行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][48] 核心观点 - 2026年春节后市场延续“新房弱、二手房强”格局，预计未来数周成交环比增长，二手房走势相对新房偏强 [1][11] - 2026年房地产板块仍以政策为核心主导力量，建议反复做政策beta [4][48] - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年 [4][48] - 行业竞争格局改善逻辑依旧，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企有望更受益 [4][48] - 城市能级分化显著，报告观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效 [4][48] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益 [4][48] 市场表现与成交数据总结 春节后整体成交格局 - 2026年春节后10天（2月24日至3月5日），样本城市新房网签成交面积168.0万平方米，同比-8.4%；二手房网签成交面积244.0万平方米，同比+10.6% [1][11] - 春节假期后网签逐步恢复，预计未来数周新房、二手房成交仍将环比增长 [1][11] 新房成交（商品住宅口径） - **本周（常规周）成交**：30个样本城市新房成交面积122.9万平方米，环比+77.8%，同比-49.1% [2][13] - 一线城市：成交31.0万平方米，环比+115.0%，同比-46.7% [2][13] - 二线城市：成交68.6万平方米，环比+67.5%，同比-40.8% [2][13] - 三线城市：成交23.2万平方米，环比+69.6%，同比-65.4% [2][13] - **累计成交**：2026年前9周，样本30城新房累计成交面积942.8万平方米，同比-40.6% [2][15] - 一线城市：累计272.6万平方米，同比-32.2%（北京-32.4%，上海-21.1%，广州-33.6%，深圳-55.7%）[15][18] - 二线城市：累计467.2万平方米，同比-37.4% [2][15] - 三线城市：累计203.1万平方米，同比-53.6% [2][15] 二手房成交（商品住宅口径） - **本周（常规周）成交**：15个样本城市二手房成交面积181.3万平方米，环比+88.3%，同比-22.5% [3][20] - 一线城市：成交80.8万平方米，环比+117.3% [3][20] - 二线城市：成交74.4万平方米，环比+67.9% [3][20] - 三线城市：成交26.2万平方米，环比+76.4% [3][20] - **累计成交**：2026年前9周，样本城市二手房累计成交面积1470.9万平方米，同比-1.9% [20] - 一线城市：累计624.4万平方米，同比-6.9% [20] - 二线城市：累计602.8万平方米，同比-5.0% [20] - 三线城市：累计243.7万平方米，同比+25.2% [20] 行情回顾 - **板块表现**：本周申万房地产指数累计变动-4.1%，跑输沪深300指数3.03个百分点，在31个申万一级行业中排名第26名 [3][30] - **个股涨跌**：本周房地产板块上涨个股共16支，下跌98支 [30] - 涨幅前五：京蓝科技（+14.3%）、乾景园林（+14.2%）、*ST坊展（+13.4%）、西藏城投（+11.7%）、京投发展（+4.2%）[30][35] - 跌幅前五：万方发展（-14.4%）、万通地产（-12.5%）、绵石投资（-11.2%）、*ST匹凸（-10.5%）、皇庭国际（-9.4%）[30][35] - **重点房企表现**：重点跟踪的40家A/H房企中，本周上涨4支 [30] - 涨幅前四：美的置业（+7.1%）、金地商置（+4.5%）、龙光地产（+0.8%）、世联行（+0.3%）[30][38] - 跌幅前五：碧桂园（-14.1%）、融创中国（-10.4%）、世茂集团（-10.0%）、中国金茂（-8.8%）、绿景中国地产（-7.0%）[30][39] 信用债市场 - **发行与偿还**：本周（3月2日至3月8日）共发行房企信用债17只，环比增加16只；发行规模共计184.70亿元，环比增加179.21亿元；总偿还量105.75亿元，环比减少83.91亿元；净融资额78.95亿元，环比增加263.12亿元 [3][40] - **发行结构**： - 主体评级：以AAA级为主，占比85.3% [40] - 债券类型：以一般中期票据（39.4%）和一般公司债（38.0%）为主 [40] - 债券期限：以1-3年期为主，占比61.4% [40] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“26首开MTN002B”（7年期）利率较公司之前同类型可比债券上升30个基点 [42][43] 政策回顾 - **中央政策（2026年《政府工作报告》）**：基调依然是“稳”，提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [12][45] - **地方政策（3月1日至3月7日）**：多地出台政策涉及保障房、公积金、购房补贴、城市更新等 [46][47] - **河南郑州**：实行保障性租赁住房“极简极优极速”配租新模式，全流程60秒在线办结 [46] - **四川南充**：发布稳定新出生人口规模措施，生育二孩家庭购房补贴5万元，三孩补贴10万元 [46] - **广东佛山**：发布“好房子”建设指引，放宽阳台限制、提升层高标准，购买“好房子”公积金贷款额度可上浮 [47] - **海南**：谋划393个城市更新项目，总投资约3150亿元，优化“白名单”机制解决企业融资难题 [46] 投资建议与配置方向 - **配置方向**： 1. **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][48] 2. **地方国企/城投/化债**：推荐城投控股、城建发展 [4][48] 3. **中介**：推荐贝壳-W [4][48] 4. **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][48]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 2026年房地产行业三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分；2）“好房子”结构性机会，高品质住宅或将迎来发展浪潮；3）香港楼市复苏延续，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 政策层面着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，并探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房[3][5][40] - 维持“看好”评级，建议关注港资发展商、地产开发、地产转型、二手房中介及物管企业等细分领域[5] 板块行情总结 - 本周（26/2/28-26/3/6）房地产（申万）指数下跌4.1%，跑输主要大盘指数（上证指数跌0.9%，沪深300跌1.1%）[5][8] - 个股表现分化，涨幅前五为西藏城投(+11.7%)、ST数源(+6.1%)、京投发展(+4.2%)、和展能源(+2.0%)、凤凰股份(+1.9%)；跌幅前五为万通发展(-12.5%)、海泰发展(-12.3%)、ST中迪(-11.2%)、黑牡丹(-10.6%)、特发服务(-9.6%)[5][8] 数据跟踪总结 - **新房成交**：本周（2.28-3.06）42个重点城市新房合计成交147万平米，环比上升61.1%，但同比下降25.3%[5][13]。3月截至本周（3.01-3.06），累计成交112万平米，环比下降10.3%，同比下降29.9%，年初至今累计成交同比下降34.8%[5][16] - **新房分能级**：本周一线城市成交环比上升115.0%，二线城市环比上升74.7%，三四线城市环比上升17.9%[13]。但3月至今，各能级成交同比均为负增长，其中二线城市年初至今累计成交同比下降42.2%[16] - **二手房成交**：本周（2.28-3.06）21个重点城市二手房合计成交184万平米，环比大幅上升84.8%，同比下降23.0%[5][27]。3月截至本周，累计成交157万平米，环比下降16.7%，同比下降21.2%，年初至今累计成交同比下降8.0%[5][30] - **二手房分能级**：本周一线城市成交环比上升117.3%，二线城市环比上升67.5%，三四线城市环比上升55.0%[27]。3月至今，三四线城市二手房成交同比降幅最大，达40.2%[30] 行业新闻总结 - **宏观政策**：2026年政府工作报告提出“着力稳定房地产市场”，政策方向包括因城施策控增量、去库存、优供给，探索盘活存量商品房用于保障性住房，并制定实施城乡居民增收计划以增加居民财产性收入[5][40][41] - **地方政策**：多地出台具体支持政策，如杭州余杭购买新房每套补贴5万元；四川南充生育二孩、三孩家庭最高可累计领取15万元购房补贴[5][40][41] - **公积金政策**：太原将公积金贷款年龄上限延长至68周岁；佛山发布外籍人员公积金贷款细则[5][40][42] - **土地市场**：杭州城东新城宅地被保利发展以32.24亿元竞得，溢价率51.08%；重庆拟回收101宗闲置土地，总价约145亿元[42] 公司公告总结 - **销售业绩**：2026年2月单月，多家房企销售金额同比大幅下滑：绿城中国86亿元（同比-32.3%）、中国海外发展84.6亿元（同比-35.9%）、越秀地产29.1亿元（同比-53.3%）、龙湖集团20.0亿元（同比-63.5%）[5][44] - **业绩预告**：龙湖集团预计2025年归母净利润约为10.0亿元，同比大幅下降90.4%[5][44] - **人事变动**：招商蛇口独立董事孔英任期届满离任；副总经理刘晔辞任；首开股份副总经理刘安退休辞职[5][44] - **其他动态**：新城控股商业不动产REITs项目获证监会及上交所受理；衢州发展拟申请注册发行不超过20亿元中期票据[44][45]

报告投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，叠加供给侧深度出清、行业格局优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据 - **新房成交量**：上周（2.28-3.6）34个重点城市新房合计成交181.3万平米，环比上升69% [3]。其中，一二线城市成交169.4万平米，环比上升78.2%；三四线城市成交11.9万平米，环比下降3% [3]。3月（3.1-3.6）34城一手房成交同比-32.1%，较2月下降8.6个百分点 [4]。其中，一二线同比-29.7%，三四线同比-55.9% [4] - **二手房成交量**：上周（2.28-3.6）13个重点城市二手房合计成交101.8万平米，环比上升98.7% [10]。3月累计成交同比-29.3%，较2月下降2.6个百分点 [10] - **新房库存与去化**：上周（2.28-3.6）15个重点城市合计推盘34万平米，成交74万平米，成交推盘比为2.14倍 [19]。最近三个月（25年12月-26年2月）的周成交推盘比分别为1.0倍、1.42倍和1.41倍 [19]。截至上周末（2026/3/6），15城合计住宅可售面积为8805.5万平米，环比下降0.44% [19]。3个月移动平均去化月数为27.9个月，环比上升0.2个月 [19] 行业政策与新闻 - **宏观政策导向**：两会政府工作报告指出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，支持多子女家庭改善性住房需求 [24]。同时提出制定实施城乡居民增收计划，增加居民财产性收入 [24]。国务院研究室副主任解读称要促进资产价格和房地产回稳，修复居民和企业资产负债表 [24][27]。中国人民银行行长表示将灵活高效运用降准降息等多种货币政策工具 [24][27] - **REITs市场发展**：上交所总经理建议将REITs从产品发展为资本市场中的成熟市场 [24][27]。长荣股份拟以全自持写字楼项目申报商业不动产REITs [24][28] - **地方政策**：深圳发布城市更新项目管理新规，明确未完成规划审批的项目可合理核定土地移交率，原则上不配建保障性住房 [24][27]。佛山明确外籍人士公积金贷款申请所需资料 [24][28]。西安优化失业提取公积金流程 [28] 公司动态 - **商业不动产REITs申报**：新城控股以常州天宁、南通启东两处吾悦广场项目为底层资产申报商业不动产REITs，申报已获证监会及上交所受理 [32][33] - **房企经营数据**：多家房企公布2月单月销售数据及同比：中国海外发展84.6亿元（-35.9%）；绿城中国47亿元（-34%）；旭辉控股集团5.3亿元（-67.1%）；龙湖集团20亿元（-55%）；越秀地产29.1亿元（-53.3%） [32][33] - **股份回购**：贝壳-W于3月2日至4日共耗资约1500万美元回购约244万股公司股份 [34][35] 板块行情与估值 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数下跌4.09%，沪深300指数下跌1.07%，相对收益为-3.03%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [36]。当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.1倍和18.5倍 [2] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌1.59%，沪深300指数下跌1.07%，相对收益为-0.53%，板块表现弱于大市 [36]。当前物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为13.7倍和12.3倍 [2] - **个股涨跌幅**：地产板块涨幅前五位个股为西藏城投、ST数源、京投发展、绿发电力、和展能源；跌幅前五位为海泰发展、ST中迪、黑牡丹、皇庭国际、首开股份 [36][40]。物管板块涨幅前五位为烨星集团、鑫苑服务、保利物业、远洋服务、中海物业；跌幅前五位为浦江中国、首程控股、特发服务、招商积余、卓越商企服务 [42][46] 投资分析意见与推荐标的 - **看好优质房企及商业地产**：推荐标的包括： 1. 优质房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 [2] 2. 商业地产：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产，关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. 二手房中介：贝壳-W [2] 4. 物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]

报告行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，叠加供给侧深度出清、行业格局优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，估值具备吸引力 [2] - 投资分析意见看好四类方向：1）优质房企；2）商业地产；3）二手房中介；4）物业管理 [2] 行业数据总结 新房市场 - **成交量周环比**：上周(2.28-3.6)34城新房合计成交181.3万平米，环比上升69% [2][3] - 其中，一二线城市成交169.4万平米，环比上升78.2% [2][3] - 三四线城市成交11.9万平米，环比下降3% [2][3] - **成交量月同比**：3月(3.1-3.6)34城新房成交120.3万平米，同比下降32.1%，降幅较2月扩大8.6个百分点 [2][4] - 其中，一二线城市同比下降29.7%，降幅较2月扩大7.1个百分点 [2][4] - 三四线城市同比下降55.9%，降幅较2月扩大24.1个百分点 [2][4] - **年初累计成交**：34城年初至今累计成交0.19亿平米，同比下降13.3% [4] - 一二线城市累计成交1707.5万平米，同比下降8.4% [4] - 三四线城市累计成交175.3万平米，同比下降43% [6] - **库存与去化**：上周(2.28-3.6)15城合计推盘34万平米，成交74万平米，成交推盘比为2.14倍 [2][20] - 截至上周末(3/6)，15城合计住宅可售面积8805.5万平米，环比下降0.44% [2][20] - 15城住宅3个月移动平均去化月数为27.9个月，环比上升0.2个月 [2][20] 二手房市场 - **成交量周环比**：上周(2.28-3.6)13城二手房合计成交101.8万平米，环比上升98.7% [2][10] - **成交量月同比**：3月截至上周累计成交85.1万平米，同比下降29.3%，降幅较2月扩大2.6个百分点 [2][10] - **年初累计成交**：13城年初至今累计成交849.3万平米，同比下降7.6% [10] 行业政策和新闻总结 宏观与行业政策 - **两会政府工作报告**：提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，支持多子女家庭改善性住房需求 [2][26] - **居民收入与货币政策**：提出增加居民财产性收入；中国人民银行行长表示将灵活高效运用降准降息等多种货币政策工具 [2][26] - **REITs发展**：上交所总经理建议将REITs从产品发展为资本市场中的成熟市场 [2][26] - **地方政策**：深圳发布城市更新新规，明确未完成规划审批的项目可合理核定土地移交率；佛山明确外籍人士公积金贷款申请细则 [2][26] 公司动态 - **商业不动产REITs**：新城控股以两处吾悦广场项目为底层资产申报的REITs已获证监会及上交所受理 [2][34][35] - **房企销售业绩（2月单月）**： - 中国海外发展：84.6亿元，同比下降35.9% [2][34][35] - 绿城中国：47亿元，同比下降34% [2][34][35] - 旭辉控股集团：5.3亿元，同比下降67.1% [2][34][35] - 龙湖集团：20亿元，同比下降55% [2][34][35] - 越秀地产：29.1亿元，同比下降53.3% [2][34][35] - **股份回购**：贝壳-W于2026年3月2日至4日共耗资约1500万美元回购约244万股 [36][37] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数下跌4.09%，沪深300指数下跌1.07%，相对收益为-3.03%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [2][37] - **个股表现**：涨幅前五位为西藏城投、ST数源、京投发展、绿发电力、和展能源；跌幅后五位为海泰发展、ST中迪、黑牡丹、皇庭国际、首开股份 [2][37][41] - **板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.1倍和18.5倍 [2][42] 物业管理板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌1.59%，相对沪深300指数收益为-0.53%，表现弱于大市 [2][43] - **个股表现**：涨幅前五位为烨星集团、鑫苑服务、保利物业、远洋服务、中海物业；跌幅后五位为浦江中国、首程控股、特发服务、招商积余、卓越商企服务 [43][48] - **板块估值**：物业管理板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为13.7倍和12.3倍 [2][51]

核心观点 - 报告核心观点为：短端行情演绎过快，止盈点位接近，需警惕预期透支，但期限利差仍足，因此策略上建议“短端止盈+3-5Y期限利差挖掘”[3] - 具体策略建议为：配置1年期低等级存单、3-5年期二级资本债和永续债（二永债）以及国企地产债[3] - 对债市大势判断为：降息仍有可能，债市调整即为机会，因此对短中期均小幅看多[3] 一、本周核心观点与债市策略 - 本周市场主要交易三条逻辑：1）“两会”增量刺激政策有限；2）银行负债成本下行预期显著升温；3）2月PMI仍处收缩区间[9] - 银行负债成本下行预期是支撑短端走强的重要逻辑，市场可能正在定价银行进一步落实同业活期存款自律倡议、压降负债成本，导致资金成本中枢系统性下移[3][9] - 债市定价或有错位，短端博弈空间有限：1年期国债点位已处偏低水平，与DR007利差行至相对极致区间；当前1年期AA-城投债收益率已低于前期止盈点位约8个基点，1-5年期城投债距离止盈点位也收窄至10个基点以内[3][9] - 建议做平曲线，短端防御，重点关注3-5年机会：当前3-5年距离止盈点位仍有10个基点以上空间[3][10] - 提出未来行情的三种剧本：1）3-5年各品种利差均压缩至止盈点位后再回调；2）降息打开全局做多空间；3）整体回调直至再度具备做多空间。考虑到前两种剧本概率偏高，仍建议部分仓位给到3-5年[3][10] - 后市具体策略：对短端保持防御姿态，适度减仓1年期国债和城投品种，但为避免踏空可尝试配置1年期AA-存单过渡；信用方面可继续配置3-5年期二永债博弈期限利差收窄；地产债已进入右侧行情，部分国企具有性价比可适当配置[3][10] - 过去一周总结：债市短端领涨，各期限全面跟随，信用利差多数走扩，二永债、城投债短端涨势较强或面临止盈压力，两会前后资金面相对宽松[3][10] 二、典型策略测算与个券图谱 - 根据周策略建议配比，模拟组合持仓为：3年期AAA-二级资本债（20%）、5年期AAA-银行永续债（30%）、1年期AA-存单（30%）、3年期AAA房地产债（20%）[12] - 2025年初至今，该周策略累计收益为3.45%，跑赢短债纯债指数收益率1.72个百分点，跑赢中长债纯债指数收益率0.61个百分点[12] - 各典型策略收益测算显示，截至3月5日，城投和产业债策略均以超长期策略相对占优，二永债拉久期下沉策略具有相对优势；模拟组合中高波动组合表现占优[36][38] - 以3月5日收益率为基准计算持券1年综合收益，3-5年期二永债性价比较高，其下滑回报可以适当对冲小幅利率上行[41] - 个券比价与骑乘机会： - 城投债方面，津城建收益率曲线在3-4年区间段较为陡峭，骑乘收益较高[42] - 煤炭债方面，冀中能源3-4年期债券票息和骑乘收益较高[42] - 钢铁债方面，可关注河钢集团3年期债券[42] - 地产债方面，建发股份2-3年期票息和骑乘收益较高[43] - 从曲线形态看，2年期地方政府债存在凸点，与国债利差达14个基点；4年期AAA-二级资本债和AAA城投债凸点明显，适合骑乘策略，目前与同期限国开债利差分别为31个基点和23个基点；7年期高等级二级资本债距离止盈点位仍有30个基点空间，适合高风险偏好投资者[31] 三、技术择时信号 - 报告包含多个技术图表用于择时分析，如各期限信用债与国开债信用利差的布林带分析，以及国债期货K线图等，为交易提供技术信号参考[7] 四、基本面数据跟踪 - 报告通过广谱利率表跟踪了各类债券收益率变化，例如截至2026年3月6日，1年期国债收益率为1.29%，5年期为1.79%，10年期为2.23%[22] - 数据显示，自2024年初至今，各期限债券收益率普遍下行，例如1年期国债收益率下行158个基点，5年期国债收益率下行77个基点[22] - 信用利差分位数表显示，截至2026年3月6日，部分品种利差分位数处于较低水平，例如1年期AAA城投债利差分位数为11%，3年期AAA-二级资本债为37%[26][28] - 报告指出，当前二级资本债存在系统性低估，其比价效应突出。历史上二永债急跌多伴随外部事件冲击，但当前多空环境下出现类似大利空因素概率偏低，因此其当前收益率水平反映了投资价值被低估[29] - 经济数据方面，2月PMI仍处于收缩区间，为债市提供边际支撑[3][9]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][3][4][5] 报告核心观点 - 2026年春节假期楼市整体呈现典型的“假期模式”，重点城市表现平稳，为后续“小阳春”温和复苏行情筑基 [3][4] - 年初政策标志着房地产进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段，2026年是行业止跌回稳的关键之年 [4][5] - 随着假期因素消退，核心城市楼市有望开启“小阳春”，积压需求有望释放 [4][5] 市场整体表现总结 - **新房成交**：春节假期（2.15-2.23）重点21城新建商品住宅合计网签成交约**10.0万平米**，日均成交面积较2025年春节假期小幅下降**2%**，基本持平 [4][7][9] - **二手房成交**：开年以来，核心城市二手房成交同比增长 [4] - **市场特征**：部分教育刚需购房者提前出手，带动假期后半段二手房带看量回升；房企积极“抢跑”，多地项目“春节不打烊”推出促销活动，为“小阳春”蓄力 [4] 各线城市及重点城市表现总结 - **一线城市**： - **上海**：新房网签量较去年春节增幅较大，假期无项目认筹或开盘，预计3月集中入市 [4][5][13] - **北京**：整体表现平稳，核心区优质“好房子”项目保持较高热度 [4][12] - **深圳**：超30个新房项目推出促销，深港跨境交通便利化带动港客置业升温 [5][14] - **广州**：近50家房企超140个楼盘推出“春节不打烊”活动，外地看房客明显增加 [5][14] - **二线城市**： - **成都、苏州、宁波**：假期期间加大促销力度，改善型项目到访量提升，但市场冷热分化明显 [4] - **成都**：外围区域“返乡置业”活动力度较大，部分热门楼盘保持较高人流量 [5][16] - **苏州**：楼市整体表现平淡，但通过“新春购房季”等活动激发潜在需求 [5][18] - **武汉**：启动“宜居武汉·暖心安家”购房季活动，但市场观望情绪仍存 [5][17] - **西安**：市场分化加剧，核心区品质盘去化普遍超**50%**，外围区域以价换量 [5][17] - **天津**：市场以消化库存为主，节后教育需求有望带动市场提升 [5][19] - **郑州**：核心区域优质“好房子”项目热度较高 [5][19] - **三四线城市**：如南宁、青岛在低基数影响下同比增幅较高 [4] 房企营销策略总结 - **普遍策略**：多地项目“春节不打烊”，推出特惠房源、购房折扣、到访礼、送家电/车位/物业费/旅游基金等多元促销活动 [4][5][6] - **头部房企举措**：华润、保利、金茂等推出“业主春晚”等活动，强化“邻里社区”概念 [5][13] - **区域特色活动**：如武汉的“购房季”、苏州的“流动房展”、深圳针对港客的定制优惠等 [5][14][17][18]

报告行业投资评级 * 报告未对行业或市场给出明确的投资评级（如买入、持有、卖出）[1][3][5][6][15][19] 报告核心观点 * 2026年2月，受春节假期影响，房地产市场进入“淡季休整期”，新建住宅价格环比微跌，二手住宅及住宅租赁价格环比跌幅均有所收窄[3][5] * 2026年是房地产止跌回稳的关键之年，3月全国“两会”政策短期预计聚焦“控增量、去库存、优供给”，中长期需关注“十五五规划”对房地产的定调[5] * 随着假期因素消退，积压需求有望释放，核心城市在优质供给增加带动下，有望开启“小阳春”温和复苏行情[5] 市场整体表现总结 * **新建住宅**：2月百城新建住宅平均价格为17107元/平方米，环比下跌0.04%，同比上涨2.37%[3][7] * **二手住宅**：2月百城二手住宅平均价格为12835元/平方米，环比下跌0.54%（跌幅较上月收窄0.31个百分点），同比下跌8.78%[3][11] * **住宅租赁**：2月50城住宅平均租金为33.96元/平方米/月，环比下跌0.11%（跌幅较1月收窄0.34个百分点），同比下跌3.79%[3][16] 2月百城新建住宅价格指数详情 * **城市分化显著**：环比上涨城市仅15个，下跌城市达84个，1城持平；同比上涨城市19个，下跌城市80个[3][8][9] * **核心城市表现**：十大城市新建住宅均价为32854元/平方米，环比微跌0.01%，同比上涨5.60%[10] * **一线城市**：新建住宅价格环比下跌0.07%，同比上涨6.51%[7] * **二线城市**：新建住宅价格环比上涨0.08%，同比上涨1.70%[7] * **三四线代表城市**：新建住宅价格环比下跌0.23%，同比下跌2.34%[7] 2月百城二手住宅价格指数详情 * **市场普遍下行**：环比上涨城市仅5个，下跌城市达95个；同比100个城市价格全部下跌[3][12][13] * **核心城市表现**：十大城市二手住宅均价为33399元/平方米，环比下跌0.42%，同比下跌8.31%[14] * **一线城市**：二手住宅价格环比下跌0.42%，同比下跌7.85%[11] * **二线城市**：二手住宅价格环比下跌0.57%，同比下跌9.44%[11] * **三四线代表城市**：二手住宅价格环比下跌0.54%，同比下跌8.51%[11] 2月50城住宅租赁价格指数详情 * **租金跌幅收窄**：环比下跌城市38个，较1月减少11个；上涨城市11个，较1月增加10个[17] * **同比仍处跌势**：同比上涨城市仅2个，下跌城市48个[18] 近期重要政策动向 * **中央层面**：住建部等发布老旧电梯更新政策机制清单；央行强调推动保障性住房再贷款落地，完善房地产金融制度[4] * **地方层面**：上海优化限购及公积金政策，非户籍家庭购买外环内住房社保要求缩短，首套房公积金贷款额度上限提高至240万元；多地出台城市更新、公积金优化及购房补贴政策；广东、浙江发行约204亿元专项债券用于收回收购闲置存量土地[4] 典型样本项目与行业参与者 * 报告列举了2026年1-2月各城市典型样本项目，涉及开发商包括中海地产、保利发展、绿城中国、华润置地、招商蛇口、中建系等众多行业领先企业[36][39]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周各线城市二手房挂牌价多数转跌，二手房市场修复反弹，新房市场成交规模继续小幅收缩；一线城市二手房有韧性，新房成交跌幅较深；二三线城市新房市场环比增幅明显；政府工作报告定调地产政策重心转向盘活存量与优化供给 [2][4][5][7][8] 根据相关目录分别进行总结 房价观察 - 各线城市挂牌价均回调，2月23日 - 3月1日一线、二线、三线城市环比分别下滑0.89%、1.42%和0.66%，同比维度下二线城市回撤9.91%最显著，且各线城市跌幅均扩大 [2] - 一线城市集体转跌，深圳波动大，由上周1.93%涨幅转为本周2.96%跌幅，同比一线城市跌幅均扩大 [2] - 二线城市多数转跌，9个重点二线城市中仅福州上涨0.18%，此前领涨的天津、青岛、杭州本周分别下跌3.14%、2.33%、1.62% [3] 周度成交情况 - 二手房市场反弹，本周15城二手房成交面积198万平，环比增长4%，同比下滑23%，与2024年同期比增长21% [4] - 新房市场成交规模收缩，本周38城新房成交面积226万平，环比下滑2%，同比2025年同期下滑21%，较2024年同期下滑17% [4] 一线城市表现 - 二手房成交环比增长明显，京沪深三城本周二手房合计成交面积环比增长12%，与2024年同期比增幅达24% [5] - 新房成交环比跌幅较深，一线城市新房市场本周成交环比下滑44%，与2024年同期比较整体下滑29% [5] 二三线城市表现 - 二线城市新房环比好于二手房，二手房成交面积环比微增1%，新房成交环比增长8% [7] - 三线城市二手房环比优于新房，二手房成交环比下滑7%，新房成交环比增长41% [7] 政策跟踪 3月5日政府工作报告提出地产政策重心从“保交房”转向“盘活存量、优化供给”，包括盘活存量商品房、优化保障性住房供给等内容 [8]

核心观点 - 报告认为当前债券市场整体平稳，资金面宽松，投资者偏好信用套息并拉长久期，导致普信债曲线平坦化而二永债曲线陡峭化[5] - 投资建议为以3年以内普通信用债进行信用资质下沉作为底仓配置，并择机参与中长久期二级资本债和永续债的交易机会[5] 市场整体表现 - 利率曲线呈现牛陡态势，1年期、3年期、5年期和7年期国开债收益率分别下行6BP、4BP、2BP和2BP，10年期持平[3][10] - 信用债收益率整体跟随利率下行，但中长期下行幅度更大，10年期各等级收益率下行5-6BP[3][10] - 信用利差呈现短端走扩、中长端收窄特征，1年期各等级利差走扩3BP，10年期各等级利差收窄4-5BP[3][10] 城投债市场 - 城投债利差多数上行0-2BP，外部评级AAA、AA+和AA平台信用利差总体均较上周上行1BP[3][14] - 分区域看，海南AAA级平台利差上行3BP，AA+级平台利差上行4BP；新疆、河南AA级平台利差下行1BP，吉林上行3BP[3][14] - 分行政级别看，省级、地市级和区县级平台信用利差总体均上行1BP，其中海南省级平台上行3BP，陕西区县级平台上行3BP[3][19] 产业债市场 - 产业债利差多数小幅走扩，混合所有制地产债利差上行幅度较大，走扩31BP[4] - 分类型看，央国企地产债利差走扩2BP，民企地产债利差走扩5BP[4] - 重点公司中，万科利差走扩306BP，龙湖利差走扩9BP，美的置业、华发、保利利差分别走扩3BP、3BP、2BP[4] - 分行业看，AA等级煤炭债利差收敛1BP，其余等级走扩1BP；各等级钢铁债利差走扩1BP；各等级化工债利差走扩1-2BP[4] 二永债市场 - 二级资本债和永续债曲线呈现陡峭化态势，短端表现偏强，利差整体小幅回升[4][29] - 1Y期各等级二级资本债收益率下行3-5BP、利差走扩1-3BP，各等级永续债收益率下行5BP，利差上行1BP[4] - 3Y期各等级二级资本债收益率下行2BP，利差上行2BP，各等级永续债收益率下行0-1BP，利差上行3-4BP[4] - 5Y期各等级二永债收益率下行0-2BP，利差上行0-2BP；10Y期各等级二永债收益率上行1BP，利差上行1BP[4] 永续债超额利差 - 产业AAA级3Y永续债超额利差较上周收敛0.72BP至9.63BP，处于2015年以来15.26%的历史分位数[4] - 产业AAA级5Y永续债超额利差持平于上周的13.21BP，处于2015年以来35.14%的历史分位数[4] - 城投AAA级3Y永续债超额利差收敛0.19BP至7.46BP，处于17.61%分位数；城投5Y永续债超额利差走阔0.25BP至10.98BP，处于21.20%分位数[4] 投资策略分析 - 跨月后资金面持续宽松，1年期同业存单利率降至1.55%，增强了投资者对信用套息策略的偏好[5][36] - 由于短端信用债收益率持续偏低，投资者久期偏好拉长，推动长久期信用债收益率回落，导致普信债曲线平坦化[5][36] - 长久期信用债利差分位数已降至低位，且流动性偏弱，进一步拉长久期的性价比下降[5][36] - 城投债短期风险仍可控，3年以内信用资质下沉具备一定的安全边际，高等级城投债可挖掘曲线凸点（如4年期和7年期AAA级）的投资机会[5][36] - 若10年期国债收益率稳定在1.8%下方，当前期限利差偏高的长久期利率债利差仍有压缩空间，可能对二永债带来潜在提振，可择机参与中长久期二永债的交易机会[5][36]

项目定位与规划 - 华序府国际化典范社区以“15分钟生活圈”为理念进行打造 [1] - 项目包含国际乐活风情街和邻享汇两大核心项目 [1] - 项目旨在成为疏解人才和当地居民休闲社交的新地标 [1] 项目特色与业态 - 国际乐活风情街是雄安新区启动区的首条City Walk商街 [1] - 街道设计融入了艺术元素，营造出时尚的国际化氛围与生活烟火气 [1] - 商街业态包括主理人茶馆、精酿餐吧、特色餐饮等新潮店铺 [1] - 这些业态填补了区域高端消费和社交空间的空白 [1] 市场反响与社会功能 - 项目吸引了人们在傍晚时分于露天外摆区进行社交休闲 [1] - 社区为居民提供了具有松弛感的生活和社交空间 [1]