业绩表现 - 2024年公司实现营收3116.7亿元（同比-10.1%），归母净利润50.0亿元（同比-58.6%）[1] - 2025Q1公司实现营收542.7亿元（同比+9.1%），归母净利润19.5亿元（同比-12.27%）[1] - 营收下降主要源于房地产项目年内交付结转规模下降，净利润降幅高于营收主要因结转毛利率下降（2024年销售毛利率13.9% vs 2023年16.0%）及计提减值（资产减值损失50.6亿元，信用减值损失6.7亿元）[3] 销售情况 - 2024年销售额3230亿元（同比-23.5%），销售面积1797万㎡（同比-24.7%），销售均价17980元/㎡（同比+1.6%），全口径销售规模连续两年行业第一[1] - 38个核心城市销售占比达90%（同比+2.0pct），市占率7.1%（同比+0.3pct），其中14个城市市占率超10%，16个城市连续三年排名前三[1] - 2025Q1签约金额630.27亿元（同比+0.07%）[4] 土地储备 - 2024年新增拓展总地价683亿元（权益地价602亿元），行业第二，2022-2024年累计拓展项目总地价近4000亿元，总货值7350亿元行业第一[2] - 投资聚焦核心城市：99%投资金额位于38个核心城市，74%位于北上广一线城市核心区域[2] - 2025Q1新拓展项目11个，新增容积率面积109万㎡，总获取成本180亿元，全部位于38个核心城市[4] 资金管理 - 2024年销售回笼3277亿元，签约回笼率超100%，盘活受限资金475亿元，累计增加可动用资金313亿元[3] - 通过存量土地收储、应收账款盘活等方式增加可动用资金162亿元[3] - 有息负债规模压降54亿元至3488亿元，新增有息负债综合成本2.92%（同比-22BP），综合融资成本3.1%（同比-46BP）创历史新低[4] 运营优化 - 2024年存量项目去化1078万㎡，在手存量项目面积下降超20%[1] - 完成270万方存量未开工土地资源盘活，盘活资金超百亿，换地项目首开兑现度良好[2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 螺纹、热卷方面当前贸易局势对钢材下游消费和出口有负面冲击但对钢坯出口影响有限，政策提振市场信心，房地产市场有企稳迹象但低线城市仍在筑底，四月下游需求进入高峰期但高需求或难持续，技术上是短线反弹行情 操作建议逢高做空为主不追涨 [2] - 铁矿石方面政策提振市场信心，四月下游需求高峰对期价有支撑，钢厂盈利率尚可但供应端压力大，终端需求房地产市场分化，技术上期价弱于螺纹和热卷 操作建议空单择机逢低离场后维持观望 [4] 各部分总结 螺纹、热卷 - 期现货价格方面螺纹钢主力合约收盘价3129元/吨涨0.90%，热轧卷板主力合约收盘价3237元/吨涨1.03%等 [2] - 基差与价差方面螺纹钢主力基差111元/吨，热轧卷板主力基差43元/吨等 [2] - 钢厂生产及盈利情况247家钢厂高炉开工率83.56%，日均铁水量244.35万吨，盈利钢厂比例57.58% [2] - 产量方面全国建材钢厂螺纹钢产量229.11万吨降0.05%，热卷产量317.5万吨涨0.99% [2] - 独立电弧炉钢厂开工情况产能利用率56.66%，开工率74.93%，电炉钢厂螺纹钢产量71.23万吨涨50.11% [2] - 库存方面五大品种社会库存1083.43万吨降3.68%，热卷社会库存282.86万吨降2.37%等 [2] - 现货市场成交全国建筑钢材成交量（7天移动均值）23.55万吨降7.69%，线螺终端采购量（上海）18900吨涨8.00% [2] - 期货仓单螺纹注册仓单数量199647吨，热卷注册仓单数量349673吨 [2] 铁矿石 - 期现货价格方面麦克粉（青岛港）741元/湿吨涨0.27%，DCE铁矿石主力合约结算价710.5元/干吨涨0.21%等 [4] - 基差及期货月间价差DCE铁矿石期货9 - 1价差26.5元/干吨降2.0元，1 - 5价差 - 81元/干吨涨1.0元 [4] - 品种价差PB - 超特粉（日照港）131元/吨涨2.34%，普氏62% - 58% 16.5美元/干吨降0.15% [4] - 海外铁矿石发货量澳大利亚发货量1771.2万吨涨11.08%，巴西发货量625.9万吨涨12.75% [4] - 海运费与汇率BCI运价西澳 - 青岛7.84美元/吨涨1.16%，美元指数98.9473降0.62% [4] - 铁矿石到港量与疏港量北方六港到货量1159.3万吨降2.87%，日均疏港量343.22万吨涨6.49% [4] - 铁矿石库存港口库存合计14261万吨涨1.46%，港口贸易矿库存9669.5万吨涨0.78% [4] - 国内部分矿山铁矿石产量全国样本矿山铁精粉产量47.66万吨/日降2.46% [4] - 期货仓单数量3200手降100手 [4] 产业资讯 - 2025年04月21日 - 04月27日中国47港铁矿石到港总量2679.6万吨，环比增加230.4万吨；45港到港总量2512.8万吨，环比增加187.5万吨；北方六港到港总量1159.3万吨，环比减少34.3万吨 [6] - 同期澳洲巴西铁矿发运总量2758.4万吨，环比增加320.7万吨，其中澳洲发运量1995.2万吨，环比增加196.0万吨，发往中国量1647.2万吨，环比增加72.9万吨；巴西发运量763.2万吨，环比增加124.6万吨；全球发运总量3188.2万吨，环比增加262.7万吨 [6] - 2025年4月第4周巴西铁矿石2346.94万吨，去年4月为2963.4万吨，日均装运量138.06万吨/日，较去年4月增加2.49% [6]

报告核心观点 - 4月中央政治局会议研判当前经济形势，强调加紧实施积极宏观政策，二季度经济有望延续韧性，大盘修复空间进一步打开 [1][3][6] 分组1：一季度经济形势与宏观政策走向 - 2025年一季度GDP增长5.4%，增速高于市场预期和全年增长目标，国民经济实现良好开局，经济面修复改善 [3] - 会议强调要加紧实施积极宏观政策，用足积极财政政策和适度宽松货币政策 [3] - 财政政策方面，4月财政部启动1.3万亿元超长期特别国债和5000亿元中央金融机构注资特别国债发行，预计地方政府债券将保持较快发行节奏 [3] - 货币政策方面，4月LPR保持不变，短期宽货币政策或延后，但二季度或将择机降准降息，4月央行MLF净投放达5000亿元 [3] 分组2：短期政策重心 - 消费政策上，要提高中低收入群体收入，发展服务消费，设立服务消费与养老再贷款，财政端补贴类支持可能跟进 [4] - 金融支持着力帮扶困难企业，加强融资支持，推动内外贸一体化，后续或通过自贸区扩容等降低对美贸易依赖度 [4] - 会议将稳就业、稳企业置于“四稳”前两位，预计一揽子稳就业、助企纾困政策将加快推出 [4] - 楼市股市方面，要巩固房地产市场稳定态势，稳定和活跃资本市场，凸显其战略地位 [4][5][6] 分组3：对市场影响 - 4月汇金增持ETF稳定资本市场预期，经济数据显示政策效果显现，宏观基本面改善 [6] - 二季度海外环境变化，国内宏观政策需发力，稳就业和稳企业可改善微观主体预期 [6] - 短期A股市场或整体稳定但结构分化，关注海外关税进展及一季报业绩情况 [6] - 中长期扩大消费和科技创新是主线，短线可聚焦业绩稳定、分红高、自主可控的优质标的 [6] 分组4：与2024年12月政治局会议要点对比 经济形势 - 2025年4月25日会议指出经济向好但回升基础需稳固，外部冲击影响加大 [8] - 2024年12月9日会议称经济运行总体平稳、稳中有进，各项实力持续增强 [8] 工作目标 - 2025年4月25日会议强调稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，以确定性应对不确定性 [8] - 2024年12月9日会议目标是推动经济回升向好，完成“十四五”规划目标等 [8] 宏观政策 - 2025年4月25日会议要求加紧实施积极宏观政策，适时降准降息，创设新工具 [10] - 2024年12月9日会议提出实施积极财政和适度宽松货币政策，加强逆周期调节 [10] 消费/投资/进出口 - 2025年4月25日会议关注提高中低收入群体收入，发展服务消费，设立再贷款等 [10] - 2024年12月9日会议强调提振消费、扩大内需，稳外贸、稳外资 [10] 产业 - 2025年4月25日会议提及帮扶企业，推进技术攻关，实施“人工智能+”行动等 [10] - 2024年12月9日会议强调以科技创新引领新质生产力发展，建设现代化产业体系 [10] 房地产/化债/资本市场 - 2025年4月25日会议要求防范化解风险，推进房地产新模式，稳定资本市场 [10] - 2024年12月9日会议提出稳住楼市股市，防范化解风险和外部冲击 [10] 民生 - 2025年4月25日会议强调保民生，提高稳岗返还比例，巩固脱贫成果等 [10] - 2024年12月9日会议关注巩固脱贫成果，促进城乡融合，保障和改善民生 [10]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入为300万美元，摊薄后每股收益为0.11美元，总营收为6.12亿美元 [16] - 调整后第一季度净收入为700万美元，摊薄后每股收益为0.25美元，而2024年第一季度为500万美元，摊薄后每股收益为0.17美元 [18] - 员工成本比率从去年的32%降至第一季度的31%，其他运营费用比率从去年的25.6%升至第一季度的27% [21][22] - 2025年3月31日，股东权益总额约为14亿美元，每股0.50美元，第一季度经营活动净现金使用量为300万美元，与去年第一季度相似 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 产权业务（Title segment） - 业务增长11%，国内商业业务同比增长39%，零售混合用途和能源等资产类别增长显著 [7] - 直接业务专注目标市场区域增长，小商业业务本季度增长16% [8] - 代理服务业务毛收入同比增长11%，净收入增长14%，团队专注拓展市场份额 [9] - 国内商业平均每份文件费用从去年同期的1.39万美元增至1.58万美元，增长13% [19] - 第一季度产权损失费用与去年相当，产权损失率从去年同期的3.9%降至3.5%，预计全年平均在4%以下 [20] 房地产解决方案业务（Real Estate Solutions） - 营收增长17%，但利润率环比上升、同比下降，主要因信用数据成本增加 [10] - 运营收入增加1400万美元，增长7%，主要来自信用信息服务额外收入 [21] - 调整后税前利润率从第四季度的7%提高至约10%，预计成熟后达到低两位数利润率 [21] - 不包括收购无形资产摊销，第一季度调整后税前收入为1000万美元，去年为1200万美元 [21] 国际业务 - 第一季度非商业国际收入同比增长16%，公司计划扩大在加拿大的地理覆盖范围并增加商业业务渗透 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度住房市场充满挑战，利率维持在6 - 7%，现有房屋销售持续低迷，2月待售房屋销售较去年下降3.6% [5][6] - 4月初住房库存和市场活动趋势出现积极迹象，预计下半年市场将有所改善 [6][7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 产权业务的国内商业业务将继续投入人才，扩大地理和资产类别能力，预计活动将逐年改善；直接业务通过收购实现增长，专注目标市场区域；代理服务业务通过增加新合作伙伴和扩大现有合作伙伴份额来扩张 [7][8][9] - 房地产解决方案业务通过与顶级贷款机构合作扩大市场份额，并交叉销售产品 [10] - 国际业务专注在加拿大扩大地理覆盖范围和增加商业业务渗透 [11] - 公司致力于在各业务线扩大市场份额，注重短期和长期增长及可持续性，打造行业人才首选目的地 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场改善缓慢，但公司处于更好的增长和提升业绩的位置，预计下半年市场将改善，对利用市场改善机遇充满信心 [5][6][7][13] - 尽管市场挑战持续，但公司团队强大，战略执行能力强，再次获得《今日美国》的顶级工作场所奖 [13][14] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，可参考公司新闻稿和SEC文件了解相关内容 [3][4] - 会议讨论了一些非GAAP指标，其调整细节可参考公司网站上今日收益报告的附录 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月商业业务是否有放缓或贷款延迟迹象 - 商业业务活动仍相对强劲，预计今年有两位数增长潜力，虽可能受新闻影响有波动，但目前订单无重大变化 [26][27] 问题2: 第一季度投资收入下降是否因托管余额降低 - 主要是由于余额下降导致 [28] 问题3: 全年低4%的损失准备金率，本季度3.5%，后续是否会大幅上升及关键影响因素 - 主要因业务组合的波动性，国际业务相对收入占比大且索赔率高、更易波动，公司对此持保守态度，暂无明显不利趋势 [35][36][37] 问题4: 住宅购买每份文件费用增长情况及与竞争对手对比 - 整体住宅每份文件费用从2900美元增至3300美元，增长13%，主要因购买业务占比提高；与竞争对手差异可能因地区业务组合不同，如加利福尼亚交易规模大，费用自然较高 [38][39][40] 问题5: 德州保险部门7月1日起费用削减10%的初步印象、应对方法及业务影响 - 公司认为该削减建议不合理且时机不当，正在进行挑战，预计会有调整；公司已将其纳入计划，可通过管理其他费用和服务费用应对 [42][43][44] 问题6: 其他订单项目今年的走向 - 该项目波动大，因批量交易和大型银团业务的时间不确定；预计今年比去年稍好，但仍会有波动 [47][48] 问题7: 房地产解决方案业务利润率改善情况 - 去年业务增长约40%以上，年底数据成本大幅增加，今年1 - 4月将成本增长纳入合同，导致收入增长被低估、费用被高估，这是暂时的时间性问题；预计贷款服务利润率将回升至11.5%左右，全年利润率与去年相当，市场正常时将达到中两位数现金利润率 [51][52][53]

国务院常务会议 - 会议核心目标是持续稳定股市和推动房地产市场平稳健康发展，强调加大逆周期调节力度，锚定经济社会发展目标 [7] - 政策表述顺序调整释放信号：资本市场战略地位提升（首次置于楼市前），政策落地效率强化（直达群众），双轮驱动经济韧性（股市与楼市良性互动） [8] - 资本市场增量资金预计达1.7万亿（险资/社保等长线资金），70城房价环比上涨城市增加 [8] 商务部表态 - 坚决反对以牺牲中方利益为代价的交易，将采取对等反制措施 [3][8] - 强调捍卫国际经贸规则和多边贸易体制，抵制单边霸凌行为 [8] 低空经济发展 - 国家发改委召开专题会议，明确"全国一盘棋"统筹发展，编制"十五五"专项规划 [10] - 低空经济预计2035年产业规模超6万亿元（年均增长6.9%），涵盖无人机、通用航空等领域 [11] - 推动两个百亿级项目（低空装备检验检测和智能管控体系），计划培养63万名无人机驾驶员 [11] 欧洲央行政策 - 下调三大关键利率25个基点（存款利率至2.25%、再融资利率至2.40%、边际借贷利率至2.65%） [11] - 删除货币政策"限制性"表述，但警告贸易战或拖累欧元区经济前景 [12] 美联储动态 - 特朗普威胁撤换美联储主席鲍威尔，称其政策"又迟又错" [12] - 法律上总统仅能因"严重不当行为"解雇美联储主席，当前言论引发市场波动 [13] 美国金融市场 - 美元指数暴跌1%至98以下，三大股指期货均跌约1%（纳指期货跌1.13%） [14] - 市场担忧美联储独立性受冲击，加剧股汇双杀 [15] 黄金市场 - 现货黄金史上首次站上3300美元/盎司，国内首饰价破1007元/克（同比涨80%） [15] - 驱动因素包括美联储降息预期（全年90基点）、美元指数周跌3%、全球央行购金及避险需求 [16]

主要经济目标设定 - 2025年经济增长预期目标设定为5%左右，与2024年持平，强调稳就业、防风险、惠民生需求，同时具备经济增长潜力和有利条件支撑 [2][6][23] - 政策部署强调灵活性，提出根据形势变化动态调整政策，加强上下联动和横向协作 [2][6][23] - 面临外部挑战包括多边贸易体制受阻、关税壁垒增多，内部矛盾包括有效需求不足、企业生产经营困难、账款拖欠问题突出以及基层财政困难 [2][7][23] 财政政策 - 2025年赤字率拟按4%左右安排，赤字规模5.66万亿元，比上年增加1.6万亿元 [3][9][24] - 拟发行超长期特别国债1.3万亿元，特别国债5000亿元支持国有大型商业银行补充资本 [3][9][24] - 地方新增专项债拟安排4.4万亿元，比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房等 [3][9][24] 货币政策 - 延续"适度宽松"基调，明确保留"适时降准降息"选项，结构性工具突出对科技创新、绿色发展、民营和小微企业的支持 [3][4][10][25] - 新增"完善利率形成和传导机制"要求，目标从"稳中有降"调整为"推动社会综合融资成本下降" [4][10][25] - 专项部署地方中小金融机构改革，综合采取补充资本金、兼并重组等方式化解风险 [11] 扩内需政策 - 扩内需成为第一要务，聚焦就业保障和消费升级，安排超长期特别国债3000亿元支持消费品以旧换新 [5][12][14][26] - 就业政策支持劳动密集型产业吸纳就业，完善工资增长机制，民生领域提出发放育儿补贴 [14][26] - 服务消费侧重扩大健康、养老、托幼等多元化供给，优化休假制度释放文旅消费潜力 [14][26] 民营经济支持 - 提请审议民营经济促进法草案，加力清理拖欠企业账款，深化政企常态化沟通 [5][15][26] - 优化结构性货币政策工具加大对民营和小微企业支持，开展规范涉企执法专项行动 [15][26] 房地产市场与债务化解 - 推动房地产市场止跌回稳，需求端因城施策调减限制性措施，供给端控制新增用地供应 [5][16][26] - 债务化解强调"在发展中化债"，动态调整高风险地区名单以打开投资空间 [16][26] 双碳目标与资本市场 - 单位GDP能耗目标从2024年降低2.5%提升至3%，加快新能源基地建设和煤电低碳化改造 [17] - 稳住股市措施包括推动中长期资金入市、改革股票发行上市制度、加快多层次债券市场发展 [17]

深圳楼市回暖表现 - 深圳新房网签量从2023年10月的4153套跃升至11月的8076套，12月仍保持6769套高位，四季度拉动全年数据超越2023年水平 [2] - 二手房成交量从9月3191套逐月攀升至12月8282套，突破5000套荣枯线与8000套繁荣线 [2] - 二手房成交价从2023年7月跌破6万元/㎡后，10月反弹至6.3万元/㎡，2024年2月进一步上涨至6.41万元/㎡ [3][8] - 2024年春节月新房预售+现售2484套，同比2023年春节月增长141% [5] 深圳楼市回暖驱动因素 - 核心逻辑为供小于求的基本面与信心修复，2021-2023年房价从8万元/㎡连破7万、6万关口后，政策刺激推动预期扭转 [11] - 宏观政策转向：2025年货币与财政政策将显著宽松，包括降准降息、央行扩表、赤字率创新高及超长期特别国债发行 [11][15] - 经济基本面支撑：2023年深圳GDP增速5.8%领跑一线城市，规模以上工业总产值5.4万亿，出口2.81万亿（占全国10%）且增速达14.6% [13][14][18][19] - 人口增量居首：2024年常住人口新增19.94万人，逆转2022年负增长趋势 [20][21] 深圳房价未来走势判断 - 短期大涨可能性被排除，因全国房地产销售面积（2024年-12.9%）与住户中长期贷款增量（2.25万亿，同比减少3000亿）仍处下行周期 [22][24] - 当前回暖受情绪驱动（年初教育需求+政策预期），但需观察二三季度经济与就业数据确认企稳信号 [25][26] - 长期看涨逻辑不变：经济产业优势、人口竞争力及供需关系决定深圳房价终将反弹，但具体时点取决于宏观环境改善程度 [25][26]

作 者丨 温彬 王静文 编 辑丨洪晓文 市场逐渐进入2 0 2 5全国两会时段。在"十四五"规划收官之年，经济目标如何设置、政府工作 如何开展、各项措施如何落实，都会相继得到解答。站在当下时点，笔者认为有以下十大热 点值得关注。 一、经济目标如何设置 在顺利实现了2 0 2 4年经济发展目标任务之后，市场普遍预期2 0 2 5年GDP目标仍然为" 5 . 0%左 右"，与过去两年保持一致。一方面，可以同2 0 3 5年实现经济总量翻一番的目标相衔接；另一 方面，2 0 2 5年新增毕业生人数将达到1 2 2 2万人，需要通过稳增长来吸纳就业。 但从地方两会来看，有1 5个省份下调2 0 2 5年增长目标，1 5个省份持平于上年，仅有一个省份 上调目标，显示出地方政府的谨慎态度。对中央政府来说，如果要在外部环境变化不利影响 加深、内部困难挑战犹存的背景下实现全年目标，无疑要付出更多努力。 CPI目标预计调整至" 2 . 0%左右"，与地方保持一致。今年有2 7个省份将CPI目标设定为" 2%左 右"，而不是以往约定俗成的" 3%左右"。主要由于近两年我国CPI均同比上涨0 . 2%，经济中 存在"低通胀"压力。 ...

财务数据和关键指标变化 - 2024年12月31日止六个月，集团基础溢利约105亿港元，同比增长17.5%，主要因香港物业发展溢利增加，部分被物业租赁和酒店业务贡献减少所抵销；报告溢利为75亿港元，同比减少17.7% [5] - 基础每股盈利上升17.5%至3.61港元，报告每股盈利下降17.7%至2.6港元；董事会宣派中期股息每股0.95港元，与去年相同 [6] - 集团总经营溢利在2025财年上半年上升0.8%至145亿日元 [7] - 截至2024年12月，集团净债务为1078亿兰特，净负债比率为17.8%，较6月的18.3%有所下降；期内利息覆盖率约为5倍，而去年为3.8倍 [8] - 期内净财务成本同比下降15%，预计未来还会进一步下降 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 物业发展业务 - 集团物业发展溢利增加22.8%至约25亿人民币，主要由于香港物业发展收入增加 [6] - 香港物业销售在期内同比增长344%至约160亿日元，发展溢利增加88%至超过23亿人民币；已签约但未确认的销售金额为304亿人民币，其中约202亿日元预计在本财年下半年确认 [15][16] - 内地物业销售在期内同比减少61%至约6.17亿人民币，发展溢利约为1.81亿人民币；截至2024年12月，未确认的已签约销售金额为125亿人民币，约78亿人民币预计在本财年下半年确认 [23][24] 物业租赁业务 - 集团净租金收入减少3.5%至约90亿丹麦克朗，其中香港组合净租金收入下降3.6%，内地组合净租金收入下降3.9% [7] - 香港租赁组合期内租金总收入同比略有下降1.4%至约88亿日元，整体平均出租率稳定在约91%；零售组合出租率约为93%，办公室组合平均出租率约为90% [18][21] - 内地租赁组合期内租金总收入同比下降1.6%至约31亿人民币，主要由于零售组合的营业额租金下降 [25] 酒店业务 - 集团酒店业务期内录得经营溢利3.77亿巴西雷亚尔，低于去年同期的4.3亿巴西雷亚尔 [7] 各个市场数据和关键指标变化 香港市场 - 香港住宅市场活动活跃，受下半年较低按揭利率和按揭规则放宽的推动，期内集团在香港取得约248亿日元的签约销售 [16] - 香港零售市场2024年表现缓慢，但第四季度有所改善，特别是1月份游客访问量增加；预计2025年持谨慎乐观态度 [85] - 香港写字楼市场目前仍面临压力，各地区空置率略有上升，但空置率上升幅度正在缩小，需求正在逐渐回升 [92][93] 内地市场 - 内地房地产市场呈现两极分化，国有企业、优质私营开发商项目销售较好，而较小的私营开发商销售不佳；一线城市和二线城市的优质地段项目销售较好 [63] - 内地奢侈品零售市场2024年初表现缓慢，但第四季度开始改善，预计2025年零售销售将进一步提升，租金回报率有望保持温和正增长 [72][75] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续坚持稳健审慎的财务管理，严格控制建设资本开支，谨慎补充土地储备，加强物业投资组合和非物业业务的经常性收入基础 [9] - 公司将积极管理现金流，及时推出新项目，出售未售出的住宅单位和非核心物业，以实现物业发展业务的高资产周转率 [10][36] - 公司将通过积极的租赁策略，包括资产提升举措和与租户及客户保持密切关系，提升物业投资组合的竞争力 [36] - 公司将利用创新技术提升建筑和服务质量，升级现有建筑以满足高绿色建筑标准，以适应市场对优质物业的需求 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 香港经济增长预计相对缓慢，美国利率下调预期较低将继续影响商业情绪和活动，但住房的终端用户需求将保持稳定 [34] - 内地主要城市预计将出台更多刺激政策以推动国内消费，良性的按揭环境和住房支持措施将有助于恢复购房者信心，有利于房地产市场的中期复苏 [35] - 公司对内地和香港的长期前景充满信心，将继续秉持用心建造家园的信念，支持城市发展，打造标志性地标和可持续社区 [39] 其他重要信息 - 公司在ESG方面取得显著进展，已提前实现关键商业建筑温室气体排放减少25%的目标，并设定了到2029 - 2030年减少35%的新目标 [31] - 公司与合资伙伴合作开发香港首个私营太阳能农场，预计2025年完工，年发电量达120万千瓦时 [31] - 公司将商场内的超快速电动汽车充电器数量增加了一倍，以鼓励使用电动汽车 [31] - 公司组织活动振兴旅游和零售行业，包括庆祝新城市广场40周年和举办各种户外活动 [32] 问答环节所有提问和回答 问题1: 香港住宅市场房价预期、是否担心市场困境玩家、是否会修订香港物业合约销售目标、下半年新推出项目及定价策略、香港物业发展业务未来利润率及是否需要减值 - 尽管美国利率近期保持不变，但今年香港按揭利率下降趋势将持续，本月有银行提供约3%的固定利率按揭，借贷成本有望降低；受人才和学生流入影响，租赁市场活跃，将吸引更多租客和投资者进入市场；豪华住宅市场情绪因股市强劲而有所改善，本季度和下季度交易有望增加 [57][58] - 大多数开发商根据自身财务状况制定定价策略，近期部分项目以略低价格推出，销售情况良好；公司在定价时会平衡销量和利润率，大众项目追求更快周转，豪华项目则按自身节奏销售 [59][60] - 未来十个月公司将推出多个新项目，包括Yoho West Parkside、Kai Tak的两个项目、Sierra Sea、Lofoland Phase III和Gudong项目；公司对Coolinit Sky项目进行了小幅度减值，但相信第二阶段优质单位能实现高价销售并冲回部分利润；由于市场状况，大众项目利润率受到影响，但Dynasty Court和Victoria Harbour项目销售带来了可观利润 [60][61] 问题2: 内地奢侈品零售市场销售情况、租金回报率预期、公司是否会受香港其他开发商流动性问题影响、是否会改变股息政策、投资物业是否有进一步资本化率扩张风险 - 2024年初内地奢侈品零售市场表现缓慢，但第四季度开始改善，上海商场1月销售数据已恢复增长；政府决心刺激国内消费，各城市积极采取措施，如发放消费券、引入品牌等；公司将加强与租户的联系，利用VIC计划保持竞争力，预计2025年租金回报率将继续保持温和正增长 [72][75] - 公司在香港和内地拥有良好的财务状况和稳定的经常性收入，负债率下降，评级较高，有大量未动用银行信贷额度，因此不太可能受到其他开发商流动性问题的影响 [78][79] - 公司将维持股息政策，即支付每股盈利的40% - 50% [79][80] - 由于利率逐渐下降，美国10年期国债收益率已降至4.2%，内地利率也较低，因此投资物业进一步资本化率扩张的可能性不大 [80][81] 问题3: 香港零售市场2025年展望、租户销售情况、租金回报率、租金与销售比率及提升策略；香港写字楼市场展望、IGC项目预租情况、租户组合目标和租赁策略；净负债率和资金成本展望 - 2024年香港零售市场表现缓慢，但第四季度有所改善，特别是1月份游客访问量增加；预计2025年持谨慎乐观态度，政策利好和新发展项目将带来更多游客；公司将通过优化租户组合、引入内地FNB品牌、升级设施、利用忠诚度计划和投资新物业等方式提升商场竞争力 [85][87] - 香港写字楼市场目前仍面临压力，各地区空置率略有上升，但空置率上升幅度正在缩小，需求正在逐渐回升；公司的IGC项目位于西九龙，受到金融服务行业潜在租户的关注，预计随着项目接近完工，租赁需求将增加 [92][94] - 公司对目前的负债率感到满意，相信能够销售更多公寓，负债率低于20%，评级机构给予良好评级；公司的债务成本目前为4% [102][104] 问题4: 香港土地储备计划、重新评估土地收购时是否改变利润率要求、Saiza项目的推出时间、定位和预期利润率、是否考虑进行资本回收活动以加速去杠杆化、内地项目是否有减值风险及是否会考虑收购更多商业或住宅项目 - 公司近期收购了三个地块，将继续与政府就土地溢价和土地交换进行谈判，并坚持审慎的财务纪律；Saiza项目（现名为Sierra Sea）是一个大型项目，将分多个阶段开发、销售和管理，第一阶段1A期包含800个单位，将于下个月推出；目前预测该项目利润率还为时过早，但公司相信项目价值将随时间增长 [106][107][109] - 公司目前专注于执行上海、杭州、苏州的商业项目和销售住宅项目以获取现金流，未预见内地项目需要减值；目前没有购买新项目的计划，主要关注现有项目的执行和销售 [111][112] 问题5: 公司对香港北部都会区发展的兴趣、参与所需的重建利润率要求、下半年及2026财年农地收回收入预期、杭州和ITC Maison新项目的预租进展、ITC Maison商场的定位和竞争优势 - 公司欢迎政府北部都会区发展计划，在新界有丰富的开发经验，目前有两个项目正在建设中；公司将在3月提交对三个地块的意见，并在咨询期结束后谨慎考虑参与投标 [119][120] - 本财年公司预计农地补偿收入约为30亿港元，相应收益约为11亿港元，但不确定北部都会区其他地区的收回计划 [121] - 上海ITC项目进展顺利，预计今年下半年开放15万平方英尺的F&B区域；ITC Maison商场将结合上海IFC mall和IAPM mall的特点，已收到众多奢侈品牌的咨询，公司将通过定制店铺空间等方式吸引品牌入驻 [122][124] - 杭州项目零售部分已开始推广，住宅部分一日售罄，项目具有独特的地理位置、综合的艺术文化元素和政府支持，以及当地AI公司带来的新财富创造者，有望支持奢侈品市场的增长 [125][128]