专项债收储政策推进情况 - 2025年以来171个城市发布收储计划，合计金额3918亿元，涉及宅地6565公顷，相当于为楼市去库存加速54%，全国广义库存去化周期下降超2个月[2] - 二季度收储规模爆发式增长，4月公告拟收储土地7198公顷（1730亿元），面积和金额均超一季度总和[3][4] - 专项债发行持续推进与重点城市土拍热度回升同步，促进市场供求预期趋稳向好[4] 宅地收储对去库存影响 - 拟收储宅地6565公顷，理论建筑面积超1.3亿平方米，超前四月估算新房销售规模一半[6] - 收储计划落实等效于2025年前四月新房成交面积同比增长54%[6] - 未明示土地属性的地块占比超二成，实际去库存效果可能更大[6] 城市能级分布特征 - 三四线城市占宅地收储规模84%（5437公顷），收购总价占比74%（1659亿元）[10] - 13个城市拟收储规模超100公顷，仅4个为二线城市（郑州、昆明、西安、天津）[14] - 郑州以273公顷收储规模居首，西安以125.6亿元收购总价最高[14] 重点城市案例分析 - 郑州2025年各月新房成交均正增长，4月同环比双增，2024年完成全国首批配售保障房交付570套[14] - 西安收储地块过半位于西咸新区等城市新区，平均地价达9100万元/公顷为13城最高[14] - 郑州通过土地收储使广义库存消化周期下降1.1年，为一二线城市中唯一改善超1年的城市[19] 企业参与结构分析 - 城投企业占收储面积70%（均价3506万元/公顷），央国企占12%（均价3998万元/公顷），民企仅17%[22] - 一二线城市民企土地收储占比21%，高于其他能级城市[22] - 城投高占比源于2021-2024年在三四线大规模托底拿地，开发率长期低于30%[22] 政策实施建议 - 当前专项债投向房地产资金约1600亿元，与土地收储存在结构性偏差[25] - 建议加速存量收储计划落地转化，推动政策由"稳预期"向"稳市场"转变[25] - 建议构建细化信息透明机制，为"一地一策"精准调控提供数据支撑[25]

核心观点 - 公司2024年实现全口径销售金额400.13亿元，同比降低35%，经营性现金流净流入73.8亿元，同比增加17亿元 [3][8] - 2025年计划销售面积155万平方米、签约金额278亿元，复工面积669万平方米、新开工面积26万平方米、竣工面积203万平方米 [3][8] - 公司在北京市场保持领先地位，期末在建面积约1000万平方米，京内主要项目74个，总规模约1660万平方米 [4][10] - 2024年谨慎获取成都和北京两幅地块，土地面积分别为2.39万平米和11.83万平米，规划计容建面分别为5.22万平米和22.72万平米 [10][11] - 2024年营业收入242亿元，同比下降49%，毛利润11.6亿元，净利润亏损94亿元，三费持续压降，销售费用下降21%，管理费用下降4%，财务费用下降3% [5][15] - 公司融资渠道畅通，获"白名单"授信93.33亿元，融资成本下降至3.78%，较年初下降48个基点 [6][20] - 期末剔除预收账款后的资产负债率为74.40%，净负债率为192.4%，现金短债比为1.03倍 [6][20] 合约销售与经营计划 - 2024年全口径销售金额400.13亿元，同比下降35%，销售面积205万平方米，同比下降24%，销售均价下降至19500元/平方米 [8] - 经营性现金流净流入73.8亿元，同比增加17亿元，主要因减少经营性支出110亿元 [8] - 2025年一季度已实现签约金额63.90亿元 [8] - 2025年计划复工面积669万平方米，新开工面积26万平方米，竣工面积203万平方米 [3][8] 土地储备与项目情况 - 期末拟售、在售主要项目156个，在建面积约1000万平方米 [4][10] - 京内主要项目74个，总规模约1660万平方米 [4][10] - 存货账面余额1142亿元，存货跌价准备49亿元，存货跌价损失31亿元 [4][11] - 厦门九珑岸项目存货跌价准备高达6.84亿元 [4][14] - 北京分钟寺桥回迁安置房项目预计总投资113亿元，期末账面价值87亿元 [4][13] - 万泉寺村棚改项目预计总投资146亿元，期末账面价值68亿元，预计2026年竣工 [13] 财务表现与成本管控 - 2024年营业收入242亿元，同比下降49%，毛利率4.8%，同比下降6.7个百分点 [15] - 净利润亏损94亿元，2023年同期亏损59亿元 [5][15] - 50个项目完成170项控本增效措施，降本6.76亿元 [5][15] - 压减3个机关部室，整合重组19家二层级管理单位，形成9个大区平台和1个商管平台 [5][15] 融资与债务情况 - 2024年末持有现金188亿元，较期初下降18% [6][20] - 带息负债较年初降低约97亿元 [6] - 完成186亿元债券接续，经营性物业贷款及城市更新贷款投放55.9亿元 [6][20] - 其他应付款185亿元，其中资金往来款约164亿元，应付账款中货款、工程款约83亿元 [21] 多元化业务 - 物业经营收入8.54亿元，成本7.82亿元 [23] - 期末物业租赁面积171万平米，物业管理面积265万平方米 [23] - 长租公寓整体出租率90%，养老院整体入住率82% [23] - 昌平LONG街南区商业步行街出租率达90%，国家速滑馆接待游客50万人次 [23]

一线城市代建行业现状 - 一线城市代建渗透率显著低于其他城市，2021-2025年一季度新开盘项目中代建占比不足1%，远低于二三线城市8%的渗透率 [3] - 代建项目主要分布在非核心区域，如广州南沙区、增城区等郊区刚需楼盘，核心地段房企更倾向自行开发 [4][10] - 头部代建企业如绿城管理占据主导，中小型企业进入门槛高，市场呈现头部垄断特征 [5][13] 城投拿地与代建需求关系 - 一线城市城投拿地比例持续低位（北京<40%，上海/广州下降趋势，深圳因特殊用地结构占比最高），远低于二三线城市平均水平 [7][9] - 城投拿地中仅27%位于市区，72%位于郊区，郊区项目开发意愿受市场分化影响进一步降低 [10][11] - 广州城投拿地市区占比56%，代建渗透率一线最高，成为潜在机会城市 [11][12] 代建项目市场表现 - 代建项目均价普遍高于周边2%-53%，销售速度优于同类项目，头部企业品牌溢价能力显著 [13][14] - 典型案例如广州绿城·揽江印月（均价29456元/m²）对比周边项目溢价24%，年成交82套远超竞品35套 [14] 未来趋势 - 一线城市代建渗透率将长期低于平均水平，竞争集中于头部企业，非核心区项目需谨慎评估市场风险 [14][15] - 公建配套类政府代建或成为一线城市替代性机遇，商品住宅代建空间有限 [15]

土地市场整体概况 - 第19周（2025年5月5日-5月11日）重点城市土地供求规模环比均下降，供应建筑面积222万平方米，环比下降58%，成交建筑面积273万平方米，环比下降39% [1] - 周度土地成交平均溢价率达到8.6%，已连续13周维持在5%以上，市场热度持续 [1] - 本周土地成交金额为196亿元，环比大幅下降59% [3] 土地供应详情 - 本周供应的含宅用地平均容积率为1.82，其中重庆、青岛、常州供应的宅地平均容积率均低于2.0 [2] - 广州市挂牌一宗位于黄埔区科学城板块的商住用地，出让底价16.6亿元，容积率2.5，起拍楼板价为1.9万元/平方米，该地块是广州首个全面落实住建部新版《住宅项目规范》的标杆项目 [2] - 成都成华区八里庄-二仙桥板块挂牌一宗纯宅地，出让底价19.7亿元，容积率2.0，起拍楼板价1.4万元/平方米，地块周边教育、交通、公园等配套成熟 [2] 土地成交详情 - 上海土地市场热度较高，杨浦区定海社区宅地经72轮竞价后由保利置业以42.41亿元竞得，溢价率26.3%，平均楼板价8万元/平方米，刷新板块地价纪录，该地块距离黄浦江约500米，周边新房售价约12万元/平方米 [3] - 上海松江区地块以20.4%的溢价率成交，楼板价2.5万元/平方米，低于前期成交价格，周边新房售价在4.4万元/平方米以上 [3] - 西安浐灞一宗商住用地经过20轮竞价，由绿城中国以13.9亿元竞得，溢价率15.8%，平均成交楼板价1万元/平方米，此为西安港务区奥体板块首宗地价破万元的宅地，周边新房售价普遍在1.8万元/平方米左右 [4] 重点地块成交排名 - 上海虹口区地块由北外滩集团竞得，楼板价88000元/平方米，溢价率0% [5] - 上海杨浦区地块由保利置业竞得，楼板价80199元/平方米，溢价率26% [5] - 上海松江区地块由中国铁建竞得，楼板价25288元/平方米，溢价率20% [5]

房企债务重组进展 - 金科股份司法重整计划获法院批准，成为首个成功完成司法重整的大型上市房企 [3] - 重整涉及债务规模达1470亿元，债权人超8400家，为行业及重庆市最大重整案 [7] - 战略投资者联合体（上海品器、中国长城资产等）注入资金及资源，推动重整成功 [7] 金科重整方案细节 - 债务清偿采用组合策略：职工债权和税款债权全额优先清偿，普通债权通过"现金+股权+信托受益权"方式处理 [7] - 小额债权现金清偿比例较高，大额债权通过服务信托和债转股清偿 [8] - 重整后业务聚焦四大板块（投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产），剥离低效资产 [8] 行业整体动态 - 2025年已有17家房企债务重组获批，其中6家为年内新增（含融创、世茂、远洋等） [10] - 旭辉控股将于6月3日召开债权人会议，龙光集团获80.8%债权人支持，时代中国控股获85.33%债权人支持 [10] - 碧桂园超50%票据持有人加入重组支持协议，佳兆业境外重组完成法律登记 [10][12] 房企转型与行业趋势 - 成功案例为困境企业提供可复制路径，加速行业风险出清 [14] - 房企重整被视为市场信心恢复和经济内生动力的战略支点 [14] - 政策支持及保交房推进有望改善供需关系，助力行业止跌回稳 [14]

行业标准与政策支持 - 《代建企业综合能力评价标准》审查通过，体系完整、内容科学，兼具实用性和可操作性，是国内首次系统化编制的代建企业评价标准，达到领先水平 [1] - 省级重点支持政策推动伴山雅著项目开发，项目毗邻750亩生态公园并配置优质教育资源及医疗商业配套 [3] 企业动态与项目签约 - 新城建管签约天津和平商业项目及近10个代建项目，其中"品悦系"四代宅产品成为华北轻资产开发标杆 [1] - 招商建管签约深圳大学城、昆山开发区代建项目 [1] - 绿城中国1-4月代建项目销售金额233亿元，销售面积171万平方米 [1][7] - 中原建业集团集中签约9个项目，金科金建管提出"规模前五、利润增长"目标 [10] - 润地管理中标广州7个保障房项目，旭辉建管签署水口湾人文经济活力区协议并获取苏州、昆山、台州项目 [10] 项目进展与交付 - 而今管理杭州萧山玺茂新华悦府安置房代建项目投入使用 [1] - 旭辉建管代建项目浐灞旭辉·国宸府交付，项目获西安超高层产品市场高度认可并实现热销 [1][7] - 中建东孚中标南京江北新区核心地段项目，总建面15.3万平方米，标志轻资产代建管理能力提升 [5] 项目规划与业态 - 某商业项目规划五大核心业态（文化休闲、品质消费、亲子体验、社交餐饮、多元娱乐），建筑面积6万余方，预计2026年底开业 [6] - 住宅项目由4栋26层楼组成，总建面13万平方米，提供70-140平方米四种户型，总套数733户 [6] 合作与服务模式 - 企业为重庆麓悦江城项目提供品质住宅装修服务，与成都万华投资集团合作 [4] - 而今管理第二个冰雪项目意向签约，拓展多元化代建领域 [10]

香港与内地破产程序对比 - 香港破产程序注重债权人自治 需要得到法院批准并对所有债权人具有约束力 [3][4] - 内地破产程序分为和解 重整及清算三大类 侧重法院主导 [4] - 内地破产和解适用于债务问题相对简单的债务人 通过减免或延期债务避免清算 程序简单 [4] - 内地破产重整针对具备盘活价值的企业 需法院批准和监督 程序复杂 [4] - 内地破产清算适用于无挽救价值的企业 现金回收率偏低 程序耗时较长 [5] 房企债务重组进展 - 截至2025年2月底 59家出险房企披露债务重组或破产重整进展 [8] - 39家房企披露债务重组情况 13家完成全部或部分重组 2家协议失效 1家偿清逾期债务 [8] - 42家H股内房企中25家收到清盘呈请 4家已被颁令清盘 6家呈请被撤回 [8] - 16家A股或未上市房企中 3家主动申请破产重整 2家被债权人申请 2家已完成重整 [8] - 2025年以来远洋集团境外债重组获香港和英国法院批准 龙光集团76.4%债权人加入支持协议 [9] 债务重组方式与案例 - 债转股成为大多数房企重组标配 因现金流紧张和资产价值缩水 [12] - 碧桂园提出116亿美元境外债务重组提案 花样年13亿美元债务股权化 [14] - 金科股份重整进入倒计时 关键债权人博裕资本终止仲裁程序 表决结果将影响重整 [10] - 协信远创重整搁浅 确认债权623.78亿元 重整计划草案未获通过 [11] 政策环境与市场影响 - 2024年中央推行房地产融资协调机制 "白名单"项目审批通过贷款超5万亿元 [17] - 2024年累计处置不良资产超3万亿元 收储机制为房企资产变现开辟新路径 [17] - 2025年广东省7个城市披露首批专项债闲置土地收储清单 [17] - 政策利好有助于改善市场供求关系 促进房地产行业健康发展 [19]

2025年强调在发展中化解风险，持续用力推动房地产市场止跌回稳 ◎ 文 / 杨科伟 研究视点 2025年房地产行业政策以 "需求提振+供给优化+金融协同" 为核心，通过因城施策调减限制、税费减免、信贷扩 张、保障房扩容、城中村改造、收储存量和推广"好房子"等举措，推动市场向"量稳价稳"实现止跌回稳，推进行业 从高杠杆扩张转向民生导向的高质量发展。 9·26一揽子政策强信心稳预期，2025年开局行业延续止跌回稳势头。房地产市场呈现"政策托底+市场自发修复"双 重特征，交易量价回稳、企业资金压力缓解、土地市场局部回暖等积极信号明显，但"核心城市局部修复、中小城 市深度调整"的结构性矛盾突出，二手房价下跌、新增需求疲软、政策效力减弱等消极因素叠加，市场仍处"L型"筑 底阶段，仍需要持续用力推动房地产市场止跌回稳。 在3月5日《政府工作报告》，房地产再次被列入"防风险"任务板块。但今年一个关键变化：强调安全与发展并重， 坚持在发展中逐步化解风险，变防守为主动出击，实现高质量发展和高水平安全的良性互动。 有关如何实现房地产市场止跌回稳？通过对《政府工作报告》、3月9日的全国人大《民生主题记者会》和3月17日 《提振消费 ...

房地产行业融资模式 - 当前行业过度依赖债务驱动模式不可持续 未来需平衡各方风险与收益并调整预售制度 [2] - 货币政策通过"降成本+扩需求+稳预期"组合拳短期下调LPR/公积金利率 中长期推动新发展模式转型 [4] 市场供需动态 - 五一假期新房认购量同比微降4% 但"好房子"项目热度延续带动需求释放 [5] - 4月28日-5月4日土地成交建面446万方环比增52% 溢价率连续12周超5% 南京出现4.5万+单价地块 [9] 房企经营表现 - 保利发展2024年销售额3230.29亿元居行业第一 但利润率持续下滑 土储超1亿平米 [7] - 百强房企4月合约销售同比降8.7% TOP10房企拿地金额占比达70% [11] - 头部房企4月单月销售与融资规模仍处低位 但纳储积极性较高 [9][11] 企业组织变动 - 格力地产/华发股份高层重组 象屿地产实施区域架构集约化整合 [11][13] - 绿城中国/招商蛇口/万科等多家房企出现高管职务变动 [13] 品牌建设 - 房企通过年报发布/ESG报告解读及地球日活动多维度强化品牌传播力 [12]

市场整体表现 - 2025年一季度京沪深杭二手房市场量增价稳，成交面积达8204万平方米，同比增长17% [1][5] - 二手房市场作为新房市场先行指标，政策敏感度高，"认房不认贷"政策后重点城市二手房带看量周增40%，领先新房认购回升2周 [10] - 深圳宝安区二手房议价空间从2024年Q4的8%收窄至2025年Q1的5%，3个月后同区域新房启动涨价 [10] 一二手房成交对比 - 京沪深杭一季度一二手房累计同比持增且显著超30城平均水平，上海、深圳、杭州一季度二手房成交同比增幅均在5成左右 [5][6] - 深圳新房成交同比增83%，主要基于新房供应阶段性爆发和去年基数较低 [6] - 北京、上海、杭州二手房成交同比增幅分别为35%、49%、50%，均高于新房增幅 [8] 挂牌量及结构变化 - 京沪深杭二手挂牌量增速放缓，4月前20日环比3月日均回落，北京、上海同比分别增长16%和55%，深圳、杭州同比下降11%和19% [12][14] - 京沪杭高改和豪宅业主挂牌积极性稳中有增，上海、杭州总价800万以上新增挂牌量占比达2025年以来高点，深圳则显著回落 [15] - 北京、上海、杭州160平以上面积段新增挂牌量占比不足10%，但呈现持稳或稳中有增态势 [18] 成交结构及价格趋势 - 京沪深杭140平以上面积段成交套数占比同环比齐增，高改和豪宅需求旺盛 [23] - 沪深杭低总价成交集中度下降，500-3000万成交占比环比增长 [23] - 2025年3月沪深杭超半数小区房价环比上涨，北京上涨小区占比达46%，杭州二手房价指数环比增长1%，创2022年8月以来新高 [33] - 高端小区领涨，北京、上海、深圳3月高端小区房价环比上涨比重均超6成，上海、深圳约半数刚需小区房价环比回升 [35][45] 市场回稳进程 - 京沪深杭二手房由"以价换量"转向"量增价稳"，高改和顶豪产品成交占比回升，城市核心区域成交集中度持续上升 [43] - 二手房价止跌态势确立，北京、上海议价空间逐步收窄，深圳、杭州议价空间稳中有增但仍不足20% [44] - 刚需房源成交占比过半但集中度下降，市场信心持续修复，预计刚需、改善类房源将开启新一轮上涨周期 [35][45]