文章核心观点 - 2026年马年开年，中国房地产行业迎来战略级转向，官方牵头、国企主导的存量房收储行动全面铺开，标志着行业正式告别增量扩张旧时代，迈入存量盘活、民生优先、稳健发展的新阶段，马年或成为行业转型的“分水岭” [1] 行业面临的困境与政策目标 - 市场面临三大核心痛点：“老破小”房源因房龄老、设施旧、贷款难成为流动性死角，挂牌周期动辄半年以上，其价格下跌引发片区估值拖累和二手房市场负向循环 [3] - 改善型家庭陷入“卖旧买新”两难，导致新房市场需求不足、去化压力加大，置换链条梗阻 [3] - 保障性租赁住房供给不足且分布不均，郊区房源难以满足新市民、青年人的“职住平衡”需求 [3] - 官方收购行动旨在精准击中上述痛点，打出一套稳楼市、优保障、通循环的组合拳 [3] 政策执行模式与全国落地情况 - 收购行动呈现精准定向、标准化的特征，以上海为例，优先选择内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价400万元以内、产权清晰的中小户型二手房 [5] - 收购主体为各区公租房公司、区属保障房企业，资金由建设银行等金融机构提供专项支持，遵循自愿申请、市场化定价原则 [5] - 上海首批试点后，业内预测其全年收购规模或达1万套，占全市二手房库存的6.9% [5] - 全国多城迅速跟进，截至2026年2月中旬，已有超过80个城市表态支持国企收购存量商品房，36个城市发布具体征集公告 [6] - 杭州富阳区启动“以旧换新”，首批计划收购200套，报名家庭超200户 [6] - 济南起步区推出“全款收旧房”政策，计划分批次收购1000套旧房 [6] - 长沙利用专项债券与央行再贷款资金，一批次收储金额就近30亿元 [6] 政策释放的四重核心信号 - 第一重信号：楼市托底进入“精准护盘”新阶段，官方直接下场为最难流通的资产提供“刚性接盘”，旨在切断恐慌性抛售链条，推动二手房价格有序企稳，从底层修复市场信心 [7] - 第二重信号：正式打通房地产“置换链条”，形成“老房出清—改善入市—新房去化”的良性循环，多地试点配套“房票”“置换补贴”，用存量盘活带动增量消费 [9] - 第三重信号：城市更新模式从“拆改留”转向“收储盘活”，通过产权转移实现低效资产再利用，成为低成本、高效率、可持续的主流更新路径 [9] - 第四重信号：住房体系从“市场独大”走向“市场+保障”双轨并行，用存量房快速补充保障房供给，让商品房市场回归居住与改善属性 [11] 对市场参与者的影响与行业展望 - 对特定业主利好：手握核心地段、小户型、产权清晰“老破小”的业主，资产流动性大幅提升，获得稳妥变现渠道 [11] - 对购房换房者影响：市场恐慌性降价减少，楼市波动变小，置换链条打通后新房和改善房流通更顺畅 [11] - 对租房群体影响：位于城市核心区域的保租房供给增加，租金更稳定，新市民、青年人住房压力缓解 [12] - 政策具有选择性：郊区老破大、有抵押纠纷、违章搭建、地段偏远、户型或总价超标的房源基本不在收储范围内 [12] - 行业未来展望：政策有望进一步扩围，更多一二线城市跟进，收购范围可能延伸至存量商品房，但核心目标是稳市场、保民生、防风险，不会刺激房价大涨 [12] - 行业主基调：楼市将以“企稳修复、结构分化”为主基调，行业彻底告别高杠杆、高周转、高增长旧时代，进入存量盘活、稳健发展新时代 [12] - 行业新增长点：参与保障房建设、老旧小区改造、存量房运营将成为开发商、中介机构等市场主体的新增长点 [12]

上海市启动二手房收购试点政策核心 - 上海市于2月2日正式启动收购二手房试点，浦东、静安、徐汇三区率先试行，收购房源将用于保障性租赁住房 [1] 收购资金来源与模式 - 收购资金并非“国家兜底”，而是由财政、银行、企业、开发商、租金等多方共同筹集 [3] - 以徐汇区为例，区政府提供财政启动资金注入保障房公司，建设银行上海分行提供专项融资，区内国企可注入自有资金参与收购，出租后资金再投入运营形成良性循环 [3] - 静安区采用“货币化配建”方式，允许开发商以货币支付代替实物配建保障房，该部分收入也成为收购资金来源之一 [3] 收购房源的具体标准 - 收购目标主要为“老破小”二手房，浦东区标准最为清晰：产权清晰、2000年之前建成、面积70平米以内、总价不高于400万元、位置在内环以内 [5] - 静安区提出以整栋、整单元或整个小区收购为主，零散收购为辅，并鼓励被收购业主在本区内购买新房 [5] 对房地产市场的结构性影响 - 该举措被视为一次精准的结构性疏通，而非“大水漫灌”式救市，旨在为流动性淤塞严重的“老破小”板块提供退出渠道 [7] - 此举避免了价格踩踏式下跌，并激活了“卖旧买新”的改善型需求链条 [7] - 释放明确信号：未来楼市稳定将依赖租购并举、存量盘活、供需匹配，而非依赖开发商加杠杆或居民高负债 [7] 对“老破小”资产的价值重估 - 曾经被视为“贬值资产”或“烫手山芋”的老旧住房迎来价值重估契机 [9] - 政府为困于“拆不了、改不动、卖不掉”局面的老旧房产提供了体面退出和资产变现的新路径 [10] 对青年群体的安居红利 - 政策为青年人才提供实打实的“安居红利”，政府收购内环内70平米以下、原本总价动辄五六百万的房源，以低于市场价的租金长期出租 [12] - 保障性租赁住房位置优越，通常靠近地铁口、商圈或产业园，通勤短、配套全 [12] - 保租房合同可用于办理居住证、子女入学、医保结算，实现“租购同权”，使年轻人能在城市核心区获得有尊严的居住选择 [12] 长期制度建设与模式转变 - 上海收房政策是长期的制度建设，而非短期刺激 [12] - 标志着靠房价暴涨驱动的发展模式正在翻篇，城市发展将更注重让普通人安居乐业，使房屋回归居住本质 [14]

市场表现与近期进展 - 2026年首个交易周公募REITs市场迎来“开门红” [1] - 多只公募REITs产品在近期迎来新进展 [1] 市场规模与增长 - 中国REITs市场自2023年推出后发展迅速 2025年形成创纪录的120亿美元筹资额 [1] - 2025年有40份REITs申请计划筹集约1050亿元人民币 而2024年仅有7份申请总计130亿元人民币 申请数量和规模同比大幅增长 [1] 市场驱动因素与前景 - 业内人士对2026年公募REITs市场持积极乐观态度 核心驱动是政策红利与市场生态完善带来的高质量发展机遇 [1] - REITs市场将呈现“存量盘活”与“高质量发展”并重的态势 [1] - REITs为资金短缺的开发商提供了重要的融资途径 [1] 产品特性与吸引力 - REITs对开发商的吸引力在于审批流程更快以及资产多元化 标的不仅限于购物中心还包括办公楼和酒店等 [3] - 瑞银估计中国REITs平均收益率约为5% 高于上市公司的3%-4% 以补偿投资者更低的流动性和较长的锁定期 [3] - 在房地产增量增长消退的背景下 市场转向盘活具有长期价值的创收资产 [3] 投资者结构 - 保险公司和中国券商资产管理部门已成为私人REIT的主要投资者 它们被低利率环境下的稳定收入和有竞争力的收益率所吸引 [3] 行业影响与模式转变 - REITs被认为可能重塑房地产公司的业务模式和估值 成为开发商的替代融资渠道 [3] - 行业模式从快速增长阶段的建房销售 转向盘活现有库存资产 [3] - REITs为开发商提供了在直接出售价格低买家稀少情况下的资产盘活解决方案 [3]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出行业整体投资评级 [1][4][8] 报告核心观点 * 2025年11月，中国房地产市场整体需求疲软，各线城市新房成交量同比普遍大幅下降，龙头房企业绩同比下滑，但行业融资环境有所改善，债券融资总额同比增长 [4][5][7] * 政策层面，中央持续推进高质量城市更新，地方政策聚焦于盘活存量资产、优化公积金贷款及纾困房企，旨在促进市场平稳健康发展和资源效率提升 [12][13][15][25][37] 全国市场整体情况总结 * **市场需求**：2025年11月，一线城市商品住宅平均成交面积为198.60万平方米，同比下降42.42%，环比微增0.43%；二线代表城市平均成交757.70万平方米，同比下降45.70%，环比下降12.89%；三线代表城市平均成交174.76万平方米，同比下降21.25%，环比增长9.72% [4][10] * **供求情况**：2025年11月，50个代表城市商品住宅可售面积约29575.38万平方米，环比下降1.17%，同比下降13.33%；短期库存去化时间为14.6个月，环比延长0.5个月，同比缩短0.5个月 [11] 重点企业整体情况总结 * **销售情况**：2025年11月，监测的品牌房企销售额整体同比下降32.4%，环比下降7.2%；监测的10家房企中，仅绿城中国、华润置地销售额环比增长，其中华润置地环比增幅最大，达51.3%；10家房企销售额同比均下降，金地集团降幅最大，为-68.4% [5][39] * **拿地情况**：2025年11月，重点监测品牌房企累计权益拿地成本119.9亿元，权益新增土地面积53.4万平方米，权益规划建筑面积100.2万平方米；中海地产权益拿地金额最高，为43.1亿元 [6][38] * **融资情况**：2025年11月，房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5%；其中，信用债融资262.2亿元，同比下降1.6%，占比42.3%；海外债融资64.2亿元，占比10.3%；ABS融资294.0亿元，同比增长36%，占比47.4%；债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点 [7][41] 品牌房企经营状况总结 * **万科**：11月销售额94.2亿元，同比减少53.2%，环比减少34.4%；新增土地3宗，权益拿地金额9.2亿元；上海市场热销6.4亿元居首，热销项目为上海的中興傲舍，销售额3.22亿元 [46][48][52][53] * **保利发展**：11月销售金额180.2亿元，同比减少24.9%，环比减少14.7%；新增土地2宗，权益拿地金额17.4亿元；广州市场热销142.0亿元居首，热销项目为广州的保利玥玺湾，销售额111.26亿元 [58][61][62][63] * **中海地产**：11月销售金额约222.35亿元，同比下降26.0%，环比增加19.2%；新增土地3宗，权益拿地金额43.1亿元；北京市场月销20.7亿元居首，热销项目为深圳的中海大运玖章，销售额13.5亿元 [69][73][76][77] * **金地集团**：11月销售金额15.2亿元，同比减少68.4%，环比减少20.8%；本月无新增土地；天津市场月销4.3亿元居首，热销项目为武汉的金地长江艺境，销售额3.04亿元 [81][82][83][88] * **绿城中国**：11月合同销售金额约243亿元，同比减少21.9%，环比增加9.0%；新增土地3宗，权益拿地金额28.4亿元；杭州市场月销71.1亿元居首，热销项目为杭州的晓澜玉华轩，销售额24.59亿元 [92][95][96][97] * **华润置地**：11月合同销售金额约230亿元，同比减少10.9%，环比大幅增加51.3%；新增土地4宗，权益拿地金额15亿元；三亚市场销售18.4亿元居首，热销项目为三亚的华润置地观岚，销售额14.45亿元 [101][102][106][107] * **招商蛇口**：11月合同销售金额约140.9亿元，同比减少34.7%，环比减少8.3%；新增土地3宗，权益拿地金额5.67亿元；上海市场销售37.8亿元居首，热销项目为上海的康定壹拾玖，销售额15.24亿元 [112][115][117][118] * **龙湖集团**：11月合同销售额36.4亿元，同比减少57.2%，环比减少21.5%；本月无新增土地；重庆市场销售5.15亿元居首，热销项目为天津的龙曜城，销售额3.38亿元 [124][125][126][131] * **建发房产**：11月合同销售额60亿元，同比减少51.7%，环比减少45.2%；本月无新增土地；上海市场销售12.14亿元居首，热销项目为北京的建发·海晏，销售额6.24亿元 [135][136][137][142] * **越秀地产**：11月销售金额约51.15亿元，同比减少49.0%，环比减少58.4%；本月无新增土地；北京市场销售18.5亿元居首，热销项目为北京的璞樾家园，销售额7.29亿元 [146][147][148][153] 政策盘点总结 * **中央层面**：住建部召开全国城市更新工作推进会，强调编制专项规划、建立可持续投融资体系及运营模式，预计配套金融、财税等支持政策将加速落地 [12][13][36] * **地方层面——存量盘活**：多地出台政策盘活存量资产，主要方向包括：1) 转变房屋用途，如杭州允许临时改变用途（最长5年），广州、成都支持非居住存量房屋改建为保障性租赁住房 [15][16][17][19]；2) 支持功能兼容，如上海允许商务楼宇兼容公寓、医疗等功能 [20]；3) 松绑“自持”限制，如广州、成都允许自持商品住房或商办物业在补缴出让金后转为可售 [21][22]；4) 优化管理审批流程，如成都完善商住项目进度挂钩机制，佛山优化开竣工时限 [23] * **地方层面——需求端支持**：1) 多地优化公积金政策，如重庆支持提取公积金支付二手房首付，佛山支持二套房“商转公”，驻马店、鹤壁、嘉兴上调贷款额度或拓宽使用范围 [30][31][32]；2) 发放购房补贴，如杭州余杭区给予新建商品住宅每套3万元补助，青岛为引进人才提供最高30万元购房补贴 [33]；3) 广州开展常态化收购存量商品房用作保障性住房 [34]；4) 天津、广州优化公租房轮候及补贴政策 [35]

上海新天地安达仕酒店“0元收购”个案分析 - 京投发展以0元收购上海礼仕酒店有限公司45%股权，并以3500万元收购复地集团对上海礼仕的约2.09亿元债权，交易完成后持有上海礼仕100%股权 [2][3] - 上海礼仕的核心资产为上海新天地安达仕酒店，该酒店由凯悦集团运营，拥有307间客房，是安达仕品牌在亚洲的第一家酒店 [3] - 截至2025年9月30日，上海礼仕资产总额约8.096亿元，负债总额约25.278亿元，净资产为-17.18亿元，这是导致“0元收购”的核心原因 [2][4] - 京投发展此前曾计划挂牌转让其持有的上海礼仕55%股权，期间曾有市场报价达23亿元，但最终交易结构发生根本变化 [4] 2025年上海房地产大宗交易市场整体表现 - 2025年上海房地产大宗交易市场共录得75宗成交，总成交金额为424亿元 [2][5] - 市场单宗成交均价约5.6亿元，第四季度降至4.8亿元，3亿元以下的小额交易有38宗，占比超过50% [5] - 内资买家按成交金额计占比高达97%，外资买家全年仅完成三笔收购，但作为卖方较为活跃，出售资产成交总额约129亿元，占比约三分之一 [6] - 从物业类型看，办公/研发办公成交总额达185亿元，占整体市场的43.6%，是最主流的资产类别 [6] - 公寓/住宅类资产成交占比达16.5%，商业板块占比为16.6%，酒店类成交占比为5% [6] - 法拍交易宗数约占全年总成交的四分之一 [6] - 目前已有约140亿元的大宗交易完成草签，预计将在2026年上半年陆续完成交割 [5] 市场趋势与未来展望 - 市场经历连续四年调整后，在2025年展现出明显的筑底企稳迹象，结构持续优化，非机构投资人参与度显著提升 [5] - 公募REITs持续扩容，长租公寓和租赁住宅受到更多机构关注，未来在酒店、优质办公等业态的扩容将拓宽存量资产的退出与盘活渠道 [6] - 展望2026年，持续宽松的财政与货币政策环境，将为央国企及实力民企等内资头部投资主体提供融资优势 [6] - 金额在3亿元以内的中小规模、收益稳定的交易标的，预计仍将是2026年大宗交易市场的主流 [7] - 以上海为代表的一线城市核心物业将持续吸引资金，投资逻辑正从单纯财务回报转向“资本化、资管化、资源化”的深度运营与价值重塑 [7]

核心观点 - 商业地产零售业态正通过存量盘活、连片运营、轻资产输出及打造聚合型业态（如美食市集）来应对市场压力并提升竞争力 [2][5][7] - 尽管宏观经济环境导致部分企业租金承压，但优质资产仍展现稳定收益能力，且通过项目焕新与品牌调整可有效驱动客流与销售增长 [2][3] - 行业趋势聚焦于城市更新、工业遗存改造、文化植入及引入首店/特色店，对运营商的精细化与创新能力提出更高要求 [6][7][8] 企业动态与业绩表现 - **领展房托**：2025/2026财年中期，其内地物业组合总收益及物业收入净额分别按年下跌4.6%及4.9%，整体零售业务受市场不利因素压力较大 [2] - 内地零售物业续租租金调整率为-16.4%，主要受北京中关村领展广场及领展企业广场零售部分拖累 [2] - 若剔除上述两项目，其余物业组合续租租金调整率为正2.5%，显示大部分内地优质资产租金收益稳定 [2] - 内地零售物业组合租用率保持95.9%的高水平，期内签订超260份新租约 [3] - 部分项目表现突出：以广州天河领展广场为例，自2023年9月一期东翼亮相至2024年8月底，新开业品牌达184家，全场品牌焕新率超80%，会员拉新超18万，2024年整体客流同比增长37%，销售额同比增长达31% [2] - **恒隆地产**：通过“恒隆V.3”策略，以租赁方式获取并连片运营核心商圈存量项目，快速扩大规模 [3][4][5] - 签约无锡恒隆广场三期（原新世界百货物业），新增约4.7万平方米商业空间，总零售面积扩大38%至约16.9万平方米，与一期连通形成超60万平方米超级商业集群 [4][5] - 签约上海梅龙镇广场项目（合作方九百集团），获得20年经营权，为南京西路项目增加约9.6万平方米总建筑面积，扩大约44%至约31.2万平方米 [4][5] - 签约杭州自货大楼南北座（合作方杭州百大集团），新增租赁面积约4.2万平方米，零售面积增加40%，租约自2028年4月1日起生效 [4] 轻资产与存量盘活趋势 - 轻资产项目从增量扩张转向存量盘活，城市更新成为主战场，工业遗存、老旧商场改造需求旺盛 [6][7] - **华润资产**：与长城资产联合，将北京马家堡新荟城（曾两次司法拍卖流拍）焕新为“华润欢乐颂”，项目距地铁4号线公益西桥站仅0.6公里，华润将输出“欢乐颂”社区商业品牌，聚焦15分钟便民生活圈 [6] - **星盛商业**：将操盘宜兴光明小镇商业广场，需深度融合当地紫砂文化底蕴与现代商业体验，打造文化、旅游、消费于一体的区域商业标杆 [6] - **旭辉商业**：拿下江阴城更项目“仓见1952”轻资产运营权，该项目为工业遗存改造，将保留老粮仓筒仓、老厂房、水系等元素，并结合水塘景观打造乐园化体验空间和水上舞台 [6] 业态创新与运营策略 - **美食类市集成主流趋势**：购物中心通过打造美食市集作为引流利器，提升客流与空间利用率 [2][7][8] - 越秀商管在武汉越秀国际金融中心国金天地B1层打造“精武有食集”，以老汉口精武路美食文化为灵感，引入十余家本土与新锐餐饮品牌，并计划每半年对区域内50%品牌进行迭代 [7] - 华润打造有“万象食家”，领展打造有“Foodie+”系列，如广州天河领展广场二期B1层腾出565平方米空间转化为“平川好味Foodie+” [8] - 运营需结合本地消费习惯、文化、客群进行个性化创新，而非机械化复制 [8] - **品牌引入策略**：多个项目将首店、区域最大店或限定店作为重点引入对象，涵盖运动户外、高端时尚、美妆珠宝、餐饮、生活服务等多个领域 [8] - 例如：北京三里屯太古里引入Alaïa中国首家品牌旗舰店和Loro Piana华北最大精品店；成都太古里迎来缂以穿全国首店、LANN蘭全国首家旗舰店；杭州湖滨银泰in77布局wiggle wiggle杭州首店 [8] - 专业品类店铺（如Wilson、缂以穿）维持较快开店节奏，满足消费者向个性化、专业化消费升级的需求 [9]

会议核心观点 - 多位权威专家在“财经战略年会(2025)暨第二届财经智库论坛”上，围绕“迈向‘十五五’的中国经济”展开研讨，为“十五五”规划提供战略思路 [1][3] 宏观经济战略与政策 - “十五五”是承前启后、动能转换的关键攻坚期，需健全预期管理机制，将其纳入宏观经济分析框架、调控目标和政策手段序列 [3] - 宏观政策需结合逆周期与跨周期调节，以实现经济平稳换挡 [4] - 需建立平衡供给与需求、长期与短期、中央与地方的宏观经济治理体系，畅通国民经济良性循环 [4] - 高质量发展需兼顾质的有效提升与量的合理增长，保持一定速度的经济增长仍然重要 [4] 财政与税收改革 - 需深入研究投资于物和投资于人紧密结合的实现方式，并将相应的财政收支格局优化调整纳入“十五五”财税体制改革研究 [3] - 需重视收入分配制度改革，建立体现公平正义的现代社会保障和转移支付制度 [3] - 谋划新一轮财税体制改革需面对中长期结构性问题，健全预算制度，完善税收制度，并建立事权和支出责任相适应的制度 [5] - 财税政策需与其他政策协调一致，兼顾短期与长期、需求与供给 [5] 金融体系发展与改革 - “十五五”时期需着力深化中国金融理论创新，强化中国特色现代金融发展理论、金融强国理论等方面的研究 [5] - 在经济增长引擎更多转向国内消费的背景下，要建设消费友好型金融体系 [6] - 建设消费友好型金融体系需在供给侧深化金融改革、推动产品服务创新，在需求侧强化精准滴灌、提升金融普惠性 [6] - 需优化金融基础设施建设、打破数据壁垒，并完善宏观审慎与消费者保护框架 [6] 存量经济与债务资产盘活 - “十五五”时期我国存量经济特征将越发明显，盘活存量将成为重点 [4] - 提出“债务-资产-资源”框架，认为只要资源保持合理流动性，总能形成有价值的组合方式 [4] - 需继续推动债务置换重组，弥合资产回报水平与利率间的差异，并实现资产债务与资源循环的适当隔离 [4] 产业发展与增长动力 - “十五五”时期，我国人口总量、房地产市场需求、重化工业规模、出口总量、碳排放等将达到或接近峰值 [4] - 面临新型城镇化、新型工业化、数智化、绿色化、人口老龄化“五化并存”的局面 [4] - 需保持供给体系优势，强调做优做强，并从消费、投资两端发力补齐需求侧短板 [4]

文章核心观点 - 2025年中国房地产行业正处于深度调整期，发展逻辑从“规模至上”转向“质量求生”，政策、市场、科技和金融等多重力量共同塑造行业新面貌 [2] 一、“好房子” - 政策层面将“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”作为房地产高质量发展的清晰坐标，超过15个省份在2025年政府工作报告中明确提出推动“好房子”建设 [4] - “好房子”的提出标志着行业发展从规模扩张转向品质跃升，是满足人民群众从“住有所居”到“住有优居”需求升级的鲜明标志 [4] 二、推动楼市止跌回稳 - 2025年政府工作报告提出“稳住楼市股市”和“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为全年政策定调，旨在通过稳定楼市释放财富效应并提振消费 [6] - 市场数据显示，2025年11月全国100个城市新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [6] - 2025年前11个月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的新房销售面积同比均有所下降，但二手房市场维持一定热度 [6] 三、存量盘活 - 2025年“存量盘活”是供给侧结构性改革的核心，目标是通过优化现有资源实现“做优增量、盘活存量”，政策层面明确将“盘活存量用地和商办用房”列为重点任务 [9] - 具体操作方向包括：金融支持（专项债、再贷款）、多方合作（政府、企业、社会资本联合开发）以及市场流转（存量房转为保障房、文旅或康养项目） [9] 四、政策红利释放 - 2025年房地产政策形成需求端、供给端、保障端的系统性支持体系，需求端实现限购政策突破，如北上深“外环外”打破购房套数限制，非户籍社保要求降低年限，二线及以下城市全面放开 [13] - 信贷成本创近十年新低，首套商贷首付比例降至15%、利率低至3%以下，公积金利率降至2.6%，三十城支持公积金付首付 [13] - 供给端政策包括“带押过户”大范围普及、“以旧换新”补贴、税费减免覆盖140㎡以下户型以及存量房贷利率自动下调等 [13] 五、城市更新常态化 - 2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，标志着城市更新进入常态化实施阶段，主要目标是到2030年完善体制机制并改善人居环境 [17] - 《意见》部署了八个方面的主要任务，包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区厂区及城中村更新改造等 [17] 六、债务重组深度落地 - 2025年房企债务重组走向“实质性削债”，行业风险加速出清，融创中国通过“全额债转股”化解95.5亿美元境外债务，成为首家境外债清零的大型房企 [21] - 碧桂园通过债务重组实现70%削债，新发票据利率降至5%-6.25%，展期至2027年底，龙光集团、旭辉集团削债比例均超50% [21] - 2025年前11月TOP100房企销售额同比下降13.3%，显示持续化债压力巨大，房地产融资“白名单”制度已常态化以助力项目资金支持 [21] 七、保交楼长效化 - 2025年“保交楼”工作从“应急攻坚”转向“常态化防控”，通过资金支持、流程优化等多措并举，系统性推动行业向“重交付、防风险、稳民生”转型 [23] - 政策层面通过“白名单”制度精准融资，全国“白名单”项目贷款审批金额已扩大至6.7万亿元，截至8月底，约20家出险房企的债务重组方案获批，化解债务总规模突破1.2万亿元 [23] 八、取消公摊试点扩围 - 湖南衡阳、广东肇庆、河北张家口等地已明确实施或鼓励按套内面积计价，取消公摊面积主要是计价方式的改变，房屋总价通常保持稳定 [26] - 调整重点在于信息透明和销售规范，试点效果显著，一定程度上提升了购房意愿并带动新房成交增长，推动行业从“面积炒作”转向“品质竞争” [26] 九、深化租购并举 - 2025年租购并举住房制度进一步完善，保障房供给呈现精准化特征，截至10月底，北京完成5万套(间)保租房建设、8万套(间)保障房竣工 [29] - 全国范围内保租房、人才房、共有产权房供给规模同比增长30%，政府专项债支持收购存量商品房转化为保障房的政策全面落地 [29] - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，明确租购同权并规范市场乱象，通过公共服务均等化减少因住房产权差异带来的福利差距 [29] 十、绿色转型提速 - 在“十五五”规划建议引领下，2025年房地产行业深化落实《绿色建筑评价标准》等，推动绿色低碳转型以助力国家“双碳”目标 [32] - 核心行动路径包括：推广装配式建筑和智能化施工以减少浪费与污染；采用高效保温材料等提升建筑能效；集成太阳能光伏、地源热泵等清洁能源 [32] - 随着物联网、人工智能技术赋能，行业有望从“传统建造”向“智慧智造”转型 [32]

各省市“十五五”商业规划与免税经济 - 多省市“十五五”规划建议聚焦提升消费能级、扩大内需，支持头部城市争创或做强国际消费中心[5][8] - 沿海省份如广东、上海、海南侧重国际化与高端化，突出首发经济、自贸港消费枢纽定位；特色资源型省份如吉林则依托冰雪、银发经济打造标签[9] - 天津首家市内免税店在南开区仁恒伊势丹开业，西北首家市内免税店在西安中大国际开业，补足两地短板并辐射周边区域[10] - 海南将于2025年12月18日起全岛封关，零关税商品税目扩至约6600个，进口成本降低30%-50%，消费客群从离岛游客拓展至岛内200万+居民及国际旅客[10] 商业地产运营与轻资产模式 - 领展房托内地物业组合截至2025年9月30日的半年度总收益及物业收入净额分别按年下跌4.6%及4.9%，内地零售物业续租租金调整率为-16.4%[12] - 剔除北京中关村领展广场及领展企业广场后，领展其余内地物业组合续租租金调整率为正2.5%，内地零售物业组合租用率保持95.9%[12] - 恒隆签约无锡恒隆广场三期及上海梅龙镇广场项目，通过“存量焕新+连片运营”模式扩大商业面积，无锡项目新增约4.7万平方米，总零售面积扩大38%至约16.9万平方米；上海项目增加约9.6万平方米，总建筑面积扩大约44%至约31.2万平方米[13][14][15] - 当前轻资产项目从增量扩张转向存量盘活，城市更新成为主战场，涉及工业遗存、老旧商场改造，考验运营商的建筑改造、文化植入与业态创新能力[17] 购物中心业态创新与社区商业 - 购物中心打造美食类市集成为趋势，如越秀商管“精武有食集”、华润万象食家、领展Foodie+等，旨在提升客流与空间利用率[18][19] - 品牌引入侧重首店、区域最大店，如北京三里屯太古里引入Alaïa中国首家旗舰店，成都太古里引入缂以穿全国首店，满足消费者个性化、专业化升级需求[19][20] - 深圳安居集团依托保障房发展邻里商业，目前运营商业项目总数达66个，管理面积超55万平方米，契合“一刻钟便民生活圈”政策导向[20] 餐饮、商超与零售品牌动态 - 遇见小面于2025年12月5日在港交所上市，成为“中式面馆第一股”，上市首日收盘报5.08港元/股，较发行价下跌27.84%，总市值约36.1亿港元[21] - 蜜雪冰城旗下幸运咖全球门店突破1万家，客单价8.13元，核心产品价格区间6-8元，并启动海外布局[21][22] - 盒马旗下平价超市超盒算NB开放加盟，标志着其硬折扣赛道进入规模化扩张阶段[22] - 即时零售平台朴朴超市线下首店选址福州，承租面积约5000-6000平方米；美团小象超市全国首家线下门店将于12月19日在北京开业，旨在实现线上线下资源协同[23] - 高端黄金珠宝品牌“寶蘭”完成过亿元A轮融资，茑屋书店大陆首个“茑屋选书空间”项目落地广州[24] 互联网平台业绩与战略 - 美团2025年第三季度收入为954.88亿元，同比微增2%，增速放缓；核心本地商业营收674亿元，同比下降2.8%，经营亏损141亿元[25][28] - 美团三季度销售及营销开支从去年同期的180亿元飙升至343亿元，新增163亿元几乎全部投入外卖补贴与推广[28] - 京东宣布以22亿欧元收购德国零售集团Ceconomy，间接获得法国电商零售集团Fnac Darty约22%股份，以进军法国及欧洲市场[29] REITs市场政策与表现 - 发改委推动基础设施REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等领域，截至2025年12月已累计推荐105个项目，83个发行上市，发售基金总额达2070亿元[30] - 期内多数上市消费类REITs价格下跌，华夏大悦城商业REIT区间跌幅达4.76%，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、易方达华威市场REIT跌幅分别为-3.77%、-3.40%、-3.73%[31][32] - 华夏大悦城商业REIT期内进行收益分配，分红比例99.9936%，每10份派发0.4599元，2025年累计分红达0.15099元/份[31]

会议背景与核心观点 - 2025年12月17日，作为2025债券市场高质量发展大会的先行会议，资产证券化专场会议在郑州召开，会议聚焦资产证券化在服务实体经济、盘活存量资产、优化融资结构中的作用和实施路径 [1] - 会议核心观点认为，展望“十五五”，资产证券化作为连接实体经济与资本市场的关键纽带，在盘活存量资源、分散金融风险、拓宽融资渠道等方面具有不可替代的作用 [1] - 会议指出，立足中原、放眼全国，盘活存量资产方兴未艾、大有可为 [2][6] 主办方与参与机构 - 会议由河南日报报业集团与平安证券联合主办，由河南日报社财经全媒体中心、大河财立方、中原大禹资本、财立方保理承办 [24] - 会议吸引了来自政、企、金、研、服等领域的代表参与 [1] - 会议期间，由9家公司和机构共同启动了“资产证券化生态伙伴合作计划”，包括大河财立方传媒控股有限公司、河南中豫信用增进有限公司、平安银行郑州分行、平安证券投资银行事业部、中原证券企业融资总部等 [10] 市场表现与数据 - 2025年中国资产证券化市场实现逆势增长，已成为中国债券市场不可或缺的重要板块 [8] - 2025年，河南债券发行规模位居中部前列，品种日益丰富、期限结构持续优化、信用评级稳定向好 [8] - 平安证券披露，2025年前三季度，平安集团实现归属于母公司股东的营运利润1162.64亿元，同比增长7.2% [6] - 平安证券表示，截至目前，其为各类企业提供债务融资规模超过3900亿元，其中企业资产证券化融资总量超过1590亿元，融资规模位列市场第二 [6] 具体实践与案例 - 大河财立方全资子公司财立方保理作为原始权益人发起的“中豫信增—大河财立方保理债权资产支持专项计划”，于2025年成功发行25.84亿元 [4] - 该保理ABS计划已发行三期，合计25.84亿元，服务河南省内超15个地市的国有企业及其供应商 [17] - 平安证券落地了全国首单数据资产证券化项目平安——如皋1期ABS，以及首单央企低碳转型挂钩项目中铁四局2025年应收账款ABS等创新尝试 [6] - 其他代表性案例包括“新华保理—新江苏红色传承ABS”和天津天保保理推出的聚焦“专精特新”企业的科技创新ABS [17] 未来展望与路径探讨 - 宏观分析师王青判断，2026年财政政策会为“一平三升”：目标财政赤字率保持不变，专项债、超长期特别国债、准财政政策工具额上调；央行会继续降息降准 [15] - 针对河南市场，平安证券分析认为盘活路径包括：基于万亿量级基础资产的债权资产证券化、基于亿级人口稳定现金流的收益权资产证券化、基于雄厚优质资产的持有经营型资产证券化，以及多样创新资产证券化 [19] - 持有型不动产ABS被视为重要创新，尤其契合保险、养老等长期资金需求，未来有望成为连接Pre-REITs与公募REITs的重要桥梁 [21] - 会议呼吁各方共建生态，将资产证券化工具精准应用于产业链供应链融资、持有资产盘活等环节，并针对新型底层资产确权、估值定价等痛点开展技术攻关 [12]