文章核心观点 - 杭州市土地储备交易中心通过党建联建模式，结合土地储备专项债政策，在存量土地盘活与增量土地开发两大领域同步推进，探索构建“存量焕新、增量提质”的土地资源配置新路径 [7][13] 存量土地盘活 - 在富阳区成功实践全市首例通过土储专项债资金回购存量土地的创新方案，解决原拿地企业无力开发、资金回笼困难的问题 [8] - 采用“五联五优”协作机制，组建党员骨干攻坚小组，仅用3个月完成从政策对接到合同签订的全流程，较常规流程大幅提速 [8] - 该地块已启动规划调整与配套升级，有望带动周边区域重新焕发生机活力 [8] 增量土地开发 - 在城西科创大走廊核心区，与杭州交投集团联建合作，推进西站新城杭创北未来社区数百亩增量土地开发 [9] - 创新“三同步”工作法，同步开展地块踏勘与规划设计、同步申报专项债与前期审批、同步推进基建与产业招商，整合为“一站式”服务链条 [9] - 项目通过片区化打包申报获得上亿元土储专项债资金支持，专项用于土地征迁与前期做地，前期开发周期大大缩短 [9][10] 重点项目进展 - 西站枢纽站东换乘中心复合利用项目是在建地铁12号线站点重要衔接用地，属于省级平急两用试点项目 [10] - 通过党建联建协调多个审批部门点对点指导，项目规划调整工作已完成市级联审会，正加速报批 [10] - 项目目标为打造“平时”满足公共服务、“急时”满足应急避难和中转疏散需求的“城市样板” [10][11] 工作机制创新 - 构建覆盖“储备-开发-供应”全链条的联建工作体系，采用“党员干部+业务骨干+地块项目”模式 [12] - 联合财政部门创新建立专项债“全周期监管”机制，保障债券资金“借得来，用得好，管得牢” [12] - 推动土地竞买保证金“一键退付”，今年以来已为数十家企业即时返还保证金超百亿元，并推出“联审联办”服务优化审批 [12]

项目概况 - 北京市大兴区瀛海镇集体经营性用地入市建设的保障性租赁住房试点项目“泊寓院儿旧宫芯社区”于2025年11月6日正式开业 [1][3] - 该项目由建设银行与万科集团共同成立的住房租赁基金“建万基金”收购，并由万科泊寓负责运营 [1] - 项目总建筑面积约6.5万平方米，提供1505间保障性租赁住房，租金为周边同地段同类型房源的九折 [3] 商业模式与行业意义 - 项目成功打通了“投融建管退”经营性不动产商业模式的闭环，为住房租赁行业可持续发展提供了宝贵经验 [1] - 利用集体经营性用地建设保障性租赁住房，响应了“租购并举”住房制度，有效增加保租房供给，并盘活了农村“沉睡”资产 [4] - 公司探索出了“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径，通过“由售改租”、“非居改保”等模式高效盘活城市存量资源 [4][9] - 公司实现了Pre-REIT基金突破，逐步打通资产退出通道，探索资产证券化等创新金融工具 [4][9] 公司运营与市场地位 - 公司旗下泊寓品牌在全国共运营管理租赁住房28万间，累计开业超20万间，出租率接近95%，已成为全国最大的集中式公寓提供商 [8] - 泊寓业务于2023年10月宣布实现了成本法的整体盈利，业务规模、效率、纳保量保持行业第一 [8] - 泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”、“2025中国社区租赁领先品牌”等荣誉 [8] 产品与服务特点 - 社区户型多样，涵盖开间、一居室、二居室和三居室，满足全年龄段租房人群需求 [6] - 社区配套齐全，包括健身房、自习室、洗衣房、台球室、乒乓球室、匹克球场等公共活动空间 [6] - 公司推出标准化服务体系与智慧化管理方案，旨在提升租住体验，强化租户黏性 [9]

核心财务表现 - 2025年前三季度公司实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61% [2][4] - 前三季度归母净利润亏损超过280亿元，亏损同比扩大56% [2] - 第三季度单季营业收入为560.7亿元，归母净利润亏损160.7亿元，较第二季度分别下滑16.73%与181.9% [2] - 第三季度资产减值损失约94亿元 [2] 房地产开发业务 - 前三季度房地产开发业务结算面积833.3万平方米，贡献营业收入1142.5亿元 [2] - 累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6% [5] - 销售单价同比下滑4.7%，低价货值已充分释放，单价回归平稳 [5] 经营服务业务 - 经营服务板块前三季度实现全口径收入435.7亿元，维持较强韧性 [5] - 长租公寓业务运营房源突破20万间，其中13.3万间纳入保障性租赁住房体系，规模、效率、纳保量保持行业第一 [5] - 与深铁集团签署租赁运营合作框架协议，并完成“机器人自主搭乘地铁配送货”试点二阶段测试 [6] 资产处置与存量盘活 - 公司已与中旅集团完成冰雪板块资产出让签约，正在推进交割工作 [5] - 前三季度通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元，盘活回款71.1亿元 [5] - 完成大宗交易签约金额近70亿元，交付房源超7.4万套 [4] - 此前已出售深圳超级总部项目及红树湾项目49%收益权以缓解流动性压力 [10] 大股东支持与融资状况 - 大股东深铁集团持有公司27.18%股份，年内第11次提供借款，金额不超过22亿元，期限不超过3年 [9][11] - 截至目前累计向深铁借款11次，合计金额超290亿元，其中10笔期限为三年并可展期，利率基本保持在2.34% [11] - 2025年前三季度成功完成265亿元新增与再融资，境内融资成本下降至3.44%，较2024年下降6个基点 [12] - 截至9月末成功偿还288.9亿元公开市场债务，2027年之前境外公开债务无集中到期压力 [11]

行业定位转变 - 行业定位从“新型城镇化”框架移至“保障和改善民生”核心任务，角色由拉动经济的“快变量”转变为支撑民生的“压舱石” [3] - 行业发展目标从“规模扩张”全面转向“高质量发展”，宣告旧有“炒房时代”结束 [1] - 构建“人、房、地、钱”要素联动新机制，根据人口流动和实际需求决定住房、土地和资金供给，取代过去“拿地-盖房-卖房”的快周转模式 [3] 供给结构优化 - 保障房政策重点从“有效增加”数量转变为“优化”质量，强调配套学校、医院及绿色智慧标准，旨在建成“好房子”而非“过渡房” [4] - 改善性住房首次被写入五年规划，提出“因城施策增加改善性住房供给” [4] - 重点30城市2025年前三季度120-144平方米改善型户型占比已升至30%，显示市场需求变化 [4] 发展模式革新 - 行业发展新模式核心在于改革开发、融资、销售三大基础制度 [5] - 融资端建立“城市房地产融资协调机制”，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元以保障项目顺利交付 [5] - 销售端逐步推进“现房销售”并加强预售资金监管，实现“所见即所得”并防范烂尾楼风险 [5] 存量资产盘活与城市更新 - 提出通过并购、置换等政策盘活低效用地和闲置房产 [5] - 截至2025年10月24日，全国已有超6200亿元专项债准备用于收购闲置土地 [5] - 城市更新从“行动”升级为“大力实施”，涵盖老旧小区改造、历史风貌保护及补建养老托幼设施 [5] 风险防控体系构建 - 将房地产风险置于“重点领域国家安全”首位，要求“统筹化解、严防系统性风险” [5] - 建立“房屋全生命周期安全管理制度”，涵盖新房“体检”、老房“养老金”及“房屋保险” [6] - 通过“因城施策”调节供给，并规范二手房交易秩序以打击虚高挂牌价和哄抬房价，稳定市场 [6]

政策导向转变 - 行业政策核心转向推动房地产高质量发展，强化其民生属性 [1] - 行业发展阶段已变化，城镇人均住房建筑面积超40平方米，户均住房接近1.1套，住房短缺时代基本终结 [2] - 将加快构建发展新模式，完善开发、融资、销售等基础性制度，并有力有序推进现房销售 [2] 市场供需重构 - 政策因应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，旨在重构供需平衡 [3] - 实施“保障托底”和“市场升级”双轨制，优化保障性住房供给以覆盖工薪群体，并将“重点保障”变为“全面保障” [3] - 因城施策增加改善性住房供给，2025年前三季度重点30城120至144平方米住房成交量占比提升至30% [3] 产品与服务品质提升 - 政策明确建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，并实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [4] - 通过老旧小区改造、危旧房改造、城市更新及完整社区建设等措施提升房屋质量和居住品质 [4] - 多地已出台文件完善建筑设计规划、计容规则等，未来更多城市将跟进推动“好房子”建设 [4] 存量资产盘活 - 政策提及盘活低效用地、闲置房产及存量基础设施，实行统筹存量和增量综合供地 [5] - 预计“十五五”时期将有更多支持盘活存量土地和存量房的政策落地 [5] - 各地已公示拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超6200亿元，专项债实际发行或即将发行约2160亿元 [5]

股东借款支持 - 深铁集团向万科提供20.64亿元股东借款 利率为2.34% 期限不超过3年 用于偿还公开市场债券本息[2] - 深铁集团年内累计向万科提供股东借款达259.41亿元 本次为第九次借款支持[2] - 股东借款有助于缓解公司公开市场债务压力 避免债务违约并提升市场信心[2] 债务状况与偿债安排 - 万科公开市场境内债务总额279亿元 其中2025年9月到期本息20.64亿元与本次借款金额完全匹配[2] - 2025年12月将出现偿债高峰 到期债券本息合计58.71亿元[2] - 截至8月23日公司已完成243.9亿元公开债偿还 2027年前无境外公开债到期[5] 流动性改善措施 - 通过新增融资和再融资获得249亿元资金支持[4] - 上半年完成13个大宗交易项目 签约金额64.3亿元 涵盖办公商业等多业态[4] - 通过存量资产盘活实现回款57.5亿元 近三年累计盘活64个项目 涉及可售货值785亿元[4] 财务指标现状 - 截至上半年末短期借款231.46亿元 一年内到期非流动负债1347.13亿元[3] - 公司采取多种方式获得流动性支持 包括新增融资大宗交易和存量盘活等[3] - 公司承诺统筹各类资源改善管理 加强应收款清收并降本增效[5]

核心观点 - 公司上半年营收1053亿元 销售金额691.1亿元 回款率超100% 通过销售回款 存量资产盘活 经营服务业务强化及大股东协同等多重举措稳步化解风险并探索新发展模式[1] 财务表现 - 合并报表新增融资和再融资249亿元 顺利完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期[3] - 大股东累计提供近240亿元股东借款缓解流动性压力[3] - 房地产开发及相关资产经营业务收入844.4亿元 占比80.2% 扣除税金及附加前毛利率8.7% 同比上升1.5个百分点 开发业务结算毛利率8.1% 扣除税金及附加后营业利润率4.6% 同比上升1.1个百分点[3] - 经营服务类业务全口径收入284.2亿元 同比增长0.6%[12] 销售与交付 - 实现销售面积538.9万平方米 销售金额691.1亿元 在15个城市销售金额排名前三[5] - 按期保质完成超4.5万套房交付[3] - 2022年以来主动获取的70多个新项目已售部分毛利率水平在16%左右[7] 产品力建设 - 迭代"三好"住宅产品标准 首开项目均兑现投资承诺 多个存量盘活项目首开去化率达九成及以上[5] - 形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施 推进好房子标准落地[7] - 新产品线包括拾系 映象系 光年系等 受到客户广泛认可[7] 存量资源盘活 - 上半年通过存量盘活优化和新增产能近百亿元 盘活回款57.5亿元[1][8] - 近三年累计盘活项目64个 涉及可售货值约785亿元 累计实现新增销售超200亿元[1][8] - 通过商改住 规划条件优化 存量资源置换等多种方式推动难点项目解题[8] 投资策略 - 上半年新增6个项目 总规划计容建筑面积55.8万平方米 权益计容建筑面积29.6万平方米 权益地价约13.4亿元 平均地价4528元/平方米[10] - 2022年以来所有新项目均纳入全周期投后管理 78个项目实现开盘销售 平均开盘周期6个月 投资兑现度85%[10] - 未结算的待开发项目 在建项目和存量土地合计建面超6000万平方米[11] 经营服务业务 - 万物云收入约181.4亿元 同比增长3.1% 利润约8.4亿元 同比增长5.4% 核心净利润约13.21亿元 同比增长10.8% 开发商关联业务收入占比降至6.5%[12] - 万物云在存量市场中新获取114个住宅服务项目 新签八大行业项目年饱和收入11.1亿元[12] - 租赁住宅业务营收18亿元 同比增长4.1% 新获取1.16万间房源 共运营管理27.3万间长租公寓 开业19.8万间 出租率93.3% 超13万间纳入保障性租赁住房[13] - 商业业务营业收入41亿元 累计开业179个商业项目 建筑面积1034万平方米 出租率93.2%[13] - 物流仓储业务营收20.7亿元 同比增长6.7% 其中冷链收入10.7亿元 同比增长23% 高标库收入10亿元 同比下降6.5% 累计开业项目约150个 可租赁面积1045万平方米[14] 行业环境 - 房地产市场支持政策继续发力 围绕提振需求 优化供给 打造"好房子" 构建新模式等方面展开[4] - "好城市+好房子"支撑重点城市新房市场整体保持平稳 城市分化态势延续[4] - 以产品力为核心竞争力的发展模式成为企业穿越周期的关键[4] 战略合作与创新 - 与大股东深铁集团加强融合发展 在长租公寓领域开展战略合作[15] - 上线全球首例"机器人自主搭乘地铁为商家配送货"试点合作[15] - 加快经营性不动产资产证券化通路建设 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城客流同比增长超5% 出租率达98.9%[13] - 成立万新金石(厦门)住房租赁基金 推动业务由重变轻[13]

核心观点 - 中央政策推动房地产从增量扩张转向存量提质增效 对写字楼 产业园等存量空间盘活提出更高要求 [1] - 资产价值下降有助于提升租售比 凸显运营能力对资产价值的重要性 [1] - 资产端供大于求背景下 专业运营方通过空间改造和产业服务获得发展机遇 [1][2] 行业发展趋势 - 产业运营商招商模式从单一企业引入转向全链条生态构建 通过强链补链延链策略提升产业韧性 [3] - 办公空间需求从面积 区位等基础条件扩展到产业链聚集和运营方资源整合 [2] - 资产运营需与当地产业环境协同 综合考量气候 人才 医疗等要素构建产业生态 [3] 公司运营模式 - 采用"国企+民企"合作模式 对国企资产进行市场化机制改造和建筑空间形态升级 [2] - 通过产业导入和培育 为3500家企业提供办公与生活场景融合服务 [1] - 在9座城市运营40个产业园区和楼宇载体 重点布局华东和大湾区 [1] 项目运营成果 - 南京气象谷项目强化高校资源联动 引入气象相关企业 入驻率达50% [4] - 大湾区多个项目入驻率超95% 体现高效运营能力 [4] - 新落地南京BEEPLUS研创产业中心 提供灵活商务空间适配不同规模企业 [2] 资本运作情况 - 完成C轮融资 获珠海大横琴集团和鸥翎投资注资 估值超15亿元 [2] - 未来瞄准RETIS资产证券化方向 目标通过运营将资本回报率提升至4%-5% [4]

区位优势与产业转型 - 海安市大公镇利用区位优势加速从"城市后花园"向经济增长极转型，依托204国道和省道直连交通便利[1] - 贲集村老工业园通过盘活15亩闲置土地引进变压器项目，预计投产后亩均税收达24万元[1] 土地资源优化 - 大公镇通过"三张清单"机制完成批而未供土地处置108亩、低效用地再开发265亩，缓解土地紧缺问题[1] - 于坝村千亩梨园结合电商馆和加工厂规划，获48.4亩乡村用地保障以延伸产业链[1] 乡村产业升级 - 于坝村打造"一季一景"千亩梨园网红景点，配套电商馆已落地，加工厂建设将进一步强化梨产业[1] - 海安市资规局2023年协助报批7个乡村项目，用地保障率达100%[1] 耕地保护成效 - 大公镇通过"耕地保护进万村"行动实现违法用地"存量清零、新增归零"的双零目标[1] - 采用自制海报、音频等多形式宣传，建立长效耕地保护秩序[1]

业绩表现 - 上半年实现销售收入691亿元，交付超4.5万套，销售回款率超100%，多地项目开盘去化率超80% [1] - 预计归属于上市公司股东的净利润亏损100亿-120亿元，主要因房地产开发项目结算规模显著下降、毛利率低位、新增计提资产减值及部分资产交易价格低于账面值 [2] - 公司表示将推进经营改善措施，包括战略聚焦、经营提振、管理提升等，推动业务布局优化和结构调整 [2] 资金运作 - 通过出售库存股回笼资金4.79亿元，成交均价6.57元/股，出售股份数量7295万股占总股本0.61% [3] - 上半年实现大宗交易签约金额64.3亿元，通过存量盘活回款57.5亿元，新增获取项目3个，2023年以来累计盘活项目64个涉及可售货值约785亿元 [3] - 获得大股东深铁集团累计超211亿元股东借款，包括最新申请的62.49亿元借款用于偿还债券本息 [4] 财务指标 - 上半年公开债全部如期兑付，2027年之前已无境外公开债到期 [5] - 2024年末流动比率1.28、速动比率0.55，2023年末分别为1.4和0.55，指标较为稳定 [5] - 2024年末资产负债率73.66%，2023年末73.22%，保持稳定 [5]