本报记者 王彤旭 首付比例降低、房贷利率下调、限购政策调整……"十四五"期间，一系列政策相继出台，促进合理购房 需求持续释放，我国房地产市场不断改善。当前，房地产市场正处于新旧模式转型的关键期，政策持续 加码，进一步推动房地产业高质量发展。 强化民生导向 "十四五"规划和2035年远景目标纲要明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。专家表示，"十 四五"期间，房地产行业政策以"需求提振+供给优化+金融协同"为核心，通过保障房扩容、城中村改 造、收储存量和推广"好房子"等诸多举措，推进行业从高杠杆扩张转向民生导向的高质量发展。其中， 保障性住房是满足工薪收入群体刚性住房需求的重要途径，也是实现住房公平、促进社会和谐稳定的重 要举措。 近五年来，多地持续将保障性住房作为住房发展规划的重要内容，加快推进政策落地，努力实现"居者 有其屋"。比如，辽宁省今年将新增4.5万套配租型保障性住房，其中新增1万套公租房、3.5万套保障性 租赁住房。这一规划精准对接当地供需结构，瞄准新市民、青年人等群体住房缺口，让他们的安全感、 归属感更强。 国家金融监督管理总局局长李云泽近日在国务院新闻办公室举行的"高质量完成'十四五'规 ...

杨浦大桥 风起海上：改革大潮中的个体突围与城市破壁 1993年秋，上海杨浦的空气中混合着苏州河的潮汽与旧工业区的铁锈味。38岁的工程师王建华（化名） 站在杨树浦路尽头，望着英国人1883年建起的杨树浦水厂钟楼依然矗立，红砖墙内机械的轰鸣声仿佛一 个世纪的工业魂灵仍在喘息。 杨树浦水厂与陆家嘴三件套遥相呼应 那时的上海，国营造纸厂正经历市场化改革的阵痛。 他所在的单位，曾是中国机械造纸的摇篮，但如 今光荣榜上的劳模照片已然泛黄，车间里弥漫着纸浆与油墨的混合气味。像他这样端着铁饭碗却嗅到硝 烟味的人，在杨浦数以万计。 但危机之中，往往藏着机遇。 随着浦东开发开放的潮声越江而来，当王建华在《解放日报》读到《东方风来满眼春》的转载，当夜便 敲开了厂长的家门。他带来一份 利用闲置厂房拓展商业印刷业务 的方案，用手指点着规划图慷慨陈 词："广东的乡镇企业能把挂历卖遍全国，我们厂有最扎实的造纸技术底蕴，为什么不能直接做终端产 品？" 当时，杨浦区聚集了全市1/4的产业工人和1/3的高校。王建华说服厂里以库存纸张和印刷设备入股，联 系同济大学材料学院师生完成纸质改良分析，甚至请来刚成立的产权交易所顾问评估资产价值，就甩开 膀 ...

行业投资评级 - 行业评级为“推荐”（维持）[6] 核心观点 - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点 重视在供应缩量预期 供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下 新房市场供需环境较二手房更早出现改善的可能 [4] - 判断现房销售相关政策或难以“一刀切” 更大概率以试点形式逐步推进 并且房地产发展新模式长期或有助于行业内优质公司构筑更深“护城河” 因其或提高行业进入门槛 [4] - 相较于“博弈”基本面和政策 围绕合理估值区间做投资或更可取 当前板块调整后PB约10倍 已基本反映现房销售等对商业模式影响的担忧 认为板块已进入投资区间 而更“纯粹”的销售前5重点房企调整后PB平均约07倍 [4] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21年后资产负债表贡献利润表较优 （2）部分企业信用溢价 （3）困境反转 [4] 新房网签情况 - 10月1日-6日 样本城市新房网签面积同比-32% 较9月降幅扩大29 PCT [3] - 分城市能级看 一线城市同比+15% 较9月增幅扩大6 PCT 二线城市同比-34% 由正转负 较9月下降39 PCT 三线城市同比-62% 较9月降幅扩大41 PCT [3] - 10月1日-6日新房网签面积环比低于过去4年同期水平 [12] 二手房网签情况 - 10月1日-6日 样本城市二手房网签面积同比+4% 较9月增幅收窄10 PCT [3] - 分城市能级看 一线城市同比+1% 较9月增幅收窄24 PCT 二线城市同比-14% 由正转负 较9月下降20 PCT 三线城市同比+11% 较9月增幅扩大2 PCT [3] - 10月1日-6日二手房网签面积环比低于过去4年同期水平 [19] 土地市场情况 - 2025年1-9月 全国累计土地成交建筑面积同比-9% 降幅较1-8月收窄1 PCT 累计成交楼面均价同比+17% 增幅较1-8月收窄6 PCT [23] - 2025年9月单月 全国土地成交建筑面积同比+1% 成交楼面均价同比-9% [23] - 2025年9月 全国土地流拍率较上月下降130 PCT [25] - 2025年9月 全国土地出让金同比-81% 降幅较8月收窄219 PCT [30] 前瞻及佐证指标 - 截至2025年9月 12个样本城市平均二手带看人数环比由8月的+28%转负至-33% 同比增幅较8月收窄44 PCT至153% [4][44] - 截至2025年9月 12个样本城市挂牌价调涨房源占比从8月的58%下降02 PCT至56% 同比降幅较8月扩大130 PCT至-146% [4][51] - 截至2025年8月 北京和广州二手价格和租金同比降幅均扩大 上海二手价格同比降幅扩大 租金同比降幅收窄 深圳二手价格和租金同比降幅均收窄 [4][43]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级 [4] 报告核心观点 - 2025年8月中国房地产市场整体呈现“市场需求承压，政策释放积极信号”的态势 [4][16][20] - 一线城市商品住宅成交量同比降幅显著，房企销售业绩分化，融资规模小幅下降 [4][5][7] - 中央层面持续强调巩固房地产市场止跌回稳态势，新一轮支持政策有望开启，重点聚焦城市更新、释放改善性需求等领域 [12][16][20] 全国市场整体情况 市场需求 - 2025年8月，一线城市商品住宅平均成交面积为47.03万㎡，同比下降21.16% [4][10] - 二线城市商品住宅平均成交面积为31.38万㎡，同比下降4.51% [4][10] - 三线代表城市商品住宅平均成交面积为12.89万㎡，同比下降10.76% [4][10] 供求情况 - 2025年1-8月，20个代表城市商品住宅销供比为1.19，较去年同期有所增长 [11] - 2025年8月，20个代表城市商品住宅销供比为1.14，较去年同期有所增长 [11] 政策盘点 - 国务院第九次全体会议提出要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [12][13] - 中共中央国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，明确系统推进“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [21][24] 重点企业整体情况 重点企业拿地情况 - 2025年8月，重点监测品牌房企累计权益新增土地面积27.3万平方米，权益规划建筑面积66.6万平方米，权益拿地成本135.5亿元 [6][34] - 招商蛇口为本月拿地金额最高企业，拿地2宗，权益拿地金额63.2亿元 [6][34] 重点企业销售情况 - 2025年8月，监测的品牌房企销售额整体较去年同期下降2.6%，但环比上月上升15.0% [5][35] - 监测的10家房企中，有5家出现同比销售额下降，金地集团同比降幅最大，为-58.9% [5][35] - 中海地产销售额环比增幅最大，达到54.9% [5][35] 重点企业融资情况 - 2025年8月，房地产行业债券融资总额为553.1亿元，同比下降4.3% [7][39] - 融资结构方面，信用债融资307.8亿元，同比下降18.4%，占比55.6%；ABS融资245.3亿元，同比增长22.0%，占比44.4% [7][39] - 债券融资平均利率为2.51%，同比及环比均略有下降 [7][39] 品牌房地产企业经营状况 万科 - 2025年8月销售额90.0亿元，同比减少47.7%，环比减少33.1% [45] - 新增土地1宗，权益拿地金额1.56亿元，平均楼面价5294元/平方米 [43][46] - 上海的中興傲舍为热销项目，销售额9.4亿元 [49][52] 保利发展 - 2025年8月销售金额180.0亿元，同比减少18.9% [58] - 新增土地3宗，权益拿地金额16.1亿元，平均楼面价6389元/平方米 [55][56] - 三亚的保利·天珺为热销项目，销售额13.3亿元 [61][64] 中海地产 - 2025年8月销售金额183.5亿元，环比增长55.4%，同比微降0.3% [68] - 本月无新增土地 [67][71] - 广州的亚运城为热销项目，销售额7.48亿元 [74][75] 金地集团 - 2025年8月销售金额22.2亿元，同比减少58.9% [79] - 本月无新增土地 [78][82] - 青岛的平安国际医疗健康城为热销项目，销售额1.93亿元 [85][86] 绿城中国 - 2025年8月销售额195亿元，同比增加7.7% [92] - 新增土地1宗，权益拿地金额12.2亿元，平均楼面价20364元/平方米 [89][90] - 杭州的奥映鸣翠府为热销项目，销售额17.41亿元 [94][97] 华润置地 - 2025年8月销售额189亿元，同比增加24.3% [101] - 新增土地1宗，权益拿地金额38.9亿元，平均楼面价59586元/平方米 [98][99] - 贵阳的贵阳华润国际社区为热销项目，销售额15.93亿元 [104][107] 招商蛇口 - 2025年8月销售额195.3亿元，同比增加38.4% [113] - 新增土地2宗，权益拿地金额63.2亿元，平均楼面价26980元/平方米 [110][114] - 上海的海上·清和玺为热销项目，销售额6.14亿元 [117][120] 龙湖集团 - 2025年8月合同销售额46.2亿元，同比减少29.0% [126] - 新增土地1宗，权益拿地金额3.5亿元，平均楼面价14200元/平方米 [123][124] - 上海的上海奉贤御湖境为热销项目，销售额4.5亿元 [128][131] 建发房产 - 2025年8月合同销售额80.5亿元，同比增加69.1% [135] - 本月无新增土地 [134][138] - 北京的建发·海晏为热销项目，销售额7.7亿元 [141][142] 越秀地产 - 2025年8月销售金额53.0亿元，同比减少47.0% [146] - 本月无新增土地 [145][149] - 上海的翡云悦府为热销项目，销售额12.65亿元 [152][153]

文旅活动 - 重庆磁器口古镇于10月5日举办长街宴活动，吸引众多游客前来品美食、赏民俗表演，共迎中秋佳节 [1] - 活动通过无人机拍摄记录，显示其规模与吸引力 [1] 古镇发展策略 - 当地统筹推动文旅融合与城市更新，在保留古镇原有街巷布局的基础上进行开发 [1] - 策略重点是将传统文化融入街区、植入景点，使古镇焕发新的生机 [1] 历史与定位 - 重庆磁器口古镇位于嘉陵江边，历史可追溯至北宋年间，拥有千年历史 [1] - 古镇通过融合传统与现代元素，提升其作为旅游目的地的吸引力 [1]

项目改造与修缮 - 济南市对明府城片区实施房屋保护修缮、历史肌理保护和传统风貌恢复，按照“留、改、整”的原则进行[2] - 泮壁街、后宰门街、西更道街的31处泉水院落得到提升修缮[2] - 上新街片区先后修缮81个传统院落，在保留历史建筑原貌的同时注入现代元素[4] 业态引入与活化 - 后宰门街部分院落改造后引入民谣咖啡店、木艺工坊等个性化店铺[1] - 上新街引入创意零售、国潮服饰、日咖夜酒、文化体验、民宿酒店等特色业态[4] - 通过修缮古建筑、活化利用历史文化景观，打造“文化—艺术—历史—商业”多维复合空间[4] 历史与文化价值 - 明府城片区是济南历史遗存最集中、文化积淀最深厚的区域，拥有芙蓉街、百花洲、府学文庙等历史遗存，以及珍珠泉、芙蓉泉等百余处泉池水系[2] - 建于民国初年的上新街现存6处文保建筑、10处历史建筑、12处名人故居以及22处特色民居院落，曾是老舍等文化名流聚居之地[2] - 西更道街设有“诗词长廊”，镌刻历代文人墨客在济南留下的经典名句[2] 改造原则与效果 - 修缮工作坚持“最小干预、修旧如旧”原则，最大程度保留城市文化记忆[4] - 改造实现了泉城建筑风貌、泉水特色和历史文脉的有机融合[2] - 项目形成“历史保护—业态升级—民生改善”的良性闭环，提升城市形象[4]

项目背景与定位 - 东关街是大连百年老街，始建于上世纪二三十年代，是大连地区民族工商业的发源地，通过"修旧如旧"改造成为集文化、旅游、商业于一体的城市新名片[1] - 项目位于大连市西岗区核心区域，总面积8.13公顷，保留着13处不可移动文物、37处历史建筑及109处传统风貌建筑[1] - 大连市于2017年3月启动东关街历史文化街区保护与利用项目，秉持"修旧如旧、新旧共生"理念进行修复改造[1] 运营表现与客流 - 旅游旺季以来日均客流近8万人次，客流峰值达15万人次，成为文旅新晋"顶流"[1] - 去年9月开业的53家店铺中，有31家为东北首店或大连首店[2] - 今年"五一"期间又有18家首店开门迎客，首店经济成为街区焕新亮点[2] 建筑特色与改造 - 改造过程坚持"修旧如旧"原则，最大程度还原建筑历史风貌，店铺装修几乎不破坏原始建筑风貌[1] - 十五号院为砖木结构建筑，以"回"字形二层布局为特色，内部设有四大特色展馆及多种文化空间[2] - 具体案例显示，"半宅"咖啡馆作为不可移动文物建筑，在装修时尽可能保留了原来的状态如裸露的青石墙[2] 商业业态与文化融合 - 街区业态包含文博展览、曲艺茶馆、留白剧场、体彩文创、非遗民俗市集、艺术家工作室等多种形式[2] - 举办国潮民乐会、爵士舞会、脱口秀大会、曲艺大会等不同形式的文艺活动[2] - 商户如布兰兔的植物庄园选择在此开设东北首店，因其精致美好的环境与品牌理念相契合，并特别制作东关街相关城市印章以增强游客体验[3]

梭鱼湾滨海体育公园设施与设计 - 公园内设有800米长的红色塑胶跑道 弹性适中 落脚有轻微回弹 跑步感受舒适 [1][2] - 跑道设计独特 空中俯瞰可勾勒出游动的梭鱼造型 爱好者可用GPS定位在地图上跑出“发光鱼”图案 [2] - 公园内建有钢结构圆形餐厅 设有二层观景平台 可将海景 城市和足球场美景尽收眼底 [7] 梭鱼湾区域规划与城市更新 - 梭鱼湾原为建于上世纪90年代的老码头 是能源运输地 现已提质升级为亲海打卡点 工业遗迹融入休闲生活 [7] - 区域西侧为大连造船厂 东侧为中山区高楼群和东港建筑群 工业血脉与现代活力在此交融 [4] - “海上游大连”航线已开通 串联东港与梭鱼湾 市民游客可乘游船从海上赏湾区风光 [8] 梭鱼湾商业与旅游活动 - 公园东侧商户提供山葵烤牛肉 铁板鱿鱼 焖子等大连美食 吸引市民与游客 [7] - 公园在比赛日切换为“热闹模式” 餐厅观景平台与场内体育赛事氛围相映成趣 [7] - 梭鱼湾体育场可容纳6万余人 举办大型赛事时座无虚席 [8] 周边特色旅游景点 - 西北路的“仰望”口袋公园紧邻周水子机场跑道尽头 设有海浪形休闲躺椅 [10] - 公园内650米长的打卡位是最佳摄影点 可近距离拍摄低空掠过的飞机 机翼近得能看清起落架纹路 [13]

项目交易概述 - 中华企业与宸嘉发展组成联合体，以29.87亿元成交总价竞得上海新枫安企业发展有限公司100%股权及相应债权，其中中华企业出资约20.91亿元占股70%，宸嘉发展出资约8.96亿元占股30% [1] - 交易标的为徐汇区C030301单元127b-23地块，是徐汇东安城市更新项目三宗涉宅用地中规模最小的地块，定位为高端纯住宅，规划总户数206户 [1] - 该地块最初由新枫安摘得，协议出让成交金额为83.5亿元，成交楼面价12.61万元/平方米，可建面积6.62万平方米，容积率2.63，建筑限高100米，没有公租房、中小套比例要求 [4] 项目背景与意义 - 徐汇东安项目是上海市史上最大单地块一次性征收项目，2025年以协议方式陆续出让三宗涉住宅地块，总金额高达523.03亿元，刷新全国涉宅用地出让总价纪录 [3] - 该项目对整个板块的能级提升和城市板块的迭代升级有重要意义，区域被定位为国际医创社区，以"一廊三带五组团"为规划理念，围绕医创产业打造开放创新中心 [3] - 此次交易意味着徐汇东安项目三宗涉宅地块的"操盘手"已全部尘埃落定，标志着上海市中心城区规模最大的旧改项目正式全面进入实质性建设阶段 [1][3] 公司战略与财务 - 中华企业表示此次竞拍符合公司战略发展布局与整体经营需要，有助于增加公司项目储备 [2][6] - 截至2025年6月底，中华企业货币资金达178.14亿元，远超短期有息负债水平，为项目开发提供坚实资金保障 [8] - 中华企业是上海地产集团旗下唯一市场化的房地产综合开发平台，兼具集团产业资源、资金优势、商业运营能力和物业服务能力 [7] 项目规划与市场定位 - 地块规划建设5栋17—25层住宅楼，产品户型面积260—360平方米，套均面积约330平方米，预计套均总价将超过6000万元 [8] - 项目位于徐汇区内环核心，北邻衡复历史风貌区，南接徐汇滨江，西靠徐家汇商圈，周边商业、医疗、生态资源密集，轨道交通4、7、12号线交汇 [7] - 徐汇滨江板块已成为上海市高端住宅市场的热门区域，附近项目西岸誉府今年一季度开盘即售罄，销售金额约48亿元，潮鸣东方项目销售均价高达19.5万元/平方米 [8] 合作方与开发进程 - 宸嘉发展是一家成立仅4年的房企，在上海市的首个项目长风嘉佰道首开即售罄、销售额超60亿元，此前还摘得徐汇区龙华"地王" [7] - 今年8月16日，中华企业已受新枫安委托负责建设管理该地块项目，签署相关开发委托管理合同，项目代建管理费为销售金额的2% [6] - 目前项目仍在初步建设阶段，产品规划、上市节点等详细情况尚在研究之中 [2]

项目背景与现状 - 项目前身为始建于1951年的天津第一机床总厂，经过520天改造后于去年10月以泰达·津一产业公园形象开放 [1] - 园区开放一年来已成为热门打卡地，今年国庆假期所有老厂房均已呈现，提供复古机械展陈、园林景致、咖啡、篮球等休闲活动 [1] - 项目是河东区城市更新"一号工程"，于2023年正式启动，旨在让拥有70余年历史的老厂区实现华丽转身 [1] 规划设计与保护策略 - 为最大限度保留历史肌理与风貌，项目初期对厂区建筑详细摸排分析，通过专家论证将建筑按原貌保护、修缮改造、完全拆除分类实施 [2] - 规划确定保留22组建筑并尽可能保留原生树木，使参天大树和老厂房成为市民触摸城市记忆的窗口 [2] - 项目实施"借绿补绿"，利用滨水空间整合一处5.86公顷的公园绿地，提升周边绿化品质并满足市民文化体育需求 [3] 产业定位与招商进展 - 项目实施主体瞄准海洋科创、智能科技、总部经济及文商旅融合的"3+1"产业发展方向，探索"都市公园+科创产业"融合发展新模式 [2] - 目前城市更新项目已吸引超过20家企业落户，意向落户企业达到50家 [2] - 老建筑如专家楼已化身为工业博物馆、工业风咖啡馆、音乐演出现场、轻奢餐饮等新业态 [2] 区域发展与投资规模 - 河东区在天津中心城区率先编制区级城市更新专项规划，谋划实施一批大体量城更项目 [3] - 区域城市更新计划总投资超过240亿元，推动曾经的"工业锈带"蝶变为"产业秀带"和"生活秀带" [3]