并完善适用于现房销售的融资制度[7] 行业影响分析 - 对购房者而言，现房销售可降低购房风险，实现所见即所得[7][8] - 对房企而言，现房销售模式将更考验产品力，促使企业注重品质提升，高产品力、强品牌力的企业将拥有更大发展机遇[8] - 对行业而言，现房销售有助于构建房地产发展新模式，促进行业更高质量发展，并对项目工程质量提出更高要求[8]

现房销售政策试点与推行 - 湖南平江县成为湖南省首个全面推行现房销售的县城，要求新出让土地上的商品房项目在竣工验收后方可启动销售 [1][2] - 平江县推行现房销售旨在提振市场信心，政策出台前已广泛征求房企和市民意见，并对在建项目实行专人负责、专班跟进 [2] - 平江县通过“拿地即开工”、“联合验收靠前服务”等改革，将审批时限压缩40%，并为房企提供分期办理规划许可、行政事业性收费减半、土地价格优惠等七项奖励以缓解资金压力 [2] 现房销售政策实施成效与市场数据 - 平江县今年1至10月新建商品房网签销售1845套，销售面积24.64万平方米，同比增长6.83% [2] - 平江县目前现房销售占比已提升至62%，部分项目如江屿城、御城·新天地已实现提前交房 [2] - 新政还涵盖优化空间设计、强化质量安全、支持个性开发等22条措施，引导房企建设“好房子” [3] 高层政策导向与行业解读 - 住建部部长倪虹在“十五五”规划辅导读本中发文，明确提出推进现房销售制，以实现“所见即所得”并防范交付风险，同时对于继续实行预售的，将规范预售资金监管 [1][4] - 政策推进并非“一刀切”，中指研究院认为“十五五”时期现房销售将逐渐推进，库存量大的城市或区域可能率先实施 [1][5] - 今年以来，河南信阳、湖北荆门和湖南邵阳等地已按“新老有别”原则落地现房销售政策 [5] 现房销售对行业参与者的影响 - 对购房者而言，现房销售可降低购房风险 [5] - 对房企而言，现房销售模式将促使企业更加注重产品品质和产品力，高产品力、强品牌力的企业将获得更大发展机遇 [5] - 对行业而言，在库存量大地区推进现房销售有助于控制供应规模、改善供需结构、加快库存去化，并推动行业向更高质量发展 [5]

行业投资评级 - 强于大市，维持 [1] 核心观点 - 政策推进现房销售制，出于风险成本控制，房企拿地或将进一步下滑 [4] - 2025年10月TOP100房企销售操盘金额同比大幅减少41.9%，1-10月累计同比减少16%，降幅较前9月扩大4.2个百分点 [4] - 10月土地市场成交建筑面积与金额环比、同比均显著下降，平均溢价率2.7%为年内最低 [4] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积198.27万方，本年累计成交7469.89万方，累计同比-6.8% [5][13] - 30城近四周平均成交面积181.75万方，同比-32%，环比+11.2% [5][13] - 分线城市近四周平均成交面积：一线城市48.72万方（同比-42.5%，环比+4.2%），二线城市91.38万方（同比-23%，环比+17.8%），三线城市41.65万方（同比-34.7%，环比+6.6%）[5][13] - 上周14城商品住宅可售面积7992.59万方，同比-7.93%，环比-0.43%，去化周期18.26个月，其中一线城市去化周期13.13个月 [5][16] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积216.37万方，本年累计成交9303.71万方，累计同比+11.2% [6][19] - 20城近四周平均成交面积198.59万方，同比-23.7%，环比+20.7% [6][19][21] - 截至2025/10/20全国二手房出售挂牌量指数5.46，环比-12.6%，挂牌价指数149.97，环比-0.21% [6][23] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地194宗，成交84宗；新增供应商服类土地127宗，成交96宗 [28] - 近四周平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.62，商服类为1.01 [28] - 近四周成交住宅类土地楼面均价5464.25元/平方米，溢价率3.1%（环比-0.54pct）；商服类土地楼面均价1707.25元/平方米，溢价率2.05%（环比+0.15pct）[28] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数下跌0.7%，跑输沪深300指数0.27个百分点 [7][31] - 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌2%，跑输恒生综合指数1.04个百分点 [7][31] - 上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第26，港股地产分类与物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第11和第12 [32]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 成材反弹后短期盘整运行 关注宏观政策和下游需求情况 [1][3] 报告的核心内容 逻辑 - 住建部部长倪虹表示要改革完善房地产开发、融资、销售制度 推进现房销售制 1 - 9月全国新开工改造城镇老旧小区2.43万个 河北等11个地区已完成年度计划 [2] - 上周247家钢厂高炉炼铁产能利用率88.61% 环比减少1.33个百分点 钢厂盈利率45.02% 环比减少2.60个百分点 日均铁水产量236.36万吨 环比减少3.54万吨 [2] - 上周全国90家独立电弧炉钢厂平均产能利用率52.99% 环比上升0.7个百分点 同比下降1.36个百分点 平均开工率68.83% 环比上升0.97个百分点 同比下降2.7个百分点 [2] 市场表现 - 成材上周冲高回落 整体重心上移 上周走强受益于宏观利好 中美经贸磋商达成共识带动市场情绪回升 螺纹钢和热卷两个交易日拉涨 [2] 价格影响因素 - 随着宏观利好兑现 品种基本面变化不大 虽有河北部分钢厂环保限产 但周度供需和库存变化中性 对价格推升有限 下游低迷或限制钢价涨幅 [2]

热点资讯 - 财政部部长蓝佛安指出“十五五”时期将统筹资金优化政府投资、鼓励民间资本参与重大项目，加大调节力度优化收入分配、提振消费，做好地方政府存量隐性债务置换并严肃追责违规举债等行为 [2] - 10月我国制造业PMI为49%，较上月下降0.8个百分点；非制造业PMI为50.1，较上月上升0.1个百分点；综合PMI产出指数为50%，较上月下降0.6个百分点 [2] - 住建部部长倪虹指出要改革完善房地产开发、融资、销售制度，推进现房销售制，规范预售资金监管 [2] - 大商所公告豆粕、玉米系列期权合约将于2026年2月2日（1月30日夜盘）起挂牌交易，首批合约从豆粕M2607和玉米C2607对应的系列期权合约开始 [2] - 财政部、国家税务总局发布黄金有关税收政策，自11月1日起实施至2027年12月31日，预计调整后黄金市场消费及投资环境更透明健康 [3] 重点关注 - 重点关注尿素、碳酸锂、多晶硅、原油、PVC [4] 假期外盘表现 板块表现 - 非金属建材涨3.11%、贵金属涨29.39%、油脂油料涨9.56%、有色涨23.08%、软商品涨2.66%、煤焦钢矿涨13.49%、能源涨2.87%、化工涨10.78%、谷物涨1.15%、农副产品涨3.92% [4] 板块持仓 - 展示近五日商品期货板块持仓变动情况 [5] 大类资产表现 - 上证指数日涨跌幅-0.81%、月内涨跌幅0.00%、年内涨跌幅17.99%；上证50日涨跌幅-1.15%、月内涨跌幅0.00%、年内涨跌幅12.17%；沪深300日涨跌幅-1.47%、月内涨跌幅0.00%、年内涨跌幅17.94%；中证500日涨跌幅-0.74%、月内涨跌幅0.00%、年内涨跌幅28.04%；标普500日涨跌幅0.26%、月内涨跌幅0.00%、年内涨跌幅16.30%；恒生指数日涨跌幅-1.43%、月内涨跌幅0.00%、年内涨跌幅29.15%；德国DAX日涨跌幅-0.67%、月内涨跌幅0.00%、年内涨跌幅20.34%；日经225日涨跌幅2.12%、月内涨跌幅0.00%、年内涨跌幅31.37%；英国富时100日涨跌幅-0.44%、月内涨跌幅0.00%、年内涨跌幅18.89% [6] - 10年期国债期货日涨跌幅0.04%、年内涨跌幅-0.22%；5年期国债期货日涨跌幅-0.01%、月内涨跌幅0.00%、年内涨跌幅-0.45%；2年期国债期货日涨跌幅-0.02%、月内涨跌幅0.00%、年内涨跌幅-0.42% [6] - CRB商品指数日涨跌幅0.59%、月内涨跌幅0.00%、年内涨跌幅1.96%；WTI原油日涨跌幅0.50%、月内涨跌幅0.00%、年内涨跌幅-15.36%；伦敦现货金日涨跌幅-0.54%、月内涨跌幅0.00%、年内涨跌幅52.53%；LME铜日涨跌幅-0.23%、月内涨跌幅0.00%、年内涨跌幅24.03%；Wind商品指数日涨跌幅1.47%、月内涨跌幅0.00%、年内涨跌幅30.63% [6] - 美元指数日涨跌幅0.19%、月内涨跌幅0.00%、年内涨跌幅-8.07%；CBOE波动率日涨跌幅3.13%、月内涨跌幅0.00%、年内涨跌幅0.52% [6] 主要大宗商品走势 - 展示股市风险偏好、波罗的海干散货指数、CRB现货指数、WTI原油、伦敦现货黄金、伦敦现货白银、LME3个月铜、金油比、铜金比、万得全A（除金融、石油石化）风险溢价、上证50、沪深300、中证500风险溢价、CBOT大豆、CBOT玉米等走势情况 [7]

核心观点 - 周五A股市场指数震荡整理，三大指数集体收跌，创业板指跌幅超过2% [1][3] - 市场出现结构性行情，小盘股反弹，超过3700只个股上涨，但前期强势的科技龙头股普遍回调 [6] - 短期市场面临技术性调整压力，但中长期上行趋势基础仍在，受中美元首会晤落地及"十五五"政策推动 [6] 市场表现 - 主要指数普遍下跌：上证指数收盘3954.79点，下跌0.81%；深证成指收盘13378.21点，下跌1.14%；沪深300指数收盘4640.67点，下跌1.47%；创业板指收盘3187.53点，下跌2.31%；科创50指数收盘1415.53点，下跌3.13% [2] - 北证50指数逆势上涨1.89%，收盘1582.71点 [2] 行业与板块表现 - 涨幅前五的申万行业：医药生物上涨2.42%、传媒上涨2.39%、商贸零售上涨2.08%、社会服务上涨1.74%、纺织服饰上涨1.43% [3] - 跌幅前五的申万行业：通信下跌4.07%、电子下跌3.06%、有色金属下跌2.03%、非银金融下跌1.31%、公用事业下跌1.22% [3] - 表现较好的概念板块：重组蛋白上涨3.72%、细胞免疫治疗上涨3.58%、Sora概念（文生视频）上涨3.51%、AI语料上涨3.42%、创新药上涨3.35% [3] - 表现较差的概念板块：培育钻石下跌2.96%、国家大基金持股下跌2.96%、同花顺果指数下跌2.53%、存储芯片下跌2.02%、共封装光学（CPO）下跌1.87% [3] 政策环境分析 - 证监会明确"十五五"时期重点任务：积极发展股权、债券等直接融资；推动培育高质量上市公司；营造"长钱长投"制度环境；提升资本市场监管科学性；扩大资本市场高水平开放；共建规范包容的市场生态 [4][5] - 央行强调健全市场化利率形成机制，增强政策利率作用，完善贷款市场报价利率（LPR）定价基准 [5] - 住房城乡建设部推进房地产开发融资销售制度改革，推进现房销售制，规范预售资金监管 [5] 后市展望与配置建议 - 市场调整受中美会谈后资金获利了结及指数处于阶段高位影响 [6] - 中美元首会晤及相关协议签署有望提振市场情绪 [6] - 配置建议关注银行、石油石化、交通运输、非银金融、煤炭等板块 [6]

政策核心观点 - 住建部明确推进商品房现房销售制度改革，目标是实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险 [1][2] - 改革采用“现房为主、预售为辅”的双轨制，对保留预售的项目强化资金监管，形成风险防控双重保障 [2] - 政策转型是房地产行业从“高速增长”向“高质量发展”的必然选择，旨在系统性重塑行业生态 [10] 政策背景与动因 - 商品房预售制在住房短缺时代通过提前回笼资金支撑了行业高速扩张，预售资金长期占房企到位资金的30%以上，巅峰时期超过40% [5] - 预售制弊端日益凸显，资金监管缺位导致风险敞口，部分房企违规挪用预售款引发项目烂尾，2021年以来出现“停工停贷”潮 [5] - “先付款后收房”模式使房企缺乏品质提升动力，房屋质量纠纷常年占据消费投诉榜单前列 [5] 政策推进路径 - 政策转向信号早已释放，2020年海南率先推行全域现房销售，2024年中央文件明确改革预售制度，住建部将现房销售列为2025年重点工作 [6] - 政策推进体现渐进式改革思路，为行业转型预留缓冲空间，不搞“一刀切” [6][9] - 从海南全域试点、信阳全面推行，到深圳全现房地块出让，三十余省市已跟进配套政策 [2][9] 行业影响与价值重构 - 现房销售倒逼行业发展模式从“高杠杆、高周转、高利润”的粗放模式转向精细化运营和品质竞争 [6] - 行业格局将加速分化，资金实力雄厚的国企和龙头房企将占据主导，市场集中度有望提升 [9] - 现房销售让购房决策更理性，有助于挤压市场泡沫，推动房价回归居住属性，市场向“量稳价稳”的良性状态演进 [7][9] 市场反应与数据表现 - 市场对“交房保障”需求迫切，2023年期房销售持续下滑，现房销售占比已升至30%左右 [7] - 北京2025年11月二手房均价普遍下跌，而新房市场现房需求持续上升 [5] - 现房的“所见即所得”属性显著增强消费信心，二手房市场的稳定表现也印证了购房者对“确定性”的偏好 [7] 现实挑战与配套措施 - 最大挑战来自房企资金链压力，若全面取消预售制，可能导致50%以上房企面临经营危机 [7] - 区域发展不平衡加剧政策落地难度，三四线城市中小房企资金承压能力弱 [7] - 各地已形成有效支撑体系，包括金融端提高开发贷额度、财税端给予契税补贴、监管端强化预售资金监管等 [8] - 采用“推进现房销售+规范预售管理”的双轨制，体现了“有力有序”的改革智慧 [8]