政策支持与市场发展 - 基础设施REITs支持政策持续加码，旨在推动市场扩围扩容并优化机制设计以提升市场效率与韧性 [1] - 国家发展改革委与商务部等9部门发布政策，聚焦项目类型扩围扩容，通过优化机制设计拓展市场广度和深度 [1] - 政策鼓励已上市REITs通过扩募方式筹集资金购入优质资产，首次发行上市满6个月后可申报新购入项目 [2] 资产类型扩围 - 当前87只基础设施公募REITs中，园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多 [1] - 政策积极推动新资产类型项目推荐发行，包括市场化租赁住房、养老设施及优先支持保障基本民生的消费基础设施项目 [2] - 引入更多元资产类型可满足不同偏好投资者需求，吸引更多类型资金进入市场以提升市场规模和活力 [2] 扩募机制优化 - 扩募机制优化提效是政策重点，中国已有6只基础设施REITs产品完成扩募 [2] - 扩募机制提效有助于为市场提供更多底层资产优质、回报稳健的金融产品，促进形成规模效应并提升双重配置效率 [2][3] - 国际经验显示“首发+扩募”双轮驱动是REITs市场走向成熟的重要特征 [2] 二级市场表现 - 截至9月23日，今年以来中证REITs全收益指数累计上涨10.34% [4] - 74只已上市基础设施公募REITs中，65只年内获得正收益，41只涨幅超过10% [4] - 消费基础设施类REITs表现突出，嘉实物美消费REIT、华夏大悦城商业REIT、易方达华威农贸市场REIT年内涨幅分别达48.40%、44.98%、41.29% [4] 市场特征与投资价值 - 基础设施公募REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强、门槛低、分红比例高等相对优势 [4] - REITs市场相对稳健并具抗风险特征，长期向上有望为耐心资本带来可观回报 [5] - 应积极引入基金、年金、外资金融机构等长期专业机构投资者参与REITs投资 [3]

项目获批与战略意义 - 沈阳国际软件园REIT于9月23日正式获得中国证监会准予注册的批复 [1] - 该项目是全国首单践行东北全面振兴战略的公募REITs [1] - 项目紧密对接国家“数字中国”与“东北振兴”战略 [1] 项目资产与运营状况 - 基础设施项目位于沈阳市浑南区 涵盖13栋产业楼宇 产权建筑面积合计20.12万平方米 [2] - 项目以研发办公为主业态 运营时间均超5年 已进入稳定运营阶段 [2] - 近三年及一期数据显示 项目各期加权平均出租率稳定在84%左右 [2] - 办公部分平均合同租金单价保持在46元/平方米/月以上 [2] 原始权益人与运营保障 - 项目原始权益人为沈阳国际软件园产业发展有限公司与沈阳国际软件园有限公司 同属沈阳昂立控股集团旗下 [2] - 昂立控股集团拥有超过30年的软件研发与信息技术服务经验 以及20余年科技园区建设运营积累 [2] 市场影响与未来展望 - 公募REITs可作为原始权益人实现“资产上市”的平台 未来可通过扩募或资产收购持续盘活存量资产 [2] - 项目成功落地有望形成示范效应 引导更多社会资本关注并投资东北 [3] - 项目将推动科技、资本与产业深度融合 为新时代东北振兴提供金融基础设施支撑 [3]

产品创新与市场表现 - 全国首单数据资产助力产业园区科创企业知识产权资产支持专项计划成功簿记 开创多维度赋能资产证券化新标杆 [1] - 发行规模达3.21亿元 优先级票面利率1.86%创全国知识产权ABS历史最低利率 [1] - 产品获市场广泛关注和投资者踊跃认购 为20家高新技术企业提供知识产权融资解决方案 [1] 融资支持与资产盘活 - 单家入池企业融资金额介于100万元至8000万元 覆盖新一代信息技术、新能源汽车、节能环保等领域 [1] - 有效盘活80件授权专利 实现知识产权向资产转化 [1] - 专项计划为科创企业提供创新融资方案 深化知识产权融资优势 [1] 战略定位与业务协同 - 公司长期服务区域实体经济 协同构建多维度ABS产品矩阵打通投融资关键环节 [1] - 推进科创业务转型战略 以创新为核心驱动力优化金融服务方案 [2] - 坚守金融服务实体经济使命 以专业化综合化服务推动企业成长和区域经济高质量发展 [2]

证券研究报告 固收专题报告 hyzqdatemark 2025 年 09 月 22 日 ——信贷 ABS 市场特征及投资机会盘点 投资要点： 风险提示：数据来源和数据处理偏误风险；资产回收风险；监管与资本约束风险。 证券分析师 廖志明 SAC：S1350524100002 liaozhiming@huayuanstock.com 张一帆 请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明 联系人 zhangyifan@huayuanstock.com 信贷 ABS 当前有哪些投资机会？ 汽车抵押贷款及不良资产 ABS 一级供给占比较高，当前消费金融、NPLS、汽车贷 款等品种流动性较好。从一级市场供给特征来看：近年来，由于我国社会融资需求 低迷、信贷规模增速缓慢等因素，信贷 ABS 的发行量有所减少，2025 年上半年， 信贷 ABS 共计发行 102 单，发行规模 958.85 亿元，发行规模同比下降 22.9%，较 2021 年上半年下降约 77%。自 2023 年以来，住房抵押贷款资产证券化产品未发行， 不良资产 ABS 及汽车抵押贷款 ABS 开始占据重要地位。2025 年上半年，此两类 ABS 在总信贷 A ...

产品发行与市场表现 - 全国首单数据资产助力产业园区科创企业知识产权ABS成功簿记，开创多维度赋能资产证券化新标杆 [1] - 专项计划发行规模为3.21亿元，优先级票面利率1.86%，创全国知识产权ABS历史最低利率 [1] - 产品受到市场广泛关注和投资者踊跃认购，为20家高新技术企业提供知识产权融资解决方案 [1] 产品结构与资产盘活 - 单家入池企业融资金额在100万元到8000万元不等，有效盘活80件授权专利 [1] - 盘活的专利资产覆盖新一代信息技术、新能源汽车、节能环保等领域，实现"知产"向"资产"的转化 [1] 公司战略与行业影响 - 兴泰租赁将深入推进科创业务转型战略，以创新为核心驱动力优化金融服务方案，为中小科创融资提供更优质高效服务 [2] - 华安证券与华安资管将以专业化、综合化的金融服务推动企业成长，为区域经济高质量发展注入新动能 [2] - 本期产品成功发行是兴泰租赁深化知识产权融资优势、拓展科创企业金融服务的重要实践 [1]

新能源业务发展 - 新能源业务主要通过参股企业中国核能科技（HK.00611）运营，并推进产业协同，加速建设物流、工业园区分布式光伏和工商业储能项目 [2] - 2025年上半年已在11个物流园区完成屋顶光伏项目并网发电，新都产业园屋顶光储项目、西安智造园屋顶光伏项目实现并网 [2] - 中国核能科技推进临翔二期100MW/200MWh储能项目建设完工并网，取得济源钢铁储能项目 [2] - 截至2025年6月末，中国核能科技在运维电站合计117座（风光103座，储能14座），风光总运营规模达2,030MW，储能电站551MWh [2] 资产整合与业务布局 - 控股股东始终遵守避免同业竞争承诺，将通过资产注入、委托管理等方式解决同业竞争问题 [3] - 公司于2024年获取西安沣西项目扩展工业园区业务布局，目前项目已开展预售并仍在建设中 [3] - 上市公司如有资产注入相关计划将及时履行信息披露义务 [3] 发展战略与业绩增长 - 公司坚持"稳中求进"原则，聚焦物流园区、工业园区、住宅开发等不动产领域，提升资产运营管理能力和竞争优势 [3] - 持续加大新能源、高端制造等业务的探索和投入，支持业务发展和模式创新，实现业务结构优化 [4] - 如有并购重组等事项将及时履行信息披露义务 [4] 财务与资产运营 - 公司基于会计谨慎性原则，于每年年末对各类资产进行全面检查和减值测试，计提减值准备 [4] - 海洋工程业务子公司深圳赤湾胜宝旺工程有限公司2024年实现营业收入6.91亿元，被评为国家高新技术企业及国家级专精特新"小巨人"企业 [4] - 华泰宝湾物流REIT上市发行标志着公司成功打通物流资产"募投建管退"管理闭环，有助于向"轻重并举"业务模式转型 [4] - 华泰宝湾物流REIT自上市以来运营稳健，报告期内获评"公募REITs年度杰出项目" [4]

9月18日，"潮涌东方金融论坛：写字楼市场运行与金融风险防范研讨会"在上海顺利召开。本次会议由 上海财经大学浦发金融创新研究院主办，上海对外经贸大学房地产经济与金融研究中心协办，聚焦中国 写字楼市场运行现状与潜在金融风险，深入探讨系统性防范与化解路径。 会议伊始，上海财经大学副校长、上财浦发金融创新研究院院长姚玲珍发表了主旨报告。姚玲珍指出， 我国写字楼市场正面临供应过剩、需求不足、空置率高企、租金持续下行的深度调整压力，市场分化趋 势显著。她强调，当前写字楼资产收益率低、估值缩水，叠加大宗交易萎缩与REITs（房地产投资信托 基金）等退出渠道不畅，已隐含债务违约、金融机构坏账上升、上市公司市值波动等潜在金融风险。 对此，姚玲珍提出，应多措并举应对风险：长期需依靠经济增长与产业升级，鼓励楼宇提质增效和精准 定位；短期应控制新增供应、推动存量去化，并建议通过建立动态评估机制、设立平准基金、引导长期 资本入场、探索资产证券化等方式稳定市场预期，构建健康可持续的写字楼市场新生态。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强博士提出，近年来，我国写字楼市场持续下行，租金水 平明显下降，空置率攀升，需求持续疲软而供应仍 ...

核心观点 - 出险房企债务重组进程加速 多家企业取得关键性突破 化债总规模超过1.2万亿元 行业风险化解进入新阶段 [1][3][6] - 债转股成为主流化债方式 现金回购 债务展期 资产处置等多元化策略并行 有效缓解短期偿债压力 [5][6] - 金融端多渠道支撑化债 资管机构推动3220亿元资产盘活 REITs助力资产证券化转型 白名单贷款规模达5.6万亿元 [8] - 债务重组改善企业经营能力 促进市场供需关系优化 1-8月商品房销售指标降幅显著收窄 [9][10] 企业化债进展 - 旭辉控股7笔境内债重组方案通过 涉及100.6亿元 现金兑付比例提升至20% 以资抵债兑付率提高至40% 展期缩短至7-8年 [1][3] - 佳兆业境外债务重组生效 发行133.72亿美元新票据与可换股债券 削减债务86亿美元 平均展期五年 2027年前无刚性还本压力 [1][3] - 富力地产推出境内债券重组方案 包含现金购回 以物抵债 应收账款信托抵债等多重方式 [3] - 融创中国完成境内债二次重组 境外债获83%债权人同意 累计化解境内债务314亿元 境外债务约186亿美元 [7] - 金科股份通过司法重整实现1470亿元债务清零 成为全国首例千亿级房企司法重整案例 [7] 行业化债规模 - 截至2025年8月 20家出险房企债务重组获批 化债总规模超1.2万亿元 [1][6] - 全国77家房企发生债务违约 约60家公布重组进展 [6] - 完成境内外债重组企业包括融创 富力 奥园等6家 仅完成境外债重组企业含中梁 当代等 [7] 金融支持措施 - 资管机构2022-2024年推动152个房地产纾困项目 带动3220亿元资产盘活 信达收购融创海南项目51%股权提供9.75亿元资金 [8] - 公募REITs助力资产证券化 实现真实出售 推动行业向轻资产运营转型 [8] - 商业银行房地产白名单贷款规模持续扩容 2024年底达5.03万亿元 2025年1月增至5.6万亿元 [8] 市场影响 - 债务重组减少市场不确定性 稳定购房者预期 促进交易活跃度提升 [4][10] - 1-8月全国新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7% 降幅较去年同期收窄13.3个百分点 [9] - 1-8月新建商品房销售额5.5万亿元 同比下降7.3% 降幅较去年同期收窄16.3个百分点 [9] - 政策放宽限购及首付比例 激发置业热情 房企经营状况改善 [9]

场。 上海财经大学供图 中新网上海9月18日电 (记者 许婧)写字楼不仅是城市经济的重要载体，也是金融稳定与产业发展的交汇 点。18日在上海召开的"潮涌东方金融论坛：写字楼市场运行与金融风险防范研讨会"上，与会专家学者 聚焦中国写字楼市场运行现状与潜在金融风险，共议应对策略与发展前景。 研讨会现 上海财经大学财税投资学院副教授邓旷旷表示，土地利用类型的灵活转换可能是办公楼市场纾困的有效 渠道。上海长租公寓项目有大量是从低效写字楼改建的，这些长租公寓不仅对传统住宅小区租金的负面 影响很小，还明显提升了社区消费活力。无论是从短期还是长期来看，允许土地用途在不同物业类型间 弹性转换，将有利于市场的平稳发展。 上海财经大学副校长、上财浦发金融创新研究院院长姚玲珍教授指出，市场的阵痛是转型的必经之路， 风险的暴露也是治理的契机。唯有政策、市场和产业多方协同，才能推动写字楼市场止跌回稳，实现高 质量发展。 上海财经大学财税投资学院助理教授张莉提到，互联网与发达交通网络正重塑上海写字楼市场，使区域 租金差缩小。新兴孵化空间需求旺盛，医美、轻医疗等成为楼宇转化方向，但改造仍面临成本与审批约 束。当前市场机遇与挑战并存，结构性 ...

核心观点 - 中信金融资产成功发行50.1亿元资产支持专项计划 票面利率创低位且认购倍数超3倍 体现市场高度认可 [1] - 公司2025年上半年业绩显著提升 总收入402亿元同比增长21% 归母净利润61.68亿元同比增长15.7% 年化ROE达21.1% [2] - 公司通过资产证券化项目拓展融资渠道 降低融资成本并优化债务结构 同时主业新增投放879亿元达去年同期1.4倍 [1][2] 融资活动 - 发行"云帆2期"资产支持专项计划规模50.1亿元 半年期票面利率1.73% 一年期1.78% 全场认购倍数超3倍 [1] - 基础资产涵盖应收账款债权 信托受益权及财产份额 加权平均信用等级AA/AA+ [1] - 云帆1期ABS规模100.1亿元 创年内同类产品规模最大 成本最低 利差最窄纪录 [2] - 新增平均融资利率同比下降50个基点 利息支出同比下降12.3% [2] 财务表现 - 2025年上半年总收入402亿元 同比增长21% [2] - 归母净利润61.68亿元 同比增长15.7% 剔除金租出表影响后同比增长27.5% [2] - 年化ROE达21.1% [2] - 主业新增投放879亿元 为上年同期1.4倍 [2] 战略与运营 - 项目依托中信集团协同支持及自身资产池创新能力 以服务实体经济为导向 [1] - 按照"夯实基础 稳中求进 提质增效"总体思路运营 积极把握行业政策机遇 [2] - 落地一批具有市场影响力的项目 [2]