核心观点 - 2025年四季度公募基金市场出现显著的资金迁移，投资者追求稳健收益，资金从高波动的主动权益基金和低风险的纯债基金流出，大规模流入中低风险的含权债基，含权债基新发数量创2020年以来单季度新高 [2][5] - 主动权益基金和股债混合型基金均呈现出减仓港股、加仓创业板的特征，并显著增配周期与大金融板块 [2][6][7] - 房地产行业周报显示，近期二手房成交环比回暖，政策层面持续释放稳定信号，报告认为2026年房地产调整有望进入尾声，并存在“好房子”结构性机会及香港楼市复苏延续等趋势 [2][15][17] 公募基金2025年四季报分析 整体规模与资金流向 - 2025年四季度公募基金总规模变动不大，但结构切换明显：主动权益基金规模较上季度缩减1823亿元，纯债基金规模缩减868亿元，而含权债基规模增加2398亿元 [2][5] - 含权债基新发热度升高，发行数量创下2020年以来单季度新高 [2][5] - 混债二级基金规模增长2603亿元，是承接资金向中低风险迁移的重要方向 [8] 主动权益基金持仓分析 - 对港股配置热情明显下降，配置比例从2025年二季度的20.44%持续降低到四季度的16.47% [6] - 对创业板配置意愿增强，配置比例由2025年一季度的13.46%抬升至20.85% [6] - 显著增配周期板块，周期板块占比升至28.31%，环比增加4.95个百分点；大金融板块占比由三季度的4.57%提升至5.62% [6] - 对科技、医药和消费板块的配置比例分别下降2.89、1.85、1.24个百分点 [6] - 行业维度上，电子、通信、电新为重仓前三，有色金属、基础化工和非银金融主动加仓最多 [2][6] - 个股层面，中际旭创、新易盛、紫金矿业、寒武纪、东山精密的持仓市值和排名跃升，阿里巴巴、腾讯控股、宁德时代、立讯精密的持仓市值明显下行 [6] 股债混合型基金持仓分析 - 权益仓位中位数由25.34%下行至23.86% [7] - 港股配置比例从2025年一季度的13.68%持续降低到9.42%，创业板配置比例由10.92%抬升至17.71% [7] - 对可转债的配置比例均值为3.81%，相比三季度降低0.49个百分点 [7] - 对周期、大金融和科技板块的配置比例分别上升1.78、1.21、0.51个百分点，科技板块配置权重达40.63%，为2020年以来最高位 [7] - 重仓股中占比最高的三个行业分别为电子(17.12%)、有色(9.66%)、通信(8.16%)；主动加仓最多的行业为电子、通信和非银金融，分别加仓2.57%、2.28%和2.04% [7] - 个股上主动加仓最多的三只股票为中国平安、中际旭创和东阳光，主动减仓最多的三只股票为工业富联、宁德时代和贵州茅台 [7] 含权债基与纯债基金分析 - 含权债基杠杆率中位数微升至108.89%，权益配置向周期和大金融倾斜，对医药板块减仓幅度较大；债券方面持续降低可转债仓位，转向利率债和信用债 [8][9] - 纯债基金是四季度资金集中流出的方向之一，中长期纯债基金规模缩减1562亿元，份额下降2.67%；短期纯债基金规模小幅上升695亿元 [10] - 纯债基金整体杠杆率由110.93%小幅上行至111.28%，短期纯债杠杆率由108.36%提升至109.5% [10] - 纯债基金中利率债占比均值由45.27%升高至45.94%，信用债占比均值从65.33%下降至64.69% [10] 房地产行业周报 市场行情与数据跟踪 - 本周（2026年1月17-23日）房地产（申万）指数上升5.2% [2][13] - 本周42个重点城市新房合计成交137万平方米，环比下降6.0%；1月1日至23日累计成交437万平方米，环比下降37.4%，同比下降41.4% [14] - 本周21个重点城市二手房合计成交224万平方米，环比上升3.6%；1月1日至23日累计成交654万平方米，环比下降0.9%，同比下降10.9% [14] 行业政策与宏观数据 - 宏观政策方面，《求是》多次发文提及城市更新；住建部部长提出将着力稳定房地产市场，发挥房地产融资“白名单”制度作用 [15] - 自然资源部、住房城乡建设部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》 [15] - 国家统计局数据显示，2025年全年房地产开发投资同比-17.2%；房屋新开工面积同比-20.4%；新建商品房销售面积同比-8.7%，销售额同比-12.6% [15] - 2025年12月，全国一线城市新建商品、二手住宅销售价格环比分别下降0.3%、0.9%，降幅较上月分别收窄0.1、0.2个百分点 [15] - 因城施策方面，深圳、广东20城最低首付款比例不低于30% [15] 公司动态与投资观点 - 部分房企发布2025年业绩或预告：保利发展营收3083亿元(YOY-1.1%)，归母净利润10.3亿元(YOY-79.5%)；金地集团、首开股份、建发股份预告归母净利润大幅亏损 [16] - 融资方面，华润置地发行20亿元公司债券，票面利率1.99% [16] - 万科A“21万科02”债券成功展期 [16] - 报告认为2026年三大趋势值得期待：1)房地产调整有望进入尾声，复盘全球主要经济体房地产危机平均调整时间6年、平均跌幅35%，当前我国实际房价调整的长度与深度已相对充分；2)“好房子”结构性机会；3)香港楼市复苏延续 [17] - 报告维持房地产“看好”评级，建议关注港资发展商、地产开发、地产转型、二手房中介及物管企业等细分方向标的 [17]

地方政府工作报告聚焦房地产稳定与发展 - 广东省2026年将着力稳定房地产市场 因城施策控增量 去库存 优供给 推动闲置商办用房盘活 加强保障房建设筹集 健全租赁市场制度[1] - 北京市2026年将围绕稳定房地产市场 发展住房租赁 建设更多好房子 大力推动城市更新等关键词划定全年发展方向[3] - 河南省2026年将着力稳定房地产市场 收购存量商品房用于保障性住房 安置房 宿舍 人才房等 加快构建房地产发展新模式[8] 行业现状与专家观点 - 2025年商品房销售面积逾8.8亿平方米 成交金额近8.4万亿元 房地产相关产值占GDP比重达12%[3] - 专家预计2026年至2030年全国商品住宅一二手交易总量维持在8亿至9亿平方米量级 2026年行业有望确认底部[3][12] - 专家认为2026年行业需筑牢政策 房价 产品和供应四大确定性 企业需适时选择城市并采取布局收缩 非核心城市点状投资机会将孕育更多地方龙头[12] 具体政策举措与风险化解 - 北京市计划增加“一张床、一间房、一套房”产品供应 缓解青年人住房困难 改善城市运行服务保障人员居住条件[4] - 广东省将稳妥有序应对化解房地产风险 发挥城市房地产融资协调机制作用 支持房地产企业规范健康发展[6] - 河南省在2025年已完成“保交房”任务 房地产市场企稳[7] 城市更新作为重要抓手 - 北京市计划推进城市更新条例实施 抓好507栋危旧简易楼排险工作 改造完工老旧小区300个以上 实施老楼加装电梯800台以上[9] - 南京市将高质量开展城市更新三年行动 完成22幢城市新增在册危房治理 60条街巷整治提升 打造12条精品街巷 推进既有住宅老旧电梯更新3000台以上[10] - 专家认为城市更新行动会对“稳楼市”起推动作用 应灵活调整规划和容积率以释放项目价值 并鼓励多元市场主体参与[11]

公司获奖与行业认可 - 锦和商管在2025年克而瑞主办的“智联产城·数领未来”活动中，荣获“长三角产业园区优秀运营商TOP10”与“全国产城运营商品牌力TOP20”双项殊荣 [1] - 该奖项是权威机构对公司综合运营实力、行业影响力、专业能力与品牌价值的高度认可 [1][8] - 奖项特别肯定了公司在存量资产更新、产业生态培育、可持续运营管理领域的标杆实践 [1][8] 核心商业模式与战略定位 - 公司专注于城市更新领域，通过对低效存量建筑进行重新定位、改造升级与专业化运营，将其转化为符合现代产业发展需求的高品质空间 [5][12] - 公司的运营不仅是物理空间改造，更是对区域功能、产业活力与城市脉络的深度重塑，旨在为城市注入商业活力与文化温度 [5][12] - 公司定位为连接空间、产业与人的运营服务商，致力于打造“产业共生”的生态平台，超越单纯的物理空间供给 [6][13] 运营服务与价值创造 - 公司通过精准的产业定位、优质的企业服务、丰富的资源链接及多元的社群活动，促进园区内企业间的互动协作与创新融合 [6][13] - 公司运营的园区正逐步成为企业成长加速器与区域产业升级的重要载体 [6][13] - 公司秉持“长期主义”理念，将精细化、标准化、数字化的管理贯穿于项目全生命周期，包括前期策划、设计改造、招商落地、运营服务及持续的资产价值提升 [6][13] - 公司团队以确保每个项目实现社会效益与市场价值的平衡、资产的保值增值与可持续健康发展为目标 [6][13] 未来发展规划 - 公司将继续秉持“让城市更新，让生活更美”的初心，不断提升资产运营与产业服务能力 [8][14] - 公司计划携手更多合作伙伴，共同探索产城融合的更多可能性 [8][14] - 公司旨在为城市的高质量发展与美好生活构建贡献更多力量 [8][14]

（编辑 楚丽君） 证券日报网讯 1月27日，金螳螂在互动平台回答投资者提问时表示，公司曾参与保障性租赁住房的装修 与改造，并在城中村改造领域拥有相关项目经验，包括上海闵行区新虹街道红星村改造、山东济南历下 区丁家村城中村改造村民保障用房项目、陕西西安黄家坡村改造等。公司当前业务聚焦于公共建筑装饰 领域。在城市更新方向，公司积极布局公共建筑焕新、历史街区活化、酒店升级及老旧小区改造等多个 细分领域，并持续推动业务向高附加值板块转型升级。 ...

板块市场表现 - 2025年1月27日，装修建材板块整体微跌，以17983.59点收盘，跌幅为0.13% [1] - 板块内个股表现分化，亚士创能以6.69元/股收盘，跌幅4.43%，领跌板块 [1] - 美克家居以2.83元/股收盘，跌幅4.07%，跌幅位列板块第二 [1] - *ST松发以82.39元/股收盘，跌幅3.07%，跌幅位列板块第三 [1] - 友邦吊顶以75.60元/股收盘，涨幅7.54%，领涨板块 [1] - 松霖科技以41.29元/股收盘，涨幅6.72%，涨幅位列板块第二 [1] - 康欣新材以4.30元/股收盘，涨幅5.13%，涨幅位列板块第三 [1] 行业需求与驱动因素 - 短期来看，年底赶工带动了零售月环比增长，存量市场对消费建材需求起到托底作用 [1] - 随着气温下降，家装市场需求预计将进一步减少，市场静待春节后需求恢复，届时有望带动消费建材需求逐步释放 [1] - 中长期来看，存量房翻新、旧改以及城市更新将成为支撑消费建材需求的主要力量 [1] - 城市更新将驱动消费建材在旧改、修缮市场的需求释放 [1] - 消费升级趋势将带动对高品质绿色建材的需求提升 [1] 行业竞争格局展望 - 具备渠道布局优势及品牌优势的龙头企业，有望在行业发展中持续巩固其市场地位 [1]

文章核心观点 文章围绕2026年北京市政协会议上多位委员对城市更新“北京模式”的建言献策展开，核心观点是：北京作为全国首个减量发展的超大城市，其城市更新正从大规模增量建设转向存量提质增效和精细化治理，未来需通过科技赋能、绿色发展和基层治理创新，探索可持续、可推广的发展新路径[3][4][10] 城市更新的现状与目标 - 2025年，北京在城市更新方面取得具体进展，包括老旧小区改造完工1225个，精细化治理1411条背街小巷，完成251座桥下空间整治，以及20处重点区域环境面貌显著提升[3] - 城市更新的核心目标是从“大规模增量扩张”向“存量提质增效”转变[4] - 2026年，北京市将加快超大城市发展方式转型，提升城市精细化治理水平[3] 科技赋能与智慧城市建设 - 建议利用大数据、人工智能等现代技术手段，在规划阶段对区域功能、交通、公共设施进行系统性布局，实现一次更新、长远受益[4] - 智慧城市建设是实现高效、绿色、人性化发展的升级方向，其关键层次包括：建立全面的城市感知体系、实现数据互联互通、通过大数据和人工智能进行数据挖掘并形成具体场景解决方案[5] - 在建筑运行节能方面，建议将人工智能、物联网和数据分析作为提升能效的重要支撑手段，并在公共建筑和国有资产建筑中开展智慧运维节能示范[6] - 对于基层治理，大数据、物联网、数字孪生等技术能推动治理从经验判断向数据驱动、从粗放管理向精细服务转变[8] 绿色发展与产业创新 - 2025年，北京全市森林覆盖率达到45%，公园绿地500米服务半径覆盖率超过92%，建成各类公园1100余个[11] - 绿色发展是城市更新的核心标志，其技术支撑体系包括“种子创新”（林木遗传育种）、“智慧林业”（通过“天地空”一体化监测系统实现全方位观测）以及科技创新重塑林下经济全产业链[12] - 北京林下经济与产业发展应聚焦“小而精、多元化”的模式创新，核心在于科技引领，通过育种科技、智慧林业科技、生产加工科技等多维赋能，结合人工智能场景优化[13] - 建议打造“文化+体验”高价值产业链，推动产销环节与自然教育深度融合，建设开放式“森林课堂”，以系统性提升产品附加值[12] 基层治理与社会协同 - 城市副中心建设处在从“城市框架基本成型”向“功能品质全面提升”迈进的关键阶段，需避免“重建设、轻治理”的局面[7] - 建议在规划阶段便同步嵌入社区治理单元划分、公共服务设施配置等社会治理要素，确保物理空间更新与社会治理升级同步谋划[7] - 强调构建“有温度的基层治理”，关注居民情感需求，实现“共情”，治理需从“粗放式管理”转向精细化、人性化服务[8][9] - 城市治理是政府、市场、社会组织和居民等多元力量共同参与的系统工程，需通过居民议事会、方案工作坊等形式，激发居民的参与感和责任感，推动“共建共治共享”[9][10] 市场化机制与政策支持 - 强调市场化机制和社会资本参与的重要性，建议政策支持从侧重设备投入补贴向更加关注运行成效转变，根据建筑能耗改善情况给予引导[6] - 建议引导绿色金融资源更多投向智慧运维和运行节能项目，鼓励通过节能服务外包、合同能源管理等方式引入专业化运维力量，形成可持续的商业模型[6] - 在绿色发展政策方面，建议推动更多科学决策（如绿化带种植选择）、加强重大生态工程全过程的技术保障，并出台政策鼓励青年人才到农村林区创新创业[13]

政策动态：中央与地方聚焦新模式与存量盘活 - 自然资源部与住建部发文支持城市更新，鼓励利用存量土地和房产资源发展国家支持产业[1] - 住建部部长明确2026年两大工作重点：有序推动“好房子”建设以带动产业链升级，以及加快构建房地产发展新模式的基础制度[1] - 本周有14个省市出台稳市场政策，“城市更新”和“保障房”成为地方政策关键词[2] - 多地“十五五”规划建议将城市更新和深化要素市场化配置独立于房地产单列，置于更重要的位置[2] - 大连发布年度城市更新计划，计划改造面积超100万平方米，并探索老旧住房原拆原建新模式[2] - 广州计划在2026年筹集建设保障性住房3万套，深圳出台配售型保障房管理办法实施严格封闭管理，海口征集存量商品住房用作保租房[2] 新房市场成交：整体持续下行，城市分化显著 - 2026年第3周各能级新建商品住宅成交面积环比普降，呈现“四连降”趋势，绝对量降至去年7、8月低水平[5] - 一线城市成交面积环比下降38%，为各能级中降幅最大；二线城市环比微降5%；三四线城市环比下降23%[5] - 第3周30个重点城市新建商品住宅成交面积约63万平方米，环比下降17%，同比锐减51%[7] - 1月累计（截至第3周）30城成交面积232万平方米，同比减少42%[7] - 城市间表现分化：深圳、南京、济南等一二线城市环比降幅约40%，而杭州、合肥、哈尔滨、嘉兴、东营等城市环比增幅超30%[7] - 从累计同比看，三四线城市降幅最小为24%，其中嘉兴、东营、安庆等城市同比显著增长[7] - 具体城市数据：北京第3周成交6.49万平方米（环比-9%，同比-30%），深圳成交2.67万平方米（环比-66%，同比-75%），杭州成交7.44万平方米（环比+34%，同比-49%），合肥成交4.37万平方米（环比+87%，同比-55%）[8] 土地市场：供求规模低位，溢价率维持低位 - 2026年第3周重点城市土地供应建筑面积321万平方米，环比增长17%；成交建筑面积191万平方米，环比下降24%[11] - 重点城市土地市场平均溢价率为0.7%，延续低位运行态势[11] - 浙江省玉环市一宗宅地实现高溢价出让，起拍底价2.68亿元，经过37轮竞价以总价3.04亿元成交，溢价率达到13.43%，成交楼板价6192元/平方米[11]

城市更新投资与项目规模 - 江西省累计实施城市更新项目超过1.5万个，完成投资近1.4万亿元 [1] - 通过城市更新打造了国家、省、市三级完整社区共计286个 [1] - 江西省城市园林绿化覆盖率与绿地率均位居全国第二 [1] 政策机制与试点建设 - 江西省创新探索“以城市体检为路径、城市更新为抓手、功能品质提升为目标”的“三位一体”长效工作机制 [3] - 专门颁布实施《江西省城市更新条例》，使工作有法可依 [3] - 南昌、景德镇、赣州入选全国城市体检试点城市，南昌跻身全国首批城市更新行动中央财政支持城市 [3] 更新项目成果与城市魅力提升 - 通过城市更新打造了景德镇陶溪川、吉安永新古城、南昌雷公坳文化体育产业园等一批网红打卡点 [3] - 此举旨在唤醒城市记忆，让城市更有温度和魅力 [3] “好房子”建设与危旧房改造 - 江西省1995年及以前建成的既有房屋超过20万栋，部分存在安全隐患 [3] - 以D级危险住房为重点大力推进城市危旧房改造，支持原拆原建 [3] - 目前已启动改造1.3万余套，目标是把新房子建成好房子，也把老房子改成好房子 [3] “好小区”建设与老旧小区改造 - 近年来已改造城镇老旧小区6577个，帮助193.8万户居民解决爬楼难、停车难、管线旧等问题 [4] - 下一步将继续深化老旧小区改造，完善配套设施，实现居民生活“原地升级” [4] “好社区”建设与完整社区推进 - 以200个好社区试点为引领，全力推进完整社区建设 [4] - 重点破解雨污分流不到位、停车位不足、物业服务水平不高等“家门口的烦恼” [4] - 同步推进老旧街区、老旧厂区和城中村改造 [4] “好城区”建设与城市安全宜居 - 聚焦城市运行安全，推进城市生命线安全工程，重点抓好供水、排水、燃气、桥梁、管廊等设施更新改造 [5] - 旨在有效解决城市内涝、管道老化、燃气安全等突出问题 [5] - 打造更多高品质公园、绿地等公共空间，加强历史街区与建筑保护，让城市安全宜居且富有特色魅力 [5]

社区商业的定位与重要性 - 社区商业被视作服务城市“最后一公里”的“毛细血管”，是满足日常需求、提升生活品质和凝聚邻里情感的关键空间 [1] - 在城市发展进入存量提质增效的新阶段，社区商业虽小但关系重大，尤其对功能短缺的老旧社区而言，它可通过微更新成为城市更新的有效切入路径 [3] 社区商业的发展模式与创新 - 发展模式应以市场需求为导向，鼓励各类主体投资运营，发展社区商业中心、“停车+邻里中心”等综合服务设施 [3] - 通过增值服务、联营分成和数据变现等多元化渠道，提升社区综合服务功能和存量资产价值，以实现长期可持续经营 [3] - 建议推出一批示范项目，通过奖励与政策支持，引领业态、管理与服务创新 [5] 社区商业的具体场景融合与设计 - 商业场景需与生活场景、社交体验融合，紧扣“足不出户”的便利性 [3] - 具体举措包括：将生鲜店、便利店升级为嵌入轻食、咖啡、快递等服务的“一店多能”站点 [3] - 在社区食堂、水果店旁设置居民唠嗑点，营造慢行生活圈以增进邻里交流 [3] - 引入特色折扣店，方便居民在遛弯时轻松完成购买 [3] - 注重全龄友好设计，增设无障碍设施与儿童活动空间 [3] 社区商业的数字化与智能化升级 - 建议利用互联网、大数据打造“互联网+便民生活服务平台”，整合一站式服务 [4] - 建设社区商圈小程序，通过积分通用促进商户联动 [4] - 运用人工智能分析消费习惯，实现智能补货与精准推送 [4] - 培育和衍生一批社区服务品牌 [4] 社区商业发展的支持与保障 - 社区商业具有“微经济、微创业、微服务”的特点，但发展常遇到“钱、地、人、手续”等现实难题 [5] - 呼吁各地出台专项工作方案，创新资源配置与融资模式，简化审批流程，以推动项目快速落地 [5]

公司战略合作与业务发展 - 天津泰达城市更新建设发展有限公司领导于1月21日莅临滨海投资全资子公司泰悦家进行调研交流，双方围绕深化战略合作、赋能城市更新等议题展开深入探讨，为后续合作筑牢基础 [1] - 泰悦家作为集团增值服务载体，依托母公司三十年燃气行业积淀，聚焦“燃气+全域民生服务”，构建了涵盖智慧安防、品质厨电、自主电商等多元服务体系，打造“线上+线下”融合的管家式综合服务平台 [1] - 双方回顾了战略合作协议推进情况，一致认为可结合泰达城更在区域开发与城市更新运营的核心优势，以及泰悦家在民生服务与综合能源配套的专业能力，在家居生活方向形成合力，共同绘就泰达“好房子”理念 [1] 业务模式与服务能力 - 泰悦家已形成成熟的民生服务落地能力，其业务布局与服务能力在调研中得到实地考察 [1] - 泰达城更领导实地参观了泰悦家生活馆展示区域，直观了解其在安全服务提质、生活服务拓维等方面的创新实践，并对该公司以用户需求为核心、以安全为底线的服务理念给予高度认可 [1] - 泰悦家公司表示将充分发挥自身服务与资源优势，持续优化服务方案，从燃气相关民生服务出发，践行国企担当，助力区域人居品质升级 [2] 合作前景与行业趋势 - 泰达城更领导表示，城市更新不仅是空间改造，更要兼顾民生品质与服务升级，双方聚焦于将优质民生服务融入城市更新全流程，聚力打造宜居宜业的品质生活场景 [2] - 此次调研为双方深化合作搭建了高效沟通桥梁，未来将持续深化协同联动，在天津城市更新浪潮中携手共进，共筑民生服务与城市发展新标杆 [2]