核心业务模式 - 公司依托母公司华润置地持有的优质物业资源，无需承担重资产投入与开发风险，即可享有稀缺的重奢资源与核心地段优势 [1] - 公司采用轻资产商管模式，由母公司开发持有商场，公司负责运营环节，无需庞大资本投入却可享运营红利，风险低、盈利能力高 [2] - 相较于龙湖天街、吾悦广场等开发持有和运营集中于同一主体的模式，公司模式避免了前期庞大资金沉淀、较长回报周期及苛刻的财务回报条件 [2] 竞争优势与议价能力 - 公司商管核心竞争优势在于对商户不断强化的议价能力，源于母公司稳定增长的、大体量优质购物中心的合约支持 [2] - 母公司是中国购物中心领域早期进入者，抢先布局关键地区市场占据核心地段，其数量稳居行业第一梯队，储备有序增加 [2] - 母公司资源为公司带来稀缺重奢资源、与品牌深度绑定的关系，以及调租换铺的强势话语权 [2] - 凭借专业、有创造力的运营团队，公司在动态市场变化中找寻最优解，形成客流-销售额-品牌吸引/更新的正反馈 [2] 增长驱动与盈利能力 - 公司实现超越行业基本面的同店增长，并通过经营杠杆效应不断提升利润率，展现出低风险、高盈利的强劲弹性 [1] - 在单个购物中心项目层面，大部分成本相对固定或随通胀同步增长，同店租金的稳健增长能够带来NOI Margin的增长 [3] - 在公司层面，随着母公司不断新建购物中心，总部招商和营销人员可管理更多项目，经验与模式可迁移，劳动效率提升拉动利润率上行 [3] - 公司强大的品牌议价能力、卓越的运营团队及持续扩大的管理规模驱动商管业务收入与盈利增长确定性强 [2]

公司商业模式 - 公司采用轻资产运营模式，依托母公司华润置地持有的大体量优质商场资源，无需承担重资产投入与开发风险即可享有稀缺重奢资源与核心地段优势 [1] - 与龙湖天街、吾悦广场等开发持有和运营集中于同一主体的模式不同，公司模式风险低、盈利能力强且盈利向上弹性更强 [1] 核心竞争优势 - 母公司作为中国购物中心领域早期进入者，抢先布局关键地区核心地段，其商场数量稳居行业第一梯队且储备有序增加，为公司带来稀缺重奢资源 [2] - 公司凭借强大的品牌议价能力、与品牌深度绑定的关系以及调租换铺的强势话语权，形成客流-销售额-品牌吸引/更新的正反馈循环 [2] - 公司拥有专业且有创造力的运营团队，能在动态市场变化中寻找最优解，使在管商场表现超越消费基本面并实现长期同店增长 [2] 增长驱动与盈利前景 - 公司对商户具备强定价权，同店增长和规模扩张驱动经营杠杆效应提升，商管业务收入与盈利增长确定性强 [1][3] - 在单个购物中心项目层面，大部分成本相对固定或随通胀同步增长，同店租金的稳健增长能够带来NOI Margin的增长 [3] - 在公司层面，随着母公司不断新建购物中心，总部招商和营销人员可管理更多项目，经验与模式可迁移，劳动效率提升拉动利润率上行 [3]

首次公开募股市场概况 - 2025年1-11月，上交所、深交所及北交所共有98家企业上市，其中主板33家、创业板30家、科创板12家、北交所23家 [1] - 98家上市企业合计募资总额为1003.59亿元 [1] - 华电新能以181.71亿元的募资额成为期间募资王，西安奕材和中策橡胶分别以46.36亿元和40.66亿元位列第二、三名 [1] 券商承销保荐业务表现 - 共有34家券商参与了新增上市企业的保荐承销工作，合计赚得承销保荐费用49.46亿元 [2] - 国泰海通证券以74332.14万元的承销保荐费用位列第一，其保荐或联合保荐的企业数量为12.97个 [2][7] - 中信建投证券和中信证券分别以61800.58万元和55578.32万元的费用位列第二、三名，其保荐企业数量分别为8.67个和9.97个 [2][3][7] - 华泰联合证券和招商证券分别以42401.56万元和28136.41万元的费用位列第四、五名 [3][4] - 排名前十的券商还包括国联民生证券、中金公司、东方证券、申万宏源证券和东兴证券 [4][7] 主要券商参与项目详情 - 国泰海通证券深度参与了多笔大型项目，包括作为华电新能、屹唐股份、禾元生物、海安集团等项目的联合主承销商 [2][5][6] - 中信建投证券保荐了道生天合、天富龙等8家企业，并参与了华电新能等大型联合承销项目 [3] - 中信证券保荐了西安奕材、瑞立科密等8家企业，并参与了影石创新、华电新能等多个联合承销项目 [3][5] - 华电新能的上市为一项重大承销项目，由中信建投、中信证券、国泰海通、中金公司、华泰联合等多家券商共同担任联合主承销商 [2][3][4][5]

新股上市概况 - 2025年1-11月，上交所、深交所及北交所共有98家企业上市，其中主板33家、创业板30家、科创板12家、北交所23家 [1] - 98家上市企业合计募资总额为1003.59亿元 [1] - 华电新能以181.71亿元募资额成为募资王，西安奕材和中策橡胶分别以46.36亿元和40.66亿元募资额位列第二、三名 [1] 券商承销保荐业务 - 1-11月，共有34家券商参与保荐承销，合计赚取承销保荐费用49.46亿元 [2] - 国泰海通以74332.14万元承销保荐费用位列第一，共参与保荐12.97家企业 [2][6] - 中信建投和中信证券分别以61800.58万元和55578.32万元承销保荐费用位列第二、三名，分别参与保荐8.67家和9.97家企业 [2][3][6] - 华泰联合和招商证券分别以42401.56万元和28136.41万元承销保荐费用位列第四、五名 [3] - 承销保荐费用排名第六至第十的券商依次为国联民生（23894.34万元）、中金公司（23162.06万元）、东方证券（19490.90万元）、申万宏源（17130.57万元）、东兴证券（16609.41万元） [3][4][5][6] 主要券商项目参与情况 - 国泰海通保荐了长江能科、联合动力等11家企业上市，并参与了华电新能、兴福电子等多个项目的联合主承销 [2] - 中信建投保荐了道生天合、天富龙等8家企业上市，并参与了华电新能等项目的联合主承销 [2] - 中信证券保荐了西安奕材、瑞立科密等8家企业上市，并参与了宏工科技、影石创新等多个项目的联合主承销 [3] - 华电新能项目由中信建投、中信证券、国泰海通、川财证券、中金公司、华泰联合六家券商共同担任联合主承销商 [2][3][4]

核心观点 - 东方证券维持碧桂园服务“增持”评级与6.83港元目标价 公司正通过拓展社区增值服务与科技赋能来培育新增长点并提升竞争力 [1] 社区增值服务拓展 - 公司大力发展社区增值服务 重点布局泛汽车、泛家居、泛零售、泛服务等赛道 [2] - 社区酒文化业务在2024年深化试点的6个地区内 同比增长超过88% 实现1.9亿元人民币营业收入 [2] - 公司发力社区充电业务 主要面向两轮电动车 截至2025年中报累计在全国超过5000个小区运营约60万个充电插座 累计注册用户数超550万 累计服务超1亿人次 月活用户规模超200万人 [2] - 公司与安徽科大能通科技有限公司合作 旨在将服务对象拓展至新能源汽车 将其充电桩及储能技术嫁接至公司广泛的社区场景和庞大客群中 [2] 科技赋能与降本增效 - 公司自主研发的“零号居民”清洁机器人加速落地 截至今年10月已在广州、北京、上海、大连等全国17个项目中投入运营 累计部署超过130台 覆盖住宅、公寓、写字楼等多种业态 [3] - 公司计划在年内将清洁机器人落地规模扩大至1000台 以推动机器人在物业场景中的标准化、规模化应用 实现效率提升和成本节约 [3] - 公司表示将加大研发投入以深化机器人在复杂场景下的应用能力 有望在效率、品质与成本控制上形成新的竞争优势 [3]

核心观点 - 东方证券维持碧桂园服务“增持”评级与6.83港元目标价 公司正通过拓展社区增值服务与科技赋能来培育新增长点并提升竞争力 [1] 业务拓展与战略布局 - 公司大力发展社区增值服务 重点打造泛汽车、泛家居、泛零售、泛服务等核心战略业务 [2] - 公司与安徽科大能通科技有限公司合作 旨在将服务对象从两轮电动车拓展至新能源汽车 将其充电桩及储能技术嫁接至公司广泛的社区场景和客群基础中 [2] - 公司发力社区充电业务 提供多场景充电桩设备和自主研发的运营管控平台服务 [2] 社区增值服务业绩表现 - 在社区酒文化场景开拓中 2024年于6个深化试点地区 酒类业务同比增长超过88% 实现1.9亿元人民币的营业收入 [2] - 截至2025年中报 公司社区充电业务累计在全国超过5000个小区运营约60万个充电插座 累计注册用户数超550万 累计服务超1亿人次 月活用户规模超200万人 [2] 科技赋能与降本增效 - 公司加速推广自主研发的清洁机器人“零号居民” 截至今年10月已在广州、北京、上海、大连等全国17个项目中投入运营 累计部署超过130台 覆盖住宅、公寓、写字楼等多种业态 [3] - 公司计划在年内将清洁机器人落地规模扩大至1000台 以推动机器人在物业场景中的标准化、规模化应用 实现效率提升和成本节约 [3] - 公司表示将加大研发投入以深化机器人在复杂场景下的应用能力 有望在效率、品质与成本控制上形成新的竞争优势 [3]

核心观点 - 保险行业2026年“开门红”展望积极，分红险成为战略核心，行业逻辑正从“营销驱动”向“能力驱动”切换，具备卓越投资能力、渠道优势和产品储备的头部险企将占据核心生态位[1][2] - 券商板块盈利和估值有所错配，当前PB估值为1.35倍，处于2012年以来23.8%分位数，看好后续修复空间，推荐综合实力较强的中大型券商和有并购重组预期的券商[2][18][19] - 银行板块在“资产荒”背景下高股息策略仍有空间，A股平均股息率约4.1%，显著高于分红型保险产品1.75%的预定利率，继续坚持银行板块配置策略[2][3][20][21] 周度市场表现 - 本周沪深300指数上涨1.64%，非银金融指数上涨0.68%，跑输沪深300指数0.96个百分点，其中证券Ⅱ、保险Ⅱ、多元金融指数涨跌幅分别为+0.74%、+0.20%、+2.31%[1][9] - 银行指数下跌0.59%，跑输沪深300指数2.23个百分点，其中国有行、股份行、城商行、农商行涨跌幅分别为-1.32%、-0.57%、-0.17%、+1.34%[1][9] - 个股方面，保险股中中国人保表现最佳，周涨幅1.29%，券商股中兴业证券涨幅3.36%居首，银行股中沪农商行涨幅4.90%领先[23][33][58] 保险板块分析 - 分红险产品因“保证收益+浮动分红”机制精准匹配居民“稳健为先、兼顾增值”需求，成为2026年开门红战略核心，头部险企产品储备丰富[2][12] - 监管新规将分红水平与险企三年平均投资收益率挂钩，头部险企投资能力更强，分红操作更灵活，6月金管局规定满三年账户分红收益率若超过去3年平均需经审定[13] - 银保渠道“报行合一”实施后价值贡献明显，2025年上半年银保新单同比大幅提升15.2%-150.3%，占总保费比重提升11-110个百分点[16] - 10年期国债收益率截至11月28日为1.84%，环比上升2.77BP，AAA级公司债收益率2.40%，环比上升5.19BP[27] 券商板块分析 - 券商再融资呈现“审慎放开、推进存量”状态，中泰证券定增募集60亿元落地，广发证券通过发行H股股份议案[2][18] - 截至2025年三季报上市券商年化ROE达8.2%，但PB估值仅1.35倍，处于历史低位，盈利估值错配孕育修复空间[19] - A股市场交投活跃度环比下降，本周日均成交额17369.26亿元，环比下降7.0%，周度日均换手率1.59%，环比下降0.14个百分点[42] - 两融余额24645.56亿元，环比上升0.44%，股票质押市值29363.67亿元，环比上升[43] 银行板块分析 - “资产荒”背景下银行高股息策略具备优势，10月新发放贷款加权平均利率3.1%，环比下降14BP，而银行板块A股平均股息率约4.1%[20][21] - 银行板块PB估值仅0.56倍，依托超额信贷拨备和充足OCI浮盈，板块仍有较大利润释放空间，高股息率预计延续[20][21] - 央行本周流动性净投放1358亿元，环比少投放4716亿元，SHIBOR隔夜利率1.30%，环比下降1.9BP[63][67] - 同业存单本周发行5595亿元，环比增加5%，净融资-2426亿元，9个月期存单发行占比26.9%最高[75][80] 行业动态与公司公告 - 证监会就《证券期货市场监督管理措施实施办法》征求意见，并推出商业不动产REITs试点公告[90] - 银行保险资产管理业协会更名为中国银行保险资产管理业协会，将银行理财公司纳入自律管理范围[90] - 招商银行、中信银行子公司获准开业，注册资本分别为150亿元和100亿元，中泰证券60亿元定增落地[91][96]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“看好” [3] 报告核心观点 - 报告期内，多只券商股被调入重要指数，预计将带来被动资金流入，并关注调整公告日至实施日期间的正反馈效应 [2] - 券商板块：在权益市场吸引力提升背景下，财富管理及资产管理业务将直接受益，同时关注行业竞争格局优化带来的机会 [4] - 保险板块：尽管存在外部因素扰动，但持续看好2026年行业的系统性价值重估机会，资产端是影响险企估值的核心驱动因素 [4] 市场回顾总结 - 本周（2025/11/24-2025/11/28）沪深300指数上涨1.64%，报收4,526.66点 [7] - 非银金融指数上涨0.68%，报收1,932.15点，跑输沪深300指数 [7] - 细分行业中，券商指数上涨0.74%，保险指数上涨0.20%，多元金融指数上涨2.31% [7] - 个股方面，保险A股中中国人保涨幅领先（1.29%），H股中友邦保险涨幅领先（4.95%）；券商板块中国盛证券涨幅领先（3.68%） [9] 券商行业要点 - 指数调整：国泰海通被调入中证A500指数，其过去一年日均成交额为16.0亿元，日均总市值为2831亿元 [4] - 指数调整：国联民生被调入沪深300指数，其过去一年日均成交额为5.29亿元，日均总市值为582.7亿元 [4] - 指数调整：东方财富被调入中证A100指数以代替中信证券，其过去一年日均成交额为108.7亿元，日均总市值为3786亿元 [4] - 被动资金影响：挂钩沪深300、中证A500、中证A100的ETF规模合计分别为11684亿元、1938亿元、1715.60亿元，占整体ETF规模的24.8% [4] - 市场数据：本周沪深北日均股票成交额为17,370.85亿元，环比下降6.87%；2025年至今日均成交金额17,136.49亿元，同比增长61.11% [20] - 市场数据：截至2025年11月27日，两融余额为24,720.45亿元，较2024年底增长32.6% [20] - 账户管理功能优化试点迎来近三年首次扩容，国联民生、华鑫证券等8家券商获准加入，具备该试点资格的券商增至20家 [24] 保险行业要点 - 业务经营展望：新准则全面落地及考核指标切换预期下，险企对资产负债匹配及核心业务指标稳定性的关注度将提升 [4] - 负债端展望：新单有望成为驱动NBV增长的核心动力；银保渠道市场集中度有望继续提升；分红险有望接棒增额终身寿险成为核心产品；非车险综合治理下，预计保费增速放缓，COR有望优化 [4] - 资产端展望：险资入市趋势延续，预期新增保险的30%投向A股；机构偏好分化将影响FVOCI占比和成长股与高股息股票的配置再均衡；长端利率或将持续上行带来配置机会 [4] - 行业数据：10月末私募基金规模达22.05万亿元，较9月末增加1.31万亿元，创历史新高 [21] - 行业动态：保险资金长期投资试点迎来第10只开始正式投资运作的险资系私募证券基金 [25] - 机构数据：截至2024年末，34家保险资管公司管理资金规模合计33.3万亿元，同比增长10.6% [31] - 增资与开业：太保寿险获批向太保寿险（香港）增资30亿港元；太平养老注册资本增至33.33亿元，引入比利时富杰保险；法巴天星财险获批开业，注册资本10亿元 [29][32][35] 投资分析意见 - 券商板块：重点推荐东方证券、广发证券、华泰证券、招商证券、中国银河等受益于财富管理/资产管理业务的标的；推荐国泰海通、中信证券等受益于行业竞争格局优化的标的 [4] - 保险板块：推荐中国人寿（H）、中国人保、中国财险、中国平安、新华保险、中国太保、友邦保险，建议关注中国太平 [4] - 港股金融/多元金融：推荐香港交易所、中银航空租赁、江苏金租、远东宏信 [4]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 核心观点 - 行业对保险板块和券商板块均持乐观态度，看好低估值标的[5] - 保险板块负债端新单展望良好，资产端长端利率底部企稳，利差有望改善[5][6] - 券商板块业绩延续高景气，大财富管理、投行和海外业务驱动盈利改善，估值处于低位[5][7] 保险板块总结 - 险企积极备战2026年开门红，分红险成为主力产品，1.75%预定利率叠加分红收益使产品收益率明显高于传统险[6] - 银保渠道在"挪储需求"释放和合作网点扩张推动下，上市险企市占率有望提升，银保新单有望延续较快增长[6] - 长端利率底部企稳，下行风险可控，权益市场向好和险企增配权益资产支撑资产端收益率，负债成本有望改善[6] - 中长期维度看险企利差有望持续改善，带动ROE中枢和估值回升，H股配置价值相对较高[6] - 推荐中国太保、中国平安和中国人寿H[6][8] 券商板块总结 - 本周日均股基成交额2.16万亿元，环比下降7.4%；11月日均股基成交额2.37万亿元，环比下降13%；1-11月累计日均股基成交额2.05万亿元，同比增长77.1%[7] - 证监会拟将商业不动产纳入公募REITs试点范围，截至2025年11月27日已上市77只REITs，融资金额2070亿元，总市值2201亿元[7] - 大财富管理、投行和海外业务有望接棒经纪和自营，持续驱动券商盈利改善，头部券商ROE有望明显扩张[7] - 板块估值仍在低位，继续看好战略性增配机会，推荐三条主线：海外和机构业务优势突出的华泰证券、中金公司、国泰海通；大财富管理优势突出的广发证券、东方证券H；零售优势突出、受益于海南跨境资管试点的国信证券[7][8] 推荐标的组合 - 推荐标的组合包括中国太保、中国平安、中国人寿H、华泰证券、国泰海通、国信证券、广发证券、东方证券H、中金公司H、中国太保、江苏金租、香港交易所[8] - 受益标的组合包括同花顺、九方智投控股[8]

金价表现与市场预测 - 2025年10月国际金价突破每盎司4200美元大关，创下历史新高，年内累计涨幅超60% [3] - 高盛将2026年底金价预测从4300美元上调至4900美元，美国银行看涨至5000美元 [4] - 36%的机构预测金价在2026年突破5000美元 [1][3] 金价上涨的核心驱动因素 - 美联储开启降息周期，9月宣布降息25个基点，实际利率降至1.2%，为2022年以来最低，市场对2026年降息幅度预期达75个基点 [3] - 全球央行持续购金，2022-2024年年度购金量连续超1000吨，2025年第三季度单季增持217吨，创季度新高 [3][4] - 地缘政治风险推升避险需求，美国债务规模突破35万亿美元，VIX恐慌指数与金价相关系数达0.78 [4] 机构观点与市场共识 - 看多机构的核心论据包括黄金ETF持仓量较2020年低点增长42%，以及全球负收益率债券规模超18万亿美元 [4] - 谨慎观点认为金价已处于历史高位，RSI指标超买，获利盘抛压可能引发10%-15%的回调 [4] - 市场共识显示93%的机构认同黄金的“去美元化”战略地位，认为突破5000美元只是时间问题，但年内波动区间可能扩大至3800-4600美元 [4] 投资策略与工具选择 - 仓位管理建议黄金占家庭金融资产10%-15%，并动态调整，例如金价突破4500美元时减仓20%，跌破4000美元时加仓30% [4] - 投资工具包括实物黄金、黄金ETF、积存金和黄金股，分别适合长期持有者、波段操作者、工薪阶层定投和高风险偏好者 [4][5] - 时机选择可参考技术面如周线MACD金叉且站稳4200美元，以及事件驱动如12月美联储议息会议和美国大选政策动向 [5][6] 黄金属性的演变 - 货币属性回归，多国央行推动数字货币与黄金挂钩，例如俄罗斯数字卢布储备10%黄金 [6] - 商品属性强化，工业用金需求增长，2025年预计达1200吨，5G和新能源领域成为新增长点 [6] - 金融属性演变，黄金期货期权产品爆发式增长，2025年全球衍生品市场规模突破3000亿美元 [6]