城镇化发展阶段 - 中国城镇化从“从无到有”“大规模扩张”进入“提质增效”阶段，2025年会议对城市工作再定位[6] 城市工作核心范式 - 会议提出七项工作方向，“集约高效”成核心范式，政府采用差异化政策[7] 棚改对比 - 2024年10月住建部宣布100万套城中村和危旧房改造，规模仅为2015 - 2018年平均水平六分之一[9][12] - 上一轮2015 - 2018年每年新开工约600万套，四年累计2442万套，投资约6万亿元[9] - 本轮改造功能定位为改善人居、补足保障房，融资强调资金平衡与隐性债务管控[12] 政策趋势 - 以“棚改”为抓手的大规模刺激性宏观政策难以重现[3][12] 风险提示 - 下半年经济增速受海外不确定性挑战，财政力度偏弱，稳地产是首要工作之一[14]

会议概况 - 中央城市工作会议于7月14 - 15日举行，本次是第五次会议[2][3] 历史会议回顾 - 1962年第一次会议，当时全国城镇人口从9950万增至13070万，城市化率由15.39%增至19.75%，指示集中力量组织生产等[4] - 1963年第二次会议延续人口控制政策，此后城镇化率维持在17% - 18%[4] - 1978年第三次会议强调城市重要性，此后城镇化率从17.9%持续增长到2014年的55.8%[5] - 2015年第四次会议，1978 - 2014年城镇常住人口由1.7亿增至7.5亿，城市数量由193个增至653个，提出六个统筹[4][5] 当前形势 - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，2015 - 2024年城镇化率从57.3%增长到67%，2021年起增长幅度低于1个百分点[6] - 2025年上半年房地产开发投资增速 - 11.2%，30大中城市商品房成交套数在同期下界运行[6] 会议提出方向 - 城市工作要转变发展理念、方式、动力、重心和方法[6] 未来工作任务 - 提出优化现代化城市体系等七项城市发展工作任务[8][10] 后续展望 - 可能有更多专项债资金用于城市相关工程并匹配增量资金，对基建投资形成支撑[12] - 我国城镇化率与美日有差距，后续城市发展注重以人为本[12]

核心观点 - 2025年中央城市工作会议明确城市发展从增量扩张转向存量提质，强化内涵式发展与城市更新主线，系统性推动相关投资预期上升，对A股中相关细分产业链构成中长期利好，城市更新相关行业业绩有望显著改善，房地产行业将加速转型 [2] 中央城市工作会议主要内容 - 2025年7月14 - 15日中央城市工作会议在北京举行，总结城市发展成就，分析形势，明确总体要求、原则和任务 [2][5] - 会议判断我国城镇化从快速增长期向稳定发展期转变，城市化发展中心从“大规模增量扩张”转向“存量提质增效为主”，理念从“规模优先”“外延扩张”向“质量优先”“内涵增长”转变 [2][6] - 部署7个方面重点任务：优化现代化城市体系，促进区域经济协同发展；建设创新城市，增强经济竞争力；建设宜居城市，提升运行效率与居民幸福感；建设美丽城市，推动经济与生态协同发展；建设韧性城市，保障城市安全；建设文明城市，提升文化认同感与经济发展；建设智慧城市，提升政府公信力与城市运行效率 [8][9][10] 对资本市场的影响 A股市场 - A股与房地产指数长期相关性高，截至2025年7月11日，房地产板块市净率仅0.85倍，处于过去10年以来16.47%的历史分位数水平 [14] - 会议推动市政基建等方向投资预期上升，对相关细分产业链构成中长期利好，城市更新等板块获政策红利，“新基建”逻辑活跃 [17] - 2025年一季报显示，钢铁等行业营收同比负增长，家电等行业同比正增长；钢铁、房地产行业ROE(TTM)为负，建筑材料行业较低，城市更新相关行业业绩有望改善 [18] - 2025年初至7月14日，房地产行业累计下跌2.72%，交通运输行业下跌1.06%，其余行业上涨，环保、钢铁、建筑材料行业涨幅较高，钢铁、建材行业受益于“反内卷”行动 [22] - 当前城市更新相关行业PB估值处于历史中低水平，中长期投资价值高，建筑材料等行业PB估值低于2010年以来10%分位数水平，盈利改善后估值有望提振 [22] 房地产行业 - 2025年上半年房地产市场供需两端疲软，供给侧新开工意愿低迷、竣工放缓，需求侧销售面积与金额回落，“量缩价软”，信心修复滞后 [26] - 1 - 6月全国固定资产投资同比增长2.8%，涨幅较1 - 5月回落0.9个百分点，基础设施投资同比增长4.6%，涨幅较1 - 5月回落1.0个百分点，固定资产投资动能减弱 [26] - 1 - 6月房地产开发投资同比下滑11.2%，降幅较5月扩大0.5个百分点，施工、新开工、竣工面积均下降，新建商品房销售面积和销售额下降，需求侧未实质修复 [27][33] - 6月70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体收窄，新房和二手房市场均表现不佳 [35] - 会议为房地产行业提供发展范式指引，释放“去库存”与“扩融资”政策预期，市场分化加剧，一线及强二线城市房价有望率先企稳，三四线城市调整周期长 [40] - 长期看，房地产行业将加速从高杠杆 + 高周转向高品质 + 轻资产运营，有竞争力的房企获优势，中小房企面临出清压力 [40]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业 - **公司**：未提及 纪要提到的核心观点和论据 1. **城市更新方向与政策转变** - **核心观点**：从大拆大建转向存量提升，坚持保护优先原则 [1][2] - **论据**：中共中央办公厅、国务院办公厅文件及《求是》杂志文章明确方向；房屋供应过剩致市场压力大、价格下跌，政府停止专项借款 [2] 2. **城市更新面临挑战** - **核心观点**：面临新房供应、传统模式、隐性债务、项目竞争等挑战 [1][3][4] - **论据**：新房项目供应大、价格跌，卖地卖房模式致政府债务扩张，禁止新增隐性债务，好房子项目同质化竞争大、去化率低 [3][4] 3. **房地产定位变化** - **核心观点**：从经济发动机转向稳定器，行业向服务业转变 [1][5] - **论据**：政策调控为稳定市场，新房需求萎缩，二手房带动下游消费，提供服务提升价值 [5] 4. **未来城市更新实施方式** - **核心观点**：多方面综合实施，关注三类设施，提升公共服务和空间价值 [1][6][7] - **论据**：包括既有建筑改造等措施，关注民生、发展、安全类设施，注入新业态、叠加资源资产要素 [6][7] 5. **城市更新对房地产市场影响** - **核心观点**：有积极影响，稳定房价、提供发展空间、增加供应 [1][8] - **论据**：吸引人口增加购房需求，提高土地利用效率，盘活土地和奖励容积率 [8] 6. **城市更新新变化与资金来源** - **核心观点**：加强规划、金融和财政扶持，资金来源多样 [3][9][10] - **论据**：规划强调土地复合利用，金融引入贷款，财政支持并加快 REITs 发行；资金来自中央预算内资金、政策性贷款、REITs 等 [9][10] 7. **老旧小区改造情况** - **核心观点**：面临进度、改造类型、工作量挑战，资金依赖财政 [11][12] - **论据**：竣工交付进度不理想，多基础类改造，未来工作量增加；资金主要来自中央、省级、市级补助，依赖财政 [11][12] 8. **城中村改造现状与趋势** - **核心观点**：推进 100 个项目，完成后或不再大规模推进 [14] - **论据**：项目集中在部分地区，扩大供应投资主体或不愿参与 [14] 9. **广州城市更新措施** - **核心观点**：收购存量房作安置房，花完借款稳定市场但模式不可持续 [15][16] - **论据**：以一定比例补偿，6 月成交创新高，收购房屋用资多，预计花完剩余借款 [15][16] 10. **河南省老旧小区改造表现** - **核心观点**：2024 年有成果，2025 年压力大 [17] - **论据**：2024 年核发房票销售住房，2025 年专项借款或停，资金有限 [17] 11. **城市更新基金影响** - **核心观点**：缓解房地产市场下滑问题 [18] - **论据**：全国 28 个城市设立基金，缓解季节性等因素导致的下滑 [18] 12. **自拆自建模式** - **核心观点**：未来可能成方向但面临挑战 [19][20] - **论据**：可降低成本等，但需完善政策法规；老旧小区改造中面临财政、空间、回报等问题 [19][20] 13. **政府政策措施与市场稳定** - **核心观点**：采取多项措施稳定房地产市场 [21][22] - **论据**：扩大专项债券规模、加大中央财政支持，深圳等地采取多种方式推进改造 [21][22] 14. **深圳城中村改造进展与举措** - **核心观点**：进展慢在调整，未来借鉴经验推进 [23] - **论据**：降低保障房比例等调整，借鉴广州经验，引入国企央企接盘 [23] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. **中央预算内资金对东中西部三类城市补助**：定额补助东中西部三类城市每年分别 8 亿、10 亿、12 亿，用于地下管网等急需项目 [9] 2. **老旧小区改造资金层级占比**：中央预算内补助约占 1/3、省级与地方专项债约占 1/3、市级与省级补助约占 20%-25%，剩余由社会资本或居民出资 [12] 3. **广州收购存量房情况**：6 月份成交 80 万平米，创今年新高，共收购约 6,000 套，用资 150 - 200 亿 [16] 4. **河南省 2024 年房票与住房销售**：2024 年核发 2.37 万张房票，通过 150 亿元销售 130 万平米商品住房（约 1.3 万套） [17] 5. **全国城市更新基金规模**：全国 28 个城市设立总规模 4,550 亿的城市更新基金，上海占 800 亿 [18]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：建筑建材、工程机械、房地产、公用环保、智慧城市、城市交通基础设施、物流 - **公司**：瀚蓝环境、绿色动力港股、光大环境、万物云、碧桂园服务、三一重工、徐工集团、柳工、中联重科、恒立液压、粤丰环保 纪要提到的核心观点和论据 城市更新与房地产行业 - **核心观点**：城市发展从大规模增量扩展转向存量提质增效，强调保护历史风貌，限制超高层建筑，推进城中村和危旧房改造 [1][5][6][7] - **论据**：会议明确提出相关转变，包括城市群发展模式、农业转移人口市民化、城镇棚户区和危房改造等方面的具体变化 [5][7] 建筑建材行业 - **核心观点**：城市发展进入存量提质增效阶段，对建筑建材行业有两方面主要影响，需提升技术标准与施工质量，加强绿色环保材料应用和提高资源利用效率 [8][9] - **论据**：我国城镇化率达到一定阶段，城市发展从增量建设转向存量更新，要求高质量开展城市更新 [8] 工程机械行业 - **核心观点**：行业 6 月内销量同比增长 6%，预计未来三到五年进入复苏周期，稳态需求或达 20 万台，不同类型挖掘机表现各异 [1][14][15] - **论据**：6 月内销量数据、二手机出口提供缓冲、不同类型挖掘机的市场需求和应用场景不同等 [14][15][16][17][18] 公用环保行业 - **核心观点**：受益于财政支持政策，未来发展趋势向好，推荐瀚蓝环境、绿色动力港股和光大环境等公司 [3][23][24][25] - **论据**：中央财政支持政策提供明确指引，相关公司运营稳健、现金流改善、估值具优势等 [23][24][25][26] 智慧城市建设 - **核心观点**：结合数字化及城市数据资产管理，推动地方国企抓住机遇，更多城市规划设计企业将参与其中 [3] - **论据**：智慧城市建设可提高应急管理及日常运维效率，符合城市发展需求 [3] 城市交通基础设施建设 - **核心观点**：现代化城市体系强调组团式、网络化发展，轨道交通运输网络是高效建设方式，京津冀、长三角及成渝双城经济圈可能成为新基建重点 [1][20] - **论据**：轨道交通运输网络有助于提升城市人口流动性，符合城市发展模式转变 [1][20] 其他重要但可能被忽略的内容 - **市场对会议的反应**：上周四五市场对会议信息发酵，地产、建筑、建材等板块表现不错，但今天盘面表现偏弱，会议通告表述可能不及预期，社会层面关注度不高 [2] - **配置思路**：短期内可将城市更新与二季报和行业高频数据结合抓机会，中期可与反内卷结合分析，若有更高能级政策出台可能打开想象空间 [3][4] - **存量房重装市场**：2024 年存量房重装市场首次超过增量房，预计 2025 年二手房和存量房重装比例将逐步超过 600 亿零售市场的 50% [1][12] - **无人物流车**：推广有望提升配送时效、降低成本和节约道路资源，随着技术成熟度提高，线路和试点城市数量将增加，上游相关细分领域值得关注 [22]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产、建材家电、能量饮料、债券 - **公司**：华润、滨江、绿城、建发中海、东鹏饮料、红牛、海螺水泥、塔牌集团、华新水泥 纪要提到的核心观点和论据 房地产行业 - **核心观点**：从增量扩张转向提质增效，政策注重存量优化和治理，关注后周期领域 [1][5][6] - **论据**：自2019年以来进入提质增效阶段，城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效，会议强调推进城市更新，未提及棚改货币化 [6] 房地产发展路径 - **核心观点**：以“好房子”为重点，提升现有住房品质和优化周边环境 [7] - **论据**：会议提出七大任务强调存量优化，如建设智慧城市加设地下管网等，“好房子”概念涵盖小区内外品质提升 [7] 城市群和都市圈房地产市场 - **核心观点**：一二线核心城市及其都市圈核心区域房地产市场将跑赢全国平均水平 [1][8] - **论据**：会议继续将城市群和都市圈发展作为重点，布局于都市圈核心区域的区域性房企大概率表现优异 [8] 能量饮料行业 - **核心观点**：人口流动对能量饮料消费有显著影响，消费有望提升 [1][9] - **论据**：人口流动促进人力资源发挥，一二线城市消费者偏好能量饮料，人口向高密度区域集中增加就业机会，各省能量饮料销售额与劳动力人口数量排名相似 [9] 东鹏饮料 - **核心观点**：全年收入增速预期维持35%，当前估值具备性价比 [1][11] - **论据**：公司认可收入与利润预期，2025年预计利润约48亿元，按预测2025年市盈率31倍、2026年底23倍估值，今年是全国平台化和品牌投放向单点转化元年，消费增速快且估值未饱和 [11] 建材行业 - **核心观点**：城市更新和城中村改造对建材行业需求拉动有限，水泥板块受益 [2][12][13] - **论据**：政策表述温和未预示大规模城镇改造，房地产新开工和销售面积有压力，老旧房屋翻新需求增量难抵整体下滑趋势，水泥板块受益于需求增长和供给侧改革 [13][14][15] 推荐建材公司 - **核心观点**：推荐海螺水泥、塔牌集团及华新水泥 [2][15][16] - **论据**：海螺水泥市值大、流通性好，盈利能力强；塔牌集团承诺高比例分红，股息率约5.5%-5.6%；华新水泥专注海外业务且国内业务有边际改善 [16] 债券市场 - **核心观点**：目前处于中场休息状态，交易主题落实幅度低于往年，需关注中长期内在趋势及消费韧性 [4] - **论据**：近期商品市场表现良好压制债券，今年债券市场交易主题落实幅度远低于往年，金融数据自去年9月连续爬坡，本月反内卷政策致M1和M0增长是长期趋势催化因素 [4] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 各省能量饮料消费额与人口及GDP体量存在背离，广东市场红牛和东鹏占据主导地位 [1][10][11] - 消费建材受城市更新和城中村改造影响范围最大，包括防水、管道、涂料等产品 [12][15]

上半年宏观数据与中央城市工作会议解读 20250715 摘要 中国经济面临结构性问题，地产指标未见显著改善，消费端出现回落， 餐饮收入增速大幅下降，工业品价格维持低位，需求疲软是关键挑战。 当前市场环境类似 2014 年底，经济增长面临下探压力，需求疲软和价 格变化带来挑战，需关注政策调整对市场需求的拉动效果。 低利率环境下，金融资产行情走强，配置资金增加权益类资产配置，高 股息银行股受青睐，经济越弱、利率越低，配置需求越凸显。 重启棚改政策不现实，全国二手房空置率高，缺乏高品质住房，城中村 拆迁难度大、成本高，地方政府和房企难获经济效益。 原拆原建模式是城市更新趋势，可显著提升住房价值，但需满足危房认 定和 100%业主同意前提，推进速度较慢，对经济总量影响有限。 下半年市场指数有望创新高，关注资本市场改革、全球资金流入和 GDP 数据支撑，轮动加快、高低切换，关注机器人、医药、军工和算力等热 点产业。 基建投资受限，地方政府财政压力未缓解，资金被分流，城投公司面临 困境，银行贷款与专项债之间存在挤出效应。 Q&A 2025 年上半年中国的宏观经济数据表现如何？ 2025 年上半年，中国的宏观经济数据表现出 ...

楼市现状与政策背景 - 上半年经济增速5.3%但楼市表现疲软，6月全国70城新房价格环比下降0.3%，同比下降3.7%，一线城市除上海外均环比下跌[2] - 二手房价格跌幅扩大，一线城市环比跌0.7%，二三线跌0.6%，70城中69城环比下跌，较4月64城、5月67城持续恶化[5] - 房地产对经济影响显著：占居民60%资产配置、40%财产性收入，土地出让贡献地方财政40%[7] 城市工作会议核心内容 - 中央城市工作会议提前3个月召开，对比2015年会议目标从"去库存"转向"存量提质增效"，聚焦城市更新与民生改善[9][14] - 会议提出两大方向：民生导向的"好城市"建设（如旧改、安全设施更新）和市场规律驱动的供需优化[15][16] - 技术赋能强调系统性数字住建（BIM、城市信息模型），实施主体从政府主导转向居民自主更新与社会资本参与[17] 老旧小区改造模式 - 一线城市老旧小区房价跌幅达30%-35%，部分北方城市二手房跌去13年涨幅，23.7%老旧小区处于无管理状态[19][20] - 杭州浙工新村居民自主更新案例显示：建筑成本仅2000元/㎡（政府项目4000元/㎡），改造后单价较周边高60%至4.3万/㎡[22] - 旧改资金可能通过特别国债支持，类似"住房银行"模式，已有加装电梯项目试点[24] 房地产发展新模式 - "好房子"战略写入政府工作报告，定义为安全绿色、高得房率、智能全龄友好、好物业、能拉动内需的住房[26] - 双轨制探索：保租房解决刚需（品质提升），市场化满足高净值人群需求，后者被视为房价复苏风向标[27][28] - 城市更新需结合文化价值重塑，如杭州五柳巷社区改造后房价坚挺，杭钢遗址公园带动周边业态[36] 城市发展深层逻辑 - 真正城市更新需系统性规划人口、产业、城镇、交通协同发展，而非表面工程[33] - 欧洲老城区房价稳定源于文化价值赋能，美国曼哈顿"硅巷"生态通过业态创新激活旧空间[34] - 伪城市化导致职住分离与千篇一律建筑，未来需构建"以人为尺度"的韧性城市[38]

城市更新与历史文化保护 - 景德镇陶阳里历史文化街区二期工程即将于7月17日完工开放，采用"留"为主的小微更新策略，最大化保护原有风貌 [1][3] - 陶阳里保留108条千年里弄、400多年明清窑作群、70余年陶瓷工业遗产，修缮采用"修旧如旧"原则，单栋建筑耗时3-4个月 [3][6] - 改造融入隐形设计，如青麻石路下隐藏强电弱电井，采用青石板替代传统铁井盖保持风貌统一 [4] 业态活化与经济效益 - 陶阳里上半年开展主题活动超300场次，接待游客207.15万人，实现门票收入7250万元 [6] - 童街村通过800万元文旅融合项目撬动1.5亿元社会投资，带动180多家商户升级，村民旧房改造为民宿实现满房运营 [16][17] - 金溪县古村落培育20多项新业态，吸纳2000多人就业，上半年游客接待量334.57万人次，旅游综合收入24.94亿元 [26] 工业遗产转型与创意产业 - 陶溪川通过老瓷厂改造融合博物馆、美术馆等业态，吸引全球艺术家，美国艺术家珍妮多次到访获取创作灵感 [8][11] - 项目占地2平方公里，整合老厂搬迁、棚户区改造、产业升级，打造城市创意综合体 [8][10] - 配套建设停车场及长租房项目，为全球艺术家提供新家园 [11] 城乡联动与区域发展 - 景德镇2025年启动6个城中村改造项目，涉及776户村民，通过产业溢出带动周边乡村发展 [20] - 三宝村聚集"景漂"艺术家，建立免费集市帮助村民销售陶瓷产品实现家门口增收 [17][19] - 安义县古村群年均游客量从十余万增至六十多万，村集体收益翻五倍 [24] 金融创新与文脉传承 - 金溪县创新"古村落金融贷"，以古建筑经营权为抵押物突破产权限制，解决修缮资金难题 [26] - 江西省实施城市更新项目近1.3万个，完成投资额超1.2万亿元，保护413个中国传统村落 [26] - 安义县通过租赁农民资产建设主题公园等设施，实现农民增收与景区扩容双赢 [23]

宏观热点 - 中央城市工作会议指出我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效，推进城市更新成为重要抓手 [1] - 上半年国内生产总值660536亿元，同比增长5.3%，其中第一产业增长3.7%，第二产业增长5.3%，第三产业增长5.5% [2] - 6月份各线城市商品住宅销售价格同比降幅继续收窄，一线城市新建商品住宅价格环比下降0.3%，二手住宅环比下降0.7% [2] 金融监管 - 金融监管总局发布新规，地方资产管理公司对单一客户投融资余额不得超过净资产的10%，单一集团客户不得超过15% [3] 科技与制造业 - 宇树科技CEO表示G1人形机器人今年出货量明显增长，整个机器人行业上半年增速非常快 [3] - 工信部拟制定移动电源强制性国家标准，包括充电宝的过充电保护、短路保护等技术要求 [4] - 电池正极材料制备技术新增至限制类出口技术目录，包括磷酸铁锂、磷酸锰铁锂等制备技术 [5] 医药行业 - 55种药品拟纳入第十一批药品集采，均为已过专利保护期的成熟"老药" [3] 零售与消费 - 中国连锁经营协会倡议规范即时零售市场秩序，抵制价格补贴"内卷式"竞争 [6] - 国内汽油、柴油价格分别下调130元/吨和125元/吨，折合升价92号汽油下调0.10元 [7] 国际经济 - 美国6月CPI同比增长2.7%，核心CPI同比增长2.9%，市场预期9月可能降息25个基点 [8] 公司动态 - 英伟达获美国政府许可将启动H20芯片交付，不影响Blackwell架构显卡 [9] - 中际旭创预计上半年净利润36亿—44亿元，同比增长52.64%—86.57% [9] - 伯特利与金鼎私募设立合伙企业，投资1.98亿元于人形机器人、汽车智能化等领域 [9] - 中化国际拟发行股份收购南通星辰合成材料100%股权 [10] - 拓荆科技预计二季度毛利率环比改善，产品验证顺利推进 [10] - 思特威-W预计上半年营收36亿—39亿元，同比增长47%—59%，净利润3.6亿—4.2亿元，同比增长140%—180% [11] - 金力永磁预计上半年净利润3亿—3.35亿元，同比增长151%—180% [11] - 泡泡玛特预计上半年收入增长不低于200%，溢利增长不低于350% [11] - 吉利汽车与极氪科技签署合并协议，吉利将收购剩余极氪股份 [11] - 方正科技、凌志软件、天元股份、三维天地等公司股东拟减持股份 [11]