文章核心观点 - 江苏省2025年社会消费品零售总额达46394.2亿元，同比增长3.3%，45年来首次位居全国第一，其成功得益于通过创新体育赛事、发展首店经济、激发夜间消费、推动以旧换新等多维度策略，构建了强大的消费驱动型经济模式 [1] 消费主导型经济的探索与“苏超”样本 - “苏超”联赛作为探索“消费主导型经济”的样本，在2025年举办176天、85场比赛，吸引现场观众超243万人次，线上直播观众超22亿人次，场均超2.8万人入场，全网话题量破千亿 [1] - “苏超”总决赛期间，南京市重点商圈零售、餐饮、住宿等交易金额超过26亿元，同比增长20%，并创造了“1元门票带动7.3元周边消费”的杠杆效应 [1] - “苏超”的破圈带动了旅游消费，相关品牌活动使接待游客人次和游客总花费分别增长10.4%和10.2% [1] - 全省设立573个集观赛、购物、美食、互动娱乐于一体的“苏超第二现场”，将赛事流量转化为消费增量 [3] 多元化消费场景与品牌活动创新 - 行业创新打造“苏品苏货”“三上”行动、“我是厨神”系列活动与“百县千味”地标美食票选等品牌活动，以激活餐饮等消费新动能 [3] - 夜间经济持续扩容，发布50个夜间消费集聚商圈（步行街）、上线夜间消费地图，并举办“苏·超级夜”等活动，实现全天候消费覆盖 [3] - 2026年被定为“服务消费突破年”，将聚焦交通、家政、入境消费等6大重点领域及演出、情绪体验等4大潜力领域，打造全国示范性品牌项目 [7] - 计划继续擦亮“苏新消费”招牌，举办“一市一特色”促消费活动3000场以上，深化“苏新消费+苏超联赛”联动IP，办好百场“苏超”嘉年华 [7] 首店经济的集聚效应与高端引领 - 2025年江苏省新设首店突破800家，其中包括全球（或亚洲）首店2家、全国首店17家、餐饮首店245家、零售首店近200家 [4] - 首店集聚能显著延长消费者停留时间，从平均2小时延长至4小时以上，“为首店而来，为其他业态买单”成为新常态 [4] - 首店经济覆盖从顶奢到潮牌、从平价小吃到黑珍珠大餐的全客层，构建了持续制造惊喜的“首店磁力场”，成为强大的消费驱动力 [7] - 德基广场作为首店经济的受益者，在2025年创下262.4亿元的销售额，平均每日流水超过7178万元，每6秒钟达成一笔交易 [6] 夜间经济与沉浸式文化体验消费 - 行业通过打造沉浸式文化体验项目点亮夜经济，如扬州瘦西湖的唐诗主题夜游、常州青果巷的宋代“四雅”体验、徐州回龙窝的国风市集单日吸引4万客流 [7] - 这些项目将商业空间转化为“情感容器”，使夜间消费从“买商品”升华为“买体验”“买文化” [7] “以旧换新”政策驱动绿色智能消费 - 2025年江苏省绿色智能型商品增势良好，限额以上新能源汽车、一级和二级能效绿色家电、智能家电、计算机商品零售额同比分别增长21.2%、39.5%、32.9%、34.0%，合计拉动限上零售额增长3.4个百分点 [8] - 作为全国首批启动汽车、家电以旧换新的省份，政策创新突出，将商品类型从汽车、家电等扩展到家装家居、适老化改造，并简化流程，开通10个线上申领通道 [8] - 举办超100场“汽车焕新”活动，支持1.4万家家电3C企业、4万余家门店参与以旧换新，企业参与量较去年增长362.5% [8] - 新一轮以旧换新政策已发放政府补贴资金超1.96亿元，带动销售15.2亿元，一级能效产品日益受到消费者青睐 [8] - 具体案例显示，消费者通过叠加国补15%、商场活动和厂家补贴，可使一台市场价9290元的一级能效冰箱最终支付额降至6300多元 [9] 未来政策方向与消费拓展行动 - 下一步行业将优化消费品以旧换新政策，开展消费“三新”拓展行动，年内培育20个以上优质项目 [9] - 旨在以政策精准度提升消费活跃度，让“文化+”“体育+”等融合消费焕发更强活力 [9]

江苏省2025年宏观经济表现 - 2025年江苏省地区生产总值达142351.5亿元，同比增长5.3%，成为全国第二个迈入“14万亿元”的省份 [1] - 2025年全省社会消费品零售总额达46394.2亿元，同比增长3.3%，45年来首次位居全国第一 [1] 体育赛事“苏超”对消费的强劲拉动 - “苏超”赛事历时176天，共85场比赛，现场观众超243万人次，线上直播观众超22亿人次，场均超2.8万人入场，全网话题量破千亿 [2] - 总决赛期间，南京市重点商圈零售、餐饮、住宿等交易金额超26亿元，同比增长20% [2] - “苏超”以“1元门票带动7.3元周边消费”的杠杆效应，成为体育赛事拉动经济的样本 [2] - “跟着‘苏超’游江苏”等活动带动接待游客人次、游客总花费分别增长10.4%、10.2% [2] - 全省设立573个集观赛、购物、美食、互动娱乐于一体的“苏超第二现场”，将赛事流量转化为消费增量 [2] 多元化品牌活动与夜间经济 - 创新打造“苏品苏货”“三上”行动、“我是厨神”系列活动与“百县千味”地标美食票选等活动激活消费 [3] - 发布50个夜间消费集聚商圈（步行街）、上线夜间消费地图，举办“苏·超级夜”等活动扩容夜间经济版图 [3][7] - 2026年计划举办“一市一特色”促消费活动3000场以上，深化“苏新消费+苏超联赛”联动IP，办好百场“苏超”嘉年华 [7] 首店经济的驱动作用 - 2025年江苏省新设首店突破800家，包括全球（或亚洲）首店2家、全国首店17家、餐饮首店245家、零售首店近200家 [5] - 首店集聚使消费者平均停留时间从2小时延长至4小时以上，“为首店而来，为其他业态买单”成为新常态 [5] - 2025年南京新街口德基广场销售额达262.4亿元，平均每日流水超7178万元，每6秒钟达成一笔交易 [5] - 首店经济构建覆盖全客层的“首店磁力场”，从顶奢到平价，持续制造惊喜，形成强大消费驱动力 [6] 体验式夜间消费与文化融合 - 扬州瘦西湖“二分明月忆扬州”唐诗主题沉浸式夜游、常州青果巷宋代“四雅”体验、徐州回龙窝国风市集单日吸引4万客流等活动，将消费从“买商品”升华为“买体验”“买文化” [7] - 2026年定为江苏“服务消费突破年”，将聚焦交通、家政、入境消费等6大重点领域及演出、情绪体验等4大潜力领域，打造全国示范性品牌项目 [7] “以旧换新”政策对商品消费的刺激 - 2025年限上新能源汽车、能效等级为1级和2级的绿色家电、智能家电、计算机商品零售额同比分别增长21.2%、39.5%、32.9%、34.0%，合计拉动限上零售额增长3.4个百分点 [8] - 作为全国首批启动汽车、家电以旧换新的省份，政策范围扩展至家装家居、适老化改造等，并开通京东、苏宁易购等10个线上申领通道简化流程 [8] - 举办超100场“汽车焕新”“五进”活动，支持1.4万家家电3C企业、4万余家门店参与以旧换新，企业参与量较去年增长362.5% [8] - 新一轮政策启动以来，已发放政府补贴资金超1.96亿元，带动销售15.2亿元 [8] - 消费者通过叠加国补、商场活动和厂家补贴，显著降低购买成本，例如一级能效冰箱从9290元降至6300多元，推动绿色化、智能化、品质化消费 [9] 未来消费促进计划 - 2026年计划优化消费品以旧换新政策，开展消费“三新”拓展行动，年内培育20个以上优质项目 [9] - 旨在以政策精准度提升消费活跃度，让“文化+”“体育+”等融合消费焕发更强活力 [9]

政策实施效果 - 2024年1月，家电以旧换新及数码智能产品购新补贴政策效应显现，带动6类家电及4类数码智能产品总销售量超1500万台，总销售额近590亿元 [1] - 政策已全面落地，1月全国家电以旧换新681.3万台，带动销售297.1亿元；数码和智能产品购新911.5万件，带动销售292.1亿元 [1] 消费结构与渠道表现 - 实体零售呈现以旧换新引流、多元消费增收特点，1月家电以旧换新、数码智能产品购新线下销售占比接近八成，同比增长约20% [1] - 线下门店业绩增长、客流提升，并对休闲娱乐、交通出行、特色餐饮等跨场景消费有较强带动作用 [1] 产品趋势与市场反应 - 绿色智能产品备受青睐，2024年家电以旧换新补贴标准提升至一级能效，带动高性能家电增长 [1] - 第三方数据显示，一级能效热水器、电视线上销售额同比分别增长35.7%、28.9% [1] - 中高端手机机型销售占比超过70% [1] - 智能眼镜首次纳入补贴范围，实现销售额719.7万元 [1] 政策展望 - 商务部将继续组织实施家电以旧换新、数码和智能产品购新补贴政策，指导各地加大对线下实体零售的支持力度 [2] - 政策目标为着力换出新产品、新赛道、新质生产力，推动消费品以旧换新取得更大成效 [2]

政策实施与销售表现 - 2026年1月，家电及数码智能产品补贴政策全面落地，32个地区全部启动，19个地区印发实施细则 [1] - 2026年1月，6类家电及4类数码智能产品总销售量超1500万台，总销售额近590亿元 [1] - 2026年1月，家电以旧换新销售681.3万台，带动销售额297.1亿元；数码智能产品购新销售911.5万件，带动销售额292.1亿元 [1] 线下零售与消费带动 - 2026年1月，家电以旧换新与数码智能产品购新的线下销售占比接近80%，同比增长约20% [1] - 线下门店业绩与客流提升，并对休闲娱乐、交通出行、特色餐饮等跨场景消费有较强带动作用，形成引流增收的良性循环 [1] - 商务部下一步将指导各地加大对线下实体零售的支持力度 [2] 产品结构升级与趋势 - 补贴标准提升至一级能效，带动高性能家电增长，一级能效热水器与电视线上销售额同比分别增长35.7%和28.9% [2] - 中高端手机机型销售占比超过70% [2] - 智能眼镜首次纳入补贴范围，实现销售额719.7万元 [2] 政策方向与目标 - 商务部将继续组织实施以旧换新及购新补贴政策 [2] - 政策目标着力于换出新产品、新赛道、新质生产力，推动消费品以旧换新取得更大成效 [2]

政策实施与市场表现 - 2026年1月，家电及数码智能产品补贴政策全面落地，32个地区全部启动，19个地区印发实施细则 [1] - 1月，6类家电及4类数码智能产品总销售量超1500万台，总销售额近590亿元 [1] - 1月，家电以旧换新销售681.3万台，带动销售额297.1亿元；数码智能产品购新销售911.5万件，带动销售额292.1亿元 [1] 线下零售与消费带动 - 1月，家电以旧换新和数码智能产品购新的线下销售占比接近80%，同比增长约20% [1] - 线下门店业绩与客流提升，并对休闲娱乐、交通出行、特色餐饮等跨场景消费有较强带动作用，形成引流增收的良性循环 [1] 产品结构升级趋势 - 政策将家电以旧换新补贴标准提升至一级能效，带动高性能产品增长 [1] - 第三方数据显示，1月一级能效热水器线上销售额同比增长35.7%，一级能效电视线上销售额同比增长28.9% [1] - 中高端手机机型销售占比超过70% [1] - 智能眼镜首次纳入补贴范围，实现销售额719.7万元 [1] 未来政策方向 - 商务部将继续组织实施家电以旧换新及数码智能产品购新补贴政策 [2] - 将指导各地加大对线下实体零售的支持力度，旨在换出新产品、新赛道和新质生产力，推动消费品以旧换新取得更大成效 [2]

政策实施与销售表现 - 2026年1月，家电及数码智能产品补贴政策全面落地，32个地区全部启动政策，19个地区印发实施细则 [1] - 1月，六类家电产品及四类数码和智能产品总销售量超过1500万台，总销售额近590亿元 [1] - 1月，家电以旧换新销售681.3万台，带动销售额297.1亿元；数码和智能产品购新销售911.5万件，带动销售额292.1亿元 [1] 线下实体零售带动效应 - 政策积极支持线下实体零售发展，1月家电以旧换新与数码智能产品购新的线下销售占比接近80%，同比增长约20% [1] - 线下门店业绩与客流提升，并对休闲娱乐、交通出行、特色餐饮等跨场景消费有较强带动作用，形成引流增收的良性循环 [1] 产品结构升级趋势 - 绿色智能产品备受青睐，家电以旧换新补贴标准提升至一级能效，带动高性能产品增长 [1] - 第三方数据显示，一级能效热水器与电视的线上销售额同比分别增长35.7%和28.9% [1] - 中高端手机机型销售占比超过70% [1] - 智能眼镜首次纳入补贴范围，1月实现销售额719.7万元 [1] 后续政策方向 - 商务部下一步将继续组织实施家电以旧换新及数码智能产品购新补贴政策 [2] - 将指导各地加大对线下实体零售的支持力度，着力推动消费品以旧换新取得更大成效 [2]

上海保障性租赁住房政策与市场动态 - 2025年上海全年建设筹措保障性租赁住房7.4万套（间），累计达到61万套（间） [2] - 2026年上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作，浦东新区、静安区、徐汇区率先试点，建设银行上海市分行提供全周期金融支持 [2] - 政策旨在推动保障性租赁住房筹措模式创新，拓宽房源渠道，缩短建设周期，优化布局与房型结构 [7] 三区试点收购方案详情 - **浦东新区**：试点阶段优先收购内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源，按照“政府主导、市场运作、自愿参与”原则，由区级收购主体按市场或评估价开展 [4] - **静安区**：组建工作专班，指定区属保障性住房公司为实施主体，房源筛选聚焦产权人有置换本区商品房意愿、总价适中、产权清晰的成套小户型住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，采取“片区式收租为主、零散收购为辅”策略 [4] - **徐汇区**：通过区保障性住房公司收购存量小户型房源，经标准化装修后作为保租房供应，首期安排区级财政资金作为资本金，并辅以银行贷款融资 [5] 资金筹措与金融支持 - 静安区建立“货币化配建资金+企业自有资金+商业银行贷款”的资金组合，保租房租金收益专项用于成本回收和滚动发展 [5] - 徐汇区通过区级财政资金引导与银行融资补充的方式提供资金保障 [5] - 建设银行上海市分行为试点项目定制专项方案，提供从融资安排、资金监管到个人住房按揭等全周期、多层次金融服务 [5] 上海二手房市场表现 - 1月上海二手房（含商业）网签成交22834套，连续第三个月成交超2.2万套，创近5年同期新高 [6] - 1月上海二手房市场成交约2.2万套，同比上涨25% [6] - 市场分析显示，二手房成交价已连续两个月止跌，刚性需求释放，中环内“老小”房源成交占比攀升，超八成客户可在90天内成交，市场观望情绪缓解 [6] 政策对市场的影响与业内观点 - 业内认为，收购试点释放稳定市场信号，叠加前期“以旧换新”实践，将持续激活二手房流动性，推动市场企稳回升 [6] - 该政策有助于市区“老破小”等二手房去化，并定向引导市场需求认购新房，为新房市场带来去库存需求 [7] - 分析指出，国有主体收购能提前释放居民改善需求，交易流程更高效，可加速存量房产流转，激活市场需求，若形成购房紧迫感将推动售房者快速入市，正向带动房地产市场 [2][7][8] 其他地区相关实践 - 上海奉贤区于2025年12月底启动“以旧换新”，累计收到104组意向报名，已完成首批50组家庭登记，另有14组进入轮候 [9] - 2026年，湖南省计划收购存量商品房200万平米以上用于保障性住房等，2025年已完成收购6726套 [9] - 海口市拟公开征集符合条件的新建成未出售商品房用作保障性租赁住房，单套面积原则上控制在120平米以内，已有项目可提供220余套房源 [10] - 业内预计，库存压力较大的重点城市可能推出类似政策，形成一波地方政府“以购代建”筹集保障房的政策潮 [10]

北京市春节促消费活动整体规划 - 北京市商务局联合各方推出超过460项以“乐购新春·京彩四季”为主题的新春促消费活动，旨在营造浓厚节日消费氛围 [3] 商圈消费与沉浸式体验 - 联动全市重点商圈打造沉浸式消费场景，融合传统与现代元素 [4] - 聚焦中轴韵味，在大吉巷“巷里集市”和红星前门源升号博物馆等地展示古都文脉与非遗技艺 [4] - 深耕传统年俗，中关村大融城、蓝色港湾、三里屯太古里等商圈举办醒狮、财神巡游等传统活动 [4] - 紧扣潮流风尚，THE BOX举办“潮启中国年”活动，喜隆多引入AI技术推出“喜AI织境”特展 [4] - 聚焦亲子同乐，全市商圈策划超35场亲子主题活动，包括中粮·祥云小镇的史努比冰雪奇遇、檀谷冰雪游园会等 [4] 老字号品牌创新与营销 - 推动老字号守正创新，围绕年礼焕新推出系列贺岁产品，如稻香村贺岁京八件、义利京礼中式糕点、北冰洋喜气洋洋礼盒、双合盛好事成双春节礼盒 [5] - 老字号进行产品创新，如内联升、瑞蚨祥推出“萌马宝宝鞋”和“瑞马呈祥”系列服饰 [6] - 线上线下同步发力，数十家老字号布局线上年货节，首农集团在京东打造年货节专区，全聚德、吴裕泰等线上推出新春礼盒 [6] - 组织老字号品牌进机场、进车站开展集中展售活动，延伸服务场景 [6] 政府促消费政策与补贴 - 春节期间加大资金投放力度，支持家电以旧换新、数码及智能产品购新补贴，市民可通过京通平台申领，线下消费券储备充足 [7] - 汽车以旧换新政策将于近期启动 [7] - 春节假期在零售、餐饮、住宿、旅游、文化艺术五大行业推出有奖发票活动，单笔消费满100元可参与抽奖，单张发票最高可中800元 [7] 年夜饭消费市场特点 - 餐饮包间预订火爆，花家怡园、紫光园等增设大厅圆桌年夜饭，预订率普遍超过80%，眉州东坡、鸦儿李记等大众餐饮包间预订率超90% [7] - 8到10人、价位在1000至2000元人民币之间的家庭团圆餐套餐最受消费者欢迎 [7] - 老字号餐饮突出文化体验，如全聚德举办“骐骥启新·四味贺春”主题活动，同和居推出“骏枣纳福”主题菜 [8] - 餐饮企业推出多样化的年夜饭外带礼盒，价格从88到1000元人民币不等，如同春园、阳坊涮肉、丰泽园、松鹤楼等 [8] - 超市打造便捷年味，盒马开发“封神”系列年菜，永辉超市定制年夜饭礼盒占比达40%，京客隆、物美等推出“熳炖”系列方便菜品 [8]

2026年春节假期与消费促进方案 - 2026年春节假期将长达9天，为史上最长春节假期[1] - 商务部等9部门联合印发《2026“乐购新春”春节特别活动方案》，活动时间为2月15日至23日，旨在打造全域联动、全民乐享的春节消费盛宴[1] 活动核心内容与覆盖领域 - 活动方案涵盖“好吃”、“好住”、“好行”、“好游”、“好购”、“好玩”六个方面[1] - 组织餐饮名店、老字号及地方特色小吃推出年夜饭套餐、新春团圆宴，并结合中华美食荟、老字号嘉年华活动[1] - 联动家居卖场、家电品牌、家装企业推出“新春焕新家”惠民促销[1] - 民航、铁路部门将增加运力并优化空铁联运产品[1] - 开展全国春节文化和旅游消费月活动[1] - 指导重点商圈、品牌门店、离境退税商店等线下实体备足货源并联动开展惠民促销[1] - 鼓励推出春节档观影优惠及“跟着电影品美食”等新春福利活动[1] 政府支持措施与激励政策 - 指导有奖发票试点城市在春节期间加大奖金投放力度[2][3] - 鼓励其他地区组织开展购物抽奖、消费补贴、消费返券等活动[2][3] - 鼓励各地增加春节期间消费品以旧换新补贴数量，加大线下实体零售支持力度[2][3] - 动员企业持续开展汽车、家电、数码和智能产品相关展销活动，并打造产品体验专区给予到店体验者更多优惠[3] - 鼓励金融机构与重点商户合作，推出春节专属活动如消费红包、消费立减、支付满减、积分抵现等优惠，并鼓励使用数字人民币智能合约消费红包[3] - 金融机构将保障适量网点开门营业，满足群众金融服务需求，并加强手机红包技术保障[3] 行业融合与创新消费模式 - 支持跨界融合，鼓励餐饮住宿、文旅景区、戏剧演出、体育赛事、交通出行等领域商家联合推出“乐购新春票根福利”，串联春节典型消费场景[4] - 发挥平台企业线上引流作用，鼓励“线上预定，线下体验”模式，促进线上线下均衡发展[4] 入境消费与支付便利化 - 鼓励各地发布多语种春节民俗地图，引导国际旅客参与中国非遗、民俗活动[4] - 根据市场需求，在国际航线上增加运力投入，提供入境游“民航+文旅”组合产品[4] - 聚焦重点场景，持续完善银行卡、移动支付、现金服务等支付环境，便利入境游客支付[2][4]

行业投资评级 - 增持（维持） [7] 报告核心观点 - 2026年开年多地启动旧房收购，“以旧换新”明显提速，政府主导的举措精准有力，有助于打通置换环节、加快新房去化、提供保障性租赁住房 [1][3] - 公募基金对房地产板块持仓处于低配状态，截至2025年底，公募基金持有房地产业股票总市值388亿元，占股票投资市值比例0.43%，相对于标准行业配置比例低配0.67个百分点 [4] - 随着前期政策持续落地，部分高能级城市有望通过城市更新和“以旧换新”实现“止跌回稳”，信用优势明显的龙头央国企将持续受益于竞争结构优化 [5] - 投资建议关注三条主线：稳健央国企地产、存量资源丰富的运营品牌、以及物业服务长期发展空间 [5] 行业动态与政策分析 - 2026年1月15日，央行宣布将各类再贷款一年期利率从1.5%下调至1.25%，其中包括2024年5月设立的3000亿元保障性住房再贷款 [1] - 2026年1月22日，上海奉贤发展（集团）宣布其“以旧换新”服务已完成首批50组家庭的正式登记，并建立动态轮候机制，目前有14组家庭进入轮候 [1] - 2026年1月25日，杭州富阳乐居推出商品住房“以旧换新”，由该公司收购旧房并向换房人发放“抵价券”和“购房券”用于购置新房 [1] - 2026年2月2日，上海浦东、静安、徐汇三区与建设银行上海分行签约，收购二手住房用于保障性租赁住房 [2] - 浦东新区的收购方案优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积低于70平方米、总价不超过400万元的个人二手房源 [2] - 静安区的方案聚焦总价适中、产权清晰的成套小户型二手房，由两家区属保障性住房公司全流程主导 [2] - 开年以来，得益于央行下调结构性货币政策工具利率，商业银行积极性提升，地方政府通过多元化方式筹集资金，“以旧换新”明显提速 [3] 市场数据与持仓分析 - 截至2025年底，公募基金持有房地产业股票组合总市值为388亿元，较2025年三季度末的558亿元下降 [4] - 该持仓占基金净值比例为0.10%，较2025年三季度末的0.15%下降 [4] - 该持仓占股票投资市值比例为0.43%，较2025年三季度末的0.62%下降 [4] - 相对于标准行业配置比例低配0.67个百分点，低配幅度较2025年三季度末的0.64个百分点有所扩大 [4] 投资主线与公司推荐 - 主线一：具备片区综合开发能力，信用优势明显，产品美誉度高，在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产 [5] - 推荐公司：招商蛇口、中国金茂 [5] - 主线二：公募REITs积极推进，存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力的公司 [5] - 推荐公司：华润置地、上海临港 [5] - 主线三：看好物业服务长期发展空间 [5] - 推荐公司：招商积余、华润万象生活、绿城服务 [5]