报告行业投资评级 - 推荐（维持）[5] 报告的核心观点 - 报告核心观点是探讨房地产板块上涨空间能否进一步打开，认为近期股价上涨是超跌补涨、基本面预期变化、政策预期及筹码结构共振的结果，但后续上涨需要基本面或政策兑现来支撑，若支持政策出台，板块交易风格可能从“胜率优先”转向“赔率优先”，并可能带动更广泛的内需板块及港股市场[1][3][4][10][14][22] 根据相关目录分别进行总结 一、近期房地产股票的估值修复反映了什么？ - 近期上涨一方面是12月相对沪深300超跌后的补涨，另一方面反映了基本面预期变化、政策预期及筹码结构等因素的共振[1] - 基本面解读出现分化：1月1日至2月5日样本城市新房及二手房网签面积同比分别为-6%和+31%，但农历同比分别为-53%和-18%，部分投资人的乐观情绪有待验证[3] - 政策预期升温源于《求是》杂志文章及国常会关于城市更新、重大项目的表述[4] - 筹码结构显示，25Q4房地产行业基金配置比例约0.4%，较标准行业配置比例低0.7 PCT，较低的配置比例放大了预期变化对股价的影响[10] 二、房地产板块股价上行空间进一步打开需要什么样的条件？ - 当前房地产指数与沪深300的累计涨幅差值已从25年12月最大约8.48%收窄至26年2月11日的3.81%，若无进一步催化，板块超额收益空间可能减小[12] - 板块股价进一步上行需要基本面或政策的兑现来支撑[14] - 潜在驱动因素包括：节后基本面表现超预期（如成交量同比上涨、二手房挂牌量明显下降、房价环比上涨）或超预期的政策落地（如全国性的房地产支持政策）[14] 三、有哪些值得关注的政策方向以及政策出台的可能驱动因素？ - 市场对政策的关注度提高，主要围绕三个关注点：二手房挂牌量变化、“金融16条”到期后的贷款接续及银行不良生成节奏变化、个别房企“展期议案”事件的影响[15] - 政策的潜在发力方向包括：进一步调降公积金贷款及商业贷款利率、去库存政策、房地产发展新模式与城市更新的有机结合[16][18][20] - 当前样本城市租售比与房贷利率差值约64 BP，调降利率有助于带动总需求企稳[16] - 去库存政策（包括新房和二手房）可加快需求企稳向价格企稳的传导[18][19] - 城市更新政策在资金、规划（如容积率、配建要求）等方面或有优化空间，例如引入不受隐性债务问题影响的主体作为实施主体[20][21] 四、若房地产市场得到进一步支持，板块上涨的特点及市场整体风格会有什么变化？哪些标的或方向值得关注？ - 若支持政策出台，房地产板块内部风格或将从“胜率优先”转为“赔率优先”，同时兼顾“胜率”[22] - 25年末至今的反弹风格为“胜率优先”，交易25年拿地及销售增速相对更高的房企，26年1月TOP 10房企中销售额同比降幅较小或增长的房企平均涨幅约17%，高于TOP 10整体约14%的平均涨幅[22][23] - 当前“高胜率”房企调整后PB加权平均约1.1倍，而TOP 10房企整体约0.7倍，估值差异下，“赔率优先”标的上涨空间或更大[23][24] - 标的层面关注：1) 业绩稳健且股息率较高的如华润置地、华润万象生活；2) “赔率优先”思路下估值较低且债务压力下降的如金地集团、龙湖集团；3) 经营动量积极的“高胜率”公司如滨江集团、绿城中国、中国金茂、建发国际集团；4) 受益于市场量价潜在改善的如贝壳；5) 保利发展、中国海外发展、越秀地产等；6) 内需相关消费板块及港股也可能受益[25] - 若房地产政策超预期兑现，可能提振外资对中国的关注度，港股或有相对收益机会[22]

项目概况与核心成就 - 北京市西城区三里河一区28号楼危旧楼改建项目，应用智能建造-MiC技术体系，仅用46天完成主体结构封顶，从居民搬出到迁回新居、拿到新房本仅用了不到6个月时间 [1][2] - 该项目是西城区首个“拿地即开工”的危旧楼改建试点，首次在特大城市跑通了分散性产权楼宇的原拆原建完整流程，为全国多数城市核心区探索了可复制可推广的“北京模式” [1][2] - 项目始建于1978年，楼龄近50年，存在墙体开裂沙化、基础设施严重老化、上下水管跑冒滴漏等安全隐患，且未设置电梯，居民改建意愿强烈 [2] 技术创新与效率提升 - 智能建造-MiC技术是工业化集成程度最高、最具智能制造特征的建筑体系，实现了像造汽车一样造房子 [5] - 通过数字化设计将整栋楼科学划分为156个模块单元，在智能工厂内完成包含结构、保温、管线到内装在内的90%建造工序，再运输至现场进行高精度吊装 [5] - 采用该技术后，较传统现浇混凝土模式缩短工期约75%，同时减少75%的现场建筑废弃物、25%的材料损耗与30%的碳排放 [5] - 为每个模块赋予唯一“数字身份码”，项目交付时转化为每户“一房一码”的数字档案，为后期运维提供数字化支撑 [5] 政策与审批流程创新 - 项目全面推行立项用地、工程审批全链条“全程网办”，实现24小时内核发项目备案与选址意见书、48小时内完成多规会商意见审批 [3] - 土地划拨、规划许可、施工许可等核心证照实现“单日办结、四证齐发”，整体审批用时较承诺时限提速90%以上 [3] - 实现“交房即交证”，住户拿到钥匙的同时就拿到新房产证 [3] - 2025年8月发布的《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》明确支持“老旧住房自主更新、原拆原建”，2026年以来多省份密集发布配套文件将其列为改造路径之一 [7] 资金筹措与居民安置模式 - 创新推出“居民出一点、政府补一点、产权单位帮一点、面积增一点”的多方共担模式，市区财政补助原面积部分，居民承担补助后剩余成本，新增面积按成本价购买 [3] - 落地全国首创个人住房改建贷款带押改建，破解筹资与抵押衔接难题 [3] - 针对54户居民推出“一户一策一方案”精准服务，并根据原住房面积、居住需求等因素，量身定制出6种不同户型 [2] - 企业表示实施此类工程可实现微利可持续，并拓展市场新赛道 [3][6] 行业趋势与市场前景 - 中国城市发展正从增量扩张转向存量提质增效，居住空间品质提升成为城市高质量发展的核心议题 [7] - 北京、上海、广州、南京、深圳、杭州、成都与重庆等城市已开始探索并推进“原拆原建”实践 [8] - 专家预测，老旧住房自主更新、原拆原建将成为未来老旧住房改造的重要模式，预计到2030年，原拆原建将占老旧小区改造总量的30%-40% [8] - 该模式实现了多方共赢：居民以可承受成本获得品质住宅并快速回迁；政府破解复杂产权治理难题；社会因施工干扰小、污染能耗低而受益；企业锤炼核心能力并拓展新市场 [6]

报告行业投资评级 - 行业整体信用质量将保持稳定 [1][25] 报告的核心观点 - 2025年建筑施工行业进入调整与转型阶段 行业供给端形成“高端产能不足、低端产能过剩”的结构性矛盾 需求端增长动力从传统房地产开发转向以“两重”建设、城市更新、绿色智能建筑为代表的多元领域 [1] - 预计2026年行业将继续向高质量、专业化方向演进 供需的结构性错配短期内将持续 行业信用风险分化格局将更加清晰 [1][25][26] 行业供给能力分析 - 2025年建筑业总产值同比由326,501.11亿元降至303,818.33亿元 出现近5年来的首次累计负增长 [2] - 2025年建筑业新签合同额为315,327.49亿元 同比下降6.57% [2] - 2025年对外承包工程业务新签合同额为20,658.70亿元 同比增长8.50% 但不足以对冲传统市场萎缩的影响 [2] - 供给呈现显著二元结构 以“八大央企”为代表的头部企业占据接近50%的新签合同份额 [5] - 行业整体供给呈现高品质产能不足与中低端产能过剩并存的局面 [5] 行业需求匹配能力分析 - 2025年基础设施建设投资累计同比下降1.48% 为2022年以来首次累计负增长 基础设施建设投资（不含电力）累计同比下降2.2% [6] - 2025年全国房地产开发投资82,788亿元 同比下降17.2% [8] - 2025年房地产新开工面积58,770万平方米 同比下降20.4% 房屋竣工面积60,348万平方米 同比下降18.1% 房屋施工面积659,890万平方米 同比下降10.0% [8] - 2025年商品房销售面积88,101万平方米 同比下降8.7% 商品房销售额83,937亿元 同比下降12.6% [8] - 2025年房地产开发资金来源同比下降13.4% 其中个人按揭贷款同比下降17.8% [8] - 行业需求正从“增量扩张”转向“存量优化与增量创新”并重 核心动力转向以国家战略为导向的多元化领域 [10] - 行业呈现“高端不足、低端过剩”的结构性错配 正从规模扩张转向质量驱动 [11] 行业的产业链地位分析 - 建筑施工行业处于产业链的枢纽地位 是上游工业产能的重要消化渠道 [12] - 大型央企及国有建筑集团对上游供应商具备较强的议价能力 而中小型施工企业议价能力普遍较弱 [13] - 行业面临成本控制压力 上游钢材、水泥等大宗材料价格维持相对高位 而下游对造价严格控制 导致行业普遍面临“高成本、低毛利”的经营困境 [14][15] 行业创新能力分析 - 2025年基建投资政策以“国家重大战略”和“重点安全能力建设”（“两重”）为核心 共支持1,459个项目 [16] - 2025年全年发行超长期特别国债1.3万亿元 其中8,000亿元专项用于“两重”项目 地方政府专项债券额度4.4万亿元 推动设立规模5,000亿元的新型政策性金融工具 [16] - 房地产政策供给端侧重于化解风险与优化供给结构 需求端以降低购房门槛与成本为核心 5年期以上LPR下调至3.50% 5年以上首套住房公积金贷款利率下调至2.60% [17] - 行业技术创新正从单点工具应用转向覆盖设计、生产、施工、运维的全流程数字化与工业化融合 [18] 行业信用评级情况分析 - 2025年建筑施工行业新发债额度6,982.54亿元 同比增长12.25% [19] - 新发债集中于央国企 央企新发债额度占比为71.44% 地方国企占比约为29.56% [19] - 从债券类型看 超短期/短期融资券发行规模2,744.00亿元 同比微降0.29% 一般中期票据发行规模2,143.56亿元 同比增长29.09% 一般公司债发行规模1,885.38亿元 同比增长16.30% [20] - 新发行债券集中于高级别主体 AAA主体新发债额度占比为87.69% AA+主体占比为9.57% [20][21] - 2025年发生违约或展期的债券3只 违约及展期主体均为民营企业 [22] - 截至2025年末 建筑施工行业存续债券规模10,953.24亿元 未来1年内到期的债务规模为2,753.51亿元 [23] 周期发展展望 - 预计2026年行业供需的结构性错配短期内将持续 传统房建市场竞争激烈 产能出清压力较大 而高质量供给依然紧缺 [25] - 需求结构将在政策引导下进一步优化 国家重大战略、城市更新等方向将成为关键支撑 房地产市场继续处于筑底与发展模式转型阶段 [25] - 具备技术、资本与项目优势的头部央国企信用基本面稳固 而业务集中于传统领域、融资渠道有限的中小企业经营与流动性风险或将进一步提升 [26]

职业教育专业设置改革 - 教育部深化职业教育教学关键要素改革 将动态调整专业设置 积极增新、裁撤过剩、升级改造现有专业 [1] - 利用大数据和人工智能精准预测关键领域人才培养供需情况 为专业动态调整提供科学依据 [1] - 面向新兴产业和未来产业 重点增设低空经济、人工智能、高端装备、城市更新、民生紧缺等领域新专业 [1] - 及时裁撤办学条件弱、水平差、就业率低的专业点 避免专业布局“大而散”“弱而全” [1] - 围绕智能化、绿色化、融合化方向 改造升级现有专业 持续推进专业人才培养方案的迭代更新 [1] - 鼓励和支持地方因地制宜设置区域特色专业 [1] 课程与教材体系建设 - 改革任务要求制订新建与升级改造课程清单 绘制能力图谱 [1] - 健全教材开发机制 推进教材形态多样化 开发紧缺教材 [1] 师资队伍建设 - 针对性提升教师能力 健全教师与企业人才“双向流动”机制 [1] 改革目标与时间表 - 意见要求到2027年 建成职业教育专业、课程、教材、教师、实习实训先进标准体系 [1] - 到2035年 建立具有中国特色的职业教育实践模式 推动职业学校办学形态发生格局性变化 [1]

文章核心观点 - 房地产行业在经历深度调整后，2026年政策基调明确转向“着力稳定房地产市场”，行业不再作为短期经济刺激工具，而是被纳入中长期结构转型框架 [2][3] - 行业调控关键词为“因城施策控增量、去库存、优供给”，政策通过结构性工具而非全面宽松来稳定预期和控制风险 [4][5][6] - 行业发展模式正从增量开发转向存量提质，城市更新成为主导路径，商业不动产公募REITs的推进将重塑行业经营逻辑和商业模式 [9][12] 政策环境与调控方向 - 2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，房地产开发投资降至8.28万亿元，行业规模收缩，但降幅较2024年收窄 [2] - 2025年5月，五年期以上LPR从3.6%降至3.5%，首套房商业贷款利率可低至3.05%，公积金贷款利率降至2.6%，以降低购房成本 [5] - 2025年专项债获准用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房，财政政策提供支持 [5] - 2026年调控核心是“控增量、去库存、优供给”，一线城市如北京计划2026年城乡建设用地净减量500公顷，存量建设用地供应占比目标达65%左右 [6] - 需求端政策预期聚焦于一线及核心城市继续调整限购、降低门槛，并运用金融工具进一步降低购房成本 [7] 市场趋势与结构转变 - 行业进入存量时代，城市更新由补充性政策转为主导性路径，目标是到2030年取得重要进展 [9] - 截至2024年底，全国实施城市更新项目超6万个，完成投资约2.9万亿元；2025年新开工改造城镇老旧小区2.7万个，超额完成计划 [10] - “好房子”供给增加将成为稳定市场的重要方面，同时需通过收储将部分低效供给转化为保障性住房 [8] - 城市更新项目对房企能力提出更高要求，需具备资金实力、政府协同及长期运营能力，盈利模式从销售转向长期运营收益 [10][11] 金融创新与资产盘活 - 公募REITs底层资产由基础设施向商业不动产延伸，2026年1月下旬证监会受理了8只商业不动产证券投资基金 [12][13] - 商业不动产REITs市场化特征更突出，现金流依赖租赁水平与运营效率，对经济周期敏感，监管强调收益可持续与信息透明 [13] - REITs为资产提供标准化退出通道，形成“开发—运营—证券化—再投资”闭环，有助于企业降低资产负债率，转向轻资本模式 [13] - 商业不动产REITs由证监会直接审批，无需发改委前置，为更多优质资产发行提供便利 [14] - REITs市场扩容吸引保险资金、养老金等中长期资金，市场分层将日益明显 [14]

省级城市更新试点启动 - 黑龙江省全面启动省级城市更新试点工作 [1][6] - 经过竞争遴选确定了4个地级城市和15个县（市、区）为试点地区 [1][6] 财政补助与政策支持 - 自2026年起连续三年对试点地区给予省级财政定额补助 [1][6] - 试点城市每年补助5000万元，试点县（市、区）每年补助1500万元 [1][6] - 同时给予各试点地区优先政策支持 [1][6] 试点工作目标与要求 - 试点地区需以“开局就是决战、起步就是冲刺”的奋斗姿态聚焦高质量推进核心任务 [3][8] - 着力探索城市更新新模式、新路径，形成可复制、可推广的经验做法 [3][8] - 目标是引领带动全省城市更新工作向纵深发展，确保工作高标准开局、高质量推进、高质效落地 [3][8] - 启动试点是打造黑龙江省城市更新先行区、试验区、样板区的有益探索 [3][8] 工作重点与转型方向 - 试点地区要围绕内涵式发展、规划编制、筹资路径、运营机制、治理体系等方面重点内容开展工作 [3][8] - 需围绕120余项体检指标体系开展各项工作 [3][8] - 以城市更新试点推动城市由规模扩张向内涵式发展转型 [3][8] - 推动试点工作需做到规划先行、项目支撑、资金保障、运营长效 [3][8] 组织与治理机制 - 要发挥“一委一办一平台”作用，建立健全城市党委或政府主要负责同志牵头的城市管理统筹协调机制 [5][10] - 要强化数智赋能，依托全省CIM平台整合城市体检指标、项目造价、可研报告生成等功能 [5][10] - 目标是全面提升城市治理的精细化、智能化水平 [5][10] - 各地要把试点建设纳入重要日程和政府重点督办事项 [5][10] 资金管理与督导机制 - 要从严落实试点补助资金项目化管理要求，建立绩效评价体系并跟踪动态监测 [5][10] - 需及时报送投资完成情况，确保资金合理规范使用 [5][10] - 要建立督导督办机制，围绕项目建设进度、工程质量安全、资金规范使用、政策落实等核心内容进行督导 [5][10] - 督导方式包括定期调度、专项督查、现场核查、随机抽查、“四不两直”相结合，实现穿透式、全覆盖督导 [5][10] - 对推进滞后、整改不力的试点市县将进行通报批评、约谈提醒，情节严重的挂牌督办 [5][10]

政策核心内容 - 教育部印发《关于深化职业教育教学关键要素改革的意见》，是自2015年以来职业教育教学改革的重要文件 [1] - 政策聚焦高技能人才培养目标，加大专业设置调整优化统筹协调力度，严格落实“红黄牌”提示制度 [1] - 要求利用大数据和人工智能精准预测关键领域人才培养供需情况，为专业动态调整提供科学依据 [1] - 探索建立新专业增设快速响应通道，重点面向新兴产业和未来产业增设专业 [1] 重点发展的新兴专业领域 - 重点增设低空经济、人工智能、高端装备、城市更新、民生紧缺等领域新专业 [1] - 低空经济成为新质生产力重要赛道，无人机物流、城市空中交通等应用兴起，急需通信导航、飞行操控与运维技能人才 [2] - 人工智能是科技革命核心驱动力，AI训练、算法应用、智能系统集成等岗位缺口巨大 [2] - 高端装备制造关乎制造业升级，涉及精密加工、智能检测等高技能工种 [2] - 城市更新与民生紧缺领域直面城镇化提质与人口老龄化挑战，需要大量市政运维、康养护理、智慧社区管理等实用型人才 [2] - 这些领域技术迭代快、融合度高，对人才技能与产业需求匹配度要求更严，传统专业难以及时覆盖 [2] 政策落实的具体要求 - 省级教育行政部门需牵头制定具体实施方案，将改革成效纳入学校考核、资金分配与项目遴选体系 [3] - 深化行业企业参与办学能力评价和高技能人才培养质量评估，健全覆盖专业、课程、教材、教师及实习实训等环节的评价标准 [3] - 推动将改革任务纳入各级国民经济和社会发展规划及产业布局，积极争取“两重”等项目与资金支持 [3] - 市域产教联合体、行业产教融合共同体需发挥资源整合优势，聚焦教学关键要素深化改革，提升运行效能与建设质量 [3] - 强化区域产业资源与行业特色资源的统筹利用，做实做优产教融合平台功能，形成可复制、可推广的实践成果 [3] - 各职业学校需将教学关键要素改革作为学校中心工作，全面融入学校整体建设与发展进程 [3] - “双高建设计划”学校需发挥示范引领作用，聚力打造“服务好、支撑好”的高水平专业群 [3] - 各地、各职业学校应及时凝练典型经验与创新做法，加强宣传推广，营造支持改革的良好氛围 [3] 政策对产业与经济的战略意义 - 职业教育深化教学关键要素改革具有服务国家战略和经济社会发展的全局意义 [3] - 职业教育是培育新质生产力的重要一环，高技能人才是将科技成果转化为现实生产力的桥梁 [4] - 政策强调面向新兴产业设专业、强实训，旨在让职业院校成为新质生产力的“孵化器” [4] - 职业教育能显著增强产业链韧性，现代产业体系对复合型、创新型技能人才依赖度越来越高 [4] - 通过专业优化与产教深度融合，可以缩短人才从校园到岗位的适应期，提高产业运行的稳定性与竞争力 [4] - 职业教育与重点产业契合的关键在于精准对接需求、动态优化供给、深化产教融合 [4] - 需以产业需求为导向，避免专业设置滞后或脱离实际，确保人才培养与产业布局同频 [4] - 需充分发挥产教联合体与行业共同体作用，把企业技术、标准、案例引入课程与实训，实现教学过程与生产过程对接 [4] - 目标是持续输送“用得上、留得住、干得好”的高技能人才，支撑重点产业发展与新质生产力培育 [4]

职业教育专业设置动态调整 - 教育部发布意见，提出将动态调整专业设置，包括积极增设新专业、裁撤过剩专业、升级改造现有专业[1] - 将利用大数据和人工智能精准预测关键领域人才培养供需情况，为专业动态调整提供科学依据[1] - 将探索建立新专业增设快速响应通道，重点面向新兴产业和未来产业，增设低空经济、人工智能、高端装备、城市更新、民生紧缺等领域新专业[1] 京津冀公共服务协同发展 - 国家发展改革委近期公布了《现代化首都都市圈空间协同规划（2023—2035年）》，明确了京津冀进一步深化协同的重点任务[1] - 国家发展改革委副主任王昌林表示，要拓展协同发展的“覆盖面”，推动教育、医疗、养老、托育等公共服务资源共建共享[1] 汽车以旧换新补贴政策 - 在春节9天假期内购买新车的消费者，均可按政策要求申领汽车以旧换新补贴[1]

核心观点 - 公司面临估值偏高、业绩下滑及股东减持等多重风险，尽管在新兴业务领域有所布局，但相关收入占比极小，对当前经营影响有限 [1] 高管变动 - 2026年2月3日，张谨因工作职责调整辞去总经理职务，继续担任董事长及总工程师 [2] - 路江龙被聘任为新任总经理，其此前担任执行总经理，公司表示此次变动不会对日常运营造成影响 [2] 近期公司状况 - 公司估值显著高于行业平均水平，静态市盈率为78.74，滚动市盈率为99.24 [3] - 2025年1-9月，公司营业收入为7.78亿元，同比下降15.36% [3] - 2025年1-9月，公司归母净利润为5626.81万元，同比下降15.85% [3] - 控股股东一致行动人中衡衡利产业投资有限公司于2026年1月8日减持175万股股份 [3] 业务进展情况 - 公司积极布局城市更新、绿色建筑、AI、BIPV等新兴业务领域 [4] - 公司已中标多个商业航天高端制造基地设计项目 [4] - 2025年1-9月，商业航天相关项目收入占公司总收入比例仅为0.39% [4] - 公司参股的致航科技仍处于亏损状态，对经营收益无重大影响 [4] - 新兴业务相关收入规模较小，需关注后续订单落地情况 [4]

政策动态 - 教育部发布深化职业教育教学关键要素改革有关意见 提出将动态调整专业设置 [1] - 政策将面向新兴产业和未来产业 重点增设低空经济 人工智能 高端装备 城市更新 民生紧缺等领域的新专业 [1] - 政策将及时裁撤办学条件弱 水平差 就业率低的专业点 [1] 机制建设 - 政策将推动建立省级部门间会商机制 [1] - 机制将定期发布重点紧缺专业 改造升级专业 限制撤销专业“三张清单” [1]