报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 在Q2销售回落背景下，三季度是政策发力关键期，或影响下半年楼市表现；近期部分房企业绩好转，预示行业进入盈利修复阶段；当前地产板块估值回落、持仓较低，交易有弹性，建议逢低配置地产股，并推荐相关标的[6] 根据相关目录分别总结 地产数据维持底部盘整 - 2025年1 - 6月，全国房地产开发投资同比 - 11.2%，降幅扩大0.5pct；新开工面积同比 - 20.0%，降幅缩窄2.8%；竣工面积同比 - 14.8%，降幅缩窄2.5pct；销售面积同比 - 3.5%，降幅扩大0.6pct；销售金额同比 - 5.5%，降幅扩大1.7pct [4][12] - 6月70城新房价格指数环比下跌0.3%，跌幅扩大0.1%，同比下跌3.7%，跌幅收窄0.4pct；70城二手住宅价格环比下跌0.6%，跌幅扩大0.1pct，同比下跌6.1%，跌幅收窄0.2pct；一线城市二手住宅价格环比下滑0.7%，与上月持平 [4][12] 部分房企中报率先迎来业绩好转 - 截至7月18日，73家A股房企发布2025年上半年业绩预告，27家预计归母净利润为正，46家亏损；业绩预增6家，扭亏14家，预减7家，首亏16家，续亏30家 [5] - 业绩预增或扭亏房企原因：自身产品力强确保市场规模及利润；通过资产转让等获较好财务表现 [5] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为 - 2.2%，位列第30；恒生港股房地产板块涨跌幅为 - 0.4%，位列第12 [2][27] - 本周地产涨跌幅前5名为绿地香港、渝开发等，末5名为禹洲集团、光大嘉宝等 [27] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 - 0.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为 + 3.4%，沪深300指数涨跌幅为 + 1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为 - 3.8%和 - 1.5% [2][33] - 本周物业涨跌幅前5名为众安智慧生活、祈福生活服务等，末5名为经发物业、润华服务等 [33] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第29周，全国300城宅地成交建面450万㎡，单周环比 - 20%，单周同比 - 49%，平均溢价率11% [41] - 年初至今，全国300城累计宅地成交建面19610万㎡，累计同比 - 5%；中海地产、保利发展等权益拿地金额位居前五 [41] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交253万方，成交量环比 - 6%，同比 - 9%，月度累计同比 - 14%，年度累计同比 - 1% [46] - 一线城市周环比 - 14%，周同比 - 19%，月度累计同比 - 21%，年度累计同比 - 1%；二线城市周环比 - 21%，周同比 - 19%，月度累计同比 - 15%，年度累计同比 - 7%；三四线城市周环比 + 18%，周同比 + 8%，月度累计同比 - 9%，年度累计同比 + 6% [46] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交234万方，成交量环比 + 1%，同比 - 2%，月度累计同比 - 3%，年度累计同比 + 17% [54] - 一线城市周环比 + 1%，周同比 - 7%，月度累计同比 - 8%，年度累计同比 + 22%；二线城市周环比 + 4%，周同比 - 4%，月度累计同比 - 7%，年度累计同比 + 17%；三四线城市周环比 - 5%，周同比 + 9%，月度累计同比 + 19%，年度累计同比 + 10% [54] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.01亿平米，环比 + 0.1%，同比 - 9.3%；去化周期为23月，较上周 + 0.3个月，较去年同比 - 1个月 [61] 地产行业政策和新闻 - 长沙住建局等12部门联合印发通知，推出以旧换新补贴、多子女家庭购房支持等举措 [67] - 湖北鼓励对多子女家庭购房给予补贴，公积金贷款额度上浮等 [67] - 中央城市工作会议部署构建房地产发展新模式等七项重点任务 [67] - 成都住建局与公积金中心联合宣布保租房租金公积金直付服务接入平台 [67] - 重庆市政府办公厅印发措施，促进住房消费健康发展，给予购房补贴等 [68] - 深圳计划收储世茂集团地块，双方陷入僵局 [68] 地产公司动态 - 深深房A、中洲控股等多家房企发布业绩预告，业绩有增有减 [69][70][71] - 招商蛇口拟发行8亿元公司债 [69] - 旭辉控股集团、华润置地等公布经营业绩 [70][71] - 金隅集团、天地源发生高管变更 [69][70] 物管行业政策和新闻 - 福州人大常委会修改物业管理规定，细化管理职责，强化共有收益监督等 [73] 非开发公司动态 - 贝壳-W耗资约357.05万美元回购约56.56万股股份 [73] - 珠江股份、南都物业发布业绩预告 [73] - 中天服务拟收购杭州拓深6.25%股权 [73] 行业估值 - 报告给出了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM图表及覆盖公司的估值情况 [75][77][78]

指数表现 - 上证指数高开高走 中证全指运输业指数报2513 69点 [1] - 中证全指运输业指数近一个月下跌0 91% 近三个月上涨3 46% 年至今上涨0 05% [2] 指数编制规则 - 中证全指行业指数按中证行业分类分为11个一级行业 35个二级行业 90余个三级行业及200余个四级行业 [2] - 指数以2004年12月31日为基日 以1000 0点为基点 [2] 权重构成 - 十大权重股合计占比57 12% 前四大权重股分别为顺丰控股(9 92%) 京沪高铁(9 56%) 中远海控(9 55%) 大秦铁路(9 49%) [2] - 交易所分布：上海证券交易所占比73 43% 深圳证券交易所占比26 57% [2] 行业分布 - 物流综合(23 54%) 航运(23 29%) 铁路运输(22 73%)为前三大细分行业 合计占比69 56% [3] - 快递(16 98%) 航空运输(10 96%) 公路运输(2 16%) 公共交通(0 33%)构成其余行业分布 [3] 样本调整机制 - 指数样本每半年调整一次 调整时间为每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日 [3] - 权重因子随样本定期调整而调整 临时调整情形包括：中证全指指数样本调整 公司行业归属变更 样本退市等 [3]

福州非居存量房改建保租房政策 - 福州发布细则允许商业办公、旅馆、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房 需满足单项目不少于50套（间）且总建筑面积≥1500平方米等四项核心要求 [1] - 改建后房屋需通过结构安全鉴定和消防评估 宿舍型执行《宿舍建筑设计规范》 住宅型执行《住宅建筑规范》 [1] - 产权人需承诺"不分割登记、不转让、不以租代售"并接受年度检查 政策有望盘活房企存量资产 增加租赁业务收入 [1] 四川房地产市场动态 - 四川上半年房地产开发投资同比下降6.5% 降幅较上年全年收窄3.4个百分点 新建商品房销售面积同比下降6.8% 降幅收窄13.3个百分点 [2] - 市场回稳得益于住房政策优化及城镇化进程推进 新增城镇人口持续支撑住房需求 [2] 法拍房市场数据 - 6月全国法拍房新增挂拍量达3.2万套创年内新高 成交3215套 成交率环比持平 70%房源溢价成交 [3] - 低折扣法拍房成交占比上升 买方更关注非价格因素 大量法拍房或冲击新房及二手房价格体系 [3] 绿城中国高管变动 - 赵晖出任绿城中国执行总裁 此前曾任中交投资总经理、中交房地产集团董事长等职 或推动战略布局与资源整合 [4] 建发集团融资进展 - 建发集团114亿元可续期公司债申请获上交所反馈 债券由8家头部券商承销 可续期特性有助于优化债务结构 [5]

公司动态 - 建发股份加速国际化全球化布局 近5年持续深耕一带一路国家 金砖国家 RCEP成员国等重点区域市场 目前已与170多个国家和地区建立业务关系 [1] - 建发股份在链博会展示数字员工"易灵" 负责自动化讲解 [3] - 圆通国际在中亚地区积极进行物流基础设施建设 去年6月开通首条中哈跨境快递物流业务 与哈萨克斯坦国家邮政成立合资公司 目前每天处理中哈跨境包裹超3万个 [4] 行业趋势 - 供应链金融从传统核心企业模式转向完善跨境服务 包括多币种结算 币种顾客融资担保 投资顾问服务等 [3] - 北京银行推出"外汇京管家"品牌 提供覆盖173个国家的5A级跨境服务 通过FT账户 NRA账户打通本外币 离在岸壁垒 [4] - 国际货运业务发展为全球化解决方案 涵盖快递 货运 供应链 企业正推进多国物流基础设施建设以扩大跨境网络 [4]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 本次会议凸显推动城市高质量发展和城市更新的重要性，与前期城市更新行动计划呼应，预计后续有配套政策落地 [5] - 城市发展进入存量提质阶段，更新有望集中在核心城市，“好房子”方向或加大支持，优质房企有望改善ROE [5] - 我国一二手房成交稳定，政策主基调是“止跌回稳”，预计新一轮支持政策出台，好房子政策助力优质房企突破 [5] 根据相关目录分别进行总结 会议概况 - 7月14 - 15日中央城市工作会议在北京举行，7位政治局常委出席，习近平讲话、李强作总结 [1][6] - 会议指出城镇化从快速增长转向稳定发展，城市从增量扩张转向存量提质，明确总体要求和7方面重点任务 [7][8] 会议意义与影响 - 高规格及历史复盘凸显推动城市高质量发展和更新的重要性，每次会议都推动城市发展和扩大内需 [5] - 强调城市更新为重要抓手，呼应前期意见，预计后续部委落实配套措施 [5] - 城市发展进入新时期，更新预计集中在核心城市，新模式或包括多方面内容 [5] - 未来城市发展分化，“好房子”赛道空间广，优质房企有望改善ROE并转变模式 [5] 投资分析 - 维持房地产及物管“看好”评级，推荐产品力房企、低估值修复房企、二手房中介和物业管理企业 [5] 数据对比 - 对比2015和2025年中央城市工作会议内容，涵盖发展成就、总体要求、工作原则和重点任务等方面 [13] - 列出主流AH上市房企和物业管理企业估值表，包含收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [14][16]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 投资销售两端走弱，期待更大力度的止跌回稳政策，预计新一轮支持政策或出台，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [3] 根据相关目录分别进行总结 投资端 - 2025年1 - 6月全国房地产开发投资同比-11.2%，住宅投资同比-10.4%；6月单月投资同比-12.9%，住宅投资同比-11.8%；分区域来看，东部、中部、西部、东北地区1 - 6月投资同比分别为-12.8%、-10%、-5.4%、-22.3% [3][4] - 1 - 6月商品房和住宅新开工面积分别同比下降20%和19.6%，施工面积分别同比下降9.1%和9.5%，竣工面积分别同比下降14.8%和15.5%；6月单月商品房和住宅新开工面积分别同比下降9.4%和13.1%，施工面积分别同比增长4.8%和0.1%，竣工面积分别同比下降1.7%和4.4% [14][17] - 目前房地产行业投资端依然较弱，后续投资仍将偏弱，投资修复节奏慢于以往周期，维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [19] 销售端 - 1 - 6月商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5%，销售额4.4万亿元，同比下降5.5%；住宅销售面积3.8亿平米，同比下降3.7%；分区域来看，1 - 6月东部、中部、西部、东北部销售面积累计增速分别为-5.2%、-1.2%、-2.5%、-6% [20][29][31] - 1 - 6月商品房销售均价9,649元/平米，同比下降1.9%，住宅销售均价10,128元/平米，同比下降1.6%；6月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长4.1%，住宅待售面积减少443万平方米 [34] - 目前房地产销售端处于筑底阶段，预计政策推动需求修复，收储和城改推动销售面积提升，但供给端约束销售修复，短期总量偏弱但结构有弹性，维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、销售均价同比-2.0% [35] 资金端 - 1 - 6月房地产开发企业资金来源5.0万亿元，同比下降6.2%；6月单月同比下降9.7% [36] - 6月单月各资金来源同比：国内贷款同比+11.8%，利用外资同比-60.9%，自筹资金同比-7.2%，定金及预收款同比-16.7%，个人按揭贷款同比-22.9% [38] - 预计后续房地产资金来源略偏紧，但随着政策放松将逐步改善 [40] 投资分析意见 - 推荐产品力房企建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份，关注绿城中国、中国金茂 [3] - 推荐低估值修复房企新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展、中海外发展、龙湖集团、华发股份，关注金地集团 [3] - 推荐二手房中介贝壳 - W，关注我爱我家 [3] - 推荐物业管理华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业 [3]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年6月70城新房销售价格环比降幅扩大、同比降幅缩小，二手房销售价格同比降幅收窄、环比降幅扩大，房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进，但房价可能小幅度震荡，期待政策推动市场进一步稳定，存量收储及城中村改造工作有望改善住房供求关系、加快止跌回稳进程 [8][29] 报告目录内容总结 新房价格同比降幅缩小，一线新房价格环比降幅扩大 - 6月新建商品住宅一、二、三线城市环比分别为 -0.3%、-0.2%、-0.3%，70城整体环比 -0.3%，降幅较5月扩大0.1pct；同比分别为 -1.4%、-3.0%、-4.6%，70城整体新房价格同比降幅缩小0.4pct至3.7% [5][14] - 6月70城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、56、1个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个，价格环比上涨城市数量环比减少4城，同比上涨城市数量环比持平 [15] 二手房价同比降幅缩小，环比降幅扩大 - 6月70城二手房价格环比 -0.6%，降幅环比扩大0.1pct；同比 -6.1%，降幅缩小0.2pct。其中一、二、三线城市环比分别 -0.7%、-0.6%、-0.6%，同比分别 -3.0%、-5.8%、-6.7% [6][19] - 6月70城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个，二手房价环比上涨城市减少2城，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][22] 新房上海同环比领涨，二手房价格35城同比均下降 - 6月35城新房价格同环比降多增少，同比上海、杭州、太原3城上涨，环比上海、长沙、宁波等9城上涨，上海以环比 +0.4%、同比 +6.0%领跑；一线城市仅上海新房价格同环比增长；新房1 - 6月整体同比上海、太原分别以 +5.8%、+1.1%领跑 [7][26] - 6月35城二手房环比仅西宁一城上涨，涨幅0.1%，同比均下降，呼和浩特、郑州同比下降9.1%、8.2%；1 - 6月上海以同比 -1.3%领跑，呼和浩特同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比 -1.3%、-2.1%、-4.2%、-8.0% [26] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等；住宅与商业地产双轮驱动、受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等；“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务等 [8][29]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]

内幕信息管理制度框架 - 制度制定依据包括《公司法》《证券法》《上市公司信息披露管理办法》等法律法规及公司章程[1] - 董事会承担内幕信息知情人档案管理主体责任 董事长为主要责任人 董事会秘书负责具体实施[1] - 证券部作为日常办事机构负责内幕信息登记备案工作[1] 内幕信息范围界定 - 证券类内幕信息包含12类情形 包括经营方针重大变化、重大资产交易超总资产30%、重大担保关联交易等[2] - 债券类内幕信息包含11类情形 特别规定新增借款/对外担保超净资产20%、重大损失超净资产10%等量化标准[3][5] - 明确"重大"判断标准参照上交所债券自律监管规则执行[5] 内幕信息知情人范围 - 涵盖公司董事监事高管、持股5%以上股东、中介机构人员及监管工作人员等六类主体[4] - 股东实际控制人及重大事项发起方需同步履行登记义务[6] - 行政管理部门人员接触内幕信息需按监管要求登记[7] 登记管理操作规范 - 知情人需在获悉内幕信息时填写登记表 包含知悉时间地点方式等要素[4][8] - 重大事项需同步制作进程备忘录 记录关键时点参与人员决策方式等内容[7][12] - 档案信息需至少保存10年 涉及重大事项的完整档案需在内幕信息公开前送达公司[6][9] 信息保密与责任追究 - 禁止内幕信息知情人在披露前泄露信息或建议他人交易[8] - 对违规登记行为公司将报告证监局和交易所[9] - 内幕交易导致损失的需承担赔偿责任 涉嫌犯罪将移送司法机关[10] 配套执行机制 - 控股子公司及可施加重大影响的参股公司需同步执行本制度[8] - 制度由董事会解释修订 未尽事项按相关法律法规执行[10] - 提供标准化登记表模板 包含知情人身份信息知悉阶段等14项字段[11][12]

董事及高管持股管理制度总则 - 制度适用于公司董事及高级管理人员所持本公司股份及其变动的管理 [2] - 所持股份包括登记在其名下的所有股份及信用账户内的股份（如涉及融资融券交易） [2] - 董事及高管需遵守《公司法》《证券法》关于禁止内幕交易、操纵市场等规定，并严格履行持股比例、期限等承诺 [2] 交易禁止与限制条款 - 禁止转让情形包括：离职后半年内、承诺锁定期内、涉嫌证券违法被调查或立案期间、被公开谴责后3个月内等 [3] - 任职期间每年转让股份不得超过所持总数的25%（司法强制、继承等除外），离职后半年内不得转让 [3] - 持股不超过1,000股可一次性全部转让 [4] - 新增无限售条件股份当年可转让25%，有限售条件股份计入次年基数 [4] - 年内未转让股份计入年末总数作为次年基数 [4] 短线交易与敏感期交易限制 - 禁止买入后6个月内卖出或卖出后6个月内买入（含配偶、子女等关联账户持股） [5] - 禁止交易期间包括：年报/半年报公告前15日、季报/业绩预告前5日、重大事项决策至披露日等 [5] 信息申报与披露要求 - 新任董事/高管需在任职通过后2个交易日内申报个人信息，离任时同样需申报 [6] - 持股变动需在2个交易日内报告并披露变动前数量、价格、原因及变动后数量 [6] - 董事会秘书负责统一管理信息申报，每季度核查交易合规性 [7] 减持计划管理 - 减持需提前15个交易日备案计划，内容包括来源、数量、减持比例（不超过3个月）等 [7] - 减持期间若遇高送转或并购重组等重大事项，需立即披露进展及关联性 [8] - 离婚导致的股份变动需双方持续遵守制度规定 [8] 制度执行与修订 - 制度与法律冲突时以法律法规为准，由董事会负责解释及修订 [9] - 自董事会审议通过之日起生效 [9]