政策环境与方向 - 2025年前三季度全国约200省市（县）出台房地产政策超过470条，政策频次有所放缓，三季度出台政策超120条，较二季度的175条降低[2][3] - 当前地产政策聚焦四大方向：城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式[2] - 8月以来北京、上海、深圳三大一线城市优化限购政策，成为本轮需求端最重磅的新政[2][6] 需求端政策举措 - 各地调整公积金政策约220条，主要措施包括提高贷款额度、支持提取公积金用于首付、延长还款期限等[6] - 多地通过“真金白银”进行购房补贴，例如衢州对三孩家庭购买120平米以上住房补贴20万元，岳阳对三孩及以上家庭以所购住房20平方米的金额作为奖励（约10～20万元）[6] - 部分城市落地“低月供”等创新性金融产品，如广西鼓励支持先购房首付、再现房按揭，延后月供偿还时间，芜湖推出部分产权商品住房以降低购房门槛[6] 供给端政策举措 - 全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元[8] - 多地收购存量商品房项目落地，截至9月初广西累计收购存量住房2.9万套，浙江、四川发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房[8] 一线城市市场表现 - 北京新政后（9月1日～28日）新建商品住宅日均成交1.45万平米，环比增长19%、同比增长20%，五环外有新房项目开盘去化近80%[9] - 北京同期二手住宅日均成交525套，较8月日均增长22%，同比增长27%[9] - 上海新政后（9月1日～25日）新建商品住宅日均成交3.3万平米，较8月日均增长31%，同比增长55%[9] - 上海同期二手商品房日均成交684套，环比增长10%，同比增长32%[9] - 深圳新政后（9月6日～28日）新建商品住宅日均成交0.6万平米，较8月日均增长33%，同期二手住宅日均成交150套，较8月日均增长8%，同比增长41%[10] 全国市场整体表现 - 2025年前三季度重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降，但三季度新房销售环比有所恢复[11] - 同期重点30城二手房成交套数同比增长约9%，9月市场热度有所修复[11] - 2025年1～8月百城二手住宅价格累计下跌5.08%，其中一线、二线、三四线城市分别下跌3.06%、5.65%、5.32%[12] - 同期百城新建住宅价格累计上涨1.54%，其中一线、二线城市分别上涨3.99%、0.96%，三四线代表城市累计下跌0.88%[12] 行业未来发展趋势 - 中央层面强调以城市更新为抓手，推动城市从增量扩张转向存量提质增效，并部署7个方面重要任务[14] - 中共中央、国务院出台意见支持“老旧住房自主更新、原拆原建”，多地已落地老旧住房自主更新并优化房票安置政策[14] - 行业探索以“好房子”建设为代表的新发展模式，中央大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，各地出台相关技术标准[15]

楼市政策基调与方向 - 2025年房地产行业整体延续“止跌回稳”基调，中央及地方积极出台“护市”政策，前三季度全国约200省市（县）出台政策超过470条[3] - 当前地产政策聚焦四大方向：城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式[3] - 8月以来北京、上海、深圳优化限购政策成为本轮新政最重磅动作[3] 需求端政策举措 - 需求端政策主要集中在公积金新政、购房补贴、核心城市放开限购、创新性金融产品四方面[8] - 前三季度各地调整公积金政策约220条，包括提高贷款额度、支持提取公积金用于首付等[8] - 多个城市推出“真金白银”购房补贴，如衢州对三孩家庭购买120平米以上住房补贴20万元，岳阳针对三孩及以上家庭以所购住房20平方米金额作为奖励（约10～20万元）[8] - 北京五环外购房不限套数、上海外环外购房不限套数、深圳非核心区购房不限套数，成为需求端最重磅新政[8] - 苏州、南京、青岛等地落地“低月供”金融产品，广西、河南跟进类似产品，芜湖推出部分产权商品住房降低购房门槛[8] 供给端政策举措 - 供给端政策着力控制增量、去库存，各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地数量超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元[9] - 多地收购存量商品房项目落地，广西累计收购存量住房2.9万套，浙江、四川发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房[9] - 后续各地预计进一步加快存量房、存量土地的盘活利用[10] 一线城市市场表现 - 一线城市在政策带动下新房及二手房成交均有修复，北京、上海、深圳表现突出[11] - 北京9月1日～28日新建商品住宅日均成交1.45万平米，环比增长19%、同比增长20%，五环外有新房项目开盘去化近80%[11] - 北京同期二手住宅日均成交525套，较8月日均增长22%，同比增长27%[11] - 上海9月1日～25日新建商品住宅日均成交3.3万平米，较8月日均增长31%，同比增长55%[11] - 上海同期二手商品房日均成交684套，环比增长10%，同比增长32%[11] - 深圳新政后（9月6日～28日）新建商品住宅日均成交0.6万平米，较8月日均增长33%，二手住宅日均成交150套，较8月日均增长8%，同比增长41%[12] 全国市场整体情况 - 2025年前三季度重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降，但三季度环比有所恢复[13] - 重点30城二手房成交套数同比增长约9%，但以价格折让为代价，2025年1～8月百城二手住宅价格累计下跌5.08%[13] - 新房市场受改善住宅入市影响价格有所上涨，2025年1～8月百城新建住宅价格累计上涨1.54%，一线、二线城市分别累计上涨3.99%、0.96%，三四线代表城市累计下跌0.88%[13] 行业未来发展方向 - 房地产行业后续发展趋势聚焦城市高质量发展和以“好房子”建设为代表的新模式[15] - 中央层面强调以城市更新为抓手，推动城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建[16] - 各地已落地老旧住房自主更新，优化房票安置政策，加速城中村改造[16] - 中央大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，各地出台相关技术标准为房企提供空间[17] - 未来政策发力点预计集中在刺激改善型住房需求、推进“好房子”建设、加大存量商品房和土地盘活力度等方面[17]

政策方向与力度 - 2025年前三季度全国约200省市（县）出台房地产相关政策超过470条，政策频次较此前有所放缓，三季度出台政策超120条，低于二季度的175条[1][2] - 当前地产政策聚焦四大方向：城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式[1] - 需求端政策主要集中在公积金新政、购房补贴、核心城市放开限购、创新性金融产品四个方面，前三季度各地调整公积金政策约220条[4] - 供给端政策着力控制增量、去库存，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元[5] 核心城市政策效果 - 北京、上海、深圳三大一线城市于8月相继优化限购政策，成为本轮需求端最重磅的新政[1][4] - 北京新政后（9月1日-28日）新建商品住宅日均成交1.45万平米，环比增长19%，同比增长20%，五环外有新盘开盘去化率近80%[8] - 上海新政后（9月1日-25日）新建商品住宅日均成交3.3万平米，较8月日均增长31%，同比增长55%[8] - 深圳新政后（9月6日-28日）新建商品住宅日均成交0.6万平米，较8月日均增长33%[8] 全国市场成交表现 - 2025年前三季度重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降，但三季度销售环比有所恢复[9] - 同期重点30城二手房成交套数同比增长约9%，但价格出现折让，2025年1-8月百城二手住宅价格累计下跌5.08%[9] - 新房市场受改善型住宅入市影响价格微涨，2025年1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.54%，其中一线城市累计上涨3.99%[9] 行业未来发展趋势 - 城市更新被确立为行业重要发展方向，中央层面强调城市发展从增量扩张转向存量提质增效，并部署7方面重要任务[10][11] - 行业探索以“好房子”建设为代表的新发展模式，中央层面大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，各地出台相应技术标准[10][12] - 未来政策发力点预计集中在刺激改善型需求、推进“好房子”建设、加大存量商品房和土地盘活力度等方面，稳定预期被视为关键[12]

政策方向与力度 - 2025年前三季度全国约200省市（县）出台房地产政策超过470条，政策频次较前期有所放缓，三季度出台政策超120条，较二季度的175条降低 [1][2] - 政策主要围绕城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式四大方向展开，其中北京、上海、深圳优化限购是8月以来最重磅的动作 [1] - 需求端政策集中在公积金新政、购房补贴、核心城市放开限购、创新性金融产品四方面，前三季度各地调整公积金政策约220条 [4] - 供给端政策着力于控制增量、去库存，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元 [5] 市场成交表现 - 一线城市在政策带动下新房及二手房成交均有修复，北京9月1日至28日新建商品住宅日均成交1.45万平米，环比增长19%、同比增长20% [7][8] - 上海9月1日至25日新建商品住宅日均成交3.3万平米，较8月日均增长31%，同比增长55% [8] - 深圳新政后（9月6日至28日）新建商品住宅日均成交0.6万平米，较8月日均增长33% [8] - 全国层面，2025年前三季度重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降，而重点30城二手房成交套数同比增长约9% [9] 价格变动趋势 - 2025年1月至8月，百城二手住宅价格累计下跌5.08%，其中一线、二线、三四线城市分别下跌3.06%、5.65%、5.32% [9] - 同期百城新建住宅价格累计上涨1.54%，其中一线、二线城市分别上涨3.99%、0.96%，三四线代表城市累计下跌0.88% [9] 行业未来发展方向 - 中央层面强调城市高质量发展，以城市更新为抓手，支持老旧住房自主更新、原拆原建，并稳步推进城中村改造 [10][11] - 行业将探索以“好房子”建设为代表的新发展模式，中央大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，各地已出台相关技术标准 [10][12] - 未来政策发力点预计集中在刺激改善型住房需求、推进“好房子”建设、加大存量商品房和存量土地盘活力度等方面 [12]

全国文旅活动与消费补贴 - 全国国庆文旅消费月期间各地举办文旅活动超2.9万场次并发放消费补贴超4.8亿元 [1] - 活动旨在通过丰富产品供给为消费者提供更全面实惠省心的出游体验 [1] 北京城市更新周活动 - 第三届北京城市更新周于9月28日至10月8日举办主题为"人民城市有机更新" [3] - 活动包含更新市集涵盖中轴线文创艺术体验趣味互动等多类场景 [3] - 通过网络平台投放500万元消费券市民可线上领取并参与线下实体消费 [3] 浙江省金秋文旅消费季 - 2025年浙江省金秋文旅消费季预计发放文旅消费券4775万元 [5] - 同步推出十大主题百个推荐点位游览线路八个数实融合体验场景及五十条研学线路 [5] - 配套推出百家景区优惠百项精品演出与万场"文艺赋美"演出 [5] 大连市双节假期活动 - 大连市主要景区举办音乐节等多元活动并加强特色街区改造升级 [7] - 全市发放总额1500万元的国庆中秋消费券含百货消费券1000万元和餐饮消费券500万元 [7]

政策核心目标 - 促进房地产市场平稳健康发展 [1] - 加快构建房地产发展新模式 [1] 土地供应与规划管理 - 建立动态房地产市场热力图机制并实施分板块差异化土地供应策略以合理把握供应规模与节奏 [1] - 稳妥有序推进土地混合开发利用 [1] - 适时对建筑工程容积率计算规则及住宅小区规划管理政策进行评估和优化 [1] 住宅产品开发与供给 - 编制“好房子”设计导则以强化商品住宅在建筑空间、社区环境、建造品质、绿色节能、配套服务等方面的属性 [1] - 增加差异化、品质化商品住宅供给，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [1] 城市更新与发展 - 创新城市更新体制机制，探索科创、商业、文化、旅游、体育等多元素融合的更新路径 [1] - 建立健全城市更新项目库，实施精准谋划与全周期管理，探索“公园+”复合利用模式以拓展生态空间功能 [1] - 强化城市体检结果运用，加快完整社区建设，有序推动城中村和危旧房改造 [1]

原业主深圳特发与泰国正大集团主导此次香蜜湖度假村城市更新项目。据悉，项目申报主体为深圳香蜜 湖度假村有限公司，成立于1993年2月，由正大（深圳）发展有限公司及深圳市特发集团有限公司分别 持有50%股权。 在深圳的城市发展历史中，香蜜湖度假村是一个特殊的存在，承载着老一代深圳人的城市记忆。公开信 息显示，1981年8月3日，广东省经济特区管理委员会同意兴办香蜜湖度假村。同年，香蜜湖度假村动工 建设。1985年，香蜜湖度假村开业。上世纪80年代，香蜜湖中国娱乐城曾风靡深港两地。到了2011年， 香蜜湖中国娱乐城在一片唏嘘声中黯然落幕。 值得一提的是，项目所在地也即将成为深圳"城市新客厅"和"新金融中心"。在打造香蜜湖金融名片方 面，各方早有实质性的行动。根据2021年深圳福田区发布的《深圳市福田区支持金融业发展若干政 策》，提出打造"香蜜湖金融+"系列指数品牌，鼓励金融机构发行以"香蜜湖金融+"系列指数为标的公募 基金产品等。 最近一段时间，深圳一些卡在不同节点的城市更新项目纷纷按下了加速键，深圳香蜜湖度假村的城市更 新项目也是如此。 在深圳，香蜜湖一直是老牌的豪宅区，也是深圳中心城区潜在城市更新面积最大的区域 ...

项目规划与规模 - 香蜜湖度假村城市更新单元规划正式公告，项目位于福田区香蜜湖片区中部，拆除用地约24.8万平方米，建设用地18万平方米 [2] - 项目规划容积率面积近232万平方米，其中商业、办公及旅馆业面积227万平方米，公共设施配套近5万平方米，地块容积率较草案阶段普遍下调 [2] - 项目由原业主深圳特发集团与泰国正大集团主导，申报主体深圳香蜜湖度假村有限公司由正大（深圳）发展有限公司及深圳市特发集团有限公司各持股50% [2] 项目定位与发展愿景 - 项目所在地将打造为深圳"城市新客厅"和"新金融中心"，规划范围约1.7平方公里，分中区和北区，中区为未来"新金融中心" [7] - 香蜜湖片区旨在融汇国际交流、高端金融、文化创意、商业休闲功能，通过城市更新从"低产区"转变为高附加值产业区 [7] - 有分析指出香蜜湖可瞄准国际一流水平建设金融集聚区，吸引国际一流金融机构，培育金融科技、绿色金融等新兴业态 [8] 项目背景与行业动态 - 香蜜湖度假村于1981年动工建设，1985年开业，其中国娱乐城曾风靡深港两地，于2011年落幕 [4] - 深圳多个停滞的城市更新项目近期迎来转机，城市更新的顶层设计进一步完善，未来有望出台更多细化支持政策推动高质量发展 [8]

完整社区建设政策与定义 - 完整社区指在居民适宜步行范围内具备完善公共服务、便民商业、市政配套、公共活动空间及健全管理机制的社区 [2] - 2023年住房城乡建设部公布106个完整社区建设试点，旨在补齐设施和服务短板 [2] - 2024年多项中央文件强调开展完整社区建设是城市更新和推动城市高质量发展的重要任务 [2] 完整社区试点建设成果 - 106个完整社区试点已建设改造各类公共服务设施2000多个，新增停车位2.62万个，惠及居民108.85万人 [1] - 完整社区建设从“政府输血”型逐步升级为“自我造血”型，提升居民体感舒适度的同时激活企业活力和提振消费 [1] 企业参与模式与经济效益 - 社区通过提供免费或低租金场地吸引企业运营普惠服务，如九江孙家垅社区免费提供10年场地用于托育和养老服务中心，实现运营成本降低、居民受益、服务质量提升的多方共赢 [7] - 乐刻运动在全国拥有741家社区型门店，单店年GMV在150万到200万左右，全年新增门店约600家，其中社区型门店占比约50% [8] - 杭州翠苑一区社区与绿城服务合作“大物业”改革模式，便民服务效率提升80%以上，物业费收缴率大幅提高 [8] 电梯行业市场机遇 - 奥的斯公司自2023年起每年在老旧小区电梯更新改造方面均实现高双位数业绩增长，预计2025年该业务将达到2022年的3倍 [9] - 中国电梯保有量约1160万台，其中约300万部具备更新改造条件，远大博林特电梯目前依托城市更新项目的业务占产能15%，预计未来可占整个电梯市场产量的一半以上 [9] 社区经济市场前景 - “十五五”期间城市更新市场总容量预计达20万亿元，其中老旧小区改造投资需8万亿元以上，电梯加装市场超5000亿元，城中村及危旧房改造总投资约2.5万亿元，地下管网升级投资约4万亿元 [11] - 社区经济拥有最稳定的客群和最大刚需，通过完整社区建设挖掘空间资源低成本出租给企业，可降低运营成本并发挥市场化经营优势 [12] - 长春市通过社区经济发展带动就业6670余人，政府投资7290万元带动社会投资1.6亿元 [11]

政策动态 - 商务部等11部门公布第二批城市一刻钟便民生活圈全域推进先行区试点地区30个，包括北京市海淀区、丰台区、石景山区、内蒙古自治区包头市、上海市长宁区、安徽省合肥市、陕西省宝鸡市等 [2] - 试点任务为推动便民生活圈建设覆盖地级以上城市主城区并向有条件的县城社区延伸，坚持因地制宜“一圈一策”，突出服务“一老一小” [2] - 上海市规划资源局发布《城市更新高质量发展规划资源实施意见（问答手册1 0版）》，并召开政策宣介与交流研讨会，190余人参加活动 [6] - 洛阳市人民政府办公室印发《洛阳市城市更新行动计划（2025—2030年）》，明确加快推进2025年度110个老旧小区改造，2026年6月底前完工，基本完成2000年前建成的城镇老旧小区改造任务 [11] - 行动计划包括构建城市一刻钟便民生活圈、持续推动19个城中村改造，并重点实施隋唐洛阳城等重点片区更新，在主城区打造8个文商旅融合街区 [11] 项目发布与评选 - 首届城市更新发展大会发布42个上海市城市更新优质项目，涵盖城市空间综合提升、绿化景观改善、历史文化保护、公共配套完善、水环境治理五大类别 [9] - 具体项目包括中国共产党第一次全国代表大会纪念馆、世界会客厅、张园一期工程、徐家汇体育公园、武夷路城市有机更新启动项目等 [9] - 河北省遴选公布35个城市更新范例项目，涵盖既有建筑改造利用、城镇老旧小区整治改造、完整社区建设等8个类型，并举办范例推介暨政银企对接活动 [11] - 活动为各地政府、金融机构和企业搭建沟通合作桥梁，围绕107个重点城市更新项目进行合作洽谈，68家相关企业代表参与 [11] - 第四届北京城市更新论坛揭晓40个“最佳实践”项目，本届评选共收到225个申报项目，经网络投票和专家评审最终选出 [14][15] - 北京优秀案例涵盖居住、产业、公共空间等多种类型，例如中关村西区及大融城更新改造项目日均客流量超3万人次 [15] 行业活动与理念交流 - “中法更新主题展：文化·绿色·建筑”巡回展上海站开幕论坛举行，专家指出城市更新重在创新，强调在传承、协调对话、共建城市场所基础上的共生理念 [3] - 圆桌讨论以《共生的维度：从建筑共生到人与城市的共生》为题，指出共生不仅是新老建筑的共生，更是建筑与自然、人与空间、社区与城市的共生 [3] - 第四届北京城市更新论坛暨城市更新体验周以“人民城市 有机更新”为主题，活动持续至10月中旬，包括政策交流研讨会、最佳实践经验分享会等系列活动 [14] 具体项目进展与商业模式创新 - 上海虹桥丽宝乐园推出大型古风沉浸式街区项目《集诗·型乐》，以“沉浸式文旅+国学传承”为核心，定位为“可游玩的景点”而非传统商场 [17] - 项目利用虹桥枢纽的区位优势，旨在成为“长三角旅游打卡第一站”，为往来旅客提供“短时深度文化体验” [17] - 瑞安房地产将“新天地XINTIANDI”由商业项目战略升维为社区品牌，原虹桥天地正式更名为虹桥新天地 [19] - 虹桥新天地是国内首个与虹桥综合交通枢纽直接相连的社区综合体，致力于打造“上海第一站”的首站体验，并举办第二届“Art To Gather 新天地艺游季” [19][20] - 海合安文旅正式完成对原苏州华谊兄弟电影世界的全资收购，该主题公园占地46万方（690亩），以“海合安苏州阳澄半岛乐园”的新身份重装亮相 [23] - 收购完成后将对园区进行系统性提质升级，旨在打造长三角首个湖滨沉浸式文娱旅游目的地，标志着行业从“规模扩张”向“质量提升”转型 [23]