报告行业投资评级 * 报告未明确给出对房地产行业的整体投资评级 报告核心观点 * 自然资源部等联合发布政策，核心导向是严控新增建设用地用于经营性房地产开发，推动建设用地节约集约利用和城市内涵式发展 [3][4] * 未来房地产开发将更依赖于存量土地盘活、城市更新等路径，行业资源向保障性住房、民生配套等非经营性领域倾斜 [9][11] * 政策在收紧经营性房地产新增用地供给的同时，通过简化征地流程、放松零星土地审批等方式，支持城市更新、城中村改造及保障性住房项目的落地 [10][11] 根据目录总结 政策核心内容与导向 * 新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于商业、办公、商品住宅等经营性房地产开发 [4][5][9] * 实施建设用地规模规划期总量管控，由省级政府统筹使用“十五五”新增建设用地指标，限制无序扩张 [3][6] * 建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，要求各省年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，以增量倒逼存量盘活 [3][6] * 对实现国土空间规划“一张图”联网的省份实施上述总量管控与增存挂钩机制 [3][6] 对房地产开发模式的影响 * 政策对房地产用地进行了刚性约束，预计未来房地产开发用地新增供给将受限 [9] * 行业将更依赖存量盘活、城市更新、旧改、低效用地再开发等路径获取开发资源 [6][9] * 企业需加大在城市更新、旧改等领域的布局，积极探索存量盘活模式 [9] 对城市更新与改造的支持 * 城中村改造中涉及的边角地、夹心地等零星土地（面积原则上不超过项目总面积10%），若用于保障性住房、公用设施等民生保障类项目，可办理新增用地审批 [4][10] * 在城镇建设用地范围内因成片开发征收土地的，不再需要单独编制土地征收成片开发方案，简化了征地审批流程，有望为城市更新、城中村改造、保障性住房项目提速 [3][11] 市场数据与现状 * 截至2026年2月末，全国28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超过7700亿元，专项债实际发行超过3350亿元，占比约43% [7] * 报告列举了安徽省滁州市、山东省菏泽市等多地政府收储存量土地的案例，收储价格与市场成交总价的比例在0.69至0.98之间不等 [8]

关键要点总结 一、 涉及的公司与行业 * 公司：万科企业股份有限公司[1]、深圳地铁集团[3]、普洛斯中国[11] * 行业：房地产行业、银行业、城市更新与旧城改造行业[6] 二、 关于万科的核心观点与论据 1. 债务展期与银行态度 * 万科近期三笔境内债（21万科02、22万科MTN004、22万科MTN005）的展期方案获高票通过，反映市场务实态度[2][3] * 银行核心目标是避免企业违约引发连锁效应，只要万科积极处置资产且深圳国资委给出符合逻辑的远期展望，银行大概率会接受方案[3] * 银行对万科等国资背景房企已做好10年以上长期债务处理准备[2] * 银行遵循“实质重于形式”原则，每年对万科相关资产按约10%比例小幅计提减值以平摊风险[2][10] 2. 股东背景与政府支持 * 深圳地铁集团已对万科形成强力控制，干部由深圳地铁派驻[3] * 深圳市国资委必须考虑声誉风险与政绩考核，因此有动力维持万科信用稳定[2][3] * 深圳地铁与万科深度绑定，许多支持通过深圳地铁通道实现，但其自身经营能力也在边际弱化[4] 3. 资产处置与政策影响 * 深圳市城市更新新政（如降低保障房配建比例、调整移交率）预计可盘活万科约百亿级资产[2][5] * 银行正据此调增乐观预期，旨在利用政策边际松动放宽风控尺度并减少坏账计提压力[2][5] * 新政为银行提供了喘息之机，使银行更愿意在展期等问题上进行合作[6] 三、 关于城市更新/旧城改造行业的核心观点 1. 业务模式与政策导向 * 2026年旧城改造主要以微更新、原拆原建或配套升级为主，严格控制大拆大建[2][6] * 项目申报重点向2000年前建成的小区、C级或D级危房以及大城市主城区的城中村等倾斜[7] * 自然资源部36号文带来积极边际影响，新增建设用地原则上不能用于房地产开发[7] 2. 资金状况与贷款条件 * 资金端并不紧张，资金来源主要为国开行及几家大型银行[6] * 大型银行提供的贷款利率可低至LPR减11至12个基点[2][7] * 银行存在资产配置需求，倾向于配置中长期贷款，城市更新项目贷款成本可能比开发贷更低[6][8] 3. 主要障碍 * 核心障碍不在于资金，而在于与居民的沟通协调工作[2][7] * 例如为老楼加装电梯时，可能因一楼住户不同意而导致项目停滞[7] 四、 关于银行业的策略与风险关注 1. 对地产债及房企的策略 * 银行对央国企地产债策略以平稳为主，即便估值大幅偏离也不会单边抛售[2][10] * 对于尚存的央国企房企，银行的基本态度是该支持的还是要支持，更看重企业股东背景[11] * 对于少数仅存的民营房企，银行的持仓和开发贷头寸已经很小[11] 2. 风险控制与计提方式 * 部分大行对开发贷采取每年小幅减记的方式分摊风险，避免市场剧烈波动[9] * 不同银行处理存在差异，资产质量尚可、有腾挪空间的大行更可能进行减值操作，城商行中能操作的相对较少[10] 3. 更关注的风险点 * 相比万科事件，银行更关注城投转型为产业投资公司的成败，视其为影响分行经营的系统性风险[2][13] * 银行当前正在按部就班地推进包括城投转型在内的企业信用资质框架评估工作[13] 4. 按揭贷款风险 * 按揭贷款风险控制趋严，银行2026年目标仅为维持资产质量平衡，不再寄望按揭业务冲量[2] * 受科技行业裁员等因素影响，弃房断供现象加剧[2][12] * 有能力加杠杆的主要是立足于保障房的中年以上人群，刚需市场表现大部分地区不理想[12] 五、 其他重要信息 * 万科事件的边际影响已经减弱，大规模波动期已过[13] * 险资对普洛斯中国的窗口指导传闻，是普洛斯自身经营问题与万科事件传导双重影响的结果[11] * 物流地产如果估值被压至极低，下一个经济周期可能现投资机会[11]

文章核心观点 - 2026年第10周（3.9-3.15）全国房地产政策呈现“制度规范、地方因城施策、存量提质为主”的特征，中央侧重长效机制建设，地方聚焦刚需与改善支持、城市更新及行业治理[4] - 年初至今政策呈现“脉冲式释放”特征，二月初达峰值后本周热度有所回落，地方政策仍是市场主力，但整体力度较前期减弱，处于阶段性调整窗口[5] 中央层面政策要点 - **“十五五”规划定调行业新方向**：规划将房地产单列成章，总定位从“房住不炒、稳地价稳房价稳预期”转向“推动房地产高质量发展，构建发展新模式”，章节归属从“新型城镇化战略”升级为“保障和改善民生篇”[8][9] - **住房制度更精细**：在“租购并举”基础上，提出优化保障房供给，探索配租配售转换[9] - **开发模式制度重塑**：提出完善开发、融资、销售基础制度，推行项目公司制、主办银行制，有序推进现房销售，旨在去杠杆、防风险[9] - **需求导向兼顾刚改与消费**：政策从释放刚需转向“因城施策优化政策，释放刚需与改善性需求”，并支持适老化、智能化改造以激活大宗消费[9] - **首次强调居住品质与全生命周期管理**：提出建设“好房子”，建立房屋全生命周期安全管理制度[9] - **土地要素管理转向存量优先**：提出“人房地钱”要素联动，新增建设用地优先保障民生与重大项目，原则上不用于经营性房地产开发，严控结构并强调集约利用[9][11] - **自然资源部强化用地管控**：发布要素保障通知，要求新增建设用地与存量盘活挂钩，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增用地优先保障重大项目与民生，原则上不用于经营性房地产[10][11] - **金融监管规范个人贷款成本**：国家金融监督管理总局、中国人民银行发布规定，要求贷款人向借款人清晰展示综合融资成本明示表，将所有相关成本纳入披露，规定将于2026年8月1日起按“新老划断”原则施行[11][12] 地方层面政策要点 行政调控与市场治理 - **38省市中介协会联合规范网络信息**：北京、上海、广州、深圳等38省市房地产经纪行业协会首次跨地域联合发布倡议，旨在通过“行业自律+平台协同+社会监督”整治虚假房源、恶意炒作、滥用AI技术造假等乱象，要求运营主体亮明身份、机构承担连带责任[13][14] - **上海下调房产税税率临界点**：根据2025年全市新建住宅销售均价46268元/平方米，确定2026年房产税税率适用临界点为92536元/平方米，为2018年以来首次下调，单价低于临界点税率为0.4%，高于则适用0.6%[15] - **东莞推出人才购房优惠**：开展“千房引千才”活动，符合条件人才购买配建安居房可享销售价格8折优惠，且不再设置优惠金额上限[16] 信贷金融支持 - **福州优化公积金政策**：优化贷款套数认定等6方面政策，重点提出省内卖房12个月内购二套享首套利率，多子女家庭购二套同样适用，本市购房满6个月至5年内可按1500元/㎡标准提取公积金（上限144㎡）[17] - **成都拟提高公积金贷款额度并取消次数限制**：拟将单缴存人最高贷款额度由60万元提高至80万元，双缴存人由100万元提高至120万元，并拟阶段性取消住房公积金贷款次数限制至2026年底，同时支持购买现房，对现房销售项目最高贷款额度上浮20%[17][19] - **沈阳发放购房补贴并支持以旧换新**：推出总额2000万元补贴，其中1500万元按每平方米100元标准发放基础购房补贴，另500万元用于以旧换新专项补贴（同样为100元/㎡），两项补贴可叠加享受[20] - **大连出台市级购房补贴**：在春季房交会期间，对个人购买指定区域参展楼盘新建商品住房并按期完成网签的，按成交价格1%给予补贴，单套最高不超过3万元，市级补贴总额2000万元，部分辖区配套区级补贴形成合力[21] 城市更新与旧改 - **上海发布城市更新行动方案**：以“一个统领、五个统筹”为核心，通过“五维统筹”（更新任务、政策、行动、资源、力量）构建可持续更新模式，实现从单点项目到全域系统谋划的升级[22] - **苏州规范城市更新项目管理**：印发《城市更新项目库管理暂行办法》，实行“常态申报、动态调整、分级管理”，项目入库后可享受政策支持与服务保障，推动项目从储备向实施转化[22][23] 城市规划与交通产业 - **宁波发布姚江两岸片区规划**：规划范围约32.1平方公里，旨在打造文体旅数融合示范区，构建“双廊串联、两岸联动、双湾聚核、板块协同”空间格局，重点培育体育赛事、文化演艺、虚拟科技等产业，完善10分钟社区生活圈[24] - **广东出台TOD综合体设计标准**：批准《城市轨道交通TOD综合体公共空间规划设计标准》为省地方标准，自2026年9月1日起实施，规范交通衔接、空间布局、功能融合等环节，以推动站城一体发展[25][26]

政策导向与行业转型 - 自然资源部与国家林草局联合发布《通知》，旨在优化国土空间布局，完善自然资源要素保障政策，推动城市发展从依赖新增土地向盘活存量空间转型 [1] - 政策背景是城镇化进入稳定发展期，房地产市场供求关系发生重大变化，强调通过统筹存量和增量来适配高质量发展需求 [1] - 2025年，自然资源部指导各地发行地方政府专项债券5400余亿元，主要用于收储存量闲置土地，以打造“净地”、“优地” [1] 土地供应结构变化 - 《通知》明确新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发 [2] - 专家分析指出，当前房地产开发用地绝大多数来源于存量建设用地及规划确定的城镇建设用地范围，新增建设用地指标将更聚焦国家战略 [2] - 自然资源部官员强调，这不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源“精供优供”，因城施策把握供地节奏和时序 [2] 土地市场现状与趋势 - 全国土地市场呈现“缩量提质”态势，2026年1月至2月，300城各类用地成交规划建筑面积为2.37亿平方米，同比下降23.7% [2] - 市场成交结构分化，一线及核心二线城市优质地块竞拍热度较高，同期一线城市住宅用地成交溢价率达14.2% [2] - 在“缩量提质”基调下，2026年房地产开发领域土地市场供应总量预计继续收窄，但供应质量将提升，各地将更注重推出区位优越、配套成熟的优质地块 [3] 行业发展路径与机遇 - 存量土地盘活（包括城市更新、闲置土地收购处置、低效用地再开发）将成为中长期主基调，可释放大量可用空间，补充传统土地供应渠道，并促进房地产市场供求平衡 [1] - 未来房地产开发将更依赖存量盘活、城市更新等路径，政策将推动房地产向存量提质、服务民生的方向发展 [3] - 行业企业应积极参与前期更新、存量盘活等工作，以获取区位优越、配套完善区域的优质资源机会 [3]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 上游原材料上行压力或导致建筑材料各细分板块修复斜率分化[3][5] - 对于地产链，报告认为我国地产基本面底部有望出现，且具备α优势的上市公司将先于行业筑底回升[5] - 上海二手房网签数据显示“小阳春”气氛浓重，创造了近4年成交高峰，有望带来地产基本面拐点[5] - 地下管网或成“城市更新”时代的弹性首选，预计“十五五”期间年均投资将达1万亿元，是2024年的3倍以上[5] - 电子布景气上行逻辑不改，英伟达GTC大会或催化Q布预期，电子布价格创新高仍是大概率事件[5] 根据目录总结 1. 板块跟踪 - **板块表现**：本周（26/03/09-26/03/15）上证指数下跌0.7%，深证成指上升0.8%，创业板指上升2.5%，同期建筑材料指数下跌1.3%[9] - **细分领域**：建材行业细分领域中，水泥指数下跌0.3%，玻璃玻纤指数下跌0.1%，装修建材指数下跌3.0%[9] - **个股表现**：涨幅前五为扬子新材(+12.2%)、晶雪节能(+9.2%)、法狮龙(+5.6%)、金刚光伏(+4.3%)、洛阳玻璃(+3.8%)；跌幅前五为青龙管业(-9.9%)、濮耐股份(-9.3%)、韩建河山(-8.5%)、国统股份(-6.6%)、北新建材(-6.1%)[9] - **行业动态**： - 成都拟提高公积金贷款额度，单缴存人最高额度由60万元提至80万元，双缴存人由100万元提至120万元，并阶段性取消贷款次数限制[15] - 国家统计局数据显示，2月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.2%，环比由降转平；70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨或持平城市合计增加9个[15] 2. 数据跟踪 - **水泥**： - 全国42.5水泥平均价为337.0元/吨，环比下降1.0元/吨，同比下降59.7元/吨[16] - 全国水泥库容比为62.4%，环比下降0.4个百分点，同比上升8.0个百分点[16] - 水泥出货率为24.9%，环比上升9.7个百分点，同比下降18.5个百分点[16] - **浮法玻璃**： - 全国5mm浮法玻璃均价为1269.0元/吨，环比上升15.0元/吨，同比下降177.8元/吨[33] - 全国重点13省生产企业库存总量为6972万重箱，环比上升5.1%，同比上升13.0%[33] - **光伏玻璃**： - 2.0mm镀膜均价为10.2元/平方米，环比下降0.2元/平方米，同比下降3.6元/平方米；3.2mm镀膜均价为17.2元/平方米，环比下降0.1元/平方米，同比下降5.1元/平方米[38] - 全国光伏玻璃在产生产线日熔量合计89700吨/日，环比上升1.8%，同比下降2.2%[38] - 光伏玻璃库存天数为42.17天，环比上升0.2%，同比上升38.9%[38] - **玻璃纤维**： - 无碱玻璃纤维纱均价为4615.0元/吨，环比不变，同比下降105.0元/吨[47] - 电子纱均价为11000.0元/吨，环比不变，同比上升2050.0元/吨[47] - **碳纤维**： - 大丝束碳纤维均价为73.0元/千克，环比上升0.5元/千克，同比上升0.5元/千克；小丝束均价为95.0元/千克，环比与同比均不变[50] - 碳纤维企业平均开工率为72.85%，环比下降0.27个百分点，同比上升21.78个百分点[50] 3. 投资建议与关注标的 - **地产链细分板块**：行业格局决定成本传导能力[5] - 格局占优行业（如涂料、防水）或借势提价，建议关注三棵树、东方雨虹、北新建材、科顺股份[5] - 格局劣势行业（如瓷砖、玻璃）或通过上游涨价加速出清[5] - **地下管网**：建议关注誉帆科技、新兴铸管、东宏股份、中国联塑、青龙管业[5] - **电子布**：建议关注中国巨石、宏和科技、中材科技、菲利华、国际复材[5]

经济与宏观目标 - 明确2035年人均GDP比2020年翻一番的远景目标，未来10年GDP潜在增速需支撑年均4.17%的增长[2][10] - “十五五”规划设定了20项主要指标，较“十四五”新增4项（养老护理床位占比、3岁以下婴幼儿入托率、PM2.5浓度、非化石能源占比），并取消了能耗目标[3][10] - 全社会研发经费投入年均增长目标设定为7%以上[10] 产业与创新重点 - 规划部署109项重大工程，较“十四五”的102项有所增加，产业层面工程增加显著，包括产业基础能力提升（6项）、新产业新赛道培育（10项）等[4][12] - 新产业新赛道培育专栏明确10大领域：集成电路、具身智能、生物制造、新型电池、商业航天、国产大飞机、低空装备、绿色氢能、脑机接口、高端医疗器械[4][12] - 科技创新部分新增支持措施，包括建立企业研发准备金制度、支持科技型企业上市融资和发行债券、发展创业投资和科技保险[5][16] - 战略性新兴产业表述中新增“机器人”，未来产业包括量子科技、生物制造、氢能和核聚变能、脑机接口、具身智能、第六代移动通信等[25][26] 基础设施与能源安全 - 基础设施建设坚持“适度超前”，重点部署新基建、新能源与城市更新[5][23] - 城市更新具体目标包括：改造城镇燃气管网约20万公里、排水管网约17.5万公里、供水管网约17.5万公里等[23] - 新能源建设目标包括：海上风电累计并网装机达1亿千瓦以上、核电运行装机容量达1.1亿千瓦左右、抽水蓄能新增投产装机容量1亿千瓦左右[24] - 能源资源安全部署强化，要求确保原油年产量稳定在2亿吨左右，并提升国家石油储备规模[5][28] 社会发展与消费 - 新增“建设生育友好型社会”专章，提出完善生育支持政策、健全育幼服务体系、鼓励用人单位实行弹性工作制等具体措施[5][21] - 消费领域提出提高发展型消费比重，规范发展教育培训消费，培育健康消费，并积极拓展低空消费等新业态[32]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告核心观点 - 两会政策持续落地，市场回暖再升温 [1] - 稳健的房企是投资重点，建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企 [5] - 随着市场需求回升，物业管理公司也有望迎来业绩和估值的修复，建议关注相关龙头物管公司 [5] 一周行情回顾 - 本周（报告发布当周），申万房地产指数下跌0.53%，沪深300指数上涨0.19%，板块相对收益为-0.72%，表现弱于大盘 [2][10] - 个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅前5位分别为：绿发电力、京投发展、西藏城投、*ST阳光、首开股份；后5位分别为：财信发展、*ST荣控、山子高科、新黄浦、深深房A [10] 行业新闻追踪 - **地方政策动态**：多地出台政策支持房地产市场 [12][13][14][15] - **常州**：多个区域宣布回购6幅地块，总回购价约18.86亿元 [12][14] - **济南**：成功入选中央财政支持实施城市更新行动城市，多项工作获全国推广 [12][14] - **成都**：拟提高住房公积金最高贷款额度，单缴存人最高额度由60万元提至80万元，双缴存人由100万元提至120万元，并拟阶段性取消公积金贷款次数限制 [12][14] - **广西**：印发《持续推进城市更新五年行动方案（2026—2030年）》，提出八项重点任务，未来5年计划完成4万套以上城市危旧房隐患销号，推进2000个城镇老旧小区改造等 [5][12][13][14][15] - **上海**：土地交易市场发布新公告，涉及徐汇、嘉定和青浦三宗地块，起始总价合计66.44亿元 [13][14][15] 个股公告及新闻追踪 - **保利发展**：新增石家庄市一纯住宅用地项目，用地面积约4.31万平方米，支付价款约6.87亿元，拥有100%权益 [16][18] - **招商建管**：联合招商蛇口东北公司中标沈阳观泉路南地块全过程开发管理服务项目，规划用地面积12.26万平方米，总建筑面积约33.35万平方米 [16][18] - **联发集团**：决定行使“23联发02”公司债券的发行人赎回选择权，将于2026年3月20日提前摘牌，赎回总额为人民币5亿元 [16][18] - **帕佳图置业**：竞得江门市蓬江区一商住用地，成交总价1.33亿元，楼面价约4800元/平方米 [16][18] - **广州合景控股**：其子公司上海朗合房地产开发有限公司出现新增银行借款逾期，逾期余额为1608.42万元 [16][17][18] 行业基本面分析 重点城市一手房成交 - **周度数据（3.6-3.12）**：38个重点城市一手房合计成交22,453套，同比增速5.2%，环比增速20.7%；成交面积221.4万平方米，同比增速-7.6%，环比增速-6.1% [2][19] - **分能级看**：一线城市成交套数同比增14.3%，环比增30.5%；二线城市成交套数同比降18.3%，环比增7.7%；三四线城市成交套数同比增34.1%，环比增26.0% [19] - **月度至今数据（3.1-3.12）**：38城一手房合计成交33,797套，同比增速-3.2%；成交面积332.7万平方米，同比增速-15.6% [22] 重点城市二手房成交 - **周度数据（3.6-3.12）**：16个重点城市二手房合计成交19,500套，同比增速-14.1%，环比增速18.3%；成交面积176.3万平方米，同比增速-22.3%，环比增速9.8% [2][32] - **分能级看**：一线城市成交套数同比降3.6%，环比增17.1%；二线城市成交套数同比降17.7%，环比增21.0%；三四线城市成交套数同比降18.6%，环比增11.7% [32] - **月度至今数据（3.1-3.12）**：16城二手房合计成交30,820套，同比增速-15.0%；成交面积285.6万平方米，同比增速-22.1% [35] 重点城市库存情况 - **周度数据（3.6-3.12）**：17个重点城市商品房库存面积18,635.1万平方米，环比增速0.1%，去化周期为179.2周 [3][45] - **分能级看**：一线城市库存面积环比降0.3%，去化周期140.9周；二线城市库存面积环比增0.3%，去化周期235.7周；三四线城市库存面积环比增0.4%，去化周期205.8周 [45] 土地市场供给与成交 - **周度数据（3.2-3.8）** [4] - **供给**：供应土地2,101.5万平方米，同比增64.5%；供应均价1,412元/平方米，同比降18.5% - **成交**：成交土地2,656.5万平方米，同比增17.3%；土地成交金额299.2亿元，同比降12.9%；成交楼面价1,126元/平方米，溢价率4.5% - **分能级溢价率**：一线城市0%，二线城市9.4%，三四线城市1.2% [56] 房地产行业融资 - **周度数据（3.6-3.12）**：房地产企业合计发行信用债125.2亿元，同比增29.35%，环比增14.55% [4][72] - **月度至今数据（3.1-3.12）**：房地产企业合计发行信用债234.5亿元，同比降3.78%，环比降0.44% [4][72] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如**越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国**等 [5] - 随着市场需求的回升，建议关注物业管理公司的业绩和估值修复机会，如**华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务**等 [5]

行业整体评级与核心观点 - 报告未明确给出统一的行业投资评级，但指出2026年是中国房地产市场步入调整的第六个年头，政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，行业进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段 [3] - 报告核心观点认为，作为“十五五”开局之年，2026年政策靠前发力基调明确，预计市场筑底与分化态势仍将延续 [3] 成都市场观察 - 2026年春节期间，成都楼市延续传统淡季特征，市场节奏平缓，开发商未出现节前集中取证现象 [4] - 高净值客群（预算800万级以上）置业态度挑剔，“持币观望”现象突出，市场呈现“买方市场”特征，未来该级别高端住宅供应将突破6000套 [6] - 普通家庭（预算200-300万）对“5+2”区域新房市场关注度下降，倾向于在“5+2”区域二手房市场“淘房”，该区域新房套均面积已逼近140㎡，而二手房仍以90㎡左右产品为主 [8] - 开发商对成都市场整体保持谨慎乐观，2025年二手房成交套数为新房的2.5倍，“卖旧买新”链条通畅，为新房改善需求释放奠定基础 [9] - 布局策略分化，深耕非“5+2”区域的企业态度更为积极，预计3月市场将迎来一轮“小阳春”行情 [9] 重庆市场观察 - 2025年重庆中心城区商品住宅供应面积333万平方米，成交面积446万平方米，市场以消化存量为主，价格整体平稳但内部分化明显 [10][11] - 2025年重庆中心城区二手房成交套数11.1万套，成交面积1158万平方米，同比小幅增长，与新房形成有效互补 [11] - 2025年重庆中心城区住宅用地成交量同比大幅增加，核心区域优质地块受追捧，带动成交楼面价结构性上扬 [11] - 2026年重庆将实施“八大提振行动”，明确全年新开工“好房子”项目40个，新打造10个以上示范项目，产品力成为竞争核心 [12] 西安市场观察 - 2026年春节期间，西安楼市处于“低温修复”阶段，1月二手房网签超8000套，新房市场冷热不均 [14] - 2025年西安120-180㎡改善户型成交占比达53.8%，改善客群成为市场主力，其置业逻辑清晰，锚定主城核心区并注重产品力 [14] - 当前新房市场超半数项目为“第四代住宅”，但购房者正从“概念追捧”转向“理性甄别” [15] - 2025年西安二手房成交占比达66%，90-120㎡刚需段通过让价撬动需求，新房与二手房博弈加剧 [15] 武汉市场观察 - 2025年武汉新房市场成交近11万套，展现出较强韧性 [19] - “好房子”（“新规”产品）成为激活需求核心要素，其成交面积占比升至35%，推盘去化率达55%，显著高于旧规产品（20%） [19] - 2025年武汉土地市场“质升价稳”，10万方以下地块占比达77%，容积率2.5以下地块占比达73%，全年13宗地块溢价成交，最高溢价率达54% [18] - 2025年销售金额榜TOP10中国央企数量持续提升，头部房企聚焦改善市场，改善项目业绩贡献度明显提升 [20] 湖北天门市场观察 - 2025年天门市全年累计销售新建商品住房4953套，销售面积63.23万平方米，同比微降0.35%，市场表现相对稳定 [21] - 2025年12月底沪渝蓉高铁武宜段开通，天门进入武汉1小时通勤圈，随后举办的房产展销活动9天累计带动销售193套、金额1.25亿元，返乡置业效果明显 [21] - 当前市场新增购房群体以农业转移人群和返乡人群为主，公职人员购房占比逐年下降 [22] 湖北襄阳市场观察 - 2026年春节期间，襄阳城区新建商品住房来访量达2688组，同比增长90.23%；成交178套，同比增长10.56% [23] - 春节期间，东津世纪城成交30余套，襄投置业成交45套，市场信心稳步回升 [23] - 联投滨江商务区一线江景房在返乡置业期间接待来访客户超300组，成交金额超6000万元 [24][25] 南昌市场观察 - 2025年南昌红谷滩区、青云谱区、西湖区新房成交面积分别为39万㎡、31万㎡、22.4万㎡，合计市占率44% [26] - 红谷滩区新房成交量同比上涨13%，价格同比仅下跌3%；西湖区成交量同比上涨18.7%，核心区量价呈现企稳态势 [26] - 2025年南昌新房140㎡以上户型成交占比24%，近三年累计提升10个百分点，改善市场表现较好 [26] 郑州市场观察 - 2025年郑州三环以内商品住宅用地供应规划建筑面积占比30.2%，达到近10年最高水平；市内八区住宅供应占比首次超过八成 [28] - 2025年郑州房企销售业绩前五全部为金茂、中海、招商蛇口等央国企，“强者恒强”格局明显 [28] - 省内地市客群仍是郑州购房主力，2025年占比约50%，客户置业决策更趋理性，关注总价和月供压力 [29] - 2025年新规项目占据主流，得房率均值区间约为103%-124%，低容积率、高得房率项目去化率更高 [29] 河南洛阳市场观察 - 改善性需求是洛阳市市场成交主力，例如洛龙板块的格润华府项目2025年劲销3.68亿元 [30] - 购房者对于按揭购房心态保守，倾向于提高首付比例、缩短贷款年限以减少利息支出 [31] - 市场在售项目仍以传统旧规产品为主，较多项目进入现房销售状态，2026年有望迎来多个新规四代宅项目入市 [32] 河南焦作市场观察 - 春节期间焦作房企促销力度明显加码，普遍推出8–9折优惠，部分远郊楼盘、尾盘折扣低至7折 [33] - 市场主力客群已从本地刚需、返乡刚需及少量投资客，转变为本地改善（卖一买一）、返乡改善及少量刚需 [33][34] - 购房者倾向提高首付、减少贷款，对收入波动的敏感度高于利率波动 [34] 河南商丘市场观察 - 市场主力客群已从过去的投资客切换为返乡置业与农民进城，自住需求成为绝对主力 [35][36] - 购房者杠杆意愿趋于保守，提高首付比例、缩短贷款年限成为主流，全款买房占比在春节期间有所上升 [36] - 市场主体对2026年市场走势普遍形成共识：“再大跌不现实，大涨没动力，看稳成主流” [35]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告的核心观点 - 自然资源部发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），标志着土地市场进入存量时代，政策通过收紧新增、盘活存量、简化审批的组合拳，将普通商品房开发推向以存量更新为核心的高质量发展阶段 [5][7][8] - 政策核心在于优化自然资源要素配置，严控新增建设用地，并建立新增与存量建设用地盘活挂钩机制，未来土地市场热点将从“远郊新区”转向“中心城区的更新改造” [6][7] - 房企需转变发展模式，深度参与城市更新、旧改、保障房等存量盘活项目，具备规划、产业导入、资金平衡和长期运营能力的企业将长期受益 [8] 根据相关目录分别进行总结 政策事件与背景 - 2026年3月5日，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），旨在优化土地、海洋、林业、草原等自然资源供给和管理机制，为国家重大基础设施、民生项目及新兴产业发展提供要素保障 [5] 政策核心内容与影响 - **用地规划流程提速**：政策优化整体流程，提升自然资源要素配置效率，在全国国土空间规划许可制度下，由省级政府统筹“十五五”新增建设用地指标，从省级层面把控建设用地总规模 [6] - **征地周期缩短**：在城镇开发边界内，因成片开发征收土地的，不再单独编制土地征收成片开发方案，此举利于城市更新和保障房项目快速落地 [6] - **土地市场热点转移**：零星地块供应渠道被打开，未来土地市场热点有望从“远郊新区”转向“中心城区的更新改造” [6] - **严控增量，盘活存量**：政策明确提出建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发 [7] - **进入存量时代**：政策落地后，普通商品住宅的新增土地供应将大幅减少，全国土地市场进入“存量时代”，地方政府需通过城市更新、低效用地再开发、闲置土地处置等方式获取发展空间 [7] - **存量盘活已有进展**：截至2026年2月末，全国28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿元，占比约43% [7] 投资建议与推荐标的 - 投资建议认为，新政将推动行业进入高质量发展新阶段，房企需具备规划能力、产业导入能力、资金平衡能力和长期运营能力 [8] - **推荐标的分为三类**： 1. **强信用房企**：布局城市基本面好、善于把握改善型客户需求，包括绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产 [8] 2. **住宅与商业地产双轮驱动房企**：同时受益于地产复苏和消费促进政策，包括华润置地、新城控股、龙湖集团 [8] 3. **优质物管标的**：在“好房子，好服务”政策下服务品质突出，包括华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [8]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告核心观点 - 政策驱动存量盘活，城市更新重要性提升 [1] - 自然资源要素保障新规强化“严控增量、盘活存量”导向，新增房地产开发用地供给或收紧，行业发展对存量土地再利用及城市更新的依赖度提升 [3] - 土地获取模式将从传统增量扩张转向城市更新、旧改及低效用地再开发等存量模式 [3] - 征地流程优化有望缩短周期、降低成本，加速城中村改造及城市更新项目落地 [3] - 具备旧改经验、深耕核心城市并拥有存量项目资源储备的房企更具优势 [3] 政策事件分析 - 事件：自然资源部、国家林草局发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，围绕“十五五”规划提出13项措施，涉及建设用地指标统筹、征地流程优化、存量土地盘活及城市更新用地保障 [3] - 省级统筹管控，存量盘活约束新增用地：对实现“一张图”联网的省（区、市），实施建设用地规模规划期总量管控，由省级政府统筹使用“十五五”新增建设用地指标 [3] - 建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积 [3] - 存量盘活持续推进：经批准但未使用的建设用地可由原批准机关撤回文件，占补平衡指标仍然有效 [3] - 新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发 [3] - 优化征地流程：因成片开发征收土地的，不再单独编制土地征收成片开发方案 [3] - 城中村改造涉及的零星土地及保障性住房等民生项目，可办理新增用地审批和供应 [3] 行业数据与趋势 - 截至2026年2月末，全国拟使用专项债收购闲置存量土地总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿元 [3] - 在新增用地受限背景下，未来土地获取模式将逐步从传统招拍挂增量扩张转向城市更新、旧改及低效用地再开发等存量模式 [3] - 征地审批流程优化可缩短征地及审批周期，降低项目推进成本，提升土地整合效率 [3] 投资建议 - 房地产开发：推荐华润置地、新城控股、招商蛇口，建议关注保利发展 [3] - 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业，招商积余 [3] - 房地产经纪：推荐贝壳 [3]