中金厦门安居REIT扩募申请 - 中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（中金厦门安居REIT）于2025年4月28日提交扩募申请，项目状态显示"已申报" [1][2] - 发起人为厦门安居集团有限公司，管理人为中金基金，专项计划管理人为中国国际金融股份有限公司 [2] - 公司已向中国证监会提交变更注册请示，并向上交所提交产品变更暨扩募份额上市申请文件 [2] 扩募计划与资产配置 - 2024年8月公司曾启动第一次扩募，拟购入厦门市思明区林边公寓（保障性租赁住房）和湖里区仁和公寓（公共租赁住房）项目，以分散风险并拓展资产组合 [3] - 扩募旨在盘活存量资产、优化配置、增强流动性，符合国际REITs市场通过扩募实现扩容的发展模式 [3] 公募REITs行业动态 - 2023年3-4月首批四只公募REITs扩募获批，形成"首发+扩募"双轮驱动格局 [4] - 当前行业扩募进展： - 华夏北京保障房中心租赁住房REIT等3个项目已获批 [4][5] - 国泰君安东久新经济产业园REIT、中航京能光伏REIT等4个项目处于"已反馈"状态 [5] - 红土创新盐田港仓储物流REIT等4只早期REITs扩募已于2023年通过 [5] 同类REITs项目对比 - 产权类REITs为主流，资产类型涵盖保障性租赁住房（如中金厦门安居REIT）、园区基础设施（如国泰君安东久REIT）、能源设施（如中航京能光伏REIT）等 [5] - 保障性租赁住房REITs中，华夏北京保障房中心项目进度领先（已通过），中金厦门安居REIT处于申报阶段 [5]

主要财务数据 - 2025年第一季度总件量达35.6亿票，同比增长19.7%，营业收入698.5亿元，同比增长6.9% [7] - 速运物流业务收入同比增长7.2%，供应链及国际业务收入同比增长9.9% [7] - 毛利额92.9亿元，同比增长8.0%，毛利率13.3%，同比提升0.1个百分点 [8] - 归母净利润22.3亿元，同比增长16.9%，归母净利润率3.2%，同比提升0.3个百分点 [8] - 扣非归母净利润19.7亿元，同比增长19.1%，扣非归母净利润率2.8%，同比提升0.3个百分点 [8] 业务发展 - 持续完善产品矩阵及强化服务竞争力，渗透端到端物流场景 [7] - 加强国际网络能力建设，深化业务融通，拓展供应链及国际市场 [7] - 通过营运模式变革及网络规划优化实现结构性降本 [8] - 科技赋能提升管理效率，管理费用率下降0.6个百分点，研发费用率下降0.1个百分点 [8] 资本运作 - 2024年第2期A股回购股份方案实施完毕，累计回购23,270,358股，总金额8.59亿元 [11] - 变更回购股份用途为注销并减少注册资本，尚需股东大会审议 [10] - 全资子公司泰森控股发行5亿元超短期融资券 [12] - 南方顺丰物流REIT完成募集并上市，募集规模32.90亿元，原始权益人认购34% [14] 审计机构续聘 - 续聘普华永道中天为2025年度境内审计机构，罗兵咸永道为境外审计机构 [25] - 普华永道中天2023年收入71.37亿元，A股上市公司审计客户107家 [27] - 审计费用参考2024年度标准，由管理层协商确定 [35] 新一轮股份回购 - 推出2025年第1期A股回购股份方案，资金总额5-10亿元，价格不超过60元/股 [40] - 回购股份用于未来A股员工持股计划或股权激励 [41] - 回购期限为董事会审议通过后12个月内 [42] - 按上限测算可回购约0.33%股份，下限约0.17% [46]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 随着一季度业绩发布，REITs本周定价逐渐回归基本面，消费类与保障房类业绩表现稳健、韧性较强，本周中证REITs指数小幅回调且跑输主要股债指数，除消费REITs外其他类型REITs均收跌，当前公募REITs年化现金分派率均值显著高于主流固收资产静态收益率 [1] 各部分总结 二级市场走势 - 本周主要指数周涨跌幅排序为中证转债>沪深300>中证全债>中证REITs，中证REITs指数整周涨跌幅为 -1.8%，表现弱于沪深300、中证转债和中证全债指数；年初至今涨跌幅排序为中证REITs（+7.3%）>中证转债（+1.8%）>中证全债（+0.3%）>沪深300（-3.8%） [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为4.5%、波动率为6.9%，回报率低于中证转债、沪深300和中证全债指数，波动率低于沪深300和中证转债指数、高于中证全债指数 [2][10] - 4月25日REITs总市值上升至1895亿元，较上周增加14亿元；全周日均换手率为0.72%，较前一周上升0.03个百分点 [2][10] - 除消费板块外其他类型REITs均有小幅回调，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为 -1.1%、 -0.7%；周度涨幅排名前三的REITs为中金重庆两江REIT（+6.35%）、易方达华威市场REIT（+4.26%）、华安外高桥REIT（+2.51%） [3][15][19] - 仓储物流类REITs交易活跃度最高，区间日均换手率为1.8%，成交额占REITs总成交额25.2%；本周主力净流入额前三名的REITs为南方顺丰物流REIT（10785万元）、华夏华润商业REIT（1445万元）、中金安徽交控REIT（1235万元） [3][23] 一级市场发行 截至2025年4月25日，交易所处在已问询阶段的REITs产品有2只，已受理的1只，已反馈的6只，已通过待上市的3只，通过已上市的首发产品2只 [25] 估值跟踪 - 截至4月25日，公募REITs年化现金分派率均值为7.5%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1][27] - 从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [27][28] - 截至4月25日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低383BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为259BP [1][30] 行业要闻 - 4月21日，南方顺丰物流REIT在深交所挂牌上市，认购价格3.290元/份，上市首日开盘价3.8元、收盘价3.7元，全天涨幅13.53%，换手率22.55%，成交额2.51亿元，公众投资者有效认购倍数为381.58倍 [37] - 公募REITs公布2025年一季度报告，业绩呈现分化态势，消费类与保障房类业绩表现稳健、韧性较强，产业园和仓储物流类面临一定经营压力，能源类、公用事业板块内部分化较为明显 [4][36]

上周市场回顾 - A股主要宽基指数走势分化，中小板指、中证1000、创业板指收益靠前，分别为2.13%、1.85%、1.74%，科创50、沪深300、上证综指收益靠后，分别为-0.40%、0.38%、0.56% [13] - 行业表现方面，综合金融、汽车、电力设备及新能源收益领先，分别为5.06%、4.98%、3.09%，食品饮料、消费者服务、房地产收益落后，分别为-1.42%、-1.34%、-1.20% [19] - 央行逆回购净投放资金740亿元，逆回购到期8080亿元，净公开市场投放8820亿元，不同期限国债利率均上行，利差缩窄0.88BP [21][23] 基金产品发行情况 - 上周新成立基金28只，合计发行规模240.79亿元，较前一周增加，其中股票型基金发行102.32亿元、混合型基金发行29.71亿元、债券型基金发行108.76亿元 [45][46] - 新发基金中被动指数型数量最多（13只），发行规模69.55亿元，偏股混合型4只，发行规模8.24亿元 [46] - 上周有28只基金首次进入发行阶段，本周将有6只基金开始发行，包括被动指数型（3只）、中长期纯债型（1只）、偏股混合型（1只） [51][52] 公募REITs市场动态 - 首只公募REITs专项投资基金"北京平准基础设施不动产股权投资基金"设立，目标规模100亿元，首期规模52.37亿元，为市场单只规模最大 [7] - 该基金由首程控股与中国人寿、财信人寿等险资机构联合发起，旨在投资中国公募REITs市场，推动存量资产盘活与新增投资良性循环 [7] 蚂蚁基金"指数+"平台 - 蚂蚁基金发布"指数+"平台，提供一站式指数投资服务，包括宽基指数增强基金筛选和行业轮动模型展示 [8] - 平台筛选的宽基指数增强基金历史上每年跑赢追踪指数，并控制行业偏离度，降低增强收益波动风险 [8] - 平台综合20多家基金公司的高胜率行业轮动模型，展示机构看好的行业板块机会 [8] 个人养老金基金发展 - 个人养老金基金规模突破百亿，达113.90亿元，其中养老FOF规模102.04亿元，占比90% [9] - 2024年12月首批85只权益类指数基金获准进入个人养老金投资目录，增强指数型基金Y份额和被动指数型基金Y份额规模分别为1.21亿元、10.66亿元 [9] 开放式公募基金表现 - 上周主动权益、灵活配置型、平衡混合型基金收益分别为1.63%、0.88%、0.77%，今年以来另类基金中位数收益最优（8.63%） [33][34] - 指数增强基金超额收益中位数0.51%，量化对冲型基金收益中位数0.18%，今年以来分别为1.31%、0.52% [35][36] - 公募FOF基金中，普通FOF241只、目标日期基金117只、目标风险基金157只，上周收益中位数分别为0.48%、0.98%、0.43% [38][40] 基金经理变更 - 上周27家基金公司的70只基金产品发生基金经理变动，招商基金（11只）、中银基金（7只）、华安基金（5只）变动较多 [43] - 变动涉及多只知名基金，如中银新经济A、中银高质量发展机遇A、华安安益A等 [44]

基金设立背景 - 首程控股联合中国人寿、财信人寿等机构发起设立北京平准基础设施不动产股权投资基金，目标规模100亿元，首关规模52.37亿元，为目前市场单只规模最大的公募REITs专项投资基金 [1] - 该基金是国内公募REITs市场首只官宣带有"平准"二字的投资基金 [1] - 基金采用"战略投资+财务投资"双引擎模式，通过战略配售等方式投资基础设施公募REITs [2][7] 基金结构与出资情况 - 合伙企业全体合伙人出资总额52.37亿元，其中中国人寿出资35亿元(占比66.83%)，首景投资出资10亿元(占比19.09%)，财信人寿出资7亿元(占比13.37%) [5][6] - 普通合伙人国寿置业和北京朗佳分别出资3500万元(占比0.67%)和100万元(占比0.02%)，特殊有限合伙人创弛企业管理出资100万元(占比0.02%) [5][6] - 国寿资本担任管理人，自合伙企业成立之日起生效 [4] 投资策略与方向 - 基金原则上仅对基础设施公募REITs进行投资，主要方式包括战略配售、大宗交易及协议转让等非公开交易方式 [6] - 投资覆盖产权类、特许经营权类或经营收益权类产品，重点覆盖京津冀、雄安新区、长三角、粤港澳大湾区、海南自贸区等区域 [7] - 基金通过市场化机制进行资金募集和投资决策，有利于提升市场流动性和运行效率 [7] 行业背景与发展 - 国内公募REITs市场已上市产品达65只，首发规模合计约1700亿元，2025年一季度展现出稳中向好发展态势 [8] - 保险资金通过战略配售、网下投资等渠道投资REITs规模超130亿元，占市场份额12.45%，但配置比例仍不足险资总资产1% [8][9] - REITs产品具有中等风险、中等收益、分红比例较高等特征，较好契合保险资金的配置需求 [9] 战略意义与影响 - 基金依托首程控股在REITs全产业链经验与中国人寿作为险资的优势，为市场增加资金供给与活跃度 [9] - 有望平抑市场波动，推动市场健康扩容，起到"稳定市场、发现价值"的作用 [9] - 加速存量资产流通，吸引更多长期资金入场，优化投资者结构，促进市场良性循环 [9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs指数下行，中证REITs指数和全收益指数分别较上周下跌1.83%和1.43%，市场成交金额增加；产权类和特许经营类REITs指数分别下跌1.62%和1.30%，仅仓储物流类上涨，园区基础设施类跌幅最高；南方顺丰物流REIT上市，今年7只公募REIT成立规模超100亿，23只待上市，市场有望扩容活跃；资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，性价比和配置机会高 [4][39] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募REITs市场下行，截至4月25日，中证REITs指数较上周下跌1.83%至847.02，全收益指数为1058.94，较上周下跌1.43% [1][9] - REITs市场成交额增加，本周总成交规模6.77亿份，较上周上涨5.78%，成交额29.47亿元，环比上涨3.40%，区间换手率为3.61%，上周为3.49% [11] - 产权类公募REITs中仅仓储物流类上涨0.54%，园区基础设施类、保障性租赁住房类、生态环保类、消费基础设施类分别下跌4.69%、2.38%、0.95%、0.40%；特许经营类中能源基础设施类、水利设施类、交通基础设施类和市政设施类分别下跌3.13%、0.66%、0.38%、0.28% [12][16] - 不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，仓储物流类、能源基础设施类和交通基础设施类成交额环比分别上涨190.98%、2.18%、1.48%，其余多数下跌；仓储物流类换手率较上周上涨1.33%，其余多数下跌 [19][21] - 本周公募REITs产品多数下跌，65只中有16只上涨，49只下跌，涨幅靠前的有中金重庆两江产业园REIT等，跌幅靠前的有东吴苏州工业园区产业园REIT等；南方顺丰物流REIT等换手率较高，南方顺丰物流REIT等周成交额较高 [23] 一级市场 - 截至4月25日，共发行66只公募REITs，规模合计1745亿元，2025年以来7只完成发行，4月新发行1只规模14亿元 [2][29] - 共有23只公募REITs基金待上市，13只为首发，10只为扩募；7只通过，11只已反馈，4只已问询，1只已受理；产业类中园区类、消费基础设施类、仓储物流类、保障性租赁住房类分别为7、1、4和4单，特许经营类中能源类和生态环保类分别为3和1单 [30] 公募REITs政策及市场动态 - 4月21日，深圳首单民营仓储物流REIT南方顺丰物流REIT上市，募集资金32.9亿元 [34][35] - 4月23日，全国首单集体经济类REITs“华金—元联—娄葑街道联创产业园资产支持专项计划”获批 [36] - 4月24日，首程控股与中国人寿等机构联合发起设立北京平准基础设施不动产股权投资基金，目标规模100亿元，首关规模52.37亿元 [37] - 4月25日，广东支持更多符合条件民间资本项目发行基础设施REITs，吸引民间资本参与重大项目建设 [38]

根据提供的研报内容，以下是量化模型和因子的总结： 量化模型与构建方式 1. **模型名称**：中证2000增强ETF模型 **模型构建思路**：基于中证2000指数的增强策略，旨在通过量化方法获取超额收益[23] **模型具体构建过程**： - 采用多因子选股框架，结合市值、动量、估值等因子 - 通过优化算法控制跟踪误差和增强收益 - 具体公式未披露 **模型评价**：在测试期内表现出稳定的超额收益能力 2. **模型名称**：沪深300指数量化增强模型 **模型构建思路**：在跟踪沪深300指数的基础上，通过量化方法实现超额收益[23] **模型具体构建过程**： - 使用风险模型控制组合风险 - 结合基本面和技术面因子进行股票筛选 - 采用组合优化方法构建投资组合 **模型评价**：长期表现优于基准指数 3. **模型名称**：中证1000指数增强模型 **模型构建思路**：针对中证1000指数的增强策略，利用小盘股特性获取超额收益[23] **模型具体构建过程**： - 重点考虑流动性因子和成长因子 - 采用动态权重调整机制 - 通过交易成本模型控制换手率 量化因子与构建方式 1. **因子名称**：动量因子 **因子构建思路**：捕捉股票价格趋势效应[23] **因子具体构建过程**： - 计算过去N日收益率 - 标准化处理 - 公式：$$ Momentum_t = \frac{P_t}{P_{t-n}} - 1 $$ **因子评价**：在中小盘股票中表现显著 2. **因子名称**：估值因子 **因子构建思路**：识别被低估的股票[23] **因子具体构建过程**： - 计算PE、PB等指标 - 行业中性化处理 - 组合构建时给予低估值股票更高权重 3. **因子名称**：质量因子 **因子构建思路**：筛选财务质量优良的公司[23] **因子具体构建过程**： - 包含ROE、毛利率等指标 - 采用Z-score标准化 - 动态调整权重 模型的回测效果 1. 中证2000增强ETF模型，年化超额收益2.73%，信息比率1.25[23] 2. 沪深300指数增强模型，年化超额收益2.20%，信息比率1.08[23] 3. 中证1000指数增强模型，年化超额收益2.16%，信息比率1.12[23] 因子的回测效果 1. 动量因子，IC均值0.08，IR 1.32[23] 2. 估值因子，IC均值0.06，IR 0.98[23] 3. 质量因子，IC均值0.05，IR 0.85[23] 注：部分模型和因子的具体构建细节未在研报中详细披露[23]

酒店投资市场概况 - 2024年中国内地酒店成交额为187.9亿元（统计截止至3月中），预计2025年交易额与2024年持平约为180亿元 [1][2] - 2015年至2024年中国酒店投资交易额累计约1685.4亿元，其中超60%交易发生在一线城市 [3] - 新一线城市酒店投资交易额占比提升，2020-2024年较2015-2019年增加6个百分点 [3] 近期重大交易案例 - 同程旅行以24.97亿元收购万达酒店管理（香港）100%股权，为近年酒旅行业最大收购案 [2] - 四川南充天来大酒店以2.208亿元成交，温州万和豪生大酒店以4535万元成交，成都首家希尔顿酒店以5.03亿元成交 [2] - 2024年近七成酒店投资交易发生在一线及新一线城市 [2] 市场动态与资产处置 - 阿里法拍平台截至4月24日已有18个超1亿元酒店资产流拍，部分二次上架时降价（如上海沪东金融大厦资产包起拍价从1.74亿降至1.58亿） [1][4] - 恒大海上威尼斯网红酒店起拍价1.13亿元，长沙希尔顿酒店起拍价6.04亿元，三亚中亚大酒店起拍价3.87亿元 [4] 估值逻辑与价值挖掘 - 酒店资产估值需兼顾现金流收益、市场供需与重置成本等多重维度 [1][5] - 价值提升路径包括产权优化、硬件改造、品牌重塑及收益结构优化（如调整客源比例、盘活闲置空间） [5] 法律风险与退出机制 - 常见法律风险包括物业权属瑕疵、经营证照合规性及管理合同解除问题 [5] - 传统退出渠道为股权转让和资产出售，公募REITs未来或成为创新退出路径（当前政策尚未开放酒店类资产纳入） [5][6] 行业发展趋势 - 城市更新政策带来资产盘活机遇，专业化资本运作推动"投、融、建、管、退"全周期管理升级 [6] - 酒店资产满足高净值人群多样化配置需求，价格回落背景下长线投资回报水平更合理 [3]

报告公司投资评级 未提及 报告的核心观点 报告对百联股份2024年年报进行点评，指出公司成功发行上海首单消费公募REITs，零售主业积极调改、提质增效，虽收入有所下降但归母净利润大幅增长 [1]。 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年实现收入276.75亿元，同降9.32%，归母净利润15.67亿元，同增292.73%，扣非归母净利润1.11亿元，同降42.88%，经营活动现金流净额34.25亿元，同降5.46% [1] - 2024年拟每股派发现金红利0.265元（含税），合计派发现金红利4.73亿元（含税），分红率30.16% [1] 百货、购物中心业态 - 依托在地文化打造年轻力商业体，如百联TX淮海、百联ZX创趣场、淮海755等 [2] - 2024年百货业态收入14.83亿元，同降31.93%，毛利率31.42%，同降3pct；购物中心业态收入22.34亿元，同增17.60%，毛利率45.18%，同降8.62pct [2] - 截至2024年末拥有百货12家，购物中心20家（含委托管理） [2] - 百联ZX创趣场2024年举办活动近700场，销售额同比增长70%，客流同比上升40%，会员数超26万；百联ZX造趣场2024年12月28日开业，入驻品牌超60家，调整区域首店集结近80% [2] 奥莱业态 - 在中国奥莱行业处于领先地位，覆盖多个核心城市，截至2024年末拥有9家门店 [3] - 2024年青浦、武汉、无锡百联奥莱经营规模分别达62亿元、36亿元、21亿元 [3] - 青浦百联奥莱2024年11月二期开工建设，2026年全面建成后有望成亚洲最大奥特莱斯，二期将打造“百联奥莱——无界场”，联动周边文旅资源 [3] - 成都奥莱项目2025年4月拿地，毗邻成都大熊猫基地，将打造全国首个公园漫步式奥莱体验空间 [3] REITs发行情况 - 2024年8月16日，上海首单消费公募REITs华安百联消费REIT（508002.SH）在上交所成功上市，并于2024年12月首次分红，年化分派率5.66% [5]

4月22日，由华泰证券资管担任基金管理人和资产支持证券管理人，华泰苏州恒泰租赁住房REIT即将正式 发售。根据公告，剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量总和为网下初始发售份额数 量的222.64倍，创下历史新高。 今年以来，在资产荒背景下，以高分红、稳健著称的公募REITs备受追捧。上周，中证REITs全收益指数创近 两年以来的新高。分析观点认为，鉴于一季度经济数据受到社零增长加速、财政前置发力、外贸抢出口支撑， REITs一季报中部分项目业绩有望得到支撑，超预期项目或有交易机会。 新发REITs遭抢购 根据公告，华泰苏州恒泰租赁住房REIT本次发售，在剔除1个配售对象的无效报价后，107家网下投资者管理 的435个配售对象全部符合网下投资者条件，报价区间为2.723元-2.774元/份，拟认购数量总和为233.77亿份， 为初始网下发售份额数量的222.64倍，折合有效认购确认比例约0.45%。 这一超额认购倍数创下了历史纪录。在此之前，3月17日发售的汇添富上海地产租赁住房REIT是前任 纪 录保 持者，剔除无效报价后网下询价阶段超额认购180.74倍，最终配售比例约0.57%。 可以作为 ...