板块表现 - 房地产开发板块当日上涨0.44% 领涨个股为合肥城建（+10.06%）和上实发展（+10.00%）[1] - 板块表现强于大盘 上证指数下跌0.65% 深证成指下跌1.76%[1] - 涨幅居前个股包括市北高新（+4.80%）、深深房A（+4.04%）和招商蛇口（+3.86%）[1] 个股涨跌 - 涨幅前十个股平均涨幅约4.7% 其中合肥城建成交量51.61万手 成交额3.96亿元[1] - 跌幅前十个股平均跌幅约4.9% 华联控股跌幅最大达-9.96% 万通发展成交额最高达19.39亿元[2] - 招商蛇口成交量为122.77万手 为涨幅个股中最高 成交额12.18亿元[1] 资金流向 - 板块整体呈现主力资金净流出4.13亿元 游资净流出1.72亿元 散户净流入5.85亿元[2] - 保利发展获主力资金净流入1.91亿元 占比11.40% 为板块最高[3] - 合肥城建主力净流入1.56亿元 占比39.45% 但游资净流出8370.24万元[3] - 金地集团主力净流入8885.99万元 占比15.04% 游资基本持平[3]

市场整体表现 - 上证综指收报3828.11点 当日跌幅0.65% [1] - A股总成交额达21661.07亿元 [1] - 52只个股价格突破年线 [1] 高乖离率个股表现 - 易成新能涨20.10% 乖离率15.23% 换手率1.75% [1] - 合肥城建涨10.06% 乖离率8.99% 换手率6.43% [1] - 金石资源涨6.81% 乖离率6.37% 换手率5.28% [1] - 海伦哲涨7.02% 乖离率4.51% 换手率14.90% [1] - ST华闻涨4.65% 乖离率4.37% 换手率4.35% [1] 中等乖离率个股表现 - 招商蛇口涨3.86% 乖离率3.62% 换手率1.45% [1] - 遥望科技涨9.98% 乖离率3.58% 换手率15.64% [1] - 航发动力涨5.63% 乖离率3.54% 换手率2.12% [1] - 永和智控涨4.31% 乖离率3.49% 换手率9.19% [1] - 秋乐种业涨3.82% 乖离率2.73% 换手率5.56% [1] 低乖离率个股表现 - ST英飞拓涨4.83% 乖离率2.20% 换手率1.88% [1] - 新澳股份涨3.44% 乖离率2.16% 换手率2.56% [1] - 华能水电涨2.70% 乖离率2.00% 换手率0.37% [1] - 中油工程涨2.06% 乖离率1.98% 换手率2.29% [1] - 中曼石油涨2.38% 乖离率1.90% 换手率3.19% [1] 微幅突破年线个股 - 建霖家居涨2.50% 乖离率1.33% 换手率0.90% [1] - 阿拉丁涨3.89% 乖离率1.19% 换手率4.60% [1] - *ST南置涨1.44% 乖离率1.18% 换手率4.26% [1] - 华侨城A涨1.19% 乖离率1.06% 换手率2.16% [1] - 上工申贝涨2.77% 乖离率1.05% 换手率11.48% [1] 刚站上年线个股 - 许继电气涨0.85% 乖离率0.66% 换手率6.47% [2] - ST京蓝涨1.15% 乖离率0.62% 换手率1.46% [2] - 索菱股份涨3.60% 乖离率0.59% 换手率6.57% [2] - 文峰股份涨1.13% 乖离率0.57% 换手率1.50% [2]

地产板块市场表现 - 中证800地产指数上涨2.68% [1] - 招商蛇口领涨5.53% 滨江集团上涨4.58% 新城控股上涨3.26% [1] - 地产ETF（159707）场内价格上涨3.01% 成交额超6700万元 资金净申购1800万份 [1] 地产ETF实时交易数据 - 实时价格0.713元 涨幅2.15% 均价0.709元 [2] - 成交量95.20万份 换手率15.16% [2] - 外盘47.73万手 内盘47.46万手 盘比2.66 [2] 政策效果与市场反应 - 上海楼市新政首月新房总成交量环比增长19% [2] - 新政首周网签成交量环比猛增超30% [2] - 政策对房地产市场短期刺激作用显著 [2] 机构观点与投资逻辑 - 北上深结构性政策放松可能带来短期回温 [3] - 流动性安全且重仓高能级城市的房企具备α属性 [3] - 困境反转标的可能呈现更大估值修复弹性 [3] 指数产品特征 - 地产ETF跟踪中证800地产指数 汇集13只头部优质房企 [3] - 前十大成份股权重超90% 央国企含量高 [3] - 行业出清背景下龙头地产企业或更具弹性 [3]

股价表现与市值 - 招商蛇口股价上涨5.32%至10.09元/股 成交额6.82亿元 换手率0.82% 总市值914.24亿元 [1] 公司基本信息 - 公司成立于1992年2月19日 于2015年12月30日上市 总部位于深圳市南山区 [1] - 主营业务为园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营 [1] - 收入构成：开发业务占比77.54% 物业服务占比15.75% 资产运营占比6.71% [1] 基金持仓情况 - 中航混改精选A基金二季度增持2.45万股招商蛇口 总持仓22.3万股 占基金净值比例9.05% 位列第七大重仓股 [2] - 该基金当日浮盈11.37万元 最新规模459.27万元 [2] - 基金今年以来亏损1.44% 近一年亏损1.11% 成立以来累计亏损17.43% [2] 基金经理信息 - 基金经理方岑累计任职时间2年182天 现任管理基金总规模2160.6万元 [2] - 任职期间最佳基金回报-34.07% 最差回报-34.24% [2]

股价表现与交易数据 - 9月26日盘中股价上涨2.40%至9.81元/股 总市值888.87亿元 成交额1.98亿元 换手率0.24% [1] - 主力资金净流入329.92万元 特大单净买入439.81万元(买入986.62万元占比4.97% 卖出546.81万元占比2.76%) 大单净卖出109.89万元(买入4168.88万元占比21.02% 卖出4278.77万元占比21.57%) [1] - 年内股价下跌2.36% 近5日/20日/60日分别上涨2.83%/7.21%/15.32% [1] 公司基本情况 - 公司全称招商局蛇口工业区控股股份有限公司 位于深圳市南山区 1992年2月19日成立 2015年12月30日上市 [1] - 主营业务涵盖园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营 [1] - 收入构成:开发业务77.54% 物业服务15.75% 资产运营6.71% [1] - 行业分类:房地产-房地产开发-商业地产 概念板块包括房屋租赁、在线旅游、增持回购、融资融券、MSCI中国等 [1] 股东结构与机构持仓 - 截至6月30日股东户数14.04万户 较上期减少1.70% 人均流通股60,265股 较上期增加3.39% [2] - 香港中央结算有限公司为第三大流通股东 持股1.44亿股 较上期减少703.39万股 [3] - 华泰柏瑞沪深300ETF(510300)为第八大流通股东 持股6473.48万股 较上期增加533.70万股 [3] 财务业绩表现 - 2025年1-6月营业收入514.85亿元 同比增长0.41% [2] - 2025年上半年归母净利润14.48亿元 同比增长2.18% [2] 分红情况 - A股上市后累计派现389.97亿元 [3] - 近三年累计派现64.29亿元 [3]

政策与市场动态 - 广州允许自持商品住房在去化周期18个月以下区域补缴出让金后转为可售入市 为房企提供盘活存量资产渠道 加速资金回笼 [1] - 支持存量商办改建为保障性租赁住房 允许自持商办物业招商入市 [1] 企业资产处置与资金运作 - 天恒集团挂牌转让111套自有住宅 总底价3.3亿元 覆盖西城 海淀 朝阳 房山等区域 若出售成功可快速补充现金流 [2] - 龙光集团境外债务重组获超80%同意债权人支持 为整体重组方案实施奠定基础 [3] - 招商蛇口成功发行35亿元中期票据 期限3年 利率1.89% 为项目融资提供资金支持 [4] 土地交易与项目拓展 - 中华企业联手宸嘉发展以29.87亿元获上海徐汇东安旧改涉宅地块 面积2.52万平方米 容积率2.63 [5] - 交易通过收购新枫安公司100%股权实现 澜钻置业出资20.91亿元持股70% 新祺弘创出资8.96亿元持股30% [5] - 该交易增加企业在上海核心区域项目储备 宸嘉发展借此进入徐汇内环内板块 [6]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 低基数影响下8月楼市成交同比降幅收窄 但整体成交仍然较弱 [1][4] - 一线城市土拍溢价率创六年来新高 [1][4] - 政策优化释放积极信号 但市场持续性较难维持 [4] 新房成交 - 8月40城新房成交面积859.1万平 环比下降0.5% 同比下降13.5% 同比降幅收窄4.0个百分点 [4][14] - 1-8月累计成交面积7942.7万平 同比下降5.0% [4][14] - 一线城市成交面积195.9万平 环比微增0.01% 同比下降28.6% 降幅扩大3.8个百分点 [4][15] - 二线城市成交面积440.4万平 环比下降0.4% 同比下降9.4% 降幅收窄4.5个百分点 [4][15] - 三四线城市成交面积222.8万平 环比下降1.1% 同比上升4.2% 增速提升19.6个百分点 [4][15] 二手房成交 - 8月18城二手房成交面积715.6万平 环比下降9.2% 同比下降6.4% 同比降幅收窄8.8个百分点 [4][22] - 1-8月累计成交面积6470.3万平 同比上升7.5% [4][22] - 一线城市成交面积165.4万平 环比下降0.5% 同比下降2.6% 降幅收窄8.7个百分点 [4][23] - 二线城市成交面积410.5万平 环比下降11.7% 同比下降11.1% 降幅收窄8.4个百分点 [4][23] - 三四线城市成交面积139.7万平 环比下降11.2% 同比微增0.01% 增速提升10.0个百分点 [4][23] 新房库存与去化 - 8月末12城新房库存面积1.1亿平 环比上升0.9% 同比下降14.8% [4][32] - 整体去化周期17.1个月 环比下降0.3个月 同比下降1.3个月 [4][32] - 一线城市去化周期18.2个月 二线城市13.8个月 三四线城市35.7个月 [4][32] - 30城平均开盘去化率42% 环比上升9个百分点 同比上升13个百分点 [4][43] 土地市场 - 8月全国土地成交建面17068.1万平 环比下降3.8% 同比下降9.9% [4][48] - 全国平均土地溢价率4.0% 环比下降1.7个百分点 同比微增0.02个百分点 [4][61] - 一线城市溢价率22.3% 环比上升1.8个百分点 同比上升15.0个百分点 创2019年7月以来新高 [4][61] - 1-8月全国土地成交总价15123亿元 同比微增0.9% 楼面均价1118元/平 同比上升7.8% [4][63] 房企表现 - 百强房企8月全口径销售额2256亿元 同比下降16.5% 降幅收窄8.6个百分点 [4][83] - 8月拿地金额719亿元 同比上升34.9% 环比下降27.1% 拿地强度32% [4][92] - 1-8月拿地金额7235亿元 同比上升30.8% 楼面均价11842元/平 同比上升32.1% [4][97] - 8月行业融资规模553亿元 同比下降4% 环比下降23% 平均利率2.51% [4][98] 政策动态 - 国务院会议强调"止跌回稳"政策目标 明确城市更新为行业主线 [4] - 北京优化五环外限购及公积金政策 二套首付比例降至30% [4] - 上海放松外环外限购 公积金贷款额度提升15% [4] - 深圳分区优化限购 非核心区域户籍家庭不限购 [4] 投资建议 - 建议关注一二线核心城市占比高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际 [4] - 关注销售拿地突破的"小而美"房企：保利置业、城投控股 [4] - 关注经营策略变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [4] - 受益二手房修复的经纪公司：贝壳、我爱我家 [4]

土地成交概况 - 成都中心城区成交3宗涉宅用地 总成交金额22.78亿元 其中2宗溢价成交 1宗底价成交 [1] - 天府新区2宗地块采用组合供应模式 起始楼面价14000元/平方米 [1] - 东部新区地块以底价成交 成交总价2.14亿元 [2] 天府新区地块详情 - 天府新区两宗连襟地块位于麓湖公园区板块 用地面积分别为33亩和62亩 容积率均为2.0 [1] - 编号TF(070102):2025-14地块规划建筑面积44192.6平方米 起始价6.19亿元 [1] - 编号TF(070102):2025-15地块规划建筑面积82435.94平方米 起始价11.54亿元 [1] 竞拍结果分析 - 天府新区地块吸引5家房企参拍 经过超20轮竞价 [1] - 中国铁建与成都产投联合体以楼面价16300元/平方米竞得 溢价率16.4% 总价约20.6亿元 [1] - 此次为天府新区2025年第二次宅地出让 也是麓湖板块新规后首次供地 [2] 历史成交对比 - 天府新区2025年2月出让的万安街道宅地由中国中铁以底价11000元/平方米成交 [2] - 麓湖公园区上次土地供应为2023年8月 招商蛇口和中国铁建以17200元/平方米竞得76亩地块 [2] 东部新区地块信息 - 东部新区地块由成都交投底价竞得 成交楼面价3750元/平方米 [2] - 地块位于三岔街道板桥村7组 用地性质为住宅兼商业用地 [2] - 总用地面积37972.08平方米（约57亩） 规划建筑面积56958平方米 容积率1.5 [2]

公募REITs市场发展现状 - 深交所审核状态更新 华夏中海商业资产REIT和华夏安博仓储物流REIT均注册生效 [1] - 中国公募REITs市场累计上市74只产品 累计募集资金达1991.5亿元 [1] - 细分领域规模分布 园区基础设施类19只规模318.35亿元 消费基础设施10只规模251.94亿元 仓储物流10只规模211.21亿元 保障性租赁住房8只规模121.48亿元 [1] 融资模式创新 - 降低企业资产负债率 通过出售资产权益提前回笼资金 招商蛇口租赁住房REIT募集资金13.635亿元 [2] - 开辟非负债型融资路径 打破传统信贷依赖 避免压缩投资错失转型机遇 [2] - 释放沉淀在自持物业中的资金 用于偿还债务或投入新轻资产项目 [2] 资产退出机制 - 打通商业地产开发-运营-退出闭环 解决建成易盘活难退出更难困境 [3] - 形成良性资金循环 成熟物业通过REITs上市退出 回笼资金再投入新项目开发 [3] - 典型案例 华夏华润商业REIT底层资产青岛万象城 通过SPV实现资产退出 [3] 运营能力提升 - 收益依赖底层资产运营收益 倒逼企业从开发商思维转向运营商思维 [4] - 提升专业化运营能力 包括项目定位 招商管理 客户服务和资产增值等环节 [4] - 产业地产运营商通过优化生态引入优质企业 仓储物流运营商通过智能化管理提升资产盈利能力 [4] 行业转型意义 - 搭建重资产开发与轻资产运营的关键桥梁 助力房地产企业重构发展逻辑 [1] - 推动行业从拼土地资金粗放模式转向拼运营服务精细化模式 [4] - 持续连接金融资本与产业资产 为房地产行业高质量发展注入新动能 [5]

**投资评级** - 看好（维持）[1] **核心观点** - 房价止跌回稳需多因素共振 非单一人口因素驱动 中短期货币政策、供需关系及经济预期影响更显著 [5][6][7] - 发达国家房价下跌周期普遍超3年 但最终均能修复企稳 政策协同是关键 [6][21][22] - 一线城市房价有望率先企稳 2025年8月70城新房价格同比降3.0% 二手房降5.5% 一线降幅较小 [16][20] **分目录总结** **1 房价下行现状与周期特征** - 70城房价自2022年进入下跌通道 新房和二手房同比下跌周期分别达41和43个月 [16] - 2025年8月一线新房价格指数回落至2021年4月水平 三四线回落至2018年12月水平 [17][18] - 海外房价下跌周期普遍较长 美国次贷危机后跌5.5年 日本跌超18年 [21][22] **2 人口因素对房价影响有限** - 8个发达国家/地区数据显示 中期房价指数与人口增长率无显著正相关（调整R²多小于0.5）[25][39][41] - 人口需转化为有效购房需求才影响房价 依赖经济发展与收入增长 德国2010年后低人口增长但房价随收入上涨 [39] - 适龄购房人口非房价主导因素 美国金融危机期间房价波动与人口变化脱节 [45] **3 海外房价企稳经验与政策启示** - 美国次贷危机后靠量化宽松与财政救济修复 利率从5.25%降至0.25% 政府杠杆率大幅提升 [51][54][58] - 日本2012年后通过货币宽松、财政刺激及产业政策推动房价回升 长期贷款利率维持1%左右 [62][63][68] - 韩国低息环境（基准利率曾降至0.5%）及高居民杠杆率（近100%）推动12年房价上涨 [75][76][81] - 中国香港1998年后通过停卖地、降利率（最优惠利率从9.5%降至5%）及内地资金流入促房价修复 [90][93] - 核心启示：需宽松财政货币政策协同 稳定政策预期 降低利率 改善供需结构 [6][48] **4 投资建议与标的推荐** - 推荐四类企业：强信用房企（如建发国际、保利发展）、住宅商业双驱动企业（如华润置地）、优质物管（如华润万象生活）、房地产服务商（如贝壳）[7][129]