投资评级与核心观点 - 报告对航亚科技给予“增持”评级，目标价格为61.65元 [6] - 报告核心观点：公司拟发行不超过人民币6亿元可转换公司债券用于航空发动机产能建设项目，此举体现了全球航空发动机产业链旺盛的市场需求以及公司对国际国内航发配套市场的积极拓展，公司经营能力有望获得持续高质量提升 [2][13] 财务预测与估值 - 财务预测：预计公司2025-2027年营业总收入分别为8.32亿元、11.10亿元、14.11亿元，同比增长率分别为18.3%、33.4%、27.1% [4][14]；预计同期归母净利润分别为1.35亿元、2.09亿元、2.79亿元，同比增长率分别为6.4%、55.4%、33.4% [4][14] - 每股收益预测：预计2025-2027年每股净收益（EPS）分别为0.52元、0.81元、1.08元 [4][13] - 估值依据：参照可比公司2026年平均市盈率（PE）水平76.48倍，给予公司2026年76.48倍PE，从而得出目标价 [13][15] - 当前估值：基于最新股本摊薄，公司2025-2027年预测市盈率（P/E）分别为85.38倍、54.93倍、41.19倍 [4][14] 可转债发行与募投项目 - 公司预计发行可转换公司债券，募集资金总额不超过人民币6亿元 [2][13] - 募集资金用途：其中4.35亿元用于航空叶片与医疗骨科植入锻件马来西亚智能制造基地项目，3.43亿元用于航空发动机转动件和结构件产能扩建等项目，0.5亿元用于补充流动资金 [13] 业务优势与发展动能 - 技术工艺：公司掌握叶片精锻技术和转动件及结构件摩擦焊等特种加工工艺，技术复杂形成高壁垒 [13] - 客户与项目：公司供货赛峰、RR、GE等全球主流航发厂商，深度参与GE90、GENX、Trent XWB等宽体机发动机及CJ-1000/2000国产发动机项目 [13] - 国内合作：公司支持中国航发集团整机研制，深化国内主机厂合作关系，参与国产主流在役发动机的关键零部件批量化生产配套 [13] - 产能布局：压气机叶片与整体叶盘产能不断提升，无锡、贵阳两地协同发展 [13] - 业务拓展：公司依托叶片精锻技术切入骨科植入耗材行业，尽管短期受集采影响，但长期看，随着老龄化加剧和关节置换渗透率提升，市场需求预计向好 [13] 市场表现与交易数据 - 近期股价表现：过去1个月、3个月、12个月的绝对升幅分别为41%、79%、162% [11] - 当前市值：公司总市值为114.92亿元 [7] - 52周股价区间：为14.92元至44.28元 [7]

报告投资评级与核心观点 - 投资评级为“增持” [6] - 目标价格上调至61.65元 [6][13] - 核心观点：航亚科技拟发行不超过6亿元可转债用于航空发动机产能建设项目，此举顺应全球航发产业链旺盛需求，有助于公司拓展国际国内配套市场，提升长期经营能力 [2][13] 融资与资本开支计划 - 公司计划发行可转换公司债券，募集资金总额不超过人民币6亿元 [2][13] - 募集资金用途：43，471.07万元用于航空叶片与医疗骨科植入锻件马来西亚智能制造基地项目；34，339.12万元用于航空发动机转动件和结构件产能扩建等项目；5，000万元用于补充流动资金 [13] 财务预测与估值 - **营收预测**：预计2025E-2027E营业总收入分别为8.32亿元、11.10亿元、14.11亿元，同比增速分别为18.3%、33.4%、27.1% [4] - **盈利预测**：预计2025E-2027E归母净利润分别为1.35亿元、2.09亿元、2.79亿元，同比增速分别为6.4%、55.4%、33.4% [4] - **每股收益预测**：2025E-2027E EPS预测分别为0.52元、0.81元、1.08元 [4][13] - **估值基础**：参照可比公司2026年平均PE水平76.48倍，给予公司2026年76.48倍PE，从而得出目标价 [13] - **当前估值**：基于最新股价及股本摊薄，2025E-2027E市盈率（P/E）分别为85.38倍、54.93倍、41.19倍 [4] 业务优势与发展动能 - **核心技术壁垒**：公司掌握叶片精锻技术和转动件及结构件摩擦焊等特种加工工艺，技术复杂形成高壁垒 [13] - **深度绑定全球主流客户**：供货赛峰、RR、GE等全球主流航发厂商，深度参与GE90、GENX、Trent XWB等宽体机发动机项目 [13] - **积极参与国产化**：支持中国航发集团整机研制，参与CJ-1000/2000国产发动机项目及国产主流在役发动机的关键零部件批量化生产配套 [13] - **产能布局与协同**：压气机叶片与整体叶盘产能不断提升，无锡与贵阳两地协同发展 [13] - **业务多元化拓展**：依托叶片精锻技术切入骨科植入耗材行业，尽管短期受集采影响，但长期受益于老龄化及关节置换渗透率提升 [13] 近期市场表现 - 公司股价近期表现强劲，过去1个月、3个月、12个月的绝对升幅分别为41%、79%、162% [11] - 52周内股价区间为14.92元至44.28元 [7] - 截至报告时点，公司总市值为114.92亿元 [7]

社融与信贷 - 2026年1月社会融资规模存量增速为8.2%，前值为8.3%[4] - 1月新增社会融资规模为7.22万亿元，同比多增1654亿元[4][7] - 新增社融中，政府债券是主要贡献，新增9764亿元，同比多增2831亿元[4][7] - 1月新增人民币贷款为4.71万亿元，同比少增4200亿元[4][13] - 贷款结构呈现“债务短期化”：企业中长期贷款同比少增2800亿元，短期贷款同比多增3100亿元；居民中长期贷款同比少增1466亿元，短期贷款同比多增1594亿元[4][13] 货币与流动性 - 1月M2货币供应量同比增速为9.0%，创近两年新高，前值为8.5%[4][15][23] - 1月M1货币供应量同比增速为4.9%，前值为3.8%[4][15][23] - 存款结构变化显著：企业存款同比多增28160亿元，非银行业金融机构存款同比多增25600亿元；居民存款同比少增33900亿元[4][15] - M2高增速背后是历史性的跨境资本回流，由汇率升值预期和企业结汇潮驱动[4][18][22] - 展望未来，企业结汇趋势延续叠加财政开年发力，有望继续推动国内流动性扩张[4][22][26]

投资评级与核心观点 - 报告对玲珑轮胎给予“增持”评级，目标价格为20.10元，当前价格为14.92元，隐含约34.7%的上涨空间 [1][6] - 报告核心观点认为公司正坚定推进“7+5”战略布局，并且智能制造正在加速出海 [2][14] 公司战略与业务布局 - 公司推行“7+5”全球战略布局，即在国内建设7个生产基地，在海外建设5个生产基地 [14] - 在“7+5”战略中嵌入了“3+3”非公路轮胎产业布局，计划在国内3个基地和海外3个基地建设非公路轮胎产能，以丰富产品种类并提升综合竞争力 [14] - 公司全球布局新落子巴西，并以“全领域智能化、全流程自动化、全方位绿色化”为目标，应用自动化设备、5G+工业互联网、传感与大数据分析技术，深度赋能智能工厂 [14] 财务表现与预测 - **营业收入**：2024年营业总收入为22,058百万元，同比增长9.4%；预计2025年至2027年将分别达到23,218百万元、26,012百万元和31,289百万元，对应增长率分别为5.3%、12.0%和20.3% [12] - **归母净利润**：2024年归母净利润为1,752百万元，同比增长26.0%；预计2025年将同比下降20.9%至1,386百万元，随后在2026年和2027年分别增长31.2%和21.5%，达到1,819百万元和2,210百万元 [12] - **每股收益（EPS）**：报告下调了2025-2027年的EPS预测，分别为0.95元（下调35%）、1.24元（下调8%）和1.51元（下调19%） [14] - **盈利能力指标**：2024年销售毛利率为22.1%，净资产收益率（ROE）为8.1%；预计2025-2027年销售毛利率将稳定在17.7%，ROE将分别为5.9%、7.3%和8.4% [12][15] - **估值指标**：基于2026年预测净利润，给予公司16.2倍市盈率（PE），对应2026年市净率（PB）为1.19倍 [14] 市场表现与估值 - 公司当前总市值为21,835百万元，每股净资产为15.90元，市净率（PB）为0.9倍 [7][8] - 过去12个月股价绝对跌幅为16%，相对指数跌幅为40% [11] - 可比公司（森麒麟、赛轮轮胎、通用股份）2026年预测PE均值为8倍，PB均值为1.20倍 [16] 客户合作与项目进展 - 2025年上半年，公司在配套领域持续扩大合作，与大众、奥迪、宝马、通用、福特、本田、日产、雷诺等国际一线品牌保持深度合作 [14] - 同时，公司与红旗、比亚迪、吉利、奇瑞、长城、广汽、长安等国内主流车企构建了稳固的战略伙伴关系 [14] - 新增量产项目正在密集落地 [14]

投资评级与核心观点 - 报告对联想集团维持“增持”评级，并基于FY2027年11倍PE及汇率1港币=0.13美元的假设，将目标价小幅调整至13.3港币 [11][13] - 报告核心观点认为，联想集团正顺应AI从训练向推理转型的趋势，通过构建终端、算力、服务的生态闭环，实现从PC巨头向AI生态核心枢纽的转型，营收与利润增长显著 [3][11] FY26Q3业绩表现与财务预测 - **整体业绩**：FY2026Q3实现营收1,575亿元人民币，同比增长18%；经调整净利润同比增长36% [11] - **AI业务**：AI相关收入同比激增72%，占总收入比重升至32% [11] - **财务预测调整**：调整公司FY2026E/2027E/2028E营业收入预测至80,456/87,789/94,819百万美元（前值为77,500/82,700/86,800百万美元）[11][13] - **利润预测调整**：调整Non-IFRS净利润预测至1,740/1,946/2,107百万美元（IFRS净利润前值为1,880/2,130/2,530百万美元）[11][13] - **历史财务**：FY2025年营业收入为69,077百万美元，同比增长21.5%；Non-IFRS归母净利润为1,441百万美元，同比增长35.9% [5] 三大业务板块分析 - **智能设备业务集团 (IDG)**：FY26Q3营收达1,100亿元人民币，同比增长14%，运营利润增长15% [11] - **基础设施方案业务集团 (ISG)**：FY26Q3营收达367亿元人民币，同比增长超31%，创历史新高；AI服务器收入实现高双位数增长，储备订单已超过155亿美元；海神液冷技术业务同比大增300% [11] - **方案服务业务集团 (SSG)**：以22.5%的经营利润率领跑；非硬件绑定服务收入占比达60%；AI服务实现三位数同比增长；“即服务”模式爆发，设备即服务(DaaS)营收同比增长32%，基础设施即服务(IaaS)营收同比增长57% [11] 战略布局与行业趋势 - **混合式AI战略**：公司坚定执行“混合AI”战略，布局AI PC、AI服务器和边缘计算等多场景，推动“一个AI，多设备”生态落地 [11] - **产品与生态**：个人端推出超级智能体Qira，企业端发布xIQ技术平台；在CES 2026上与英伟达等巨头深化合作，终端入口、算力底座和服务变现的生态闭环初步成型 [11] - **供应链优势**：在存储芯片涨价的行业背景下，公司有望凭借规模优势、长期合约与多元供应链锁定低价存储，实现逆势增长，预计存储涨价将放大其供应链优势并加剧行业马太效应 [11] 估值与可比公司 - **估值方法**：调整估值时间窗口至FY2027，参考可比公司FY2027平均PE 12.6倍，给予联想FY2027年11倍PE（因数据中心业务占比低于浪潮信息、工业富联而给予折价）[13] - **可比公司估值**：截至2026年2月13日，联想集团FY2027E PE为8.6倍，低于戴尔(8.8倍)、浪潮信息(20.2倍)、工业富联(13.8倍)及可比公司均值(12.6倍) [15]

投资评级与核心观点 - 报告对长城汽车维持“增持”评级 [2][5][11] - 报告给予公司目标价为24.64元 [5][11] - 报告核心观点：长城汽车2025年第四季度业绩受多因素扰动，但公司归元平台新车周期开启，智能化和全球化长期战略布局清晰，是未来主要看点 [1][2][11] 2025年业绩表现 - 2025年全年：公司实现营业收入2227.9亿元，同比增长10%；归母净利润99.1亿元，同比下降22% [4][11] - 2025年第四季度：实现营业收入692.1亿元，同比增长15%，环比增长13%；归母净利润12.8亿元，同比下降44%，环比下降44% [11] - 利润下降主要系加速构建直连用户的新渠道模式，以及加大新车型、新技术的上市宣传及品牌提升投入所致 [11] 2025年第四季度运营与销售 - 25Q4销量：实现总销量40.0万辆，同比增长5%，环比增长13% [11] - 25Q4海外销量：17.2万辆，同比增长33%，环比增长26% [11] - 25Q4新能源销量：12.5万辆，同比增长13%，环比增长6% [11] - 分品牌销量（25Q4）：哈弗23.0万辆、魏牌3.8万辆、皮卡4.5万辆、欧拉1.9万辆、坦克6.8万辆 [11] - 产品结构优化：根据测算，25Q4单车收入为17.3万元，同比增长10% [11] 未来业绩预测 - 营业收入预测：预计2026年2694.16亿元（同比增长20.9%），2027年3085.49亿元（同比增长14.5%） [4] - 归母净利润预测：预计2026年150.63亿元（同比增长51.9%），2027年171.84亿元（同比增长14.1%） [4] - 每股收益（EPS）预测：调整2025/2026/2027年EPS预测值至1.16元、1.76元、2.01元 [11] 公司战略与未来驱动力 - 归元平台发布：长城汽车发布全球首个原生AI全动力汽车平台——归元平台，以“一车多动力、一车多品类、一车多姿态”为核心理念 [11] - 平台覆盖范围：覆盖轿车、SUV、皮卡、MPV及跑车等七大品类，规划推出搭载PHEV、HEV、BEV、FCEV及ICE五大动力系统的50余款车型 [11] - 全球化战略（生态出海）：巴西工厂已于8月16日竣工投产，年产能5万辆，初期生产哈弗H6、哈弗H9、2.4T长城炮等车型 [11] - 全球产能布局：已形成泰国、巴西、厄瓜多尔等多点布局的整车与KD产能体系，持续推进“研产供销服”生态出海 [11] 关键财务数据与估值 - 当前股价：20.67元 [5] - 总市值：1768.91亿元 [6] - 市盈率（PE）：基于最新股本摊薄，2025年预测PE为17.84倍，2026年预测PE为11.74倍 [4] - 市净率（PB）：现价为2.0倍 [7] - 净资产收益率（ROE）：2025年预测为11.3%，2026年预测为15.3% [4] - 估值方法：给予公司2026年14倍PE，以此推导出目标价24.64元 [11] 近期市场表现 - 股价走势：近1个月绝对升幅-6%，近3个月绝对升幅-10%，近12个月绝对升幅-15% [10] - 相对指数表现：近1个月相对指数升幅-4%，近3个月相对指数升幅-12%，近12个月相对指数升幅-38% [10]

投资评级与估值 - 报告对玲珑轮胎给予“增持”评级 [1][6] - 报告给予公司目标价为20.10元，当前价格为14.92元，隐含约34.7%的上涨空间 [6] - 估值基于2026年16.2倍市盈率，对应2026年市净率为1.19倍 [14] - 当前市净率为0.9倍，总市值约为218.35亿元 [7][8] 核心观点与战略 - 报告核心观点是公司坚定推进“7+5”战略布局，智能制造加速出海 [2] - “7+5”战略指国内建设7个生产基地，海外建设5个生产基地 [14] - 在“7+5”全球战略中嵌入“3+3”非公路轮胎产业布局，以全面升级非公路轮胎领域 [14] - 公司以“全领域智能化、全流程自动化、全方位绿色化”为目标，应用5G+工业互联网、大数据等技术深度赋能智能工厂 [14] 财务表现与预测 - 2024年公司营业总收入为220.58亿元，同比增长9.4%；归母净利润为17.52亿元，同比增长26.0% [12] - 预测2025年营业总收入为232.18亿元，同比增长5.3%；但归母净利润预计为13.86亿元，同比下降20.9% [12] - 预测2026年营业总收入为260.12亿元，同比增长12.0%；归母净利润预计为18.19亿元，同比增长31.2% [12] - 预测2027年营业总收入为312.89亿元，同比增长20.3%；归母净利润预计为22.10亿元，同比增长21.5% [12] - 由于毛利率下降，报告下调了2025-2027年每股收益预测至0.95元、1.24元、1.51元，下调幅度分别为35%、8%、19% [14] - 2024年销售毛利率为22.1%，预测2025-2027年毛利率稳定在17.7% [15] - 2024年净资产收益率为8.1%，预测2025-2027年分别为5.9%、7.3%、8.4% [12] 业务进展与客户 - 2025年上半年，公司在配套领域继续扩大合作，与大众、奥迪、宝马、通用、福特、本田、日产、雷诺等国际一线品牌保持深度合作 [14] - 公司与红旗、比亚迪、吉利、奇瑞、长城、长安等国内主流车企构建了稳固的战略伙伴关系 [14] - 全球布局落子巴西，智能制造加速出海 [14] 市场表现与可比公司 - 过去12个月，公司股价绝对跌幅为16%，相对指数跌幅为40% [11] - 根据可比公司估值，森麒麟、赛轮轮胎、通用股份2026年预测市盈率均值约为8倍，市净率均值约为1.20倍 [16] - 报告给予公司2026年16.2倍市盈率，相较于可比公司均值有一定估值溢价，理由是基于公司的全球布局 [14]

投资评级与核心观点 - 报告对长城汽车维持“增持”评级 [2][5][11] - 报告给予公司目标价格为24.64元 [5][11] - 报告核心观点：公司2025年第四季度业绩受阶段性投入增加扰动，但归元平台新车周期已开启，且智能化和全球化长期战略布局清晰，未来有望带动销量与竞争力提升 [2][11] 2025年业绩与财务预测 - **2025年全年业绩**：实现营业收入2227.9亿元，同比增长10%；归母净利润99.1亿元，同比下降22%；扣非归母净利润61.6亿元，同比下降36% [11] - **2025年第四季度业绩**：实现营业收入692.1亿元，同比增长15%，环比增长13%；归母净利润12.8亿元，同比下降44%，环比下降44% [11] - **2025年第四季度利润下降原因**：主要系加速构建直连用户的新渠道模式，以及加大新车型、新技术的上市宣传及品牌提升投入，相关投入增加所致 [11] - **财务预测**：调整2025/2026/2027年每股净收益预测至1.16元、1.76元、2.01元 [4][11] - **估值基础**：基于2026年14倍市盈率给予目标价 [11] 2025年第四季度运营表现 - **销量**：25Q4实现总销量40.0万辆，同比增长5%，环比增长13% [11] - **海外销量**：25Q4海外销量17.2万辆，同比增长33%，环比增长26% [11] - **新能源销量**：25Q4新能源销量12.5万辆，同比增长13%，环比增长6% [11] - **分品牌销量**：25Q4哈弗/魏牌/皮卡/欧拉/坦克销量分别为23.0万、3.8万、4.5万、1.9万、6.8万辆，占比分别为57%、10%、11%、5%、17% [11] - **单车收入**：根据测算，25Q4单车收入为17.3万元，同比增长10% [11] 战略与产品进展 - **归元平台发布**：公司发布全球首个原生AI全动力汽车平台——归元平台，核心理念为“一车多动力、一车多品类、一车多姿态” [11] - **平台覆盖范围**：平台覆盖轿车、SUV、皮卡、MPV及跑车等七大品类，规划推出搭载PHEV、HEV、BEV、FCEV及ICE五大动力系统的50余款车型 [11] - **平台优势**：采用高度模块化架构，实现“一套架构、全域适配”，有望提升平台效率与智能化竞争力，带动未来销量 [11] - **全球化进展**：“生态出海”战略高效推进，巴西工厂已于2025年8月16日竣工投产，年产能5万辆 [11] - **全球产能布局**：已形成泰国、巴西、厄瓜多尔等多点布局的整车与KD产能体系，持续推进“研产供销服”生态出海，预计海外业务收入与利润将同步增长 [11] 财务数据摘要与市场表现 - **历史财务数据**：2024年营业总收入2021.95亿元，同比增长16.7%；归母净利润126.92亿元，同比增长80.8% [4] - **预测财务数据**：预计2026年营业总收入2694.16亿元，同比增长20.9%；归母净利润150.63亿元，同比增长51.9% [4] - **资产负债表摘要**：最新报告期股东权益864.26亿元，每股净资产10.10元，市净率2.0倍，净负债率为-39.73% [7] - **近期股价表现**：过去1个月、3个月、12个月的绝对升幅分别为-6%、-10%、-15%；相对指数升幅分别为-4%、-12%、-38% [10] - **交易数据**：总市值1768.91亿元，52周股价区间为20.44-27.52元 [6] 可比公司估值 - **行业对比**：报告列举了比亚迪、吉利汽车、长安汽车作为可比公司 [13] - **估值对比**：长城汽车2025年预测市盈率为17.84倍，高于吉利汽车（10倍）和长安汽车（19倍），低于比亚迪（22倍）[4][13]

投资评级与核心观点 - 首次覆盖迅策，给予“增持”评级，目标价为104.78港元，对应目标市值338亿港元 [1][11][23] - 报告核心观点：公司是中国领先的实时数据基础设施供应商，深耕行业十年，以资产管理行业为基石构筑了深厚竞争壁垒，并成功实现多元化行业拓展，市占率位居行业前列 [2][11][24] 公司业务与市场地位 - 公司专注于实时数据基础设施及分析解决方案，产品具备模块化特性，已开发超过300个模块，并组合成七大核心解决方案，能灵活适配不同行业客户 [11][30][35] - 公司在实时数据基础设施市场整体份额领先，2024年在中国整体市场中市场份额为3.4%，排名第四；在更具优势的资产管理细分市场，其市占率达到11.6%，排名第一 [11][27][32] - 公司采用订阅和交易（项目制）两种收费模式，2022至2024年间，交易模式收入占比从47%提升至81%，成为主要收入来源 [40] - 公司正从资管行业向多元化行业成功拓展，2022至2024年，多元化行业（金融服务、城市管理、生产管理、电信等）收入贡献占比从26%攀升至61% [42][44] - 公司付费客户数与客户平均收入（ARPU）双双增长，2022至2024年，付费客户从182家增至232家，ARPU从158万元人民币增长至272万元人民币 [46] 财务预测与估值 - 报告预测公司营业收入将从2024年的6.32亿元人民币高速增长至2027年的33.11亿元人民币，2025-2027年同比增速预计分别为87%、84%和52% [4][17] - 报告预测公司归母净利润将于2026年扭亏为盈，2025-2027年分别为-1.44亿元、1.01亿元和3.11亿元人民币 [4][11] - 报告采用PE和PS两种方法进行估值：基于2026年预测净利润给予250倍PE，得出合理市值252亿元人民币；基于2026年预测营收给予17倍PS，得出合理市值370亿元人民币，最终取两者平均值确定目标市值 [19][21][23] 行业前景与市场机遇 - 中国实时数据基础设施及分析市场处于高速成长期，2020-2024年市场规模复合年增长率（CAGR）达46.1%，预计到2029年市场规模将达到505亿元人民币，2024-2029年CAGR为22.0% [11][62] - 当前市场渗透率极低，2024年实际市场规模187亿元人民币，仅占可渗透市场规模5252亿元人民币的3.6%，未来拓展潜力巨大 [65][66] - AI大模型和应用的快速发展正催生巨大的数据市场需求，我国人工智能应用日均Token消耗量从2024年初的1000亿激增至2025年6月底的超过30万亿，增长超过300倍 [56] - 传统数据技术（高延时、难统一、效率低）已无法满足企业实时、统一、高效的数据处理需求，这催生了对实时数据基础设施的强劲需求 [58][61] - 资产管理行业是实时数据基础设施落地的最佳场景之一，其市场规模从2020年的3亿元人民币快速攀升，预计到2029年将达到116亿元人民币，2024-2029年CAGR为40.7% [69][72] - 在AI催化下，金融服务、电信、城市管理、制造管理等多个行业对实时数据基础设施的需求正显著增长，市场呈现多元化开花态势 [75][78]

报告行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告核心观点 - 多重政策红利与宏观利率下行双重驱动下，集中式租赁住房市场破解盈利困局，正步入快速成长期 [2][5] - 报告旨在构建包含五大维度的全景框架，以精准量化租赁住房REITs的长期投资价值，并深度解析扩募机制如何通过规模效应与风险分散重塑资产估值 [2][5] 政策与市场驱动分析 - 历史发展困局在于租金回报率与房价增速长期背离，导致租赁企业利润空间压缩、现金流承压、扩张能力削弱 [9][10][11] - 供需两侧政策加持有效解决成本难题：供给端通过协议出让、纯租赁用地等提供低成本土地，保租房REITs底层资产平均楼面价远低于同区域商品宅地，并辅以税收优惠和财政补贴；需求端通过租购同权政策和各类租赁补贴扩大需求、提高租户支付能力 [12] - 宏观利率下行显著降低企业融资成本：以十年期国债收益率突破2%为标志进入低利率环境，测算显示利率每下行25BP，保租房REITs融资成本下降约4.2%，若累计下行100BP，总成本降幅可达16.9% [15][16][17] - 在多项红利驱动下，集中租赁市场步入成长：截至2024年底，16个热点城市机构化运营集中式租赁住房房间总规模达124万套（间），同比增长35.2%，部分城市增速超70% [18] - 市场格局加速向国企主导演进：截至2025年末，国企系企业在住房租赁市场TOP30企业中市场份额占比达20%，同比涨幅5.41% [19] - 租赁住房大宗交易市场升温：交易宗数从2021年及以前不足5宗快速涨至2023年28宗，截至2024年上半年累计达69宗，涉及超3.5万套租赁住房，交易主要集中于一线和新一线重点城市，上海最为活跃 [23][24] - 大宗交易市场内外资策略分化：内资私募股权基金（如建信住房租赁基金）偏好机会型投资社区型公寓，并通过委托专业机构运营分散风险；外资机构（如领盛、铁狮门、博枫）则偏好机会型与增值型投资高端公寓，并通常自主运营以获取更高风险回报 [26][28][30][31] 租赁住房REITs资产分类与特征 - 底层资产主要涵盖公租房、保租房及市场化公寓三类，在租户结构、收入成本及租约稳定性上差异显著 [5][32] - **租户结构差异**：公租房门槛最高，面向本地户籍中低收入家庭；保租房面向无房新市民、青年人，不设收入门槛；市场化公寓覆盖全客群，无准入条件 [34][35][36] - **收入构成差异**：公租房租金通常为市场价70%以下，保租房为90%以下且年涨幅多控制在5%以内，市场化公寓租金随行就市 [34][35][38][40] - **成本结构差异**：公租房与保租房享受土地使用税、印花税、房产税、增值税等税费减免及低营销成本；市场化公寓需承担较高营销推广、招商佣金及税负 [34][35][42][44][46][48] - **租约稳定性差异**：公租房有期限但政策内稳定性高；保租房原则上可无限续租，续约率高；市场化公寓续约完全依赖市场供需和租客选择，波动性大 [34][35][54] - 专业化运营项目稳定期出租率通常在90%以上，优质项目可达90%-95% [39] 租赁住房REITs底层资产价值评估框架 - 构建五大维度全景扫描框架以量化评估投资价值，各维度权重如下：运营管理能力（37%）、资产质量（26%）、市场与区域经济（20%）、管理人素质（12%）、市场与政策环境（5%） [5][57] - **市场与区域经济（20%）**：评估区域经济水平、人口净流入率及租金收入比，已上市保租房REITs底层资产多位于GDP前十城市，所在城市城镇居民人均可支配收入为全国平均水平的1.4倍以上，人口均呈净流入 [58][59][60][62][63][64] - **资产质量（26%）**：考察城市能级与区域位置、物业状况与楼龄、租户结构，项目多位于一线城市核心/产业区或强二线新区/产业区，资产楼龄普遍较短，租户结构高度分散，最大单一租户占比多数较低 [66][69][70][71][72][73] - **运营管理能力（37%）**：为核心评估维度，重点考察出租率、租金增长率、EBITDA利润率及现金流分派率，已上市REITs底层资产出租率普遍极高（2024年多在92%以上），租金增长受政策指导呈现“稳中有进”特征，2024年EBITDA利润率在63.8%至90.0%之间，年化现金流分派率在2.99%至4.05%之间 [57][75][76][77][79][80][81] - **管理人素质（12%）**：侧重管理团队经验与原始权益人储备资产，运营管理机构经验多在7年以上，原始权益人持有庞大同类资产规模，为REITs未来扩募提供潜力 [57][84][85][86][87] - **市场与政策环境（5%）**：评估地方政策支持力度与区域市场供需关系，地方在土地、财税等方面的支持是项目可持续运营的关键 [57][88] REITs扩募对资产估值的影响机制 - REITs常态化扩募机制将通过三重路径推升存量资产估值水平 [5] - **规模效应提升NOI**：扩募带来的规模效应能摊薄固定管理成本，直接提升净运营收入利润率，进而提高DCF估值 [5] - **风险分散增强稳定性**：通过注入区域互补和租户结构差异化的资产，能有效降低单一资产空置风险，增强现金流稳定性，从而降低资本化率 [5] - **平台型溢价重估**：具备持续扩募能力的“平台型REITs”将获得市场更高的营运资金乘数溢价，实现整体估值中枢上移 [5]