地块交易概况 - 绿城华南以总价约4.97亿元竞得广州番禺黄沙岛地块，成交楼面价约2.59万元/平方米，溢价率约17.8% [2] - 地块竞拍虽仅两家房企参与，但出价记录多达16轮，竞价持续约1小时 [2] - 该地块溢价率刷新番禺区2023年以来涉宅用地最高纪录，成交楼面价跃居2023年至今番禺区第二高 [2] 地块规划与特征 - 黄沙岛地块为二类居住用地，宗地面积约4.45万平方米，计容建筑面积约1.92万平方米，容积率不高于1.1，为番禺区近8年容积率最低宅地 [3] - 地块规划鼓励提高住宅阳台面积占比至20%，并打造主景观阳台等半开敞空间，未来将开发为新规产品 [4][5] - 地块位于番禺广场片区中轴线南部，地铁交汇，配套成熟，规划新增居住面积约1.92万平方米，增加公共绿地约3.88万平方米 [3] 市场环境与产品定位 - 番禺区2015-2024年成交的45宗涉宅用地中，容积率在1到2之间的土地仅3宗，黄沙岛地块具备稀缺属性 [6] - 地块周边三公里内新房项目售价在3.3万至4.6万元/平方米之间，分析指出项目售价达4.6万元/平方米时可实现盈亏平衡 [6] - 2024年1-9月番禺区均价10万元/平方米以上的一手别墅成交占比15%，同比增长12%，二手别墅成交278套位列广州第一 [7] 区域发展与行业趋势 - 地块规划旨在为番禺广场板块提供高品质住房，打造滨水高端品质社区，助推区域高质量发展 [6] - 地块体量较小且配建少，符合房企热衷的"小而美"特征，预计未来将开发为叠墅或其他别墅类型高端产品 [2] - 2024年1-9月番禺区商品住宅成交6745套，同比增长11%，地块周边三公里内近一年成交1065套，均价约3.19万元/平方米 [6]

行业投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持"看好"评级 [1][2] 报告核心观点 - 投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - "好房子"政策被视为破局之道，有望引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先筑底回升 [2] - 行业将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资67,706亿元，累计同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][3] - 9月单月投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][3] - 1-9月新开工面积累计同比下降18.9%，较1-8月上升0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，较8月上升5.9个百分点 [2][3] - 1-9月竣工面积累计同比下降15.3%，较1-8月上升2个百分点；9月单月竣工同比转正增长1.5%，较8月大幅上升22.9个百分点 [2][3] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 维持2025年全年预测：投资同比下降11.0%、新开工同比下降15.1%、竣工同比下降20.0% [2][3] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，累计同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [2][21] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，累计同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][21] - 1-9月销售均价9,575元/平方米，累计同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][33] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售金额同比下降11.8%，但销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][21] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [33] - 维持2025年全年预测：销售面积同比下降4.5%、销售金额同比下降6.5%、销售均价同比下降2.0% [2][35] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，累计同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [2][36] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，但降幅较8月收窄0.4个百分点 [2][36] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，降幅较8月扩大15.7个百分点；自筹资金同比下降12.1%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][36] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点；个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8.0个百分点 [2][36] 投资建议与推荐标的 - 推荐四类投资标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [2] - 好房子房企推荐：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

公司产品战略与定位 - 绿城在低密住宅领域拥有成熟的产品线，其中“庐”系是闻名业界的顶级豪宅产品线之一 [1] - 公司在宁波主城推出的凤栖云庐项目是“庐”系产品的首秀，旨在打破自我并塑造该产品线的新标杆 [1] - 凤栖云庐以“凤栖于心，师而新；结庐于境，咏而归”为产品内核，遵循“三专业，一支笔”的严苛营造准则 [4] 建筑设计与美学创新 - 项目建筑立面跳脱风格定式，创新性地将东方哲思融入现代建筑语言，塑造经得起时间沉淀的美学典范 [4][5] - 立面以多层次的弧形曲面构建灵动形态，打破传统立面刻板静态的模式，并融合金属铝板、石材和玻璃等材质 [5] - 叠墅产品在四面均打造约60公分的层叠线条，呈现东方屋檐意向及轻盈灵动的视觉效果 [6] - 合院产品大量运用“木纹转印铝格栅”，结合水平露台与竖向视线管理构件，解决传统低密产品视觉污染和隐私难题 [6] 内部空间与场景营造 - 项目致力于呈现艺术感、文化感与高奢酒店感“三感”交融的沉浸场景 [9] - 生活艺术馆由多位设计大师联手打造，包括goa陈健负责建筑设计、JTL刘展包揽景观设计、水平线琚宾担纲生活艺术馆设计等 [11] - 生活艺术馆内巧妙实现景观、光影、空间节奏的和谐过渡，营造随空间流转而变化的情绪氛围 [13] - 地下一层艺术走廊纵深约20米，两侧为木头结构柱廊配以精致壁灯，引导沉浸式艺术探寻 [14] - 生活艺术馆内装饰配置丰富，雕塑、挂画、装置、瓷器等艺术品均出自艺术家之手，并集结成册推出艺术品手册 [17][18] 文化融合与在地表达 - 项目与宁波城市文化深度融合，从色彩、材质、形态等维度提取在地文化元素 [20] - 色彩上从越窑青瓷提炼“天青”之色，应用于艺术品、软装、泳池及中庭水院 [22] - 材质上汲取省级非遗鄞州竹编技艺的灵感，应用于墙面、地铺、天花及灯具造型 [24] - 形态上幻化宁波龙舟竞渡意向，将龙舟形体骨架融入生活艺术馆天花及灯具设计 [24] - 通过再创作和定制化打造实现传统文化现代转译，如拱顶设计融合船只圆弧结构与竹编肌理 [24] 酒店化体验与功能布局 - 项目以高奢酒店为蓝本重塑归家体验和生活艺术馆空间逻辑 [26] - 入户界面隐匿于长约120米的无界水域林带中，营造“隐匿于繁华中”的高奢酒店体验 [28] - 地下一层归家经由哲学水厅，两侧为深邃水池，顶部采光井倾洒光线，尽头连接峡谷水幕形成对景 [30] - 全盘164户共享约1600㎡生活艺术馆，户均近10㎡，相当于社区“多功能”空间 [32] - 功能布局借鉴酒店运营思路，配置泳池、健身房、瑜伽室，并打造菁英酒廊和女王花园等男女业主专属空间 [32] - 空间设计注重酒店式感官体验，如入户迎客庭格局宛如酒店前台并配置服务人员，泳池融入无界概念与峡谷水幕呼应 [34][35] 产品稀缺性与市场影响 - 凤栖云庐集“绿城出品、庐系血统、宁波首座四代宅”于一身，全盘仅164套房源（38套合院、54套叠墅），稀缺性显著 [37] - 项目通过四代宅户型创新、三重院落营造等推动宁波高端住宅美学与体验的双重革新 [40] - 绿城凭借对产品主义的坚守，在宁波持续造就“绿城现象”，印证品牌占位提升源于对土地、生活、客户的深刻理解与回应 [42]

地块交易概况 - 广州市番禺区出让一宗宅地，规划建筑面积19155平方米，容积率1.1 [1] - 地块起始价4.218亿元，起始楼面价22020元/平方米 [1] - 最终经过16轮竞价，由绿城华南投资发展有限公司以总价4.968亿元竞得 [1] 交易结果分析 - 成交楼面价为25936元/平方米，较起始楼面价溢价17.78% [1] - 地块溢价率17.78% [1]

2025年前三季度土地市场总体表现 - 前三季度300城住宅用地出让金达1.33万亿元，同比增长11.6%，但成交规划建筑面积同比下降8.1%至3.0亿平方米，呈现“价增量减”态势 [1][6][7] - 三季度市场明显降温，住宅用地成交面积同比下降13.2%，出让金同比下降10.0%至4635亿元，季度出让金增速由正转负 [1][6][7] - 前三季度300城各类用地总出让金为1.86万亿元，同比小幅增长3.1%，成交规划建筑面积同比下降7.4%至14.7亿平方米 [6] 土地市场热度与溢价率变化 - 2025年一季度300城宅地平均溢价率达13.4%，但二季度降至7.5%，三季度进一步降至5.8%，9月单月溢价率降至3.8%，为今年月度最低水平 [1][9] - 自2022年末重点城市取消地价上限以来，至2024年一季度，300城住宅用地平均溢价率保持在6%左右，多数城市底价成交是常态 [9] - 三季度上海宅地平均溢价率为19.7%，深圳宅地平均溢价率达31.0%，部分地块溢价率超30%甚至达86.1% [15][16] 各线城市土地市场分化 - 前三季度一二线城市土地出让金同比增幅均在20%左右，平均溢价率均超10%，而三四线城市出让金同比下降3.6%，平均溢价率仅3.5% [10] - 三季度各线城市住宅用地推出、成交面积及出让金同比均下降，一线城市推出面积同比下降61.9%，出让金同比降幅超20% [12] - 一二线城市土地出让金占比仍居高位，前三季度TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为61%，但较上半年下降7个百分点 [1][13] 核心城市与重点地块表现 - 前三季度杭州、北京、上海涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金自7月起已超去年全年水平，TOP20城市中除南通、扬州外均为核心一二线城市 [13][15] - 上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，刷新全国宅地地价最高纪录，深圳前海桂湾地块溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录 [15][16] - 苏州工业园区双湖地块成交楼面价达65242元/平方米，刷新江苏省地价纪录，南京鼓楼区地块刷新区域地价最高纪录 [17] 房企拿地策略与企业格局 - 2025年1-9月，拿地金额TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点，央国企仍是拿地绝对主力 [18][22] - 权益拿地金额TOP20企业中，中海地产、绿城中国、华润置地位列前三，拿地金额分别为759亿元、552亿元、519亿元 [21][22] - 头部房企投资策略高度趋同，聚焦上海、北京、杭州等核心城市，中海、华润在北京+上海+杭州拿地金额占比分别达76%、74% [24] - 前三季度22个重点城市拿地金额中，央国企占比为51%，地方国资占比降至21%，民企占比21%，较2024年全年提升4个百分点 [26] 土地市场展望与企业策略建议 - 四季度通常是一年推地高峰，近几来四季度推出规模占全年比例在40%左右，预计市场供应将有所增加 [1][27] - 市场热度仍取决于新房销售能否持续好转，预计短期核心城市优质地块竞争态势或将延续，但多数城市或继续低温运行 [1][27] - 企业可通过收并购形式获取低成本、成规模的核心区优质土储，例如华润置地联合体收购上海项目涉及总代价约244.7亿元，中海等联合体以154.78亿元获取上海徐汇地块 [28] - 企业可积极对接政府，推动存量商办项目及存量土地盘活，借助专项债券资金收回收购存量闲置土地，优化土储结构 [29]

业务合作模式 - 绿城中国非全资附属公司绿城房地产建设管理与杭州中宜江晨置业订立项目管理服务协议 [1] - 绿城房地产建设管理将就特定项目向杭州中宜江晨置业提供项目管理服务 [1] - 该协议使集团无需投入大量资本即可获得收入 [1] 合作优势与基础 - 集团能够利用其在中国物业开发及项目管理方面的技术、专业知识及经验 [1] - 此举旨在推动项目的建设工程及提升其品质 [1] - 项目管理服务供应商的甄选及代价厘定通过公开招标程序进行 [1] 招标过程 - 招标有多名投标人参与 [1] - 绿城房地产建设管理在竞争性招标程序中经评审和综合比较后获选 [1] - 代价及协议条款根据招标文件厘定，符合市场惯例及集团的商业利益 [1]

协议签署概况 - 绿城中国非全资附属公司绿城房地产建设管理与杭州中宜江晨置业签署房地产开发委托管理协议 [1] - 协议于2025年10月20日订立，内容为绿城房地产建设管理为杭州中宜江晨置业的一个项目提供项目管理服务 [1] 项目基本信息 - 项目位于浙江省杭州市钱塘区，总建筑面积约为90,711平方米 [1] - 项目计划开发为住宅物业 [1] 协议对公司的影响 - 协议将使集团能够利用其在物业开发及项目管理方面的技术、专业知识及经验 [1] - 此举可推动项目的建设工程及提升其品质，同时无需投入大量资本即可获得收入 [1] 协议签署过程 - 项目管理服务供应商的甄选及代价的厘定通过公开招标程序进行，招标有多名投标人参与 [1] - 经评审和综合比较后，绿城房地产建设管理根据招标文件要求获选，过程具有竞争性 [1] - 协议条款根据招标文件厘定，符合市场惯例及集团商业利益 [1]

协议签署概况 - 绿城中国非全资附属公司绿城房地产建设管理与杭州中宜江晨置业签署房地产开发委托管理协议[1] - 协议于2025年10月20日订立，内容为承包项目的项目管理服务[1] 项目具体信息 - 项目位于浙江省杭州市钱塘区，总建筑面积约为90,711平方米[1] - 项目计划开发为住宅物业[1] 商业模式与优势 - 该协议使集团能够利用其在物业开发及项目管理方面的技术、专业知识及经验[1] - 此模式可推动项目建设工程及提升品质，同时无需投入大量资本即可获得收入[1] 招标与商业条款 - 项目管理服务供应商的甄选及代价釐定通过公开招标程序进行，有多名投标人参与[1] - 绿城房地产建设管理在竞争性招标程序中获选，代价及条款根据招标文件厘定，符合市场惯例及集团商业利益[1]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不 負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示，概 不 對 因 本 公 告 全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責 任。 GREENTOWN CHINA HOLDINGS LIMITED 關連交易 提供項目管理服務 於2025年10月20日，綠 城 房 地 產 建 設 管 理（本 公 司 非 全 資 附 屬 公 司）與（其 中 包 括）杭 州 中 宜 江 晨 置 業 訂 立 該 協 議。根 據 該 協 議，綠 城 房 地 產 建 設 管 理 同 意 就 該 項 目 向 杭 州 中 宜 江 晨 置 業 提 供 項 目 管 理 服 務。 上市規則的涵義 於 本 公 告 日 期，中 交 集 團 及 其 附 屬 公 司 持 有733,456,293股 股 份，佔 本 公 司 已 發行股本約28.88%。因 此，根 據 上 市 規 則，中 交 集 團 為 本 公 司 的 主 要 股 東。 故 此，中 交 集 團 及 其 聯 繫 人（包 括 中 交 集 團 的 間 接 非 全 資 ...

报告行业投资评级 - 报告对房地产行业持积极看法，建议关注优质地产龙头 [1][3][12] - 首选股票包括新城控股（目标价18元）、绿城中国（目标价11.7元）、中国金茂（目标价2.1元），评级均为“买入-A” [6] 报告核心观点 - 2025年国庆黄金周楼市呈现底部企稳迹象，30大中城市商品房成交套数达4304套，同比增长1.7%，为2020年以来首次同比正增长 [1] - 市场分化格局明显，一线城市和三线城市表现亮眼，成交量分别同比增长18.3%和24.0%，而二线城市同比下降25.9% [1][16] - 四季度对地产可以更加乐观，核心城市供应放量与非核心城市需求触底将双重支撑新房销售环比改善 [3][12] - 建议关注两条投资主线：一是核心城市优质房企优质项目入市带来的销售规模增长，二是具备租金回报率优势的三四线城市 [3] 国庆黄金周楼市实际情况 - 30大中城市2025年国庆黄金周成交套数达到4304套，相比2024年同期增长1.7% [1][13] - 从历史数据看，2020年国庆黄金周成交套数达到12625套的历史峰值，随后逐年下降至2024年的4234套低点 [13] - 29个监测城市中有11个实现同比增长，大连以2450%的同比增幅位居首位，江阴、眉山、清远增幅分别为510%、126%、73% [17] - 二手房市场整体同比下降51.8%，但剔除上海后仅小幅下滑6.6%，北京是唯一实现增长的重点城市，成交111套，较2024年增长48% [1][20] 高频数据有效性分析 - 日度网签备案数据受节假日影响明显，通常较日常成交规模显著偏低，且存在从签约到备案的时间迟滞 [2][22] - 新房供应节奏和二手房看房人次更能真实反映市场热度，9月核心城市新房批准预售面积达705万㎡，为年内最高值 [2][23][26] - 二手房看房人数自7月以来保持稳定，10月国庆期间重庆、天津、苏州等城市看房热度明显回升，较9月分别增长31.2%、12.6%、11.0% [2][27] 四季度楼市展望 - 核心城市方面，头部房企保持拿地强度，优质项目集中入市，预计将进一步驱动销售增长 [3][30] - 非核心城市受益于房价充分调整和房贷利率下行，租金回报率优势凸显，住房消费属性增强 [3][37] - 截至2025年8月，一线、强二线、弱二线、三线及四线城市租金回报率分别为1.6%、2.1%、2.3%、2.5%及2.8%，2025年8月全国房贷加权利率为3.1% [37] 周度数据跟踪（销售回顾） - 重点监测32城10月11-10月17日合计成交总套数为1.9万套，环比上周增长144.9% [41] - 2025年累计成交总套数为63.5万套，累计同比下降7.9% [41] - 一线城市成交5320套，环比增长176.8%，2025年累计成交18.1万套，累计同比下降1.5% [41] - 二手房市场，重点监测16城合计成交2.6万套，环比增长161.4%，2025年累计成交92.2万套，累计同比增长10% [53] 周度数据跟踪（土地市场） - 10月6-10月12日，百城土地宅地供应规划建筑面积456万㎡，2025年累计供应20621万㎡，累计同比下降16.6% [66] - 百城住宅用地成交规划建筑面积420万㎡，2025年累计成交16412万㎡，累计同比下降5.9% [93] - 百城住宅用地平均成交楼面价为4659元/㎡，整体溢价率为1.7%，2025年平均楼面价6932元/㎡，溢价率9.4%，较去年同期提高5个百分点 [94]