政策导向 - 持续防范化解重点领域风险 [1] - 落实中央城市工作会议精神 高质量开展城市更新 [1] - 积极稳妥化解地方政府债务风险 严禁新增隐性债务 [1] - 有力有序有效推进地方融资平台出清 [1] 资本市场 - 增强国内资本市场吸引力和包容性 [1] - 巩固资本市场回稳向好势头 [1]

政策导向与风险防范 - 持续防范化解重点领域风险，包括地方政府债务和融资平台问题 [1] - 严禁新增隐性债务，推进地方融资平台出清 [1] - 高质量开展城市更新，落实中央城市工作会议精神 [1] 资本市场发展 - 增强国内资本市场吸引力和包容性 [1] - 巩固资本市场回稳向好势头 [1]

项目签约与合同金额 - 公司作为联合体牵头方签约河南空港智算中心三期项目一批次算力集群部分，合作方包括神威（无锡）信息产业有限公司等[1] - 项目签约建设部分含税总价达8.6亿元，算力集群运营收益含税总价为10.3亿元[1] - 项目要求150日历天内完成软硬件安装调试与初验，试运行期30日历天，包含60个月运维及60个月运营服务[1] 技术配置与算力能力 - 项目将建设GPU计算服务器（液冷）、超算服务器（液冷）、存储设备等硬件集群，搭载智能算力管理与应用软件[2] - 利用2-1机房170个机柜（含128个20KW液冷柜）建设256台国产智算集群，半精度浮点运算能力不低于650P FLOPS @FP16[2] - 利用2-2机房建设640计算节点国产超算集群，双精度浮点运算能力不低于35P FLOPS @FP64[2] 战略意义与业务发展 - 项目是公司在数字科技和AI新基建领域的重大成果，将打造技术领先的智能算力枢纽[1] - 公司通过该项目深化"建设-维护-运营"全链条服务模式，构建差异化竞争壁垒[3] - 项目推动公司AI新基建业务与城市更新类项目协同发展，有望转化为稳定业绩增长动能[3] 行业地位与项目经验 - 该项目是公司继苏州国科数据中心、长三角数字金融数据中心等项目后的又一数据中心项目[2] - 公司凭借技术沉淀与项目储备，加速进入城市更新类项目施工交付阶段[3]

俯瞰北京京东方恒通国际商务园。受访者供图 上海"EKA·天物"园区使用清水红砖改造的名为"53度"的建筑物。本报记者 杨俊峰摄 工业遗产是什么？ 它可能是公路边老电子厂的旧厂房、矗立在老厂区里的最后一根烟囱，也可能是码头旁锈迹斑驳的火车 轨道。对一个城市来说，工业遗产不仅是对过往荣光的怀旧，更是一次对城市记忆的重新解码。 前不久，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》提出，"加强老 旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋的改造利用，推动建筑功能转换和混合利用"。 在推进城市更新的过程中，该如何更好地唤醒工业遗产，留住城市记忆，让工业遗产变身"城市IP"？本 报记者探访了一些地区的成功案例。 上海"EKA·天物"都市人文美学街区： 从老旧厂房到文化地标 UBP里修复后的苏联风格建筑。受访者供图 晚霞中的江苏省宜兴市丁蜀镇陶二厂UCCA陶美术馆。受访者供图 老厂房，是上海工业进程的见证，亦是时代留给这座城市的遗赠。近年来，上海将老厂房改造升级作为 城市更新探索重点项目，进行了不少创新尝试，"EKA·天物"都市人文美学街区正是其中一个典型。 100余棵超百岁树龄的参天古树郁郁葱葱，4 ...

项目概况 - 东莞市大岭山大塘村优质产业空间项目总投资约14.34亿元，包含南地块和北地块两个部分 [1][2] - 南地块由东莞实业投资控股集团有限公司（国有企业）旗下企业投资建设，北地块由大岭山镇大塘实业投资有限公司投资建设 [2] - 项目位于虎岗高速出入口附近，总用地面积约176.8亩 [2] 北地块详情 - 北地块改造面积为1.940878公顷，改造后一类工业用地1.673923公顷，容积率3.5，总计容建筑面积5.8587万平方米 [1] - 北地块计划投资4.7亿元，用地面积约4.45万平方米（66.7亩），建筑面积约15.56万平方米，建设5栋厂房、1栋宿舍和1个地下室 [2] - 北地块预计2025年内建设，2026年投入使用 [2] - 改造范围的集体建设用地已批准征为国有建设用地，以协议出让方式供地给东莞市大岭山镇大塘实业投资有限公司，约定使用年限50年，不分割销售 [1] 南地块详情 - 南地块一期已于2024年10月11日开工建设，用地面积约5.95万平方米（89.3亩），建筑面积约20.84万平方米，计划投资9.65亿元 [2] - 南地块建设7栋厂房、2栋宿舍和1个地下室，预计2025年内投入使用，现已开始招揽意向投资企业 [2] 项目意义 - 项目通过城市更新"工改工"模式，为城市提供高质量的产业用地与空间，推动当地产业升级和经济转型 [1][2] - 道路用地0.253346公顷、街头绿地0.013609公顷以行政划拨方式供地，竣工验收后无偿移交大岭山镇人民政府 [1]

房地产行业 作者: 中诚信国际 企业评级部 侯一甲 027-87339288 yjhou@ccxi.com.cn 杜志英 027-87339288 zhydu@ccxi.com.cn 其他联络人 贺文俊 027-87339288 wjhe @ccxi.com.cn 市场跟踪 专项债土地收储加速，行业延续止跌回稳 态势——2025年 6月房地产市场跟踪 "降准降息、公积金贷款利率下调"三箭 齐发，金融政策协调巩固行业企稳态势— —2025年 5月房地产市场跟踪 楼市"小阳春"如期而至，"好房子"时 代来临——2025年4月房地产市场跟踪 政府工作报告首提"稳住楼市"，坚持在发展 中逐步化解风险——2025年3月房地产市场 跟踪 法拍房成交率有望提升，助力新房市场企 稳——2025年1月房地产市场跟踪 市场交易明显升温，政策薪火持续加力 ——2024年12月房地产市场跟踪 房价现企稳迹象，政策加速落地继续保驾 护航——2024年11月房地产市场跟踪 重启货币化安置和土储专项债：止跌回稳 转向信号下的老路新履——2024 年 10 月房 地产市场跟踪 美联储降息与房地产新政：市场活力的新 希望——2024年 9月房 ...

报告行业投资评级 - 强于大市 [7] 报告的核心观点 - 本周新房成交面积环比涨幅扩大、同比降幅收窄，二手房成交面积环比由正转负、同比降幅收窄，新房库存面积及去化周期环比上涨、同比下降，土地市场环比量涨价跌、同比量价齐跌，房企国内债券发行量同环比均上涨，板块收益有所上升 [1][7] - 二季度销售、投资、房价数据明显走弱，7月成交持续较弱，预计政治局会议表态更积极，城市更新政策支持力度有望加大，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具α属性，困境反转的标的或有更大估值修复弹性 [7][141] 相关目录总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交面积环比涨幅扩大、同比降幅收窄，40个城市新房成交面积181.7万平方米，环比升6.9%、同比降9.6%，一、二、三四线城市环比增速为-8.0%、24.1%、-7.4%，同比增速为-22.8%、4.2%、-20.9% [17][18] - 二手房成交面积环比由正转负、同比降幅收窄，18个城市二手房成交面积160.5万平方米，环比降2.2%、同比降11.1%，一、二、三四线城市环比增速为1.1%、-1.8%、-7.0%，同比增速为-7.7%、-14.9%、-10.7% [17][54] - 新房库存面积环比上涨、同比下降，12个城市新房库存面积11147万平方米，环比增速0.2%、同比增速-16.0%，一、二、三四线城市环比增速为0.3%、0.1%、0.5%，同比增速为-15.5%、-20.1%、1.5%；去化周期环比上涨、同比下降，12个城市去化周期17.7个月，环比升0.4个月、同比降0.03个月，一、二、三四线城市环比分别升0.3、0.4、3.3个月，一、三四线城市同比分别降0.7、10.2个月，二线城市同比升0.5个月 [17][44] 2 百城土地市场跟踪 - 土地市场环比量涨价跌、同比量价齐跌，百城全类型成交土地规划建筑面积1146.1万平方米，环比升9.8%、同比降3.0%，成交土地总价183.2亿元，环比降7.8%、同比降25.9%，楼面均价1598.3元/平，环比降16.0%、同比降23.5%，土地溢价率5.6%，环比降0.8个百分点、同比升3.6个百分点 [7][72] - 百城成交住宅土地规划建筑面积170.0万平方米，环比降38.6%、同比降17.8%，成交住宅土地总价110.4亿元，环比降31.9%、同比降10.8%，成交住宅土地楼面均价6492.6元/平方米，环比升11.0%、同比升8.5%，百城成交住宅类用地溢价率10.2%，环比升4.4个百分点、同比升7.4个百分点 [95] 3 本周行业政策梳理 - 成都7月21日起分阶段取消住房限售，2026年起取消二手住房转让限制，二套房公积金贷款首付比例由30%降至20%，并实施缴存余额挂钩机制提升贷款额度 [3][113] - 济南7月21日推出配售型保障房购房优惠政策，首付比例由20%降至15%，可一次性提取公积金付首付，提取金额仍计入贷款基数 [3][113] - 长沙7月22日市委书记强调高标准推进现代化人民城市建设，聚焦地下管网安全、老旧小区与城中村改造、历史文化保护 [113] - 香港7月23日表明无意重推勾地制度，也不实行卖地与勾地双轨并行 [114] - 深圳7月23日公布2025年住房发展年度计划，计划供应居住用地100公顷，其中商品住房用地60公顷、保障房用地40公顷，新筹集保障房4万套、竣工3.23万套，供应商品住房4万套 [114] 4 本周板块表现回顾 - 大盘表现方面，上证指数收于3594点，较上周升59.17点、涨幅1.7%，创业板指收于2340点，较上周升62.90点、涨幅2.8%，沪深300指数收于4127点，较上周升68.61点、涨幅1.7% [117] - 行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三为建筑材料、煤炭、钢铁，涨跌幅分别为8.2%、8.0%、7.7%，涨跌幅靠后为银行、通信、公用事业，涨跌幅分别为-2.9%、-0.8%、-0.3% [117] - 房地产行业绝对收益4.1%，较上周升6.2pct，相对收益（相对沪深300）为2.4%，较上周升5.6pct，房地产板块PE为25.98X，较上周升1.10X [7][117] - A股涨跌幅靠前的三家公司为新城控股、金地集团、招商蛇口，涨跌幅为6.7%、6.5%、6.5%，靠后的为绿地控股、华侨城A、万科A，涨跌幅为0.0%、2.2%、3.2%；港股涨跌幅靠前的为中国金茂、碧桂园、中国海外发展，涨跌幅为15.6%、14.6%、7.5%，靠后的为建发国际集团、融创中国、龙湖集团，涨跌幅为2.4%、4.3%、4.6% [122] 5 本周重点公司公告 - 高管变动公告：世联行董事薛文辞职，原定任期至2025年12月28日 [128] - 股权变动公告：光大嘉宝持股5%以上股东嘉定建业与嘉定科投减持计划实施完毕，合计减持1498.8万股，占总股本1% [128] - 其他重要公告：滨江集团在杭州竞得1宗地块，规划建筑面积87,590.4平方米，成交总价15.3亿元，楼面均价约17,472元/平方米；中国金茂全资附属公司7月23日完成发行20亿元2025年度第一期中期票据，期限3年，票面利率2.3%，募集资金用于偿还到期票据 [128] 6 本周房企债券发行情况 - 房企国内债券总发行量同环比均上涨，房地产行业国内债券总发行量235.4亿元，环比升104.4%、同比升174.4%，总偿还量221.6亿元，环比升47.3%、同比升113.3%，净融资额13.8亿元 [7][132] - 本周债券发行量最大的房企为金融街集团、华润置地控股、上海金茂、大悦城控股、临港集团、珠实集团，发行量分别为30.0、30.0、20.0、20.0、20.0、15.0亿元；债券偿还量最大的房企为万科A、华润置地、中锋置业，偿还量分别为30.01、30.0、24.5亿元 [132] 7 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、在重点城市市占率较高的房企，如滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团；2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股；经营或策略上有增量或变化的房企，如新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产；受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司，如贝壳-W、我爱我家 [7][141]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）、房地产（物业服务）评级为增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 2025年上半年全国销售和拿地下滑，但部分高能级城市表现较好，具备品牌和产品优势的房企销售亮眼，随着政策落地，部分高能级核心城市有望通过城市更新实现发展，投资聚焦结构性阿尔法亮点[4] 根据相关目录分别进行总结 地产开发板块估值及重点公司 - 截至2025年7月25日，房地产(申万)市盈率PE(TTM)42.93倍，市净率PB(LF)0.78倍；恒生地产建筑业市盈率PE(TTM)50.68倍，市净率PB(LF)0.44倍，给出不同时间段历史分位数[11][20] - 2025年7月1 - 25日，房地产(申万)涨7.8%，跑赢沪深300和中证1000指数；恒生地产建筑业涨7.1%，跑赢恒生指数，跑输恒生科技指数。还给出不同时间段A/H股地产开发重点公司涨跌幅[29][31] - A股给予保利发展等“买入”评级，H股给予中国海外发展等“买入”评级，并给出地产开发板块重点公司盈利预测与估值[37][38] 物业服务板块估值及重点公司 - 截至2025年7月25日，房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)46.73倍，市净率PB(LF)1.69倍；恒生物业服务及管理市盈率PE(TTM)43.50倍，市净率PB(LF)0.48倍，给出不同时间段历史分位数[40][43] - 2025年7月1 - 25日，房地产服务(申万)涨3.7%，跑输沪深300和房地产(申万)指数；恒生物业服务及管理指数涨5.1%，跑输恒生指数和恒生地产建筑业指数。还给出不同时间段A/H股物业服务重点公司涨跌幅[51][55] - A股给予招商积余“买入”评级，H股给予华润万象生活等“买入”评级，并给出物业服务板块重点公司盈利预测与估值[60][61] 房地产板块的公募基金持仓水平 - 截至2025年二季度末，公募基金持有房地产业股票组合总市值约484.4亿元，占净值比例约0.14%，占股票投资市值比约0.67%，相对于标准行业配置比例低配约0.56个百分点[3][63] 地产行业贝塔偏弱，持续关注优质龙头的阿尔法机遇 - 2025年上半年全国房地产投资、施工、新开工、竣工、销售等数据大多同比下降，但部分高能级城市表现较好，如北上广深杭蓉六城商品住宅销售金额增长6.0%，光大核心30城成交宅地建面和楼面均价均增长[4][65][67] - 部分具备品牌优势和产品美誉度的房企销售和拿地表现较好，如中国金茂、越秀地产等权益销售金额同比增长，中海地产、保利发展等拿地金额排名靠前[4][68][69] 投资建议 - 回顾2024年房地产政策及市场热度变化，展望2025年，随着政策落地，部分高能级核心城市有望通过城市更新实现发展[70] - 投资关注三条主线：推荐招商蛇口等稳健龙头房企；推荐华润置地等具备运营竞争力的房企；推荐招商积余等物业服务企业[71]

同时，通过建立多层级协同推进的更新机制，在统一目标指导下，采用小规模、渐进式的模式推进，有 助于解决项目资金、用地等问题，确保项目有序开展；通过畅通居民沟通渠道，积极引入社会力量参 与，可以进一步丰富公共空间服务内容，激发区域消费新活力，也为项目运维注入可持续发展动力。由 此形成从空间发掘到改造、提升、完善、再提升的良性循环，构建起民生幸福新空间，为建设现代化人 民城市提供良好支撑。 （文章来源：经济日报） 城市更新的关键在于快速响应群众需求，通过改善城市环境、提升公共服务水平等手段，满足居民对美 好生活的持续追求。 从深圳罗湖区推动街区精致化建设的经验来看，随着城市更新进入新阶段，采用绣花式、更为精致的微 更新策略，激活城市中闲置的"灰空间"，将其转变为"金角银边"，不仅能显著提升城市空间品质，还能 更深入满足群众需求，为我国高密度建成区及老旧城区的城市更新提供了新的经验与启示。 城市更新必须始终将人民群众需求作为起点与终点。城市更新项目的规划与实施，不仅是物理空间的改 造与建设，更是对居民诉求的精准响应，是提升公共服务与基层治理效能的体现。在此过程中，必须坚 持以人民为中心的原则，摒弃过去的粗放式更新策略 ...

随着经济社会高速发展，城市更新已经成为提高城市品质和居民生活质量的关键途径。时隔10年再次举 行的中央城市工作会议提出，"转变城市工作重心，更加注重治理投入""创新城市治理的理念、模式、 手段"。罗湖区作为深圳最早开发的城区，人口密集，寸土寸金，该如何让老城区焕发新生机？当地创 新采用更为精致的微更新策略，成功将城市中闲置的灰空间转变为"金角银边"，在提升城市治理现代化 水平的同时，深入满足民众需求，为我国高密度建成区及老旧城区的城市更新提供了新的经验与启示。 今年的《政府工作报告》提出，要持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，统筹城市低效用地再开发。 如今，国内已有不少城市着手探索闲置边角地、桥下空间、建筑屋顶等"城市灰空间"的活化利用，将其 打造为功能复合的新型公共空间，助力城市可持续发展。 罗湖区作为深圳最早开发的城区，人口密集，长期面临土地资源紧张与公共空间不足等问题。2023年8 月，为推动高密度城区从"增量扩张"向"存量提质"转型，罗湖区制定出台《罗湖区街区精致化建设八大 行动计划（2023—2025）》，提出通过打造一批街区精品工程、活化利用城区边角空间、规范市容市貌 秩序、优化城市家具及景观小品 ...